Pressekonferenz. des. Fachverbandes der Immobilientreuhänder. Präsentation des Immobilienpreisspiegels 2009

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1 Pressekonferenz des Fachverbandes der Immobilientreuhänder anlässlich der Präsentation des Immobilienpreisspiegels 2009 mit Prof. Mag. Thomas Malloth MRICS, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich Mag. Gottfried Rücklinger, Fachverbandsgeschäftsführer Mittwoch, den 27. Mai 2009, Uhr Cafe im Schottenstift 1010 Wien, Schottengasse Nr. 2

2 Der Immobilienpreisspiegel Der Immobilienpreisspiegel, eine immer wichtigere Unterlage für Treuhänder, alle beratenden Berufe und Konsumenten, wird 2009 bereits zum 21. Mal präsentiert. Wie schon in den vergangenen Jahren wird er in Kooperation mit Infrapool - Vereinigung für Stadt- und Standortmarketing - um Frequenzdaten und trends für Geschäftslokale in 70 österreichischen Städten bereichert. Durch die Kombination aus dem Preisspiegel des Fachverbandes können Standorte nun nach Kosten (Preisspiegel) und Leistung (Frequenzzahlen) bewertet werden. Der Immobilienpreisspiegel 2009 ist zum Preis von 35,-- (für Wirtschaftskammermitglieder: 27,--) Euro zzgl. MwSt. und Versandkosten beim Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Schlossgasse 13/2.3, 1050 Wien, erhältlich. Bestellungen auf - Publikationen, per an telefonisch unter 01/ oder per Fax 01/ /33. Methodik Der Immobilienpreisspiegel 2009 reflektiert nicht die erzielbaren Preise bezogen auf das Einzelobjekt, sondern den basierend auf einer Mitgliederbefragung - statistisch errechneten spreis der im Jahr 2008 erzielten Immobilienpreise. Er enthält die Auswertungen verschiedener Liegenschaftsarten für alle politischen Bezirke. Bei der Frequenzerhebung wird seit dem Jahr 2000 die Wochenfrequenz (Montag bis Samstag, 8 18 Uhr mit einer Videokamera aufgezeichnet, die Aufnahmen werden nachträglich per Hand ausgewertet. Mit den Wochenfrequenzen können Städte miteinander verglichen werden, während die Einteilung in Lagen nur den Vergleich innerhalb einer Stadt ermöglicht. Gezählt werden alle Passanten über 15 Jahre am besten Frequenzpunkt der Stadt. "Schülerströme" quer durch die Innenstadt werden so aus der Frequenzerhebung ausgenommen. Die Erhebung erfolgt jeweils in der zweiten Oktoberwoche, da es sich dabei um eine neutrale Zeit handelt. Tourismus- Saisonen, Feiertage und Ferien führen dann zu keiner Verfälschungen der Zählung.

3 Trends und Tendenzen Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat sich im Vorjahr noch nicht allzu viel auf den heimischen Immobilienmarkt ausgewirkt. Auch 2008 sind je nach Segment und Region teils beachtliche Zuwächse erzielt worden. So haben Baugrundstücke in Tirol um etwa 7,02 Prozent zugelegt der Quadratmeter Baugrund kostet hier somit durchschnittlich 266,12 Euro. In Salzburg kosteten Baugründe mit durchschnittlich 276,78 Euro um 5,64 % mehr und in Wien stiegen die Preise für Baugründe um 4,68 % auf durchschnittlich 455,62 Euro. Die Bundeshauptstadt ist somit auch das teuerste Pflaster für Baugründe. In den anderen Bundesländern legten Baugründe ebenfalls zu wenn auch nur moderat. Leichte Rückgänge (-0,70 %) bei Baugründen gab es nur in Kärnten und Vorarlberg. Auch die Preise für Eigentumswohnungen (Erstbezug) haben sich teils deutlich nach oben bewegt: den größten Preisanstieg verzeichnete Salzburg mit plus 4,98 Prozent hier liegt der spreis für den Quadratmeter nun bei 2.733,63 und nimmt im Österreich-Ranking der Bundesländer somit Platz 1 vor Wien, wo die Quadratmeterpreise im Neubau um 2,04 % auf 2.667,44 Euro geklettert sind, ein. Größere Preisanstiege bei den Quadratmeterpreisen gab es in diesem Segment noch in Tirol (plus 3,62 % bzw ,41 Euro) sowie in Niederösterreich (2,39 % bzw ,99 Euro). Am Günstigsten wird im Burgenland mit 1.392,04 Euro pro Quadratmeter gekauft. