Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Referat I A / IV C Am Köllnischen Park Berlin

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2 Impressum Auftraggeberin Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Referat I A / IV C Am Köllnischen Park Berlin in Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin Amt für Planen, Genehmigen und Denkmalschutz Auftragnehmer Jahn, Mack und Partner Motzstraße Berlin Bearbeitung Susanne Jahn Gerlinde Mack Rebecca Solfrian Nadine Zeiske in Zusammenarbeit mit Lange und Grigoleit Kollwitzstraße Berlin Dr. Guido Spars Immobilenforschung und -beratung Oderbergerstr Berlin Berlin, August 2005 redaktionelle Änderungen Januar

3 2 Voruntersuchung Stadtumbau West - Schöneberg Südkreuz

4 Zusammenfassung Zusammenfassung Zentrale Aufgabe für das Untersuchungsgebiet Schöneberg-Südkreuz ist die Standortentwicklung zentrumsnaher Gewerbeflächen mit neuem Profil im stadträumlichen Zusammenhang am Bahnhof Südkreuz. Der Bahnhof Südkreuz (Papestraße) ist ein starker Motor, der jedoch, um als solcher seine Wirkung im Gebiet entfalten zu können, besser an die Teilgebiete angeschlossen wird. Die einzelnen Teilgebiete mit Gewerbepotenzialen werden auch von Ortsunkundigen, vor allem von möglichen Investoren, wahrgenommen. Die sehr gute überörtliche Verkehrsinfrastruktur führt noch nicht in die Teilgebiete hinein, weshalb die innere Erschließung durch Straßen und Wege verbessert wird. Die geplante und imagebildende grüne Vernetzung durch Wege, Parks und öffentlichen Raum wird auf den Weg gebracht im Gleichschritt öffentlicher und privater Maßnahmen. Das Untersuchungsgebiet mit seinen Teilgebieten ist in Bewegung. Der schrittweise Umbau des Gebietes im Sinn der Stadt wird eine konzertierte Aktion aller Akteure. Die öffentliche Hand steuert. Bei der bisherigen Konzeptentwicklung in Zusammenarbeit mit den Akteuren (Eigentümer, Verwaltung, Nutzer) zeigt sich deutlich, dass eine Unterstützung durch förderfähige Maßnahmen und ein Management nötig ist. Die Eigentümer sind sehr motiviert, im Interesse der Vermarktung ihrer Flächen, die Attraktivität des Gebietes zu verbessern. Ihre Investitionen werden sie nur dann tätigen, wenn sie nicht die einzigen sind. Ein koordiniertes Vorgehen für das Gebietes ist dringend nötig. In den angrenzenden attraktiven Wohngebieten sehr unterschiedlichen Charakters finden sich ebenso wie in den Teilgebieten Akteure, die mit Ideen und Aktivitäten Maßnahmen, die auch ihnen selbst zu Gute kommen, unterstützen. Denkmale und kulturelle Einrichtungen werden in die Standortentwicklung einbezogen und bieten ergänzend zur gewerblichen und dienstleistenden Wirtschaft ein touristisches Entwicklungspotenzial. Die Schöneberger Schleife wird als Rad- und Skateweg an vorhandene überörtliche Wege anschließen und den Standort an den Potsdamer Platz anbinden. Alle Wege (Bahn, Pkw, Fuß und Rad) führen vom Zentrum über das Südkreuz ins Umland und umgekehrt. Die Vorbereitenden Untersuchungen sehen 30 Maßnahmen vor, die sich über sieben Maßnahmenräume verteilen. In eine Rangfolge gebracht, liegt der Schwerpunkt bei elf Schlüsselprojekten für den Förderzeitraum Stadtumbau West. Zwölf sonstige Projekte können diese noch erweitern oder müssen eine andere Finanzierung finden. Sieben weitere Projekte laufen bereits oder sind komplett privat finanziert. Die Maßnahmeräume sind die räumlichen Teilgebiete Bahnhof Südkreuz, Gasag Gelände, Gebiet Naumannstraße, Kulturkaserne, Schöneberger Linse, die Wegeverbindungen (Schöneberger Schleife, Ost-West-Spange) und der öffentliche Raum mit einer Bündelung von Maßnahmen. Quer dazu liegen Kulturpunkte (z.b. Schwerbelastungskörper, Gasometer, Archivhallen Technikmuseum, Yorckbrücken, Sportflächen). Zu allen Maßnahmen gibt es das Management, das in Zusammenarbeit Aller die Standortprofilierung betreibt und den Prozess steuert. Konzeptionelles, Marketing und Projektumsetzung geht Hand in Hand In einem Förderzeitraum von 5-7 Jahren können im Gebiet pro Jahr 1-2 Mio. Euro Fördergelder aus Stadtumbau West andere Mittel kofinanzieren (z.b. GA, Kultur- und Wirtschaftsförderung), Fördergelder bündeln sowie private Investitionen begleiten und anstoßen. Bei elf Schlüsselprojekten und sechs bereits laufenden bzw. privaten Projekten können mit 7 Mio. Euro Fördergeldern Investitionen von rund 148 Mio. Euro angeschoben werden. 3

