20112GSG-Direkt. GSG befragt Mieterinnen und Mieter. GSG wir planen mit an Oldenburgs Zukunft. 14. Jahrgang kostenlos

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1 14. Jahrgang kostenlos 20112GSG-Direkt GSG befragt Mieterinnen und Mieter»Wie soll man etwas an der Wohnsituation ändern, ohne die Mieter selbst zu fragen. Wenn ich der GSG dabei helfen kann, tue ich das gerne.«vera Malik, GSG-Mieterin in Kreyenbrück GSG wir planen mit an Oldenburgs Zukunft.

2 225 Jahre Ich war noch niemals in New York. LzO Zukunftsvorsorge Sich was gönnen. Spaß haben. Und die Welt entdecken. Mit der richtigen und rechtzeitigen finanziellen Vorsorge ist das kein Problem! Den ruhestand genießen. Mit der LzO. Landessparkasse zu Oldenburg

3 Inhalt Inhalt Wohnungsmarkt 04»Wir können es uns nicht leisten, am Bedarf vorbei zu planen.«interview mit Oldenburgs neuer Baudezernentin Gabriele Nießen Mieterzufriedenheit 06 Ich wohne, also bin ich! Die wichtigsten Ergebnisse der GEWOS-Studie 08»Wenn ich der GSG helfen kann, tue ich das gerne.«mehr als Mieterinnen und Mieter unterstützen die GSG bei der Zukunftsplanung. Bahnlärm 16 Alle Signale auf Rot Die GSG hat sich der Klage gegen den Ausbau der Bahnstrecke zwischen Oldenburg und Wilhelmshaven angeschlossen. Forschung 18 Sensoren für Senioren Das OFFIS-Institut hat mit der GSG die technische Machbarkeit einer häuslichen Bewegungsanalyse untersucht. Liebe Leserinnen, liebe Leser, Bürgerbeteiligung ist ein wichtiger Aspekt unserer Zeit. Fast nirgendwo können Projekte mehr realisiert werden, ohne dass die davon Betroffenen ihre Interessen darlegen. Das ist gut so und sollte in einer demokratischen Gesellschaft Normalität sein. Diese Ausgabe unseres Magazins GSG-Direkt widmet sich gleich mehrfach diesem Thema. Zunächst kommen wir auf eine Erhebung zurück, die wir im Sommer unter unseren Mieterinnen und Mietern vorgenommen haben. Über haben sich daran beteiligt mit Lob ebenso wie mit konstruktiver Kritik. Das freut uns und ist Ansporn für unsere weitere Arbeit. Herzlichen Dank an alle, die sich die Zeit genommen haben, die Fragebögen auszufüllen. Oldenburgs neue Baudezernentin Gabriele Nießen sagt im Interview auf Seite 4, dass die Menschen, die sich als Betroffene sehr intensiv in die Thematik eingearbeitet haben, unbedingt Gehör finden müssen. Diesem Ansatz können wir nur zustimmen. Deshalb haben wir uns selbstverständlich der Klage der Stadt Oldenburg und mehrerer Privatpersonen gegen den Ausbau der Bahnstrecke Wilhelmshaven Oldenburg angeschlossen und hoffen im Interesse unserer Mieter auf eine gute Lösung. Viel Spaß beim Lesen wünscht Ihre 3 Impressum Herausgeber GSG OLDENBURG BAU- UND WOHNGESELLSCHAFT MBH, Straßburger Straße 8, Oldenburg. V.i.S.d.P. Stefan Könner, GSG Oldenburg. Konzeption und redaktionelle Leitung Mediavanti ohg Agentur für Text und Konzept, Donnerschweer Str. 90, Oldenburg, Redaktionelle Mitarbeit Thorsten Bernatzek, Stefanie Brinkmann-Gerdes, Klaus Kayser, Stephan Klein, Rainer Zietlow. Gestaltung und Produktion STOCKWERK2 Agentur für Kommunikation, Oldenburg. Fotografie Frank Pusch, Andreas Burmann. Anzeigen STOCKWERK2 Agentur für Kommunikation, Tel. (0441) Druck DRUCK-SERVICE Thomas Lamken, Oldenburg

