Herzlich willkommen zum. Real Estate Symposium FM Day April 2009 Seite 1

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1 Herzlich willkommen zum Real Estate Symposium 2015 FM Day April 2009 Seite 1

2 Bruno Kurz Bereichsleiter Letting & Investment Advisory, Mitglied der Geschäftsleitung, Wincasa, Winterthur «Der Wandel im Portfoliomanagement und dessen Bedeutung für Immobilien- Dienstleister» Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 2

3 Entwicklung und Wandel Apollo 4/20 ( ) 20 PS bis 130 Km/h Leistung + 29-fach Geschwindigkeit fach «Formel 1 Rennwagen» bis 580 PS Geschwindigkeit ca. 360 Km/h Geschwindigkeitssteigerung ist mit überproportionalem Leistungsaufwand, einem hohen Spezialisierungsgrad Quellen Bilder: spitzerer.de, G. Piola animation Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 3

4 Entwicklung und Wandel Anzahl «Dienstleister» fach und einer Vervielfachung von Spezialisten und Fachkräften erreichbar. Anmerkung: Wachstum anhand Beispiel Scuderia Ferrari, Anzahl Mitarbeiter 1943: 160 Heute: 700 Quelle Bild: italocars-nuernberg.de Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 4

5 Komplexität Historie des Portfoliomanagements «Buy & hold» «Buy & manage» 1920: 7.003% Erster Schweizerischer Immobilienfonds «Investition in Substanz und stabile Mietzinserträge» Neugründungen & neue Investitionsformen «Neue Bewertungsstandards» Wachstum institutioneller Markt «Suche nach Rendite und Wachstum» 2015: 0.040%* Marktunsicherheit «Risikomanagement und Optimierung» Krisenbelastetes Marktumfeld und anhaltender Kapitalzufluss zwingt Portfoliomanager zukünftig Risiken und Optimierungspotentiale im Bestandesportolio zu identifizieren. Rendite der 10jährigen Bundesobligation, vereinfachte Darstellung * Stand: Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 5

6 Zusammenspiel Teilmärkte als Indikator Anlagemarkt Direkt: + TRX-Preise Baumarkt + Neubauvolumen Indirekt:+ «Aufpreise» (Agios, Premiums) Mietmarkt + Mietpreise Flächenmarkt - Leerstand Das Zusammenspiel der Teilmärkte reguliert sich in einem gesunden Marktumfeld selbst. Anmerkung: Vereinfachte Darstellung des Zusammenspiels auf dem gesamten Immobilienmarkt. Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 6

7 Zusammenspiel Teilmärkte als Indikator Anlagemarkt Direkt: + TRX-Preise gute Lage?& Bonität - TRX-Preise schlechte Lage & Bonität Indirekt:+ «Aufpreise» Mietmarkt (Agios, Premiums) 2015 Baumarkt - Neubauvolumen Flächenmarkt - Mietpreise + Leerstand Das Ansteigen der Immobilienpreise führt zu Verunsicherung trotz der funktionierenden 3 anderen Teilmärkte. Anmerkung: Vereinfachte Darstellung des Zusammenspiels auf dem gesamten Immobilienmarkt. Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 7

8 Wachstum institutioneller Anlagen Schweiz Preisentwicklung indirekter Anlageformen Volumenentwicklung Investoren Anzahl Vehikel Top-5-Fonds Top-5-Aktien Marktwert in Mio. CHF 75 13'540 12' % + 69% + 103% 53 8'010 5'980 Hoher Kapitalzufluss in Immobilien führt zu substantiellen Preis- und Volumenwachstum. Quelle: Datastream, Thomson Reuters, Div. Geschäftsberichte, Div. Marktberichte Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 8

9 Flächenproduktion vs. Insertionsdauer Büromarkt Wohnimmobilien Regionale Immobilienmärkte zeigen vermehrt einen Angebotsüberhang an Mietflächen. Intakte Nachfrage Bausumme (2013) Hoch Tief Tief Hoch Insertionszeit (2013) Tief Tief Hoch Hoch Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 9 Angebotsüberhang