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist der Preisanstieg etwas geringer ausgefallen: die höchsten Zuwächse verzeichnete dabei Vorarlberg mit plus 2,16 % - für einen Quadratmeter muss man hier durchschnittlich 1.554,48 Euro zahlen. In Salzburg kletterten die Quadratmeterpreise um 1,65 % auf 1.674,28 und in Wien um 1,6 Prozent auf 1.686,93 Euro. Am günstigsten in diesem Segment ist die Steiermark mit im 963,86 Euro. Wer ein Einfamilienhaus kaufen will, muss in Salzburg mit durchschnittlich 2.221,05 Euro pro Quadratmeter das meiste auf den Tisch legen. Platz zwei belegt Vorarlberg mit 2.141,66 Euro (plus 1,78 %), auf Rang drei folgt Tirol mit einem Quadratmeterpreis von 2.102,97 Euro (plus 1,71 %). Wien liegt mit 1.985,97 Euro auf Rang vier hier haben die Preise allerdings um 4,51 Prozent und somit am stärksten angezogen. Moderat ist im Vorjahr die Preissteigerung bei Mietwohnungen ausgefallen: im Österreichschnitt kosten sie bei freier Mietzinsbildung 6,13 Euro netto (ohne Betriebskosten) pro Quadratmeter das Plus liegt damit bei 0,84 Prozent. Einzig in Salzburg gab es mit plus 4,57 Prozent und Wien mit plus 3,41 Prozent eine stärkere Erhöhung. In Wien ergibt sich somit ein Quadratmeterpreis von 7,59 Euro (gegenüber 7,34 Euro im Vorjahr). Am günstigsten kommt der Quadratmeter in der Steiermark mit 5,03 Euro. Bei den Mieten für Büroflächen hat sich der Konjunktureinbruch schon deutlicher gezeigt: in beinahe allen Bundesländern sind die Mieten stabil geblieben oder haben sogar nachgegeben. Ausnahme ist Salzburg, wo es einen Anstieg um 4,31 % auf 6,53 Euro gab; in Wien sind die Büromieten um 4,2 Prozent auf durchschnittlich 9,92 pro Quadratmeter gestiegen und im Burgenland um 0,82 % auf 6,15 Euro.

4 Den deutlichsten Rückgang bei Büromieten gab es mit minus 3,12 Prozent in Vorarlberg. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Mieten für Geschäftslokale: hier verzeichneten nur noch die Bundesländer Salzburg (plus 5,67 %), Vorarlberg (plus 4,91 %) und Wien (plus 3,16 %) deutliche Zuwächse. Spitzenreiter bei den Geschäftsmieten ist unter den Bundesländern Salzburg mit 16,04 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Wien mit 15,68 Euro. Platz drei belegt bereits deutlich abgeschlagen Vorarlberg mit 9,83 Euro. Bei den Landeshauptstädten fällt auf, dass in Eisenstadt vor allem die gebrauchten Eigentumswohnungen (um 7,12 %) und die Einfamilienhäuser um 6,29 % kräftig steigen. In Klagenfurt wiederum ist generell ein Preisrückgang zu beobachten, der besonders deutlich bei Geschäftsflächen und Büroflächen (minus 6,9 Prozent) ausfällt. Innenstädte vor dem Aufschwung Die Innenstadt wird der Gewinner der zukünftigen Konsum-Standorte sein, wenn sich die Verantwortlichen darauf entsprechend vorbereiten. Das zeigt sich einerseits am Einbruch bei der Zahl neuer Projekte auf der Grünen Wiese. Andererseits nutzten in den letzten beiden Jahren bereits einige Innenstädte diesen Trend. Allerdings eines zeigt sich ganz deutlich: die Innenstädte werden nicht von selber attraktiv. Und sie werden auch nicht durch Leerflächenmanagement verlassener, also abgewirtschafteter, Standorte wirtschaftlich nachhaltig attraktiver. Die Innenstadt braucht kein althergebrachtes Werbe - Stadtmarketing und Lehrflächenmanagement für Ausschussware an Immobilienstandorten wie überall in den Städten geboten, sondern die private Immobilienwirtschaft ist gefordert, erst einmal kräftig zu investieren, damit sich in der Attraktivität etwas rührt. Nur Immobilien und bessere Infrastruktur der Erreichbarkeit bringen erfrischende Erfolgszahlen in Frequenz und Kaufkraftbindung in die Innenstadt. Das zeigt sich durchgehend an jenen innerstädtischen