8. Bodenordnung und Planrealisierung / Städtebaulicher Vertrag

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1 BEGRÜNDUNG ZUM SATZUNGSBESCHLUSS des Bebauungsplanes Nr. 30 Pulheim 1303 Inhaltsverzeichnis 1. Planerfordernis / Bisheriger Verfahrensverlauf 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Inhalt des Planentwurfs 5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 5.2 Bauweise / überbaubare Grundstücksflächen 5.3 Immissionsschutz 5.4 Baugestalterische Festsetzungen 5.5 Erschließung und ruhender Verkehr 5.6 Grünflächen ; Pflanzgebote 6. Ver- und Entsorgung 7. Umweltbelange 8. Bodenordnung und Planrealisierung / Städtebaulicher Vertrag 9. Flächenbilanz 10. Kosten Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 11

2 1. Planerfordernis / Bisheriger Verfahrensverlauf Für den Bereich südwestlich der Kreuzung Venloer Straße / Bonnstraße existiert der seit dem rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 30 Pulheim. Dieser setzt für den Teilbereich, welcher mit einer großen Tennishalle und einigen kleinen Gewächshäusern bebaut ist, ein Mischgebiet fest; unmittelbar südlich angrenzend wurde noch eine größere zusammenhängende Fläche als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Dieser letztgenannte Bereich ist derzeit ca. zur Hälfte mit Wohngebäuden bzw. größeren Nebengebäuden bebaut. Die Gesamtgröße dieser Fläche und damit des Geltungsbereiches der vorgesehenen Planänderung beträgt m². Im Mai 2008 wurde bei der Stadtverwaltung eine Bauvoranfrage eingereicht mit der Fragestellung, ob auf dem o.b. Gelände mit der Mischgebietsfestsetzung ein Lebensmittel-Einzelhandel bzw. ein Fachmarkt mit zentrenrelevanten oder nicht-zentrenrelevanten Sortimenten genehmigungsfähig sei; die Erschließung sollte über die Bonnstraße an der Stelle der jetzigen Zufahrt erfolgen. Die oben beschriebene Festsetzung für dieses Areal als Mischgebiet ohne weitere Einschränkungen aus dem Jahre 1977 hätte zum damaligen Zeitpunkt auch die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes bis 799 m² Verkaufsfläche für jedwede Sortimente ermöglicht. Gerade auch im Hinblick auf die Aussagen des Einzelhandelsgutachtens, welches eine Nutzung dieser Fläche für einen Lebensmittel-Einzelhandel wie auch für den Verkauf anderer zentrenrelevanter Sortimente als ungeeignet einstuft, beschloss der Rat der Stadt Pulheim in seiner Sitzung am die Aufstellung der Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 30 Pulheim. Als Ziele der Planänderung wurden seinerzeit beschlossen, unter Beibehaltung der Art der baulichen Nutzung (MI auf einer Teilfläche des Plangebietes) für mögliche Einzelhandelsnutzungen den Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente festzusetzen, die verkehrliche Erschließung des Plangebietes zu optimieren und der markanten Ortseingangslage des Gebietes in gestalterischer Hinsicht Rechnung zu tragen. Zur Sicherung der Planung wurde zeitgleich eine Veränderungssperre beschlossen. Eine Überplanung dieses Areals war auch aufgrund der problematischen Erschließung des Geländes dringend geboten, denn: Die bis zur Aufgabe der Nutzung vorhandene Erschließung des Tennishallengeländes unmittelbar von der Bonnstraße aus erfolgte auf der Grundlage einer vom Straßenbaulastträger erteilten Sondererlaubnis aus dem Jahre 1971 und war lediglich auf die Nutzung als gewerblich betriebene Sportanlage zugeschnitten. Diese seinerzeitige Erschließungssituation ist so im rechtskräftigen Bebauungsplan gar nicht vorgesehen; dieser sieht vielmehr als einzige Erschließung des gesamten Areals eine von der Ringstraße Asternweg abzweigende Stichstraße vor, mithin ein Anfahren des gesamten Areals durch das bestehende Wohngebiet. Der Asternweg ist als verkehrsberuhigte Anliegersammelstraße ausgebaut und daher weder für ein größeres Kundenverkehrsaufkommen noch für LKW-Lieferverkehr geeignet. Da darüber hinaus sowohl die Lage des Plangebietes unmittelbar an der Venloer Straße und der Bonnstraße mit der dort bereits vorhandenen Anbindung der (neuen) Erschließung des Knauber-Marktes als auch die zu erwartenden Auswirkungen der langfristigen Planungen der West-Umgehung Sinnersdorf und der Ost-Umgehung Pulheim (deutlich höheres Verkehrsaufkommen auf der Bonnstrasse) bei einer Untersuchung möglicher Erschließungsvarianten für das Tennishallengelände in besonderem Maße zu berücksichtigen sind, hatte die Planungsabteilung in inhaltlicher Abstimmung mit dem Landesbetrieb Straßenbau NRW als dem zuständigen Straßenbaulastträger für die Bonnstraße am das Planungsbüro VIA mit der Durchführung einer gutachterlichen Untersuchung zur verkehrlichen Anbindung des Plangebietes beauftragt. Die Endfassung dieses Verkehrsgutachtens, welches verschiedene Erschließungsvarianten in Abhängigkeit unterschiedlicher Nutzungsszenarien untersuchte, lag im September 2010 vor. Nachdem eine abschließende Stellungnahme des für die Bonnstrasse zuständigen Straßenbaulastträgers, des Landesbetriebs Strassen NRW, eine Anbindung des Plangebietes an die Bonnstrasse grundsätzlich für unzulässig erklärte, erarbeitete die Planungsabteilung drei verschiedene Nutzungsszenarien, von denen zwei eine teilweise Mischnutzung des Plangebietes südlich der Venloer Strasse in unterschiedlicher Ausprägung in Kombination mit einer Wohnnutzung im südlichen Bereich und eines eine reine Wohnnutzung für das gesamte Areal vorsah. Für die Sitzung des Umwelt- und Planungsausschuss am erarbeitete die Verwaltung eine Vorlage mit dem Beschlussentwurf, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden mit den o.g. drei Nut- Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 11

