Flächenentwicklung- und Vermarktung durch die Stolberger Bauland GmbH SBG

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Rolf Gerstle
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1 Flächenentwicklung- und Vermarktung durch die Stolberger Bauland GmbH SBG Dip.-Ing. Bauass. Andreas Pickhardt Leiter Amt für Stadtentwicklung und Umwelt Geschäftsführer Stolberger Bauland GmbH Vor den Toren Aachens (Chance und Problem zugleich) 17 Stadtteile, z.t. sehr ländlich Kupferstadt Stolberg, Vorname Name, Funktion Forum Baulandmanagement NRW 1

Andreas Pickhardt Leiter Amt für Stadtentwicklung und Umwelt Geschäftsführer Stolberger

2 Kupferstadt Stolberg Eckdaten Stolberg Ca Einwohner / nach Aachen zweitgrößte Stadt in der StädteRegion Aachen Über 800 Jahre Stadtgeschichte; älteste Messingstadt Zahlreiche namhafte Industriebetriebe Altstadt, Eifel u.a. touristische Attraktionen 9,85 km² Stadtgebiet, davon ca. 75% Freiflächen und ca. 50% Waldfläche Wirtschaftliche Probleme (Arbeitslosenquote rd. 10%); Stärkungspakt-Kommune Gleichwohl viele gut-bürgerliche Wohngebiete Forum Baulandmanagement NRW 2

Messingstadt Zahlreiche namhafte Industriebetriebe Altstadt, Eifel u.a. touristische Attraktionen 9,85 km² Stadtgebiet, davon ca.

3 Ausgangslage Bevölkerungsprognose: stabil, aber deutlich bunter u. älter Stolberg profitiert von der Nähe zu Aachen, Aachen wächst (RWTH, Campus ), hat Flächenprobleme Wohnstandort Stolberg am Eifel- Nordrand mit allen Schulformen, Bahnanschluss, Nähe zu Aachen, Autobahnen usw. ist gut.eigentlich. Ausgangslage Längst überwundene Imageprobleme: Umweltprobleme 80er Jahre, soz. Probleme u.a. Aufgrund Topografie, Naturschutz, Gemengelagen, Altlasten u.v.a. Restriktionen schwierig, Bauland zu schaffen Forum Baulandmanagement NRW 3

Nordrand mit allen Schulformen, Bahnanschluss, Nähe zu Aachen, Autobahnen usw. ist gut.eigentlich.

4 Vorgeschichte Wenig Kenntnisse des anderen (heutigen) Stolbergs; wenig Marketing-Aktivitäten (bis ca. 2007) Bis ca. 2000: Baulandbereitstellung durch klassische Instrumente des BauGB: B-Plan + Umlegung + Erschließung durch Stadt Vorhabenbezogene Bebauungspläne / VEP ( Investorenplanungen ) Schlechte Erfahrungen mit Umlegungsverfahren + Wegfall des entsprechenden Personals 1. Sündenfall B-Plan Nr. 68 Brockenberg 1994 rechtskräftig Umlegung (!) 2010: Änderung B-Plan; 20 Jahre alte Planung nicht mehr zeitgemäß Seit Jahren Erschließung als Baustraße für 1. BA; Anlage Grünfläche (teilw.) in 2014 Seit ca. 3 Jahren verstärkte Vermarktung Forum Baulandmanagement NRW 4

Investorenplanungen ) Schlechte Erfahrungen mit Umlegungsverfahren + Wegfall des entsprechenden Personals 1. Sündenfall B-Plan Nr.

5 Vorgeschichte 2003 Grundsatzbeschluss Rat: Baulandentwicklung nur, wenn städtische Aufwendungen voll refinanziert werden [am besten + Gewinn] Kämmerer zum Thema Subventionsabbau bei der Baulandentwicklung: Hier werde ich als Kämmerer wegen des großen finanziellen Volumens und wegen der sozialen Gerechtigkeit immer wieder in den Mittelpunkt stellen, dass die Stadt endlich aufhören muss, durch Bereitstellung von Planungsleistungen und teuren Infrastrukturmaßnahmen in Baugebieten, Alteigentümer, Bauträger und Spekulanten häufig zu Millionären zu machen. Solche Subventionen sind angesichts der Haushaltslage einfach nicht mehr bezahlbar. Vorgeschichte Folge: Stadt betätigt sich als Grundstückentwickler nach privatwirtschaftlicher Art (freihändiger Ankauf von Grundstücken,B-Plan, Erschließung, Vermarktung) Problem: Stadt ist nicht so flexibel, erheblicher Zeit- und Verwaltungsaufwand; Verwaltung und Politik nur begrenzt bereit, in Vorleistung zu gehen (Gutachten, Planungen ) zur Ermittlung von realistischen Entwicklungskosten und Grundstücks-Einstiegspreisen (Residualwertverfahren); Stadt versucht Grundstücke nach starren Werten ( Bauerwartungsland ) und möglichst risikoarm zu erwerben, i.d.r. zu geringe Angebotspreise + Misstrauen der Eigentümer gegenüber Behörde Ankäufe gelingen kaum Forum Baulandmanagement NRW 5

