Lernfeld 6 Gewerbliche Objekte bewirtschaften Musterlösungen zum Modul bi.06.9 Mehrwertsteuer in der Immobilienwirtschaft

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1 Hinweis: In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie sich die Lösungen der folgenden Übungen zuerst selbstständig mittels Literaturstudium, Seminarthemen, Unterrichtsgesprächen und Internet-Recherchen erarbeiten und erst danach mit den Musterlösungen vergleichen! 1. Unterscheiden Sie die Begriffe Mehrwertsteuer, Umsatzsteuer, Vorsteuer - MWSt: Oberbegriff, auf jeder Fertigungsstufe eines Produkts entsteht ein Mehrwert, welcher besteuert wird. - USt: Ein Unternehmen muss den von ihm geschaffenen Mehrwert in Form der USt abführen, sowie ein Umsatz getätigt wird. - VSt: Ein UST-pflichtiges Unternehmen ist andererseits VSt-abzugsberechtigt, kann also die beim Einkauf von Produkten gezahlte VSt vom Finanzamt zurückfordern 2. Welche Kriterien müssen lt. 1 UStG erfüllt sein, damit es sich um einen steuerbaren Umsatz handelt? - Lieferung oder Leistung (bzw. Einfuhr bzw. innergemeinschaftlicher Erwerb) - eines Unternehmens - im Inland - gegen Entgelt - im Rahmen des Unternehmenszwecks 3. Ist ein steuerbarer Umsatz immer auch ein steuerpflichtiger Umsatz? Bitte begründen und unterscheiden Sie steuerpflichtige und steuerbefreite Umsätze. Grundsätzlich steuerbare Umsätze können steuerpflichtig oder steuerbefreit sein. Welche Umsätze im einzelnen von der USt befreit sind, regelt das UStG. Alle anderen Umsätze sind, wenn sie steuerbar sind, auch steuerpflichtig. 4. Sind die folgenden Umsätze grundsätzlich steuerbar? Wenn ja, sind sie auch tatsächlich steuerpflichtig? 1. Ein Autohaus verkauft einen PKW steuerbar, steuerpflichtig 2. Eine Gartenbaufirma bepflanzt einen Parkplatz steuerbar, steuerpflichtig 3. Die Hausfrau Frau Holle verkauft ihr gebrauchtes Auto nicht steuerbar 4. Eine EDV-Firma verkauft 3 Computer an einen steuerbar, steuerpflichtig gemeinnützigen Verein 5. Dieselbe EDV-Firma schickt als zusätzliche Dienstleistung steuerbar, steuerpflichtig einen Spezialisten, der die Computer einrichtet. 6. Ein Immobilienmakler vermittelt erfolgreich einen steuerbar, steuerpflichtig Grundstückskaufvertrag. 7. Ein Immobilienunternehmen verwaltet gegen Gebühr steuerbar, steuerpflichtig Miethäuser 8. Ein Immobilienunternehmen betätigt sich als Baubetreuer steuerbar, steuerpflichtig und berechnet Gebühren 9. Ein Autohaus verschenkt im Rahmen einer Image- nicht steuerbar Kampagne einen PKW 10. Ein Wohnungsvermittler vermittelt gegen Provision einen steuerbar, steuerpflichtig Mietvertrag für eine Wohnung 11. Ein Immobilienunternehmen vermietet nur Parkplätze und steuerbar, steuerpflichtig Garagen 12. Ein Immobilienunternehmen vermietet Wohnungen an Privatpersonen steuerbar, aber USt-befreit (Umsätze aus Vermietung) Seite 1 von 5 bi_06_9_loesg_ust_buchg.doc

