Immobilien als Grundlage der Altersvorsorge im Kontext des demographischen Wandels in Deutschland

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1 Wirtschaft Alexander Schmidt Immobilien als Grundlage der Altersvorsorge im Kontext des demographischen Wandels in Deutschland Bachelorarbeit

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3 Immobilien als Grundlage der Altersvorsorge im Kontext des demographischen Wandels in Deutschland B A C H E L O R A R B E I T An der Hochschule für Angewandte Wissenschaften Hof Fakultät Wirtschaft Studiengang Internationales Management vorgelegt von Alexander Schmidt Hof,

4 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis III Abkürzungsverzeichnis IV 1. Einleitung Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit Vorgehensweise bei der Erstellung der Arbeit 2 2. Der Demografische Wandel in Deutschland Begriffserklärung Demografie Aktuelle Entwicklungen der deutschen Bevölkerungsstruktur 5 3. Das Rentensystem der Bundesrepublik Deutschland Vom Drei-Säulen-Modell zum Drei-Schichten-Modell Die Gesetzliche Rentenversicherung Die Betriebliche Altersversorgung Die Private Altersvorsorge Riester-Rente Eigenheimrente Auswirkung des Demografischen Wandels auf das deutsche Rentensystem Die Immobilie als Altersvorsorge Besonderheiten der Immobilie Einfluss der Demografischen Entwicklung auf den Immobilienmarkt Der Einfluss des demografischen Wandels auf die Mietpreisentwicklung Zukünftige Anforderungen an die Wohnimmobilie Nutzungsmöglichkeit von Wohnimmobilien im Ruhestand Die Immobilie zur Selbstnutzung im Alter Die Immobilie als Kapitalanlage 40 I

5 5. Vorteilshaftigkeit Miete vs. Kauf Monatliche Belastung im Zeitverlauf Vermögensbildung im Zeitverlauf Kritische Betrachtung des Kaufen vs. Mieten-Vergleichs Steuerliche Behandlung der Immobilie Besteuerung bei Erwerb Besteuerung während der Nutzung Besteuerung bei Veräußerung Die Umkehrhypothek als Instrument der Altersversorgung Funktionsweise und Bedingungen einer Umkehrhypothek Chancen und Risiken einer Umkehrhypothek Zusammenfassung und Ausblick 61 Anhang 63 Literaturverzeichnis 67 II

6 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Altersaufbau der Bevölkerung in Deutschland, 2008 und Abbildung 2: Zusammengefasste Geburtenziffern im internationalen Vergleich, Abbildung 3: Das Drei-Schichten-Modell der Altersvorsorge 9 Abbildung 4: Entwicklung des Bestandes abgeschlossener Riester-Verträge 18 Abbildung 5: Sinkendes Gesamtversorgungsniveau 22 Abbildung 6: Haushalte nach Art der Nutzung der Wohneinheit in Deutschland Abbildung 7: Vermögensstruktur deutscher Haushalte 27 Abbildung 8: Bundesweite Verteilung der Haushaltstypen 28 Abbildung 9: Verbraucherpreise, Wohnkosten, Nettoeinkommen und Standardrente bis Abbildung 10: Welche Rolle wird die Immobilie bei der Altersvorsorge zukünftig spielen? 36 Abbildung 11: Mietzahlungen und Kosten für Wohneigentum im Zeitverlauf 37 Abbildung 12: Effektivzins für Hypothekendarlehen in Deutschland in den Jahren 1996 bis Abbildung 13: Anlageklassen im Vergleich 41 Abbildung 14: Leverage Effekt durch Erhöhung des Anteils an Fremdkapital, FK-Zins 3 % p.a. 43 Abbildung 15: Leverage Effekt durch Erhöhung des Anteils an Fremdkapital, FK-Zins 4 % p.a. 45 Abbildung 16: Annahmen für die Vergleichsrechnung Mieten oder Kaufen 46 Abbildung 17: Monatliche Belastung durch Mietzahlungen bzw. Finanzierung 48 Abbildung 18: Vermögensbildung bei Mietzahlungen bzw. Finanzierung 49 Abbildung 19: Steuerersparnis durch Zinsbelastung und Abschreibung 55 Abbildung 20: Vergleich des Kreditbestands eines klassischen Kredits & Reverse Mortgage 59 III

7 Abkürzungsverzeichnis Abs. bav BetrAVG ca. CDU bzw. EK EStG FK GK GRV KfW Nr. p.a. ROI sog. u.a. u.ä. UStG usw. vgl. ZfA Absatz Betriebliche Rentenversicherung Betriebsrentengesetz circa Christlich Demokratische Union Deutschlands beziehungsweise Eigenkapital Einkommensteuergesetz Fremdkapital Gesamtkapital Gesetzliche Rentenversicherung Kreditanstalt für Wiederaufbau Nummer per annum Return on Investment sogenannt unter anderem und ähnlich Umsatzsteuergesetz und so weiter vergleiche Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen IV

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