Einkaufszentren, die direkt mit der Geschäftsstraße verbunden sind. Das Kapital kommt aber nur dann in die Innenstädte, wenn entsprechende wirtschaftliche Gemeinde-Masterpläne als Rahmenbedingungen vorhanden sind und der Bürgermeister mit einer Mehrheit der Gemeindemandatare dahintersteht. Mehr Attraktivität bieten zu können bedeutet zuerst, dass die Verantwortlichen aus Wirtschaft und Gemeinde in der Stadt akzeptieren, dass das bestehende Angebot nicht attraktiv genug ist, um die herannahenden Krisenjahre zu überwinden. Dieser psychologische Paradigmenwechsel muss erst einmal auf breiter Ebene geschaffen werden, denn noch immer wird sich gegenseitig auf die Schultern geklopft wie gut man nicht doch im Stadtmarketing und in den Betrieben sei! Noch immer wird in der Majorität der Städte geglaubt, dass der Bestand an Branchenmix ohnehin sehr gut sei und daher keine Fortentwicklung des Angebotes im 21. Jahrhundert benötigt wird. Es reicht nicht aus, nur für den Bestand an Unternehmen der Innenstadt etwas Werbung zu machen (= klassische Strategie der Strukturkonservierung) und neue Projekte gleich welcher Art zu verhindern. Ignoriert wird, dass im Bezirk oft 100 Mio. Euro und mehr an Kaufkraft in andere Städte und in die Grüne Wiese im

5 Nachbarbezirk abfließen. Datengrundlage bieten die letzten Kaufkraftströmeerhebung für den Bezirk, die für fast jedes Bundesland in Österreich vorliegen. Weil 100 Mio. Euro und mehr aus dem Bezirk abfließen, haben einige Städte daher ein Angebot in der Innenstadt mit einer gestylten MALL oder EKZ statt einer zufällig gewachsenen Geschäftsstraße geschaffen. Und die Erkenntnis gewonnen: Wenn die BIG FIVE da sind, dann rollt meistens der Euro an Kaufkraftabwanderung erstmals seit 20 Jahren wieder retour in die eigene Bezirks- oder Zweitstadt und in 100m Luftlinie im Umkreis in die alte Geschäftsstraße, wenn direkt daneben gelegen. Der Trend ist dort also voll angekommen und die positiven Zahlen in diesen Städten sprechen für sich.! Frequenz sinkt weiter! Die Frequenzwelle 2008 zeigt eines ganz deutlich: 59% (um 7% mehr als 2008) der beobachteten Städte hatten von 2007 auf 2008 einen Rückgang in der Wochenfrequenz während der Geschäftszeit zu verzeichnen. Noch immer verlieren mehr Innenstädte in Österreich an Frequenz anstatt dazuzugewinnen. Nur 41 % konnten einen Frequenzanstieg im Vergleich zum Vorjahr aufweisen. Seit dem Jahr 2000 hält sich der Frequenzverlust bei 11,9 %. Die drei Städte mit den besten Frequenzwerten blieben in der Hierarchie unverändert: Wien liegt mit dem Stephansplatz und der Mariahilfer Straße weiterhin auf Platz 1 in Österreich noch vor Linz. In der Bundeshauptstadt ist die Frequenz von im Jahr 2007 auf im Vorjahr gestiegen. Die oberösterreichische Landeshauptstadt hingegen verzeichnete einen Rückgang von auf Graz hält sich mit (2007: ) weiterhin auf einem stabilen Frequenzniveau und belegt Platz 3. Ungebrochen groß ist die Nachfrage nach Top-Frequenzstandorten ab Wochenfrequenz aufwärts angesichts dessen steigt an diesen Standorten die Miete überproportional. Blick in die Bundesländer In Wien entwickelt sich nach Worten von Fachgruppenobmann Oliver Brichard die Diversifizierung weiter. Die unterschiedlichen Lagen bleiben in einer konstanten Entwicklung. Die guten und sehr guten Lagen haben ein stabiles Umfeld. Die schlechten Lagen setzen die schwache Entwicklung weiter fort. Die Mieten entwickeln sich im Großteil Wiens parallel zur tatsächlichen Geldentwertung und kommt es zu keinen signifikanten Preissteigerungen. Einzig die sehr guten Lagen im 7. und 9. Bezirk, sowie der 1. Bezirk zeigen wesentliche Preissteigerung von bis 10%. In der Erhebung zeigt sich deutlich, dass die Realität des Marktes keinen akuten Handlungsbedarf am gesetzlichen Umfeld fordert", so Brichard. Bei Neubaueigentumswohnungen war das Umfeld in Wien auch 2008 stabil. Eine sehr gute Entwicklung verzeichneten der 17.Bezirk und Hietzing (13. Bezirk). Freifinanzierter Neubau kann auf ein stabiles Marktumfeld weiterhin vertrauen. Die Nachfrage ist ungebremst und stellt eine Möglichkeit zur Absicherung seines

