IMW Immobilien AG, Berlin. Konzernbilanz zum 31. März 2009

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1 IMW Immobilien AG, Berlin Konzernbilanz zum 31. März 2009 A K T I V A P A S S I V A Vorj.: Vorj.: 31. Mrz Mrz. 08 Anhang T Anhang T A. Langfristige Vermögenswerte A. Eigenkapital Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien , Gezeichnetes Kapital , Sachanlagen , Kapitalrücklage , At-Equity bewertete Beteiligungen 17. 0, Rücklage für Marktbewertung , Immaterielle Vermögenswerte einschließlich Firmenwerte , Gewinnrücklagen , Latente Steuerforderungen ,39 3 Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens 6. Derivative Finanzinstrumente , entfallendes Eigenkapital , Sonstige langfristige Vermögenswerte , Anteile anderer Gesellschafter , , , B. Langfristiges Fremdkapital B. Kurzfristige Vermögenswerte 1. Langfristige Finanzverbindlichkeiten , Vorratsimmobilien , Latente Steuerverbindlichkeiten , Forderungen aus Lieferungen und Leistungen , Derivative Finanzinstrumente , Ertragsteuerforderungen , Sonstige langfristige Verbindlichkeiten , Derivative Finanzinstrumente 24. 0, , Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente , C. Kurzfristiges Fremdkapital 6. Sonstige finanzielle Vermögenswerte , Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten , Sonstige kurzfristige Vermögenswerte , Rückstellungen , , Ertragsteuerverbindlichkeiten , Veräußerungsgruppen sowie Vermögenswerte, 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden , Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten , , , Verbindlichkeiten in Verbindung mit zurveräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie Veräußerungsgruppen , , , ,

2 IMW Immobilien AG Berlin Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum 1. April 2008 bis zum 31. März angepasst Anhang T 1. Erlöse aus der Vermietung von Immobilien , davon aus Mietgarantien , Erlöse aus weiterbelastbaren Betriebskosten , Aufwendungen aus weiterbelastbaren Betriebskosten , Grundstücksbetriebskosten , Erlöse aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien , Buchwerte der veräußerten Vorratsimmobilien , Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien , Personalaufwand , Abschreibungen 16./ , Sonstige betriebliche Erträge , Sonstige betriebliche Aufwendungen , Nicht realisierte Gewinne aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert , Nicht realisierte Verluste aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert , , Erträge aus Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden , Zinserträge , Zinsaufwendungen , Ergebnis aus der Veränderung des beizulegenden Zeitwertes von Finanzderivaten , , Ergebnis vor Steuern , Ertragsteuern , Konzernergebnis , Ergebniszuordnung den Minderheitsanteilen zuzurechnendes Ergebnis , den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuzurechnendes Ergebnis , Ergebnis je Aktie unverwässert in ,62 2,53 Ergebnis je Aktie verwässert in ,62 2,47

3 IMW Immobilien AG, Berlin Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung für das Geschäftsjahr 2008 / 2009 Auf Anteilseigner des Gezeichnetes Rücklage Mutterunternehmens Anteile anderer Konzerneigen- Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Marktbewertungen entfallendes Eigenkapital Gesellschafter kapital T T T T T T T Stand 1. April 2007 (angepasst) Marktbewertung von Finanzinstrumenten IAS Latente Steuern Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses Konzernergebnis Gesamtes Periodenergebnis Kapitalerhöhung Kosten der Kapitalerhöhung Aktienbasierte Vergütung Anteil Personengesellschaften Stand 31. März Marktbewertung von Finanzinstrumenten IAS Latente Steuern Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses Konzernergebnis Gesamtes Periodenergebnis Aktienbasierte Vergütung Abgang von Minderheiten durch Anteilserwerb Sonstige Stand 31. März

4 IMW Immobilien AG Berlin Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2008/ / /2008 Anhang T T Periodenergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Steuern /- Finanzergebnis /- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 16., /+ Gewinne/Verluste aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert /- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen /- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge /+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Verlust aus dem Abgang von immateriellen Vermögenswerten /+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind /- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind Erhaltene Ertragsteuern Gezahlte Ertragsteuern Erhaltene Zinsen Gezahlte Zinsen = Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit T T + Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte Auszahlungen für den Erwerb von "Als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien" Einzahlungen aus Abgängen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Einzahlungen aus Ausschüttungen von at Equity konsolidierten Unternehmen Auszahlungen für den Erwerb von Unternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel Abgang von Zahlungsmitteln aus dem Abgang von Gesellschaften = Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit T T + Einzahlungen aus der Aufnahme von Darlehen Auszahlungen aus der Tilgung von Darlehen = Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit T T Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds Finanzmittelfonds am Anfang der Periode = Finanzmittelfonds am Ende der Periode Zusammensetzung des Finanzmittelfonds: T T Liquide Mittel Liquide Mittel der Veräußerungsgruppe Kontokorrentkredite bei Kreditinstituten Finanzmittelfonds am Ende der Periode

5 IMW Immobilien Aktiengesellschaft, Berlin Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008/ Struktur und Geschäftstätigkeit Die börsennotierte IMW Immobilien AG mit Sitz in Berlin ist ein Immobilienunternehmen mit dem Schwerpunkt Wohnimmobilien. Sie ist die Konzernobergesellschaft der IMW-Gruppe, die 52 Gesellschaften umfasst. Der IMW-Konzern besitzt Wohn- und Gewerbeimmobilien in deutschen Ballungszentren. Die gehaltenen Immobilien der IMW-Gruppe mit einem Marktwert von rund 700 Mio. verfügen über ca m² vermietbare Fläche, wovon ca m² auf Wohn- und ca m² auf Gewerbeflächen entfallen. Der Immobilienbestand setzt sich zusammen aus über 140 Objekten mit insgesamt rund Einheiten (davon etwa Wohneinheiten und ca. 350 Gewerbeeinheiten). Im Vergleich zum Berichtszeitpunkt des Vorjahres ergibt sich eine Reduktion um gut qm vermietbare Fläche. Dies beruht zum Teil auf den Verkauf einiger Objekte sowie dem Ausscheiden von zwei Portfolien aus dem Konzernverbund. Das gesamte Portfolio wird in die Segmente Wohnen und Gewerbe unterteilt. Etwa 83 % der Mieterlöse der IMW-Gruppe stammten im Geschäftsjahr 2008/2009 aus der Vermietung von Wohnimmobilien, die verbleibenden rund 17 % der Mieterlöse resultieren aus der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Das Tätigkeitsfeld des IMW-Konzerns wird durch folgende wesentliche Aspekte beschrieben: (1) Portfoliomanagement: Hierbei liegt der Schwerpunkt auf dem Erwerb von Immobilien mit Wertschöpfungspotenzial, wobei diese in den Bestand des IMW- Konzern integriert werden sollen. Durch Synergien zwischen den Immobilien werden prosperierende Portfolien gebildet oder zielgerichtete Desinvestments zur Portfoliooptimierung eingesetzt. (2) Asset- und Property-Management: Ziel ist, durch ein stringentes Management und den Focus auf die Werttreiber die Werte der erworbenen Immobilien langfristig zu steigern. (3) Allgemeine Immobiliendienstleistungen: Die Verwaltung der Bestände, der Vermietungsservice oder das Forderungsmanagement werden überwiegend durch eigene Tochtergesellschaften durchgeführt. (4) Vermietung eigener Immobilienbestände: Ein überwiegend auf eigene Immobilienbestände konzentrierter Vermietungsservice sichert dem IMW-Konzern die notwendigen Mieterträge. Daneben wird dieser Service auch anderen Immobilieninvestoren angeboten. Die IMW-Gruppe ist in ausgewählten Regionen in Deutschland tätig. Dabei konzentrierte sie sich auf die Städte Berlin, Hamburg und Hannover sowie den Raum Dortmund. Zwischen dem Vorjahresbilanzstichtag und der Erstellung des Konzernabschlusses für dieses Jahr wurden sowohl am Standort Hamburg als auch Hannover einige Immobilien veräußert. Die Bundeshauptstadt ist nach wie vor der 1/22

