Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

Transkript

1 Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus 1

2 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus 3. November 2009 Dipl.-Betriebswirt Mario S. Mensing Geschäftsführer & Partner CIMA GmbH Deutschland STUTTGART KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) Ausreichend nah versorgt? Nahversorgung in Innenstädten und Ortsmitten 2

3 KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus Entwicklung der Nahversorgung bundesweite Trends 24. Februar 2010 Dipl.-Geograph Martin Kremming Projektleiter & Partner CIMA GmbH Deutschland 3

4 Ihr heutiger Referent geb. 1970, verheiratet, drei Kinder Studium der Geographie, Betriebswirtschaftslehre, Volkswirtschaftslehre und Stadtplanung an den Universitäten in Bremen, Hamburg und der Wirtschaftsuniversität Wien Tätigkeit: Seit 1998: Projektleiter bei der CIMA Diplom-Geograph Martin Kremming Seit 2009: Partner bei der CIMA Interessengebiete: Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus Kommunale und regionale Einzelhandelskonzepte Standort- und Verträglichkeitsanalysen Stadtmarketing- und Leitbildentwicklung Organisationsberatung Stadtmarketing, Personalsuche Business Improvement Districts/ Quartiersentwicklung/ QiN-Projekte 4

5 Die CIMA Beratungsfelder: Marketing & Kommunikation Immobilien & Standorte Handel & Konsum Tourismus-, Freizeit- und Gesundheitswirtschaft 1988 als Tochtergesellschaft der BBE Handelsberatung gegründet; unabhängig und neutral durch Mitarbeiterbeteiligung Knapp 50 Mitarbeiter in 5 Büros in Deutschland und einem Büro in Österreich mit BRO (Niederlande) und PSA (London) bilden wir ein internationales Netzwerk ca. 100 Kundenprojekte p.a., u. a. für Städte und Gemeinden, Regionen, Behörden, Ministerien, Kammern, Verbände, Banken, Handelsunternehmen 5

6 Agenda Agenda Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im Ortszentrum bzw. integrierten Lagen auch im Wettbewerb zu anderen Standorten Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien 6

8 Zahlen und Fakten zur Nahversorgung Weniger Lebensmittelbetriebe Übrige LEH-Geschäfte Supermärkte Discounter SB-Warenhäuser/ Verbrauchermärkte Bildquelle: Quelle: EHI, Handel aktuell, Ausgabe 2008/09 8

9 ... aber mehr Fläche Verkaufsflächenwachstum erstmals stagnierend sinkende Flächenleistungen zwingen zur Kostenreduktion, weniger Kompromisse in der Standortwahl! ,08 4,49 7, ,65 6, ,6 6,66 Übrige LEH-Geschäfte ,05 10,65 5,4 7,24 2,72 2,87 4,99 6,05 6, Supermärkte Discounter SB-Warenhäuser/ Verbrauchermärkte Quelle: EHI, Handel aktuell, Ausgabe 2008/09, in Mio. qm VK 9

10 durchschnittliche Verkaufsfläche steigt Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche je Betrieb im LEH Steigerung : m² + 42,6 % Quelle: EHI, Handel aktuell, Ausgabe 2008/09, S

11 Konzentration auf wenige Anbieter Konzentration des Lebensmittelmarktes in Deutschland Marktanteil 5 größte Unternehmen Marktanteil Rest 55,3% 44,7% 30,8% 27,8% 69,2% 72,2% Angaben in % der Gesamt-Bruttoumsätze Edeka-Group REWE Group METRO Group Schwarz-Gruppe Aldi * Prognose 2010: Knapp ¾ des Marktes in der Hand der 5 Großen! Quelle: Metro Handelslexikon 2008/

12 Die Kunden Frage: Wie würden Sie Ihre jetzige finanzielle Situation beschreiben? 3% 5% 15% 18% "Es reicht vorne und hinten nicht." "Ich komme gerade über die Runde." 55% 49% "Im Großen und Ganzen komme ich zurecht." "Ich bin gut versorgt und kann mir einiges leisten." 25% 25% 2% 3% "Ich muss mich in keiner weise einschränken." Quelle: Metro-Handelslexikon 2008/