4 Wohnungsmarkt 4»Wir können es uns nicht leisten, am Bedarf vorbei zu planen.«seit dem 1. November ist Gabriele Nießen, Oldenburgs neue Stadtbaurätin, im Amt. Die Stelle war 16 Monate lang unbesetzt. Die gebürtige Düsseldorferin war zuvor im hessischen Eschwege tätig. Vor dem Stadtrat, der sie unter insgesamt fünf Bewerberinnen und Bewerbern auswählte, habe sie eine hervorragende Präsentation abgeliefert und gleich Visionen für Oldenburg entwickelt, hieß es aus Teilnehmerkreisen. Über ihre ersten Tage in Oldenburg und über ihre Pläne äußert sie sich im folgenden Interview. Frage: Frau Nießen, Sie sind jetzt seit einigen Wochen im Amt und haben sich sicher schon mit einigen Dingen vertraut gemacht. Wie sind Sie Ihr neues Amt angegangen? Gabriele Nießen: Ich habe es nicht als Selbstverständlichkeit empfunden, dass der Rat der Stadt mich mit einem einstimmigen Votum ausgestattet hat. Damit hat man mir einen großen Vertrauensvorschuss mit auf den Weg gegeben. Ich verstehe das als Ansporn und werde versuchen, dem gerecht zu werden. Gleich am ersten Tag habe ich einen Termin mit meinen Amts- und Fachdienstleitern wahrgenommen. Es war mir sehr wichtig, meine unmittelbaren Ansprechpartner kennenzulernen auch um zu erfahren, welche Erwartungen an mich gestellt werden und umgekehrt zu formulieren, welche ich an meine Kollegen habe. Im Moment stelle ich mich bei all meinen Fachdiensten vor und suche dort das direkte Gespräch. Ich kann jetzt schon sagen, dass ich von allen sehr gut informiert und für Problemlagen sensibilisiert werde. Zudem war es mir wichtig, den Kontakt zur Politik, zu den Fraktionen und Gruppierungen zu suchen. Ich hoffe auf einen regen Austausch. In einem nächsten Schritt möchte ich mich dann auch Institutionen, Vereinen und Bürgerinitiativen vorstellen. freundlich aufgenommen worden. Oldenburg ist eine sehr liebevolle Stadt. Sie hat genau die richtige Größe und sie hat sich ihren Charakter bewahrt. Das macht ganz sicher ihren Reiz aus. Und sie hat eine gewisse überregionale Bekanntheit erreicht als Einkaufs-, Kultur- und Bildungsstandort. Oldenburg hat in den kommenden Jahren einige Herausforderungen zu meistern. Stichworte Bahnlärm, fehlender Wohnraum und Fliegerhorst. Haben Sie sich mit den Themenstellungen bereits vertraut gemacht? Foto: Uschi Dreiucker/pixelio.de Nach eigenen Angaben kannten Sie Oldenburg vor Ihrer Bewerbung noch nicht. Was sind Ihre ersten Eindrücke, welchen Charakter hat die Stadt? Nießen: Ich bin sowohl von den Bürgerinnen und Bürgern als auch meinen Kolleginnen und Kollegen sehr Nießen: Das sind alles sehr komplexe Angelegenheiten. Beim Thema Bahnlärm wird das besonders deutlich. Es wäre falsch, wenn ausgerechnet ich nach wenigen Wochen in Oldenburg jetzt schon Schlüsse ziehen würde. Ich finde, dass die Menschen, die sich als Betroffene sehr intensiv in die Thematik eingearbeitet haben, unbedingt Gehör finden

5 Wohnungsmarkt Foto: WerWil/Lizenz CC-BY-SA müssen. Aber man darf auch keine Erwartungen wecken, die man nicht erfüllen kann. Wir sind gerade in diesem Zusammenhang auf tragfähige und zeitnahe Lösungen angewiesen. In einer Wohnung zur Miete zu leben, ist nichts Schlechtes hat der Oberbürgermeister in unserer letzten Ausgabe gesagt. Oldenburg ist als Stadt stark von Eigenheimen geprägt. Muss es einen Umdenkungsprozess in der Bevölkerung geben? Nießen: Wir benötigen ein ausgewogenes Verhältnis. Nur so können wir alle Bevölkerungsgruppen adäquat bedienen. Wir haben im Segment Mietwohnungen einen Nachholbedarf. Des Weiteren werden wir uns zukünftig sehr intensiv damit auseinandersetzen, was mit den Wohngebieten passiert, die in den fünfziger, sechziger und siebziger Jahren entstanden sind. In diesen Quartieren sind innovative und wirtschaftliche Lösungen zum Umgang etwa mit Energieeffizienz oder Barrierefreiheit gefragt. Frau Nießen, haben Sie vielen Dank für das Gespräch. 5 Thema Fliegerhorst? Nießen: Ehrlich gesagt, muss ich mir beim Fliegerhorst erst einmal einen Überblick verschaffen. Ich weiß aber, dass bereits erste Maßnahmen realisiert worden sind. Die müssen nun in ein Gesamtkonzept eingebunden werden. Dringender Handlungsbedarf besteht bei der Wohnungssituation in Oldenburg. Was ist zu tun? Nießen: Der Wohnungsmarkt ist sehr angespannt, das merken wir alle. Meine Überlegungen gehen dahin, zeitig im nächsten Jahr eine Untersuchung in Auftrag zu geben, die die Ermittlung der tatsächlichen Nachfrage zum Gegenstand hat. Im Moment nehmen wir einen Mangel ja eher gefühlt wahr. Erst wenn wir über empirische Daten verfügen, können wir mit Bauaktivitäten darauf zielgerichtet reagieren. Wir können es uns nicht leisten, am Bedarf vorbei zu planen. Wie stehen Sie zu einem Kommunalen Wohnungsbauprogramm? Nießen: Das ist eine Aufgabe, der wir uns für das nächste Jahr stellen. Die Notwendigkeit ist da. Wir müssen Grundlagen formulieren, wie ein solches Programm aussehen könnte. Auch über die Wirkung, die wir erzielen wollen, müssen wir uns vorab Gedanken machen. Wir sollten aber vermeiden, Dinge zu fördern, die bereits über andere Programme Unterstützung finden.