6 Investitionsschwerpunkt der Gruppe. Etwa 85 % des Immobilienbesitzes der Gruppe befindet sich in Berlin. Bislang wurden vornehmlich Wohnimmobilien erworben. Auch zukünftig werden diese den Schwerpunkt der Unternehmensaktivitäten bilden. Der IMW-Konzern ist als Bestandshalter darauf ausgerichtet, durch gezielte An- und Verkäufe einzelner Immobilien Wertschöpfungspotenziale zu realisieren sowie durch deren Bewirtschaftung die Rendite der einzelnen Immobilienpakete nachhaltig zu steigern. Dabei konnte die IMW Immobilien AG als börsennotiertes Unternehmen den Erwerb großer Immobilienportfolien im Zuge von Sachkapitalerhöhungen durch Ausgabe von Aktien darstellen. Dieses Modell bietet sich speziell internationalen Immobilieninvestoren an, die an der Entwicklung eigener Immobilienbestände interessiert sind und gleichzeitig an der Prosperität einer börsennotierten Immobiliengesellschaft teilhaben wollen. 2. Allgemeine Marktentwicklung im Kalenderjahr 2008 Die globale Finanzkrise erlebte mit dem Zusammenbruch der US-Bank Lehman Brothers ihren vorläufigen Höhepunkt und veranlasste die Regierungen der führenden Wirtschaftsnationen dazu, gigantische Banken-Schutzschirme in Form von Staatsgarantien und (Teil-) Verstaatlichungen zu initiieren. Die Folgen der Krise für die Realwirtschaft sind überall zu erkennen. Die wirtschaftliche Lage in nahezu allen der 20 wichtigsten Industrie- und Schwellenländer (G20) hat sich im vierten Quartal 2008 deutlich verschlechtert. In Deutschland lag laut Statistischem Bundesamt die preis- und kalenderbereinigte Wachstumsrate des Bruttoinlandprodukts (BIP) für das Gesamtjahr 2008 bei 1,0 %; im letzten Quartal sank sie um - 2,1 %. Aufgrund der Turbulenzen auf den internationalen Finanzmärkten und den veränderten Rahmenbedingungen auf den Kreditmärkten kam es zu dem erwarteten signifikanten Rückgang beim Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt gegenüber dem Rekordjahr In einer Untersuchung von Ernst & Young wurde für das Jahr 2008 ein Investitionsvolumen von 25,9 Mrd. registriert, was einen Rückgang um rund 60 % bedeutet. Etwa 6,1 Mrd. des Gesamtvolumens entfallen auf Einzelhandelsimmobilien, 5,8 Mrd. auf Büroimmobilien und 4,8 Mrd. auf Wohnimmobilien. Parallel zur wirtschaftlichen Entwicklung waren im vierten Quartal 2008 nur wenige Immobilien-Transaktionen zu beobachten. Außerdem ist eine deutliche Verlagerung von Portfolio- hin zu Einzeltransaktionen zu verzeichnen. Die Wohnimmobilien sind ein wichtiger Parameter für die relativ stabile Verfassung der Immobilienmärkte in Deutschland. Der Wert der rund 40 Millionen Wohnungen wird auf ca. 5,8 Billionen geschätzt. Die Wert- und Substanzsicherheit von Wohnimmobilien wird derzeit intensiv diskutiert. In den vergangenen Jahren war dieser Markt in Deutschland weniger volatil als in den Nachbarländern. Jedoch sind zukünftig regionale Arbeitsmärkte, sektorale Branchenrisiken und generell der demographische Wandel für die Qualität und den Wert der Immobilien entscheidend. Regional sind die Strukturen unterschiedlich. Großstädte haben sich in der Aufschwungphase seit 2005 vergleichsweise verhalten entwickelt. Strukturrisiken sind bereits bei Regionalstädten erkennbar. Zusätzlich müssen die örtliche Lage und die Verwaltung der Immobilie miteinbezogen werden. 2/22

7 Der Neubau von Wohnungen in Deutschland ist in dem vergangenen Jahr erneut zurückgegangen. Die Zahl der Baugenehmigungen fiel laut statistischem Bundesamt im Jahr 2008 auf Wohneinheiten (Vorjahr WE) zurück; dies ist ein Rückgang um 4,2 %. Zum Vergleich: im Jahr 1994 betrug die Baugenehmigung Wohneinheiten. Dabei sind Ein- und Zweifamilienhäuser ( WE) mit einem Rückgang von über 6 % stärker betroffen als Eigentumswohnungen ( WE) mit rund 4,8 %. Im Bestand haben Mehrfamilienhäuser eine wichtige Funktion: In Großstädten konzentriert sich der Wohnungsbestand zu 79,4 % auf Mehrfamilienhäusern. Parallel zu der oben skizzierten Entwicklung einer Verringerung der Neubautätigkeiten im Wohnungssektor, wird sich die Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren deutlich erhöhen. Dies liegt zum einen an einer steigenden Anzahl von Single-Haushalten, andererseits an dem Wunsch nach großzügigerem Wohnraum. Es wird geschätzt, dass für eine ausreichende Wohnungsversorgung der Bevölkerung in Deutschland ein Neubaubedarf von Einheiten pro Jahr erforderlich wäre. In einigen Ballungszentren besteht heute bereits eine Wohnungsknappheit. Der Schwerpunkt der Aktivitäten der IMW-Gruppe ist Berlin. Die Hauptstadt bleibt trotz steigender Mieten eine Stadt mit vergleichsweise niedrigen Wohnkosten. Die Angebotsmieten sind im zweiten Halbjahr 2008 auf 6,35 je qm und Monat gestiegen, wie sich aus einer Auswertung von über Miet- und Kaufangeboten ergab. Unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Kaufkraft ergibt sich für Berlin eine durchschnittliche Wohnkostenbelastung von 26,6 %; in München sind es 29,8 % und in Frankfurt am Main sogar 32,1 %. Der Berliner Wohnungsmarkt hat nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle ein Qualitätsproblem: Er ist mit guten Wohnungen unterversorgt. Dagegen gibt es ausreichend einfachen Wohnraum. Dies lässt sich daraus ableiten, dass im oberen Marktsegment die Mietpreise anzogen während sie sich im unteren Marktsegment sogar verringerten. Durch die Finanzkrise hat sich der Umsatz aus dem Verkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Berlin im Jahr 2008 halbiert. Die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser sind dabei von auf je Quadratmeter zurückgegangen. Gleichwohl haben sich die Aussichten für Wohnimmobilieninvestments verbessert: Die Angebotspreise sind gefallen, die Bevölkerungszahl nimmt zu und die Angebotsmieten steigen. Dies alles führt dazu, dass Berlin weiterhin ein attraktiver Standort ist. Konsolidierungskurs konsequent fortgesetzt Die IMW-Gruppe setzte im Berichtsjahr 2008/2009 ihren Konsolidierungskurs konsequent fort. Nach der beachtlichen Steigerung der Mieterlöse im vorhergehenden Geschäftsjahr haben sich diese auf 58,9 Mio. (Vorjahr: 60,2 Mio.) verringert. Ursache hierfür ist die Ausgliederung zweier Portfolien (VRE 7 und VRE 10) sowie der Verkauf einiger Immobilien. Zum Jahresende 2008 konnten im Zuge der Umsetzung der strategischen Planung sieben Immobilien im Gesamtwert (market value) von rund 18,5 Mio. veräußert werden. Dabei handelte es sich vorwiegend um Gewerbeobjekte in Hamburg und Hannover. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte zum , so dass die veräußerten Objekte noch für 9 Monate Umsatzbeiträge lieferten. 3/22