13 Kundenverhalten: Verkehr Am liebsten mit dem Auto bis ans Regal! 13

14 Kundenverhalten: Preis In Bezug auf den Preis verhalten sich die Kunden ambivalent: Herstellermarke/ Premiummarke Es gibt nach wie vor eine (auch milieuübergreifende) Preisorientierung (gerade angeheizt durch Quelle) Auf der anderen Seite steht ein starker Wunsch nach Service und Qualität Zwischen diesen beiden Polen bewegen sich sowohl die Kunden als auch die Anbieter Handelsmarke 14

15 3. Standortmuster und Angebotsstrategien Discounter als Alleskönner? Preis Frische Wellness Bio Service Gesundheit Non-Food ergänzende Dienstleistungen 15

16 3. Flucht Standortmuster nach vorn nein, und nach Angebotsstrategien oben: Qualität und Ambiente im Supermarkt Trading up der Vollsortimenter Neue qualitätsorientierte Konzepte bei den Branchengrößen Rewe, Edeka, tegut bis m² Stärkere Betonung der Frische-Sortimente Mehr und neuartige Convenience-Produkte Attraktive und vielfältige Bedientheken Umfangreiche Service-Angebote Helle freundliche Atmosphäre durch Ladengestaltung und Architektur Ruhezonen, Sitzbänke, Kinderecken Chance zur Abgrenzung für die sortiments- und qualitätsorientierten Supermärkte gegenüber Discountern Aber: Auch die Discounter bauen ihren Frischebereich aus 16

17 3. Verbundstandorte: Standortmuster und Angebotsstrategien manchmal eine verhängnisvolle Affäre Verkaufsflächen: m² Betriebstypen: Verbrauchermarkt, Discounter, Drogeriemarkt, Apotheke, Kleinflächen Standorte: Autoorientiert mit guter Fernwirkung; oftmals leider kaum zu integrieren Rewe dm Aldi 17

18 3. Standortmuster und Angebotsstrategien Verbundstandorte Verbundstandorte idealtypisch, aber auch zentrenverträglich? Drogeriemärkte, z.b. 600 m² Discounter m² Evtl. Getränkemarkt 600 m² ergänzende Kleinflächen Vollsortimenter (z.b. Super - /Verbrauchermarkt: z.b m² Ein Nahversorgungszentrum mit bis m² versorgt mindestens Menschen und ersetzt bis zu 3 alte Standorte Spezialisten: Bäcker, Metzger, Naturkost, Obst/Gemüse 18

19 3. Standortmuster und Angebotsstrategien Tendenz der Standortoptimierung Konzentration des Angebotes an bevölkerungsstarken Standorten(EZG bis Ew.), z.t. aber auch extreme Ausnahmen (z.b. Pendlerstandorte, Marktanteilssicherung, etc.) Ansiedlung an verkehrsgünstigenstandorten (Ausfallstraßen, Verkehrsknoten) Mindestens 80 bis 120 Stellplätze, ebenerdig (nur in Großstädten auch in Tiefgaragen) Stark wachsende Verkaufsflächen: Mindestgröße Discounter: m² Mindestgröße Vollsortimenter: m² Faktor Bau-und Grundstückskosten, Mietbelastung ist häufig das Zünglein an der Waage Optimale Anlieferung(Entflechtung vom Kundenverkehr, Einsatz von 18 m Sattelzügen, Personaleinsparung) Suche nach Synergieeffektenmit anderen Frequenzbringern (Lebensmittel, Drogeriewaren, ggf. auch andere Branchen) Und: Marktanteile, Marktanteile, Marktanteile! 19

21 Warum Nahversorgung in die Zentren? Aus Kundensicht Bewohner der Zentren Beschäftigte in den Zentren Bewohner der Wohngebebiete (Fußläufigkeit) Kunden/Besucher der Zentren Aus der Sicht der Planung Nutzung der Frequenzen für die Zentren Nutzung der Infrastrukturressourcen (Parken) für die Zentren Entschärfung der Wirkung zentrenrelevanter Randsortimente 21

22 Und warum nicht? Aus der Sicht des Handels Hohe Grundstückspreise und schlechte Verfügbarkeit Schlechte verkehrliche Erreichbarkeit (für eigene Logistik und Kunden), falls Wohnsockel unzureichend Niedriger Durchschnittsbon -> höherer Personalbedarf Negative Nebeneffekte (wie Nichtsesshaften-Treffpunkt am Ort der Alkoholausgabe ) Aus Kundensicht Geringe Kopplungsintensität mit typischen Zentrensortimenten Aus der Sicht der Planung Verbrauch knapper und wertvoller Fläche, die lieber für zentrenbildende Sortimente genutzt werden soll Verkehrserzeugung Gestalterische Mängel (Architektur) und Rückseitenproblematik (Lieferlogistik, Müll) 22