10 Bestandesstruktur und Gebäudealter Mietwohnungsbestand (Anzahl Liegenschaften) 250' ' ' '000 50' % bietet Sanierungspotential TLD > 25 Jahre TLD < 25 Jahre Neubauproduktion 6% vom Bestand Die Menge des Gebäudebestandes bietet wesentlich mehr Investitionspotential als Neubauten. Anmerkung: TLD = Technische Lebensdauer eines Objektes ca Jahre Quelle: BfS Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 10

11 operativ Property Management Asset Management strategisch Portfolio Management Leistungsbereiche Imobilienmanagement Ziele und Aufgaben der Managementstufen Zusammenarbeit Ziel: Aufgabe: Wertschöpfung Portfolio Planung, Steuerung und Kontrolle der Strategieumsetzung Führung Asset Management «Bisher» «Trend» Ziel: Aufgabe: Wertschöpfung Liegenschaft Planung, Steuerung und Kontrolle Objektstrategie und umsetzung Führung Property Management Schnittstellen Ziel: Bewirtschaftung Liegenschaft Schnittstellen Aufgabe: Bewirtschaftung i.d.r. auch Vermietungs- / Bauleistungen «Lebenszyklusorientiert» Die wachsende Komplexität führt zu einer Schnittstellen übergreifenden Zusammenarbeit der verschiedenen Managementstufen. Quelle: gif 2011 Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 11

12 Leistungsbereich Portfoliomanagement Bisherige Schwerpunkte Planung: Wachstumspotentiale Neue Investitionsthemen Budgetierungen Zukünftige Fokusthemen (Auswahl) 1 Risikoanalysen Steuerung: Auftragsvergaben Bewertungsprozess Kontrolle: Monitoring & Reporting 2 Leerstandscontrolling Risikomanagement rückt zunehmend in den Fokus. Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 12

13 Leistungsbereich Assetmanagement Bisherige Schwerpunkte Zukünftige Fokusthemen (Auswahl) Planung: Marktbeobachtung Objekt SWOT Steuerung: Führung Dienstleister (und PrM) Bewertung & Kontrolle Projekte Objekt Businesspläne Mietzinsausfallrisiko Flächenmanagement Leerstandsmanagement Prozessoptimierung Beratung Portfoliomanagement Kontrolle: Monitoring & Reporting Leerstandsreporting 2 Der künftige Fokus wird auf Ertragserhalt sowie Identifizierung möglicher Wertschöpfungsotentiale auf Stufe Liegenschaft liegen. Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 13

14 Leistungsbereich Propertymanagement Bisherige Schwerpunkte Zukünftige Fokusthemen (Auswahl) Planung: Umfeld- und Objektdaten 3 Research Budget- und Umsetzungsplanung Steuerung: Beratung des REAM Führung Mitarbeiter & Dienstleister Objektbuchhaltung Vergabe und Steuerung von Projekten Operatives Vermietungsmanagement Mieterbetreuung Kontrolle: Monitoring & Reporting Leerstandsreporting 2 Datensammlung und-auswertung werden systematischer zur Identifizierung von Wertschöpfungspotentzialen und Risiken eingesetzt. Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 14

15 Unsystematische Risiken Cash-Flow Systematische Risiken Wert Beispiel 1 Risikoanalyse Analysen von «Hebeln» eines Portfolios Vermögensmarkt «Basiszins» (bspw. 10-jährige Bundesobligation) Bruttoinlandprodukt Inflation Wertänderungsanalyse inkl. Sensitivitäten Nutzermarkt Mieterbonität Leerstand Energie Aufgestauter Unterhalt Analysen von: WALT* und Umsatzentwicklungen Leerstandsmessung sektoral, regional, nach Mietern Energieverbrauch vs. Szenarien Energiepreise Ertrags- und Kostenvergleiche (Objektbusinesspläne) Die Analyse der «Hebel» auf Wert und Ertrag eines Bestandesportfolios hilft der Szenarienplanung und der allfälligen Ergreifung präventiver Massnahmen. * Weighted Average Lease Term = Gewichtete Durchschnittliche Mietvertragsrestlaufzeit Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 15