8 In der Zwischenzeit konnte für weitere vier überwiegend gewerblich genutzte Objekte im Volumen von 16,5 Mio. Verträge abgeschlossen werden, der Nutzen- /Lastenwechsel erfolgt aber erst im neuen Geschäftsjahr. Da die Gespräche über das Vorliegen bzw. den Umfang behaupteter Verstöße zu Kreditvertragsbedingungen mit der finanzierenden Bank nicht erfolgreich beendet werden konnten, hat das Kreditinstitut die Darlehensverträge gekündigt, so dass wir für die betroffenen Portfolien VRE 7 und VRE 10 Insolvenzanträge stellen mussten. Wir hatten die erworbenen Immobilien in spezielle Gesellschaften eingebracht (sog. SPVs). Dabei handelt es sich um reine Objektgesellschaften. Dadurch konnten negative Auswirkungen dieser Ereignisse auf den Gesamtkonzern weitgehend vermieden werden. Wir steuern die Objektgesellschaften über wertorientierte Cash-Flow Ergebnisse, die monatlich ermittelt werden. Auf der Ebene der Immobilienportfolios wird jeweils das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen gebildet (EBITDA). Als Vergleichsmaßstab für die einzelnen Portfolien dient die EBIDTA- Marge (EBITDA in Relation zu Mieterlösen), wobei insbesondere die Entwicklung im Zeitablauf und der Abgleich mit den Planwerten beachtet werden. Die Zielgröße dabei ist 75 %. Daneben sind Kreditvergabekriterien (sog. Covenants) wichtige Kennzahlen, die laufend ermittelt und verfolgt werden. Das Ziel ist es, in allen Portfolien den Zins- und Tilgungsdienst sicherzustellen. Zum Ende des Berichtsjahres verfügte unser Konzern über eine gesamte vermietbare Fläche von über m² (Vorjahr: m²) mit jährlichen Mieterlösen (netto, kalt) von rund 55 Mio. (Vorjahr rund 60 Mio.). Die konzerneigenen Mieteinheiten belaufen sich auf , wovon rund 85 % auf den Standort Berlin entfallen. Der Leerstand über das gesamte Portfolio lag im Berichtsjahr bei durchschnittlich ca. 8 % (Vorjahr ca. 7%). Etwa 83 % der Mieteinnahmen entfallen auf Wohnungsmieten. 4/22

9 3. Ertragslage Die nachstehende Darstellung der Ertragslage für die beiden letzten Geschäftsjahre gestattet einen Einblick in die Entwicklung des Konzerns im Geschäftsjahr 2008/2009: 2008/ /08 Veränderung T T T Erlöse aus der Vermietung von Immobilien Erlöse aus weiterbelastbaren Betriebskosten Aufwendungen aus weiterbelastbaren Betriebskosten Grundstücksbetriebskosten Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien Personalaufwand Abschreibungen Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Betriebsergebnis Nicht realisierte Gewinne aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert Nicht realisierte Verluste aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert Erträge aus Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden Zinserträge Zinsaufwendungen Ergebnis aus der Veränderung der beizulegenden Zeitwerte von Finanzderivaten Ertragsteuern Konzernergebnis Der Konzernabschluss wird gemäß den internationalen Rechnungslegungsvorschriften (IFRS) erstellt. Der Jahresabschluss der IMW Immobilien Aktiengesellschaft folgt den deutschen Rechnungslegungsvorschriften (HGB). Die Mieterlöse in der IMW Gruppe betrugen im Berichtszeitraum 58,9 Mio. (Vorj. 60,2 Mio.). Darin sind 1,6 Mio. (Vorjahr: 2,1 Mio.) aus Mietgarantien enthalten. Aus weiterbelastbaren Betriebskosten wurden Erlöse von 23,6 Mio. (Vorjahr: 24,0 Mio.) erzielt. Die korrespondierenden Aufwendungen beliefen sich auf 25,5 Mio. (Vorjahr 25,5 Mio.). Die Grundstücksbetriebskosten (nicht weiterbelastbare Betriebskosten der Immobilien) betrugen 11,8 Mio. (Vorjahr: 12,9 Mio.). Die Reduzierung der Mieterlöse wie auch der Betriebs- und Grundstücksbetriebskosten steht im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien bzw. des Ausscheidens von Portfolien aus dem Konsolidierungskreis. 5/22

