Aktenzeichen: Muster Seite: 1 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) Sachverständigenbüro Stühlingen

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1 Aktenzeichen: Muster Seite: 1 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) Sachverständigenbüros für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken Jens - Peter Paulsen, Dipl. Ing. (FH) und Kollegen* Sonnenbergstraße 12 Zunftstraße Stühlingen Kehl Tel / Mail: jenspaulsen-weizen@t-online.de *Die Sachverständigen sind öffentlich bestellt und vereidigt. Gegenstand: Mit einem Einfamilienhaus, drei Garagen, einem Blockhaus und einem überdachten Schwimmbad bebautes Grundstück in Muster Auftrag: Kurzgutachten zur überschlägigen Wertschätzung des Gegenstands. Anlass für die Bewertung: Privat Bewertungsstichtag: Auftragserteilung: Auftraggeber: Herr Muster; im Grundbuch eingetragener Eigentümer Einfamilienhaus und Garagen mit Zufahrt in Muster Musterstraße 00 aus Himmelsrichtung Aktenzeichen Muster Kurzbeschreibung vom Gegenstand: Ruhig gelegenes, unterkellertes Einfamilienhaus in Fertigteilund Massivbauweise; Baujahr 1965 und 1996 mit 6 Zimmern, zwei Küchen, einem Wintergarten; drei Garagen, einem Blockhaus und einem Schwimmbad; Grundstücksgröße: 1077 m² Verkehrswert im Sinne des 194 Baugesetzbuch: ,- Unterschrift und Stempel Datum: Dieses Gutachten umfasst 17 Seiten mit 29 Anlagen. Es wurden 2 Ausfertigungen in Papierform und ein Datenträger erstellt. Der Unterzeichnende archiviert eine Ausfertigung und einen Datenträger.

2 Aktenzeichen: Muster Seite: 2 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) Bewertungsübersicht: Beschreibung: Bewertung in : Seite: Fläche der Grundstücks gemäß Grundbuch: 1077 m² Aktueller, lagetypischer Bodenrichtwert für den m² Bauland (ebf): 100,- / m² Vorhandener Bodenwert/ m² 100 Bodenwert gesamt: Summe aller geschätzten Instandsetzungskosten: Sachwert des bebauten Grundstücks: Überschlägig geschätzter Wert Besondere Bauteile, besondere Betriebseinrichtungen und deren Bewertungen, pauschaler Restwert: Besondere zu veranschlagende Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen jeweils pauschaler Restwert: Garagen: ,- Drei Außentreppen: ,- Blockhaus: 6.900,- Summe: ,- Schwimmbad: ,- Zubehör insgesamt, Restwert: Pauschaler Restwert von Eckbadewanne und Duschzubehör, Hauswasserwerken, Grillstelle, elektrisch betriebene Markise im Wintergarten, Markise an der Garage; Feuerstellen im Blockhaus elektrisches Garagentor: 8.000,-

3 Aktenzeichen: Muster Seite: 3 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) Inhaltsverzeichnis: Kapitel: Beschreibung: Seiten: Deckblatt 1 Bewertungsübersicht 2 Inhaltsverzeichnis Allgemeines Verwendete Unterlagen Angaben zur Lage der Immobilie Erschließung Rechtliche Gegebenheiten Angaben zum Grundstück Flurstück Muster Ortsbegehung Angaben zu den Gebäuden der Muster Wohn- und Nutzflächen Gebäudeenergetische Bewertung Wirtschaftliche Betrachtungen des Einfamilienhauses (EFH) Wertermittlung Bodenwertermittlung Wertermittlungsverfahren Sachwertverfahren Überschlägige Schätzung des Grundstückswertes 17 Anlagen: Beschreibung: Anlageseiten: 3 Bilder vom Objekt außen, farbig 1 Bauaktenunterlagen 2-12 Grundbuchauszüge Lageplan 16 Bodenrichtwertvorgabe 17 BGF- Ermittlung 18 Bewertung des Zubehörs 18 Unterlagen zum Sachwertverfahren Baupreisindexangaben Alterswertminderung 27 Marktanpassungsfaktor 28 Wesentliche Literatur 29