5 Zusammenfassung 4

6 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Zusammenfassung...3 Einleitung...9 Voruntersuchungsgebiet Stadtumbau West Schöneberg Südkreuz Analyse und Entwicklungsperspektiven Stadt- und immobilienwirtschaftliche Aspekte der Gebietsentwicklung Gesamtstädtische Perspektive Die wirtschaftliche Struktur des Untersuchungsgebietes Entwicklungsperspektiven Gewerbliche Flächen als Potenzial und ihre Eigentümer Gewerbliche Potenzialflächen und ihre Nutzer Eigentümerstruktur Entwicklungsperspektiven...24 Eigentümerkarte Planungen für Potenzialflächen des Untersuchungsgebietes Das Gebiet in den übergeordneten Planwerken Bezirkliche Planungen für das Gebiet und seine Teilbereiche Entwicklungsperspektiven Verkehrliche Einbindung Schienengebundener Nah- und Fernverkehr Bahnhof Südkreuz Straßen und Autobahn sonstige Wege Entwicklungsperspektiven Grün und öffentlicher Raum Das Untersuchungsgebiet in der gesamtstädtischen Perspektive Das Untersuchungsgebiet in der bezirklichen Perspektive Die Grünstruktur und öffentlicher Raum des Untersuchungsgebiets Entwicklungsperspektiven Soziale und kulturelle Infrastruktur Geschichte des Ortes Denkmale und Ausstellungen Schulen und Sport Kirchen und sonstige gemeindliche Einrichtungen Entwicklungsperspektiven

7 Inhaltsverzeichnis 1.7. Wohnungen, Einwohner, Initiativen Wohnungen Einwohner Entwicklungsperspektiven Entwicklungsperspektiven des Gebietes und seiner Teile Zusammenführung der Analyse...43 Analysekarte Leitbild und Konzept Leitbild und Ziele - Standort Südkreuz entwickeln Handlungsfelder und Konzept Schärfung des Standortprofils, Pflege lokaler Gewerbetreibender, Schaffung touristisch-kultureller Highlights Neue Ordnung und Struktur für einen vorhandenen Stadtraum Vom Infrastrukturstandort zu einem Haupteingang in die Stadt Verknüpfung der Teile, Erschließung der Teilgebiete Image für den Standort - Struktur des öffentlichen Raumes und der Freiflächen Management des Gebietes Gemeinsam für einen Standort Maßnahmenräume und Rahmenplan Abgrenzung des Gebiets Beschreibung der Maßnahmenräume Erläuterung des Rahmenplans...55 Rahmenplan Projektematrix und Projektblätter...59 Projektübersicht nach Rangfolge...61 Maßnahmenplan...63 A1 - Bahnhofsvorplätze Südkreuz...65 A2 - Parkhäuser Bahnhof Südkreuz...67 A3 - Nordausgang Bahnhof Südkreuz...69 B1 - Entertainment Halle Gasometer...71 B2 - Gasag Nordspitze...73 B3 - Straßenumbau Torgauer Straße

8 Inhaltsverzeichnis C1 - Neue Naumannstraße...77 C2 - Erweiterung Leuthenerplatz...79 C3 - Verkehrsberuhigung der alten Naumannstraße...81 D1 - Kultur Kaserne: Konzeptentwicklung...83 D2 - Kultur Kaserne: Konzeptumsetzung...85 D3 - Landmarke - Schwerbelastungskörper...87 D4 - Ausbau der General-Pape-Straße...89 E1 - Öffentlicher Raum und Stadtplätze in der Schöneberger Linse...91 E2 - Westzugang Schöneberger Linse...93 E3 - Baufeld I...95 E4 - Baufeld II...97 E5 - Cheruskerpark - Durchstich zur Linse...99 F - Schöneberger Schleife Weg vom Zentrum ins Zentrum G - Ost-West-Spange F2 - Cheruskerpark: Umbau H - Anbindung Priesterweg F3 - Balkon Flaschenhals I1 - Stadtplatz Kolonnenstraße I2 vier Schulfreiflächen I3 Flaschenhals Park / Yorckbrücken I4 - Grünfläche unter der Monumentenbrücke I5 - Brücke Bautzenerstraße - Kreuzbergstraße J1 - Management Flächen und Projekte J2 - Langfristige Pflege der Grünanlagen Projektübersicht nach Maßnahmenräumen Fazit Anhang Gespräche Akteure Literatur

