Hypothek versichern - Steuern sparen

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1 G asser Immobilien Telefon: 031 / Fax: 031 / B. Gasser, Eidg. dipl. Immobilientreuhänder Austrasse 79 A, Postfach 17, 3176 Neuenegg Immobilientreuhand Homepage: Auszug aus der Zeitung Der Schweizerische HAUSEIGENTÜMER vom 15. Januar 1998 Nr. 2 Betrifft: Indirekte Amortisation Hypothek versichern - Steuern sparen Sehr geschätzte Mitglieder Das Eigenheim ist die ideale Altersvorsorge, und es bietet der Familie Schutz und Geborgenheit. Wie aber ist es im Unglücksfall? Dann bleibt der Familie im Extremfall ein mit Hypotheken beladenes Haus, das mit dem reduzierten Einkommen nicht mehr zu halten ist. Für diesen hoffentlich nie eintretenden Fall kann vorgesorgt werden. Versichern Sie die Hypothek. Sie können so perfekt für Ihre Familie und auch für Ihren Ruhestand vorsorgen, und dabei sparen Sie erst noch Steuern. Diese wundersame Methode nennt sich Indirekte Amortisation". Statt dass Sie also die Hypothekarschuld abtragen, d.h. amortisieren, wählen Sie den Umweg über eine Versicherung. Sie lassen bei dieser Methode die Hypothekarschuld stehen und können deshalb die Hypothekarzinsen weiterhin voll steuermindernd vom Einkommen abziehen. Am Schluss ist Ihre Versicherung inklusive Bonus etwa soviel wert wie die versicherte Hypothek und der Mehraufwand an Hypothekarzinsen. Und dabei haben Sie erst noch ganz legal Steuern gespart. Während der Versicherungsdauer ist Ihre Familie vom ersten Tag an geschützt. Im Todesfall zahlt die Versicherungsgesellschaft das Kapital zur Rückzahlung Ihrer Hypothek, und Ihrer Familie verbleibt ein schuldenfreies Zuhause - so wie Sie es sich eigentlich ausgedacht und gewünscht haben. Die Methode der indirekten Amortisation bietet in der Tat den Fünfer und das Weggli. Es lohnt sich für Sie, dieses Angebot einer Versicherung sorgfältig zu prüfen. Das System der indirekten Amortisation lässt sich auch über das Banksparen mit der 3. Säule realisieren. Ihr Schweizerischer Hauseigentümerverband Arbeiten, sparen und Schulden zurückzahlen sind hoch einzuschätzende Tugenden. Aber wenn man das nicht richtig macht, dann ist der Sparer der Geprellte. Dies gilt im besonderen für Hauseigentümer. Je mehr man spart und bezahlt, desto grösser wird die Steuerrechnung. Man spart in der Tat für den Fiskus. Aufgrund unseres Steuerrechtes kann man wirklich niemandem unbesehen dazu raten, alle Hypotheken abzuzahlen, d.h. zu amortisieren. Zwar führt jede Reduktion der Hypothekarschuld umgehend zu einer wohltuenden Entlastung der Zinsrechnung, aber die unangenehme Begleiterscheinung ist, dass gleichzeitig weniger Abzüge vom steuerbaren Einkommen gemacht werden können. Fazit: weniger Hypothekarzins, aber höhere Steuerbelastung. Viele Hauseigentümer haben dies in den letzten Jahren schmerzlich erfahren, vor allem dort, wo gleichzeitig die Eigenmietwerte massiv erhöht wurden. Mit dem Vorrechnen eines höheren, fiktiven Einkommens infolge Eigenmietwerterhöhung wird der sparsame Hauseigentümer, der fleissig amortisiert, am meisten bestraft.