6 Vermögens dar. Anders die Entwicklung bei Eigentumswohnungen Bestand: Wohnungen mit einem einfachen und mittleren Wohnwert, d.h. Wohnungen mit nicht zeitgemäßer Ausstattung oder Mängeln, müssen zum Teil deutliche Einbußen hinnehmen. Die Sanierung von gebrauchten Eigentumswohnungen kann dem Verkäufer immer geraten werden. Er erzielt deutlich höhere Verkaufspreise und die Verwertung erfolgt wesentlich schneller. Trotz Nachfrage nach unsanierten Eigentumswohnungen ist der Kaufinteressent nicht bereit, der allgemeinen Marktentwicklung der Werte Rechnung zu tragen. "Billigster" Bezirk ist Favoriten mit spreisen unter /m². Mit einer wesentlichen Verbesserung der Situation ist in nächster Zeit nicht zu rechnen. In sehr guten Lagen und der Inneren Stadt bewegt sich der Markt für neu abgeschlossene Verträge in Mietwohnungen in einem stabilen Umfeld. Die hohe Nachfrage innerhalb des Gürtels spiegeln auch ansteigende Mieten in einem Bereich bis zu 10% wider. Im übrigen Markt finden wir eine moderate Preisentwicklung, die sich parallel zur Geldentwertung durch die Inflation bewegt. Eine echte Preissteigerung kann nicht festgestellt werden. In den Lagen des 10.Bezirks, des 15.Bezirks, aber auch im 7. Bezirk kam es zu geringfügigen Konsolidierungen in einer Bandbreite von 2-4% In Niederösterreich haben Fachgruppenobmann Mag. Georg Edlauer sowie Paul Edlauer, Vizepräsident des Immobilienrings, folgende Entwicklung beobachtet: Im Stadtgebiet von St. Pölten haben sich die Grundstückspreise auf niedrigem Niveau stabilisiert. Im ländlichen Umfeld der Landeshauptstadt besteht weiterhin Druck auf die Preise für Baugründe. Ursachen sind das große Angebot an gewidmeten Flächen und die Rückkehr in Orte mit intakter Infrastruktur (Kindergärten, Schulen, Nahversorgung). In Gemeinden mit der erforderlichen Mindestinfrastruktur haben sich die Grundstückspreise ebenfalls stabilisiert. Auch in strukturell schwächeren oder benachteiligten Gebieten im Waldviertel (Gmünd), Weinviertel und auch im Mostviertel (Scheibbs) beweist sich die alte Immobilienweisheit: sehr gute Lagen durften satte Steigerungen erfahren bzw. haben zumindest keine signifikanten Einbußen hinnehmen müssen, normale und schlechte Wohnlagen hingegen schon. Ähnliches gilt auch für die Preise im so genannten Speckgürtel rund um die Bundeshauptstadt sehr gute Lagen stiegen um fast 10 %. Auch der wahrnehmbare Trend zum städtischen Wohnen setzt durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Lagen unter Preisdruck. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist im Zentralraum St. Pölten einerseits eine verstärkte Nachfrage von Kleinanlegern - durch die (noch) günstigen Preise im Verhältnis zu den erzielbaren Mietzinsen - zu verzeichnen. Außerdem ist aufgrund der Wirtschaftslage die Veranlagung in bleibende Werte wieder ins Zentrum gerückt; Eigentumswohnungen eignen sich für Kleinanleger als Alternative zum Sparbuch mit dem zusätzlichen Vorsorgegedanken. Andererseits ziehen viele Wohnungsinteressenten neue Genossenschaftswohnungen in einem der zahlreichen Neubauvorhaben vor. Dadurch besteht insgesamt eher ein Angebotsüberhang, wobei trotz der ausgewiesenen fallenden Tendenz kein echter Druck auf die Preise festgestellt werden kann. In den strukturell weniger attraktiven Gegenden liefern sich die preislichen Schlusslichter (einfache Wohnungen in unterdurchschnittlichen Gegenden) statistisch Aufsehen erregende Kämpfe auf niedrigstem Preisniveau.