9 Inhaltsverzeichnis Karten- und Tabellenverzeichnis Voruntersuchungsgebiet Stadtumbau West Schöneberg Südkreuz...11 Einbindung in den Stadtraum...13 Teilgebiete des Untersuchungsgebietes...14 Eigentümerkarte...25 Analysekarte...45 Leitbild...48 Rahmenplan...57 Projektübersicht nach Rangfolge...61 Maßnahmenplan...63 Projektübersicht nach Maßnahmenräumen

10 Einleitung Einleitung Mit Stadtumbau West wird frühzeitig auf Strukturveränderungen in Demographie und Wirtschaft und den damit verbundenen städtebaulichen Veränderungen reagiert. Innerstädtische Bereiche sollen nachhaltig unterstützt und gestärkt werden. Das Untersuchungsgebiet Schöneberg Südkreuz ist ein Gebiet, das sich bereits in der Umstrukturierung befindet. Die in den 1990er Jahren erstellten städtebaulichen Konzepte greifen jedoch aufgrund geänderter Nachfragen nur noch teilweise. Sie müssen und werden bereits in Teilen überarbeitet: Durch ein EU gefördertes Projekt im Rahmen Interreg IIIB Metropolitan Areas liegt eine aufbereitende Analyse zumindest der südlichen Teilgebiete des Untersuchungsgebietes mit Vorschlägen zur Umsetzung vor. Es geht in Schöneberg-Südkreuz um: Neuordnung, Wieder- und Zwischennutzung von untergenutzten gewerblich Flächen; Aufwertung und Umbau vorhandener Gebäude Denkmale; Aufwertung des öffentlichen und privaten Raumes seiner Freiflächen, Wege und Raumkanten; Anpassung der verkehrliche Erschließung; Rückbau von Gebäuden & Infrastruktur; Umsetzungsorientierte Konzepte & Beteiligungsverfahren, die zu einer zeitnahen Umsetzung verpflichten und zur konzertierten Aktion der Akteure führen; Management das für einen festen Zeitraum die Aktivitäten eines Raumes koordiniert und als unmittelbarer Ansprechpartner für kurze Wege der Umsetzung sorgt. 9

11 Einleitung 10

12 Einleitung Voruntersuchungsgebiet Stadtumbau West Schöneberg Südkreuz Voruntersuchungsgebiet Stadtumbau West Schöneberg Südkreuz 11

13 Einleitung 12

14 Analyse und Entwicklungsperspektiven 1. Analyse und Entwicklungsperspektiven Das Untersuchungsgebiet liegt mit seinem Schwerpunkt am zukünftig zweitwichtigsten Bahnhof Berlins, dem zum Südkreuz umgebauten Bahnhof Papestraße. Drei Stationen mit der S-Bahn oder 3 km auf der Straße führen von hier zum Potsdamer Platz. Das Gebiet ist Teil des südlichen Randes der Berliner Innenstadt zwischen Schöneberg und Tempelhof. Mit den anderen Teilen der Innenstadt und dem Umland ist es durch Bahn, Stadtring und die Westtangente verbunden. Lage des Untersuchungsgebietes Potsdamer Platz Gebietsgrenze Bahnhof Papestraße / Südkreuz Südgelände Einbindung in den Stadtraum Das Untersuchungsgebiet mit einer Größe von ca. 180 ha umfasst vorrangig Gewerbestandorte. Die Teilgebiete unterscheiden sich jedoch in ihrer gewerblichen Ausprägung deutlich. Neben den Gewerbestandorten bieten, ehemalige Bahnflächen in Wartestellung und technische Infrastrukturstandorte Potenzialflächen zur Entwicklung. Weitere Flächen des Untersuchungsbereiches sind Schul-, Sport- sowie öffentlichen Grünflächen, die die Verbindung zu den unmittelbar anliegenden Wohngebieten herstellen. Die Wohngebiete werden bei der Untersuchung mit betrachtet, beinhalten aber keinen zentralen Handlungsschwerpunkt. derzeitige Nutzungen 13