6 Mieterzufriedenheit 6 Studie zur Mieterzufriedenheit Ich wohne, also bin ich! Wie wohnen die Deutschen? Es gibt Menschen, mit denen könnte man tagelang über dieses Thema diskutieren. Die einen singen das Hohelied aufs Eigenheim, wollen nie anders wohnen als in den wirklich eigenen vier Wänden. Bei anderen steht das nicht zur Debatte. Für sie kommt nur eine Mietwohnung infrage in der Regel aus finanziellen Gründen. 79 % aller Mieter äußern sich positiv über den Zustand ihres Wohngebäudes. 71 Prozent sind zufrieden, acht Prozent sogar sehr zufrieden. 86 Prozent der Befragten geben hier gute Noten. Die GSG wollte es jetzt ganz genau wissen und befragte ihre Mieterinnen und Mieter: Fühlen Sie sich zuhause wohl? Dieser Frage ging die GSG deshalb in einer Umfrage nach und bekam viele und zum Teil erstaunliche Antworten. Am verblüffendsten: Bemerkenswerte 28,8 Prozent der versandten Fragebögen kamen ausgefüllt zurück. Ein Beleg dafür, dass den Mieterinnen und Mietern die weitere Entwicklung ihrer Wohnungsbaugesellschaft durchaus am Herzen liegt. 67 % der Befragten halten die Kosten für ihre Wohnung für angemessen oder günstig beträgt das durchschnittliche Haushaltseinkommen der GSG-Mieter. Bei knapp 40 Prozent liegt die zur Verfügung stehende Summe monatlich bei weniger als Euro. Haushalte mit Kindern müssen im Schnitt mit Euro auskommen, kinderlose Paare verfügen mit Euro über das höchste Durchschnittseinkommen. 11 Jahre bleiben GSG-Mieter im Durchschnitt in ihrer Wohnung. Mietverhältnisse sind in Deutschland grundsätzlich durch eine hohe Beständigkeit gekennzeichnet. Erfreulich: 44 Prozent der Mieter geben an, sich im Falle von Umzugsabsichten wieder explizit nach einer Wohnung der GSG umsehen zu wollen. 80 % der GSG-Mieter sind zufrieden oder sogar sehr zufrieden mit ihrer Wohnsituation. Insbesondere der Grundriss der Wohnung (86 %) sowie der Zustand der Fenster (73 %) und Heizungsanlagen (71 %) finden Zustimmung. Quelle: Mieterbefragung der GSG

7 Mieterzufriedenheit 7 Interview mit Studienleiterin Inga Uhlenbrock»Die GSG kann stolz sein!«frage: Was war das Ziel der Studie? Inga Uhlenbrock: Mit der Befragung wollte die GSG herausfinden, ob ihre Mieter mit den Wohnungen, Gebäuden, dem Wohnumfeld und dem Service zufrieden sind. Natürlich sollte die Studie auch offenlegen, in welchen Bereichen Verbesserungsbedarf besteht. Dazu wurde u.a. nach den Umzugsabsichten und -gründen der Mieter gefragt, da sie eine wichtige Informationsquelle für eventuelles Handlungspotenzial darstellen. Der Gruppe der älteren Mieter wurde dabei besondere Aufmerksamkeit gewidmet, um ihre Bedürfnisse in Zukunft noch stärker berücksichtigen zu können. Da ältere Menschen spezielle Anforderungen an ihre Wohnung und das Serviceangebot haben, wurden im Anschluss an die schriftliche Befragung 50 telefonische, leitfadengestützte Interviews mit Mietern ab 65 Jahren geführt. Wie sind Sie genau vorgegangen bei der Abfrage der Informationen und der Auswertung der Fragebögen? Uhlenbrock: Für die Studie wurde eine repräsentative Stichprobe von Mietern der GSG angeschrieben. Im Vorfeld hatte die GSG bereits auf die Befragung hingewiesen. Sie bestand aus einem sechsseitigen Fragebogen, der mit der GSG abgestimmt worden war, und einem Anschreiben, das über die Themen Datenschutz und Anonymität informierte. Neben Fragen mit Antwortvorgaben enthielt der Fragebogen auch offene Fragen, zu denen die Mieter Bemerkungen, Wünsche und Ergänzungen eintragen konnten. Sie hatte mit 28,8 Prozent einen erfreulich hohen Rücklauf. Es hat also fast ein Drittel der Mieter die Gelegenheit genutzt, sich an der Umfrage zu beteiligen und der GSG seine Meinung mitzuteilen. Die Fragebögen wurden zum Schluss im Institut elektronisch eingescannt und die Ergebnisse statistisch ausgewertet. Welche Ergebnisse der Studie sind aus Ihrer Sicht besonders hervorzuheben? Uhlenbrock: In erster Linie fällt die insgesamt hohe Wohnzufriedenheit bei der GSG auf. Die Mieter sind sowohl mit ihren Wohnungen, als auch mit den Wohngebäuden und dem Wohnumfeld zufrieden oder sogar sehr zufrieden. Im Vergleich zu anderen Wohnungsunternehmen in ganz Deutschland schneidet die GSG in diesem Punkt sehr gut ab. Auch die Servicequalität bewerten zwei Drittel der Mieter in der Gesamtbewertung überwiegend als gut oder sehr gut. Als Kritikpunkte wurden zumeist Schwächen bei der telefonischen oder persönlichen Erreichbarkeit der Mitarbeiter genannt. Im Rahmen der telefonischen Interviews mit älteren Mietern betonten mehrere Interviewpartner das hohe Engagement, das ihnen von der GSG entgegengebracht werde, und gaben an, sich bei dem Unternehmen sehr wohl zu fühlen. Auf dieses Ergebnis kann die GSG zu Recht stolz sein.

8 Mieterzufriedenheit 8»Wie soll man etwas an der Wohnsituation ändern, ohne die Mieter selbst zu fragen. Wenn ich der GSG dabei helfen kann, tue ich das gerne.«elfriede Steinfurth blickt sich in ihrer kleinen Senioren-Wohnung um und lächelt. Ich fühle mich wirklich wohl hier, sagt die 86-Jährige. Ich hatte bisher nicht ein einziges Mal das Bedürfnis nach einer anderen Wohnung. Warum auch? Die Zimmer sind hell und gemütlich, die Nachbarn freundlich, Geschäfte und Bushaltestelle liegen um die Ecke. Die Rentnerin ist alles in allem zufrieden mit ihrer Wohnsituation. Damit ist sie eine von rund 920 Mieterinnen und Mietern der GSG, die sich in einer Studie positiv über ihre Wohnverhältnisse geäußert haben. Das sind stolze 80 Prozent der insgesamt Befragten. Die Untersuchung hatte das GEWOS Institut im Auftrag der GSG im Sommer 2011 durchgeführt. Das Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung mit Sitz in Hamburg, Berlin und Leipzig erstellt seit über 40 Jahren unter anderem Mieterbefragungen für die Wohnungswirtschaft, Investoren, Kommunen und Ministerien. Wir haben diesen Partner ausgewählt, weil er einerseits sehr sensibel und gewissenhaft die notwendigen Daten erfragt und andererseits mit der Materie bereits vertraut ist, sagt GSG-Geschäftsführer Stefan Könner und betont, dass die Untersuchung für uns eine große Hilfe bei der Bewältigung der Zukunftsaufgaben darstellt. Die detaillierten Ergebnisse liegen nun vor. 3

