Konzept zur Bewertung von Immobilien für die Eröffnungsbilanzierung im Rahmen der Doppik Einführung in Schleswig-Holstein

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Petra Becke
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1 Wirtschaft Sönke Bruhn Konzept zur Bewertung von Immobilien für die Eröffnungsbilanzierung im Rahmen der Doppik Einführung in Schleswig-Holstein Diplomarbeit

3 Hochschule Bremen Europäischer Studiengang Wirtschaft und Verwaltung Konzept zur Bewertung von Immobilien für die Eröffnungsbilanzierung im Rahmen der Doppik-Einführung in Schleswig-Holstein am Beispiel einer Kommunalverwaltung Diplomarbeit zur Erlangung des Grades eines Diplom-Verwaltungsbetriebswirtes (FH) vorgelegt von: Sönke Bruhn Vorgelegt am:

Schleswig-Holstein am Beispiel einer Kommunalverwaltung Diplomarbeit zur Erlangung des

4 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis...II Abkürzungsverzeichnis... IV Symbolverzeichnis... IV Abbildungsverzeichnis... V Tabellenverzeichnis... V 1. Einleitung Problemstellung Ablauf der Untersuchung Das Neue Kommunale Rechnungswesen Der aktuelle Gesetzesstand in Schleswig-Holstein Rechtliche Grundlagen Die doppelte Buchführung Ziel handelsrechtlicher Bestimmungen Vorteile der Doppik Besonderheiten der Doppik in der öffentlichen Verwaltung Das Drei-Komponenten-System Ansatz- und Bewertungsregeln Regeln zum Bilanzausweis Bewertungsgrundsätze Bewertungsvorschriften für Schleswig-Holstein Anschaffungskosten Herstellungskosten Sonderregelungen für die Eröffnungsbilanz Bewertungsvereinfachungsverfahren Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen Der Gebäudebegriff Bewertungsverfahren für Immobilien Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen an einem Beispiel der Gemeinde Büsum Die Gemeinde Büsum im Überblick Gebäude Sportlerheim Wertermittlung mit Hilfe des Sachwertverfahrens Allgemeines Normalherstellungskosten Baupreisindex und Baunebenkosten Außenanlagen Korrekturfaktor Wertminderung wegen Bauschäden Wertsteigernde Erweiterungen Rückindizierung Wertminderung wegen Alters Zusammenfassung...44 II

.. 6 2.3.2. Vorteile der Doppik... 8 2.3.3. Besonderheiten der Doppik in der öffentlichen Verwaltung 10 2.3.4. Das Drei-Komponenten-System...10 2.4. Ansatz- und Bewertungsregeln... 13 2.4.1. Regeln zum Bilanzausweis.

5 Wertermittlung mit Hilfe des Ertragswertverfahrens Allgemeines Ermittlung des Roh- und Reinertrags Aufspaltung in Bodenwert- und Gebäudewertanteil Liegenschaftszins Ertragswertermittlung Zusammenfassung Vergleich und Bewertung der Ergebnisse Grund und Boden des Sportstadions Rosengrund Bewertungsvorschriften für Grundstücke Wertermittlung mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens Fazit...60 Anhang... VI Anlage 1: Baupreisindex...1 Anlage 2: Sachwertverfahren ohne Marktanpassungsfaktor...2 Anlage 3: Sachwertverfahren mit Berechnung der Afa vor Rückindizierung...2 Anlage 4: Ausstattungsstandard und NHK 2000 Clubraum...3 Anlage 5: Ausstattungsstandard und NHK 2000 Lagerraum...4 Anlage 6: Vervielfältigertabelle...5 Literaturverzeichnis... VII Gesprächsverzeichnis... XI III

.. 54 4.3.1. Bewertungsvorschriften für Grundstücke...54 4.3.2. Wertermittlung mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens..56 5. Fazit...60 Anhang... VI Anlage 1: Baupreisindex.

6 Abkürzungsverzeichnis Abs. Absatz Afa Absetzung für Abnutzung AHK historische Anschaffungs- und Herstellungskosten Aufl. Auflage BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BGF Brutto-Grundfläche BewG Bewertungsgesetz BMVBW Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen Doppik Doppelte Buchführung in Konten GemHVO NRW Gemeindehaushaltsverordnung Nordrhein-Westfalen GemHVO SH Gemeindehaushaltsverordnung Schleswig-Holstein GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung GND Gesamtnutzungsdauer GO Gemeindeordnung GoB Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung GoB-K Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung für Kommunen GRZ Grundflächenzahl HGB Handelsgesetzbuch Hrsg. Herausgeber i.v.m. in Verbindung mit IMK Innenministerkonferenz LBO Landesbauordnung NHK Normalherstellungskosten NKF Neues Kommunales Finanzmanagement NKFG Neues Kommunales Finanzmanagement Gesetz NKR Neues Kommunales Rechnungswesen Nr. Nummer NRW Nordrhein-Westfalen RND Restnutzungsdauer RW Restwert S. Seite SH Schleswig-Holstein VV Verwaltungsvorschriften WertR Wertermittlungsrichtlinien 2002 WertV Wertermittlungsverordnung Symbolverzeichnis Ø gerundeter Wert Durchschnitt IV

