2. Prüfung und Beratung ptw. und Domus TTW Treuhandgesellschaft für die Thüringer Wohnungswirtschaft mbh 33

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3 Inhaltsverzeichnis Vorwort 2 1. Beratung und Interessenvertretung der vtw Wirtschaft und Demografie Stadtumbau Aktuelle Rechtsfragen Informationen und Erfahrungsaustausch Energiepolitik Bau / Technik Multimedia Daten und Fakten Prüfung und Beratung ptw. und Domus Jahresabschluss des vtw. per Jahresabschluss des ptw. per Schulung und Weiterbildung Mitteldeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft e.v TTW Treuhandgesellschaft für die Thüringer Wohnungswirtschaft mbh TVD Thüringer Versicherungsdienst für die Wohnungswirtschaft GmbH udw. - Unterstützungskasse der Wohnungswirtschaft e.v wms - Wohnmedia Service GmbH Organigramme Struktur des vtw Struktur des ptw Verbandsrat des vtw Verbandsausschuss des ptw Arbeitsgemeinschaften, Fachausschüsse, Arbeitsgruppen des vtw Thüringer Vertreter beim GdW 51 Seite 01

4 Vorwort Der Geschäftsbericht 2007 / 2008 erscheint nun zum 2. Mal in neuer Form. Wir wollen mit diesem Bericht über die Arbeit der Verbände und ihrer Beteiligungsunternehmen informieren und zu wesentlichen Themen auch den aktuellen Sachstand darlegen. Über Hinweise zur weiteren Verbesserung, ggf. auch Erweiterungen, wären wir außerordentlich dankbar. Der diesjährige ordentliche Verbandstag des vtw. findet in der Landeshauptstadt des Freistaates statt. Als Referenz an den Tagungsort ist dieser Geschäftsbericht mit Fotos aus unseren Mitgliedsunternehmen in Erfurt illustriert. Unser Dank gilt deshalb allen, die uns diesbezüglich unterstützt haben. Ebenfalls möchte sich der Vorstand ganz herzlich bei den Geschäftsführungen der verbundenen Unternehmen für deren Mitwirkung bei der Ausarbeitung bedanken. Eines der Hauptthemen der unternehmerischen Wohnungswirtschaft, der Stadtumbau Ost, findet mit dem bisherigen Programm im Jahr 2009 einen ersten Zwischenstand. Wir fordern für unsere Mitgliedsunternehmen die Fortführung des Stadtumbaus mit der entsprechenden finanziellen Ausstattung und der Flexibilität über diesen Zeitraum hinaus, sodass in unserem Freistaat auch in der Fläche für die Zukunft der Kommunen agiert werden kann. Zum diesjährigen Verbandstag finden auf der Grundlage einer am neu beschlossenen Satzung Wahlen zum Verbandsrat des vtw. statt. Der Vorstand möchte sich an dieser Stelle ganz besonders herzlich bei den Gremien beider Verbände für die bisherige Arbeit bedanken und wünscht den zukünftigen Mitgliedern des Verbandsrates viel Erfolg bei der gemeinsamen Verantwortung für die Mitgliedsunternehmen. Erfurt, im September 2008 Hans-Joachim Ruhland - Vorstand - Jürgen Elfrich (WP) 02

5 1. Beratung und Interessenvertretungder vtw. 1.1 Wirtschaft und Demografie Wirtschaftswachstum Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2007 das zweite Jahr hintereinander kräftig gewachsen. Nach Berechnungen des Bundesamtes für Statistik betrug das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt 2,5 %. Wachstumsimpulse kamen sowohl aus dem Inland als auch aus dem Ausland. Der größte Wachstumsbeitrag resultierte aus dem Außenbeitrag, der im vergangenen Jahr 1,4 Prozentpunkte betrug. Auch das Bruttoinlandsprodukt des Freistaates Thüringen verzeichnete im Jahr 2007 ein deutliches Wachstum von 2 %. Die Spanne der Wachstumsraten in den einzelnen Bundesländern reichte von 2,8 % (Baden- Württemberg, Bayern, Hamburg) bis 1,4 % (Schleswig-Holstein). Die Entwicklung der einzelnen Wirtschaftsbereiche verlief in Thüringen im Jahr 2007 uneinheitlich. Den höchsten Zuwachs verzeichnete das verarbeitende Gewerbe mit 9,2 %. Konjunkturelle Aussichten Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute und auch die deutsche Bundesregierung gingen zu Beginn des Jahres 2008 noch davon aus, dass sich die positive Wirtschaftsentwicklung in Deutschland fortsetzen wird. Die Verwerfungen auf den internationalen Finanzmärkten, insbesondere die Immobilien- und Kreditkrise in den USA, der starke Euro und die stark gestiegenen Energiepreise belasten aber nachhaltig die Aussichten. EUR 300 Angesichts dieser Entwicklung mehren sich die Befürchtungen, dass sich die Konjunkturaussichten deutlich stärker als bisher angenommen eintrüben könnten. Uneinheitlich sind die Aussagen der Volkswirte. Eine Rezession wird nicht ausgeschlossen. Preisentwicklung Im Jahr 2007 wurde laut Statistischem Bundesamt mit einem Anstieg von 2,2 % gegenüber dem Vorjahr die höchste Jahresteuerungsrate seit 1994 verzeichnet. Neben der Erhöhung der Mehrwertund Versicherungssteuer zu Beginn des Jahres war dafür auch die Preisentwicklung, vor allem die Entwicklung der Energiepreise, verantwortlich. Der Anstieg der Verbraucherpreise hat sich im Jahr 2008 auf einem noch deutlich höheren Niveau fortgesetzt. So wurde laut Statistischem Bundesamt im Juli 2008 mit einer Preissteigerung von 3,3 % die höchste Inflation seit 1993 verzeichnet. Vor allem die Preise für Energie und Nahrungsmittel lagen mit 15,1 % und 8 % weit über dem Vorjahresmonat und erklären gut zwei Drittel der gesamten Preissteigerungsrate. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum sind die Preise für Wohnen, Wasser, Strom, Gas usw. um 4,2 % gestiegen. Wohingegen der Anstieg der Nettokaltmiete laut Bundesamt für Statistik nur 1,3 % betrug. Die steigenden Preise wirken sich dämpfend auf den Konsum aus, sodass aus diesem Bereich nach wie vor keine Wachstumsimpulse zu erwarten sind. Monatliche Energieausgaben privater Haushalte Wohnenergie Kraftfahrzeuge Insgesamt Quelle: Statistisches Bundesamt, Werte für 2008 unter Annahme eines gleichbleibenden Ausgabeverhaltens der privaten Haushalte und unter Einbeziehung geeigneter Indizes aus der Verbraucherpreisstatistik geschätzt. Wohnenergie: Strom, Gas und andere Brennstoffe 03

6 Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahr 2020 Die Bevölkerung Deutschlands wird sich laut Ergebnissen der 11. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder von 82,4 Millionen Einwohner im Jahr 2005 auf voraussichtlich 80,1 Millionen im Jahr 2020 verringern. Im Freistaat Thüringen wird der Rückgang im gleichen Zeitraum rund 12 % betragen. Das bedeutet, dass die Einwohnerzahl von 2,3 Millionen im Jahr 2005 auf nur noch rund 2,1 Millionen im Jahr 2020 zurückgehen wird. Gravierender als der Bevölkerungsrückgang wird sich die Entwicklung der Haushaltszahlen auf die Wohnungswirtschaft auswirken. Thüringen wird mit einem voraussichtlichen Rückgang der Haushaltszahlen um 7 % bis 2020 konfrontiert werden. Dieser Wert liegt zwischen den Berechnungen für Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen mit einem voraussichtlichen Rückgang von 5 % sowie Sachsen-Anhalt mit 9 %. Die Entwicklung der Bevölkerung in den einzelnen Kreisen Thüringens wird bis zum Jahr 2020 sehr unterschiedlich verlaufen. Mehrheitlich haben die kreisfreien Städte und Landkreise nach Vorausberechnungen des Thüringer Landesamtes für Statistik einen Rückgang von 22,4 % bis 1,2 % zu verkraften. Lediglich Jena und Weimar können mit einem geringen Bevölkerungszuwachs von 2 % bzw. 3,3 % rechnen. Erhebliche Auswirkungen wird auch die Veränderung des Verhältnisses der älteren Mitbürger zu den erwerbsfähigen Personen haben. Kamen im Freistaat Thüringen im Jahr 2005 auf 100 erwerbsfähige Einwohner 33 Ältere, d.h. über 65-Jährige, wird sich dieser Anteil auf 49 Ältere im Jahr 2020 erhöhen. Sozialverbände und auch viele Politiker % 30 gehen davon aus, dass insbesondere in den neuen Bundesländern durch unterbrochene Erwerbsbiografien und vielfach niedrige Einkommen in wenigen Jahren bereits Altersarmut droht. Die Nachfrage nach preiswertem und kleinem Wohnraum wird sich also auch vor dem Hintergrund einer Verschiebung der Haushaltgrößen hin zu kleineren Haushalten erhöhen. 1.2 Stadtumbau Evaluierung zum Stadtumbau Zu Beginn der Jahres 2007 wurden das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) und das Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik (IfS) durch den Bund mit der Evaluierung des Programms Stadtumbau Ost für lebenswerte Städte und attraktives Wohnen beauftragt. Zur fachlichen Begleitung des Evaluierungsprozesses berief das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung bereits im November 2006 eine Lenkungsgruppe aus Vertretern von Bund, Ländern, Gemeinden, der kommunalen Spitzenverbände, der Wohnungswirtschaft, der KfW, der Wissenschaft, des städtebaulichen Denkmalschutzes sowie Verbänden der Wirtschaft, der kommunalen Versorgungsunternehmen und der Mieterorganisationen. Am wurden in Berlin im Rahmen des Fachpolitischen Dialogs zum Stadtumbau Ost die Ergebnisse der Evaluierung des bisherigen Programmverlaufs und die Empfehlungen der vom BMVBS beauftragten Gutachter sowie der die Evaluierung begleitenden Lenkungsgruppe zur Weiterführung des Stadtumbaus in den neuen Ländern vorgestellt. Bevölkerung in Thüringen Anteil der Altersgruppen Jahre unter und mehr Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik 04

