Wohnbauförderung und Kapitalmarkt im Umbruch Anforderungen an die Gemeinnützigen Dr. Bernd Riessland

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1 Wohnbauförderung und Kapitalmarkt im Umbruch Anforderungen an die Gemeinnützigen Dr. Bernd Riessland Kaufmännischer Direktor, Sozialbau AG

2 2 GRUNDANNAHMEN IM UMBRUCH Geld ist unbeschränkt verfügbar Volumen Laufzeit Sicherheit Öffentliche Wohnbaufinanzierung ist ein Grundrecht Objektfinanzierung Subjektfinanzierung

3 AKTUELLE REALITÄTEN Der Markt selektiert das Kapitalangebot Nach Gewinnchancen Nach Sicherheit Wirtschaftlichkeit wird den Grundrechten übergeordnet Wirtschaftsunion versus Sozialunion und Friedensunion

4 VERLORENES TERRAIN WIEDERGEWINNEN Gewinn des Einzelnen versus Wirtschaftlichkeit für die Gemeinschaft Wohnbaufinanzierung ein Gemeinschaftskonzept

5 FINANZIERUNGSKONZEPT MIETWOHNBAU Generationenvertrag (RISIKOVERSICHERUNG) Autonomer Finanzkreislauf 1: Eigenkapital öffentliche Hand, GBV, Bewohner Autonomer Finanzkreislauf 2: Fremdkapital Bausparkassen, Wohnbaubanken Sozialvertrag Öffentliche Hand: Wohnbeihilfe GBV: Kostendeckungsprinzip, Miete nach 13 (6) WGG

6 FINANZIERUNGSKONZEPT MIETWOHNBAU Generationenvertrag (RISIKOVERSICHERUNG) Autonomer Finanzkreislauf 1: Eigenkapital Zeiträume: WBF 54 WBF 68 WBF 84+Länder ungefördert Anteil an den Gesamtkosten WBF-Darlehen: 70% 45% 35% (0%-90%) 0% GBV-Eigenmittel: 0%-5% 5%-10% 10%-15% 15%-20% FB-Bewohner: 0%-5% 5%-10% 3%-12,5% 5%-10% Autonomes EK:70%-80% 55%-65% 40%-50% 20%-30%

7 FINANZIERUNGSKONZEPT MIETWOHNBAU Generationenvertrag (RISIKOVERSICHERUNG) Autonomer Finanzkreislauf 2: Fremdkapital Zeiträume: WBF 54 WBF 68 WBF 84 Länder ungefördert Baurechte: Kirchen, Bund, Gemeinden, nach 1990 auch Private Bausparkassen: überwiegend EF-Häuser auch geförderter Wohnbau Wohnbaubanken: nur großvolumiger Wohnbau autonomes FK: 5% 15% 20% 30% Finanzierungslücke

8 FINANZIERUNGSKONZEPT MIETWOHNBAU Generationenvertrag (RISIKOVERSICHERUNG) Autonomes Eigenkapital und Fremdkapital Fördermodell: WBF 54 WBF 68 WBF 84 Länder ungefördert autonomes Kapital: 75% 75% 60% 70% 25%-40% davon GBV: 2,5 7,5% 10% 15% 20%-30% Sozialvertrag Öffentliche Hand: Wohnbeihilfe GBV: Kostendeckungsprinzip, Miete nach 13 (6) WGG WGG-Beitrag jährlich ca. 1 Mrd. Abstand zu Marktmiete

9 Finanzierung: weniger WBF, mehr Eigenkapital : Erhöhung des Selbstfinanzierungsgrades durch Verdreifachung des eingesetzten GBV-Eigenkapitals - hilft real rückläufige WBF-Mittel zu kompensieren - Stärkste Finanzierungskomponente: Kapitalmarkt (50% Bau- /Grundkosten) via Banken, Bausparkassen, Wohnbaubanken, Versicherungen

10 DURCHSCHNITTLICHE STRUKTUR DER FINANZIERUNG aktuell geförderte Wohneinheiten p.a. Status ohne Förderung Eigenmittel GBV Grundkosten Mio Mio. Finanzierungsbeitrag Bewohner Mio Mio. Eigenmittel GBV Baukosten Mio Mio. Wohnbauförderung Mio. Finanzierungslücke - Belehnungslücke Wohnbaubanken / BSPK Mio Mio. Kapitalmarkt Mio Mio Mrd. Mieterhöhung um 2-3 je m²/mo je nach Zinssatz Mrd.