15 Analyse und Entwicklungsperspektiven Aufbau Analyse + Entwicklungsperspektiven Für das Untersuchungsgebiet Stadtumbau geht es um eine wirtschaftliche Standortentwicklung im stadträumlichen Zusammenhang am Bahnhof Südkreuz. Unter 1.1 setzt sich die Analyse daher mit den stadt- und immobilienwirtschaftlichen Entwicklungspotenzialen auseinander. Sie befasst sich dann unter 1.2 mit den Flächenpotenzialen, den Gewerbetreibenden und Eigentümern, sowie unter 1.3 mit Planungsvorgaben und Konzepten für die Flächen. Das Untersuchungsgebiet besteht aus Teilräumen mit unterschiedlichem ökonomischen Profil, Stadtstruktur und Möglichkeiten. Die Teilräume ergeben im Zusammenspiel einen zusammenhängenden Standort. Der Bahnhof ist Motor und Auslöser des Umbaus. Unter 1.4 wird die verkehrliche Bedeutung und die Erschließung des Standortes herausgearbeitet. Die Verkehrsachsen verstärken die bedeutende Rolle des Gebietes in der Stadt, sind jedoch auch Barrieren und Räume die nur durchfahren werden. Äußere und innere Netzstrukturen sind deutlicher erkennbar zu machen. Der öffentliche Raum des Gebiets, eingebunden in die überörtlichen Grünen Wege und Parks ist Struktur und Image gebend bzw. muss es werden. Punkt 1.5. stellt deshalb diese Aspekte heraus. Die vorhandenen sozialen und kulturellen Einrichtungen (Punkt 1.6) bieten Potenziale für die Formulierung des Gebietsimages und zur Einbindung des Standtortes in die Stadt. Wohnen ist nicht zentraler Aspekt des Stadtumbaugebietes, dennoch sind auch die anliegenden Wohngebiete Struktur gebend und die Bewohner und ihre Initiativen wichtige Akteure (Punkt 1.7). Bautzener Straße Gebiet Naumannstraße Schöneberger Schleife Gasag Gelände Ost-West- Spange Kultur Kaserne General-Pape- Straße Werdauer Weg Schöneberger Linse Bahnhof Südkreuz Teilgebiete des Untersuchungsgebietes 14

16 Analyse und Entwicklungsperspektiven 1.1. Stadt- und immobilienwirtschaftliche Aspekte der Gebietsentwicklung Gesamtstädtische Perspektive Aus stadtökonomischer Sicht handelt es sich beim Untersuchungsraum am Südkreuz um einen bislang unterbewerteten Standort mit vielfältigen brachliegenden Qualitäten und Potenzialen, die ihn geradezu prädestinieren eine Gesamtstrategie mithilfe des Stadtumbau-Programmes umzusetzen. Obwohl innerhalb des Gebietes insbesondere der Bestand an Kleingewerbetreibenden eher den Anschein einer lokalen bzw. quartiersbezogenen Ökonomie macht, kann das Gebiet durchaus eine Bedeutung für die gesamtstädtische Ökonomie, insbesondere als Dienstleistungsstandort, entfalten. Um diese genauer darzustellen und vor allem zu ihrer Verbesserung die wesentlichen Handlungsfelder im Rahmen einer Stadtumbau-Programmatik zu benennen, wird das Gebiet zunächst in die gesamtstädtische Wirtschaft eingeordnet. Hierfür ist es notwendig kurz auf die wesentlichen Entwicklungslinien der Berliner Wirtschaftsentwicklung einzugehen. Stand und Perspektiven der Berliner Wirtschaftsentwicklung Seit der Wiedervereinigung hat sich die Berliner Wirtschaft unterdurchschnittlich entwickelt: In sieben der letzten zehn Jahre ist die Wirtschaftsleistung der Stadt sogar geschrumpft. Noch bis 1994 konnte die Berliner Wirtschaft von dem Wiedervereinigungsboom und den damit verbundenen Umzugs- und Baumaßnahmen direkt profitieren; Berlin als neue Hauptstadt der größten Volkswirtschaft in Europa galt für viele Investoren als viel versprechende Wachstumsregion. Der Wert für das Berliner Bruttoinlandsprodukt (BIP) pro Kopf ist in 2004 noch unter den niedrigen Wert von 1991 gesunken. Auch 2005 wird das BIP, wenn überhaupt, nur um real rd. 0,5% zulegen. 1 Diese Entwicklung ist zu v.a. dem anhaltenden Strukturwandel geschuldet, der durch die jahrzehntelange Teilung Berlins aufgehalten wurde und danach zu einer schmerzhaften Erosion der Industriebasis führen musste. Im Produzierenden Gewerbe gingen der Stadt seit Anfang der Neunziger Jahre über die Hälfte der Arbeitsplätze (ca ) verloren. Zwischen 1996 und 2003 stieg jedoch die Zahl der Dienstleistungsjobs um rd Die stärksten Zuwächse gab es im Gastgewerbe (+33%), bei den unternehmensnahen Dienstleistungen (+18%) und im Gesundheitswesen (+7%). Allerdings konnten die neuen Jobs im Dienstleistungssegment den Rückgang im Industriesektor nicht kompensieren, der Prozess des Strukturwandels hält nach wie vor an. 2 Die Strukturprobleme der Stadt haben auch Spuren auf dem Arbeitsmarkt hinterlassen: Anfang 2005 waren 19,4% der Erwerbspersonen arbeitslos gemeldet. Vor zehn Jahren lag die Arbeitslosenquote in Berlin noch 7%-Punkte niedriger. Eine zügige Entspannung ist nicht zu erwarten, denn die Strukturprobleme lassen sich allenfalls mittelfristig lösen. Die Bedeutung der Tourismuswirtschaft für Berlin und das Untersuchungsgebiet Zu den oben genannten positiven Entwicklungen im Dienstleistungsbereich gehört auch der Tourismussektor, in dem von die Beschäftigung um rund 33% gewachsen ist. 3 Auch die Anzahl der Übernachtungen (gewerblich und privat) in Berlin ist stetig gestiegen, so z.b. von 36,4 Mio. in 1998 auf 40,3 unterbewerteter Standort - brachliegende Potenzialen Anhaltender Strukturwandel in Berlin Stärkste Zuwächse im Gastgewerbe Potenzial Tourismussektor 1 Just, Tobias, Spars, Guido (2005) Langfristige Determinanten der Berliner Wirtschaftsentwicklung - Enge Spielräume sinnvoll nutzen in: Rissener Einblicke, Heft 05/2005, S Just, Tobias; Spars, Guido (2005) Immobilienmarkt Berlin: Mit schwerer Hypothek in die Zukunft. In: Deutsche Bank Research, Aktuelle Themen Nr. 316, März Ebd. 15

