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7 Die Spekulation im neuzeitlichen Stdtebau. Eine Untersuchung der Grundlagen des stdtischen Wohnungswesens. Zugleich eine Abwehr der gegen die systematische Wohnungsreform gerichteten Angriffe von Dr. Rud. Eberstadt PriTatdozent an der Kniglichen Friedrich- Wilhelms-Uniyertitit in Berlin. S^ Jena, Verlag von Gustav Fischer

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9 Inhaltsverzeichnis. EiDleituDg. Das Spekulationsproblem 1 Seite Erster Abschnitt: Drei Grundfragen der stdtischen Bodenpolltlii. Erstes Kapitel : Die BodeDspekulation 8 Zweites Kapitel: Die Monopoleigenschaft des stdtischen Bodens und die knstliche Wertsteigerung.., 17 Drittes Kapitel: Der Realkredit und die Bodenverschuldung 31 Zweiter Abschnitt: Die stdtische Bauweise. Erstes Kapitel: Berechnungen der Bau- und Mietswerte 41 Zweites Kapitel: Die Entwickelung der Bodenwerte in typischen Mietskasernen Drittes Kapitel: Die Hausformen 70 Viertes Kapitel: Bodenpreis, Wohnungsmiete und stdtische Bauweise 79 A. Bedeutung des Bodenpreises 79 B. Besondere Flle der Bodenpreisentwickelung 86 C. Bodenpreis imd Stdtebau Fnftes Kapitel: Wohnungsreform durch Beseitigung der Mietskaserne. 98 A. Bodenparzellierung und Bodenpreis 94 B. Ausnutzung und Verwertung der Bodenflche 100 C. Berechnungen und Schlufolgerungen 104 Dritter Abschnitt: Bodenpolitische Einzelheiten. Erstes Kapitel: Das Wesen der Wohnungsfrage 110 Zweites Kapitel: Die stdtischen Verkehrseinrichtungen 115 Drittes Kapitel: Die Bau Verwaltung 129 Vierter Absohnftt: Gegnerschaft in der National-konomie. Erstes Kapitel: Sachliche Grundlagen der Polemik 137 Zweites Kapitel: Wissenschaft und wissenschaftliche Interessen

10 IV FOnfter Absohnitt: Zur Entwiokelungde neueren Stdtebaus. Seite Erstes Kapitel:Grandzge der stdtischen Ausbreitung 170 Zweites Kapitel: Kraft und Gregenkraftin der Entwiokelung der Bodenwerte Drittes Kapitel: Kapitalund Spekulation 177 Viertes Kapitel: Sachliche Grundlagen der Bodenspekulation 185 Fnftes Kapitel: Aufgaben des Stdtebaus 191 Anhang 209 Sachregister

11 Einleitung. Das Spekulationsproblem. Die Periode stdtischen Aufschwungs in Deutschland, die mit den sechsziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts begann und ihre Intensitt unausgesetzt steigerte, hat unseren Stdtebau vor gewaltige Aufgaben gestellt. Die Stdte bilden in der Hauptsache den Schauplatz, auf dem sich die mchtig aufsteigende wirtschaftliche Entwickelung der Gegenwart vollzieht Wie dies zu allen Zeiten bei gesteigertem und schnellem Wachstum der Stdte der Fall war, so hat auch die gegenwrtige Periode der stdtischen Ausbreitung ein ihr eigentmliches System des Stdtebaus und der ihm anhaftenden Institutionen ausgebildet. Unter den Erscheinungen, durch die der gegenwrtige Abschnitt des Stdtebaus in Deutschland gekennzeichnet wird, ragt eine besonders scharf hervor; es ist die Entwickelung und die schlielich vollstndige Herrschaft der Spekulation auf allen Gebieten des Wohnungswesens. Von der Bereitstellung und Aufteilung des Baulandes bis zum Besitz der fertigen Wohnung ist die Gestaltung des Stdtebaus und der Verkehr in Bodenwerten der Spekulation bertragen. Die Bodenparzellierung ist Sache der Spekulation. Die Bauweise, die Hausform und die Wohnungsproduktion werden durch die Spekulation bestimmt. In ihrer Hand stehen Grundeigentum und Hausbesitz ;,sie verfgt ber den Realkredit und das Grundbuchwesen. Eine tiefgreifende, die meisten Gebiete des stdtischen Lebens erfassende Umwlzung ist die Folge dieser Entwicklung, die ihre schrfsten Formen in Deutschland whrend der letzten drei Jahrzehnte angenommen hat. Eberstadt, Spekulation. 1