7 Bei neuen Eigentumswohnungen wird die Bautätigkeit nicht zuletzt aufgrund der Förderungsbestimmungen in NÖ durch Gemeinnützige Genossenschaften dominiert, die Wohnungen als Genossenschaftswohnungen mit entsprechend hoher Förderung und Kaufoption errichten und vergeben können 1. Die Schwankungen sind im vernachlässigbaren Bereich und spiegeln die Ausgeglichenheit des Marktgeschehens wider. Reihenhäuser sind weiterhin eine durchaus gefragte Alternative zum Einfamilienhaus, insbesondere in Ballungsräumen. Auf dem freien Land dominiert hingegen überwiegend der Wunsch zum echten Eigenheim. Der Höhenflug der Preise in der Vergangenheit (Reihenhäuser erreichten schon Preise von Einfamilienhäusern - mit entsprechend größerem Grund) wurde jetzt durch den Markt gebremst. Auch die Attraktivität und damit Konkurrenz des städtischen Wohnens in Verbindung mit Einsparungspotenzial bei Zweitauto, Fahrtkosten und Zeitaufwand setzte den Preisen in diesem Immobiliensegment zu. Wie auch bei den Wohnbaugrundstücken sind im Zentralraum NÖ bei Grundstücken Betriebsansiedlung keine wesentlichen Preisschwankungen festzustellen. Die Nachfrage ist zweifelsohne geringer als das Angebot, was sich mittlerweile aber weniger auf die Preisentwicklung als auf die Verwertungsdauer niederschlägt. Einer der wenigen echten Gewinner ist der Bezirk Korneuburg, sicher auch auf Grund der logistisch bevorzugten Lage. Preisanstiege finden sich auch im Waldviertel, wobei sich natürlich Preissteigerungen im Niedrigpreissegment statistisch immer eindrucksvoller darstellen 2. Bei Büros gibt es im Zentralraum eine weiterhin geringe Nachfrage; die Wirtschaftslage drängt auch solche Investitionen auf die Wartebank. Die Preise haben sich allerdings bereits auf bereits niedrigem Niveau eingependelt, sodass keine stärkeren Schwankungen zu verzeichnen sind. Voraussetzung für eine zufriedenstellende Vermietbarkeit ist jedenfalls ein Top-Sanierungsstand und eine entsprechend hochwertige Ausstattung der Räumlichkeiten mit entsprechender Büro-Infrastruktur. Verstärkt wird auch auf die Energieeffizient und die Behaglichkeit im Hinblick auf das Raumklima von Büroräumlichkeiten geachtet. Bastelbuden finden in diesem Segment fast keinen Markt mehr. Geschäftslokale in Toplagen sind weiterhin stark nachgefragt, vor allem in der Größe zwischen 100 m² und 200 m². Das Preisniveau in Nebenlagen ist sehr niedrig und zumeist auch in einem oftmals veralteten Zustand der Lokale begründet. In Nebenlagen sind generell Nutzungsänderungen zu überdenken (insbesondere Rückbau von Geschäftslokalen in Wohnungen), was auch eine entsprechende Änderung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes bewirkt. 1 Gewerbliche Bauträger sind in NÖ vom geförderten Neubau aufgrund der Förderungsbestimmungen de facto ausgeschlossen. Ein wirtschaftlich attraktiver Markt für frei finanzierte Eigentumswohnungen findet sich nur in äußerst begehrten Wien-nahen Gegenden wie Mödling, Klosterneuburg, Himberg, Korneuburg, aber auch in Baden und Krems usw. 2 Eine Erhöhung der Preise im Bezirk St. Pölten von 10,00 auf 11,70 bedeutet immerhin eine Steigerung von 17 %! Da müsste in Mödling beispielsweise der Preis von 233,00 im Jahr 2008 auf 273,00 steigen, um prozentuell gleichzuziehen.