16 Umsetzung Steuerung & Kontrolle Planung Beispiel 2 Leerstandsmanagement Stufengerechtes Management von Leerstandsthemen Definition Leerstand (Trennung Sanierung und Projekt Neubau) Definition Performance Indikator Erstellung Leerstandscockpit m 2 x CHF x t Führung mit Zielvorgaben (Messbarkeit) Individuelle Erfassbarkeit (automatisiert) Controlling (Performance Indikator) Automatisiertes Reporting Vermarktungsaktivitäten «Interner Marktplatz» Neu- und Wiedervermietungen Betreuung Bestandesmieter (Vertragsmanagement) «Strategischer Dialog» Neumieter Automatisierte Plattform für Angebot und Nachfrage Leerstandsmanagement ist komplex und erfordert eine eindeutige Messbarkeit, um es steuern und kontrollieren zu können. Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 16

17 Beispiel 3 Objektbusinessplan Research Bewertung Potentialbeurteilung + - Mehrwert t Ökonomische und Immobilienspezifische Rahmendaten in Verbindung mit GIS Karten Wiederkehrende Bewertung des Ist-Zustandes Berücksichtigung Unterhalt Hinweis Mietvertragslaufzeiten Hinweis latente Lasten Vergleich mit Rahmendaten Nachverdichtungs- /Neubaupotential Nutzungsoptimierungen Sensitivitäten Die Analyseaktivitäten werden wichtiger, um die Wertschöpfungspotentiale von Bestandesliegenschaften (Objektbusinesspläne) frühzeitig untersuchen zu können. Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 17

18 Themen Portfolio Markt Zusammenfassung & Ausblick A B C Anhaltender Anlagedruck und wenig Anlagealternativen treiben Immobilienpreise Hohe Bautätigkeit trifft auf wachsende Leerstände (steigender Angebotsüberhang) Menge des Gebäudebestandes bietet Potential in der Bestandesentwicklung a b c Wachsende Komplexität führt zu mehr Schnittstellen zwischen Managementebenen Notwendigkeit der Identifikation und Analyse von «Hebeln» (Wertschöpfung) wächst Aufwand zur Umsetzung von Wertschöpfung nimmt zu Risikoanalysen werden zukünftig umfassender eingesetzt Leerstandsmanagement muss klar definiert werden (Prozesse & Umsetzung) Objektbusinesspläne bieten Identifikation des Wachstumspotential im Portfolio Die zukünftige Wertschöpfung eines Immobilienportfolios muss vermehrt im Bestand gesucht und umgesetzt werden. Dies erfordert zukünftig mehr Einsatz von Ressourcen und Kompetenz. Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 18

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Fragen? Quelle Bild: stern.de Real Estate Symposium 12. März 2015 Seite 19

20 Wincasa überzeugt mit einem professionellen, lebenszyklusübergreifenden Dienstleistungsportfolio mit der Expertise von 730 Spezialisten, an 23 Standorten, aus einer Hand. Wir freuen uns auf Ihre Herausforderungen! Wincasa AG übernimmt keine Gewähr für die inhaltliche Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der in dieser Präsentation aufgeführten Dienstleistungen und Informationen. Wincasa AG behält sich vor, den Inhalt dieser Präsentation jederzeit abzuändern oder zu ergänzen. Jede Haftung für falsche oder unvollständige Informationen wird hiermit ausdrücklich ausgeschlossen. Der Inhalt dieser Präsentation von Wincasa AG ist urheberrechtlich geschützt. Das Reproduzieren, Vervielfältigen oder Benutzen für öffentliche oder kommerzielle Zwecke sowie das Verteilen und Weitergeben dieser Präsentation an Dritte ist ohne vorherige schriftliche Zustimmung von Wincasa AG untersagt. Der Name «Wincasa» und die Komponenten ihres Logos sind geschützte Marken von Wincasa AG, Grüzefeldstrasse 41, Postfach, 8401 Winterthur.

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