2 2 Die indirekte Amortisation schafft einen Ausweg aus diesem Dilemma. Sparen wird wieder interessant, auch steuerlich. Bei dieser Methode wird nämlich für die Dauer des Vertrages auf jede Rückzahlung der Hypothekarschuld verzichtet. Dafür wird das für die Rückzahlung der Hypothek gedachte Geld in einer Versicherung gespart. Und nach Ablauf der Versicherungsdauer kann man die versicherte Hypothekarschuld mit einer einzigen Zahlung amortisieren. Bei diesem Vorgehen bleibt die Hypothek in unveränderter Höhe bestehen. Ihre Zinslast wird also nicht Jahr für Jahr kleiner, wie bei der direkten Amortisation. Aber dafür bleibt auch der Abzug vom steuerbaren Einkommen in gleicher Höhe bestehen. Fazit; unveränderte Hypothekarzinse, aber auch gleichbleibend hohe Steuerersparnisse. Die Rechnung ohne den Wirt gemacht Die indirekte Amortisation in eigener Regie sieht so aus: Statt dass man jedes Jahr einen Teil der Hypothek abzahlt, legt man das hierfür reservierte Geld auf ein Sparkonto oder in Obligationen an. In diesem Falle müssen Sie aber einen ausserordentlich glücklichen Zeitpunkt erwischen, um einen Gewinn zu machen. In aller Regel erreichen Sie einen Zinssatz, der deutlich unter dem Zinssatz für Hypotheken liegt. Dazu kommt, dass dieser Zinssatz durch die Einkommenssteuer auf Zinserträgen massiv reduziert wird. Wenn Sie also die indirekte Amortisation auf eigene Faust praktizieren, dann legen Sie drauf. Sie machen die Rechnung nämlich ohne den Wirt, und der Wirt heisst Fiskus. Amortisationspolice - Tilgung via Lebensversicherung Die indirekte Amortisation kann in zweckmässiger Weise mittels einer Lebensversicherung, einer Amortisationspolice realisiert werden. Sie zahlen anstelle der vorgesehenen Rückzahlungen eine jährliche Prämie, und bei Vertragsablauf können Sie im Erlebensfall mit der zur Auszahlung gelangenden Versicherungssumme zuzüglich Bonusguthaben die Rückzahlung in einem Mal vornehmen. Zudem profitieren Sie von einem umfassenden Versicherungsschutz; bei vorzeitigem Ableben wird die Versicherungssumme zuzüglich auflaufendem Bonusguthaben sofort zur Rückzahlung fällig und ermöglicht Ihren Angehörigen ein sorgenfreies Verbleiben im Eigenheim. Die mitversicherte Prämienbefreiung bei Erwerbsunfähigkeit zufolge Unfalls oder Krankheit stellt eine Amortisationsgarantie dar. Sie zahlen keine weiteren Prämien, und die Amortisationspolice bleibt ohne Einschränkungen inklusive Todesfallschutz weiterbestehen. Amortisationspolice mit gebundener Vorsorge (Säule 3a) Als Ergänzung zur beruflichen Vorsorge besteht seit rund 10 Jahren die gebundene Vorsorge (Säule 3a), für welche Sie im Rahmen der gesetzlichen Maximalbeträge die Beiträge vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen können. Haben Sie die Möglichkeit dieser gebundenen Vorsorge noch nicht ausgenützt, so können Sie eine solche Amortisationspolice als gebundene Vorsorge abschliessen, die Prämien vom steuerbaren Einkommen abziehen und damit bedeutende Steuervorteile realisieren, die Ihnen - über die gesamte Periode gesehen - die Amortisation von Hypotheken wesentlich verbilligen. Amortisationspolice mit freier Vorsorge (Säule 3b) Haben Sie die gebundene Vorsorge bereits für andere Zwecke, z.b. die Altersvorsorge, reserviert, so können Sie die indirekte Amortisation auch mit der freien Vorsorge realisieren. Sie profitieren zwar nicht mehr von den zusätzlichen Steuervorteilen der gebundenen Vorsorge, können aber dennoch ein attraktives Ergebnis zu Ihren Gunsten erzielen. Verfügen Sie über Kapital, das Sie ganz oder teilweise zur Amortisation von Hypotheken einsetzen wollen, so prüfen Sie doch vorerst, ob eine Investition in eine Anlagepolice, finanziert mit einer Einmalprämie, sinnvoll wäre.