7 Im Gutachten von Difu und IfS wird zunächst die Ausgangssituation in den neuen Bundesländern, ausgehend von den Empfehlungen der Expertenkommission Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Ländern aus dem Jahr 2001, dargestellt. Es schließt sich eine Analyse des Programmverlaufs an. Bis Ende 2007 wurde im Rahmen des Stadtumbauprogramms Ost der Rückbau von rund Wohnungen gefördert. Durch Mitgliedsunternehmen des vtw. realisierte und geplante Rückbauten Anzahl Wohnungen Plan Ergebnisse der Evaluierung Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände von 2002 bis 2007 Das Stadtumbauprogramm hat zu einer Stabilisierung der Wohnungsmärkte und zu einer Stärkung der Städte als Wohn- und Wirtschaftsstandorte beigetragen. Die erreichten Erfolge sind unverkennbar. Es wird eingeschätzt, dass das Programmziel, Wohnungen zurückzubauen, bis ca erreicht werden wird. Mit dem Programm Stadtumbau Ost wurde das integrierte Stadtentwicklungskonzept als zentrales Instrument der Planung und Durchführung der Stadtumbaumaßnahmen erfolgreich implementiert. Dort werden die wichtigsten Zielsetzungen für die Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklung, die räumlichen Leitbilder und Schwerpunkte des Stadtumbaus für die Gesamtstadt und die einzelnen Stadtumbaugebiete beschrieben. Die wichtigste Empfehlung des Gutachtens zur Evaluierung des Stadtumbauprogramms ist, dass dieses über das Jahr 2009 hinaus mit einer entsprechenden Mittelausstattung fortgeführt werden sollte. Empfohlen wird, die Förderung des Stadtumbaus weiterhin als eigenständigen Bereich der Städtebauförderung von Bund und Ländern zu erhalten und die Programmlaufzeit bis zum Jahr 2016 zu verlängern. Mittelfristig ist eine Vereinheitlichung der Regelungen für den Stadtumbau West und Ost anzustreben. Allerdings sind aufgrund der weiterhin gravierenden trennungs- und vereinigungsbedingten Sonderprobleme der Städte und Gemeinden in den neuen Bundesländern besondere Regelungen des Stadtumbaus für diese in der Förderung zunächst beizubehalten. Den Thüringer Wohnungsunternehmen gelang es, durch die aktive Umsetzung des Stadtumbauprogramms den Leerstand deutlich zu senken. Ende 2007 standen rund bewirtschaftete Wohnungen leer. Ohne Rückbauten (fiktiver Leerstand) würden bereits rund Wohnungen leer stehen. Wohnungen Real Realer und fiktiver Leerstand bewirtschafteter Wohnungen im vtw. Fiktiv Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände zum

8 Gründung der wohnungswirtschaftlichen Plattform Die gute Zusammenarbeit mit den zuständigen Fachabteilungen des Thüringer Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Medien (TMBLM), des Thüringer Landesverwaltungsamtes (TLVA) und der Thüringer Aufbaubank (TAB) ist von herausragender Bedeutung für die Tätigkeit des vtw. Im Jahr 2007 verständigte man sich darauf, diese Zusammenarbeit mit der Gründung einer gemeinsamen wohnungswirtschaftlichen Plattform auf ein neues Niveau zu heben. Die Konstituierung dieser neuen Plattform erfolgte am unter Teilnahme von Vertretern des TMBLM, des TLVA, der TAB und des vtw. In dieser ersten Beratung wurden die Inhalte und Termine der künftigen Beratungen festgelegt. Des Weiteren wurden von Seiten des Ministeriums Überlegungen zu den Förderrichtlinien 2008 vorgestellt und von allen Beteiligten diskutiert. Man war sich einig, sich künftig einmal pro Quartal zu treffen. Am fand die erste Beratung der wohnungswirtschaftlichen Plattform im neuen Jahr statt. Hauptthema war der Stadtumbau. Auch Fragen rund um das Thema Altschulden wurden aufgegriffen. Einen weiteren Schwerpunkt der Beratung stellten Fragen der Refinanzierung im Bereich der Städtebauförderung dar. Das Treffen der wohnungswirtschaftlichen Plattform im II. Quartal fand am statt. Abermals standen im Mittelpunkt der Beratung Fragen rund um den Stadtumbau. Man verständigte sich dahingehend, ein gemeinsames Treffen der zuständigen Abteilungsleiter und Vertreter der wohnungswirtschaftlichen Verbände der neuen Länder mit dem Ziel eines offenen Austausches von Meinungen und Standpunkten sowie zum taktischen Herangehen beim Stadtumbau zu initiieren. Dieses Gespräch fand am 01. / in der Vertretung des Freistaates Thüringen in Berlin statt. Die Beratung der wohnungswirtschaftlichen Plattform im III. Quartal fand am statt. Wohnungswirtschaftliches Spitzengespräch Die Ergebnisse der Evaluierung des Programms Stadtumbau Ost standen auch im Mittelpunkt eines Gesprächs des Vorstandes des vtw. sowie von Gremienvertretern mit Herrn Minister Gerold Wucherpfennig am Als absoluten Schwerpunkt nicht nur für den Freistaat, sondern für jede Kommune sieht Herr Minister Wucherpfennig die Fortsetzung des Stadtumbauprogramms mit regionalen Besonderheiten an. Er befürwortet die Entwicklung des Stadtumbaus auch in den Städten, die bisher nicht als Programmgemeinden definiert sind. Parallel dazu muss die Verlängerung der Abruffrist bei der KfW zur Entschuldung von Altschulden erreicht werden. Erst wenn diese Mittel ausgeschöpft sind, kann über eine Neuregelung der Fortführung zur prinzipiellen Entschuldung von Altschulden nachgedacht werden. Aus seiner Sicht muss der Stadtumbau grundsätzlich fortgesetzt werden. Wohnraumförderung 2008 Den Rahmen für die Wohnraumförderung im Jahr 2008 definieren die Richtlinie zur Förderung der Modernisierung und Instandsetzung von Mietwohnungen für das Programmjahr 2008 (ThürModR- Mietwohnungen), die Richtlinie für die Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus in besonderen Gebietskulissen zur Innenstadtstabilisierung (Innenstadtstabilisierungsprogramm ISSP) sowie die Richtlinie zur Schaffung von Wohneigentum in der Stadt (Wohneigentumsprogramm WEP). Im Haushalt des Freistaates Thüringen 2008 / 2009 wurden für die Förderung der Modernisierung pro Jahr 24 Millionen Euro eingestellt. Damit soll die Modernisierung von jeweils Wohnungen gefördert werden. Für das Innenstadtstabilisierungsprogramm stehen jeweils 6 Millionen Euro und für das neue Eigentumsprogramm 2 Millionen Euro in 2008 sowie 5 Millionen Euro in 2009 zur Verfügung. Die Förderrichtlinie für die Modernisierung wurde mit dem Ziel, flexibler reagieren zu können, fortgeschrieben. Neu ist, dass künftig auch die Instandsetzung förderfähig ist. Großes Augenmerk wird auf die Energieeffizienz gelegt. Der Förderhöchstbetrag für Wohnungen, die vor dem erbaut wurden, erhöht sich von 600 auf 800 EUR / m². Die zulässige Miethöhe wurde in Richtung Vergleichsmiete geöffnet. Es erfolgt ein Verzicht auf Belegungsbindungen in Gebäuden, die vor dem erbaut wurden. Auch im Innenstadtstabilisierungsprogramm gibt es künftig keine Belegungsbindung mehr. Als Miete kann die ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt werden. Städtebauförderung 2008 Ein wesentlicher Bestandteil der Städtebauförderung ist nach wie vor das Stadtumbauprogramm. Im Freistaat Thüringen haben die beiden Säulen des Stadtumbaus der Rückbau und die Aufwer- 06