3 zungsszenarien durchzuführen. Der UPA entschied in dieser Sitzung, die frühzeitige Beteiligung ausschließlich mit der Variante WA (nur Wohnen) in Verbindung mit einer zusätzlichen verkehrlichen Anbindung an die Venloer Straße durchzuführen. Als Ergebnis der umfangreichen Untersuchungen zur Erschließung des Geländes ergab sich somit - abweichend zum ursprünglich formulierten Planungsziel der Beibehaltung der Mischgebietsfläche nunmehr die Beschränkung auf die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes für das gesamte Plangebiet. Wenige Wochen später erlangte die Planungsabteilung Kenntnis darüber, dass das in Rede stehende Gelände zwischenzeitlich an einen Projektentwickler veräußert worden sei, welcher seinerseits bereits Verhandlungen mit potentiellen Investoren führe und ein Architekturbüro mit der Erarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes beauftragt habe. Hierüber wurde der Umwelt- und Planungsausschuss in seiner Sitzung am informiert. Das von dem Architekturbüro erarbeitete städtebauliche Konzept wurde dem UPA in seiner Sitzung am vorgestellt. Dieses sah auf dem der Venloer Strasse zugewandten Drittel des Areals eine vorwiegend dreigeschossige Wohnbebauung vor, deren Erschließung von der Venloer Strasse aus erfolgen sollte. Für den anderen Teilbereich war die Errichtung von Reihenhäusern vorgesehen, die ebenfalls zum Teil von der Venloer Strasse und zum Teil über den Asternweg erschlossen werden sollten. In dieser Sitzung am wurde die Verwaltung zudem beauftragt, den bereits beschlossenen Verfahrensschritt der frühzeitigen Beteiligung auf der Grundlage dieses städtebaulichen Konzeptes durchzuführen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte durch Aushang der Planunterlagen in der Zeit vom bis ; mit Schreiben vom wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange entsprechend benachrichtigt. Während dieses Zeitraumes wurden von einer Vielzahl der im unmittelbar angrenzenden Wohngebiet Asternweg / Aurikelweg wohnenden Bürgerinnen und Bürger Bedenken gegen die Planung vorgetragen. Diese bezogen sich in erster Linie auf die vorgesehene Erschließung der Reihenhäuser über die verkehrsberuhigt ausgebauten Straßen im angrenzenden Wohngebiet sowie die Lage der neuen Anbindung an die Venloer Straße. Seitens der hausintern beteiligten Fachämter wurde die Anlage eines Spielplatzes, der Erhalt zweier Bäume sowie die Berücksichtigung eines Wertstoffcontainer-Standortes gefordert. Alle für die Inhalte des Planentwurfs wesentlichen Stellungnahmen wurden dem Projektentwickler mitgeteilt mit der Aufforderung, das städtebauliche Konzept entsprechend zu überarbeiten. Dies vor allen Dingen mit dem Ziel, den Befürchtungen der Anwohner hinsichtlich der vorgesehenen teilweisen Anbindung des Plangebietes über den Asternweg dahingehend Rechnung zu tragen, dass der weitaus überwiegende Teil der zukünftigen Wohnhäuser über die Venloer Straße angebunden wird. Seinerzeit wurde eine zusätzliche Abänderung des städtebaulichen Konzeptes im Bereich entlang der Venloer Straße - als Ergebnis der Verhandlungsgespräche des Projektentwicklers mit potentiellen Investoren - notwendig. Danach sollten nunmehr in diesem Teilbereich unmittelbar östlich des bestehenden Einfamilienhauses Asternweg 123 ebenfalls Reihenhauszeilen errichtet werden. Lediglich im Bereich westlich der Kreuzung Venloer Straße / Bonnstraße sollte auch weiterhin ein drei- bis maximal viergeschossiger Baukörper entstehen, dessen Architektur der markanten Ortseingangslage in besonderer Weise Rechnung tragen soll. Dieses überarbeitete städtebauliche Konzept in dem nunmehr lediglich noch 24 von seinerzeit insgesamt 85 geplanten Reihenhäusern über den Asternweg erschlossen werden sollten wurde dem UPA in seiner Sitzung am vorgestellt; dieser beauftragte die Verwaltung in dieser Sitzung, auf der Grundlage dieses überarbeiteten Konzeptes den Bebauungsplanentwurf zur Offenlage zu erstellen. Aufgrund eines danach erfolgten Wechsels des Bauträgers für die geplante Reihenhausbebauung und neuerlichen Umplanungen des Projektentwicklers ergab sich nach dieser letzten Beschlussfassung nochmals eine Änderung des Konzeptes, welches dem Umwelt- und Planungsausschuss in seiner Sitzung am vorgestellt wurde: Für den gesamten Bereich entlang der Venloer Strasse ist die Errichtung von insgesamt drei Geschoßwohnungsbauten vorgesehen; aufgrund des Wechsels des Bauträgers für die geplante Reihenhausbebauung sind nunmehr andere Haustypen sowie eine teilweise Abänderung der Stellung der Reihenhauszeilen vorgesehen; ferner ist in der südöstlichen Ecke des Plangebietes nunmehr kein Doppelstockgaragenhof mehr geplant.; Dieses am vorgestellte und durch den Umwelt und Planungsausschuss beschlossene Konzept bildet die Grundlage für den zur Offenlage zu beschließenden Bebauungsplanentwurf. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 11