4 Aktenzeichen: Muster Seite: 4 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) 1.0 Allgemeines Legalität: Prüfungen: Bauakten und Pläne: Sonstiges: Rechtliche Grundlagen und deren Abkürzungen: Für die nachfolgende Wertermittlung wird die Legalität der baulichen Anlage unterstellt. Durch in Augenscheinnahme. Wurden vom Unterzeichnenden eingesehen und sind teilweise in der Anlage als Bestandteil dieses Gutachtens. Die Richtigkeit aller zur Verfügung gestellten Unterlagen/Auskünfte wird vom Unterzeichner unterstellt. Baugesetzbuch (BauGB) Landesbauordnung (LBO) Bewertungsgesetz (BewG) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Wertermittlungsrichtlinien(WertR) Wohnflächenverordnung (WoflV) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Erbschaftsteuer-Richtlinien 2003 (ErbStR 2003) 2.0 Verwendete Unterlagen Begl. Abschriften: Grundbuch von Muster: Nr. 000 Bauakten mit Datum: EFH: 1964; Anbau 1995; Garage: 1999; Blockhaus Bodenrichtwert: Sonstige: Stichtag ; erschließungsbeitragsfrei = ebf. Aussagen des Eigentümers zum Energieverbrauch, Statisches Bundesamt: Angaben zum Baupreisindex 3.0 Angaben zur Lage der Immobilie* Ist im Kurzgutachten nicht erforderlich. 3.1 Erschließung Erschließung: Grundstücksqualität: Flächennutzungs- und Bebauungsplan: Das Grundstück wird über die Gemeindestraße Musterstraße verkehrsmäßig erschlossen. Es wird davon ausgegangen, dass die übrige Erschließung (Kanal, Wasser, Gas, Strom, Telefon, Internet) ebenfalls über diese Straße erfolgt. Baureifes Land. Keine Angaben im Kurzgutachten.

5 Aktenzeichen: Muster Seite: 5 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) 3.2 Rechtliche Gegebenheiten Im Folgenden werden die wertungsrelevanten Rechte und Belastungen dargestellt Privatrechtliche Gegebenheiten Grundbuch: Abt. I bis III: Rückständige Zahlungen: Keine Angaben im Kurzgutachten. Keine Angaben im Kurzgutachten Öffentlich rechtliche Gegebenheiten Bauplanungsrecht Darstellung im Bebauungsplan: Entwicklungsstufe: Keine Angaben im Kurzgutachten. Baureifes Land Erschließung: Zahlungen Erschließung: Keine Angaben im Kurzgutachten Sonstige öffentlich rechtlichen Gegebenheiten Es wird davon ausgegangen, dass die vorhandene bauliche Anlage Bestandschutz genießt; Denkmalschutz liegt nicht vor. Zu eventuell vorhandenen Baulasteintragungen wird im Kurzgutachten keine Aussage gemacht. Baubehördliche Beschränkungen oder Beanstandungen; Altlastenverdacht: Zu einem eventuell vorhandenen Altlastenverdacht wird im Kurzgutachten keine Aussage gemacht. Natur-/ Wasserschutz: Zu eventuell vorhandenen Auflagen wird im Kurzgutachten keine Aussage gemacht. Umlegungs- Flurbereinigungs- oder Sanierungsverfahren: Keine Eintragungen im Grundbuch. Erschließungszustand: Das Bewertungsgrundstück ist erschlossen. Abgabenrechtliche Situation: Zu eventuell vorhandenen Auflagen wird im Kurzgutachten keine Aussage gemacht.