12 2 ~ In der wissenschaftlichen Auffassung ist diese Vernderung, die sich in der Stellungder Spekulation in unserer Volkswirtschaft vollzogenhat, bisher nicht vollstndigzum Ausdruck gelangt. Allerdings hat die nationalkonomische Lehre ihre ursprngliche Meinung von der Spekulationschrittweise in einer bemerkenswerten Enwickelung umgewandelt. Von der klassischen Nationalkonomie wurde die Spekulationdurchaus geringgeschtzt und miachtet. Nach der von Adam Smith gegebenen, noch heute bedeutungsvollen Definition ist die Spekulation nichts anderes als ein Gelegenheitserwerbvon untergeordneter und minderwertiger Art. Irgend eine ntzliche wirtschaftliche Leistung wurde ihr nicht zuerkannt.*) So hoch der Kapitalistund der Unternehmer von den Klassikern eingeschtztwurde, so niedrigwurde die Spekulation bewertet. Diese ungnstigemeinung wurde in der Folgezeitwhrend des neunzehnten Jahrhunderts zum Teil noch erheblich verschrft. Die Zunahme und Ausbreitung der Spekulation, ihr gesteigertereinflu auf die wirtschaftlichen und ffentlichen Zustnde, gaben den einzelnen Autoren nur Anla, ihr noch entschiedener entgegenzutreten.*) Diese Ansicht, die die spekulative Ttigkeitals unerwnscht, als schdlich oder mindestens als unterwertigbetrachtete,blieb die herrschende bis in die sechziger Jahre des neunzehnten Jahrhunderts. Seit den siebziger Jahren trat insofern eine nderungein, als sich zwei entgegengesetzteauffassungen von der Spekulation entwickelten,die etwa, wenn auch nicht vollstndig, den beiden Richtungen in der Nationalkonomie, der sozialpolitischen und der ^) ^Der spekulierende Kaufmann bt kein regelmiges,feststehendes oder wohlvertrautes Gewerbe aus. Er ist Kornbndler in diesem Jahr und Weinhndler im nchsten Jahr, und Zucker-, Tabak- oder Teehndler im Jahr danach. Er lt sich auf jedes Geschft ein,von dem er annimmt, da es einen greren als den allgemein erhltlichen Nutzen verspricht,und gibt es auf, wenn er voraussieht,da der Gewinn auf den Stand der brigenerwerbszweige zurcksinken wird. Ein khner Abenteurer mag mitunter ein groes Vermgen durch zwei oder drei erfolgreichespekulationengewinnen; aber es ist ehenso wahrscheinlich, da er es durch zwei oder drei unglcklichespekulationen verliert. Ein derartigesgeschft kann nirgendsanders als in groen Stdten betrieben werden.** Zitiert und erlutert in meiner Abhandlung Die Spekulation, ihr Begriff und ihr Wesen**,Schmollers Jahrb XXIX 4. Heft S ff. ') Vergl.die Anschauungen von Musaeus, Bender, Lor. v. Stein, Proudhon, zitiert in der zuvor genannten Abhandlung S ff.

13 Schrfer scheinen und 3 - individualistischen, entsprechenmgen und die sich heute in ihren Folgerungen schroff gegenberstehen.die sozialpolitische Richtung anerkennt zwar die Spekulation in ihrer wirtschaftlichen Bedeutung, hebt aber die ungnstigen und bedenklichen Wirkungen auf einzelnen Gebieten scharf hervor und verlangthier eine Einschrnkung oder Beaufsichtigung Ḍie entgegengesetzterichtung bestreitet dagegen die schdlichen Folgen der Spekulation ganz oder teilweise und begngt sich damit, die Spekulation als eine notwendige Zubehr der neuzeitlichen Wirtschaftsweise zu bezeichnen. Die fr uns hier hauptschlichin Betracht kommende Boden- und Grundstcksspekulationwird, so sehr sie ihrer Natur und Wirkung nach von der Spekulation in beweglichen Gtern abweicht, doch von dieser Seite vielfach nur als ein nicht grundstzlich behandelt. abzuscheidender Teil der Spekulation im allgemeinen Die Bewertung der Spekulationdurch die nationalkonomische Wissenschaft zeigtdemnach im einzelnen groe Gegenstze. Indes diese Gegenstze Schrfe vielleicht erklrt sich gerade dadurch ihre doch aus einer gemeinsamen Grundauffassung hervorzugehen:die Spekulation als solche ist von der National- konomie bis in die jngstezeit vorzugsweisenur als eine Begleiterscheinung von Konjunkturen,nicht aber als eine selbstndige Kraft oder Geschftsttigkeit betrachtet worden. Diese Auffassung drfte der heutigen Stellungder Spekulation nicht oder nicht mehr ganz entsprechen; vielmehr verlangt die Spekulation in der wirtschaftlichen Entwickelung der Gegenwart eine genaue Differenzierung Ṿersuche, die Spekulation von anderen Wirtschaftsfaktoren abzutrennen und sie gewissermaen Kategorie zu behandeln, wurden schon in den fnfziger Jahren des neunzehnten Jahrhunderts in der nationalkonomischen Wissenschaft gemacht^). In den Kreisen der Praktiker unseres als besondere ^)Durch Lor. v. Stein and Proudbon. Lor. v. Stein scheidet das Kapital von der Spekulation,der er einen untergeordnetenhang zuteilt. Die Spekulationist eine selbstndigeunternehmung; aber ihr volkswirtschaftlicher Wert ist gering,ihre Grundlagen sind unsicher,ihre Leistungensind ohne Bestand. noch urteilt Proudhon, der indes trotz seiner Gegnerschaft das eigentlichegebiet der neuzeitlichen Spekulation erkennt, nmlich den Einflu auf die Wertbildung. Vergl. die oben S. 2 Anmerkung 1 zitierte Abhandlung S *