4 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich wird im Nordosten von der Venloer Strasse, im Südosten von der Bonnstrasse, im Südwesten vom Asternweg sowie den südlichen Grenzen der Flurstücke Gemarkung Pulheim, Flur 3, Flurstücke 1171, 1897, 714 und 1183 und im Nordwesten von den östlichen Grenzen der Flurstücke Gemarkung Pulheim, Flur 3, Flurstücke 856, 857, 858, 860 bis 866 begrenzt. Seine Gesamtgröße beträgt ca. 2,73 ha. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Für das Plangebiet existiert der Bebauungsplan Nr. 30 Pulheim, der für den der bestehenden Wohnbebauung am Asternweg zugewandten Bereich ein Allgemeines Wohngebiet mit einer zwei bis dreigeschossig zulässigen Bebauung festsetzt. Für den anderen, deutlich größeren Teilbereich setzt der B-Plan ein Mischgebiet mit einer ebenfalls zwei- bis dreigeschossig zulässigen Bebauung fest. Der Regionalplan weist für die Fläche Allgemeinen Siedlungsbereich aus. Im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim wird das Plangebiet derzeit noch teils als gemischte Baufläche, teils als Wohnbaufläche dargestellt. Da das Änderungsverfahren nach 13a BauGB durchgeführt wird, ist der Flächennutzungsplan da zukünftig das gesamte Areal vorwiegend eine Wohnnutzung aufweisen wird und dementsprechend eine Festsetzung ausschließlich als Wohngebiet erfolgen wird gemäß 13a, Abs. 2 Nr.2 im Wege der Berichtigung anzupassen. Auf diese Weise wird dem in 8 Abs. 2 BauGB geforderten Entwicklungsgebot Rechnung getragen. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Innerhalb des Plangebietes befinden sich derzeit ein bzw. zwei Wohngebäude, die durch einen Anbau miteinander verbunden und über eine schmale Zufahrt von der Venloer Strasse aus erschlossen sind. Unmittelbar südlich schließt sich ein großflächiger Werkstattschuppen an. Die auf dem östlichen Teil des Geländes stehenden Tennishallen sowie die der Venloer Strasse zugewandt stehenden Gewächshausbauten stehen bereits seit einiger Zeit leer bzw. verfallen zusehends. Auf den unbebauten bzw. unversiegelten Bereichen des Plangebietes befindet sich neben einigen erhaltenswerten Bäumen (Rotbuche, Ginkgo, Walnussbäume) vornehmlich eine mit Obstbäumen bestandene Fläche, Rasenflächen und Nutz- bzw. Ziergartenflächen. Die im Westen und Süden an den Geltungsbereich angrenzende Wohnbebauung (BP 30 Pulheim) entlang des Asternweges besteht sowohl aus eingeschossigen Flachdachbungalows, die z.t. mit einer Dachaufstockung versehen wurden, als auch aus zweigeschossigen Reihenhäusern mit z.t. ausgebauten Dachgeschossen. Die nördlich der Venloer Strasse vorhandene Wohnbebauung besteht ebenfalls aus zweigeschossigen Reihenhäusern. Jenseits der Bonnstrasse schließt sich ein Gewerbegebiet an, in dem überwiegend nicht störende Gewerbebetriebe und mit dem Knauber-Markt ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb ansässig sind. 5. Inhalt des Planentwurfs 5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Korrespondierend mit der seitens des Bauträgers geplanten Errichtung von 71 Reihenhäusern wird für das entsprechende Areal gemäß dem Nutzungskatalog der BauNVO ein Allgemeines Wohngebiet (WA 1, WA 2 und WA 3) festgesetzt. Die ansonsten gem. 4 Abs. 3 BauNVO in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sollen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden, da diese Nutzungsarten ( Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbau- Stadt Pulheim Amt 61 Seite 4 von 11

5 betriebe und Tankstellen) nicht erwünscht sind, denn solche Nutzungen würden zu einer deutlich höheren Belastung der geplanten inneren Erschließung und des öffentlichen Parkraums für PKW führen, für die das Erschließungskonzept und die für den ruhenden Verkehr vorgesehenen Flächen nicht ausgelegt sind. Die Unterteilung des für die Reihenhausbebauung vorgesehenen Teils des Plangebietes in drei Teilbereiche resultiert aus der Notwendigkeit heraus, zur Sicherstellung der lärmschützenden Wirkung bestimmter Häuserzeilen für die dahinter liegenden Wohngebäude ein aufschiebend bedingtes Baurecht gemäß 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB festzusetzen. Daher wird über eine entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan vorgeschrieben, dass die im WA 2 zulässigen baulichen Anlagen erst dann zulässig sind, wenn die im WA 3 zulässigen baulichen Anlagen bereits errichtet worden sind (siehe auch Kapitel 5.3 Immissionsschutz ). Eine gleichzeitige Errichtung ist möglich, wenn die Inbenutzungnahme der innen gelegenen Häuser an die vorherige Errichtung der äußeren Bebauung gebunden wird. Für die vom Projektentwickler konzipierte Errichtung von seniorengerechten Wohnungen in den drei Geschosswohnungsbauten entlang der Venloer Strasse setzt der Bebauungsplan ebenfalls ein Allgemeines Wohngebiet (WA 4) mit dem Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen fest. Durch die Zulassung aller in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässigen Nutzungen ist auch in diesem Teilbereich des Plangebietes die Unterbringung von quartiersbezogenen Läden, kleineren Dienstleistungseinrichtungen als auch sozialen und gesundheitlichen Einrichtungen möglich, wodurch die wohnortnahe Versorgung gerade auch für die Bewohnerinnen und Bewohner, die aufgrund ihres Alters weniger mobil sind, sichergestellt werden kann. Da für diesen Bereich die Unterbringung des ruhenden Verkehrs überwiegend in einer Tiefgarage vorgesehen ist, ist eine übermäßige Belastung des öffentlichen Parkraums durch PKW durch dieses Nutzungsspektrum nicht zu befürchten. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung von Maximalwerten für die Trauf- und Firsthöhen bzw. die maximale Gesamtgebäudehöhe bestimmt. Die Grundflächenzahl wird durchgängig mit dem gemäß 17 BauNVO höchstzulässigen Wert von 0,4 festgesetzt; dies entspricht dem für das unmittelbar angrenzende Wohngebiet Asternweg / Aurikelweg festgesetzten Dichtewert und gewährleistet eine verträgliche Grundstücksausnutzung innerhalb des Plangebietes. Für die Unterbringung der jeweils zwei notwendigen Stellplätze pro Reihenhaus plant der Bauträger weitestgehend eine zentrale Anordnung entlang der Bonnstrasse bzw. entlang der öffentlichen Erschließungsstrassen. Der Bauträger sieht keine Realteilung vor, vielmehr wird eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vollzogen. Die künftigen Eigentümer aller Reihenhäuser werden demnach eine Eigentümergemeinschaft bilden. Aufgrund der WEG-Teilung wird die zur wohnbaulichen Entwicklung vorgesehene Fläche ein Grundstück umfassen. Um die Dichte der geplanten Reihenhausbebauung wirksam zu steuern, trifft der Bebauungsplan die Festsetzung, dass die zusammenhängende Fläche für Gemeinschaftsgaragen und stellplätze entlang der Bonnstrasse für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche nach 19(2) BauNVO also der sog. Haupt-GRZ von 0.4 nicht berücksichtigt werden darf. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die maßgebende Fläche des Baugrundstücks um diesen Bereich verringert und somit die verbleibende Fläche als Grundlage für die einzuhaltende GRZ 0.4 heranzuziehen ist. Einer übermäßigen Verdichtung der Bebauung kann somit entgegengewirkt werden. Der Bauträger plant die Realisierung von zwei Reihenhaustypen, die sich hauptsächlich durch die Wohnflächengröße und damit durch unterschiedliche Gebäudehöhen unterscheiden. Dementsprechend werden die Werte für die Trauf- und Firsthöhen nach Vorgabe des Bauträgers festgesetzt. Entsprechend dem städtebaulichen Konzept wird somit für die Flächen, auf denen der Haustyp Für die kleine Familie errichtet werden soll, eine Traufhöhe von maximal 4.0 m und eine Firsthöhe von maximal 9.0 m und für die Flächen, auf denen der Haustyp Für die junge Familie errichtet werden soll, eine Traufhöhe von maximal 6.50 m und eine Firsthöhe von maximal 11.0 m festgesetzt. Als unterer Bezugspunkt gilt dabei die Höhenlage der die jeweilige Reihenhauszeile unmittelbar erschließenden Verkehrsfläche. Für die geplante mehrgeschossige Bebauung entlang der Venloer Strasse werden für den Baukörper im Eckbereich einerseits und für die beiden verbleibenden Baukörper andererseits entsprechend der vorliegenden Planung unterschiedliche Werte für die Trauf- und Gesamtgebäudehöhen festgesetzt. Für das viergeschossig ( drei Geschosse plus Staffelgeschoss mit Flachdach) geplante Eckgebäude wird demnach für die äußeren Gebäudeum- Stadt Pulheim Amt 61 Seite 5 von 11

6 fassungswände festgesetzt durch entsprechende Baulinien und Baugrenzen - eine zulässige Höhe von maximal m und für das teilweise zurückgesetzte Staffelgeschoss festgesetzt durch eine separate Baugrenze - ein Wert von maximal 14.0 m (OK) über der das Gebäude unmittelbar erschließenden Verkehrsfläche festgesetzt. Für die beiden verbleibenden Baukörper, die dreigeschossig mit Flachdach errichtet werden sollen, wird die zulässige Gesamtgebäudehöhe auf maximal 9.50 m über der die jeweiligen Gebäude unmittelbar erschließenden Verkehrsfläche festgesetzt. 5.2 Bauweise / überbaubare Grundstücksflächen Für den Teilbereich des Plangebietes, innerhalb dessen die Errichtung der Reihenhäuer vorgesehen ist, wird entsprechend dem angestrebten Charakter eines Einfamilienhausgebietes die offene Bauweise festgesetzt. Da keine der geplanten Reihenhauszeilen eine Länge von 50 m überschreitet, ist deren Errichtung in der offenen Bauweise problemlos möglich. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen für die Reihenhausbebauung erfolgt auf Basis der in der abgestimmten städtebaulichen Konzeption dargestellten Bebauung. Dazu werden die erforderlichen Baufenster in der Planzeichnung festgesetzt. Da beide Haustypen eine Bautiefe von ca m aufweisen, wird die überbaubare Fläche einheitlich für alle Baufenster mit 13.0 m Bautiefe festgesetzt. Diese relativ stark einschränkende Festsetzung der zulässigen Bautiefe ist notwendig, da nur bei einer dem Bebauungskonzept exakt entsprechenden Realisierung die Einhaltung der festgesetzten GRZ von 0.4 gewährleistet ist. Da die Dimensionierung der Baufenster in direktem Bezug zur jeweiligen Bautiefe der Hauptbaukörper erfolgt, wird ergänzend festgesetzt, dass die hinteren Baugrenzen um bis zu maximal 3.0 m für die Anlage von Terrassen überschritten werden dürfen. Ausdrücklich wird durch diese Festsetzung lediglich die Zulässigkeit von Terrassen geregelt, nicht jedoch eingeschossige Anbauten wie z.b. Wintergärten ermöglicht, da bereits durch die Hauptbaukörper die zulässige Haupt-GRZ von 0.4 fast vollständig ausgeschöpft wird. Die Stellung bzw. Ausrichtung der Hauptbaukörper wird so gewählt, dass beim überwiegenden Teil der Baugrundstücke eine Südwest- bzw. Südostausrichtung der Gartenbereiche entsteht. Auch für die Bebauung entlang der Venloer Straße erfolgt die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen auf Basis der konkreten Vorhabenplanung. Da hier die Errichtung