6 Aktenzeichen: Muster Seite: 6 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) 3.3 Angaben zum Grundstück Flurstück 000 Lage: Fläche des Grundstücks: Bez. im Grundbuch: Grundstücksgestalt: Neigung: Gehweg: Das Bewertungsgrundstück liegt innerhalb des Orts in Ortsrandlage m²; Quelle: Grundbuch Gebäude- und Freifläche. Viereckig Das Grundstück hat kein Gefälle. Vor dem Bewertungsgrundstück ist ein Gehweg vorhanden. Parkmöglichkeiten/ Stellflächen vor und auf dem Bewertungsgrundstück: Auf und vor dem Grundstück sind jeweils ca. 2 Stellflächen vorhanden. Versiegelte Flächen: Anteil Grünflächen: Bepflanzungen: Durch die Zufahrt zu den im Osten gelegenen Garagen vergleichsweise hoch. Der Anteil der Grünflächen ist eher gering. Einzelbäume (ein Gingko- Baum), Sträucher, Blumen und ein Steingarten Einfriedung: Straßenzugewandt: Pfeiler mit schmiedeeisernem Geländer. Richtung Nord- und Südosten: Thujahecken und Maschendrahtzaun. Richtung Südwesten: Maschendrahtzaun Containerstandort: GFZ/GRZ- Vorgaben: Grundstücksqualität: Bodenbeschaffenheit: Hinter dem Hauseingangsbereich. Keine Angaben im Kurzgutachten. Baureifes Land. Die Bodenbeschaffenheit (z.b.: Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Altablagerungen) wurde im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Die Tragfähigkeit des Baugrunds wird unterstellt. Äußeres Erscheinungsbild: Gepflegtes Erscheinungsbild. 3.4 Ortsbegehung Datum: Teilnehmer: Herr Muster, Frau Muster und der Unterzeichner.

7 Aktenzeichen: Muster Seite: 7 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) 3.5 Angaben zu den Gebäuden der Musterstraße 00 Nachbargebäude/ Grenzverhältnisse: Baujahr: Gebäudeart EFH: Geschossdecken: Dachkonstruktion: Treppen innen: Heizung: Mängel/ Schäden: Modernisierungen/ Besonderheiten: Freistehendes Einfamilienhaus ohne Grenzbebauung. Die Garagen sind in Grenzbebauung EFH: 1965 und 1995; Anbau Wintergarten: 1998; Garagen: 1999; dazu die Anlage. Unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem DG in Fertigteilund Massivbauweise. KG- EG: Beton; EG- DG: Holz Satteldachkonstruktion. Die Zwischensparren sind gedämmt. Geschlossene Holztreppen. Ölzentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung durch Luft-/ Luftwärmetauscher (Legionellenhinweis) Kleinere Instandsetzungsarbeiten an der elektrischen Versorgung im DG. Schäden an der Einfriedung, Instandsetzungsarbeiten an dem Hofpflaster straßenabgewandt hinter dem Haus. Das Gebäude wurde in 1995 komplett modernisiert: Grundrisse, Badezimmer, elektrische Versorgung, Heizung, Boden- Decken- und Wandgestaltungen. Zwei Pumpwerke für Brauchwasser sind vorhanden. Äußeres Erscheinungsbild: Gepflegt. Garagen: Schwimmbad: Blockhaus: Massive Bauweise mit Pultdach, Licht- und Strom sind vorhanden. 4,00 m x 7,00 m; massive Bauweise mit Betonwänden; die Überdachung ist aufschiebbar, gewölbeförmig und komplett transparent. In Holzbauweise mit Vordach. Die Beheizung erfolgt über je einen dezentralen Gas- und Elektroöfen. Äußere Erscheinungsbilder: Gepflegt.