10 Die um 1 Mio. geringeren Grundstücksbetriebskosten resultieren im Wesentlichen aus verringerten Instandhaltungs- und Reparaturaufwendungen von 1,3 Mio. und fremden Hausverwaltungskosten von 0,8 Mio. Dem stehen insbesondere höhere Neuvermietungskosten von 0,5 Mio. gegenüber. Aus der Veräußerung von Immobilien wurde ein Ergebnis von 0,5 Mio. (Vorjahr: 0,6 Mio.) erzielt. Bei den Vorratsimmobilien handelt es sich um Einzelimmobilien wie Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen, die für den Abverkauf vorgesehen sind. Der Personalaufwand ist auf 4,4 Mio. (Vorjahr: 4,5 Mio.) zurückgegangen. Per 31. März 2009 umfasst die Belegschaft des IMW Konzerns 81 Personen (Vorj. 85 Beschäftigte) jeweils incl. Vorstandsmitglieder und Auszubildende. Ohne Berücksichtigung der Aufwendungen aus dem Aktienoptionsprogramm und dem Ausscheiden und Einstellen von Vorstandsmitgliedern ist der Personalaufwand um 0,5 Mio. auf 3,8 Mio. gestiegen. Dies resultiert aus einem höheren durchschnittlichen Mitarbeiterbestand (87; Vorjahr: 76) infolge der Übernahme der Fremdverwaltung in einigen Portfolien und der Senkung der fremden Hausverwaltungskosten. Die Abschreibungen belaufen sich wie im Vorjahr auf 5,5 Mio. Im Geschäftsjahr 2008/09 sind weitere Abschreibungen auf Firmenwerte von 5,2 Mio. (Vorjahr 5,3 Mio.) notwendig gewesen. Die sonstigen betrieblichen Erträge sind auf 6,4 Mio. (Vorjahr: 3,8 Mio.) gestiegen. Die Zunahme ist durch Erträge aus nachträglichen Kaufpreisminderungen von 3,8 Mio. bedingt. Bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen werden bereits deutliche Verbesserungen durch die eingeleiteten Kostensenkungsmaßnahmen sichtbar. Im Vorjahr hatten umfangreiche Bewertungsgutachten und Beratungsaufgaben bei Ankauf- und beabsichtigtem Verkauf von Portfolien bzw. einzelner Immobilien wie auch bei der Erstellung eines Börsenprospektes und die nach IAS 40 erforderliche Bewertung der Immobilienbestände die Ergebnisentwicklung maßgeblich beeinflusst. Im Berichtsjahr belaufen sie sich auf 7,3 Mio. (Vorj. 14,4 Mio.) und umfassen im Wesentlichen Rechts- und Beratungskosten inklusive Kosten für die Erstellung von Bewertungsgutachten und dem Börsenprospekt von 2,5 Mio. (Vorj. 7,0 Mio.), Wertberichtungen und Forderungsausbuchungen von 1,2 Mio. (Vorj. 1,6 Mio.), Prüfungsleistungen der Jahresabschlüsse 0,5 Mio. (Vorj. 0,2 Mio.) sowie weitere Positionen. Gemäß IAS 40 wird der Wert der Immobilienbestände zu jedem Bilanzstichtag neu eingeschätzt. Werterhöhungen werden als positive nicht realisierte Ergebnisbeiträge ausgewiesen; Wertminderungen als nicht realisierte Verluste. Die Bewertungsanalyse der nicht zur Veräußerung gehaltenen Immobilien des IMW-Konzerns wurde zum 31. März 2009 von der CB Richard Ellis GmbH durchgeführt. Die durch die Finanzkrise hervorgerufene hohe Unsicherheit auf den Immobilien- und Kapitalmärkten und die restriktivere Vergabe von Krediten durch Banken führen zu erheblichen Wertabschlägen bei den Marktpreisen von Immobilien. Dies spiegelt sich auch bei den zu beizulegenden Zeitwerten angesetzten Immobilien wieder. Die Wertzuwächse belaufen sich auf 3,1 Mio. (Vorj. 50,1 Mio.), die Wertminderungen auf 173,3 Mio. (Vorj. 29,6 Mio.). Saldiert ergab sich eine Reduzierung um 170,2 Mio. (Vorjahr: Zuwachs um 20,5 Mio.). 6/22

11 Die Zinserträge bewegen sich mit 1,0 Mio. ungefähr auf dem Vorjahresniveau von 0,8 Mio. Liquide Mittel werden zu Tagesgeldzinsen bei Kreditinstituten angelegt. Auch bei den Zinsaufwendungen ist mit 35,8 Mio. (Vorj. 35,7 Mio.) nur eine geringe Veränderung festzustellen. Bei den Ergebnissen aus der Veränderung der fair values von Finanzderivaten hat sich ein Verlust von 20,9 Mio. (Vorjahr: 1,7 Mio.) ergeben. Diese Resultate folgen der aktuellen Zinsentwicklung, die derzeit mit einem Leitzins der EZB zum von 1,5 % einen bislang einmaligen Tiefstand markiert. Die Derivate wurden vor einigen Jahren abgeschlossen, um das Zinsrisiko aus den langfristigen Finanzverbindlichkeiten einzugrenzen. Durch die Finanzmarktkrise sahen sich die Notenbanken genötigt, die Refinanzierungsmöglichkeiten zu verbessern und haben die Leitzinssätze weltweit stark abgesenkt. Durch die gesunkenen Immobilienmarktpreise und die negativen Marktwerte der Derivate konnten latente Steuerverbindlichkeiten aufgelöst werden. Diese spiegeln im Wesentlichen das positive Ertragsteuerergebnis von 22,6 Mio. (Vorjahr: 22,9 Mio.) wieder. Im Vorjahr ergab sich dies durch die Absenkung des Körperschaftssteuersatzes auf 15 % ab dem 1. Januar Mit einem Konzernverlust von - 168,3 Mio. wurde ein äußerst schwaches Ergebnis erzielt. Im Vorjahr konnte ein Konzerngewinn von 33,3 Mio. ausgewiesen werden. Aufsichtsrat und Vorstand werden aufgrund der Ergebnissituation der Hauptversammlung keine Dividendenausschüttung vorschlagen. 4. Finanzlage Hinsichtlich der Finanzlage im Berichtsjahr wird auf die Konzernkapitalflussrechnung verwiesen. Der Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit in der Gruppe beträgt + 3,0 Mio. (Vorj. 4,6 Mio.), der Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit liegt bei 13,6 Mio. (Vorj. - 14,3 Mio.) und der aus der Finanzierungstätigkeit beläuft sich auf - 20,9 Mio. (Vorj. 11,0 Mio.). Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist um 1,5 Mio. zurückgegangen. Dies ist im Wesentlichen auf periodenfremde Ertragssteuerzahlungen von 1,5 Mio. zurückzuführen. Der Cashflow aus Investitionstätigkeit ist neben den Investitionen in die Sanierung von Immobilien von 3,3 Mio. (Vorjahr 15,2 Mio.) durch Einzahlungen aus dem Verkauf von Immobilien von 18,7 Mio. (Vorjahr 1,2 Mio.) geprägt. Die daraus und aus dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit erwirtschafteten Mittel führten netto zu einer Reduzierung des Kreditvolumens um 20,8 Mio. Die liquiden Mittel des Konzerns betragen zum Bilanzstichtag 8,6 Mio. (Vorjahr: 13,7 Mio.). Im April 2009 wurde durch eine Barkapitalerhöhung im Volumen von rund 6,3 Mio. die Liquiditätslage sowie die Eigenkapitalbasis der Gruppe verbessert. Die Steuerung der Finanzierung erfolgt durch die zentrale Finanzabteilung gemäß den von Vorstand und Aufsichtsrat gemeinsam verabschiedeten Richtlinien. Dabei erfolgt die Darlehensgewährung für den Erwerb von Immobilien meist auf non recourse-basis, um Haftungsrisiken für die IMW AG zu minimieren. Um Zinserhöhungsrisiken zu begegnen, wurden bei langfristigen Darlehen größtenteils 7/22