23 2. Wie nah ist Nahversorgung Aspekte der Standortwahl: Vergleich zweier (fast) fiktiver Discounter Integrierter Standort im Zentrum Solitärstandort Durchgangstraße Ca. 900 m² Verkaufsfläche Ca. 70 Stellplätze Kunden am Werktag 40 % kommen mit dem Auto 20 % sind 65 Jahre oder älter (im gesamten Ort sind es 18 %) Fazit: Trotz Größe Nahversorgerfür alle bei geringerem Umsatz Ca. 900 m² Verkaufsfläche Ca. 120 Stellplätze Kunden am Werktag 59 % kommen mit dem Auto 7 % sind 65 Jahre oder älter (im gesamten Ort sind es 18 %) Fazit: Bessere Umsatzzahlen, aber selektive Kundenansprache 23

25 Filet oder Kotelett? 25

26 Filet oder Kotelett? Steuerung durch Einzelhandelskonzepte und regionale Kooperation 26

27 Was plötzlich alles geht, wenn kein Filet mehr da ist Integration Ökologie Architektur Design 27

28 Tausche Sportplatz gegen Supermarkt Das Modell Lidl Das Modell "Supermarkt finanziert Sportplatzneubau" ist nicht neu: In Waltrop sicherte sich Lidl im Jahr 2006 ein 7500 Quadratmeter großes Grundstück, auf dem der VfB Waltrop beheimatet war, durch ein Kompensationsgeschäft. Quelle: Ruhr Nachrichten vom Sportplatz zu verschenken Ein Investor errichtet auf dem Ascheplatz einen Supermarkt und baut ein paar Straßen weiter eine Kunstrasenanlage mit sechs Umkleidekabinen und zwei Fußballfeldern. Supermarkt im Tausch gegen Kunstrasenplatz? Seit einigen Tagen pfeifen es die Spatzen von den Ilbenstädter Dächern: Der Discounter Lidl will eine Filiale im Ort errichten. Quelle: Wetterauer Zeitung vom Fußball auf dem Supermarkt" Investoren planen einen Supermarkt mit Dachfußballplatz in Bad Oldesloe auf dem traditionsreichen Exer. Quelle: SHZ vom Quelle: Ruhr Nachrichten vom Foto: picture alliance/ dpa/dpa 28

29 Eberbach: vorhandene Strukturen fördern und stützen 29

30 Eberbach: vorhandene Strukturen fördern und stützen 30

31 Beispiel Günzburg Lebensmittelladen als Ausbildungsprojekt 5 Jahre nach der Schließung gibt es wieder einen Lebensmittelladen in der Günzburger Innenstadt Betreiber ist das Förderungswerk St. Nikolaus (Ausbildung), gefördert von der Berufsberatung der Agentur für Arbeit, initiiert durch die Wirtschaftsbeauftragte der Günzburger Stadtverwaltung Backwaren, Milch und Tiefkühlprodukte, Getränke Ketten hatten aufgrund des zu kleinem Einzuggebietes kein Interesse Quelle: Augsburger Allgemeine vom

32 Zugpferd Wochenmarkt Relaunch, Entwicklung, Marketing Auch in Grund-und kleinen Mittelzentren sind rd. 35 Händler (2/3 feste Stände, ca. 1/3 fliegende Händler) möglich Lage oft auf dem historischen Marktplatz inmitten der Altstadt, umgeben von Fußgängerzone, kaum Verkehr: großer Standortvorteil Bis zu zweimal die Woche Nahversorgung im eigentlichen Sinn Foto: CIMA GmbH 32

33 Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Besuchen Sie uns doch auf unserer Homepage dem großen Onlineportal für Stadt-und Einzelhandelsentwicklung KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART 33

34 Haftungserklärung Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetztes zum Schutze der Urheberrechte (D) und sind auch durch europäisches Recht geschützt. Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage ganz oder teilweise in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt, speichert oder veröffentlicht, übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA GmbH. Diese Folien dürfen weder ganz noch ausschnittsweise in Dokumentationen oder Protokollen wiedergegeben werden. Veranstalter von Vorträgen und Seminaren erwerben keinerlei Rechte am geistigen Eigentum der CIMA und ihrer Mitarbeiter Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART 34