GemHVO NRW Gemeindehaushaltsverordnung Nordrhein-Westfalen GemHVO SH Gemeindehaushaltsverordnung Schleswig-Holstein GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung GND Gesamtnutzungsdauer GO

7 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Inventur und Bilanz...6 Abbildung 2: Drei-Komponenten-System...12 Abbildung 3: Grundriss Gebäude Sportlerheim...26 Abbildung 4: Hilfstabelle zur Beurteilung des Ausstattungsstandards...31 Abbildung 5: Normalherstellungskosten 2000 für Einfamilienhäuser, freistehend...32 Abbildung 6: Ermittlung der Alterswertminderung...43 Abbildung 7: Ermittlung der Gebäudesachwert mittels Sachwertverfahren...45 Abbildung 8: Ertragswertverfahren...47 Abbildung 9: Wert des Sportlerheims nach dem Ertragswertverfahren...52 Abbildung 10: Grundstück Rosengrund (grau) und umliegende Grundstücke (gelb) 57 Abbildung 11: Wertermittlung Grundstück Rosengrund...59 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Ermittlung von Anschaffungskosten...18 Tabelle 2: Ermittlung von Herstellungskosten...20 V

..32 Abbildung 6: Ermittlung der Alterswertminderung...43 Abbildung 7: Ermittlung der Gebäudesachwert mittels Sachwertverfahren...45 Abbildung 8: Ertragswertverfahren.

8 1. Einleitung 1.1. Problemstellung Mit Beschluss der Innenministerkonferenz vom ist der Umstieg vom kameralistischen Rechnungswesen der öffentlichen Hand auf eine doppelte kaufmännische Buchführung besiegelt worden. Dieser Beschluss ist Ausfluss einer zu Beginn der 90er Jahre eingeleiteten Reform der öffentlichen Verwaltung. Abgeleitet aus den Modellen der Betriebswirtschaft halten seitdem Instrumente wie Kosten- und Leistungsrechnung, Controlling und Budgetierung Einzug in deutsche Amtsstuben. Ein Kernelement dieser Reform bildet die Umstellung des öffentlichen Haushaltswesens auf die in der Privatwirtschaft bewährte doppelte Buchführung. In Schleswig-Holstein liegt seit einiger Zeit ein beschlussfähiger Textentwurf zur inhaltlichen Regelung dieses so genannten Neuen Kommunalen Rechnungswesens (NKR) vor, der die Kommunen in den kommenden Jahren zur Umstellung auf die Doppik verpflichten wird. 1 Wesentlicher Bestandteil des kommenden Rechts ist die Aufstellung einer Bilanz und damit auch die Bewertung des Vermögens. Die Bedeutung dieser Umstellung wird nicht selten als Jahrhundertreform beschrieben. 2 Den größten und bedeutendsten Posten innerhalb des kommunalen Vermögens stellen dabei regelmäßig die Immobilien dar. Die kommunalen Landesverbände gehen davon aus, dass 80% der Kommunen die Umstellung selbständig bewältigen können. 3 Dennoch wird die Bewertung der kommunalen Immobilien im Rahmen der Aufstellung einer Eröffnungsbilanz die verantwortlichen Mitarbeiter vor eine große Herausforderung stellen. Diese Arbeit beschreibt den selbständigen Vorgang einer Immobilienbewertung in der Gemeinde Büsum. Dabei werden Problemstellungen, die mit der Erstbewertung des kommunalen Immobilienvermögens im Zusammenhang 1 Gemeint ist hier der Entwurf zur Gemeindehaushaltsverordnung-Doppik, der im Weiteren vereinfachend mit GemHVO-Doppik bezeichnet wird. 2 Vgl. z.b. Rede des Innenministers Nordrhein-Westfalens Dr. Fritz Behrens am in Düsseldorf. 3 Vgl. Innovationsring NKR-SH, Handlungsempfehlung (2005), S. 5. 1

Dieser Beschluss ist Ausfluss einer zu Beginn der 90er Jahre eingeleiteten Reform der öffentlichen Verwaltung.

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