2 13. Ein Immobilienunternehmen vermietet Gewerberäume an!!! steuerbar, aber eigentlich einen Unternehmer, der seinerseits USt-Pflichtig ist. USt-frei ( Umsätze aus Vermietung/ Verpachtung); bei Ausübung der sog. USt-Option dann doch wieder USt-pflichtig 14. Ein Immobilienunternehmen kauft und verkauft Grundstücke steuerbar, aber USt-befreit 5. Erklären Sie die Begriffe USt-Zahllast und VSt-Überhang Zum Ende eines Monats verrechnet ein Unternehmen die gezahlte Vorsteuer aus Eingangsrechnungen (Forderung gg. d. Finanzamt) mit der eingenommenen Umsatzsteuer aus Ausgangsrechnungen (Verbindlichkeit gg. d. Finanzamt. Ergibt sich daraus eine noch zu leistende Zahlung an das Finanzamt, spricht man von der USt-Zahllast, ergibt sich aber eine Rückforderung, ist dies der VSt-Überhang. 6. Berechnen Sie - bei 19 % USt - die Leerfelder in der folgenden Tabelle: Nettopreis USt 19 % Bruttopreis 225,00 42,75 267,75 219,33 41,67 261,00 189,47 36,00 225,47 767,65 145,85 913,50 335,29 63,71 399, ,95 224, ,95 7. Bilden Sie die Buchungssätze für folgende Geschäftsfälle unter Berücksichtigung von 19 % USt: 1) Rechnungseingang für den Kauf von Büromöbeln, Rechnungsbetrag 2.975,- 2) Überweisung des Rechnungsbetrages für diese Büromöbel 3) Ausgangsrechnung für den Verkauf eines gebrauchten Dienstwagens (BGA) zum Buchwert von 5.000,- 4) Geldeingang per Banküberweisung für diesen PKW-Verkauf 5) Kauf eines neuen PKW zum Listenpreis (netto) von ,- (Rechnungseingang) 6) Bezahlung des neuen PKW: 3.000,- bar, Rest per Banküberweisung 7) Ausgangsrechnung für die Vermittlung eines Grundstückskaufvertrages, Provisionsanspruch 3.600,- zuzügl. USt 8) Sollstellung für die Vermietung eines Garagenkomplexes netto 800,- 9) Sollstellung für die Vermietung einer Wohnung: Bruttoinklusivmiete 800,- 10) Ausgangsrechnung für die WEG- Verwaltung Rechnungsbetrag 318,92 11) Ausgangsrechnung für die Baubetreuung, netto ,- (05) BGA 2.500,- (253) VSt 475,- an (44219) VB LL 2.975,- (44219) VB LL an (274) Bank 2.975,- (234) Fo Inventarverk ,- an (05) BGA 5.000,- an (4701) USt 950,- (2740) Bank an (234) Fo Inv.VK 5.950,- (05) BGA ,- (253) VSt 5.111,- an (44219) VB LL ,- (44219) VB LL ,- an (271) Kasse 3.000,- an (2740) Bank ,- (230) Fo LL 4.284,- an (63) Ums.erlös 3.600,- an (4701) USt 684,- (200) MF 952,- an (4701) USt 152,- an (600) SM 800,- (200) MF an (600) SM 800,- (! UST-frei; Umsatz aus Vermietung Wohnraum) (220) Fo Betr. 318,92 an (4701) VB USt 50,92 an (621) E_Betreuung 268,- (220) Fo Betr ,- an (4701) VB USt 2.280,- an (620) E_Baubetr ,- Seite 2 von 5 bi_06_9_loesg_ust_buchg.doc

3 8. Berechnen Sie die USt-Zahllast bzw. den VSt-Überhang aus allen Buchungssätzen der vorigen Aufgabe (253) VSt (4701) USt 1) 475,00 3) 950,00 5) 5.111,00 7) 684,00 8) 152, ,00 10) 50,92 11) 2.280,00 Ust gesamt: 4.116, ,92 VSt gesamt 5.586,00 = VSt-Überhang von: 1.469,08 (wird vom Finanzamt zurückerstattet) 9. Buchen Sie den Sachverhalt, dass zum Monatsende die Konten (253) VSt und (4701) USt aus Aufg. 8 abgeschlossen werden und das Finanzamt den VSt-Überhang auf das Bankkonto überweist. Kontenabschluss: Die Konten VST und UST werden gegeneinander abgeschlossen. Der Buchungssatz lautet immer (4701) UST an (253) VST mit dem kleineren Betrag Hier also: (4701) UST an (253) VST 4.116,92 (253) VSt (4701) USt 1) 475,00 (4701) UST 4.116,92 (253) VST 4.116,92 3) 950,00 5) 5.111,00 (274) Bank 1.469,08 7) 684,00 8) 152, , ,00 10) 50,92 11) 2.280, , ,92 Eingang auf dem Bankkonto: (274) Bank an (253) VST 1.469, Erläutern Sie den Begriff Umsatzsteuer-Option. Erklären Sie, warum dies für den Vermieter einen Vorteil darstellt, ohne den Mieter zu benachteiligen. Grundsätzlich sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach 1 UStG zwar steuerbar, aber nach 4 UStG Nr. 12 a steuerbefreit. Das bedeutet, dass der Vermieter einerseits auf die vereinbarte Miete keine Umsatzsteuer aufschlagen darf, andererseits ist er damit auch bei seinen Investitionen in die Mietsache nicht VSt-abzugsberechtigt. Werden Räume allerdings an Gewerbetreibende vermietet, die ihrerseits USt-pflichtige Umsätze erbringen, kann der Vermieter von der sog. Umsatzsteuer-Option ( 9 UStG) Gebrauch machen. Das bedeutet, dass die USt-Befreiung für die Miete dieser Gewerberäume nicht mehr gilt, diese Umsätze aus Vermietung dann also doch USt-pflichtig sind. Der Mieter zahlt also die vereinbarte Miete plus USt. Der Mieter hat davon keinen Nachteil er erhält diese USt als VSt vom Finanzamt zurück, für den Vermieter ist es ebenfalls ein durchlaufender Posten. Der Vorteil für den Vermieter besteht in seiner damit verbundenen VSt-Abzugsberechtigung: Alle Rechnungen für Investitionen in die Mieträume (z. B. Instandhaltungskosten) enthalten immer vom Vermieter zu zahlende USt. Ist er USt-pflichtig und damit auch VSt-abzugsberechtigt, erhält er dieses Geld vom Finanzamt zurück. Seite 3 von 5 bi_06_9_loesg_ust_buchg.doc