8 Die Marktsituation bei Einfamilienhäusern ist grundsätzlich stabil. Der Trend zum Einfamilienhaus als Wunschwohnart Nummer 1 der Niederösterreicher ist ungebrochen. Grundsätzlich stabile Entwicklung, wobei ein klarer Trend zu neueren, bereits energieeffizienten Wohnhäusern in zeitgemäßer Architektur und gepflegter Ausstattung besteht. Sanierungsbedürftige Häuser mit erheblichem Reparaturrückstau können nur durch gute Lage und geringen Substanzwert überzeugen. Ein Gewinner ist hier der Bezirk Bruck an der Leitha, wo auch eine starke Nachfrage von slowakischen Staatsbürgern (aufgrund teilweise weitaus höherer Preis im eigenen Land) feststellbar war. Auch Gänserndorf hat in diesem Marktsegment an Attraktivität gewonnen, was sich in zweistelligen Preiserhöhungen niedergeschlagen hat. Interessanterweise mussten begehrte Gebiete wie Mödling, Baden, Korneuburg, aber auch Mistelbach, Federn lassen. Durch ein ausreichendes Angebot an Wohnungen sind in den meisten Bezirken keine signifikanten oder ungewöhnlichen Preisänderungen bei Mietwohnungen festzustellen. Im Raum Waidhofen/Ybbs ist offenbar ein größerer Einbruch durch die derzeitige gesamtwirtschaftlichen Situation eingetreten, da auch im Raum Waidhofen/Ybbs größere Industriebetriebe angesiedelt sind, die aufgrund der Auftragslage den Mitarbeiterstand anpassen. Satte Preiszuwächse im oberen Qualitätssegment wurden in Krems und Korneuburg bemerkt; ob dies ein Trend oder nur eine statistische Unschärfe ist, bleibt abzuwarten. Fachgruppenobfrau Mag. Michaela Nimmervoll sieht für Oberösterreich tendenziell einen leicht positiven Trend im Vergleich im Vorjahr. Ausnahme dabei sind die gewerblichen Mieten für Büroflächen und Geschäftslokale, die mit minus 2,04 % und minus 3,3 % den stärksten Rückgang verzeichnen. Damit korrespondiert, dass auch die Preise von Betriebsgrundstücken um 1,4 % zurückgegangen sind. Im Wohnbereich ist eine weitere Steigerung der Preise bei Baugrundstücken um 2,11 % und bei Eigentumswohnungen (Erstbezug) um 1,77 % sowie der Wohnungsmieten um 1,32 % zu verzeichnen. Der Preisanstieg bei gebrauchten Eigentumswohnungen lag bei 1 %. Auffallend ist, dass im Wohnbereich die Preise für Reihenhäuser mit minus 0,59 % und für Einfamilienhäuser mit minus 0,08 % leicht zurückgegangen sind. Eine sehr ähnliche Entwicklung, allerdings mit zum Teil größeren Veränderungen nach oben oder unten verzeichnet die Landeshauptstadt Linz. Hier waren die Preise für Baugrundstücke mit 2,94 % deutlich und für Betriebsgrundstücke mit 0,17 % leicht steigend. Den größten Einbruch verzeichneten in Linz die Mieten für Büroflächen mit minus 5,28 % und für Geschäftslokale mit minus 5,9 %. Beim Vergleich der Entwicklung zwischen Oberösterreich insgesamt und der Landeshauptstadt Linz ist allerdings das unterschiedliche Ausgangsniveau bei Mieten und Preisen zu berücksichtigen, welches in Linz gegenüber seinem Umfeld und dem gesamten Bundesland deutlich höher liegt. Interessant ist, dass die Preis- und Mietentwicklung in den meisten jener Bezirke, die wirtschaftlich sehr eng mit der Landeshauptstadt Linz verbunden sind, stark korreliert.

9 Auch in größeren Städten wie Wels und Steyr sind ähnliche Entwicklungen der Preise und Mieten feststellbar. Die tendenziell positivsten Entwicklungen finden sich in den Bezirken Gmunden, Kirchdorf/Krems, Ried i.i., Braunau, Schärding und Eferding. So haben z.b. die Preise für Baugrundstücke in Gmunden für gute und sehr gute Wohnlagen um 10, 6 bzw. 13,2 % zugenommen. Jene für Eigentumswohnungen (Erstbezug) sind in Gmunden noch stärker, nämlich um 10,7 % für guten und 17,4 % für sehr guten Wohnwert gestiegen. Bei der Preisentwicklung für Eigentumswohnungen (Erstbezug) gab es nur in den Bezirken Perg und Wels/Land sowie Ried i.i. Rückgänge in der Größenordnung von 0,5 % bis 3,6 %. In Linz/Stadt waren die Quadratmeter-Preise ( 1.857,10 bis 2.882,20) weitgehend stabil mit Veränderungen von minus 1,1 % bis plus 0,3 % Parallel zu dieser Entwicklung sind die Wohnungsmieten im Bezirk Gmunden in allen Kategorien um 6,7 % bis 17,7 % angestiegen. Hiezu ist zu vermerken, dass der Mietenanstieg insbesondere bei größeren Wohneinheiten und bei gutem bzw. sehr gutem Wohnwert deutlicher ausgefallen ist. Der Bezirk Gmunden ist auch für die Entwicklung der Büromieten mit einem Anstieg der Mieten zwischen 1,8 % und 12,9 % im hochwertigen Bereich eine Ausnahme. Dies gilt nicht so sehr für die Geschäftsmieten, bei deren Anstieg der Bezirk