14 4 Wirtschaftslebens dagegen ist in neuerer Zeit (seitetwas mehr als einem Jahrzehnt) eine Auffassung hervorgetreten, die noch sehr viel weiter geht; sie will auf Grund der neueren Entwickelung der Spekulationeinen ttigen,zum Teil entscheidenden Einflu auf die wirtschaftlichen Verhltnisse zuschreiben und stellt hierbei Spekulationund Produktion in einen unmittelbaren Gegensatz. Die Spekulation wird von dieser Seite als eine Geschftsttigkeit angesehen, deren Ziel die selbstndigebeeinflussungder Wertbewegung bildet,und zwar in einer in der natrlichen Marktlage nicht begrndetenoder sogar ihr widersprechenden Richtung^). Durch die neuere Gesetzgebung ist femer auch in der Rechtswissenschaft und in der Rechtssprechung die ltere einheitliche (brigens schon frher angezweifelte)auffassung von der Spekulation durchbrochen und eine grundstzlichescheidung der Spekulation von anderen Geschftsabsichten durchgefhrt worden^. Der gegenwrtigestand der Streitfrageber die Bedeutung der Spekulation lt sich demnach etwa darin przisieren, da sich in der nationalkonomischen Wissenschaft zwei verschiedene, aus lteren Grundlagen entwickelte Auffassungengegen- berstehen, die die Spekulationnur als eine mehr oder minder unselbstndigebegleiterscheinungder neueren Wirtschaft betrachten. getreten, Andererseits sind in unserer wirtschaftlichen Entwickelung neue Tatsachen und vernderte Anschauungen zutage die bereits ihren Einflu auf Theorie und Praxis der Rechtswissenschaft ausgebt haben. Der Wissenschaft der Nationalkonomie fllt nunmehr die Aufgabe zu, den ihr aus den verschiedenen Gebieten neu zugefhrten Stoff zu verarbeiten und hierbei ihre eigenen Differenzen nach Mglichkeitzu klren und auszugleichen. Diesen Weg wollen unsere vorliegendenerrterungen beschreiten. Ein bestimmtes Programm an den Anfang zu stellen, ^)Es sind dies die Anschauangen, die vertreten werden von einem Teil der Sachverstndigenin der Brsenenquete-Kommissionvon 1892; vgl.meine oben zitierte Abhandlang ber die Spekulation,S fg.;femer von einer Reihe von Berichterstattern der Krisenenquete des Vereins ftlr Sozialpolitik;vgl Schriften des Vereins f. Sozialpol.:iCuntze, Wollindustrie Bd. 105 S. 182, 184, 185, 188, 800 und 802; Bosselmann, Erzbeigbau Bd. 106 S. 28; Felix Kuh, Httenindustrie S ') Vergl. die neuere Rechtsprechung des Reichsgerichtsund deren Begrndung a. oben a. 0. S und 1526.