8 Aktenzeichen: Muster Seite: 8 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) 3.6 Wohn- und Nutzflächen Im Folgenden werden die Wohn- und Nutzflächen gesamthaft insbesondere entsprechend den Ausstattungsstandards der WERT R06 (dazu die Anlage) beschrieben. Grundrissgestaltung: Besonnung: Fassade: Fenster: Dach: Nach den Grundrissänderungen 1995, dem Anbau und der Errichtung des Wintergartens entspricht die Grundrissgestaltung den heutigen Anforderungen. Lediglich der Flur und der Treppenaufgang nach dem Hauseingang hat zu wenig Sonneneinfluss. Die ca. 14 cm dicke Fertigteilaußenwand ist ebenso wie die massive Außenwand des Anbaus nicht außen separat gedämmt. Diese Ausführung entspricht einem einfachen bis mittleren Ausstattungsstandard. Alle in Augenschein genommenen Fenster sind dreh- und kippbar (D/K), bestehen aus Holz, Isolierverglasung. Die Fenster haben einen Rollladen, ein Fenster im EG einen elektrisch betriebenen Rollladen; die Dachfenster haben eine Innenjalousie. Diese Ausführung entspricht insgesamt einem mittleren Ausstattungsstandard. Satteldachkonstruktion mit Ziegeleindeckung ohne Aufbauten; eine Zwischensparrendämmung ist vorhanden; die Blechnerarbeiten sind in Kupfer ausgeführt. Diese Ausführung entspricht insgesamt einem mittleren Ausstattungsstandard. Sanitär: KG: Ein WC mit Aufputzspülkasten und einem kleinem Handwaschbecken mit Einhebelmischarmatur. EG: Eine Eckbadewanne, eine Dusche mit speziellem Brausekopf, Spenderarmaturen für Duschgel und Shampoo, ein WC mit Unterputzspülkasten und Handwaschbecken mit Einhebelmischarmatur. DG: Badewanne mit Duschvorrichtung, WC mit Aufputzspülkasten und ein Handwaschbecken mit Einhebelmischarmatur. Diese Ausführung entspricht insgesamt einem mittleren Ausstattungsstandard. Innenwandbekleidung der Nassräume: Fliesen raumhoch angebracht. Diese Ausführung entspricht insgesamt einem mittleren bis gehobenen Ausstattungsstandard. Bodenbeläge: Innentüren: In erster Linie großformatige und hochwertige Fliesen, Laminat und Teppich. Diese Ausführung entspricht insgesamt einem mittleren bis gehobenen Ausstattungsstandard. Furnierte Holztüren mit Holzzargen, teilweise mit Glaseinsätzen. Diese Ausführung entspricht insgesamt einem mittleren bis gehobenen Ausstattungsstandard.

9 Aktenzeichen: Muster Seite: 9 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) Fortsetzung: 3.6 Wohn- und Nutzflächen Heizung: Elektroinstallation: Lüftung: Wintergarten: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Küchen: Wohnflächen: Erscheinungsbild: Nutzflächen im KG: Nutzfläche im Dachspitz: Ölzentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung durch Luft- / Luftwärmetauscher (Legionellenhinweis). Abgabe an Radiatoren, die mit einfachen Ventilen geregelt werden. Diese Ausführung entspricht insgesamt einem mittleren bis gehobenen Ausstattungsstandard. Jeder Raum verfügt über eine ausreichende Anzahl an Steckdosen. Die Leitungen sind unter Putz verlegt. Bis auf den Flur- und Treppenaufgang hat jeder Raum einen Deckenlichtauslass. Jedes Geschoss hat eine Wechselsprechanlage. Diese Ausführung entspricht insgesamt einem mittleren Ausstattungsstandard. Das Haus wird über die Fensterflächen be- und entlüftet. Der Richtung Südwesten ausgerichtete Wintergarten ist beheizt. Die Wandfläche sind mit Tapeten, Paneelen oder Nut- und Federbrettern bekleidet. Im Sanitärbereich sind Fliesen. Die meisten Deckenfläche sind mit Paneelen bekleidet. Die Einbauküchen sind älter als 20 Jahre und werden nicht separat ausgewiesen. ca. 170 m²; der Auftraggeber. Gepflegt. Ein Kellerraum ist beheizt und kann als Gästezimmer genutzt werden, alle übrigen Flächen sind zweckdienlich gestaltet. Der Dachspitz wird über eine Zugtreppe im Flur des Dachgeschosses erreicht. Der Boden ist nicht gedämmt, mit Brettern belegt und kann deswegen als Stauraum für Sonstiges genutzt werden. 3.7 Gebäudeenergetische Bewertung Dem Unterzeichner wurde kein Energieausweis für das Gebäude zur Verfügung gestellt. Die Angaben des Eigentümers bezüglich Energieverbrauch und beheizte Wohnfläche ergeben einen Verbrauch von ca. 14 Liter Heizöl/ m²- Wohnfläche. Das ist ein unerwartet guter Wert für die vorhandene Bausubstanz, die der Unterzeichner mit ca. 20 Liter Heizöl/ m²- Wohnfläche geschätzt hätte. Kontrollen der Angaben erfolgen nicht.