17 Analyse und Entwicklungsperspektiven Steigende Zahlen in: - Beschäftigung - Übernachtungen - Freizeitausgaben Just; Spars, 2005 Mio. in Die Zahl der Berliner Gäste ist in den ersten drei Monaten des Jahres 2005 gegenüber dem Vorjahreszeitraum erneut um 13,5% angestiegen. 4 Die Ausgaben sind bei gewerblichen Übernachtungen pro Person und Tag von 152,70 Euro in 1998 auf 178,10 Euro im Jahr 2003 um fast 15% gestiegen, die Ausgaben der privaten Übernachtungen sogar um 35% von 25 auf 39 Euro im gleichen Zeitraum. 5 Dieses noch steigerungsfähige Potenzial an Besuchern, Übernachtungen und auch Ausgaben hat insofern eine besondere Bedeutung für das Untersuchungsgebiet, da mit der Fertigstellung des Bahnhofes Südkreuz der zweitwichtigste Bahnhof Berlins geschaffen wird und damit eine hohe Frequenz von Besuchern / Touristen im Süden den Eintritt in das Gebiet finden kann. Diese kommen als Nutzer, Käufer und Interessenten für Angebote im Gebiet in Frage. Insbesondere die räumliche Qualität des Gebietes als Verbindungsraum zwischen diesem bedeutenden Bahnhof und dem für Gäste attraktiven Innenstadtbereich um den Potsdamer Platz sollte durch entsprechende Projekte Rechnung getragen werden. Hierbei ist als besonders bemerkenswert anzuerkennen, dass die Ausgaben der Übernachtungsgäste in Berlin, insbesondere im Bereich der Freizeitausgaben und der Ausgaben für Einkäufe pro Tag und Person, beispielsweise weit über dem Hamburger Wert rangieren. Die Tagesausgaben pro Kopf im Bereich Einkäufe liegen in Berlin mit Euro fast um 150% und die Ausgaben für Freizeit mit 8,90 Euro um immerhin 30% über dem Hamburger Wert des Jahres Diese positiven Aspekte bzgl. der Entwicklung von Nachfragepotenzial durch Touristen und Besucher und ihre vergleichsweise hohen Ausgaben für Freizeit und Einkauf sind stadtwirtschaftliche Anknüpfungspunkte für Projekte, die später dargelegt werden. Ausgangslage und Erwartungen für den Büromarkt in Berlin Aufgrund der sehr hochtrabenden und angeheizten Entwicklungserwartungen für das wiedervereinigte Berlin hat sich eine bislang ungekannte Entwicklungsdynamik auf den Berliner Immobilienmärkten vollzogen. Berlin verfügt inzwischen mit geschätzten rund 18 Mio. qm BGF 7 über den größten Markt für Büroflächen in ganz Deutschland und den drittgrößten in ganz Europa, davon sind ca. 8,5 Mio. qm BGF erst seit dem Fall der Mauer errichtet worden. 8 Dieses Neubauvolumen der letzten etwa 15 Jahre entspricht in etwa dem Neubauvolumen der letzten 35 Jahre in Frankfurt am Main. Aufgrund der enormen Neubauvolumina stehen jedoch derzeit ca. 1,8 Mio. Quadratmeter Büroflächen leer, was einem Anteil von etwa 10% entspricht. 9 Die Aktivitäten auf der Angebotsseite sind zwar nicht vollkommen zum Erliegen gekommen, dennoch wird deutlich, dass für die Einschätzung einer Entwicklung der Leerstände in Zukunft insbesondere die Nachfrageseite in den Fokus der Betrachtungen gezogen werden muss. 4 IHK (2005), Zahlen, Daten und Fakten im Berlin-Tourismus, Berlin, (www.ihk-berlin.de) 5 Ebd. 6 Ebd. 7 Baasner, Schmidt, Schulten schätzen hierbei das Volumen auf 18,2 Mio. qm BGF, DB Research gibt 17,8 Mio. qm BGF an (Vgl. Just, Spars 2005). Baasner, G., Schmidt, V., Schulten, A., Bürostandort Berlin 2005, Strukturen und Perspektiven bis 2020, im Auftrag der Senatsverwaltung, Berlin, Dez Ebd. 9 Jones Lang LaSalle, City-Profile Berlin, 1. Quartal 2005, Berlin, 2005; 16

