Investmentmodelle im Umbruch?

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1 Investmentmodelle im Umbruch?

2 Herzlichen Dank für die Einladung! Carl Christian Siegel Bereichsleiter Real Estate Markets Süd, Zentral- und Osteuropa Commerz Real AG Geschäftsführer Commerz Real Spezialfondsgesellschaft mbh Directeur Général Délégué CeGeReal SA 2

3 Commerz Real Wir entwickeln Reale Werte Rund 35 Mrd. Euro verwaltetes Gesamtvermögen, davon 22 Mrd. Euro in Anlageprodukten 13 Mrd. Euro in Finanzierungsprodukten Offene Immobilienfonds - hausinvest wurde 1972 aufgelegt - Mit Fondsvolumen von 9,3 Mrd. Euro einer der größten deutschen offenen Immobilienfonds Unternehmerische Beteiligungen - Bislang insgesamt 180 CFB-Fonds aufgelegt - Anlagesegmente sind Immobilien, Erneuerbare Energien, Flugzeuge und Schiffe Institutionelle Anlageprodukte - Einzelinvestmentfonds für Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke - Immobilien, Infrastruktur (Strom), Erneuerbare Energien Asset Structuring - Bau- und Finanzierungsmanagement - Integrierte Strukturen für Investitionen vertraglich, wirtschaftlich, bautechnisch Mobilienleasing - Commerz Real ist Leasinganbieter des Commerzbank- Konzerns - Finanzierung von Ausrüstungsinvestitionen 3

4 Immobilien bzw. Immobilienfonds: Vorteile der Anleger Stabile Ertragskomponenten für jedes Portfolio: Immobilienfonds tragen zur Senkung der Volatilität des Gesamtdepots bei Investment in Immobilienfonds ermöglicht breite Diversifikation und führt zur Verbesserung der Risikoallokation Inflationsschutz durch indexierte Mietverträge Wertsteigerung durch aktives Asset-Management Geringe Korrelation zu anderen Assetklassen 4

5 Stetige Mieteinnahmen sind der Schlüssel für den nachhaltigen Erfolg! Strategie & Planung Kauf Mietlaufzeit & Asset-Management Verkauf Bewertung Mietzahlung 100 Mio. Mietzahlungen: 60 Mio. über 10 Jahre Instandhaltung: 10 Mio. über 10 Jahre Nettoertrag: 50 Mio. über 10 Jahre 105 Mio. Die Wertschöpfung einer Immobilie ergibt sich über die komplette Laufzeit Mietzahlungen haben im gesamten Wertschöpfungsprozess das größte Gewicht 5

6 Rendite- und Risikoperspektive des Investmentstils Stabile Cash Flows Wachstum / Wertorientierung Return Risikoloser Zinssatz Core Cash Return 5-6 Total Return 4-6,5 Leverage < 50 z.b. vollvermietete Immobilien Core+ Cash Return 5,5-6,5 Total Return 5-9 Leverage z.b. Projektentwicklungen mit Mietgarantie Value-Added & Growth Cash Return 4-7 Total Return Leverage z.b. in überschaubarem Umfang Repositionierung oder Redevelopment Opportunistic Cash Return 0-5 Total Return > 15 Leverage > 65 z.b. notleidende Projektentwicklungen, umfangreiche Redevelopments und Financial Engineering Niedriges Risiko Hohes Risiko Risk Quelle: in Anlehnung an CB Richard Ellis, LaSalle Investment, KRE 6

7 Investoren wollen sicher investieren Überzeugende Alternativen sind gefragt, angesichts steigender Volatilitäten bei Aktien, Renten und Staatsanleihen In einer zentralen Studie, initiiert von der Commerz Real und durch die Steinbeishochschule Berlin im Jahr 2011 und 2013 umgesetzt, wird der deutsche Markt analysiert und zukünftige Allokation im Portfolio vorgestellt Die Attraktivität von Immobilieninvestments ist in den vergangenen Jahren gestiegen Der Immobilienanteil in den Portfolios wird auf Sicht von drei Jahren von rd. 7 auf 9 steigen Sicherheit und hochwertige Objekte sind bei der Immobilienanlage die bestimmenden Themen Quelle: Commerz Real AG (Hrsg.), Steinbeis Hochschule Berlin: Immobilien und Infrastruktur bei institutionellen Anlegern; München, Juni