15 5 - wre sowohl unzweckmig wie auch untunlich. Nur soviel sei hier im voraus bemerkt, da wir im folgendendie neuzeitliche Spekulationin jedem Fall nicht blo als einen Nebenlufer der Konjunkturen, sondern als eine selbstndigeuntemehmungsform mit eigenen Zielen und eigenen Mitteln erfassen wollen. Die Klarstellungder Voraussetzungenund der Folgen des Speku- \/ lationsbetriebs ist eine der hauptschlichen Aufgaben unserer Untersuchung. Nicht nach den Kategorien von gut oder bse, nicht nach persnlichem Gefhl oder Temperament, sondern nach ihren sachlichen Vorbedingungen,nach ihren Leistungenund ihren Wirkungen wollen wir die Spekulationim neuzeitlichen Stdtebau behandeln. Das Spekulationsproblemin seinen Beziehungenzum Wohnungswesen steht darnach im Mittelpunkt unserer Darlegungen und das Ziel unserer Ausfhrungen ist hierdurch gegeben. Die Anordnung wie die Auswahl des Stolpes dagegen wurden zum Teil durch uere und fremde Einwirkungen bestimmt. Whrend man bisher im allgemeinen das herrschende System unseres Stdtebaus fr unzulnglich und fehlerhaft hielt ist neuerdings eine umfangreiche, Arbeit erschienen, die das zwiefache Ziel verfolgt:das heutige System unserer Wohnungsproduktion zu verteidigenund festzuhalten, und bestimmte, auf die Reform des Stdtebaues gerichtete Bestrebungen in heftigsterweise zu bekmpfen. Das bemerkenswerte Buch ist unter dem Titel Kleinhaus und Mietkaserne von Andreas Voigt, Professor an der Akademie fr Sozial -Wissenschaften in Frankfurt a. M. und Paul Geldner, Baufhrer der von Direktor Emil Geldner geleitetenberun-schneberger Baugesellschaft, krzlich verffentlicht worden *). Die Verfasser behandeln nicht das stdtische Wohnungswesen als Ganzes, wohl aber eine Reihe bedeutsamer Einzelfragenaus spekulationsfreundlichengesichtspunkten, und zwar in einer ebenso sensationellen wie anfechtbaren Form. Angriffevon einer Heftigkeit, wie sie in national- konomischen Errterungen bis jetztkein Gegenstck gefunden haben, fllen das Buch. Die Verfasser haben, nach der eigenen Angabe von Professor Andreas Voigt, diese aufflligeform der Darstellunggewhlt,um die ffentliche Aufmerksamkeit auf sich zu ziehen. ) 324 und XVI S.,Berlin 1905 bei Julius Springer.

16 Gewi Es bestand die Gefahr, da die notwendige Auseinandersetzung mit den gegnerischenanschauungen nach dem von den Verfassern der Streitschrift gegebenen Beispiel den Charakter eines unfruchtbaren, persnlichen Meinungsstreitesannehmen wrde. Der Leser wird sich bald davon berzeugen, da er diese Gefahr hier nicht zu frchten braucht. Errterungen ber subjektiveauffassungen werden uns im folgenden nicht beschftigen;wir haben lediglich sachliche Angaben und Behauptungen zu behandeln. - wrde man mir, als dem in gehssigsterweise angegriffenenteil, jede Form der Abwehr zugute gehaltenhaben. Aber schon in meinem eigenen Interesse habe ich vorgezogen, auf dieses Benefizium zu verzichten. Die vorliegendenerrterungen sind vielmehr durchgngig von dem Standpunkte des Lesers aus geschrieben. Ich gehe hierbei von der Annahme aus, da nicht allzuviele Leser imstande sein werden, ein Buch von 360 Seiten,das meist Polemik enthlt,durchzulesen und seinen inneren Kern herauszuschlen. Andererseits mu es fr einen weiteren Leserkreis von hohem Interesse sein, die Beweisfhrungen zugunsten der Bodenspekulation und der Metskaserne genau kennen zu lernen,und zwar unter Ausscheidung des im Originalgeradezu erdrckenden Ballasts persnlicherpolemik. So unwillkommen die erwhnte Schrift durch ihre Form und ihren Inhalt sein mag, so hoch willkommen ist sie als ein zuverlssiger Katechismus des Spekulantentums, der uns die Lehren und die Argumente dieser Auffassung bermittelt Auch ber den gegenwrtigen Stand der Nationalkonomie, oder mindestens eines Teils derselben, gibt uns das Buch bemerkenswerte Aufschlsse. Unsere Darstellungempfngt durch diese Umstnde eine bestimmte Form, auf die ich den Leser im voraus hinweisen mchte : den Vertretern der Spekulation ist der breiteste Raum gegnnt; ihre Anschauungen stehen an erster Stelle und bilden den Ausgangspunkt unserer Errterungen. Da aber die Argumente der Verteidiger des Kasernierungssystems durchaus nicht die Grenze fr unsere eigenen Ausfhrungen bilden, versteht sich von selbst; die vorliegende Arbeit ist nicht etwa nur als eine Gegenschriftzu betrachten. Ich habe vielmehr versucht, in den einzelnen Abschnitten mglichstviel sachliches Material aus der Wissenschaft und Praxis beizubringen,wenn ich auch in dem Aufbau selbst meist an die

17 7 von der GegenseitegewhlteAnordnung gebundenwar. Vollstndig frei konnte ich mich allerdingsnur in dem letzten Abschnitt bewegen, der die Entwicklung des neueren Stdtebaus behandelt. Doch drfte es wohl von allgemeinemwerte sein,die Grundzge des Wohnungswesens in kontradiktorischer Weise zu behandeln und die Einwendimgen durchzusprechen, die einer Eeformierung der in dem heutigenbausystem begrndetenmistnde entgegengestellt werden. Ich hoffe,da das vorliegende Buch als ganzes eine ziemlich vollstndige bersicht der Hauptprobleme des Wohnungswesens gibt und da es fr die praktische Arbeit und die Fortbildungunseres Stdtebaus einigeanregung bieten wird.