12 entsprechende Zinssicherungsgeschäfte eingegangen. Durch Cashpools werden die Zahlungsvorgänge optimiert. Neben dem Ziel der Verbesserung der Effizienz ermöglicht das übergreifende Finanzmanagement auch die Sicherung der Liquidität, über deren Entwicklung regelmäßig informiert wird. 5. Vermögenslage Die nachfolgende Übersicht zeigt die gegenüber dem Vorjahr eingetretenen Veränderungen im Vermögensaufbau: Veränderung T T T Langfristige Vermögenswerte Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Sachanlagen At-Equity bewertete Beteiligungen Immaterielle Vermögenswerte einschl. Firmenwerte Latente Steuerforderungen Derivative Finanzinstrumente Sonstige langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Vorratsimmobilien Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Ertragsteuerforderungen Derivate Finanzinstrumente Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquiva-lente Sonstige finanzielle Vermögenswerte Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Veräußerungsgruppen sowie Vermö-genswerte, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden Summe Vermögensgegenstände Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Rücklage für Marktbewertung Konzernbilanzverlust/-gewinn Anteile anderer Gesellschafter /22

13 Veränderung T T T Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Latente Steuerverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Sonstige langfristige Verbindlichkeiten Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Rückstellungen Ertragsteuerverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten in Verbindung mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie Veräußerungsgruppen Gesamtes Eigen- und Fremdkapital Die Bilanzsumme des IMW Konzerns zum 31. März 2009 ist auf 704,2 Mio. (Vorj. 976,0 Mio.) zurückgegangen. Dies ist im Wesentlichen auf die Reduzierung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien auf 676,4 Mio. (Vorjahr: 921,6 Mio.) zurückzuführen. Durch Verkaufsüberlegungen werden davon allerdings 255,8 Mio. (Vorjahr: 79,0 Mio.) in die Vermögenswerte, die als zur Veräußerung qualifiziert werden, umgegliedert. Des Weiteren haben sich die immateriellen Vermögenswerte um 5,8 Mio. auf 0,9 Mio. (Vorjahr: 6,7 Mio.) im Wesentlichen durch Abschreibungen auf Firmenwerte in Höhe von 5,2 Mio. verringert. Weitere deutliche Rückgänge weisen die Bilanzpositionen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente mit 8,6 Mio. (davon 4,3 Mio. Bestandteil der Veräußerungsgruppe; Vorjahr: 13,7 Mio.) und sonstige finanzielle Vermögenswerte mit 3,4 Mio. (Vorjahr: 13,5 Mio.) auf. Die Entwicklung der liquiden Mittel ist aus der Kapitalflussrechnung ersichtlich. Die Abnahme der sonstigen finanziellen Vermögenswerte ergibt sich im Wesentlichen durch Aufrechnungen mit sonstigen Verbindlichkeiten, die um 9,4 Mio. auf 10,6 Mio. (davon 2,75 Mio. langfristig und 0,5 Mio. als Bestandteil der Veräußerungsgruppe) zurückgingen. Die sonstigen langfristigen Vermögenswerte repräsentieren im Umfang von 6,2 Mio. die Forderungen aus dem Abgang von 3 Immobilien, die an einen Dritten mit Kaufoption verpachtet wurden. 9/22

14 Die Vorratsimmobilien und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen konnten durch weitere Verkäufe und Auszahlungen der Gelder von Notaranderkonten um insgesamt 2,9 Mio. reduziert werden. Das Eigenkapital hat sich im Zuge der Ergebnisentwicklung auf 84,7 Mio. (Vorj. 261,3 Mio.) verringert. Davon entfallen auf Anteile anderer Gesellschafter 5,5 Mio. (Vorjahr: 12,8 Mio.). Der Anteil der langfristigen Finanzverbindlichkeiten hat sich vor Berücksichtigung von Umgliederungen im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten und Veräußerungsgruppen sowie von Covenants-Verletzungen durch im Geschäftsjahr erfolgte Refinanzierungen erhöht. Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten wurden dadurch und aufgrund der Endkonsolidierung der Gesellschaften der VRE 7 und 10 sowie aufgrund von Immobilienverkäufen deutlich reduziert. Aufgrund von Covenants-Verletzungen wurden grundsätzlich langfristige Darlehensbeträge von 81,7 Mio. sowie 105,2 Mio. unter den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen (wir verweisen auf die Angaben zum Risikobericht). Ohne Berücksichtigung der Umgliederung von Finanzverbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur Veräußerung stehenden Vermögenswerten ( 42,5 Mio., Vorjahr 66,1 Mio.; davon grundsätzlich langfristig 27,5 Mio., Vorjahr 8,9 Mio.), der Veräußerungsgruppe ( 164,7 Mio., davon grundsätzlich langfristig 158,2 Mio.) sowie Covenants-Verletzungen ( 186,9 Mio.) betragen die langfristigen Finanzverbindlichkeiten am Bilanzstichtag 513,7 Mio. (Vorjahr: 499,2 Mio.) und die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten 35 Mio. (Vorjahr: 124,8 Mio.). Die im letzten Jahr noch grundsätzlich positiven Marktwerte der Derivate von 8,1 Mio. (es gab nur negative Marktwerte von -1,0 Mio.) sind in diesem Jahr aufgrund der Zinsentwicklung zu negativen Marktwerten von -23,7 Mio. (davon -4,7 Mio. als Bestandteil der Veräußerungsgruppe) umgeschlagen. Die latenten Steuerverbindlichkeiten sind im Wesentlichen in Folge der Reduzierung der beizulegenden Zeitwerte der Immobilien und Derivate von 48,4 Mio. auf 23,4 Mio. (davon 8,5 Mio als Bestandteil der Veräußerungsgruppe) zurückgegangen. Das kurzfristige Fremdkapital ist um insgesamt 63,0 Mio. auf 219,9 Mio. angestiegen. Während die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten aufgrund der Umgliederungen wegen den Covenants-Verletzungen zugenommen haben, ist neben dem Rückgang der sonstigen Verbindlichkeiten eine Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen von 10,8 Mio. im Vorjahr auf 4,6 Mio. (davon 0,6 Mio. als Bestandteil der Veräußerungsgruppe) im Berichtsjahr zu verzeichnen. Dies ist vor allem stichtagsbedingt und hängt mit den im Vorjahr erhöhten Sanierungsinvestitionen und abgegrenzten Schulden für Leistungen im Zusammenhang mit der Erstellung des Börsenprospektes zusammen. 6. Nachtragsbericht - Die Watermark CH AG hat von ihrem Entsenderecht Gebrauch gemacht und Frau Saffron Harrop ab dem 01. April 2009 in den Aufsichtsrat entsandt. - Die Hauptversammlung der Gesellschaft hat am 26. November 2007 den Vorstand ermächtigt, in der Zeit bis zum 1. November 2012 das Grundkapital der Gesellschaft im Umfang von bis zu EUR , einmalig oder mehrmalig durch Ausgabe von neuen, auf den Namen lautenden Stückaktien 10/22