9 KoWo Kommunale Wohnungsgesellschaft mbh Erfurt Mainzer Straße 7 12 im Wohngebiet Rieth tung gleiche Priorität. Seit 1990 wurden in Thüringen rund 36 Wohnungen rückgebaut, um den Leerstand zu verringern. Für das Jahr 2008 ist der Rückbau von weiteren Wohnungen geplant. Insgesamt stehen in diesem Jahr 135 Millionen Euro für die Förderung städtebaulicher Projekte der Kommunen bereit. Anfang Juni 2008 wurden im Thüringer Staatsanzeiger die aktuellen Richtlinien zur Förderung städtebaulicher Maßnahmen veröffentlicht. Neu ist u.a. das Programm Aktive Stadt und Ortsteilzentren. Ebenfalls neu ist ein Investitionspakt zur energetischen Erneuerung der sozialen Infrastruktur in Kommunen. Des Weiteren wird die Thüringer Initiative Genial zentral erweitert. Von Bedeutung ist ebenfalls, dass die Stadtentwicklung ein Schwerpunkt der EU-Strukturfonds in der Programmperiode 2007 bis 2013 ist. Hier stehen im Rahmen des EU-Fonds EFRE 105 Millionen Euro zur Verfügung 90 Millionen für den Stadtumbau, 15 Millionen für die Städtebauförderung Genial zentral. Diese Förderung greift in Gemeinden mit mehr als Einwohnern. Aus dem EU-Fonds ELER stehen 40 Millionen Euro für Projekte in Gemeinden mit weniger als Einwohnern zur Verfügung. Informationsveranstaltung am Gemeinsam mit dem Thüringer Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Medien und der Kreditanstalt für Wiederaufbau führte der vtw. am im Radission SAS Hotel in Erfurt eine Informationsveranstaltung zum Thema Wohnraum- und Städtebauförderung im Freistaat Thüringen / Förderprogramme der KfW für die Wohnungswirtschaft durch. Mehr als 100 Teilnehmer folgten der Einladung. Herr Nitzsche, Handlungsbevollmächtigter der KfW, sprach insbesondere zum energieeffizienten Bauen und Sanieren. Ausführlich stellte er das CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm in den unterschiedlichen Programmvarianten sowie weitere wohnungswirtschaftliche Programme der KfW vor. Der Nachmittag stand im Zeichen des Stadtumbaus. In seinem Statement würdigte der Minister die bisher erreichten Erfolge bei der Umsetzung des Stadtumbauprogramms. Die Notwendigkeit der Fortsetzung dieses Programms steht aus seiner Sicht außer Frage. Die Leerstandsquote in Thüringen konnte durch die realisierten Rückbauten signifikant gesenkt werden. Auch wurde die wirtschaftliche Situation der Wohnungsunternehmen durch die aktive Teilnahme am Stadtumbau gestärkt. Die Details der Wohnraum- und Städtebauförderung in Thüringen ab Programmjahr 2008 stellte Herr Langlotz, Abteilungsleiter im TMBLM, vor. Altschuldenentlastung Die zusätzliche Teilentlastung nach 6 a AHG bei Rückbau war und ist eine wesentliche Voraussetzung für eine erfolgreiche Umsetzung des Stadtumbauprogramms. Bereits im Jahr 2007 mehrten sich die Signale aus den Unternehmen, dass es sinnvoll 07

10 wäre, den Zeitraum für die vorgesehenen Rückbauten und damit die Abruffrist der zusätzlichen Teilentlastung über das Jahr 2010 zu verlängern, da aufgrund aktueller Entwicklungen Anpassungen von Sanierungskonzepten notwendig geworden waren. Auch die Bauminister der neuen Länder haben sich nachdrücklich dafür ausgesprochen, die Abruffrist nach 6 a AHG bis 2013 zu verlängern. Trotz positiver Signale aus dem Bundesbauministerium steht eine offizielle Regelung dazu nach wie vor aus. Offiziell verkündet wurde zwischenzeitlich die Möglichkeit, eine Teilentlastung nach 6 a AHG bei Verzicht auf den Abriss von Gebäuden in der Innenstadt bzw. von Gebäuden mit Stadtbild prägendem Charakter, die vor 1949 gebaut wurden, zu erhalten. Voraussetzung dafür ist, dass die betreffenden Gebäude vom Unternehmen selbst bzw. von einem Käufer saniert werden. Des Weiteren muss das betreffende Unternehmen noch über ein entsprechendes Kontingent zur Teilentlastung nach 6 a AHG verfügen. Nach wie vor ungelöst ist die Frage der Altschulden auf abzureißenden Gebäuden von Wohnungsunternehmen, die die Bedingungen einer Antragstellung nach 6 a AHG im Jahr 2003 nicht erfüllt haben. Deshalb besteht die Forderung der Wohnungswirtschaft, die Frage der Altschulden auf allen abzureißenden Gebäuden endgültig zu klären. Das Gutachten zur Evaluierung des Stadtumbauprogramms sieht die Erfolge bei der Umsetzung des Programms auch im Zusammenwirkung von Städtebauförderung und flankierenden Förderinstrumenten, wie der zusätzlichen Teilentlastung von Altschulden bei Rückbau, begründet. Im Gutachten wird vorgeschlagen, eine der bisherigen Härtefallregelung des 6 a AHG vergleichbare Förderung differenziert nach der Leerstandsbetroffenheit auch künftig vorzusehen. Regionalplanung Die Regionalplanung des Freistaates Thüringen konkret die Entwicklung der Städte als Schwerpunkte des wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Lebens im Freistaat Thüringen stand im Mittelpunkt einer Anhörung des Ausschusses für Bau und Verkehr im Thüringer Landtag am In seiner Stellungnahme machte der vtw. deutlich, dass der Landesentwicklungsplan für die Wohnungsunternehmen von herausragender Bedeutung ist. Sie benötigen, sowohl in Bezug auf die Entwicklung im betreffenden Quartier als auch die Entwicklung in der Kommune und der Region, Planungssicherheit. Für die Unternehmen macht es Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Erfurter Spar- und Bauverein eg Karlstraße 10 keinen Sinn, ein Wohngebiet für die Bewohner zu entwickeln, die Wohnungen zu modernisieren, das Wohnumfeld zu gestalten, wenn nur wenige Jahre später wichtige infrastrukturelle Voraussetzungen wie Schulen oder ÖPNV wegfallen. Bisher finden die regionalen Beziehungen, die regionale Vernetzung noch zu wenig Niederschlag in den jeweiligen Stadtentwicklungskonzepten. Die Städte schauen in der Regel nicht über ihre eigenen Grenzen hinweg. Der vtw. hat in seiner Stellungnahme unterstrichen, dass die Landesentwicklungsplanung strategisch gesehen den Rahmen für die künftige Entwicklung vorgeben, die Prioritäten setzen, ressortübergreifend tätig werden und einen konzentrierten Ansatz verfolgen muss. Zum einen ist es erforderlich, eine Anpassung im ländlichen kleinteiligen Raum vorzunehmen, die eine Konzentration der Infrastruktur auf die Kerne beinhaltet. Zum anderen soll aber auch die Qualität in der Fläche erhalten bleiben. 1.3 Aktuelle Rechtsfragen Risikobegrenzungsgesetz Vor dem Hintergrund des Verkaufs von erheblichen Kreditforderungen durch Banken an Investoren forderten die Verbände der Wohnungswirtschaft eine deutliche Verbesserung des Schuldnerschutzes, der auch für Wohnungsunternehmen zwingend erforderlich war. Erhebliche Verwerfungen in Bezug auf 08