18 ERSTER ABSCHNITT. Drei Grundfragen der Stdtischen Bodenpolitik. Erstes Kapitel Die Bodenspekulation. Eine Schwierigkeit fr den Leser liegt in dem vorliegenden, als allgemeine Grundlegmig zu betrachtenden Abschnitt darin, da unsere Darstellung mehrfach, insbesondere zu Beginn der einzelnen Kapitel, durch Citate unterbrochen wird, an die die weitere Er- rterung jeweils anknpft. Die Wiedergabe von Originalstellen erschien mir indes nicht allein als der sicherste, sondern auch als der krzeste Weg, um die hior zu behandelnden Anschauimgen zur Kenntnis des Lesers zu bringen. Die Gliederung des Stoffes selbst wird hierdurch nicht berhrt Die Bodenspekulation bildet die erste Grundfrage, durch deren Behandlung sich die Gegenstze im Wohnimgswesen scheiden. An dieser entscheidenden Stelle mte in jeder wissenschaftlichen Darstellung die begriffliche Umgrenzung die klarste, das tatschliche Material das unanfechtbarste sein. Mit berechtigter Spannung sehen wir deshalb der Behandlungsweise entgegen, die die Verteidiger der Bodenspekulation dem Gegenstande angedeihen lassen. Die Verfasser des in der Einleitung erwhnten Werkes, Voigt Geldner, lassen sich indes daran gengen, kurzweg zu behaupten, da die die Bodenspekulation bekmpfenden Meinungen auf Unkenntnis der Wirtschaftsgesetze beruhen. Diese Auffassung wird von Voigt Geldner bedauerlicherweise durch Unrichtigkeiten und Unterstellungen begrndet: ^Die beweglichen Klagen, die uns ans den populren Agitationsschriften gegen die Bodenspekulation entgegenschallen, ber die Spekulation selbst als

19 9 eine an sich ungesunde wirtschaftliche Erscheinung, sowie ber die angeblich unnatrliche und unberechtigtevorwegnhme des zuknfligen Wertes des Bodens beruhen durchaus auf Unkenntnis der wirtschaftlichen Erscheinungen und Gesetze. Die Spekulationist bei unserer Wirtschaftsoi^anisation eine Notwendigkeit, denn der Verkauf von Boden lt sich nicht verbieten,und jedem Handel in noch nicht baureifem stdtischen Boden bleibt notwendig der spekulative Charakter,weil keine Macht der Welt die unbestinunten und unsicheren Momente der Preisgestaltungbestimmt machen kann.** (S. 130.) Eine Richtigstellimgdieser durchgngig unzutreffenden Darlegung ist hier,am Ausgangspunkt unserer Errterungen, zunchst erforderlich. Die Gegner der Bodenspekulation haben stets auf das entschiedenste hervorgehoben, da sie durchaus keine Gegner der Spekulationals solcher oder der spekulativenunternehmung sind.')nur die Bodenspekulation in ihrer gegenwrtigen Form, und lediglichdiese,wird bekmpft. Die von dem Stdtebau zu lsende Aufgabe besteht gerade darin, die spekulative Unternehmung frei zu machen von den ihr bei der Bodenkultur hinderlichen Fesseln. In meinen Untersuchungen insbesondere wird die Bodenspekulation in ihrer heutigenform nur als eine Folge bestimmter Verwaltungseinrichtungenund als eine nationaldeutsche Erscheinung betrachtet,die schon deshalb nicht aus allgemeinenwirtschaftsgesetzenerklrt werden kann, weil sie sich in anderen Kulturlndern (England,Belgien,Frankreich)nicht oder nicht in hnlicher Bedeutung findet und weil sie selbst in Deutschland bei gleichenwirtschaftsbedingungen in verschiedenen Gebieten eine durchaus verschiedene Intensitt zeigt.*)sachlich ist die Anschauung von Voigt Geldner nach zwei Richtungen unzutreffend;sie verkennt ebenso sehr den Begriff der Spekulation, wie sie die Sonderstellungdes Bodens und der mit ihm verbundenen Geschftsformen und Einrichtungenbersieht. Auf die obigen wider die Gegner gerichtetenausfhrungen lassen Voigt Geldner eine Darstellung ihrer eigenenauffassung von der Bodenspekulationfolgen. Was Voigt Geldner hier ^)Vgl. insbesondere meine Abhandlung abgedruckt ^Stdtische Bodenfragen'SBerlin 1894 S. 13. ^) Zu der Behauptung von der angeblichen^unbestimmtheitder Bodenpreise Berliner Kommunalreform 1892, (aufdie wir spter mehrfach zurckzukommen haben) ist hier nur vorweg zu bemericen,da diese Unbestimmtheit hinsichtlich eines Hauptfaktorsder Preisbildung da nicht vorhanden ist,wo auf eine bestimmte Bauweise (vielstckige Bauweise,Mietskaserne)mit Bestimmtheit und im voraus gerechnetwird