9 Mieterzufriedenheit 9

10 Mieterzufriedenheit 10 3 Überdurchschnittlich hohe Zufriedenheitswerte Wichtigste Erkenntnis: Vier von fünf GSG-Mietern scheinen wie Elfriede Steinfurth Gefallen an Wohnung und Wohnumfeld zu finden. Ein bemerkenswertes Ergebnis, denn im bundesweiten Vergleich liegt die GSG damit sogar um einiges über dem Durchschnitt. Bei einer 2010 veröffentlichten Studie der Bauhaus-Universität Weimar gaben nämlich 64 Prozent der deutschlandweit befragten Mieter an, mit ihrem Vermieter zufrieden zu sein. Und auch mit den Großen der Branche kann die GSG offensichtlich mithalten. Die Baugenossenschaft Hamburger Wohnen eg etwa hatte im Herbst 2010 ihre Mitglieder zum gleichen Thema befragt. Das Resultat unterscheidet sich kaum von dem der GSG: 81 Prozent der Mieter gaben zu diesem Zeitpunkt an, mit ihrer Wohnsituation insgesamt einverstanden zu sein. GEWOS-Mitarbeiterin Inga Uhlenbrock, Leiterin der GSG-Studie, geht in ihrer Einschätzung sogar noch einen Schritt weiter: Im Vergleich zu anderen Wohnungsunternehmen sind die GSG-Mieter überdurchschnittlich zufrieden. Bei der Auswertung aller Fragen hatte sie als Anhaltspunkt auch die Ergebnisse anderer Wohnungsunternehmen u.a. in Berlin, München und Köln hinzugezogen. Deutlich wird: Wer sich mit seinen Wohnverhältnissen angefreundet hat, zieht nicht um. Die große Treue zur eigenen Wohnung kann deshalb als weiterer Beleg für die Zufriedenheit der GSG-Mieter angesehen werden: Sie bewohnen ihr Mietobjekt über eine Dauer von durchschnittlich elf Jahren. 60 Prozent der Befragten gaben an, keine Umzugsabsichten zu hegen und falls doch, würden sich 44 Prozent wieder nach einer Wohnung der GSG umsehen.»hier kann man ruhig und günstig wohnen. Kleinere Änderungswünsche haben wir aber schon.«manuela (49), Cass (10) und Ricardo (17) Brakenhoff

11 Mieterzufriedenheit»Die Untersuchung ist für uns eine große Hilfe bei der Bewältigung der Zukunftsaufgaben.«Stefan Könner, GSG Gute Gründe: Sauberkeit, Nachbarschaft, Wohnungsschnitt Doch woran lässt sich die Wohnzufriedenheit von Mietern messen? Was sind die genauen Gründe, weswegen sich Elfriede Steinfurth in ihrer Wohnung wohlfühlt? Wie GEWOS herausfand, sorgt bei den Mietern vor allem der Grundriss ihres Mietobjekts für Wohlbefinden. Beachtliche 86 Prozent finden den Schnitt ihrer Wohnung nahezu optimal. Vera Malik aus dem Frankfurter Weg hat sich sogar extra um eine ganz bestimmte Wohnung bemüht, weil ihr die Form so gut gefiel. Als ich die Wohnung das erste Mal betreten habe, fand ich die Größe der Zimmer und den Balkon so toll. Da wollte ich keine andere mehr, erzählt die 25-Jährige. Fast ebenso viele Mieter nämlich 82 Prozent fühlen sich wohl in ihrer direkten Wohnumgebung. Sie freuen sich unter anderem über die Pflege der Grünflächen und eine regelmäßige Abfallentsorgung. Die Außenanlagen sind sehr ordentlich, ich habe dort noch nie Müll liegen gesehen, stellt beispielsweise der 75-Jährige Klaus Prehm fest, der in einer geräumigen Drei-Zimmer-Wohnung im Stadtteil Osternburg lebt. So wie der Rentner sehen es auch die 80 bzw. 79 Prozent, die angaben, mit den Grünanlagen bzw. der Abfallentsorgung zufrieden oder sehr zufrieden zu sein. Laut GEWOS sind das im Vergleich zu anderen Wohnungsunternehmen sogar Spitzenwerte. Ein wesentlicher Punkt im Hinblick auf eine angenehme Wohnumgebung ist das nachbarschaftliche Klima. Rund drei Viertel der befragten Haushalte sehen keine Probleme beim Zusammenleben im Haus oder haben sogar ein gutes Verhältnis zu ihren Nachbarn. Die ebenfalls im Stadtsüden beheimatete Manuela Brakenhoff kann das bestätigen: Die 3 11»Es gab noch nicht einen Tag, an dem ich mir gewünscht hätte, in einer anderen Wohnung zu sein.«elfriede Steinfurth (86)