3 3 Eine solche Anlagepolice kann Ihnen gleich wie eine normale Amortisationspolice mit jährlicher Beitragszahlung einen wesentlichen finanziellen Vorteil bringen. Die bei Vertragsablauf zur Auszahlung gelangende Versicherungssumme samt Bonus wird nach Abzug des vorgesehenen Amortisationsbetrages den Mehraufwand an Hypothekarzinsen, reduziert um die Steuereinsparungen, wesentlich übersteigen. Zudem besteht auch hier ein umfassender Todesfallschutz. Indirekte Amortisation der 1. Hypothek Der Amortisation von ersten Hypotheken wird meist nicht die notwendige Aufmerksamkeit geschenkt. Die Folge kann sein, dass erst bei Erreichen des Pensionsalters realisiert wird, dass das Ruhestand-Einkommen nicht ausreicht, um die Kosten der Lebenshaltung und die Hypothekarzinsen zu decken. Haben Sie auch schon daran gedacht, dass eine Hypothekarschuld von Fr. 200' die zu 4.75 % zu verzinsen ist, etwa 40 % einer maximalen einfachen AHV- Rente auffrisst? Übrigens: Wenn Sie eine erste Hypothek freiwillig indirekt amortisieren, so besteht aufgrund der auslaufenden Versicherung keinerlei Verpflichtung, im gegebenen Zeitpunkt den zur Auszahlung gelangenden Betrag zur Rückzahlung der Hypothek zu verwenden. Sie können frei entscheiden und beispielsweise damit auch eine Renovation Ihrer Liegenschaft finanzieren. Indirekte Amortisation der 2. Hypothek Zweite Hypotheken sind in der Regel innerhalb einer bestimmten Frist zwingend zu amortisieren und eignen sich schon deshalb gut für die Anwendung der indirekten Amortisation. Wollen Sie eine bestehende Hypothek mit Amortisationspflicht auf eine indirekte Amortisation umstellen, so benötigen Sie dazu vorgängig das Einverständnis des Hypothekargläubigers. Beim Neuerwerb von Grundeigentum ist mit Vorteil die Frage der indirekten Amortisation der zweiten Hypothek (aber auch der ersten Hypothek) bereits von Anfang an in die Planung der Finanzierung einzubeziehen. Wer kann von der indirekten Amortisation profitieren? Der Erfolg der indirekten Amortisation ist zwingend von den mit diesem System erzielbaren Steuervorteilen bzw. Steuereinsparungen abhängig. Dies bedeutet, dass im Einzelfall bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen, insbesondere: Es muss ein steuerbares Einkommen in genügender Höhe vorhanden sein. Berechnungen haben ergeben, dass dieses mindestens etwa Fr. 60' betragen sollte. Die finanziellen Verhältnisse sollten so sein, dass neben den Aufwendungen für die indirekte Amortisation bis zu deren Ablauf auch die Hypothekarzinsen in unveränderter Höhe weiterbezahlt werden können. Um ein gutes Ergebnis erzielen zu können, sollten für die indirekte Amortisation mindestens 10 Jahre zur Verfügung stehen. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass die Vorteile der indirekten Amortisation auch von der Höhe der Steuerbelastung durch Kanton, Gemeinde und Kirche beeinflusst werden. Hohe Steuersätze führen automatisch zu höheren Steuereinsparungen. Guter Rat ist nicht teuer Wer Steuern einsparen will, sollte die Frage der indirekten Amortisation sorgfältig prüfen und sich durch einen Spezialisten kompetent beraten lassen. Wer unangenehme Überraschungen im Pensionsalter vermeiden will, tut gut daran, die indirekte Amortisation der ersten Hypothek zu realisieren.

4 4 Die Versicherung garantiert Ihnen eine streng vertrauliche Behandlung Ihrer persönlichen Daten, der Spezialist zeigt Ihnen auf, welche Vorteile Ihnen die indirekte Amortisation bringen kann, und er wird auch nicht davor zurückschrecken, Ihnen offen zu sagen, falls die indirekte Amortisation für Sie keine besonderen Vorteile bringen kann. Der Versicherungsspezialist für Hypotheken kann Sie auch im Zusammenhang mit der Absicherung von Hypotheken durch Risikoversicherungen (Todesfallrisiko für Kapitalsicherung, Erwerbsausfallrenten für Absicherung von Hypothekarzinsen) beraten, aber auch für weitere Fragen Ihrer persönlichen Vorsorge. Nutzen Sie dieses Beratungsangebot. Man sagt sonst, guter Rat sei teuer. In diesem Fall erhalten Sie eine gute