11 VERFÜGBARES EINKOMMEN DER PRIVATEN HAUSHALTE IN ÖSTERREICH % Grenze 25% Grenze 50% Grenze 75% Grenze 90% Grenze jährlich Monatlich Veränderung zum Vorjahr in % -1,91% +0,79% +3,30% +3,99% +5,73% Personen pro HH > 2 > 2 2 < 2 Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Vergleich EU-SILC 2011 mit 2012

12 STEIGERUNG DER FINANZIERUNGSERFORDERNIS BEI WOHNEIINHEITEN ungefördert Eigenmittel GBV Grundkosten Mio Mio. Finanzierungsbeitrag Bewohner Mio Mio. Eigenmittel GBV Baukosten Mio Mio. Wohnbauförderung Mio Finanzierungslücke Wohnbaubanken / BSPK Mio Mio. Kapitalmarkt Mio Mio. Summe Mrd Mio.

13 FINANZIERUNGSSTRUKTUR MIT WOHNBAUFÖRDERUNG Deckungsreserve Banken 1500 WBB-BSPK Versicherung 1000 Wohnbauförderung 500 EM-GBV Finanzierungsbeitrag Mieter EM-GBV

14 FINANZIERUNGSSTRUKTUR OHNE WOHNBAUFÖRDERUNG davon WBB-BSPK 80 % Banken % Kapitalmarkt Kapitalmarkt EM-GBV Finanzierungsbeitrag Mieter EM-GBV 0

15 AUSGANGSLAGE Bonität Österreichs am Kapitalmarkt (niedriges Zinsniveau) Restriktive Kreditvergabe (Darlehenslaufzeit abweichend Konditionsbindung) Hohe Nachfrage nach leistbarem Wohnbau Wohnbauförderungssystem Wiener Call, NÖ-WBF neu, Bundesprogramm Selbstfinanzierungskraft der Wohnungsunternehmen Gesicherte Teilfinanzierung durch Spezialbanken

16 PROBLEMSTELLUNG BEI AUSWEITUNG DES MIETWOHNUNGSBAUES Steigerung der WBF-Mittel nur begrenzt möglich Selbstfinanzierungskraft der Wohnungsunternehmen teilt sich auf mehr Wohnungen auf Finanzierungskraft der Wohnbauspezialbanken teilt sich auf mehr Wohnungen auf Zugang institutioneller Kapitalanleger zur Wohnbaufinanzierung durch gesetzliche Regelungen erschwert (Versicherungen, Pensionskassen) Weniger verfügbares Langfristkapital bei Banken (60% mit befristeter Konditon) FINANZIERUNGSLÜCKE

17 LÖSUNGSANSÄTZE durch GBV und WGG Objektübergreifendes Finanzmanagement der GBV Kein flexibler Umstieg zwischen Fremdmittel und Eigenmittel der GBV möglich jährlicher Verlust ca Mio. entspricht zusätzlichen 1000 bis 2000 Wohnungen p.a Überwälzbarkeit geänderter Darlehens- (Baurechts-)konditionen Neuer 17c WGG für notwendige Anschluss- und Umfinanzierungen Gemeinsame Kapitalaufbringung analog Schweizer Emissionszentrale Jährliches Volumenspotential 1 Mrd. bis 2 Mrd. Zusätzlich 150 bis 250 Wohnungen aus Zinssenkung finanzierbar Ansparsystem nach 7 Abs. 3 Z 7 WGG Einführung bei Genossenschaften Ermöglichung für Kapitalgesellschaften Steigerung der Investitionskraft der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft Z.B.: durch Anpassung der EVB-Beträge an tatsächlichen Bedarf (+50 Cent je m²/mo ab Jahr 20) Dadurch zusätzlich bis Wohnungen p.a. finanzierbar Reduktion des Sozialbeitrages des WGG nur um 15% also von 1 Mrd. auf 850 Mio.

18 LÖSUNGSANSATZE am Kapitalmarkt Erleichterung der Finanzierung für Versicherungen, Pensionskassen und Wohnbaubanken Belehnungsgrenzen im gemeinnützigen Wohnbau an die tatsächliche Risikosituation anpassen Handelbarkeit, Fungibilität, Deckungsstockfähigkeit auch bei treuhändig gehaltener Hypothek Bei Großveranlagungsgrenzen nicht auf Emittent sondern auf wirtschaftlichen Schuldner abstellen (Wohnobjekt) Zulassung interner Ratings die auf staatlich genehmigten Ratingverfahren beruhen