DAS INVESTMENT.COM. Gewerbeimmobilien: große Nachfrage drückt Renditen

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1 Gewerbeimmobilien: große Nachfrage drückt Renditen Investoren stürzen sich auf deutsche Gewerbeimmobilien. Ein Sorglos-Paket kaufen sie sich damit jedoch nicht ein - auch dann nicht, wenn das Objekt einen langfristigen, finanzstarken Mieter hat. Die Euro-Schuldenkrise hat dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt nicht geschadet. Im Gegenteil: Dank ihrer vergleichsweisen Stabilität gelten deutsche Gewerbeimmobilien seit jeher als Fels in der Brandung. Und jetzt ist ihr Ansehen im Vergleich zu Objekten in anderen europäischen Märkten noch weiter gestiegen, wie eine Umfrage von Ernst & Young unter institutionellen Investoren zeigt. Die Immobilienberatung Jones Lang Lasalle (JLL) bezeichnet den Markt in ihrem jüngsten Halbjahresbericht als "erfreulich solide und weitgehend stabil". Allerdings suchen die potenziellen Käufer fast alle das Gleiche: Sicherheit. Deshalb dominieren Core-Immobilien, ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen beträgt knapp 60 Prozent. "Der Angebotsmangel zwingt Investoren, in einigen Fällen auf andere Lagen auszuweichen, die Ansprüche bei Qualität und Mieterbonitäten bleiben aber bestehen", sagt Helge Scheunemann, Research-Leiter bei JLL Deutschland. Daran werde sich auch im weiteren Jahresverlauf nur wenig ändern. Inmitten dieses Mainstreams schwimmen auch die geschlossenen Fonds und kämpfen um fondsadäquate Objekte. "Die Nachfrage nach Immobilien in guten und sehr guten Lagen an A-Standorten hat in den vergangenen Jahren stark zugenommen - das Angebot ist jedoch begrenzt. Dies wirkt sich auf die Anfangsrenditen aus, die sukzessive sinken", sagt Gabriele Volz.

2 Die Geschäftsführerin von Wealthcap sieht daher auch Objekte an führenden B-Standorten als Alternative. Der Wealthcap 33 etwa investiert nicht nur in Hamburg, sondern ebenfalls in Hannover. Auch Hannover Leasing schaut abseits der Hochburgen. "Die Immobilien müssen keineswegs in der Frankfurter City oder an der Kö in Düsseldorf stehen. Entscheidend ist, dass die Lage innerhalb ihres jeweiligen lokalen und regionalen Markts nicht ohne Weiteres reproduzierbar ist", so Geschäftsführer Hubert Spechtenhauser. Sein aktueller Fonds investiert in ein Bürohaus in Essen. Neben der Lage und der Qualität der Immobilie sind für den Platzierungserfolg vor allem zwei Dinge entscheidend: der Mieter und ein möglichst langfristiger Mietvertrag. Single-Tenant-Büroobjekte, also Immobilien mit nur einem Mieter, dominieren das Angebot. Rund ein Dutzend solcher Fonds steht zurzeit zur Auswahl. Gern gesehene Mieter sind neben bonitätsstarken Unternehmen staatliche Institutionen. Im Trend liegen Finanzierungen öffentlicher Hochschulen. Paribus hat sein Hochschulportfolio Bayern bereits platziert, Next Generation Fund sammelt noch Kapital für einen Erweiterungsbau der Hochschule München. Der Hesse Newman Classic Value 6 finanziert ein Gebäude für die Universität Nürnberg, der neue LHI-Fonds ein Gebäude für die TU Berlin. Auf den ersten Blick haben Ein-Mieter- Objekte mit langfristigem Mietvertrag durchaus Charme.

3 Mindestens zehn Jahre müsste sich ein Mieter binden, so Volz: "Damit sind stabile Cashflows für einen längeren Zeitraum garantiert." Für Anleger heißt das übersetzt: sichere Ausschüttungen, solange der Mietvertrag läuft. Mit 5 bis 6 Prozent können sie bei aktuellen Angeboten planen. CFB-Fonds: Verluste mit der Börse Eine rundum sichere Anlage sind die Fonds jedoch nicht, wie zurzeit der CFBFonds 130 und der DFH 64 zeigen. Dabei klangen beide anfangs vielversprechend: Büroneubau im A-Standort Frankfurt, Mietvertrag mit Dax-Konzern über mindestens zehn Jahre, langfristig gesicherter Kreditzins, renommiertes Emissionshaus. Die Anleger des 1999 platzierten CFB-Fonds 130 müssen sich voraussichtlich mit einem Verlust von rund 60 Prozent ihrer Einlage abfinden. Der Fonds investierte in den Neubau für die Deutsche Börse in Frankfurt-Hausen, der jetzt leer steht. Nach Ablauf des zehnjährigen Mietvertrags zog das Unternehmen 2010 ins steuerlich günstigere Eschborn. Die Insolvenz des Fonds ließ sich nur abwenden, indem der Initiator Commerz Real dem Fonds das Gebäude abkaufte. Insolvenzbedroht ist ebenfalls der 2003 aufgelegte Fonds DFH 64, der in einen Neubau für die Deutsche Bank investiert. Untermieter IBM will nach Ablauf des Mietvertrags 2015 ausziehen. Das ist zwar noch drei Jahre hin, aber die finanzierenden Banken schlagen bereits Alarm und wollen Sondertilgungen.

4 Ein Immobilien-Investment für die Zeit nach Ablauf des Mietvertrags abzusichern ist kaum möglich. Damit zumindest gute Chancen auf Weitervermietung bestehen, müssen jedoch Standort, Lage und Gebäudequalität stimmen. "Wichtig für die langfristige Wirtschaftlichkeit einer Immobilienbeteiligung ist die Drittverwendbarkeit des Objekts. Wir achten besonders auf die Teilbarkeit und Effizienz einer Immobilie, sodass Teilbereiche bei einem partiellen Auszug des Hauptmieters rasch nachvermietet werden können", betont Volz. Zudem komme dem Green-Building-Standard langsam eine steigende Bedeutung zu. Für mehr Sicherheit sollen noch längere Mietvertragslaufzeiten sorgen. Der Vertrag des Hannover-Leasing-Fonds Grüne Mitte Essen mit der AOK Rheinland/ Hamburg ist über 20 Jahre abgeschlossen. Paribus hat für die Kreisverwaltung Pinneberg einen 25-Jahres-Mietvertrag. So könnten die Fonds die Zehn- Jahres-Frist einhalten, um Verkaufserlöse steuerfrei mitzunehmen, und die Immobilie gleichzeitig noch mit bestehendem Mietvertrag am Markt anbieten. Das schaltet das Risiko nicht zu 100 Prozent aus, aber risikolose Renditen gibt es bekanntlich nicht einmal mehr bei Staatsanleihen. Autor: Sabine Groth

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