4 11. Ihr Unternehmen verwaltet einen optierten Gewerbepark. Bilden Sie die Buchungssätze für folgende Geschäftsfälle: Sollstellung: Grundmieten ,- BeKo-VZ ,-; jeweils netto (200) MF ,- an (4701) VB UST ,- (19 % von ,-) an (431) AuL ,- an (600) SM , Rechnungseingang der Wasserbetriebe über ,- EUR Frischwasser- und ,- Abwasserkosten (8000) Wasserkosten ,- (8001) Entwässerung ,- (253) Fo VST 1.120,- an (44212) VB HBW , Rechnungseingang für die Gebäudeversicherung 6.960,- (8013) Vers.kosten an (44212) VB HBW 6.960,- (keine UST, Versicherungssteuer ist im Betrag enthalten) Städtische Straßenreinigung : Rechnungsbetrag 2.320,- (8005) Straßenreinigung an (44212) VB HBW 2.320, Rechnungseingang für die Gebäudereinigung durch eine Hauswartfirma ,- (8007) Hausreinigung ,- (253) Fo VST 2.280,- an (44212) VB HBW , Reparatur der Heizungsanlage Rechnungsbetrag 5.236,- (805) Inst.kosten 4.400,- (253) Fo VST 836,- an (44200) VB BI 5.236, ReEingang für Gartenpflege durch eine Gartenbaufirma ,- (8009) Gartenpflege ,- (253) Fo VST 2.090,- an (44212) VB HBW , Hof-, Hausreinigung der angestellten Hauswarte lt. Stundennachweis 3.480,- (83...) Pers.kosten an (47...) VB Pers. (3.480,-) (ist im Rahmen der Lohnabrechnung!Primärkosten! bereits in den gesamten Lohnkosten enthalten und wird nicht umgebucht) Kauf eines Kopierers Listenpreis netto 680,- auf Rechnung (05) BGA 680,- (253) Fo VST 129,20 an (44219) VB LL 809, Verkauf des alten Kopierers zum Buchwert 100,- netto gegen Barzahlung (271) Kasse 119,- an (05) BGA 100,- an (4701) VB UST 19,- Seite 4 von 5 bi_06_9_loesg_ust_buchg.doc

5 12. Ihr Unternehmen erwirbt ein Grundstück mit Wohnanlagen für den eigenen Bestand zu einem Kaufpreis von ,- Euro. Die Maklerprovision beträgt 4,76 % inklusive USt. Diese Anschaffungskosten sind auf Gebäude- und Grundstückskosten im Verhältnis 75 : 25 aufzuteilen. Wie viel volle Euro betragen die abschreibungsfähigen Gebäudekosten? * 4,76 / 100 = ,- (Maklerprovision brutto) = ,- (Anschaffungskosten) / 100 * 75 = ,- 13. Bei der Vermietung eines Gewerberaums gilt eine USt-Option. Es liegt folgendes Zahlenmaterial vor: Mieteingänge auf dem Bankkonto monatlich 4.760,- Bewirtschaftungskosten, die der Vermieter zu tragen hat, jährlich 3.808,- Euro einschl. USt Der Vermieter ist VSt-abzugsberechtigt. Wie viel Euro muss als Zahllast jährlich an das Finanzamt abgeführt werden? Mieteingang monatlich 4.000,- netto zuzügl. 760,- USt 760 * 12 Monate = 9.120,- jährliche USt 3.808,- Bew.kosten brutto = 608,- darin enthaltene VSt 9.120,- USt./. 608,- VSt = 8.512,- Zahllast / Jahr Seite 5 von 5 bi_06_9_loesg_ust_buchg.doc

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