20 auf lautet 10.. Der bieten,ist eine rein naturrechtliche Konstruktion, die indes so bemerkenswert ist,da man von ihrem genauen Wortlaut Kenntnis nehmen mge. Wie gehen dedn die Spekulationsgeschfte vor sich? Hier Ist ein Verkufer, dort ein Kufer, beides Spekulanten. Jener ist an einem hohen, dieser an einem niedrigenpreise interessieit (sie).jener wird sich also bemhen, diesem eine mglichst gute Meinung von den Aussichten auf Bebauung beizubringen, dieser wird sich nach Krften gegen den Optimismus des Verkufers struben. So ist es in Zeiten aufsteigenderkonjunktur. Fallen die Bodenpreise, wogegen die besten Gewinnabsichten des Verkufers machtlos sind, so wird dieser in Defensivstellungsein und sich bemhen, den Pessimismus des Kufers abzuschwchen, um so wenig als mglich zu verlieren. Kufer wird den Preis im allgemeinenso zu drcken wissen, da auch fr ihn noch etwas brig bleibt.- (S. 148.) Wenn man eine solche Hypothese in einem soziologischen Exkurs ber den Tauschverkehr der Sdseeinsulaner findet,so eines komplizierten volkswirtschaftlichen Vorgangs drfte eine solche Erzhlung doch nicht verwendet werden. Man ist versucht, jeden Satz in der obigen Darlegung zu unterstreichen, jede Behauptung mit einem Ausrufungszeichenzu versehen. Fr uns gengt indes die Feststellung, da die Voigt-Geldner' sehe Grundanschauung ber die Bodenspekulation aus einer Reihe rein hypothetischerstze gewonnen ist,die mit den Tatsachen nicht in der entferntesten Beziehung stehen und deren Inhalt aus lauter Fiktionen besteht. Voigt Geldner gehen nun dazu ber, auf dieser Grundlage ein Gebude von ineinandergreifenden Schlufolgerungenzu Wie die Weiterfhrung des Arguments beschaffen sein mag, knnte der Leser sich vielleicht selber ausmalen; indes die mag das hingehen. Aber als exakte Darstellungund Zergliederung errichten. Wirklichkeit bertrifft hier die khnste Phantasie. Der Leitsatz, den Voigt Geldner ber die Bedeutung der Bodenspekulation aufstellen vorbereitet die gehssigepolemik habe ich bereits zu Eingang wie folgt: Da ein Spekulant genau soviel gewinnt, wenn sein Boden von l Mark auf 5 Mark steigt,als wenn er von 10 Mark auf 60 Mark steigt,nmlich jedesmal 400*'/'o soviel Arithmetik versteht Eberstadt nicht,sie wird auch nicht verlangt von der historischen Methode (S. 151.) Das einzige,was ich von der Wiedergabe dieses Satzes befrchte, ist,da der Leser sich weigern mchte, in der Lektre

21 11 Wre fortzufahren. Denn das wissenschaftliche Einmaleins von Voigt u. Geldner ist weit schlimmer als das Hexeneinmaleins der Sibylle in Goethes Faust. Nur auf den Prozentsatz kommt es an, belehren uns Voigt Geldner; der Betrag dagegen ist gleichgltig. Ob man an einem Quadratmeter Boden 4 Mark der 40 Mark verdient, tut nichts zur Sache, verknden V. G. Und diese Ausfhrung mu man fr wissenschaftlichen Ernst nehmen. Die Berliner Bodenspekulanten werden also knftigdie Streichholzhndler beneiden mssen, die sich mit ihrem Kram vor den Klubeingngen aufzustellen pflegen; denn der Prozentsatz,der an den Gegenstnden dieses Handels gewonnen wird, bersteigt, wenn ich recht berichtet bin, die obigen 400 Prozent noch um ein ganz bedeutendes und erhebt sich sogar bis zu 900 Prozent; je nachdem nmlich dem Hndler ein 5 Pfennig- oder 10 Pfennig- Stck fr die Schachtel zugeworfen wird. Manch bescheidener Bodenspekulant erreicht dagegen oft nur einen Gewinnsatz von Prozent, wenn er an einem Geschft 1 Million Mark verdient. Wie viel wohler wre dem Mann, wenn er statt dessen 9 Pfennige verdient htte und stolz von sich sagen knnte: Du hast mit 900 Prozent gehandelt. Auf diesem Grundbau wird nun von Voigt weiteres Stockwerk aufgefhrt. Geldner ein,,wie hoch schliefilich der Preis steigt, ist dem Spekulanten vollkommen gleichgltig, denn davon hngt sein Gewinn gar nicht ab, sondern davon, wie schnell er steigt heit es bei V. G. S Man drfte in aller Ruhe inen Preis aussetzen fr einen Satz, der in gleichem Mae, wie dieser,die Tatsachen auf den Kopf stellt. Ich sehe zunchst davon ab, da Voigt Geldner in ihrem eigenen spter zu er- rternden Material den Gegenbeweis zu der eben ausgesprochenen Behauptung erbringen. Vorlufig mssen wir den Satz nehmen, wie er ist. Wir sollen danach glauben, da es dem Bodenspekulanten vollkommen gleichgltigist,ob er fr den Quadratmeter Boden 70 Mark bekommt: er wre auch mit 10 Mark zufrieden, wenn er sie nur sofort bekme. dieser Widersinn richtig, dann wren die Schwierigkeitenin unserem Stdtebau so ziemlich vollstndigbeseitigt. In der Wirklichkeit besteht indes, wie Voigt Geldner selber am besten wissen, das entgegengesetzte Verhltnis. Die Bodenspekulation ist unter den Speku-