11 den Verkauf von Kreditforderungen veranlassten die Bundesregierung, ein Risikobegrenzungsgesetz auf den Weg zu bringen. Im Juni 2008 verständigten sich die Koalitionsparteien endgültig auf ein Maßnahmepaket zum verbesserten Schutz von Kreditnehmern. Auch der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages formulierte Beschlussempfehlungen. Diese wurden im Rahmen des Gesetzentwurfes des Risikobegrenzungsgesetzes durch den Deutschen Bundestag verabschiedet. Am erfolgte die Verabschiedung durch den Bundesrat. Neu ist, dass auch Kaufleute beim Abschluss von Kreditverträgen ein Abtretungsverbot wirksam vereinbaren können. Des Weiteren wurden Regelungen zu Inhalten von Immobiliendarlehensverträgen, zu Unterrichtungspflichten während der Vertragslaufzeit sowie den weiteren Vorschriften, insbesondere in Bezug auf die Grundschuld, getroffen. Mietrecht Eine der Schwerpunktaufgaben des Verbandes ist die Information der Mitgliedsunternehmen über aktuelle Entscheidungen im Mietrecht, wobei in den letzten sechs Jahren vor allem die Rechtsprechung des BGH im Mittelpunkt steht. Im Berichtszeitraum ist u.a. wieder eine Vielzahl von Entscheidungen zur Problematik Schönheitsreparaturklausel ergangen. Mit seinen beiden Entscheidungen vom hat der BGH zu der bis dahin kontrovers entschiedenen Problematik klargestellt, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur örtlichen Vergleichsmiete zu verlangen. Der Verband hatte in seiner Beratungstätigkeit diese Ansicht vertreten und soweit bekannt geworden ist, ist auch nur ein Mitgliedsunternehmen davon abgewichen. Der GdW hat versucht, seine Miet- und Nutzungsvertragsmuster der aktuellen Rechtsprechung des BGH anzupassen. Dabei muss jedoch beachtet werden, dass es sich bei diesen Musterverträgen um Vorschläge zur Unterstützung der Unternehmen handelt, die die konkrete unternehmerische Entscheidung nicht ersetzen und auch keine Garantie für die Entwicklung der zukünftigen Rechtsprechung geben können. Hartz IV / SGB II Mit seinem 4. Sachstandsbericht vom an den Ministerpräsidenten hat der vtw. einen weiteren Versuch unternommen, konkrete Erkenntnisse darüber zu vermitteln, wie die Regelungen zur Gewährung der Kosten der Unterkunft in der Praxis der Wohnungsunternehmen wirken. An dieser Befragung haben sich 95 Mitgliedsunternehmen beteiligt, die insgesamt Wohnungen bewirtschaften. Zur Bewertung der Zusammenarbeit mit den ARGEn/Kommunen haben 30 % der beteiligten Mitglieder eingeschätzt, dass von Anfang an eine gute Zusammenarbeit vorhanden war. Von weiteren 30 % der Mitglieder wird nach anfänglichen Problemen die aktuelle Zusammenarbeit ebenfalls als gut beurteilt. 10 % der Wohnungsunternehmen haben festgestellt, dass die Zusammenarbeit zunächst gut war, sich im Laufe der Zeit jedoch verschlechtert hat. Seit Inkrafttreten der Regelungen zum SGB II wird von den Wohnungsunternehmen beklagt, dass die Mitarbeiter der ARGEn schwer oder überhaupt nicht erreichbar sind, die Mitarbeiter permanent wechseln, teilweise nicht kompetent sind und kein konkreter Ansprechpartner zur Klärung von Einzelfällen zur Verfügung steht. Beim Vorliegen der Voraussetzungen bleibt vielen Unternehmen nur die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, damit die ARGEn aktiv werden. Bei einer vertrauensvolleren Zusammenarbeit könnten zahlreiche Widerspruchs- und Gerichtsverfahren und die damit im Zusammenhang stehenden Kosten vermieden werden. Obwohl es zwischenzeitlich durch zahlreiche Urteile der Sozialgerichte übereinstimmende Auslegungen zum Begriff der Angemessenheit der Kosten der Unterkunft und Heizung gibt, hat es in keinem Fall, wo es zur Reduzierung der Kosten der Unterkunft gekommen ist, durch den betroffenen Landkreis eine konkrete Ermittlung gegeben, welche Wohnungen mit welcher Ausstattung und zu welchem Mietpreis tatsächlich zur Verfügung stehen. Die Entscheidungen wurden ausschließlich aufgrund der angespannten Finanzsituation getroffen. Werden die Kosten der Unterkunft und Heizung wegen Unangemessenheit durch den Leistungsträger gekürzt, liegt das finanzielle Risiko vor allem beim Wohnungsunternehmen, da der Leistungsempfänger die Differenz aus der Regelleistung nicht decken kann. Bisher haben noch keine massenhaften Umzüge von SGB II-Empfängern in preiswertere Wohnungen stattgefunden und sind noch keine Segregationsprozesse eingetreten. Bei einer weiteren Reduzierung der Leistungen für Unterkunft und der restriktiven Anwendung der Verwaltungsvorschriften, wie sie bereits in einigen Landkreisen vollzogen wurden, sind solche Prozesse jedoch für die Zukunft nicht auszuschließen. 09

12 Wohnungsbaugenossenschaft Gut Heim eg Innenhof Biereystraße 58,5 % der an der Umfrage beteiligten Unternehmen haben bereits angegeben, dass es schon jetzt Probleme gibt, preiswerten Wohnraum, insbesondere Ein- und Zweiraumwohnungen, zur Verfügung zu stellen. Die zunehmende Anzahl von Leistungsempfängern und die Festlegung von Mietpreisen in den Verwaltungsvorschriften, die nicht der realen Lage auf dem Wohnungsmarkt entsprechen, haben zu dieser unbefriedigenden Situation geführt, die sich noch weiter verschärfen wird, wenn die Finanzmittel für die Kosten der Unterkunft noch weiter gekürzt werden. Forderungssicherungsgesetz Am hat der Bundestag den Entwurf eines Gesetzes zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen (Forderungssicherungsgesetz) angenommen und dem Bundesrat überwiesen. Im Bundesrat ist der Entwurf dem Rechtsausschuss mit Wirkung zum zugewiesen worden. Der Verband hat in einer Stellungnahme gegenüber dem Thüringer Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Medien zum Ausdruck gebracht, dass die Schwierigkeiten der Bauwirtschaft, insbesondere in den neuen Bundesländern, anerkannt werden und Verständnis für den Versuch besteht, dieses Problem zu lösen. Die Ursachen der Schwierigkeiten liegen jedoch im Wesentlichen in einer zu knappen Eigenkapitaldecke der Bauhandwerker, dem Angebote von Leistungen teilweise zu Preisen, die unter den Kosten liegen, um als billigster Anbieter öffentliche Aufträge zu erhalten und der nicht genügenden Ausschöpfung des Werkvertragsrechts der VOB sowie in der langen Verfahrensdauer bei den Gerichten. Gegen eine weitere gesetzgeberische Initiative in Richtung auf eine Neugestaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen zwischen den Baubeteiligten wurden grundsätzliche Bedenken geäußert. Es wurde auf die Gefahr hingewiesen, dass durch das Forderungssicherungsgesetz für eine Branche ein Sonderrecht zur Absicherung deren unternehmerischer Risiken geschaffen wird. Neuregelung des Wohngeldrechts Nach einem längeren Gesetzgebungsverfahren wurde im Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat im Juni 2008 ein Kompromiss zum Wohngeldrecht erzielt und erreicht, dass ab das Wohngeld um 10 % erhöht und eine gesondert ausgewiesene Heizkostenkomponente gezahlt wird. Angesichts der aktuellen Energiepreise kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die Heizkostenanteile nicht ausreichen, um den betroffenen Haushalten die erforderliche Entlastung zu gewährleisten. In einer Stellungnahme gegenüber dem GdW hat sich der Verband zur Einordnung von Gemeinden in Thüringen in die entsprechenden Mietstufen geäußert. Danach wurden Zweifel geäußert, dass die Eingruppierung von Schmalkalden, Waltershausen und Zeulenroda-Triebes in die Mietstufe 1 dem realistischen Mietpreisniveau dieser Städte entspricht. Im Vergleich mit anderen Kommunen wäre die Einordnung in die Mietenstufe 2 angemessener. 10