10 Aktenzeichen: Muster Seite: 10 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) 3.8 Wirtschaftliche Betrachtungen des Einfamilienhauses (EFH) Allgemeines: Grundsätzlich kommt es bei der Verkehrswertermittlung stets auf die wirtschaftliche Gesamt- und Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen an. Die technische Lebensdauer kann lediglich die oberste Grenze der wirtschaftlichen Nutzungsdauer darstellen. Die Gesamt (GND)- und Restnutzungsdauer (RND) der baulichen Anlagen sind nach Art und Eigenschaften der Gebäude und insbesondere unter Berücksichtigung des Gebäudeausbaus abzuschätzen. Die Restnutzungsdauer bestimmt sich auf der Grundlage einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der Modernisierung bzw. Erneuerung von einzelnen Gebäude bzw. Gebäudeteilen. Bei der Bemessung der Restnutzungsdauer ist zu beachten, ob die baulichen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen oder den künftigen wirtschaftlichen Anforderungen an Art und Ausstattung entsprechen. Quelle: WERT R06; Abs Gesamtnutzungsdauer: Vorhandene GND: Fiktives Alter: Jahre; Quelle WERT R06; dazu die Anlage. 80 Jahre; der Unterzeichner. 1995; der Unterzeichner, weil das EFH insbesondere 1995 komplett modernisiert wurde. Restnutzungsdauer: 80 Jahre ( ) = 63 Jahre Wertminderung: 21% lineare Abschreibung; dazu die WERT R06 - Einleitung. Geschätzte Kosten zur Behebung der oben beschriebenen Mängel und Schäden: 5.000,- ; pauschal und ohne Alterswertminderung.

11 Aktenzeichen: Muster Seite: 11 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) 4.0 Wertermittlung Im Folgenden werden die rechtlichen Grundlagen zur Bewertung bebauter Grundstücke insbesondere 181 und 182 BewG. dargestellt. Bodenwertermittlung Quelle: BauGB 196 Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte)*. Bodenrichtwerte sind vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Findet sich keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen, kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden. Quelle: 10 Immo WertV *Mit den vorhandenen Bodenrichtwerten des zuständigen Gutachterausschusses wird der Bodenwert des jeweiligen Bewertungsgrundstücks ermittelt. Grundlage hierfür sind insbesondere die in der Wertermittlungsrichtlinie in Kap dargestellten Bewertungskriterien. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind folgende Grundstücksarten zu unterscheiden: 1) Ein- und Zweifamilienhäuser, 2) Mietwohngrundstücke, 3) Wohn- und Teileigentum, 4) Geschäftsgrundstücke, 5) Gemischt genutzte Grundstücke und 6) Sonstige bebaute Grundstücke Quelle: BewG 181 Im Vergleichswertverfahren sind grundsätzlich zu bewerten: (= Absatz 2) 1) Wohneigentum, 2) Teileigentum, 3) Ein- und Zweifamilienhäuser Quelle: BewG 182 Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten: (= Absatz 3) 1) Mietwohngrundstücke und 2) Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem ortsüblichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Quelle: BewG 182 Im Sachwertwertverfahren sind zu bewerten: (= Absatz 4) 1) Grundstücke im Sinne des Absatzes 2, wenn kein Vergleichswert vorliegt, 2) Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke mit Ausnahme der in Absatz 3 Nummer 2 genannten Grundstücke und 3) Sonstige bebaute Grundstücke Quelle: BewG 182