mehrerer Geschosswohnungsbauten mit dem Angebot von Miet- bzw. Eigentumswohnungen erfolgen soll, werden entsprechend größere Bautiefen festgesetzt. Für die einzelnen Baukörper erfolgt teilweise die Festsetzung von Baulinien, um im Falle des Eckgebäudes sicherzustellen, dass die Stellung und Lage des Baukörpers der abgestimmten Vorhabenplanung entsprechend umgesetzt wird. Für die beiden anderen Geschoßwohnungsbauten soll über die Sicherstellung der Realisierung einer raumbildenden Situation hinaus durch die Festsetzung auch von seitlichen Baulinien die schallschützende Wirkung der Baukörper für die südwestlich angrenzenden Reihenhauszeilen gewährleistet werden. Die notwendigen Stellplätze für diese Bauvorhaben sollen zum überwiegenden Teil in einer Tiefgarage untergebracht werden. Da diese Anlagen erfahrungsgemäß eine größere Grundfläche als die oberirdisch dazugehörige Bebauung einnehmen, wird über eine entsprechende textliche Festsetzung eine Überschreitung der Baugrenzen für die Errichtung von Tiefgaragen in diesem Teil des Plangebietes ermöglicht, sofern die Tiefgaragendecke mit einer Intensivbegrünung versehen wird.. Eine weitere textliche Festsetzung regelt die Zulässigkeit von Nebenanlagen für den Bereich, innerhalb dessen die Reihenhausbebauung realisiert werden soll (WA 1 WA 3). Da die Bebauungsdichte hier relativ hoch ist, soll durch die Beschränkung der Grundfläche der Nebenanlagen auf maximal 6 m² der Grad der weiteren Versiegelung und damit Verdichtung der Bebauung begrenzt werden. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 6 von 11

7 5.3 Immissionsschutz Aufgrund der Ergebnisse des schalltechnischen Gutachtens des Ingenieurbüros ACCON Köln GmbH vom April 2012 werden in separaten Lärmpegelkarten die mittels Berechnung ermittelten Lärmpegelbereiche an den jeweiligen Fassaden dargestellt. Auf die hinsichtlich der Bauausführung anzuwendenden Bestimmungen und Regelungen wird auf die einschlägige DIN 4109 Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen verwiesen, welche im Bauordnungsamt der Stadt Pulheim einzusehen ist. Da derzeit noch nicht absehbar ist, in welcher Reihenfolge die Bebauung der beiden Teilbereiche des Plangebietes erfolgen wird, beinhaltet der Bebauungsplan zwei Lärmpegelkarten, die sowohl für die Fallkonstellation Geschoßwohnungsbau (WA 4) wird vor Reihenhausbebauung (WA 1-3) realisiert als auch für die Fallkonstellation Reihenhausbebauung (WA 1-3) wird vor Geschoßwohnungsbau (WA 4) realisiert entsprechende Darstellungen bereithalten. Sollten die Reihenhäuser vor Errichtung der Geschoßwohnungsbauten welche ansonsten ihrerseits eine Schallschutzwirkung entfalten würden realisiert werden, erhöht sich zumindest für die nördlichste der Reihenhauszeilen die Anforderung an einen ausreichenden Schallschutz. Die entsprechenden Baufenster sind in der Planzeichnung mit dem Großbuchstaben A gekennzeichnet, um die notwendige alternative Festsetzung zum Schallschutz hinreichend konkret formulieren zu können. Da auf der Ebene des Bauplanungsrechtes die Lärmschutzproblematik abschließend geregelt werden muss, enthält der Bebauungsplan darüber hinaus eine ergänzende Festsetzung gemäß 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, welche ein aufschiebend bedingtes Baurecht vorschreibt. Aus Gründen der Sicherstellung des Lärmschutzes für die innenliegenden Reihenhauszeilen (WA 2) wird festgesetzt, dass deren Errichtung erst dann zulässig ist, wenn zuvor die im WA 3 zulässige Reihenhausbebauung realisiert worden ist. Nur auf diese Weise wird die lärmschützende Wirkung der im WA 3 zu realisierenden Randbebauung für die innenliegenden Baukörper im WA 2 gewährleistet. Ein Passus regelt, dass auch die gleichzeitige Errichtung möglich ist, wenn die Inbenutzungnahme der innenliegenden Häuser an die vorherige Errichtung der außenliegenden Häuser gebunden ist. Da die Berechnungen des beauftragten Ingenieurbüros von der Prämisse ausgehen, dass entlang der Bonnstrasse eine 4.0 m hohe Lärmschutzwand errichtet wird, enthält der Bebauungsplan eine entsprechende Festsetzung und zeichnerische Darstellung. Da im Bereich der festgesetzten Lärmschutzwand die Errichtung einer Garagenzeile mit einer Gesamthöhe von ebenfalls 4.0 m vorgesehen ist, trifft der Bebauungsplan eine Festsetzung, wonach ausnahmsweise die Errichtung der Garagen alternativ zum Bau der Lärmschutzwand erfolgen kann, sofern deren Schallschutzwirkung gutachterlich belegt wird. 5.4 Baugestalterische Festsetzungen Im Bebauungsplan sind die zulässigen Dachformen entsprechend der für die Reihenhausbebauung vorgesehenen Satteldächer und der für die Geschoßwohnungsbauten geplanten Flachdächer in den jeweiligen Bereichen festgesetzt. Auf diese Weise kann eine einheitliche Dachlandschaft für die geplanten Geschoßwohnungsbauten entlang der Venloer Strasse einerseits und die dahinterliegenden Reihenhäuser andererseits gewährleistet werden. Da für die Reihenhäuser seitens des Bauträgers keinerlei Dachaufbauten und einschnitte vorgesehen sind und dieses einheitliche Erscheinungsbild auch für die Zukunft sichergestellt werden soll, wird festgesetzt, dass Dachaufbauten und einschnitte unzulässig sind. Bei Aufstellung des Bebauungsplanes wurde u.a. als ein Ziel der Planung formuliert, der markanten Ortseingangslage des Gebietes in gestalterischer Hinsicht Rechnung zu tragen. Aus diesem Grund trifft der Bebauungsplan für die Fassaden- bzw. Gebäudewände der entlang der Venloer Strasse geplanten Baukörper, welche von der Venloer Strasse und der Bonnstrasse optisch markant in Erscheinung treten werden und damit für denjenigen Bereich, für den explizit eine gestalterische Aufwertung sichergestellt werden soll, eine baugestalterische Festsetzung. Diese schreibt vor, dass die jeweiligen Fassadenflächen einen Steinanteil (Backstein oder Naturstein) von mindestens 20 %, bezogen auf die Gesamtfläche der jeweiligen Gebäudefassade, aufweisen müssen. Auf diese Weise wird eine hochwertige Materialität bei der Fassadengestaltung sichergestellt. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 7 von 11