13 Nach Ansicht des Verbandes ist eine breitere Datenbasis für die Einstufung in die Mietstufen erforderlich, um eine höhere Objektivität zu erreichen. Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes Mit den zum erfolgten Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes hat sich der vtw. auch im Geschäftsjahr 2007 / 2008 intensiv befasst und die Mitgliedsunternehmen beraten. Auch die große Resonanz zur jährlich stattfindenden Seminarveranstaltung Aktuelles zum WEG am , die ausgesuchte Themen zu der Novellierung des WEG auf der Tagesordnung hatte, zeigte den großen Informationsbedarf. Der Fachausschuss Wohnungseigentum / Immobilienverwaltung hat begleitend eine umfangreiche Fachinformation / Arbeitshilfe für die WEG-Verwaltung zum Thema Änderungen des WEG mit besonderen Ausführungen zur Erstellung der neuen Beschlusssammlung durch den WEG-Verwalter erarbeitet. Diese ist den Mitgliedsunternehmen im Juni 2008 zugegangen. Novellierung des Genossenschaftsgesetzes Auf Grundlage der Novelle des Genossenschaftsgesetzes vom besteht weiterhin großer Beratungsbedarf der Mitgliedgenossenschaften zwecks Anpassung ihrer Satzung an die veränderten Regelungen. Am fand eine Seminarveranstaltung für kleine Genossenschaften zum Thema Änderungen Genossenschaftsgesetz / Mustersatzung statt, die besonders auf die Interessenslage von kleinen Genossenschaften eingegangen ist. 1.4 Informationen und Erfahrungsaustausch Tage der Thüringer Wohnungswirtschaft Die Tage der Thüringer Wohnungswirtschaft am 28. / standen unter dem Motto Mut zu Veränderungen. Die Wohnungswirtschaft hat bisher vor dem Hintergrund gravierender struktureller Veränderungen in den neuen Ländern den Mut zu Veränderungen aufgebracht und wird diesen auch künftig aufbringen. Ohne diesen ist eine erfolgreiche Umsetzung des Stadtumbaus nicht möglich. Einen Schwerpunkt der Tage der Thüringer Wohnungswirtschaft bildete deshalb das Forum zum Stadtumbau am Anlässlich der Tage der Thüringer Wohnungswirtschaft konnte erstmals der im Mai 2008 neu in sein Amt eingeführte Minister für Bau, Landesentwicklung und Medien, Herr Gerold Wucherpfennig, begrüßt werden. Sein Statement stand unter dem Titel Stadtumbau für die Zukunft Thüringens. Das Forum Stadtumbau beschäftigte sich sowohl mit dem Wohnbedarf der Zukunft, den genossenschaftlichen Potenzialen für die Stadtentwicklung, den bisherigen Erfahrungen und Wirkungen des Programms, aber auch mit der Stadtentwicklung in Thüringen, dem Projekt Stadt-Land Thüringen sowie den Ergebnissen der Arbeit der regionalen Planungsgemeinschaften. Zeitgleich fand ein Forum zu aktuellen Mietrechtsfragen mit Herrn Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht Dortmund, statt. Kurse für Geschäftsführer und Vorstände Das Interesse an den Kursen für Geschäftsführer und Vorstände, die am 22. / sowie am 13. / im IBB Hotel Erfurt, am 06. / im Hotel Schieferhof in Neuhaus und am 24. / im Hotel Eichsfelder Hof in Heiligenstadt stattfanden, war äußerst positiv. Im Durchschnitt konnte jeder Kurs 25 Teilnehmer verzeichnen. Auf besonders großes Interesse stießen der Vortrag von Herrn Hermann, Geschäftsführer der Kommunalen Wohnungsgesellschaft Erfurt mbh, zum Verkauf von Wohnungen sowie die Vorträge zum aktuellen Mietrecht und zu betriebswirtschaftlichen Kennzahlen aus Sicht der DKB. Die Informationsveranstaltung für kleine Wohnungsunternehmen wurde Ende Februar 2008 durchgeführt. Die Themen orientierten sich an den Themen der Kurse für Geschäftsführer und Vorstände unter Berücksichtigung der besonderen Bedürfnisse kleinerer Unternehmen. So wurde z.b. das Thema Der zahlungsunfähige Mieter Rechte und Pflichten des Vermieters neu aufgenommen. Veranstaltung zu aktuellen Rechtsfragen Dem Anliegen des vtw., die Mitglieder in ihrer täglichen Arbeit durch Veranstaltungen zu speziellen rechtlichen Problemen zu unterstützen, die für eine Vielzahl von Wohnungsunternehmen von Interesse sind, wurde bisher mit einer Informationsveranstaltung am zum aktuellen Betriebskostenrecht 11

14 Rechnung getragen. Mit Herrn Dr. Langenberg, Vorsitzender Richter a. D. am Landgericht Hamburg, hatten wir einen Referenten gewonnen, der als ausgewiesener Experte auf dem Gebiet des Betriebskostenrechts in der Bundesrepublik gilt. Die Teilnahme von 100 Vertretern aus Mitgliedsunternehmen ist Beweis dafür, dass diese Problematik von besonderer Aktualität und nach wie vor Gegenstand der meisten Auseinandersetzungen mit den Mietern / Mitgliedern ist. Auch zum Betriebskostenrecht hat der BGH in den letzten Jahren mehrere Entscheidungen getroffen, die von grundsätzlicher Bedeutung sind und von den Wohnungsunternehmen in der täglichen Praxis beachtet werden müssen. Die Rechtsprechung des BGH und auch anderer Gerichte war Gegenstand der Ausführungen von Herrn Dr. Langenberg. Informationsveranstaltungen für Aufsichtsräte Die traditionellen alljährlichen Informationsveranstaltungen für Aufsichtsräte fanden in diesem Jahr am , und statt. Insgesamt 126 Aufsichtsräte aus 89 Mitgliedsunternehmen machten von dieser Möglichkeit Gebrauch, sich über aktuelle Tendenzen in der Wohnungswirtschaft und ausgewählte Fachthemen zu informieren. Die Fachvorträge beschäftigten sich mit der Unabhängigkeit der Aufsichtsratsmitglieder, ihrer Funktion als Überwachungsorgan, der Bedeutung der Analyse der wirtschaftlichen Lage durch den Aufsichtsrat und Information über die aktuelle Gesetzgebung des Bundes und des Landes sowie aktuelle Rechtsprechung. Wohnungswirtschaftlicher Frauentag Mittlerweile zum 5. Mal fand am 10. März 2008 der Wohnungswirtschaftliche Frauentag als Fach- und Weiterbildungsveranstaltung für Frauen aus der Wohnungswirtschaft statt und ist aufgrund des positiven Echos unserer Mitgliedsunternehmen ein fester Bestandteil unserer wohnungswirtschaftlichen Verbandsveranstaltungen geworden. Themenschwerpunkt dieser Tagesveranstaltung war das Sozialmanagement in unseren Wohnungsunternehmen und dessen zunehmende Bedeutung aufgrund der allgemeinen gesellschaftlichen Entwicklung. Arbeitsgemeinschaften und Fachausschüsse Die Arbeitsgemeinschaften und Fachausschüsse beim vtw. haben nach wie vor einen unverzichtbaren Anteil an der Verbandsarbeit. Die Arbeitsgemeinschaften Große Wohnungsunternehmen und Kommunale Wohnungsunternehmen widmeten sich in 2007 / 2008 insbesondere den Themen Stadtumbau und Auswirkungen der Immobilienkrise in den USA auf Deutschland. Zu letzterem fand am eine gemeinsame Beratung unter Einbeziehung des Fachausschusses Rating / Finanzierung statt. Fragen des Stadtumbaus wurden u.a. auf der Beratung der Arbeitsgemeinschaft Große Wohnungsunternehmen in Gera im September 2007 sowie den Beratungen der Arbeitsgemeinschaft Kommunale Wohnungsunternehmen in Ronneburg im September 2007 und Meiningen im Mai 2008 behandelt. Schwerpunkte des Informations- und Meinungsaustauschs der Arbeitsgemeinschaften Wohnungsgenossenschaften und Kleine Wohnungsgenossenschaften im Berichtszeitraum bildeten u.a. das Urteil des BGH zu Schönheitsreparaturen vom , die Auswirkungen von Verbraucherinsolvenzen auf die Geschäftsguthaben bei Genossenschaften, die Frage nach dem bezahlbaren Wohnen in der Zukunft angesichts stetig steigender Energiepreise, die Umsetzung der Energieeinsparverordnung sowie die Notwendigkeit der Fortsetzung des Stadtumbaus in den neuen Ländern. In einer gemeinsamen Sitzung beider Arbeitsgemeinschaften am wurde eine rege Diskussion zum Risikomanagement bei Anschlussprolongationen, zu alternativen Finanzierungsquellen und zu Verhandlungsstrategien mit Banken geführt. Ein Höhepunkt wohnungswirtschaftlichen Engagements der AG Kleine Wohnungsgenossenschaften war im Frühjahr 2008 die Exkursion zu den Begegnungsstätten der Genossenschaften in Worbis und Heiligenstadt. Beide Projekte zeigen sehr eindrucksvoll, wie durch spezifische Gestaltungsvarianten Betreutes Wohnen auch durch kleine Wohnungsunternehmen verwirklicht werden kann. Die Arbeitsgemeinschaft Privatwirtschaft tagte einmal im Quartal. Neben den aktuellen Herausforderungen bei der Umsetzung des IEKP diskutierten die Mitglieder spezifische Themenstellungen zur Stadtentwicklung und der Tarifpolitik in der Branche. Im Weiteren befasste sich die Arbeitsgemeinschaft auch mit den Chancen und Risiken bei der 12