15 gegen Bareinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital II/2007). Dabei soll den Aktionären ein nach den Vorgaben des 186 Abs. 5 AktG gestaltetes Bezugsrecht eingeräumt werden. Der Vorstand hat aufgrund dieser Ermächtigung am 31. März 2009 mit Zustimmung des Aufsichtsrates vom selben Tage beschlossen, das Grundkapital von EUR ,00 um einen Betrag in Höhe von bis zu EUR ,00 auf bis zu EUR ,00 durch Ausgabe von bis zu auf den Namen lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von EUR 1,00 je Stückaktie gegen Bareinlagen zu erhöhen. Die neuen Aktien werden zu einem Ausgabebetrag von EUR 5,00 je neuer Aktie und mit einer Gewinnberechtigung ab dem 01. April 2009 ausgegeben. Das gesetzliche Bezugsrecht wurde den Aktionären in der Weise eingeräumt, dass M.M.Warburg & CO Kommanditgesellschaft auf Aktien, Hamburg, zur Zeichnung und Übernahme der bis zu neuen Aktien mit der Verpflichtung zugelassen wurde, sie den Aktionären der Gesellschaft im Verhältnis 12:1 gegen Zahlung von EUR 5,00 je Aktie zum Bezug anzubieten. Die Bezugsfrist begann am 3. April 2009 und endete am 17. April Da nicht alle angebotenen Bezugsrechte ausgenutzt wurden, wurde anschließend interessierten Investoren die nichtausgenutzten Aktien angeboten. Die Kapitalerhöhung wurde vollständig gezeichnet und am 20. April 2009 im Handelsregister eingetragen. Das Grundkapital beträgt seitdem ,00 eingeteilt in ohne Nennwert auf den Namen lautende Stückaktien. - Am 24. April 2009 wurde der Verkaufvertrag für eine Immobilie in Hamburg unterzeichnet. Der Preis ist mit T 600 vereinbart und ist zwischenzeitlich eingegangen. Der Nutzen- und Lastenwechsel ist zum 1. Mai 2009 erfolgt. Die Immobilie wurde unter den Vermögenswerten ausgewiesen, die zur Veräußerung gehalten werden. - Auch die Löschungsbewilligungen für drei weitere Verkaufsverträge liegen mittlerweile ebenfalls vor, so dass auch für diese Immobilien im Volumen von 15,9 Mio. die Abwicklung vollzogen wurde. Die Kaufpreise sind bereits eingegangen. Der Nutzen-Lastenwechsel erfolgte zum 28. Mai bzw. 1. Juni Die Immobilien wurden unter den Vermögenswerten ausgewiesen, die zur Veräußerung gehalten werden. 7. Risikobericht Der Vorstand einer börsennotierten Aktiengesellschaft ist gemäß 91 AktG verpflichtet, ein Risikomanagementsystem zu installieren und ständig der laufenden Entwicklung anzupassen. Jede unternehmerische Tätigkeit ist mit Risiken und Chancen verbunden. Unter Risiko wird allgemein die Möglichkeit ungünstiger zukünftiger Entwicklungen verstanden, durch die das tatsächliche Resultat einer unternehmerischen Aktivität von dem erwarteten Ergebnis abweicht. Normale Risiken beinhalten Schadensgefahren, bei denen das Vermögen unmittelbar gemindert wird. Das spekulative Risiko umfasst dagegen diejenigen Ereignisse, die sich durch unternehmerisches Handeln vermögensmindernd oder vermögensmehrend (Chancen) auswirken. 11/22

16 Unternehmerische Risiken können nicht vermieden werden, sie sollen allerdings frühzeitig erkannt und überwacht werden. Art und Umfang des Risikomanagements definieren sich dabei durch die Größe und Komplexität des Unternehmens sowie den branchenspezifischen Risikopotentialen, denen unsere Gesellschaft ausgesetzt ist. Im Jahr 2004 wurde ein Risikomanagementhandbuch erarbeitet und darin die Ziele und Methoden festgelegt. In den Folgejahren wurde dieses Handbuch ständig auf die jeweiligen Erfordernisse ausgerichtet. Risikorelevante Kennzahlen werden laufend überprüft und die Grenz- bzw. Schwellenwerte für die geänderten Unternehmensbedingungen neu definiert. Darüber hinaus wird ständig die Liste der Einzelrisiken analysiert und um neu identifizierte Risiken ergänzt. Insbesondere im Geschäftsjahr 2006/2007 erfuhren die Kennzahlensysteme eine kontinuierliche Ausweitung und werden zukünftig noch detaillierter ausgebaut. Für die Integration des Portfolios Valbonne wurde eine Beratungsgesellschaft beauftragt, ein geeignetes Reportingsystem zu erarbeiten. Im Zuge der Erstellung des Börsenprospekts wurde die Risikosituation der IMW Immobilien AG erneut umfassend analysiert. Dabei wurde zwischen Markt- und branchenspezifischen Risiken, Risiken der Geschäftstätigkeit, solchen aus rechtlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen und sonstige spezifische Risiken unterschieden. Im Geschäftsjahr 2008/2009 wurde das Risikomanagementsystem erneut auf seine Funktionalität überprüft. Markt- und branchenspezifische Risiken. Die Geschäftstätigkeit der IMW-Gruppe konzentriert sich neben den Bereichen Portfolio-, Asset- und Propertymanagement auf den Erwerb und die anschließende Vermietung von Immobilien resp. Immobilienportfolien. Das Geschäftsmodell hängt daher von der Möglichkeit ab, geeignete Immobilien mit Wertschöpfungspotential zu erwerben. Somit kommt es hinsichtlich der Objekte auf die bauliche Substanz, die Entwicklungsfähigkeit und weitere, wertbeeinflussende Faktoren wie z.b. erzielbare Mieterlöse, Lage, Standortqualität sowie Bonität des Mieters an. Weiterhin gibt es eine Reihe von der IMW-Gruppe nicht beeinflussbarer, vorherrschender Marktbedingungen (Wirtschaftswachstum, Inflation, Zinsniveau). Diese nehmen erheblichen Einfluss auf Erwerbsmöglichkeiten, -zeitpunkte und erzielbaren Preise. Dies ist deshalb von Bedeutung, da attraktive Renditen meist nur bei antizyklischem Investitionsverhalten erzielbar sind. Hinzu kommt der verstärkte Wettbewerb durch in- und ausländische Investoren, der vor allem das Preisniveau für Immobilien beeinflusst. Dies ist für die Verkäuferseite sicherlich von Vorteil, jedoch eher ungünstig einzuschätzen, wenn ein Portfolio aufzubauen ist. Die IMW AG benötigt umfangreiche finanzielle Mittel, die sie für den Erwerb von Immobilien verwendet. Mit steigendem Zinsniveau erhöhen sich die Finanzierungskosten. Dagegen lassen sich die Mieteinnahmen nicht in gleicher Weise steigern. Zur Reduzierung des Zinssteigerungsrisikos werden laufzeitkongruente Sicherungsmechanismen, wie Swaps oder Caps abgeschlossen. Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass die vorgesehenen Sicherungsinstrumente nur teilweise greifen und die Verlängerung bzw. der Neuabschluss auslaufender Finanzierungen zu deutlich ungünstigeren Konditionen erfolgen müssen. 12/22