8 Die für die Gestaltung der Reihenhausvorgärten getroffenen Festsetzungen, wonach Einfriedungen, Sichtschutzelemente und ähnliche bauliche Anlagen in den Vorgärten sowie über die notwendige Befestigung der Hauseingangszuwegungen hinausgehende Versiegelungen der Vorgärten unzulässig sind, dienen dazu, für die ohnehin sehr kleinen Vorgartenbereiche in den dicht bebauten Bereichen des Plangebietes eine offene und durchgrünte Gestaltung und so die Freiraumqualität auch vor den Häusern sicher zu stellen. Die Festsetzungen zur Gestaltung von Einfriedungen im Bereich der rückwärtigen Gärten, die an öffentliche Flächen oder hintere Grundstücksparzellen grenzen, werden ebenfalls zur Vermeidung einer gestalterischen Beeinträchtigung des Straßenraumes und der hinteren Freibereiche durch massive Einfriedungen getroffen. Wird der öffentliche Raum mit geschlossenen Einfriedungen versehen, beeinflusst dies die gestalterische Wirkung einer Siedlung negativ. Gleiches gilt für massive Einfriedungen im hinteren Grundstücksbereich, die verhindern, dass die Privatgärten als durchgehende Grünbereiche wahrgenommen werden können. Eine Einfriedung ist aus städtebaulicher Sicht massiv, wenn sie blickdicht ist und von ihr die Wirkung einer starren, geschlossenen baulichen Abgrenzung ausgeht. Massivität ist hier keine Frage des Materials sondern der städtebaulichen Wirkung. Dementsprechend sind z. B. Maschendraht, grobmaschige Drahtgitter- oder Jägerzäune keine massiven Einfriedigungen. Dies gilt auch für Hecken, da sie von ihrer Struktur keine starren baulichen Anlagen sind. Massive Einfriedungen umfassen beispielsweise geschlossene, blickdichte Holzlatten oder Holzflechtzäune sowie Mauern und Bespannungen aus Flechtmatten oder Folien. Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen im mit WA 4 gekennzeichneten Wohngebiet sind ebenfalls nur Hecken zulässig, um eine Einmauerung zum öffentlich wahrnehmbaren Straßenraum gerade am Ortseingang zu vermeiden. Die Regelungen der Einfriedungen, die sich auf die Abtrennung der rückwärtigen Gartenbereiche im Bereich der Terrassenflächen beziehen, berücksichtigen zum einen das Bedürfnis nach Abgrenzung, zum anderen gewährleisten sie durch ihre Beschränkung auf 3 m Tiefe im Restbereich der Gartenflächen eine städtebaulich wichtige Offenheit und eine durch die relativ hohe Dichte der Bebauung bedingte notwendige Durchgrünung des Gebietes. 5.5 Erschließung und ruhender Verkehr Als Ergebnis des für das B-Planverfahren erstellten Verkehrsgutachtens, der abschließenden Stellungnahmen hierzu seitens des Landesbetriebs Straßen NRW als dem zuständigen Straßenbaulastträger für die Bonnstrasse und die Venloer Strasse als auch der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung vorgetragenen Einsprüche der Anwohner des angrenzenden Wohngebietes wird die Erschließung des Plangebietes zukünftig sowohl über eine neu anzulegende Zufahrt an der Venloer Strasse als auch über das angrenzende Wohngebiet und somit über eine Anbindung an den Asternweg erfolgen. Letztere wird dabei lediglich die Erschließung eines untergeordneten Anteils von insgesamt 20 Reihenhäusern übernehmen, während der überwiegende Teil von 51 Reihenhäusern als auch die geplanten Wohnungen im Geschosswohnungsbau von der Venloer Strasse aus erschlossen werden. Das zukünftig zu erwartende motorisierte Verkehrsaufkommen wird somit zum weitaus größten Teil das angrenzende bestehende Wohngebiet nicht belasten, da zudem auch ausdrücklich eine Durchfahrbarkeit des Plangebietes für den motorisierten Individualverkehr unterbunden wird (s.u.). Innerhalb des geplanten Wohngebietes ist somit kein Durchgangsverkehr, sondern lediglich Anwohnerverkehr zu erwarten. Der Bebauungsplan trifft darüber hinaus die Festsetzung, dass über diese beiden geplanten Zufahrten hinaus keine weiteren dem Fahrverkehr dienenden Zufahrten zulässig sind. So wird sichergestellt, dass zum einen die Belastung des unmittelbar angrenzenden Wohngebietes auf die einzige geplante neue Zufahrt vom Asternweg beschränkt bleibt und zum anderen der Forderung des Landesbetriebs Strassen NRW Rechnung getragen, wonach lediglich die Anlage einer neuen Zufahrt von der Venloer Straße aus zulässig ist. Die innere Erschließung des Plangebietes erfolgt nur im notwendigen Umfang in Form von öffentlichen Verkehrsflächen. Als solche wird daher die unmittelbar vom Asternweg abzweigende, mit 6.0 m Breite geplante Erschließungsstrasse, welche auch den in diesem Bereich geplanten öffentlichen Spielplatz erschließt und an dessen Ende eine ausreichend dimensionierte Wendemöglichkeit vorgesehen ist, festgesetzt. Ebenfalls als öffentliche Verkehrsfläche wird die parallel zur Venloer Strasse verlaufende Erschließungsstrasse, welche sowohl der unmittelbaren Erschließung der Wohnungen im Geschosswohnungsbau als auch der übrigen Reihenhäuer dient, festgesetzt. Auch an deren Ende ist eine ausreichend dimensionierte Wendemöglichkeit vorgesehen. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 8 von 11