15 Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eg, Sauerdornweg Verwertung von Immobilien und hat sich zum Ziel gestellt, hierzu eine Arbeitshilfe für die Mitgliedsunternehmen zu erstellen. Einem völlig anderen Themenkreis widmete sich die Arbeitsgemeinschaft Junge Unternehmer in ihrer Beratung im Februar Hier stand die Nutzung erneuerbarer Energien im Vordergrund. Das Themenspektrum reichte von der Nutzung der Solarenergie heute und in der Zukunft über die Nutzung der Erdwärme auch in Mehrfamilienhäusern bis hin zu architektonischen Trends aus energetischer Sicht. Am tagte die Arbeitsgemeinschaft Marketing in der neuen Geschäftsstelle der Wohnungsgenossenschaft Schmalkalden. Der Vorstand stellte zunächst das Objekt vor. Sehr eindrucksvoll erläuterte die Architektin die Farbgestaltung des sanierten Hauses. Es wurde das gesamte Farbkonzept und dessen Zielstellung diskutiert. Bei der Besichtigung gab es viele Fragen und Erklärungen, die zum Teil kontrovers waren. Zusammengefasst: es war ein gelungenes Beispiel für praktisches Marketing. Alle Mitglieder der Arbeitsgemeinschaft berichteten in den Beratungen kontinuierlich von ihren Aktivitäten in den Unternehmen. Erfahrungen wurden ausgetauscht und über den Fortgang bereits vorgestellter Maßnahmen berichtet. Von herausragender Bedeutung der Arbeit des Fachausschusses Bauwesen / Technik / Energie war die fachliche Begleitung von Stellungnahmen hinsichtlich der Umsetzung des Integrierten Energieund Klimaschutzprogramms (IEKP) der Bundesregierung. Weiterhin befasste sich der Fachausschuss im Berichtszeitraum sehr intensiv mit den Potenzialen der weiteren Energieeinsparung der Wohnungsunternehmen im Hinblick auf eine effiziente und wirtschaftliche Umsetzbarkeit. Er beriet im Weiteren über Stellungnahmen zu Anpassungsverordnungen der Thüringen Bauordnung sowie zur Wirkungsweise des Stadtumbauprogramms Ost bei den Mitgliedsunternehmen. Ebenso wurden die Themen von zwei Baufachtagungen ausgewählt und durch entsprechende Referenten umgesetzt. Der Fachausschuss Arbeitssicherheit / Brandschutz beschäftigte sich schwerpunktmäßig mit veränderten bzw. neuen Regelungen von Vorschriften bei der Umsetzung von Verkehrssicherungspflichten im Wohnungsbestand sowie des Arbeitsschutzes im Wohnungsunternehmen. Der Fachausschuss Multimedia befasste sich in seinen Sitzungen u.a. mit den aktuellen Entwicklungen des Marktes sowie mit den Entwicklungstrends beim vernetzten Wohnen. Um sich Informationen aus erster Hand einzuholen, besuchte der Fachausschuss im September 2007 die Internationale Funkausstellung in Berlin. Ebenso wurde eine Sitzung anlässlich des Multimediakongresses des GdW im Juni 2008 durchgeführt. Dabei konnten die Kontakte zu führenden Multimediaanbietern des Marktes, die für die interessenspolitische Arbeit 13

16 Weise begleitete der Fachausschuss die Durchführung des Betriebsvergleichs. Wohnungsbaugenossenschaft Gut Heim eg, Reinthalerstraße des vtw. von besonderem Interesse sind, intensiviert werden. Einen weiteren Schwerpunkt der Beratungen im Fachausschuss bildete die Thematik von Rundfunk- und Kabelnetzgebühren im Rahmen der Wohnkostenbetrachtung. Der Schwerpunkt der Beratungen des Fachausschusses Rechtsfragen war nach wie vor die aktuelle Rechtsprechung des BGH. Nachdem durch ein Urteil des BGH im Vorjahr die Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mustervertrag des GdW für unwirksam erklärt wurde, wurde intensiv diskutiert, wie in diesem Bereich durch Neuformulierung der Klausel eventuell Rechtssicherheit geschaffen werden könnte. Eine wichtige Informationsquelle für den Verband ist auch der Erfahrungsaustausch der Mitglieder des Fachausschusses, wie in den einzelnen Regionen bestimmte Sachverhalte durch die Gerichte bewertet und entschieden werden. In den Beratungen des Fachausschusses Aus- und Fortbildung konnte in diesem Jahr die Novellierung Immobilienfachwirt / in begleitet und zum Abschluss gebracht werden. Weiterhin beschäftigte er sich mit den Bildungsangeboten und deren Akzeptanz durch die Wohnungsunternehmen. Es wurde die Zusammenarbeit mit der IHK beleuchtet und Schritte für neue Bildungsangebote eingeleitet. Die Fachkraft-Fortbildung wird forciert. Die vereinbarte enge, kontinuierliche Abstimmung konnte fortgeführt werden. Der Fachausschuss Betriebswirtschaft und Hausbewirtschaftung behandelte insbesondere Fragen rund um die Wirtschaftlichkeit von Energieeinsparmaßnahmen aber auch Bewertungsfragen sowie das betriebswirtschaftliche Benchmarking, erfolgsund liquiditätsbestimmende Faktoren. In bewährter Der Fachausschuss Rating/Finanzierung beim vtw. und auch der mitteldeutsche Arbeitskreis Rating und neue Finanzierungsmodelle setzten sich intensiv mit dem Thema Forderungsverkäufe und deren Auswirkungen auseinander. So konnte als Gast ein Vertreter der SGK Service-Gesellschaft Kreditmanagement mbh einer Servicinggesellschaft für notleidende Kredite auf der Beratung begrüßt werden. Über derartige Gesellschaften wird in den Medien tendenziell eher negativ berichtet. Seriöse Vertreter haben ein großes Interesse an einer Kooperation mit dem Kunden, d.h. dem Kreditnehmer, um möglichst erfolgreich das Engagement abzuwickeln. Auf Beschluss des Verbandsrates des vtw. wurde ein neuer Fachausschuss Sozialmanagement gebildet und dafür 15 Gründungsmitglieder berufen, die sich am zu ihrer ersten Beratung trafen. Dieser neue Fachausschuss hat sich vorgenommen, die Erfahrungen, die bereits in den Unternehmen im Bereich Sozialarbeit vorhanden sind, untereinander auszuwerten, in diesen Erfahrungsaustausch auch die anderen Mitgliedsunternehmen durch entsprechende Veranstaltungen einzubeziehen und über den Erfahrungsaustausch hinaus auch neue Anregungen aufzunehmen. Der Fachausschuss möchte darüber hinaus, durch sein Wirken in den Unternehmen die Erkenntnis zu vertiefen, dass neben den traditionellen kaufmännischen und technischen Bereichen die Sozialarbeit eine weitere wichtige Säule der Tätigkeit von Wohnungsunternehmen ist, wenn sie in Anbetracht der demografischen Entwicklung den Anforderungen des sich verändernden Wohnungsmarktes gerecht werden wollen. Im II. Quartal 2008 führte der vtw. bei allen Mitgliedsunternehmen eine Umfrage zur Höhe der Gas- und Fernwärmepreise durch. Die Ad-hoc-AG Fernwärme bereitete diese Umfrage vor und unterstützte den vtw. bei der Auswertung der Ergebnisse. Studienreise 2008 Die Studienreise des vtw. führte vom 04. bis nach Brüssel. Den Auftakt der Studienreise bildete ein Treffen mit Herrn Rolf Behrend, Thüringer Abgeordneter im Europäischen Parlament. Es schloss sich ein Empfang in der Landesvertretung des Freistaates Thüringen in Brüssel durch die Leiterin Frau Christine Holeschovsky an. 14