17 Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurden zum Bilanzstichtag bewertet. Der Wert dieses Immobilienbestandes hängt wesentlich von der Entwicklung des Immobilienmarktes, dem Wettbewerb zwischen den Investoren, den Finanzierungsbedingungen, der konjunkturellen Lage und der demographischen Entwicklung ab. Darüber hinaus kann sich auch die Änderung der Sozialstruktur eines Stadtviertels unvorteilhaft auswirken. Als Bestandshalter von Wohnimmobilien muss die demographische Entwicklung, die Entwicklung der Anzahl der Haushalte und die Änderungen des Wohnverhaltens der Mieter beobachtet werden. Risiken der Geschäftstätigkeit Häufig sind Immobilien haltende Gesellschaften verpflichtet, neben Zins- und Tilgungsleistungen weitere Verpflichtungen einzugehen. Beispielsweise sollen Wert der beliehenen Immobilien und die Darlehensvaluta in einem bestimmten Verhältnis (LTV) stehen. Sobald derartige Kennzahlen nicht eingehalten werden, eröffnen die Kreditverträge den Kreditgebern die Möglichkeit zu Anpassungen oder zur Kündigung der gewährten Darlehen. Deshalb bedarf es eines umfassenden Systems, die entsprechenden Kriterien aufzubereiten und deren Entwicklung in naher und ferner Zukunft aufzuzeigen, um gegebenenfalls reagieren zu können. Diese Maßnahmen können sich auf die Erhöhung der Mieteinnahmen oder die Reduzierung des Leerstands erstrecken; aber auch der Wert der Immobilien ist von großer Bedeutung, der durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen beeinflusst werden kann. Für die angestrebte Wertschöpfung ist die effiziente Verwaltung des Immobilienbestandes ein entscheidender Faktor. Unter Beachtung mietrechtlicher Beschränkungen kommt der Verringerung des Leerstandes und der Steigerung der Mieteinnahmen eine große Bedeutung zu. Dabei müssen marktgerechte Wohnungen, Marketing- und Werbemaßnahmen sowie ein auf Mietinteressent zugeschnittenes Angebot eine ausreichende Nachfrage erzeugen. Bestehende Mietverhältnisse müssen gepflegt und die Mieterbindung verstärkt werden. Die Flächen des IMW-Konzerns sind zu über 80 % an Wohnungsmieter vermietet. Dabei ist bereits eine erhebliche Risikostreuung gegeben, da der einzelne Mietvertrag - gemessen am Gesamtvolumen - nur einen geringen Anteil hat. Der Zahlungsausfall einzelner Mieter wirkt sich somit nicht gravierend auf das Gesamtergebnis aus. Durch aufwendige und sachgerechte Investitions- und Sanierungsmaßnahmen befinden sich unsere Wohnungsbestände überwiegend in einem guten Zustand, so dass hohe Mietausfälle in Folge von Leerstand weitgehend ausgeschlossen werden können. Auch zukünftig müssen entsprechende Mittel für Modernisierung und Standardverbesserung bereitstehen, um den steigenden Ansprüchen an Wohnraum gerecht zu werden und den qualitativen Kennzahlen-Standards unserer Kreditgeber zu entsprechen. Liquiditätsbedingt konnten wir diesem Anspruch im letzten Geschäftsjahr nicht vollumfänglich entsprechen. In einer eigenen Vermietungsgesellschaft werden alle Maßnahmen koordiniert, die dazu beitragen sollen, leer stehende Wohnungen zügig wieder zu vermieten. Dabei setzen die Maßnahmen sehr früh ein; in aller Regel werden bereits bei dem Erhalt der Kündigung entsprechende Vermietungsaktivitäten gestartet. 13/22

18 Dies gilt im gleichen Maße für den Bereich der gewerblichen Mieter. Hinzu kommt, dass durch ein konsequentes Forderungsmanagement ungünstige Entwicklungen frühzeitig erfasst und Reaktionsmaßnahmen rechtzeitig eingeleitet werden. Kauf und Verkauf von Immobilien bzw. Portfolien Naturgemäß besteht für den Geschäftsbetrieb der IMW AG bzw. ihrer Tochtergesellschaften ein wesentliches Risiko im Erwerb neuer Immobilien. Diese können sich durch den Standort, spezifische Objekteigenschaften, technische und wirtschaftliche Risiken ergeben. Standortrisiken können aus der Nähe zu Gefährdungspotenzialen, Auflagen der Bebauungspläne und verkehrstechnische Erschließungen resultieren. Spezifische Objekteigenschaften können aus der Baugenehmigung, der vorhandenen Bausubstanz oder Ausstattung abgeleitet werden. Aber auch der aktuelle Vermietungsstand, die Mieterstruktur und -fluktuation, Miethöhe etc. sind wichtige Parameter. Mithilfe von Checklisten, Expertisen und Cashflow-Analysen werden mögliche Risikoquellen aufgespürt und bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Zudem werden professionelle Berater, Sachverständige und Immobilienspezialisten beauftragt, die jeweiligen Bestände sorgfältig zu untersuchen. Ohne entsprechende Analysen wird kein Erwerb getätigt. Nachdem alle Fakten zusammengetragen wurden, erfolgt eine wirtschaftliche Analyse. Diese ermittelt aus erwarteten Mieteinnahmen und Nebenkosten, dem Investitionsbedarf sowie den Zins- und Tilgungsleistungen eine monatliche/jährliche Cash-Flow-Darstellung. Diese führt zu einem Renditewert, der unseren Ertragskennziffervorstellungen entsprechen muss. Bei Verkauf von Immobilien ist darauf zu achten, dass Zusicherungen und Garantien wirtschaftlich erfüllbar sind und die damit verbundenen Kostenstrukturen zeitnah angepasst werden. Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken Besondere Risiken ergaben sich aus der Finanzierungsstruktur einiger Portfolien. So hatten wir im Portfolio Falcon Crest bis zum 15. Juli 2008 einen Teilbetrag von 34,125 Mio. aus Objektverkäufen zu tilgen. Der Verkauf der Objekte zog sich länger hin als geplant. Hinzu kam, dass die grundschuldmäßige Absicherung der Objekte noch über das Bankhaus Lehman Brothers erfolgte. Aufgrund des Zusammenbruchs dieses Bankhauses im September 2008 ergaben sich erhebliche Probleme bei der Löschung der Grundschulden. Mittlerweile konnten wir 33,4 Mio. Darlehen zurückführen. Hinsichtlich der restlichen T 700 erwartet der Vorstand eine kaufmännisch vernünftige Regelung. Darüber hinaus haben wir einen Verstoß der vereinbarten Covenants im Bereich des Zinsdeckungsgrades. Dies resultiert im Wesentlichen aus den strategischen Leerständen im Excelsiorhaus, in dem wir eine Hotelprojektentwicklung planen und bereits jetzt Flächen zum späteren Umbau leerstehen lassen. Im Bereich des Teilportfolios Austerlitz konnten wir im Jahr 2008 die mit der finanzierenden Bank vereinbarten Covenants nicht voll einhalten, so dass die finanzierende Bank grundsätzlich das langfristig valutierende Darlehen vorfristig 14/22