12 Aktenzeichen: Muster Seite: 12 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) 4.1 Bodenwertermittlung Im Folgenden wird der Bodenwert für das bebaute Grundstück Flurstück 000 an Hand der Bodenrichtwertvorgabe der Gemeindeverwaltung ermittelt. Fläche des Grundstücks: Bezeichnung im Grundbuch: 1077 m²; Quelle: Grundbuch Gebäude- und Freifläche Aktueller Bodenrichtwert: 100,- / m²; (ebf); Stichtag: Der zuständige Gutachterausschuss veröffentlicht kein Richtwertgrundstück und macht über Marktanpassungsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten oder Kaufpreisentwicklungen aus Kaufpreissammlungen keine Angaben. Einfluss der Faktoren: Maß der baulichen Nutzung, Form und Größe, Indexentwicklung, Lage vor Ort. Quelle: WERT R06, Abs ff. Bodenwert/ m²: 100,00,- /m²; im Kurzgutachten wird obiger Einfluss nicht bestimmt. Bodenwert: 1077 m² x 100,- / m² = ,- 5.0 Wertermittlungsverfahren Der Unterzeichner wählt für das Kurzgutachten das Sachwertverfahren, weil Einfamilienhäuser üblicher Weise mit diesem Verfahren bewertet werden. Im Folgenden wird dieses vereinfacht dargestellt und ist in der Anlage als Ablaufdiagramm abgebildet. Das Sachwertverfahren Quelle: 21 ImmoWertV (1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ( 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren ( 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen. (2) Der Sachwert der baulichen Anlage (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten ( 22) unter Berücksichtigung von Sachwertfaktoren ( 14 Abs. 2 Nr. 1) zu berücksichtigen. (3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfaßt werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ( 22) ermittelt.

13 Aktenzeichen: Muster Seite: 13 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) 6.0 Sachwertverfahren Im Folgenden wird das Sachwertverfahren für das Wohngebäude durchgeführt; die Summe aller vorläufigen Sachwerte bestimmt und diese dem Markt angepasst; dazu auch das Ablaufdiagramm in der Anlage. Allgemeines: Bei dem Sachwertverfahren wird der vorläufige Sachwert aus den alterswertgeminderten Herstellungskosten der baulichen Anlage, zuzüglich des Zeitwertes für die Außenanlagen und zuzüglich des Bodenwertes bestimmt. Mittels eines Sachwertfaktors wird der Marktangepasste, vorläufige Sachwert ermittelt. Weiterhin werden berücksichtigt: Besondere objektspezifische Marktanpassungen wie (1) Wertminderung durch z.b. Baumängel oder Bauschäden (2) sonstige Wertminderungen, wie wirtschaftliche Überalterung oder (3) sonstige Werterhöhungen, wie z.b. überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Architektur und Gestaltung. Quelle: W. Kleiber 2009; dazu die Anlage Bestimmung der Normalherstellungskosten (NHK) aus den Planungsunterlagen Die nachfolgende Ermittlung des Sachwertes erfolgt in Anlehnung an die Wert R06. Im Folgenden werden die Normalherstellungskosten (NHK) der Wert R06; Anlage 7 für das zu bewertende Wohnhaus bestimmt; dazu die Anlage. Berechnungsgrundlage: NHK 2000 Typ: Typ 1.0.1; Einfamilien- Wohnhaus, freistehend: Keller-, Erdgeschoss, vollausgebautes Dachgeschoss. *Korrekturfaktoren für das EFH: *dazu die Anlage Regionalfaktor A: Regionalfaktor B: 1,07 (Baden- Württemberg) 0,94 (Orte bis dabei Faktor: 0,90 0,97; hier Einwohner) Durchschnittliche Geschosshöhe brutto: Aus den Planunterlagen: geschätzt = 2,70 m; NHK = 2,85 m ; Faktor: 2,70 m / 2,85 m = 0,95 (gerundet) Fiktives Alter: 1995; der Unterzeichner, weil das EFH insbesondere 1995 komplett modernisiert wurde; dazu auch der Oberste Gutachterausschuss von NRW. Restnutzungsdauer: 80 Jahre ( ) = 63 Jahre Wertminderung: Ausstattungsstandard: Berechnungsgrundlage: 21% lineare Abschreibung; dazu die WERT R06 - Einleitung. Mittel; der Unterzeichner NHK 2000; dazu die Anlage.