22 ein 12 von kann lationsformen gerade diejenige,die zu ihrer Durchfhrung Zeit und nochmals Zeit und wiederum Zeit gebrauchte Jeder, der mit Bodenspekulationenzu tun hat oder auch nur Aktien einer Bodengesellschaft kauft,wei, da es Jahre oder Jahrzehnte dauert, bis eine Bodenspekulationdurchgefhrtist Das einzige,was die Bodenspekulationim regelmigen Geschft ganz umsonst zur Verfgung hat, das ist die Zeit ; denn hierfr wird der sog. Zinsverlust auf den Bodenpreisberechnet. Den entscheidenden Gesichtspunkt fr die Spekulation bildet dagegen die Hhe des Bodenpreises, und zwar in privatwirtschaftlicher wie in volkswirtschaftlicher Hinsicht. Die Hhe des Bodenpreises ermglichtes der Bodenspekulation, ihre Unternehmungen durchzufhren und die Bodenflche ohne Rcksicht auf den Zinsverlust und die Konjunktur festzuhalten. Die Hhe des Bodenpreisesist femer entscheidend fr die Art der Bebauung und der Ausnutzung des Bodens *) Das einfache Spekulationsschemawird nun von Voigt Geldner weiter dadurch verschlechtert,da die Verfasser in ihren theoretisierenden Errterungen die Bedeutung der Bodenspekulation als Ganzes und die Handlungen der einzelnen Bodenspekulanten beliebig auswechseln ganz unzulssigesverfahren. Insbesondere wird dieses Verfahren von Voigt Geldner angewendet, um einen angeblichenwiderspruch darin festzustellen,da die Gegner der Bodenspekulationeinmal auf das Festhalten des Bodens, ein andermal auf den hufigenverkauf der Grundstcke hinweisen. Ein Widerspruch liegthier gewi nicht vor. Beide Vorgnge, das Festhalten wie der Verkauf, sind nur verschiedene Seiten oder Abschnitte der gleichen einheitlichen Entwickelung. Das Endergebnisund die volkswirtschaftliche Wirkung der Bodenspekulation mag auf verschiedene Weise erzielt werden. Die gesamte Wertbewegung des Bodens dem Werte vorstdtischen Ackerlandes bis zu dem Preis der baureifen Parzelle sich innerhalb einer einzigen Hand oder auch in mehrfachem oder hufigem Handwechsel vollziehen. Beide Modalitten kommen in der Praxis des Bodengeschft stets vor. Voigt Geldner erklren indes:,,keinspekulant pflegtdie ganze,,spannungzwischen 1 und 50 Mark auszunutzen, sondern er realisiert seine Gewinne, sobald als sich ihm eme ihn be- *) Vgl. unten II. Abschnitt 4. Kapitel(Bodenpreis).