Beratung gratis. Verluste, zumindest entgangene Gewinne, erleiden Sie eher, wenn Sie den Rat nicht beanspruchen. Das Geheimnis der indirekten Amortisation Hypothek abzahlen und Steuern sparen Jede Reduktion der Hypothekarschuld führt zwar einerseits zu tieferen Zinszahlungen, andererseits aber auch zu geringeren Steuerabzügen und damit zu höheren Abgaben an den Fiskus. Die Methode der indirekten Amortisation schafft einen Ausweg aus diesem Dilemma. Und obwohl die indirekte Amortisation schon seit Jahrzehnten praktiziert wird und viel Publikationen darüber existieren, ist zahlreichen Eigentümern nicht klar, wie die indirekte Amortisation genau funktioniert. Das Verständnis für die Wirkung der indirekten Amortisation setzt vor allem auch gute Kenntnisse im Zusammenhang mit der Steuerberechnung bzw. mit dem Aufbau der Steuertarife voraus. Doch wer will sich gerne mit solchen Details befassen? Wichtig ist ja nur, möglichst wenig Steuern zu bezahlen. Grenzsteuer beachten In Diskussionen über die Steuerbelastung werden oft Steuersätze von 40 oder mehr Prozent genannt. Und geht Herr Zürcher (verheiratet, reformiert) nach Hause, überprüft seine Steuerrechnung, so stellt er fest, dass er für sein steuerbares Einkommen von Fr. 100' in der Stadt Zürich inkl. Bundessteuern nur Fr. 18' bezahlt, also durchschnittlich % seines steuerbaren Einkommens. Diese Steuern ergeben sich aus der Kumulation der Teilsteuerbeträge der einzelnen Progressionsstufen (siehe Tabelle). Aber Herr Zürcher beachtet nicht, dass in der für Fr. 100' massgebenden Progressionsstufe die Steuerbelastung in der Stadt Zürich bereits 22,41 % beträgt (einfache Staatssteuer 9 % x 2,49), wozu noch die Bundessteuer mit 8 % kommt, total also 30,41 %, was als Grenzsteuersatz bezeichnet wird. Hat Herr Zürcher aber ein steuerbares Einkommen von Fr. 200'000.--, so ist die durchschnittliche Steuerbelastung schon bei 27,75 %, der Grenzsteuersatz aber bei 27,39 % (Staat, Gemeinde, Kirche) zuzüglich 13 % Bundessteuer, total somit 40,39 %! Dabei ist Zürich beileibe nicht das teuerste Pflaster; rund zwei Drittel der Kantonshauptstädte haben für solche Einkommen eine höhere Steuerbelastung. Wenn Herr Zürcher als Haus- oder Wohnungseigentümer seine Hypotheken durch laufende Amortisationszahlungen reduziert, so ergeben sich logischerweise auch laufend geringere, vom steuerbaren Einkommen abzugsfähige Hypothekarzinsen. In gleichem Ausmass erhöht sich dadurch sein steuerbares Einkommen, und gemäss dem seinem Einkommen entsprechenden Grenzsteuersatz zahlt er für jeden Franken zusätzliches Einkommen 30,4 oder gar 40,4 Rappen mehr Steuern. Entscheidet sich Herr Zürcher für die indirekte Amortisation seiner Hypotheken, so bleiben die Hypothekarzinsen auf gleicher Höhe, und er sichert sich damit auch gleichbleibende Steuereinsparungen während der geplanten Amortisationszeit.

5 5 Mit anderen Worten: Jeder Franken, den er als Hypothekarzins vom steuerbaren Einkommen abziehen kann, bringt ihm entsprechend der massgebenden Progressionsstufe eine Einsparung im Rahmen der vorerwähnten 30,4 oder gar 40,4 Rappen. Amortisationszahlungen als Abzüge Bei der indirekten Amortisation leistet Herr Zürcher anstelle der laufenden Amortisationszahlungen Beiträge für die Finanzierung der indirekten Amortisation, z.b. einer Amortisationsversicherung. Setzt er dafür die gebundene Vorsorge (Säule 3a) ein, so kann er sich diese Beiträge vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Damit erreicht Herr Zürcher den Effekt, dass auch die Beiträge für die gebundene Vorsorge als indirekte Amortisation seiner Hypotheken zu zusätzlichen Steuereinsparungen führen (auch hier im Rahmen des Grenzsteuersatzes). Zum Vergleich: Bei der direkten Amortisation können die Amortisationszahlungen nie und nimmer vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Die indirekte Amortisation steht und fällt mit den erzielbaren Steuereinsparungen. Und diesen ist, wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, auch grösstenteils das Geheimnis