9 Darüber hinaus wird auch die das Plangebiet von Nordosten nach Südwesten durchquerende Erschließungsachse als öffentlicher Fuß- und Radweg mit einer Breite von 3.5 m festgesetzt. Diese Erschließungsfläche soll zum einen einen für die Entsorgung des Plangebietes notwendigen und daher ausreichend dimensionierten Kanal aufnehmen als auch die fußläufige Anbindung der angrenzenden bestehenden Wohngebiete in Richtung Venloer Straße sicherstellen. Eine ständige Befahrbarkeit dieser Verkehrsfläche für die Allgemeinheit und damit die Möglichkeit von Schleichverkehren ist durch die Festsetzung als Fuß- und Radweg ausgeschlossen; lediglich für Feuerwehr, Krankenwagen und größere Lieferfahrzeuge (z.b. Möbeltransport) kann ein Befahren durch herausnehmbare Poller o.ä. Vorrichtungen ausnahmsweise ermöglicht werden. Das Plangebiet wird weiterhin über zwei öffentliche Fuß- und Radwege an die Bonnstraße angebunden. Diese liegen sowohl unmittelbar südlich des geplanten viergeschossigen Eckgebäudes als auch in Verlängerung des im Süden des Plangebietes vorhandenen Wendehammers. Beide Wegeverbindungen gewährleisten somit einen unmittelbaren Anschluss an die Bonnstrasse für Fußgänger und Radfahrer sowohl für die zukünftigen Bewohner des neuen Wohngebietes als auch für das vorhandene Wohngebiet bzw. dessen Bewohner. Alle übrigen notwendigen Erschließungsflächen werden als private Verkehrsflächen festgesetzt, da hier die Herstellung eines öffentlichen Straßenanschlusses nicht erforderlich ist. Hierzu zählen sowohl die der Erschließung der Gemeinschaftsgaragen und stellplätze dienende Verkehrsfläche als auch die 1.5 m breiten Gehwege, die der fußläufigen Erschließung der im Innenbereich liegenden Reihenhauszeilen dienen. Auf diese Weise kann gewährleistet werden, dass der überwiegende Teil der Reihenhaussiedlung autofrei bleibt und damit eine relativ hohe Aufenthaltsqualität erhält. Diese Planung bezieht sich explizit auf das gewünschte Konzept des Bauträgers. Die Unterbringung der notwendigen Stellplätze erfolgt im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen i.d.r. in unmittelbarer Nähe der zugeordneten Reihenhäuser bzw. der Geschoßwohnungsbauten. Für den Anteil der Reihenhäuser, deren Erschließung von der Venloer Strasse aus erfolgt, werden die notwendigen Stellplätze und Garagen hauptsächlich auf einer zusammenhängenden Fläche, die sich entlang der Bonnstrasse erstreckt, angelegt. Auf diese Weise kann ein großer Abstand der Wohngebäude zur vielbefahrenen Bonnstrasse realisiert und zum anderen durch die Errichtung ausreichend hoher Garagen auf der unmittelbar zur Bonnstrasse gerichteten östlichen Seite auch bereits eine Lärmschutzfunktion erzielt werden. Im Zusammenhang mit dem Bau der parallel zur Venloer Straße geplanten Erschließungsstraße und der Zufahrt auf die Venloer Straße sind dort im Bereich der zukünftigen Einmündung Umbaumaßnahmen auf der Venloer Straße notwenig. Diese werden inhaltlich mit dem Landesbetrieb Strassen NRW abgestimmt und in einer Verwaltungsvereinbarung fixiert. Darüber hinaus wird sich der Projektentwickler in dem nach 124 BauGB abzuschließenden Erschließungsvertrag zur Kostenübernahme für diese notwendigen Umbaumaßnahmen verpflichten. 5.6 Grünflächen ; Pflanzgebote Im Bebauungsplan ist der im nordwestlichen Bereich des Plangebietes vorgesehene Spielplatz als öffentliche Grünfläche mit der entsprechenden Zweckbestimmung Spielplatz festgesetzt und wird somit der Allgemeinheit für eine entsprechende Nutzung zur Verfügung stehen. Dieses Angebot trägt dem Bedarf der Bewohner des neu entstehenden, aber auch der unmittelbar angrenzenden Wohngebiete nach einer ausreichend großen Spielfläche für Kinder Rechnung. Da für eine öffentliche Nutzung der übrigen im Plangebiet vorgesehenen Grünflächen keine Notwendigkeit besteht, werden diese als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Abstandsgrün festgesetzt. Der Bebauungsplan trifft sowohl für die Fläche entlang der Bonnstrasse, auf der Gemeinschaftsstellplätze angelegt werden sollen, als auch für die Bereiche, die zukünftig zwischen den Geschoßwohnungsbauten und den Verkehrsflächen der Bonnstrasse bzw. Venloer Strasse liegen, Pflanzgebotfestsetzungen. Die Festsetzung für die Gemeinschaftsstellplatzfläche, auf der pro sechs Stellplätzen ein kleinkroniger Laubbaum zu pflanzen ist, dient der gestalterischen Aufwertung dieser Fläche, die unmittelbar vor drei Reihenhauszeilen angelegt werden soll. Durch die Baumpflanzungen wird die ansonsten zusammenhängend versiegelte Fläche gezielt unterbrochen, wodurch deren Erscheinungsbild positiv beeinflusst werden kann. Die Pflanzmaßnahmen für den Bereich zwischen den Geschoßwohnungsbauten und den Verkehrsflächen der Bonnstrasse bzw. Venloer Strasse, welcher gärtnerisch zu gestalten ist und innerhalb dessen Sträucher und Stadt Pulheim Amt 61 Seite 9 von 11