12 Mieterzufriedenheit 12 3 Gegend hier ist ruhig und die Nachbarn sind freundlich. Sie ist Mutter von zwei Söhnen im Alter von zehn und 17 Jahren und lebt erst seit Juli dieses Jahres in einer Wohnung der GSG. Der Hauptgrund für den Umzug sei die günstige Miete gewesen. Ich habe vorher mit meinen beiden Söhnen in einem Haus gewohnt, aber hier können wir viele Wohnkosten einsparen, erklärt die 49-Jährige ihre Entscheidung. Mehr als die Hälfte aller Befragten äußerte sich positiv zu den Mietpreisen der GSG. Die Höhe ihrer Miete halten der Erhebung zufolge 60 Prozent für angemessen, sieben Prozent sogar für günstig. Die Preispolitik der GSG stößt also mehrheitlich auf Akzeptanz. Servicequalität als großes Plus Selbiges gilt für das Wohngebäude. Knapp drei Viertel der Studienteilnehmer gaben zum Gesamtzustand des Hauses eine gute Bewertung ab. Vor allem den Zugang zu den Wohnungen nehmen sie als sehr gut wahr. Im Detail jedoch wird schon mal angemerkt, dass etwa die Fassade einen neuen Anstrich oder die Treppe eine Auffrischung vertragen könnte. Zudem würde sich manch junge Mutter gemeinsam mit ihren Sprösslingen über modernere Spielplätze freuen. Besonders bemerkenswert: Beim Thema Eingang zur Wohnung waren sich Jung und Alt gleichermaßen einig und das, obwohl ältere Mieter durch zunehmende körperliche Einschränkungen eine höhere Sensibilität bei diesem Thema aufweisen. Ebenso großen Wert legen Oldenburger Mieter auf gut isolierte Fenster und funktionstüchtige Heizungsanlagen. Diesem Bedürfnis nach einem behaglichen Wohnzimmer kommt die GSG offensichtlich nach. Denn 70 Prozent der Befragten äußerten sich positiv zu den Fenstern und Heizungen. Hier besteht demnach kein oder nur ein geringer Modernisierungs bedarf.»ich wohne hier richtig klasse.«vera Malik (25)

13 Mieterzufriedenheit Wie wesentlich für Mieter eine hohe Servicequalität des Wohnungsunternehmens ist, zeigt sich vor allem in Notfallsituationen. Da sind Zuverlässigkeit und schnelle Reaktionen gefragt. Zum Beispiel wenn der Hausschlüssel plötzlich weg ist. Wie bei Vera Malik. Mir ist es schon zweimal passiert, dass ich meinen Schlüssel verloren oder in der Wohnung vergessen habe. Nach meinem Anruf bei der GSG hat es keine Stunde gedauert, bis jemand kam und mir geholfen hat, stellt die junge Frau dem GSG-Service ein gutes Zeugnis aus. Und sie scheint nicht die einzige Mieterin mit positiven Erfahrungen zu sein. Denn die Serviceleistungen erreichen einen Zufriedenheitswert von insgesamt 65 Prozent. Die überwiegend positive Darstellung ihrer Leistungen überraschte selbst die GSG. Mit einem so guten Ergebnis hätten wir nicht gerechnet und fühlen uns trotz des Verbesserungsbedarfs an manchen Stellen in unserem Dienstleistungsangebot bestätigt, freut sich Rainer Zietlow. Der Leiter der Abteilung Marketing und Vertrieb möchte sich aber auch mit den Argumenten jener Mieter auseinandersetzen, die sich kritisch äußerten. Wie zum Beispiel Manuela Brakenhoff: Unserem Badezimmer merkt man an, dass es noch aus den 1960er Jahren stammt. Hier muss dringend etwas getan werden, bemängelt die zweifache Mutter. Und steht damit nicht alleine da. 44 Prozent der Befragten beanstandeten eine veraltete Ausstattung des Badezimmers bzw. die bisher ausgebliebene, aber notwendige Modernisierung. Daran werden wir arbeiten, verspricht Zietlow. Neben der Badsanierung gehören die Schall- und Wärmeisolierung zu den häufiger genannten Kritikpunkten. In einer offenen Frage konnten die Mieter einen oder mehrere Gründe für ihre mögliche Unzufriedenheit mit der Wohnung nennen. Sie gaben hier zu 19 bzw. 15 Prozent die unzureichende Schall- und Wärmedämmung an. Auch renovierungsbedürftige Haus- und Wohnungstüren sowie 3 13»Wenn ich heute beim Service der GSG anrufe, ist morgen auch schon jemand da.«klaus Prehm (75)