17 Weitere Gesprächspartner waren Herr Christian Huttenloher, Geschäftsführer des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.v. in Brüssel, sowie Frau Inge Reichert, CEEP Europäischer Zentralverband der öffentlichen Wirtschaft. Den Abschluss bildete eine mehrstündige, ganz spezielle Stadtrundfahrt, geführt von Malte Woydt ARAU Atelier de Recherche et d` Actions Urbaines, mit Schwerpunkt auf der städtebaulichen Entwicklung. ARAU setzt sich intensiv für eine verträgliche Stadtentwicklung in Brüssel ein. Herr Dr. Galonska, Repräsentant des GdW in Brüssel, und seine Mitarbeiterin Madame Fauré, leisteten bei der Vorbereitung und Durchführung der Studienreise äußerst wertvolle Unterstützung. Besuch aus Belarus Im März 2008 besuchte eine Studiengruppe von Baufachleuten aus der Republik Belarus und GUS- Ländern Deutschland. Diese Studienreise stand unter dem Thema Die Rekonstruktion, Modernisierung und Sanierung von in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts industriell errichteten Wohngebäuden. Schirmherr war das Ministerium für Architektur und Bauwesen der Republik Belarus, vertreten durch das internationale Informationszentrum für neue Technologien im Bauwesen im Bauinstitut Niptis. Am besuchte die Delegation Erfurt und besichtigte die Wohngebiete Nordhäuser Straße, Roter Berg sowie Kleiner Herrenberg. Vertreter der KoWo GmbH gaben einen Einblick in ihre Tätigkeiten. Im WDZ schloss sich ein Vortrag zum Thema Sanierung von industriell gefertigten Wohngebäuden in Thüringen, Finanzierung und Realisierung an. Intensiv wurde die Möglichkeit für Rückfragen, insbesondere in Bezug auf die Refinanzierung der Maßnahmen, genutzt. Internetauftritt des vtw. Am wurde anlässlich des Verbandstages der Thüringer Wohnungswirtschaft der neue Internetauftritt der Verbandsorganisation freigeschaltet. Schwerpunkt der Neugestaltung des Internetauftritts war die funktionale Erneuerung. Informationen sollen schnell und ohne Umwege zu finden sein. Basis dafür ist eine vollständig neue Struktur der Seiten unter Einbeziehung des Content-Management-Systems. Nachrichten von allgemeinem Interesse, Pressemitteilungen aber auch Hinweise zu anderen öffentlich zugänglichen Internetseiten finden sich im öffentlichen Teil des Internetauftritts unter Wichtige Informationen für die Wohnungsunternehmen, ein detaillierter Terminkalender, Dokumente zu den Gremien, zu den Fachausschüssen und Arbeitsgemeinschaften sind über eine spezielle Kennung im Mitgliederbereich exklusiv für die Mitglieder des vtw. eingestellt. Im Laufe der letzten Monate kamen so bereits vielfältige Informationen zusammen. Bei Interesse können nunmehr auch die Protokolle der Beratungen der Arbeitsgemeinschaften und Fachausschüsse, die bisher nur dem Teilnehmerkreis zugänglich waren, im Mitgliederbereich eingesehen werden. Eine äußerst positive Resonanz fand auch der elektronische Newsletter des vtw., dessen Erstausgabe ebenfalls anlässlich des Verbandstages 2007 in Gera versandt wurde und seit dem wöchentlich erscheint. Nach wie vor werden aber auch die traditionellen Informationswege vom vtw. mit dem Ratgeber, der monatlich erscheint und dem netzwerkwoh- NEN mit quartalsweiser Erscheinung, bedient. Neufassungen der Satzungen von vtw. und ptw. Am fanden in Erfurt ein außerordentlicher Verbandstag des Verbandes Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.v. (vtw.) und der ordentliche Verbandstag des Prüfungsverbandes Thüringer Wohnungsunternehmen e.v. (ptw.) statt. Zu beiden Mitgliederversammlungen der organisierten Thüringer Wohnungswirtschaft war der Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v., Lutz Freitag, anwesend und hat im Rahmen der Diskussion zu den Teilnehmern gesprochen. Die Zielstellung der Verbandstage, die Beschlussfassung für jeweils eine neue Satzung, wurde erreicht. Ganz besonders erfreulich ist, dass alle Teilnehmer die Vorschläge zur Neufassung einstimmig bestätigt haben. In der Folge findet noch in diesem Jahr ein ordentlicher Verbandstag des Verbandes Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.v. mit Neuwahlen zum Verbandsrat statt. Ebenso wurden an diesem Tag weitere Delegierte und Ersatzdelegierte für den GdW-Verbandstag gewählt. Wir freuen uns, dass für Thüringen als Delegierter Herr Günter Kamm, Geschäftsführer der Städtischen Wohnungsgesellschaft mbh Mühlhausen und als Ersatzdelegierte Herr Michael Heidrich, Geschäftsführer der Ronneburger Wohnungsgesellschaft mbh, und Herr Guido Födisch, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft Lucka eg, nunmehr in Verantwortung sind. 15

18 1.5 Energiepolitik Allgemeines Der vtw. begrüßt die Initiative der Bundesregierung für ein Integriertes Energie- und Klimaprogramm (IEKP) der Bundesregierung. Zur Umsetzung der klimapolitischen Zielstellungen setzt sich der vtw. aber für eine notwendige Ausgewogenheit von Versorgungssicherheit, Wirtschaftlichkeit und Umweltverträglichkeit ein. Die Mitgliedsunternehmen des vtw. haben bisher erhebliche Leistungen zur Energieeinsparung erbracht und das für 2012 gestellte sektorenbezogene Kyoto-Ziel zur Minderung von CO 2 -Emissionen bereits bis 2005 erfüllt. Am hat das Bundeskabinett die ersten 14 Gesetze und Verordnungen beschlossen. Als anspruchsvolle Zielstellung verfolgt die Bundesregierung die Absicht, die deutschen Treibhausgasemissionen im Rahmen eines internationalen Klimaschutzabkommens bis zum Jahr 2020 um 40 % unter das Niveau des Jahres 1990 zu bringen t CO CO 2 - Emissionen aus dem Endenergieverbrauch - Thüringen Haushalte, Handel, Dienstleistungen Verarbeitendes Gewerbe Verkehr Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Gesetzgebungsverfahren Am verabschiedete das Bundeskabinett den zweiten Teil des Klimapaketes. Dabei wurden die großen interessenspolitischen Erfolge bestätigt, die in der Begleitung der Gesetzgebungsverfahren zur Energieeinsparverordnung (EnEV), zur Heizkostenverordung (HeizKV) sowie zum Energieeinsparungsgesetz (EnEG) erzielt wurden. In vielen Punkten konnten entgegen der ursprünglichen politischen Pläne akzeptable und praxisgerechte Lösungen erreicht werden. Von besonderer Bedeutung für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ist es, dass die Bundesregierung auf die Einführung eines Kürzungsrechts für Mieter bei Heizkosten in der HeizKV verzichtet. Es wird dafür auch keine Ermächtigungsgrundlage im EnEG geschaffen. Spätere Versuche, ein Kürzungsrecht doch noch einzuführen, können somit nicht auf dem Verordnungsweg erfolgen, sondern müssen erst einmal das EnEG ändern. Auch der Verzicht auf ursprünglich geplante umfangreiche Nachrüstverpflichtungen im Gebäudebestand (z.b. für alle Kellerdecken, alle Einscheibenverglasungen, die Heizkessel ab ca. 1985) stellt einen großen Erfolg dar. Für die Bestandssanierung kann in Zukunft alternativ zu den bekannten Bauteilnachweisen zielorientiert auf die Verminderung des Primärenergiebedarfs hin gearbeitet werden. Weitere Anforderungen an die Dämmung bestehen in diesem Fall nicht mehr. Die Forderung des GdW und vtw. nach Festlegung von Zielen statt detaillierten Vorgaben wurde für den Gebäudebestand umgesetzt. Wichtig für den Bewirtschaftungsalltag wird auch sein, dass die Heizkostenverordnung zukünftig mehr Freiheit bei der Wahl des Abrechnungsmaßstabes gewährt. Der Wechsel des Abrechnungsmaßstabes aus sachgerechten Gründen wird unbegrenzt möglich (er war bisher nur einmalig innerhalb von drei Jahren nach erstmaliger Feststellung erlaubt). Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) Am hat der Deutsche Bundestag auch ein neues Wärmegesetz (EEWärmeG) beschlossen. Nach Verkündung im Bundesgesetzblatt wird das EEWärmeG am in Kraft treten. Der vtw. unterstützt die Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärmeerzeugung als wichtigen Baustein bei der notwendigen Stabilisierung der warmen Betriebskosten sowie der Primärenergieeinsparung und CO 2 -Minderung. Bei der Diskussion zum neuen Gesetz brachten sich der GdW und der vtw. sehr intensiv in die öffentliche Diskussion ein. Sie plädierten dabei für die technologieoffene Berücksichtigung erneuerbarer Energien und wendeten sich strikt gegen eine verpflichtende Anwendung bei Modernisierungen im Gebäudebestand. Dabei konnten GdW und vtw. im Gesetzgebungsverfahren wichtige Teilerfolge erzielen. 16