10 Bäume zu pflanzen sind, leisten in Ergänzung zu den für die Gebäude getroffenen Gestaltungsfestsetzungen ebenfalls einen wichtigen Beitrag zur Gestaltqualität dieses Ortseingangsbereiches. 6. Ver- und Entsorgung Für die innerhalb der mit WA 1 3 gekennzeichneten Wohngebiete geplante Reihenhausbebauung sieht der Bauträger eine zentrale Versorgung mit Nahwärme vor. Aus diesem Grund wird an dem vom Bauträger vorgesehenen Standort eine Versorgungsfläche für die Technikzentrale in der erforderlichen Größe und Höhe festgesetzt. Für die Entsorgung der Wertstoffe trifft der Bebauungsplan ebenfalls eine Festsetzung für einen entsprechenden Container-Standort im Bereich des bestehenden Wendehammers. Dieser dient aufgrund seiner Lage zum einen den Bewohnern des neuen Wohngebietes, trägt aber auch zu einer besseren Ausstattung des gesamten Siedlungsgebietes Asternweg / Aurikelweg mit Wertstoffcontainern bei. Das städtebauliche Konzept des Bauträgers für die Reihenhausbebauung sieht ferner eine zentralisierte Anordnung der für den Hausmüll vorgesehenen Abfallcontainer vor, welche an insgesamt vier Standorten (im WA 2 und 3) erfolgen soll. Der Bebauungsplan trifft hierzu keine expliziten Festsetzungen, um diesbezüglich eine ausreichende Flexibilität zu gewährleisten. Diese dem Nutzungszweck des Baugebietes dienenden Nebenanlagen sind nach 14 (1) BauNVO zu beurteilen und in den Baugebieten auch ohne eigenständige Festsetzung zulässig. Die für die Entwässerung notwendigen Abwasserkanäle werden im Zuge der Erstellung der im Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzten Erschließungsanlagen gebaut. Die Details der Erstellung wie auch der Kostenübernahme werden in dem mit dem Projektentwickler abzuschließenden Erschließungsvertrag geregelt werden. 7. Umweltbelange Im Zuge der Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes wurde im Auftrag des Projektentwicklers sowohl eine Artenschutzprüfung als auch ein Umweltbericht erarbeitet (beide in Anlage beigefügt). Die Artenschutzprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass artenschutzrechtliche Konflikte gemäß 44 Abs. 5 BNatschG durch die Planung und deren Umsetzung nicht gegeben sind. Die Erstellung eines Umweltberichtes ist zwar bei einem Verfahren nach 13 a BauGB grundsätzlich nicht erforderlich, erfolgte jedoch im vorliegenden Fall aufgrund der Größe des Plangebietes. Da dieses mehr als m² umfasst, ist eine überschlägige Prüfung erforderlich, ob der Bebauungsplan keine erheblichen Umweltauswirkungen hervorruft. Als wesentliches Ergebnis des Umweltberichtes kann festgehalten werden, dass die Realisierung der Planung keine erheblichen oder nachhaltigen Auswirkungen auf die Umwelt mit sich bringen wird. Als notwendige Maßnahme zum Umweltschutz wird die Unterschutzstellung einiger vorhandener Bäume (ein Gingko, eine Rotbuche sowie einige Walnussbäume) angeführt. Im Bebauungsplan werden diese Bäume daher als erhaltenswert festgesetzt. 8. Bodenordnung und Planrealisierung / Städtebaulicher Vertrag Der gesamte Plangeltungsbereich befindet sich derzeit im Eigentum eines Projektentwicklers, der die Veräußerung des für die Reihenhausbebauung vorgesehenen Teilbereiches an einen Bauträger plant und für die Realisierung des Geschoßwohnungsbaus selbst als Vorhabenträger fungiert. Bodenordnende Maßnahmen nach dem vierten Teil des Baugesetzbuches (Umlegung, Grenzregelung) werden daher zur Planrealisierung nicht erforderlich. In Ergänzung zu den im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen wird die Stadt Pulheim mit dem Projektentwickler einen städtebaulichen Vertrag gemäß 11 BauGB abschließen. Dieser wird in erster Linie folgende Regelungen beinhalten: Stadt Pulheim Amt 61 Seite 10 von 11

11 1. Als Anlage zum Offenlagebeschluss sind Strichzeichnungen und Visualisierungen zur Fassadengliederung der Geschoßwohnungsbauten (WA 4) beigefügt. Diese Fassadengestaltung des großen Eckbaukörpers wird im Vertrag als bindend festgeschrieben. 2. Die Baustellenandienung über den Astern- und Aurikelweg, mithin durch das angrenzende Wohngebiet wird ausgeschlossen. Die Baustellenandienung wird nur von der Venloer Strasse im Bereich der festgesetzten neuen Erschließungsstrasse und vorbehaltlich einer entsprechenden Erlaubnis des Landesbetriebs Strassen NRW als dem zuständigen Strassenbaulastträger von der Bonnstrasse aus zulässig sein. 3. Der Projektentwickler verpflichtet sich, entlang der Flurstücke 856 und 857 vor Beginn der Baumaßnahmen eine 2.0 m hohe Mauer zu errichten. Unterer Bezugspunkt ist die Höhenlage der genannten Flurstücke 856 und 857. Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes soll unmittelbar nach dessen Rechtskraft begonnen werden. 9. Flächenbilanz Gesamtgröße Plangebiet m² 100 % Fläche Allgemeines Wohngebiet m² 77 % Öffentliche Strassenverkehrsflächen m² 9 % Private Strassenverkehrsflächen m² 6 % Öffentliche Grünfläche / Spielplatz 590 m² 2 % Private Grünflächen 470 m² 5 % Flächen Ver- und Entsorgung 140 m² 1 % 10. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen bis auf die Kosten für das notwendigerweise zu erstellende Verkehrsgutachten und die Erstellung der Vermessungsgrundlage keine über die Planung hinausgehenden Kosten. (Die Kosten für die Artenschutzprüfung, den Umweltbericht und das schalltechnische Gutachten trägt der Projektentwickler bzw. der Investor). Pulheim, den Planungsamt Stadt Pulheim Amt 61 Seite 11 von 11

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