18 Analyse und Entwicklungsperspektiven Das Untersuchungsgebiet im Berliner Büroimmobilienmarkt Besonders verschätzt hat man sich bei den so genannten Ringstandorten, die im Dienstleistungskonzept 1992 eine hervorragende Rolle zugeschrieben bekamen. Mit hohen Dichten und hohen Dienstleistungsanteilen geplant blieben sie hinter den Realisierungserwartungen zurück. In dem Büroflächenbericht von 2000 und dem aktuellen Bürostandort-Bericht 2005 wird das Untersuchungsgebiet dem Nachfrage- bzw. Standortpräferenz-Typus Übrige Ringzone zugeordnet, der wiederum neben dem Typus Radialen den so genannten Übergangszonen zwischen Innenstadt und Äußerer Stadt zugeordnet wird. 10 Der Standort Sachsendamm wird hierbei ausdrücklich hervorgehoben. Die Radialen sowie die Standorte am S-Bahn-Ring bieten den Vorteil der guten verkehrlichen Erreichbarkeit zu deutlich günstigeren Preisen als sie vergleichbare Standorte aufweisen. 11 Der Typus Übrige Ringzone wird hierbei mit einem der größten Teil-Flächenpotenziale von rund 2,6 Mio. Quadratmeter BGF für die Gesamtstadt aufgeführt. Hierbei entfallen somit ca. 16% des gesamten Berliner Angebots-Potenzials der nächsten Jahre (15,9 Mio. QM BGF) auf diesen Typus, zu dem auch der Standort Sachsendamm bzw. Südkreuz gezählt wird. Dieser Standort kann charakterisiert werden als bislang wenig profiliert und mit tendenziell großen Einheiten, die über ein Nachvermietungsrisiko verfügen. 12 Zur Abschätzung der Nachfrage wird im Bürostandort-Bericht 2005 im Wesentlichen von drei Nachfragegruppen für derartige Standorte ausgegangen, deren Nachfrage im Bericht auch quantifiziert wird. Ca qm BGF werden in dieser qualitativen Prognose von so genannten Global Playern und je qm BGF von den Nachfraggruppen Business Community und Local Dinos nachgefragt, so dass sich eine Nachfrage von ca qm BGF für diesen Typus ergibt. 13 Allein die Gegenüberstellung von Flächenpotenzial und Nachfragepotenzial macht deutlich, dass die Standorte der übrigen Ringzone untereinander in einem erheblichen Standortwettbewerb um zukünftige Investitionen stehen. Für das Untersuchungsgebiet bedeutet dies, dass es gelingen muss die Schöneberger Linse mit ihrer hervorragenden verkehrlichen Erschließung besser für die potenzielle Nachfrage zu profilieren. Es handelt sich um eine wichtige Aufgabe der Standortprofilierung, die im Rahmen des Programmes Stadtumbau- West entwickelt und begünstigt werden kann. Hierbei lässt sich weiterhin als Vorteil konstatieren, dass Unternehmen die sich an diesem Standort niederlassen im Stadtbild Präsenz zeigen und der Standort daher vor allem für größere Unternehmen einen gewissen Reiz hat. Aufgrund der hervorragenden Parallelerschließung durch Stadtautobahn und S-Bahn ist dieser Standort jedoch auch für kleinere Unternehmen mit hohen Anforderungen an die verkehrliche Erschließung (z.b. Außendienst) interessant. Ringstandort Typus Übrige Ringzone Standort Sachsendamm wenig profiliert Potenzial der Schöneberger Linse im Standortwettbewerb 10 Baasner, G., Schmidt, V., Schulten, A., Bürostandort Berlin 2005, Strukturen und Perspektiven bis 2020, im Auftrag der Senatsverwaltung, Berlin, Dez. 2004, S Ebd. S Ebd. 13 Hinter diesen typisierten Nachfragegruppen verbergen sich im Einzelnen bei den Global Playern international orientierte Unternehmen, zur Business Community werden vorwiegend auf den nationalen Markt orientierte Unternehmen gezählt und Local Dinos sind öffentliche Körperschaften, Versorgungsunternehmen, die bereits jetzt schon im Untersuchungsgebiet vielfach als Eigentümer vertreten sind (GASAG, BSR, Berliner Wasserbetriebe etc.). 17