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24 14 ist, die der Preisforderungder Bodenspekulation das Gegengewicht halten kann? Ob also hier nicht allein zwei gleichstarke, sondern auch zwei in ihren Interessen divergierende Krfte sich gegenberstehen? Zunchst sei hier der Ausspruch des Geheimen Hofrat Dr. Felix Hecht zitiert: in Berlin kann man im Bodengeschft jede Taxe haben, die man will. Schon dieses Wort eines der besten Sachkenner zeigtuns, da die Spekulationsgeschfte sich doch nicht in der idyllischenreinheit und Einfachheit vollziehen, wie das Voigt. Geldner'sche Schema behauptet. Es scheint doch, als ob die Mglichkeitbestnde, einen erhhten Bodenpreis einzustellen,ohne dass nach den obigen Worten von V. G. der Kufer nach Krften sich gegen diesen Optimismus strubt. Es mu sogar eine Mglichkeitgeben, eine Steigeiningdes Bodenpreises zu erzielen,die gar nicht auf Kosten des Baustellenkufers geht, soda dieser nicht den geringsten Anla hat, gegen die Preishhe Widerstand zu leisten. Welche Funktionen der Bauunternehmer im allgemeinen(mit absoluter Einheitlichkeit lsst sich seine Stellungkaum definieren) erfllt,zeigtuns das von mir an anderer Stelle mitgeteilte Wort eines der grten Bauherren Dsseldorfs: Bauunternehmer sind Leute, die man annimmt, um ein Terrain zu verwerten'). So weitgreifenddiese Kennzeichnung ist,so erlutert sie doch genau die Richtung der spekulativeninteressen. Die Bodenspekulation ist an der Realisierungeines mglichst hohen Bodenpreises interessiert;die Frage geht nun dahin, ob im Gegensatz hierzu der Bauunternehmer an der absoluten Niedrigkeit des Bodenpreises interessiert ist und ob er auch nur den Wunsch und den Willen hat, auf niedrigebodenpreise zu halten. Diese Frage, wie die Bodenspekulation wirkt und der Bauunternehmer handelt,kann entweder an einzelnen Beispielen oder an den Institutionen des Stdtebaus im ganzen untersucht werden. Behandelt man Einzelflleșo zeigtsich die Wirkung der Bodenspekulation naturgem am reinsten da, wo der Boden von der Preisstufe vorstdtischen Acker- oder Gartenlandes bis zur baureifen Parzelle in einer Hand geblieben ist. sondern als Sammelbezeichnung, gleichbedeutendmit Bodenspekulation und Bauunternehmertum. *) Rheinische Wohnverhltnisse S. 37.

25 gewi 15 Ein solches Beispielbietet die westliche Stadterweiterungvon Cassel, die neuerdingsvon Karl Pabarius geschildert worden ist *). Das einen ganzen Bezirk umfassende Gelnde wurde seiner Zeit von den kapitalkrftigen Besitzern fr 80 Pfennig fr den Quadratmeter Rohland angekauft.unter Einrechnungder Straen^ kosten, grerer Landabtretungen oder Schenkungen und des Zinsverlustes stellt sich der Kostenpreis des Baulandes heute auf 8 Mark- Die Errichtungdreigeschossiger *) Etagenhuser mit Garten wre mglich bei einem Bodenpreis von 25 Mark fr den Quadratmeter ein annehmbarer Gewinn fr den Bodenbesitzer. Zu diesem Preis wird indes das Land nicht abgegeben; der Bodenbesitzer verlangt den Gegenwert der Mietskasemenbebauung, d. i. 50 bis 70 Mark fr den Quadratmeter. Wie verhlt sich nun Kraft und Gegenkraft in diesem Beispiel,das man geradezuals Schulbeispiel bezeichnen darf? Der Bodenbesiter setzt seinen Preis mit Leichtigkeit durch. Das Bauunternehmertum leistet nicht den geringsten Widerstand gegen diesen Optimismus; man baut einfach bei 50 bis 70 Mark Mietskasernen,wie man im anderen Falle, bei 25 Mark, mittlere Etagenhuser mit Grten bauen wrde. Der Bauunternehmer geht hier vollstndighand in Hand mit dem Bodenspekulanten. Die gleichenwirkungen zeigen sich in anderen Stdten, wie etwa Berlin, in den zahlreichen Beispielen,in denen die BodenpreisentwickelungroerGrundstcksflchen sich einheitlich vollzogen hat und bei denen sich die Beziehungen zwischen Bodenbesitzer und Bauunternehmer ganz in den gleichenformen wie in dem obigen Fall abspielen. Auch die Bodenpreisentwickelung, die sich in Abschnitten,durch Handwechsel und Zwischenverkufe vollzieht,lt sich an Beispielenleicht darstellen. Voigt Geldner htten in den von ihnen selbst untersuchten Berliner Gnmdstcken (Bauten der Geldner'schen Baugesellschaft)ein vortreffliches Material f r die Preisentwickelung der Boden werte gefunden. Leider haben V. G. dieses (spter zu besprechende) Material nicht benutzt, sondern sich auf die Fabel von den zwei Gegenkrften ') Fabarins, Viel Huser und kein Heim, Cassel *) Unter,,6eschofiverstehen wir jeden durch Fuboden und Zimmerdecke umgrenzten Gebudeteil;z.B. Erdgescho. Als Stockwerk bezeichnen wir jedes aufgesetzte Gescho, z. B. I. Stock = 1 ber dem Erdgescho aufgesetztes Stockwerk.

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