14 Mieterzufriedenheit 14 3 mangelnde Beleuchtung gaben Anlass zu Kritik. Sie sind bei 43 Prozent der Mieter der Grund für ein Unsicherheitsgefühl, vor allem in den Abend- und Nachtstunden. Der Kampf ums letzte Drittel Wer nach Gründen für die geäußerte Kritik fragt, kommt am Thema Stadtteil nicht vorbei. So gibt es zwischen Mietern aus Ohmstede und Osternburg, zwischen Donnerschwee und Bloherfelde durchaus markante Unterschiede festzustellen. Im Landkreis Oldenburg etwa zeigte sich nur jeder zehnte Mieter wenig begeistert von seinem Wohnumfeld, in Kreyenbrück dagegen jeder vierte. Vor allem fehlende Ordnung und Sauberkeit sowie ein mangelhaftes Sicherheitsgefühl durch veraltete Wohnungstüren wurden hier genannt. In Nadorst, Ohmstede und Donnerschwee sieht man eher das Thema Schall- und Wärmeisolierung als problematisch an. Der Grund für die auffälligen Unterschiede liegt auf der Hand: Hier sind aus den 1950er und 1960er Jahren stammende Gebäude bereits saniert, dort noch nicht. Entscheidend für die Mieterzufriedenheit sind aber nicht nur die harten Faktoren wie eine Gebäudesanierung, sondern auch die so genannten weichen. Dazu gehören beispielsweise die Erreichbarkeit und Kompetenz der Mitarbeiter sowie die Reaktionszeit auf Beschwerden, also der Service des Wohnungsunternehmens. Zwei Drittel der Mieter können in dieser Hinsicht offensichtlich nicht klagen. Nachgebessert werden kann dennoch: Wir wollen natürlich, dass auch das verbleibende Drittel mit unserer Dienstleistung zufrieden ist, sagt Rainer Zietlow. GEWOS gibt dazu konkrete Handlungsempfehlungen und rät etwa zu festen Ansprechpartnern für die Mieter und zu einer klaren Zuteilung der Verantwortungsbereiche unter den Mitarbeitern. Empfohlen wird auch, bei den Themen Wärmedämmung, Schallisolierung und Bad renovierung aktiv zu werden. Zur Verbesserung von Ordnung und Sauberkeit könnte bei Problemen innerhalb der Hausgemeinschaft ein externer Dienstleister eingeschaltet werden. Außerdem sollte die GSG nach Möglichkeit auf die Sicherheitsbedenken der Mieter eingehen. Auch wenn ein großer Teil der Untersuchungsergebnisse den Kurs der GSG bestätigt, wird es in den kommenden Jahren darum gehen, die angesprochenen Mängel aus zumerzen und die Zufriedenheit der Mieter weiter zu steigern. Eine schnelle Reaktion ist von größter Bedeutung für den Erfolg einer Wohnungsbaugesellschaft vor allem, da die Erwartungen der Mieter nachweislich steigen. Das ergab eine Umfrage der Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Tourismus Analyse & Konzept, in deren Rahmen 2009 deutschlandweit etwa Mieter zu ihrer Zufriedenheit mit Wohnung und Service des Ver mieters befragt worden waren. Zwar zeigen die Ergebnisse, dass die Serviceleistung als Grund für Unzufriedenheit erst an fünfter Stelle steht. Jedoch seien die Erwartungen an Reaktionsgeschwindigkeit und Erreichbarkeit gestiegen, da Mieter ihre Erwartungen aus anderen Branchen auch auf ihr Wohnungsunternehmen übertrügen, so Analyse & Konzept. Festzuhalten ist aber auch: Es wird kaum gelingen, die Mieterschaft grundsätzlich und immer zufrieden zu stellen. Das glückt, so die Studie, bundesweit nur in 21 Prozent aller Fälle. Wichtig ist deshalb, die zentralen Bedürfnisse der Mieter zu ermitteln. Die hier vorgestellte Untersuchung leiste dabei gute Dienste, fasst Marketingleiter Zietlow zusammen. Wir sind zwar durch unsere Servicebüros nahe an unseren Mietern dran. Aber um nicht an ihren Wünschen vorbei zu planen, brauchen wir präzise Ergebnisse wie die aus der Studie von GEWOS. Umso erfreulicher ist die hohe Beteiligungsquote. Das sehen im Übrigen auch Befragte wie Vera Malik so. Wie soll man etwas an der Wohnsituation ändern, ohne die Mieter selbst zu fragen. Wenn ich der GSG dabei helfen kann, tue ich das gerne, bestätigt sie. Die Studie soll also keine Alibi-Befragung bleiben, sondern im Gegenteil zu konkreten Veränderungen führen. Wir freuen uns über die Bestätigung unserer Geschäftspolitik, wollen uns aber nicht auf den Lorbeeren ausruhen, kündigt GSG-Geschäftsführer Stefan Könner an. Geplant seien zunächst Verbesserungen in der Kundenbetreuung und in der Entwicklung der Immobilien. Da kommt einiges an Arbeit auf uns zu, aber das war ja auch Sinn der ganzen Angelegenheit. 7

15 Mieterzufriedenheit»Mit einem so guten Ergebnis hätten wir nicht gerechnet.«rainer Zietlow, GSG Bewertung der Leistungen der GSG nach Schulnoten befriedigend 24 % 15 ausreichend 8 % gut 54 % sehr gut 11 % mangelhaft 2 % ungenügend 1 % Quelle: GEWOS 2011 Bis ins hohe Alter Türen sind zu schmal, Schwellen nur mühsam überwindbar und Schränke hängen zu hoch. Für ältere Menschen wird das Leben in herkömmlichen Wohnungen oft zu einem Hindernisparcours. Die Lösung liegt in diesem Fall auf der Hand und in den Beinen älterer Mieter: Sie verraten die notwendigen Schritte zum altersgerechten Wohnen. Vor allem wenn der Alterungsprozess zunehmend seinen Tribut fordert, stoßen Senioren schnell an die Grenzen ihres Apartments wortwörtlich. Um ihnen dennoch eine hohe Wohnqualität zu ermöglichen, sind spezielle Anpassungen bzw. besondere Wohnangebote notwendig. Die GSG hat diese Herausforderung für sich erkannt. Denn der Anteil der Mieter über 65 Jahren liegt bereits bei 17 Prozent und wird durch die große Altersgruppe der 40- bis unter 65-Jährigen in den kommenden zwei Jahrzehnten stark wachsen. Und gerade ältere Menschen verlassen ungern ihre Wohnung. Daher wurden 50 Mieter über 65 in einem gesonderten Teil der GEWOS-Studie telefonisch zu ihrer Wohnsituation, ihren Anpassungs- und Servicewünschen befragt. Die qualitativen Interviews ergaben, dass 39 Prozent der Rentnerhaushalte einen akuten Ausbesserungs bedarf sehen. Als wichtigster Punkt wurde der senioren gerechte Umbau des Badezimmers genannt. Badewannen mit hohem Rand müssten gegen leichter zugängliche Duschen ausgetauscht, Türen verbreitert und schwellenlos gemacht werden. Außerdem sollte der Zugang zu Haus und Wohnung durch Rampen oder Aufzüge verbessert werden. Auch beim Service steigen die Anforderungen der Mieter mit dem Alter. Sie benötigen Unterstützung etwa im Haushalt, beim Einkaufen und auch Pflegeleistungen. Angebote der GSG wie das Service-Wohnen daheim müssen noch besser kommuniziert werden. 27 Prozent der Befragten haben noch nicht von ihnen gehört. Hier ist Aufklärung erforderlich. Denn auch wer im Alltag noch keine Hilfe benötigt, den beruhigt die Option. Ich kann mein Leben noch selbstständig bewältigen, aber seitdem mein Herz nachlässt, brauche ich die Gewissheit, dass im Notfall jemand käme, erklärt etwa Elfriede Steinfurth (86). In jedem Fall finden die bislang erfolgten Umbauten und das hohe Engagement seitens der GSG beim Großteil der befragten älteren Mieter große Zustimmung. Peter Grobe (81) ist mit seiner Meinung jedenfalls nicht allein: Die GSG tut viel für ihre älteren Mieter!