muss, durch Bereitstellung von Planungsleistungen und teuren Infrastrukturmaßnahmen in Baugebieten, Alteigentümer, Bauträger und Spekulanten häufig zu Millionären zu machen.

6 2. Sündenfall B-Plan Nr. 147 Duffenterstraße 2008 rechtskräftig 2009 Erschließung Gute Vermarktung Tatsächlich erhebliche Gewinne Rechtsstreit mit Voreigentümer / (unberechtigter) Betrugsvorwurf dennoch Vergleich: Rückübertragung von 5 Bauparzellen ( ) an Voreigentümer Vorgeschichte 2011: Machtwechsel (GroKo) in Stolberg Erkenntnis, dass Beschluss aus 2003 nicht zielführend ist bzw. dass Kommunen aus strukturellen Gründen nur bedingt in der Lage sind, wie private Entwicklungsgesellschaft zu agieren und dass Baulandbereitstellung durch die Kommunen auch etwas mit Daseinsfür- und -vorsorge zu tun hat dennoch keine Rückkehr zu alten Instrumenten Lösung nach erfolgreichen Beispielen in der Region: Gründung einer privaten Grundstücksentwicklungsgesellschaft mit der Sparkassen Immobilien GmbH (Tochter der Spk. Aachen) Sparkassen-Tochter bewährter Partner in der Region / kommunal dominiert weniger stark maximal-gewinn-orientiert, auch soziale u.a. Werte, daher nur mit S-Immo Forum Baulandmanagement NRW 6

Vergleich: Rückübertragung von 5 Bauparzellen (+ 300.000 ) an Voreigentümer Vorgeschichte 2011: Machtwechsel (GroKo) in Stolberg Erkenntnis, dass Beschluss aus 2003 nicht zielführend ist bzw.

7 - Gründung - Mai 2012:Beschluss zur Gründung der Stolberger Bauland GmbH (SBG) Gründungsverfahren komplizierter als erwartet (Dauer: 8 Monate): - Gesellschaftsgründung ist Kommunalaufsicht anzuzeigen - Marktanalyse ist zu erstellen und vorzulegen, die Bedarf, den Sinn und Zweck und das öffentliche Interesse (an) der Gesellschaftsgründung untersucht sowie die Konkurrenzsituation zur Privatwirtschaft beleuchtet ( Nimmt die Gesellschaft im Kern Aufgaben der öffentlichen Hand wahr (in Vertretung der öff. Hand) oder betätigt sie sich als reines privatwirtschaft. Unternehmen in Konkurrenz zur Privatwirtschaft? ) - Branchendialog ( 107 GO); Beteiligung von IHK, Kreishandwerkerschaft, Gewerkschaften d. öff. Dienstes - Gründung - Anzeigeverfahren weiter kompliziert durch Eingabe der FDP bei oberer Kommunalaufsicht (Angst, Stadt würde auf Gewinne der Baulandschaffung verzichten zu Gunsten der S-Immo Aachen) Personalrat befürchtet Stellenabbau durch Verlagerung städtischer Aufgaben auf private Gesellschaft Bedenken können substantiell ausgeräumt werden; Genehmigung zur Gesellschaftsgründung im Jan Eintragung ins Handelsregister im April 2013 Gegenstand des Unternehmens sind der Erwerb, die Aufbereitung, die Entwicklung und die Erschließung von Flächen zur Schaffung von Gewerbe- und Wohnbauflächen in Stolberg/Rheinland und deren Vermarktung. Forum Baulandmanagement NRW 7

Privatwirtschaft beleuchtet ( Nimmt die Gesellschaft im Kern Aufgaben der öffentlichen Hand wahr (in Vertretung der öff. Hand) oder betätigt sie sich als reines privatwirtschaft.