Ried i.i. mit Zuwächsen zwischen 3,2 % und 19,2 % Spitzenreiter ist. Fast gleich liegt bei der Entwicklung der Geschäftsmieten der Bezirk Braunau a.i. mit Zuwächsen zwischen 7,8 % und 19,0 %. Lediglich bei den Grundstücken für Betriebsansiedelungen verzeichnet auch der Bezirk Gmunden Rückgänge zwischen 4, 6 % und 10,3 %. Auf diesem Sektor sind allerdings die Preisrückgänge in den Bezirken Perg mit 6,5 % bis 15,2 % und Freistadt mit 10,3% bis 18.5 % (hier beschränkt auf einfachen und guten Nutzwert, wohingegen Lagen mit sehr gutem Nutzwert Zuwächse verzeichneten) noch stärker. Bei den Preisen für Baugrundstücke für den Wohnbereich finden sich die Bezirke Perg (minus 0,3 % - minus 11,6 %) und Vöcklabruck (minus 6,0 % - minus 11,5%) im Abwind. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind insbesondere in den Bezirken Braunau (+1,5 % - bis 3,9 %), Rohrbach (0,6 bis 3,2%) und Steyr/Land (1,1% bis 6,2 %) angestiegen, wohingegen der Bezirk Wels/Land Preiseinbußen 0,9 % und 3,2 % verzeichnet. Völlig ähnlich ist die Entwicklung der Preise für Reihenhäuser und Einfamilienhäuser in den vorgenannten Bezirken. Insgesamt scheint sich in Oberösterreich der Markt für Immobilienpreise und Mieten der wirtschaftlichen Entwicklung angepasst und konsolidiert zu haben. Inwieweit die weltwirtschaftliche Entwicklung im Weiteren zu Korrekturen führen wird, kann derzeit noch nicht verlässlich beantwortet werden.

10 Im Burgenland ist die generelle Tendenz zwei geteilt, weiß Fachgruppenobmann Günter Buchinger. Während im Norden des Landes die Preise quer durch alle Kategorien (teilweise stark) angezogen haben, ist die Preisentwicklung im Süden eher rückläufig bzw. stagnierend. Grundsätzlich kann ein Trend zu Eigentumsliegenschaften festgestellt werden. Dies dürfte auf die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung zurückzuführen sein, die Grundstücke, Wohnungen etc. als sichere Veranlagungsmöglichkeit begünstigt. In Tirol hat Arno Wimmer bei der Preisentwicklung der Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser durchgehend beobachtet, dass in allen Bezirksstädten die Preise für gute und sehr gute Wohnlage z.t. überproportional angestiegen sind. Eine regional sehr unterschiedliche Preisentwicklung ist bei den Grundstücken für Betriebsansiedlungen festzustellen. Insbesondere im Bereich Innsbruck Land und Innsbruck Stadt und Schwaz sind die Preise überproportional gestiegen. Hinsichtlich der Preisentwicklung für Eigentumswohnungen-Erstbezug ist mit Ausnahme von Bezirk Schwaz eine durchschnittliche Preisentwicklung zu sehen. Allerdings bei den Eigentumswohnungen Erstbezug mit sehr gutem Wohnwert ist eine überproportionale Preissteigerung zu erkennen. Bei gebrauchten Immobilien sind durchwegs moderate Preissteigerungen festzustellen. Schwaz und Imst weisen allerdings überproportionale Steigerungen auf. Bei Reihenhäusern und Einfamilienhäusern sind regional unterschiedlich sowohl Preissteigerungen als auch Preissenkungen zu registrieren. Bei Mietwohnungen wiederum sind durchschnittliche Preissteigerungen festzustellen, zum Teil auch unter der Inflationsrate von Im gewerblichen Bereich sowohl bei den Mieten für Büroflächen als auch bei den Mieten für Geschäftslokale fallen die Preisentwicklungen regional sehr unterschiedlich aus: Im Bereich Innsbruck Stadt sind durchwegs geringfügige Preissteigerungen, in anderen Bezirken z.t. erhebliche Preiseinbrüche festzustellen. Mag. Elmar Hagen, Fachgruppenobmann in Vorarlberg, berichtet Folgendes: In Vorarlberg ist seit Jahren ein Angebotsüberhang bei gewerblichen Liegenschaften, Geschäftslokalen und Büroflächen spürbar. Aber auch bei den gewerblichen Grundstücken halten sich die Käufer zurück, wenn nicht besondere Umstände, wie unmittelbarer Bedarf oder nachbarschaftliche Überlegungen mitspielen. Dies spiegelt sich in diesen Bereichen mit fallenden Preisen wieder. Dies mag am technischen Fortschritt liegen, dass immer leistungsfähigere Maschinen immer weniger Platz brauchen, aber auch an strukturellen Ursachen. Es ist zu beobachten, dass die Konzentration, vor allem der Geschäfte, in den besten Standorten fortschreitet. Im gewerblichen Bereich ist es wahrscheinlich, dass uns die Wirtschaftskrise bereits im Herbst 2008 auch in Vorarlberg erreicht hat, so Hagen. Dies sei vor allem in den besonders stark gefallenen Preisen von Industriegrundstücken ersichtlich. Es kann auch sein, dass diese Immobilien am direktesten vergleichbar sind, sagt Hagen.