8 Wer kauft wo in Europa? Milliarden Globale Investoren Milliarden Europäische Investoren Tier 1 Tier 2 Tier 3 > Über die letzten Jahre kauften außereuropäische Investoren besonders in den Tier 1 Städten London und Paris Immobilien. Seit Mitte 2012 steigt das Transaktionsvolumen auch in den Tier 2 Städten (Frankfurt, Stockholm etc.) > Europäische Investoren dagegen haben ihre Investitionen breiter über Europa gestreut. Paris und London verlieren seit Ende 2012 zu Gunsten der Tier 2 Städte an Boden. > Für beide Investorengruppen gilt, dass der Risikoappetit über die vergangenen Monate deutlich größer geworden ist. Quelle: Commerz Real AG, RCA, Stand August Basiert auf allen gewerblichen Transaktionen inkl. Wohnen. Tier I: London und Paris (Transaktionsvolumen > 10 Mrd. ), Tier II Frankfurt, Stockholm, Moskau etc (Transaktionsvolumen >1 MRD ); Tier III: alle anderen, 8

9 Wer kauft in Deutschland? Transaktionsvolumen 1 H 2013 Private Equity- Hedgefonds Offene Fonds Entwickler sonstige/ unbekannt Immobilienunternehmen Geschlossene Fonds Unternehmen Private Investoren Immo. Ags - REITS Banken, Versich. und Pensionsfonds Spezialfonds Asset- Fondsmanager Verkäufe Käufe Quelle: Commerz Real AG, nach JLL, Stand September

10 Was wird in Deutschland gekauft? Mrd. Euro Transaktionsvolumen Büro Einzelhandel Logistik Hotel sonstiges 1H H 2013 Quelle: Commerz Real AG, nach BNPP, Stand September

11 Kernaussagen der Steinbeis-Studie: Immobilieninvestments bei Institutionellen Investoren Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Immobilienanteil am Gesamtportfolio leicht erhöht Auf Sicht von drei Jahren wir der durchschnittliche Immobilienanteil von 7 auf knapp 9 steigen Nahezu alle institutionellen Investoren halten Immobilieninvestments in ihren Portfolien Wohnimmobilien sind im Trend Gewerbeimmobilien werden pessimistischer bewertet als im Vorjahr, sind aber nach wie vor die wichtigste Anlage Deutschland ist der Anlageschwerpunkt, auch zukünftig sind keine signifikanten Veränderungen geplant Immobilienspezialfonds, KG-Lösungen und Direktanlagen sind die beliebtesten Vehikel Offene Immobilienfonds haben stark an Bedeutung verloren Die Bedeutung von Green Buildings ist weiter gestiegen Quelle: STEINBEIS-HOCHSCHULE BERLIN 11

12 Immobilienanteil am Portfolio - Gesamt - - Banken - - Versicherungen ,8 5,9 Heute + 25,4 7,4 Auf Sicht von 3 Jahren 6,8 Heute + /- 0 6,8 Auf Sicht von 3 Jahren 7,3 8,6 - Unternehmen, Pensionkasse, Versorgungswerke - 7,4 + 35,1 10,0 - Kirchliche Einrichtungen, Stiftungen- 16,4 + /- 0 16,4 Heute Auf Sicht von 3 Jahren Heute Auf Sicht von 3 Jahren Heute Auf Sicht von 3 Jahren Quelle: STEINBEIS-HOCHSCHULE BERLIN 12