16 16 Alle Signale auf Rot! Die GSG hat sich der Klage der Stadt Oldenburg und mehrerer Bürger gegen den Ausbau der Bahnstrecke zwischen Oldenburg und Wilhelmshaven angeschlossen. Geschäftsführer Stefan Könner nennt die Gründe.

17 Bahnlärm Foto: SPD»Mobilität verliert dort zunehmend an Akzeptanz, wo der Lärm zunimmt.«wolfgang Tiefensee, ehem. Bundesverkehrsminister Am 6. November 2002 knallten in Wilhelmshaven die Sektkorken: Sigmar Gabriel und Henning Scherf, die damaligen Regierungschefs Niedersachsens und Bremens, unterzeichneten die Grundsatzerklärung zur Gründung einer Realisierungsgesellschaft für den Jade-Weser-Port. Im kommenden Jahr steht nach mehreren Verschiebungen die Eröffnung des Tiefwasserhafens an. Doch der Jubel ist verklungen. Statt Vorfreude dominiert Skepsis. Wichtigster Grund dafür ist das fehlende bzw. mangelhafte Konzept für den Weitertransport der in Wilhelmshaven umgeschlagenen Güter. Besonders die Deutsche Bahn hat sich nicht mit Ruhm bekleckert. Da hat es nie einen vernünftigen Plan gegeben, munkeln Logistik-Experten. Fest steht: Die angekündigte Eröffnung des Jade-Weser- Ports wird mit einer erheblichen Zunahme des Güterbahnverkehrs auf der Strecke Wilhelmshaven Bremen verbunden sein einer Route, die zum Teil mitten durch wachsende Wohngebiete führt. Zu rechnen ist mit einer erheblichen Lärmbelästigung. Der damalige Bundesverkehrsminister Wolfgang Tiefensee hatte deshalb 2007 gegenüber dem Land Niedersachsen die schriftliche Zusage gegeben, dass vor der Inbetriebnahme des Großhafens an der gesamten Bahnstrecke Lärmschutzwände installiert werden sollen. Heute allerdings, so empört sich Christian Röhlig, Sprecher der Interessengemeinschaft der Bahnanlieger in Oldenburg (IBO), denken weder Bund noch Land daran, diese Zusagen einzuhalten. Zudem, so Könner, droht der GSG durch fehlenden Lärmschutz ein erheblicher wirtschaftlicher Verlust, da die Mieter ohne Lärmschutz einen berechtigten Anspruch auf Miet minderung haben. Und warum solle die GSG diese Einbußen in Höhe von vielen hunderttausend Euro tragen, wenn sie gar nicht die Verursacherin ist? Keinen Zweifel lässt Könner indes daran, dass die GSG den Jade-Weser-Port begrüßt. Er sei wichtig für die Region und bringe viele Vorteile. Die Nachteile wollen wir aber nicht allein tragen, deshalb ist es unsere Pflicht, im Sinne der Mieter und des Unternehmens Schaden abzuwehren. Dr. Armin Frühauf, Vorstand des gemeinnützigen Vereins LiVe (Lärmschutz im Verkehr), hält die Klagebeteiligung der GSG für vorbildlich. Immerhin nehme sie ein Prozessrisiko auf sich, um die berechtigten Interessen ihrer Mieter zu schützen. Ich würde mir wünschen, dass es mehr Unternehmen in unserer Republik gäbe, die sich so verhalten würden, sagt der Ratsherr der Grünen, der selbst Vizepräsident des Landgerichts Oldenburg ist. Denn unabhängig vom Prozessausgang sei schon allein durch die gemeinsame Klage ein Umdenkungsprozess bei den verantwortlichen Politikern eingeleitet worden. Frühauf: Auch deshalb ist der Schritt der GSG richtig und wichtig Ob Oldenburg Lärmschutz erhält, ist nach Ansicht der IBO derzeit vollkommen ungewiss. Dies hängt unter anderem davon ab, ob und wann hier die Bahnstrecke elektrifiziert wird und ob Geld für diese Maßnahmen vorhanden ist. In den Haushaltsplänen bis 2017 sind solche Mittel nicht vorgesehen, so dass dies frühestens 2018 erfolgen könnte. Noch schlimmer: Die IBO fürchtet, dass die Bahn durch den zweigleisigen Ausbau der Streckenabschnitte Rastede Hahn und Jaderberg Varel vollendete Tatsachen schafft, indem sie den Schienenausbau ohne die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen durchführt. Foto: Doc RaBe - Fotolia.com Die Stadt Oldenburg hat deshalb gemeinsam mit sieben weiteren Betroffenen Klage gegen die Bahnplanfeststellung beim Bundesverwaltungsgericht in Leipzig eingereicht. Die GSG hat sich der Klage inzwischen angeschlossen, vor allem weil es keine Verbindlichkeit bezüglich des Lärmschutzes gibt. Wir fordern lediglich ein, was den Menschen an der Bahnstrecke zusteht, argumentiert Geschäftsführer Stefan Könner. Immerhin 360 GSG-Wohnungen sind betroffen. Heute noch Idyll, morgen schon Transportweg