19 Analyse und Entwicklungsperspektiven Die wirtschaftliche Struktur des Untersuchungsgebietes Anzahl der Unternehmen Innerhalb der Grenzen des U- Gebietes Außerhalb der Grenzen, Schöneberger Insel Gesamt Anzahl der Unternehmen gemäß Unternehmensregister des Statistischen Landesamtes, eigene Auswertung Gewerbestandorte im Untersuchungsgebiet Naumannstraße General-Pape-Straße Wirtschaftsstruktur und Beschäftigung im Gebiet Der bereits beschriebene Strukturwandel zeichnet sich ebenfalls im Untersuchungsgebiet ab. Hierbei ist neben der Terziärisierung, die sich in den Bereichen der Linse und auch im Einzelhandelssegment durch die sich abzeichnende Agglomeration von Einrichtungshäusern entlang des Sachsendamms abzeichnet, auch die Bedeutung und Rolle der Kleingewerbetreibenden in drei Gewerbegebieten hervorzuheben. Das Unternehmensregister des Statistischen Landesamtes Berlin 14 weist für das Untersuchungsgebietes (innerhalb der Gebietsgrenzen) im Jahr 2004 rund 408 Unternehmen und Betriebe aus. 17% dieser Unternehmen werden hierbei dem Sektor des Produzierenden Gewerbes zugeordnet. 15 Die anderen Betriebe lassen sich den Kategorien Handel, Gastgewerbe, Verkehr, Nachrichtenübermittlung und Dienstleistungen zuordnen. Die Anzahl der Unternehmen ist jedoch seit 2003 um 8 und somit rund 2% gesunken. Bezieht man die Wohngebiete auf der Schöneberger Insel außerhalb der Gebietesgrenze mit ein, so sind hier im Jahr 2004 nochmals 450 Unternehmen, vornehmlich in den Bereichen Dienstleistungen, Handel, Gastgewerbe etc. und weniger im Bereich produzierendes Gewerbe, zu finden. Die Anzahl der Unternehmen auf der Schöneberger Insel ist allein in einem Jahr von 475 in 2003 um 25 und somit um über 5% in 2004 zurückgegangen. Insgesamt ergibt sich also innerhalb der Gebietsgrenzen einschließlich der Wohngebiete auf der Schöneberger Insel eine Entwicklung von insgesamt 891 Betrieben in 2003 auf 858 Betriebe in Damit verfügt das so definierte Gebiet im Jahr 2003 über einen Anteil von knapp 6% der Betriebe des Bezirkes Tempelhof-Schöneberg. 16 Gewerbestandorte und räumliche Aspekte Mit dem Gewerbegebiet Naumannstraße, dem Gewerbegebiet General- Pape-Straße und den Gebieten Bautzener Straße und Werdauer Weg verfügt der Untersuchungsraum über zwei größere Agglomerationen von Betrieben und zwei kleinere Bereiche. Diese Gewerbestandorte am Südkreuz sind bei Gewerbetreibenden sehr beliebt. Es besteht eine hohe Nachfrage nach Flächen im Untersuchungsraum Südkreuz. 17 Die BRSS-Studie hat für das Gewerbegebiet Naumannstraße in 2003 etwa 168 Gewerbebetriebe ermittelt, die zu 35% Handwerksbetriebe und Produzierendes Gewerbe darstellen und zu 36% dem Handel und 29% dem Dienstleistungsbereich zuzuordnen sind. Eine Untersuchung 10 Jahre zuvor (1993) kam zu dem Ergebnis, dass es nur rund 54 gewerbliche Mieter auf diesem Gewerbestandort gab. 18 Dies bedeutet, dass der Standort innerhalb der Dekade eine große Attraktivität für die Gewerbetreibenden entwickeln konnte und deren Anzahl sich mehr als verdreifachen konnte. Für das Gewerbegebiet General-Pape-Straße lassen sich im Jahr 2003 rund 108 Betriebe ermitteln, deren Schwerpunkt mit 41% stärker im Bereich der 14 Statistisches Landesamt Berlin, Abfrage der Berliner Unternehmen und Betriebe im Stadtquartier Südbahnhof, Unternehmensregister, II A 1, vom ; Statistisches Landesamt Berlin (2004) Berliner Statistik, Sonderheft D II 1S, Aufbau des Unternehmensregisters Berlin Dies liegt leicht über dem Durchschnitt im Gesamtbezirk von 15%, legt man die Angaben der Unternehmen mit steuerbarem Umsatz hierfür zugrunde. Statistisches Landesamt Berlin (2004) Berliner Statistik, Sonderheft D II 1S, Aufbau des Unternehmensregisters Berlin , S Statistisches Landesamt Berlin (2004) Berliner Statistik, Sonderheft D II 1S, Aufbau des Unternehmensregisters Berlin , S Laut Auskunft von Frau Krüger, Amt für Wirtschaftsförderung im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, im Gespräch am Gutachten von Eichstätt, Fugmann und Janotta aus 1993, zitiert in BRSS (2003), Gebietsanalyse für das lokale Projekt Tempelhof-Schöneberg im Rahmen von Interreg IIIB, Im Auftrag des Bezirkes, Berlin, September

