Der Immobilienmarkt in München

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1 Der Immobilienmarkt in München Quartalsbericht 4/2015 Vorläufige Marktanalyse 2015 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

2 Seite 2 Immobilienmarkt 2015 Vorläufige Marktanalyse 2015 (Vollständiger Marktbericht erscheint Anfang Mai 2016) Entwicklung im Kurzüberblick Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurde im Berichtsjahr 2015 ein historischer Geldumsatzrekord erreicht. Durch die deutlich gestiegene Anzahl der Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern und einem erneuten Preisanstieg bei den Eigentumswohnungen ist das Geldumsatzvolumen auf eine Summe von rund 12,6 Milliarden Euro angewachsen. Damit lag der Umsatz rund 2,1 Milliarden Euro über dem Vorjahresniveau. Das entspricht einer 20-prozentigen Steigerung. Mit rund registrierten Immobilientransaktionen (Kauf- und Tauschgeschäfte, Versteigerungen und Erbbaurechte) lag die Anzahl der beurkundeten Immobiliengeschäfte 2 % unter dem Vorjahresniveau. Der Gesamtrückgang ist im Wesentlichen auf die gesunkene Vertragsanzahl auf dem Wohnungs- und Teileigentumsmarkt (minus 3 %) zurückzuführen. Transaktionen und Geldumsatz Geldumsatz /Anzahl 2003 bis 2015 Gesamte Verträge seit 2003 Gesamter Geldumsatz seit Anzahl Mio Jahr Die vorliegenden Marktzahlen belegen erneut die hohe Attraktivität des Münchner Immobilienstandortes. Ungeachtet der steigenden Preise bleibt die Nachfrage auf einem sehr hohen Niveau. Fehlende attraktive Anlageformen am Kapitalmarkt und günstige Finanzierungskonditionen sorgen bei Privatanlegern und Investoren weiterhin dafür, dass Immobilien hoch im Kurs stehen. Rückläufige Vertragszahlen in einzelnen Teilmärkten, sind nur ein Indiz für das fehlende Angebot.

3 Seite 3 Eigentumswohnungsmarkt Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag der Geldumsatz 13 % über dem Vorjahresniveau, obwohl die Anzahl der Verträge 3 % unter das Vorjahresniveau sank. Der große Umsatzzuwachs ist auf die Preisentwicklung zurückzuführen, die deutlich im Aufwärtstrend lag (siehe Preisentwicklung). Gewerbeimmobilienmarkt Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt sind bei den bebauten Grundstücken die Vertragsanzahl und der Geldumsatz deutlich gestiegen. In diesem Marktsegment lag die Umsatzsteigerung bei insgesamt 33 %. Auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke ist der Geldumsatz nur bei den Grundstücken für höherwertige Gewerbenutzung (überwiegend Büronutzung) gestiegen. Hier gab es allerdings ein Umsatzplus von 121 %, obwohl der Flächenumsatz nur 33 % (plus 2 Hektar) über dem Vorjahresniveau lag. Aus dem Verhältnis der Steigerungsraten von Flächen- und Geldumsatz kann jedoch nicht unmittelbar eine Preissteigerung im gleichen Verhältnis abgeleitet werden, ohne dabei die spezifischen Grundstücksmerkmale der Kauffälle zu berücksichtigen. Die Umsatz- und Vertragszahlen von Grundstücken mit einfacher Gewerbenutzung und Kerngebietsnutzung gingen hingegen deutlich zurück. Mehrfamilienhäuser Auf dem Teilmarkt der bebauten Mehrfamilienhausgrundstücke ist die Verkaufsanzahl trotz anhaltend hoher Nachfrage im Vergleich zum Vorjahr um 22 % zurückgegangen. Der Geldumsatz stieg dennoch 10 % über das Vorjahresniveau, weil im Berichtszeitraum 2015 eine höhere Anzahl großer Wohnanlagen verkauft wurden als im Vorjahr. Bei den unbebauten Grundstücken (inkl. öffentlich geförderten Geschosswohnungsbau) ging die Anzahl der Kaufverträge leicht zurück. Dabei ist die Vertragsanzahl der Grundstücke für den öffentlich geförderten Geschosswohnungsbau um zehn Verträge gesunken und die Anzahl der Grundstücke des freifinanzierten Geschosswohnungsbaus um sechs Verträge gestiegen. Der Geldumsatz lag bei gleich hohem Flächenumsatz 21 % über dem Vorjahresniveau. Individueller Wohnungsbau Auf dem Teilmarkt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser (bebaute Grundstücke) lag die Vertragsanzahl 9 % über dem Vorjahresniveau. Der Geldumsatz ist um 10 % gestiegen. Auch bei den unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Einfamilien-, Reihenund Doppelhäuser) ist die Anzahl der Verträge um 7 % gestiegen und es wurde eine Geldumsatzentwicklung von plus 20 % festgestellt.