13 Kombinierte Auswertung des Portfolioanteils sowie der Beurteilung des Investmentangebots und des Potentials Differenz der Beurteilung des Potentials und des Angebotes 100 Das Potential von Wohnimmobilien wird aktuell als hoch erachtet, außerdem ist ein großes Investmentangebot vorhanden Sozialimmobilien Einzelhandelsimmobilien Logistikimmobilien Wohnimmobilien Das Potential von Sozial- und Hotelimmobilien wird als eher gering eingestuft, zudem gibt es nur ein sehr begrenztes Angebot für Investments 0 Hotelimmobilien Büroimmobilien Gewerbeimmobilien Prozentualer Anteil der Beurteilung des Investmentangebots mit mindestens breit Quelle: STEINBEIS-HOCHSCHULE BERLIN 13

14 Nutzungshäufigkeit folgender Anlageformen bei Immobilieninvestments auf Sicht von drei Jahren Sehr Häufig Häufig Ab und zu Selten Nie 4,8 6,7 34,6 26,0 7,7 17,3 41,4 40,4 13,1 17,0 69,5 50,0 79,8 35,6 18,3 Immobilienspezialfonds 16,3 32,7 24,2 15,2 6,1 33,0 Direktanlage KG-Lösungen Objektgesellschaften 23,2 36,5 8,5 5,3 12,5 1,1 1,1 1,0 REITs Offene Immobilienfonds 15,2 5,1 Einbringungsfonds Mindestens häufig in Prozent absteigend vom höchsten Wert 53,9 (1) 49,0 (2) 21,3 (3) 9,6 (4) 2,2 (5) 1,0 (6) 0,0 (7) Mindestens selten in Prozent 11,5 (1) 33,7 (2) 54,5 (3) 57,4 (4) 92,7 (5) 86,5 (6) 95,0 (7) Quelle: STEINBEIS-HOCHSCHULE BERLIN 14

15 Die europäische AIFM-Richtlinie Ursprung: G 20-Gipfel in Pittsburgh mit der Verständigung, dass kein Markt und Finanzprodukt in der Zukunft unreguliert sein soll Zielsetzung der Richtlinie: Einheitlicher regulatorischer Rahmen für Alternative Investment Fund Managers (AIFM) in Verbindung mit effektiver Aufsicht und umfassendem Anlegerschutz Richtlinie wurde am 11. November 2010 durch das Europäische Parlament verabschiedet und trat am 21. Juli 2011 in Kraft EU-Mitgliedsstaaten mussten Richtlinie innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umsetzen Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) trat als deutsches Gesetz zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie am 22. Juli 2013 in Kraft 15

16 Marktperspektiven für offene Immobilienfonds KAGB ist klares Bekenntnis des Gesetzgebers zu offenen Immobilienfonds; insbesondere Anlegern mit geringerem Ansparpotenzial werden weiterhin attraktive Immobilieninvestments ermöglicht KAGB schafft über Fristenregelungen eine verlässlichere Grundlage für die Liquiditätsplanung der Fondsmanager Markt wird weiterhin durch etablierte Fonds dominiert sein, deren Erfolgsfaktoren große Volumina und breit gestreute Immobilienbestände sind (z.b. hausinvest) angekündigte Neuprodukte kleinerer Anbieter belegen anhaltende Attraktivität des Marktes junge Fonds werden aber einige Jahre Zeit benötigen, um wettbewerbsfähige Portfolios aufzubauen Entwicklung des Börsenhandels bleibt abzuwarten 16

17 Marktperspektiven für Unternehmerische Beteiligungen Stärkung des Investorenvertrauens, weil geschlossene Fonds aus dem grauen in den weißen Kapitalmarkt überführt werden, verbunden mit einer erwarteten Konsolidierung auf der Anbieterseite Fokussierung auf vermögendere Privatkunden auch institutionelle Investoren werden voraussichtlich stärker investieren gemeinsame Studie von Commerz Real und Berliner Steinbeis-Hochschule belegt wachsendes Interesse professioneller Anleger an Sachwerten (vor allem in den Segmenten Immobilien und Infrastruktur) Belebung des Zweitmarktes wegen jährlicher, normierter Bewertung erwartet; höhere Attraktivität durch Steigerung der Fungibilität Voraussetzungen für erfolgreiche Weiterentwicklung Unternehmerischer Beteiligungen gegeben 17

18 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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