18 Forschung 18 Sensoren für Senioren Plötzliche Schmerzen in der Hüfte oder ein gestauchter Knöchel und schon ist die Bewegung eines älteren Menschen wesentlich eingeschränkt. Und mit der Mobilität schwindet auch die Fähigkeit, sich selbst zu versorgen. Inwiefern es möglich ist, diese Rückschritte im Gesundheitsstatus eines Bewohners ohne seine Mithilfe und ohne größere Störungen zu erfassen, hat das OFFIS Institut für Informatik nun gemeinsam mit der GSG untersucht. Ein ungewöhnliches Bild müssen die fünf Senioren im sonst so jungdynamischen OFFIS abgegeben haben. Die 64- bis 84-Jährigen kamen dort Mitte November zusammen, um sich über ihre Erfahrungen während eines Feldtests auszutauschen. Mitarbeiter des Instituts hatten Sensoren in den Wohnungen der rüstigen Probanden angebracht, die über einen Zeitraum von 30 Tagen Daten zu deren Bewegungen aufzeichneten. Ziel der Studie war es herauszufinden, ob eine solche häusliche Bewegungsanalyse auf unaufdringliche und kostengünstige Weise machbar ist. Zumindest Hannelore Seifert kann das nur bestätigen. Danach gefragt, ob sie sich von den Sensoren gestört gefühlt habe, winkt sie ab: Außer einem leisen Summen und dem Klicken beim Vorbeigehen habe ich gar nichts mitbekommen. Im Gegenteil, ihr habe sogar etwas gefehlt, nachdem die Geräte wieder abgebaut waren: Durch das kleine Lämpchen des Adapters habe ich den Lichtschalter besser gefunden. Die Sensoren in Form von handelsüblichen Lichtschranken und Türkontakten waren an sämtlichen Türstöcken und Fensterrahmen befestigt worden. So konnten sie die Geschwindigkeit und Häufigkeit registrieren, mit der ein Bewohner durch seine Zimmer geht. Die einzige Aufgabe der Studienteilnehmer bestand darin, sich zu notieren, wann und über welchen Zeitraum sie ihre Wohnung verließen oder Besuch bekamen. Zusammen mit ihren Angaben, den erfassten Daten und einem vereinfachten Grundriss der Wohnung kann eine durchschnittliche Gehgeschwindigkeit berechnet werden, die wiederum Rückschlüsse auf den Gesundheitszustand zulassen soll. So lässt sich registrieren, wenn eine Person wesentlich von ihrem normalen Gehtempo abweicht. Mediziner erhoffen sich, dass eine längere Analyse auf diese Weise wichtige Anhaltspunkte zur Selbstversorgungsfähigkeit und Gesundheit liefern kann. Langfristig gesehen sollen durch die neuen Entwicklungen ältere Menschen möglichst lange selbstständig in ihrem häuslichen Umfeld wohnen bleiben können, erklärt Prof. Dr.-Ing. Andreas Hein, Leiter des Feldtests. Die Studie fand im Rahmen des Forschungsprojekts PAGE statt der Plattform zur Integration technologiebasierter Gesundheitsdienstleistungen in Gesundheitsnetzwerke und wird vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) gefördert. Unter Leitung des Peter L. Reichertz Instituts für Medizinische Informatik (PLRI) der TU Braunschweig haben die Forschungsgruppe Geriatrie der Charité Berlin, das Technologieunternehmen DiscVision GmbH aus Paderborn sowie der Lehrstuhl für Innovations- und Technologiemanagement (TIM) der TU Berlin gemeinsam mit OFFIS in den vergangenen drei Jahren an der Entwicklung neuer Hilfsmittel insbesondere für ältere Menschen gearbeitet. Der durchgeführte Feldtest dient aber nicht nur der hochseriösen Wissenschaft. Mancher Testteilnehmer hatte so seinen Spaß mit den Geräten. Frau Seifert zum Beispiel. Sie habe die Apparatur einmal überlistet mit ihrem Gehstock. Den habe sie mit einem Tuch umwickelt und langsam von den Sensoren wegbewegt, bis kein Klicken mehr zu hören gewesen sei. Und dann bin ich selbst drüber gehüpft. Aber wirklich nur ein einziges Mal! Bei so viel Gewitztheit wundert es nicht, dass die pfiffige Seniorin auch im nächsten Jahr wieder beim Feldtest dabei ist: Ich freue mich, wenn ich einen Beitrag für die Wissenschaft leisten kann. 7 OFFIS sucht noch weitere Probanden für den nächsten Feldtest. Bei Interesse wenden Sie sich bitte an folgenden Kontakt: Lars Rölker-Denker, Tel. (04 41) , Weitere Informationen:

19 Forschung 19

20 Unsere Dienstleistungen Miethausverwaltung (0441) Wohnungseigentumsverwaltung (0441) Wertermittlung (0441) Maklertätigkeit (0441) Bauen & Wohnen in und um Oldenburg Die GSG OLDENBURG ist seit vielen Jahrzehnten Ihre kompetente und verlässliche Partnerin rund um die Themen Bauen und Wohnen. Sie finden bei uns freundliche Fachleute, die sich mit der Vermietung von Wohnungen ebenso auskennen, wie etwa mit der Vermittlung und Verwaltung von Immobilien oder der Bauleitplanung. Mit der GSG sind Sie immer auf der sicheren Seite! GSG OLDENBURG Straßburger Straße Oldenburg Tel. (04 41) Fax (04 41)

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