20 Analyse und Entwicklungsperspektiven Dienstleistungsbetriebe angesiedelt ist. Der Bereich Handwerk / Produzierendes Gewerbe wie auch der Bereich des Handels verfügen jeweils über ca. 28% der Betriebe. Die Betriebe haben sich gemäß einer Befragung zu 52% zwischen 1945 und 1989, zu 38% zwischen 1990 und 1999 und zu 10% zwischen 2000 und 2003 dort niedergelassen 19, so dass von einem Austausch von 50% der Betriebe innerhalb der letzten 15 Jahre auszugehen ist. Das Gewerbegebiet hat eine weitestgehend klar ablesbare Struktur, es wird von kleinen und mittelständischen Gewerbebetrieben und Künstlerateliers bestimmt und genutzt. Beide Gebiete bedürfen jedoch einer verbesserten Koordination und Erschließung sowie der Einbindung in ein verbessertes Gesamtkonzept gewerblicher Entwicklung und Standortprofilierung zur Hebung von derzeit ungenutzten Agglomerations- und Wertschöpfungspotenzialen und zur Schaffung von Planungssicherheit. Das Gewerbegebiet Werdauer Weg ist vollständig belegt und hat momentan keinen Handlungsbedarf. Das Gebieten an der Bautzener Straße ist zu großen Teilen abgeräumt und hat nur wenige kleine Nutzungen im südlichen Bereich. Ein Konzept zur Standortentwicklung ist notwendig Entwicklungsperspektiven Die wirtschaftliche Analyse des Untersuchungsraums hat gezeigt, dass er über zahlreiche schlummernde ökonomische Potenziale verfügt, die im Rahmen einer Gesamtstrategie zu entwickeln und in den Dienst einer auf die Gesamtstadt ausstrahlenden Wirtschaftsentwicklung zu stellen sind. Hierzu gehört zunächst einmal die Entwicklung des Untersuchungsgebietes als Dienstleistungsstandort mit hohen Standortqualitäten. Insbesondere die Einordnung der Schöneberger Linse in den Büroflächenmarkt Berlins hat gezeigt, dass dieser Standort den Vorteil der guten verkehrlichen Erreichbarkeit zu deutlich günstigeren Preisen bietet, als ihn vergleichbare Standorte in Berlin sonst aufweisen. Insbesondere der zweitgrößte Bahnhof Berlins wird sich auf diese Standortqualitäten noch verstärkend auswirken. Unternehmen die sich an diesem Standort niederlassen, können im Stadtbild Präsenz zeigen, was vor allem für größere Unternehmen reizvoll ist. Die hervorragenden Parallelerschließung macht den Standort jedoch auch für kleinere Unternehmen mit hohen Anforderungen an die verkehrliche Erschließung interessant. Obwohl der Büroflächenmarkt in Berlin derzeit von einem großen Überangebot gekennzeichnet ist kann für dieses Areal mit seinen Qualitäten in der mittleren und längeren Frist eine gute Entwicklung vorausgesagt werden. Weiterhin ist ein Entwicklungspotenzial des Gebietes entlang des Sachsendammes in der Ballung von Einrichtungshäusern ablesbar (Möbel Höffner, Ikea, Multipolster etc.), die sowohl im Bestand als auch durch Neubau und derzeitige Planungen den Standort in dieser Spezialisierung stärker profilieren und für eine regionale Kundschaft erschließen helfen. Neben diesen Ausblicken auf den Strukturwandel in der Linse und entlang des Sachsendammes sind auch die Dienstleistungsbetriebe und Standorte insbesondere in den Gewerbegebieten Naumannstraße und General-Pape-Straße mit einer guten Perspektive verknüpft. Insbesondere der neue Bahnhof und der Anschluss des Gebietes General-Pape-Straße an das Vor- und Umfeld des Bahnhofes sowie ein verbesserter, übergeordneter Bezug der Gebiete nach Tempelhof können wichtige Entwicklungsperspektiven für die Gewerbetreibenden in dem Untersuchungsraum schaffen. Die Gewerbegebiete erfreuen sich einer großen Beliebtheit, ihre Profile und Strukturen jedoch könnten verbessert werden, im Sinne einer Bestandspflege für die jetzigen und im Sinne einer optimierten Ansiedlungsstruktur für zukünftige Nutzer sicherstellt. schlummernde Potenziale Dienstleistungsstandort / Büroflächen Möbelsegment Profil und Struktur 19 BRSS (2003), Gebietsanalyse für das lokale Projekt Tempelhof-Schöneberg im Rahmen von Interreg IIIB, Im Auftrag des Bezirkes, Berlin, September 2003, S

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