4 Seite 4 Preisentwicklung Am Wohnimmobilienmarkt ist das Preisniveau bei unvermindert hoher Nachfrage auf allen Teilmärkten im Vergleich zum Vorjahr nochmals deutlich gestiegen. Die Preise von Wohnbaugrundstücken waren im Mittel rund 12 % höher. Bei den Einfamilienhausgrundstücken lag der Preisanstieg in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel bei rund 13 %. Die Preise von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau stiegen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel um rund 8 %. Entwicklung der Preise von Wohnbaugrundstücken Durchschnittliche und gute Wohnlagen - Index (Basis 2006 = 100) Index Geschosswohnbauland indiv iduelles Wohnbauland Wohnbauland gesamt Jahr Auf dem Eigentumswohnungsmarkt führte die anhaltend hohe Nachfrage erneut zu Preissteigerungen. Höhere Preise wurden sowohl bei neuen als auch wiederverkauften Wohnungen ermittelt. Preisentwicklung von Neubauwohnungen seit /m² Wohnf läche durchschnittliche Wohnlage gute Wohnlage

5 Seite 5 Preisentwicklung von wiederverkauften Wohnungen seit 1995 Durchschnittlicher Kaufpreis in durchschnittlichen und guten Wohnlagen /m² WF Jahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Preisanstiege wurden auch bei neuen und wiederverkauften Reihen- und Doppelhäusern festgestellt. In durchschnittlichen und guten Wohnlagen wurden Preiszuwächse von circa 5 bis 10 % ermittelt. Zusammenfassend die wesentlichen Merkmale des Immobilienmarktes 2015 Geldumsatz auf historischem Rekordniveau von rund 12,6 Milliarden Euro Leicht rückläufige Vertragszahlen auf dem Eigentumswohnungsmarkt Preise am Wohnimmobilienmarkt weiter im Aufwärtstrend Preisentwicklung Preissteigerungsrate von Wohnbaugrundstücken durchschnittlich plus 12 % Preissteigerung von Eigentumswohnungen durchschnittlich 7 % Gestiegenes Preisniveau bei den Einfamilien-/Reihen- und Doppelhäusern Die vorgenannte Analyse ist in Teilbereichen noch mit gewissen Unschärfen behaftet, da noch nicht alle Kaufverträge aus 2015 ausgewertet werden konnten. Eine umfassende endgültige Marktanalyse mit vielen Detailinformationen veröffentlicht der Gutachterausschuss im Jahresbericht für 2015, der voraussichtlich Anfang Mai 2016 erscheint.

6 Seite 6 Der Münchner Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet sie aus. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.) und für alle wesentlichen Immobilienmarktsegmente die Entwicklung der letzten Jahre. Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige. Dem Münchner Gutachterausschuss gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet unter Impressum Herausgeber Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München März 2016 Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt verantwortlich Dipl.-Ing. (FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Gutachterausschusses Redaktionelle Bearbeitung Dipl.-Ing. (FH), Architekt Dirk Siebel, Dipl.-Ing. (FH) Xaver Simmel, Dipl.-Ing. Helmut Thiele, MRICS Titelbild Christian Schranner

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