14 Aktenzeichen: Muster Seite: 14 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) Fortsetzung: 6.0 Sachwertverfahren NHK Mittel für 1995: 643,- / m² Einfluss der Faktoren NHK x Faktoren: 643,- / m² x 1,07 x 0,94 x 0,95 = 614,- / m² Einfluss der Baunebenkosten und des Baupreisindexes Allgemeines: Baunebenkosten sind die Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen sowie die unmittelbar mit der Herstellung der baulichen Anlagen erforderlichen Kosten der Finanzierung. Quelle: Wert R06 Baunebenkosten entsprechend Kostengruppe 700 DIN 276: 16,00 %; dazu die Anlage. Zu-/Abschlag: ohne Summe Baunebenkosten: 16,00% Baupreisindexermittlung Quelle Statistisches Bundesamt : Basis des Baupreisindex: 2005 Basis der NHK: 2000 Baupreisindex für Wohngebäude* im August 2012: 120,4 *dazu die Anlage Baupreisindex für Wohngebäude zum Stichtag : 120,6 (Schätzung des Unterzeichners) Baupreisindex für Wohngebäude* zum : 97,8 Faktor: 120,6/ 97,8 = 1,23313 (Faktor zur Ermittlung der Herstellungskosten)

15 Aktenzeichen: Muster Seite: 15 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) Fortsetzung: 6.0 Sachwertverfahren Gebäudewert am Wertermittlungsstichtag (Alterswertminderung): Fiktives Alter: 1995; der Unterzeichner, weil das EFH insbesondere 1995 komplett modernisiert wurde. Restnutzungsdauer: 80 Jahre ( ) = 63 Jahre Wertminderung: Ausstattungsstandard: 21% lineare Abschreibung; dazu die WERT R06 - Einleitung. Mittel, der Unterzeichner Berechnung: BGF*: x NHK: x Faktor: = Herstellungswert am Stichtag in , *dazu die Anlage. Zuzüglich der Nebenkosten 16%: ,- x 0,16 = ,- Summe: ,- Wertminderung wegen Alters: ,- x 0,21 = ,- Summe: ,- Vorläufiger Sachwert des Einfamilienhauses am Wertermittlungsstichtag: ,- Wert der baulichen und sonstigen Anlagen am Wertermittlungsstichtag Im Folgenden werden die baulichen Anlagen, besondere Betriebseinrichtungen, besonders zu veranschlagende Bauteile und sonstigen Anlagen bezüglich Ihres Zeitwertes durch den Unterzeichner geschätzt. Anteilige Außenanlage: Üblicherweise 3% bis 8 %; hier: 8 %; Begründung: Steingarten, teilweise elektrisch betriebene, schmiedeeiserne Einfriedung, mehrere hundert 100 m² mit Betonpflastersteinen versiegelte Zufahrt, aufwendige Pflanzungen. 0,08 x ,- = ,- Besondere Betriebseinrichtungen: ,- Restwert Schwimmbad Allgemeines: D i e K o s t e n d e r b e s o n d e r e n B e t r i e b s e i n r i c h t u n g e n : Das sind z. B. die Kosten für Personen- und Lastenaufzüge, Müllbeseitigungsanlagen, Hausfernsprecher, Uhrenanlagen, gemeinschaftliche Wasch- und Badeeinrichtungen usw. Quelle: II. Berechnungsverordnung- Anlage 1 (zu 5 Abs. 5)