11 Im Wohnimmobilienbereich zeigt sich im Ländle bei der Preistendenz eine ganz leicht fallende Seitwärtsbewegung. Die Auswirkung der Wirtschaftskrise in diesem Bereich wird durch die Rückgänge der kreditfinanzierten Käufe, teilweise kompensiert durch das stärkere Engagement der Investoren, die Geld anlegen, geprägt. Allerdings deuten erste Anzeichen auf eine Verringerung des Transaktionsvolumens im Zusammenhang mit fehlendem Optimismus hin. Dr. Gerald Hubner, MRICS, Berufsgruppenvorsitzender der Salzburger Immobilienmakler, zeigt sich erfreut, dass der Salzburger Immobilienmarkt auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten eine hohe Stabilität entwickelt hat. Der Salzburger Immobilienmarkt verzeichnete in der Vergangenheit eine kontinuierliche aber sehr maßvolle Entwicklung nach oben und das kommt ihm nun zugute. Eine sehr geringe Leerstandsrate im Bürobereich motiviert Gewerbe-Bauträger verstärkt, wieder Neubauten zur errichten oder bestehende Objekte zu sanieren. Die weiterhin hohe Nachfrage im Wohnungssektor, sowohl was Miete als auch Kauf anbelangt, hält diesen Markt auf einem hohen Niveau. Vor allem der Trend vieler Investoren, wieder in Sachwerte zu investieren, hat den gesamten Markt für Anlageimmobilien beflügelt. In Kärnten wirken Wirtschaftskrise und Banken als Marktbremse, so Mag. Michael Fohn, Obmann der Kärntner Immobilientreuhänder. Die Geschäfte würden zwar besser als erwartet, aber nicht zufrieden stellend laufen. Die Grundstückspreise für Betriebsansiedelungen sowie die Mieten für Büroflächen sind in Kärnten bereits zurückgegangen. Die Talsohle ist noch nicht erreicht. Die Probleme der Unternehmer sowie die Hiobsbotschaften über Betriebsschließungen wirken sich massiv auf die Immobilienpreise aus. Die Unternehmer sind vorsichtig. Sie warten mit dem Immobilienkauf bis die Krise überstanden ist. Weiters verkaufen viele Gemeinden Grundstücke zu Schleuderpreisen, um Betriebe anzusiedeln, erklärt Fohn. Eine Ausnahme sei der Bezirk St. Veit an der Glan. Unternehmen aus dem Solarbereich steigern nicht nur ihre Umsätze weltweit, sondern halten auch den Immobilienpreis oben. Ganz nach dem Motto Grundbuch statt Sparbuch gibt es in Kärnten eine verstärkte Nachfrage bei Anlageobjekten. Geld wird derzeit lieber in Immobilien statt in Aktien investiert. Allerdings spürt der Immobilienmarkt die Zurückhaltung der Banken bei der Gewährung von Krediten. Es werden immer mehr Eigenmittel für Darlehen verlangt, das bremst den Immobilienmarkt, sagt Fohn. Wenn Geld vorhanden sei, werde es in Einfamilienhäuser investiert. Die Preise und Nachfrage nach Reihenhäusern sind zurückgegangen. Für Eigentumswohnungen ist keine eindeutige Tendenz im Immobilienpreisspiegel zu sehen das ist durchwegs positiv zu bewerten. Die Privatpersonen lassen sich von der Krise noch nicht abhalten, den Traum vom Privatbesitz zu verwirklichen, so Fohn. Bei der aktuellen Erhebung des Immobilienpreisspiegels 2009 hat die Wirtschaftskrise noch nicht voll durchgegriffen. Die nächsten Monate werden zeigen, wie stark die Auswirkungen auf den Kärntner Immobilienmarkt wirklich sind. Die Geschäfte laufen zwar besser als erwartet, aber nicht zufrieden stellend, resümiert der Immobilienexperte.

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