19 Der Gesetzgeber sprach sich für eine größtmögliche Technologieoffenheit aus und verzichtet auf eine vom Bund vorgegebene Nutzungspflicht zur Anwendung von erneuerbaren Energien im Bestand. Für Neubauten wird sie ab dem verpflichtend zur Anwendung vorgeschrieben. Die Entscheidung zur Nutzungspflicht im Bestand wurde den Ländern übertragen. Obwohl der Freistaat Thüringen bereits signalisiert hat, keine Vorgaben oberhalb des EEWärmeG des Bundes zu planen, kritisiert der vtw. die mögliche unterschiedliche Handhabung der Länder und wird sich aufgrund des erreichten Modernisierungsstandes wie auch der zu erwartenden hohen Kosten, die betriebswirtschaftlich kaum darstellbar sind, weiterhin gegen eine Nutzungspflicht wenden. Zudem werden über 70 % des von den Mitgliedsunternehmen bewirtschafteten Wohnungsbestandes von der umweltfreundlichen Fernwärme versorgt, die nach dem EEWärmeG als Ersatzmaßnahme Anerkennung findet. Somit ergibt sich aus Sicht des vtw. auch zukünftig keinerlei Notwendigkeit, eine Nutzungspflicht für erneuerbare Energien im Wohnungsbestand im Freistaat Thüringen einzuführen. Wohnungswirtschaft legt Studie zur Wirtschaftlichkeit energiesparender Maßnahmen bei Wohnimmobilien vor Im Auftrag der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) wurde eine entsprechende Studie beim Institut Wohnen und Umwelt GmbH in Auftrag gegeben. Die Ergebnisse der Studie zeigen: Wenn energetische Modernisierungen flächendeckend erfolgen sollen, dürften die Mindestanforderungen wie sie in der EnEV festgelegt sind nicht weiter angehoben werden. Sonst entstünden nur einzelne Leuchtturmprojekte, aber keine flächendeckende Modernisierung. Zudem sollten die Fördermittel für energetische Modernisierungen über 2009 hinaus mit angemessenen und stetigen Konditionen verlängert und das Gesamtvolumen der bereitgestellten Mittel erhöht werden. So entstehe Planungssicherheit für die Wohnungsunternehmen und privaten Vermieter, um weitere Modernisierungsmaßnahmen vornehmen zu können. Interessenspolitische Kontakte zu Landesministerien Im Rahmen der Pläne der Bundesregierung zur Verabschiedung eines Integrierten Energie- und Klimaschutzprogramms (IEKP) führte der vtw. im Februar 2008 ein Gespräch mit Vertretern des zuständigen Referates im Thüringer Wirtschaftsministeriums für Energietechnologie und Erneuerbare Energien. Infolge dessen entwickelte sich ein reger Informationsaustausch, bei dem der Standpunkt des vtw. zu den einzelnen Gesetzen und Verordnungen auch auf dem kleinen Dienstweg zeitnah vorgebracht werden konnte. Referatsleiter Dieter Rötters stand dem vtw. auch als Referent zur 34. Baufachtagung zur Verfügung. Auch zum Thüringer Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Medien bestehen parallel infolge getrennter Zuständigkeiten vertrauensvolle Kontakte, sodass die Möglichkeiten des Vortragens von Standpunkten und Stellungnahmen jederzeit gegeben ist. Stellungnahme vor dem Ausschuss für Naturschutz und Umwelt des Thüringer Landtags Zu Fragen der Klimaschutzpolitik der Landesregierung fand am eine öffentliche Anhörung vor dem Ausschuss Naturschutz und Umwelt des Thüringer Landtages statt. Der vtw. nahm dabei die Gelegenheit wahr, dem Ausschuss eine schriftliche Stellungnahme zu übergeben und durch mündliche Ergänzungen zu erläutern sowie Fragen der Abgeordneten zu beantworten. Der Verband verwies in der Stellungnahme auf die positive Bilanz der Mitgliedsunternehmen im Rahmen der energetischen Sanierung der Wohnungsbestände seit 1990 sowie auf die vorfristige Erreichung des Kyoto-Ziels durch die Branche. Bis 2005 konnten die Mitgliedsunternehmen eine CO 2 -Minderung von annähernd 14 % verzeichnen (sektorale Zielstellung bis 2012: 12 %)! Stand der Modernisierung bewirtschafteter Wohnungen im Verbandsbereich des vtw. per % 28% 58% modernisiert / Neubau teilmodernisiert sanierungsbedürftig Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände zum

20 Umfrage zu Fernwärme- und Gaspreisen Im Rahmen einer regelmäßigen Energiepreisumfrage fragte der vtw. die Kosten zur Fernwärmeund Gaslieferung bei den Mitgliedsunternehmen für das Betriebskostenjahr 2007 sowie zur Preisentwicklung im 1. Halbjahr 2008 ab. Nach der noch moderaten Preisentwicklung in 2007 wurde ersichtlich, dass viele regionale Versorger im Jahr 2008 bereits kräftige Preiserhöhungen vorgenommen hatten bzw. noch planen. Trotz der vielfältigen Anstrengungen der Wohnungsunternehmen durch energiesparende Maßnahmen im Gebäudebestand sowie das inzwischen ausgeprägte sparsame Verbraucherverhalten und zurückliegender milder Winter rechnet der vtw. aufgrund der zu erwartenden Preisentwicklung für das Betriebskostenjahr 2008 mit einem überproportionalen Anstieg bei den warmen Betriebskosten. Der vtw. betrachtet dabei mit Sorge die gegenläufige Entwicklung zwischen dem verfügbaren Haushaltseinkommen vieler Mieter und der stetigen Energiepreisverteuerung. Der Verband hat sich im Ergebnis der Umfrage an das zuständige Thüringer Wirtschaftsministerium gewandt und sehr eindringlich gebeten, alle zur Verfügung stehenden Mittel zu nutzen, um gegen überhöhte Energiepreise vorzugehen und damit die Auswirkungen der Verteuerung wirksam zu dämpfen. Die Durchführung der Umfrage und die Auswertung wurden von der Ad-hoc-Arbeitsgruppe Fernwärme unterstützt. Änderung des Börsengesetzes Im Zusammenhang mit Spekulationen an den Energiebörsen hat das Bundeskabinett am einen Gesetzentwurf zur Umsetzung der Beteiligungsrichtlinie beschlossen. Der vtw. begrüßt die Gesetzesinitiative und erhofft sich durch bessere Kontrollmechanismen an den Börsen mehr Wettbewerb und eine transparentere Preisbildung für die Wirtschaft und für private Verbraucher. Stellungnahme zum Entwurf VDI 2077-Beiblatt Im Juni 2008 legten die Richtlinien-Ausschüsse VDI 2077 und der VDI-TGA einen Entwurf für Berechnungsverfahren zur Berücksichtigung des Rohrwärmeanteils bei Heizungsanlagen vor. Nach dem sogenannten Meininger Urteil aus dem Jahr 2003 stand die unerfasste Abgabe von Rohrwärme bei Einrohr-Heizungsanlagen verstärkt im Fokus der Öffentlichkeit. Der vtw. erwartet, dass das neue Beiblatt zur VDI 2077 nicht nur zur Befrie- Erfurter Wohnungsbaugenossenschaft Borntal eg Gustav-Adolf- Straße 11 / 12 digung bei der Heizkostenabrechnung beiträgt, sondern auch den betroffenen Mietparteien die notwendigen Informationen zur Thematik der Rohrwärmeabgabe bereitstellt sowie die Heizkostenabrechnung rechtssicherer macht. Der Fachausschuss Bauwesen / Technik / Energie des vtw. hatte sich schon frühzeitig sehr intensiv mit dieser Thematik beschäftigt. Bei einem konstruktiven Gespräch von Mitgliedern des Fachausschusses mit Vertretern des Richtlinienausschusses beim GdW konnten letzte Fragen diskutiert und Übereinstimmung in noch strittigen Punkten erreicht werden. In Abstimmung mit dem GdW erfolgte Anfang September die Stellungnahme des vtw. an den Richtlinienausschuss. Energieeinsparverordnung 2007 (EnEV 2007) Die EnEV 2007 trat am in Kraft. Sie setzt die Europäische Richtlinie über Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in nationales Recht um. Bei Vermietung oder Verkauf im Gebäudebestand muss zukünftig dem potenziellen Mieter bzw. Käufer ein Energieausweis vorgelegt werden. Die Pflicht zur Erstellung von Energieausweisen besteht nach der EnEV 2007 ab für Wohngebäude der Baufertigstellungsjahre bis 1965, ab für Wohngebäude, die nach 1965 errichtet wurden, und ab für Nichtwohngebäude. Durch ein erfolgreiches interessenpolitisches Engagement von GdW sowie des vtw. auf Thüringer 18

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