19 zurückfordern hätte können. Zwischenzeitlich haben wir durch Vermietungserfolge sowie durch niedrigere Zinsbelastung keine Covenants-Verstöße mehr vorliegen. Darüber hinaus wurden bei der Valbonne Real Estate 7 B.V. und der Valbonne Real Estate 10 B.V. von der finanzierenden Bank Einwände in Bezug auf die Einhaltung der Anzeigepflichten aus den Darlehensverträgen geltend gemacht. Diese Einwendungen wurden von uns nicht anerkannt. Gleichwohl hat die Bank die Darlehen gekündigt, so dass wir für die betroffenen Portfolien aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen Insolvenzanträge bereits während des abgelaufenen Geschäftsjahres stellen mussten. Eine Haftung der IMW AG selbst aus den genannten Objektfinanzierungen besteht nicht. In einem Teilbereich des Valbonne-Portfolios sind die mit der finanzierenden Bank vereinbarten Covenants aus dem Kreditvertrag derzeit nicht voll eingehalten, so dass die Bank das grundsätzlich erst langfristig zu tilgende Darlehen, das zum Bilanzstichtag mit T valutiert, vorfristig zurückfordern kann. Gleiches gilt für das obengenannte Darlehen des Falcon Crest Portfolios (Darlehensvaluta zum Bilanzstichtag: 124,9 Mio.). Eine Rückforderung der Darlehen ist bisher nicht erfolgt. Wir haben in Bezug auf diese Darlehen bereits Gespräche mit den Darlehensgebern dahingehend aufgenommen, eine für beide Seiten akzeptable Lösung, zu finden. Eine Fälligstellung der Darlehen ist derzeit auf Grund der Verhandlungen seitens der Banken nicht zu erwarten. Gleichwohl bleibt das Ergebnis der Gespräche abzuwarten. Unter der Annahme, dass die Verhandlungen erfolgreich zum Abschluss gebracht werden können, ist die Zahlungsfähigkeit der Konzerngesellschaften daraus nicht beeinträchtigt. Eine Haftung der IMW Immobilien AG selbst aus den genannten Objektfinanzierungen besteht nur bis zu einer Höhe von 2,1 Mio. Rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen Der deutsche Immobilienmarkt ist von einer ständigen Veränderung der gesetzlichen, insbesondere der mietrechtlichen, steuerrechtlichen und umweltrechtlichen Rahmenbedingungen geprägt. Diese bewirken häufig eine Änderung der Entscheidungsparameter der Marktteilnehmer. So können sich durch die steuerrechtliche Behandlung von Wohneigentum oder die Einführung der Zinsschranke und die Neuregelung der gewerbesteuerrechtlichen Hinzurechnungstatbestände negative Auswirkungen ergeben. Bei den verwendeten Mietvertragstexten und der Verwaltung der Mietverhältnisse sehen wir nur ein geringes Risikopotenzial, da wir unsere Formulierungen und Vertragsinhalte an einer langjährigen, gefestigten Rechtsprechung ausgerichtet haben. Die Überprüfung der Vereinbarungen obliegt den mit der Verwaltung der Bestände beauftragten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die in regelmäßigen Abständen entsprechend geschult werden. Insbesondere die steuerlichen Risiken aus der Gesellschafterfremdfinanzierung, die eine Reduktion der Abzugsfähigkeit von Darlehenszinsen mit sich bringt, dürfte den Immobilienunternehmen erhebliches Kopfzerbrechen bereiten. Dies gilt auch für die Einführung der Zinsschranke nach 4h EStG. Danach ist ein negativer Saldo aus Zinserträgen und -aufwendungen steuerlich nur bis zu 30 % des Gewinns vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen abziehbar. Da die Voraussetzungen pro Betrieb geprüft werden und im vergangenen Jahr die Einzelbetriebe unterschiedliche Ausnahmeregelungen in Anspruch nehmen konnten, waren wir davon nicht so stark betroffen. 15/22

20 Weitere Risiken können sich aus der Verletzung von behördlichen Auflagen, der Nichterfüllung der Anforderungen für öffentliche Fördermittel, der Verletzung von Bestimmungen zum Schutz von Kundendaten oder Daten von Geschäftspartnern. Allgemeine Risiken Die IMW-Gruppe trägt das Risiko, dass die in Ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke und Gebäude mit Altlasten, Bodenverunreinigungen oder anderen schädlichen Substanzen belastet sein können und dass deren Beseitigung erhebliche Kosten verursachen kann. Auch wertbeeinflussende Auswirkungen oder immaterielle Schäden können entstehen. Signifikante Umweltrisiken in den bestehenden Portfolien konnten im Rahmen der zahlreichen Untersuchungen und Begutachtungen nicht festgestellt werden. Durch entsprechende technische Gutachten sowie vertragliche Regelungen beim Ankauf von Immobilien werden Risiken aus diesem Bereich soweit wie möglich vermieden. Anzeichen von bislang unbekannten Risiken haben sich im Berichtszeitraum nicht ergeben. Der Erfolg der IMW AG hängt wesentlich von dem Einsatz und dem Wissen Ihrer Mitarbeiter und Führungskräfte ab. Sollten einige Mitarbeiter ausscheiden, so hätte dies einen entsprechenden Know-how Verlust sowie den Verlust von Kontakten und Beziehungen zur Folge. Durch intensive Weiterbildung, durch attraktive Arbeitsplatzgestaltungen sowie ein Aktienoptionsprogramm versucht die IMW AG, die Mitarbeiter langfristig an das Unternehmen zu binden. Die klassischen Risiken, die in Zusammenhang mit der Nutzung und Vermietung von Immobilien stehen, werden in angemessenem Umfang durch entsprechende Versicherungen (z. B. Feuer, Wasser, Sturm, Haftpflicht, Umweltgefahren) abgedeckt. Weiterhin wurde eine D+O Versicherung und Betriebshaftpflichtversicherungen abgeschlossen, so dass der Versicherungsschutz als ausreichend angesehen werden kann. Wir haben unsere gesamte Versicherungsstruktur einer umfassenden Revision unterzogen. 8. Prognosebericht Bedingt durch die Verwerfungen auf den Finanzmärkten und den äußerst restriktiven Kreditvergabekriterien der ausleihenden Banken hatte sich das Investitionsvolumen 2008 deutlich reduziert. Im Zuge dessen hat sich auch die Beleihungsgrenze (Loan to value) auf aktuell 60:40 oder gar 50:50 verschoben. Vor dem Hintergrund stark rückläufiger Konjunkturerwartungen für 2009 und einem im Wohnungssektor leicht ansteigenden Mietpreisniveau liegt der Fokus der nationalen wie internationalen Investoren besonders auf Immobilien in erstklassiger Lage. Diese mehr sicherheitsorientierte Investmentstrategie gilt bundesweit für alle Nutzungsarten. Da auch die Kaufpreise in vielen Teilen der Bundesrepublik gesunken sind, bieten sich im Jahr 2009 für eigenkapitalstarke Investoren wie Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen und offene Immobilienfonds attraktive Chancen, sich wieder am heimischen Markt zu engagieren. Gerade in Zeiten volatiler Aktienmärkte und niedriger Renditen für Bundesanleihen sowie historisch niedriger Geldmarktsätze ist davon auszugehen, dass die vorhandene Liquidität den Weg in die Immobilien finden wird. Dabei werden Objekte bevorzugt, die einem breiten Mietermix, hervorragende Infrastrukturelle Anbindung und langjährig gesichertem Cashflow sowie ein geringes Risikopotenzial ausweisen. 16/22

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