8 Schlanke Strukturen und Entscheidungswege Stammeinlage: 2 x Geschäftsbesorgungshonorar: 1000 / Monat je Gesellschafter (muss Gesellschaft erwirtschaften, dient zur Kostenklarheit der Pojektentwicklung und schmälert zu versteuernde Gewinne) 2 Geschäftsführer, Geschäftsführerordnung Gesellschafterversammlung: Bürgermeister, 1 weiteres Ratsmitglied, 2 Vertreter Sparkasse / S-Immo Mehrere Handlungsbevollmächtigte von S-Immo und Stadt Information des Rates, wichtige Beschlüsse zur Weisung der sttädt. Vertreter durch Rat volle Kontrolle (zudem über Bauleitplanung, städtebauliche u.a. Verträge, wirtschaftliche Kontrolle durch Kämmerei und deutlich strenger durch Sparkasse) Praxis: alle Beschlüsse und Handlungen einvernehmlich oder gar nicht - Vorteile für die Stadt - Schnelle flexibles Handeln, z.b. bei Beauftragung von Gutachten, Planungsleistungen; Spielgeld zur Überprüfung von Standorten Know-How der S-Immo bei Grundstücksentwicklung / Immobilienwirtschaft Besseres Finanzcontrolling der Projekte Effektivere Vermarktung über die Kanäle der Sparkasse (Filialnetz, Zeitschrift, Makler, Messen usw.) Bessere Ansprache von Grundstückseigentümern ( Behördenskepsis ) und vor allem: Erhebliche Arbeitsleistung durch S-Immo (komplette Buchhaltung, Vertragsmanagement, Finanzen usw.usf.) Gute Preise durch Verhandlungsverfahren (Bau- /Planungsleistungen) Hat sich bis jetzt alles voll bestätigt Forum Baulandmanagement NRW 8

Geschäftsführer, Geschäftsführerordnung Gesellschafterversammlung: Bürgermeister, 1 weiteres Ratsmitglied, 2 Vertreter Sparkasse / S-Immo Mehrere Handlungsbevollmächtigte von S-Immo und Stadt

9 - Vorteile für die S-Immo - Ggf. Kunden-Akquisition für Sparkasse Aber Keine Bindungen / Verpflichtung für Kunden! Geschäftsbesorgungshonorar ( /a), Gewinne bleiben aber i.d.r. überwiegend in der Gesellschaft, um neue Projekte anzustoßen Imagefragen Aber Keine Exklusiv-Rechte für SBG bei der Baulandentwicklung! Weiterhin (rein) städtische Projekte und vorhabenbezogene B-Pläne für Dritte - 1. Projekt: Baugebiet Breinig - Veraltete Sportanlagen in guter Wohnlage Mit Gewinnen neues Sportzentrum finanzieren Probleme: Verein, Privateigentümer, Altbergbau usw.usf. Schwierige Verhandlungen, hohe fin. Vorleistungen (Gutachten ) Extrem arbeitsintensiv Stadt hat es jahrelang nicht geschafft Forum Baulandmanagement NRW 9

Projekt: Baugebiet Breinig - Veraltete Sportanlagen in guter Wohnlage Mit Gewinnen neues Sportzentrum finanzieren Probleme: Verein, Privateigentümer, Altbergbau usw.usf.

10 - 1. Projekt: Baugebiet Breinig - Grundstücksverhandlungen, Verträge mit Verein und Privateigentümern, Bodenordnung (priv.) Bauleitplanung (auch für Ersatzsportanlage), alle Gutachten Erschließung (Erschließungsvertrag, städtebauliche Verträge) Kauf der städtischen Grundstücke en bloc (Vorteil für Stadt) Finanzierung Neubau Sportanlage gesichert Privatrechtliche Möglichkeiten in Kaufverträgen (z.b. Gestaltung Doppelhäuer, Stellplätze ) Vermarktung - 2. Projekt: Baugebiet Stadtrandsiedlung - Gleiches Konzept Viele Privateigentümer Umfängliche Bügerbeteiligung X Varianten Auch hier: En.- Bloc-Einnahme für die Stadt durch Verkauf Sportplätze (Residualwertverfahren) Forum Baulandmanagement NRW 10

für Stadt) Finanzierung Neubau Sportanlage gesichert Privatrechtliche Möglichkeiten in Kaufverträgen (z.b. Gestaltung Doppelhäuer, Stellplätze ) Vermarktung - 2.

11 - 2. Projekt: Baugebiet Stadtrandsiedlung Projekt: Baugebiet Stadtrandsiedlung - Forum Baulandmanagement NRW 11

12 - 2. Projekt: Baugebiet Stadtrandsiedlung - Bisherige Kosten: rd Erw. Kosten bis Vertrags- Abschluss: Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Stolberger Bauland GmbH Dip.-Ing. Bauass. Andreas Pickhardt Leiter Amt für Stadtentwicklung und Umwelt Geschäftsführer Stolberger Bauland GmbH Forum Baulandmanagement NRW 12

000 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Stolberger Bauland GmbH Dip.-Ing. Bauass.

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