16 Aktenzeichen: Muster Seite: 16 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) Fortsetzung: 6.0 Sachwertverfahren Besondere zu veranschlagende Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen jeweils pauschaler Restwert*: Garagen: ,- Drei Außentreppen: ,- Blockhaus: 6.900,- Summe: ,- *Grundgedanke ist, dass ein wirtschaftlich denkender Eigentümer die Sachgesamtheit der errichteten Anlagen über die Restnutzungszeit des EFH instand hält. Zubehör: 8.000,- ; dazu die Anlage Summe: , , , ,- = ,- Vorläufiger Sachwert: Bodenwert, Einfamilienhaus, bauliche und sonstige Anlagen am Wertermittlungsstichtag Gebäudeteil: Quelle: Wert in : Bodenwert Wohnhaus Außenanlage, bes Betriebseinrichtungen, besondere Bauteile und Zubehör Summe: Marktanpassung Im Folgenden wird zunächst der oben ermittelte vorläufige Sachwert dem Marktwert mittels einer Wertzahl = Sachwertfaktor angepasst. Als Wertzahlen im Sinne des 189 Abs. 3 sind die Sachwertfaktoren anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen im Sinne des 192 ff. des Baugesetzbuches für das Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleitet wurden. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen, sind die in der Anlage 25 = WERT R06, Anlage 7 (dazu die Anlage) bestimmten Wertzahlen zu verwenden. Quelle: 191 des BewG Dem Unterzeichner wurde kein Sachwertfaktor seitens der Gemeindeverwaltung zur Verfügung gestellt. Daher wird die Wertzahl gemäß den Vorgaben der WERT R06, dazu die Anlage, mittels Interpolation ermittelt. Bodenwert/ m²: 100,- / m² Vorläufiger Sachwert aller Gebäude und Bodenwert: ,- Die Wertzahlen (Sachwertfaktor):* *dazu die Anlage Bodenrichtwert 100,- / m² und vorläufiger Sachwert bis ,- : 0,7 Bodenrichtwert 100,- / m² und vorläufiger Sachwert bis ,- : 0,6 Wertzahl: 0,70 (53.604,- / ,- x 0,1) = 0,646396

17 Aktenzeichen: Muster Seite: 17 Jens-Peter Paulsen; Dipl. Ing. (FH) Fortsetzung: 6.0 Sachwertverfahren Dem Markt angepasster vorläufiger Sachwert: 0, x ,- = ,- Im Folgenden werden berücksichtigt: 1) Wertminderung wegen Baumängel und Schäden dazu die Seite 10: ) Sonstige Wertminderungen: ohne 3) Sonstige Werterhöhungen: pauschal: 3% für die die Neugestaltung der Grundrisse 0,03 x ,- = 8.796,- Summe: 3.796,- Sachwert des Bewertungsgrundstücks , ,- = ,- Der Sachwert des Bewertungsgegenstands ist ,- 7.0 Überschlägige Schätzung des Grundstückswertes Der Unterzeichner schätzt den Wert des oben beschriebenen, bebauten Grundstücks in Muster mit: ,- In Worten: Zwei Hundert und Sieben und Neunzig Tausend Euro Unterschrift Datum: Kennziffer: Bei 170 m²- Wohnfläche (Angabe des Eigentümers) ergibt das einen Kennwert von ca ,- /m²- Wohnfläche. Diese Kennziffer entspricht den Kennzahlen für vergleichbares Eigentum; der Unterzeichner.