des Erfolgs der indirekten Amortisation zuzuschreiben. Doch nur eine fachgerecht und seriöse Beratung durch einen kompetenten Berater, die für den Haus- oder Wohneigentümer auch verständlich ist, kann im Einzelfall aufzeigen, welchen Erfolg die indirekte Amortisation tatsächlich erbringen kann. Im Zusammenhang mit dem Erfolg der indirekten Amortisation sei abschliessend noch speziell folgendes festgehalten: Die Steuertarife mit ihren Progressionsstufen zeigen klar auf, dass die indirekte Amortisation ein steuerbares Einkommen in einer gewissen Höhe bedingt, um die erwarteten Vorteile zu bringen (Faustregel: minimales steuerbares Einkommen von rund Fr. 60'000.--). Bei zu tiefen Einkommen ergeben sich kaum mehr irgendwelche Steuervorteile zugunsten der indirekten Amortisation. Die Höhe der Gesamtsteuerbelastung in den einzelnen Kantonen und Gemeinden kann den Erfolg der indirekten Amortisation nachhaltig positiv oder negativ beeinflussen (hohe Steuern = mehr Steuereinsparungen, niedrige Steuern = weniger Steuereinsparungen). Die planmässige Durchführung der indirekten Amortisation sollte so früh wie möglich erfolgen. Besonders bei der Finanzierung über die gebundene Vorsorge (Säule 3a) sollte der Beginn der indirekten Amortisation spätestens im Alter von 55 erfolgen könne, weil die gebundene Vorsorge längstens bis ins Alter von 65 möglich ist. Anstelle einer indirekten Amortisation mit jährlichen Beiträgen kann im Einzelfall auch geprüft werden, ob als Ersatz für eine einmalige, grössere Amortisation der Abschluss einer Einmalprämien-Versicherung attraktive Steuereinsparungen erbringen kann. Diese Möglichkeit bietet sich vor allem für älter Haus- und Wohneigentümer an, die kurz vor der Pensionierung stehen oder das Pensionsalter bereits überschritten haben.

6 6 Beispiel für direkte und indirekte Amortisation Max Muster, verheiratet, Alter 45, steuerbares Einkommen von Fr. 80'000.--, wohnhaft in der Stadt Zürich Amortisiert direkt Fr. 200' erste Hypothek, Zins 4,75 %, Dauer 20 Jahre Amortisiert indirekt Fr. 200' erste Hypothek, Zins 4,75 %, Dauer 20 Jahre Er zahlt dafür: Er zahlt dafür: 20 Amortisationsraten à je Fr. 10' Fr. 200' Hypothekarzinsen total Fr. 190' Hypothekarzinsen total Fr. 99' Prämien der Amortisationsversicherung total Fr. 173' Nettoprämien für Risikoversicherung zur Er profitiert von Absicherung der Hypothek Fr. 30' Er profitiert von Steuereinsparungen Steuereinsparungen auf den Hypothekarzinsen Fr. 47' Steuereinsparungen auf Auf den Hypothekarzinsen Fr. 25' Amortisationsversicherung Fr. 38' Auf Risikoversicherungen als Voraussichtlichem Bonus der gebundene Vorsorge Fr. 9' Amortisationsversicherung als gebundene Vorsorge, netto nach Abzug der einmaligen Steuer bei Fr. 25' Effektiver Aufwand bei direkter Amortisation Fr. 295' Auszahlung Effektiver Aufwand bei indirekter Amortisation Fr. 252' Einsparung im Vergleich zur direkten Amortisation Fr. 43' Progressionsstufen (Kanton Zürich) Steuerbares Einkommen: Einfache Staatssteuer bis Fr. 5' % von Fr. 5' bis Fr. 11' % von Fr. 11' bis Fr. 19' % von Fr. 19' bis Fr. 29' % von Fr. 29' bis Fr. 41' % von Fr. 41' bis Fr. 67' % von Fr. 67' bis Fr. 94' % von Fr. 94' bis Fr. 133' % von Fr. 133' bis Fr. 181' % von Fr. 181' bis Fr. 233' % von Fr. 233' bis Fr. 292' % Einkommensteile über Fr. 292' % Für die Stadt Zürich ist die einfache Staatssteuer mit 2,49 zu multiplizieren (Kanton 108 %, Gemeinde 130 %, Kirche reformiert 11 % (röm.-kath. 13 %, Faktor somit 2,51, christ.-kath 14 %, Faktor somit 2,52). Steuerbares Einkommen: Progressionsstufen (Direkte Bundessteuer 1997/98) Bundessteuer: bis Fr. 22' % von Fr. 22' bis Fr. 40' % von Fr. 40' bis Fr. 46' % von Fr. 46' bis Fr. 60' % von Fr. 60' bis Fr. 72' % von Fr. 72' bis Fr. 82' % von Fr. 82' bis Fr. 91' % von Fr. 91' bis Fr. 99' % von Fr. 99' bis Fr. 105' % von Fr. 105' bis Fr. 109' % von Fr. 109' bis Fr. 112' % von Fr. 112' bis Fr. 114' % von Fr. 114' bis Fr. 115' % von Fr. 115' bis Fr. 715' %

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