im Rahmen des B-Planverfahrens SO-Gebiet "SB-Markt Neuendorfer Straße" in Brandenburg an der Havel

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1 Auswirkungsanalyse im Rahmen des B-Planverfahrens SO-Gebiet "SB-Markt Neuendorfer Straße" in Brandenburg an der Havel für die ISARKIES Wohn- und Gewerbegrund GmbH & Co. KG Am Steinberg Unterwattenbach Ihre Ansprechpartner Dr. Angelus Bernreuther (Gesamtleitung) Dipl.-oec. Mathias Vlcek (Projektleitung) BBE Handelsberatung GmbH Büro Erfurt Futterstraße Erfurt Tel (0361) Fax (0361) BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungsund Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. München Hamburg Köln Leipzig Erfurt München / Erfurt, 9. Dezember 2013

2 Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangssituation und Zielsetzung Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel Neue Anforderungen an die Fläche Technische Innovationen Definition der Betriebstypen Supermarkt und Verbrauchermarkt Flächenbedarf und Leistungskennziffern Projektplanung und Projektdaten Makrostandort Brandenburg an der Havel Mikrostandortanalyse Städtebauliche Bewertung Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen Wettbewerbssituation in Brandenburg an der Havel Zentrale Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet des Vorhabens Auswirkungsanalyse Planungsrechtliche und planerische Beurteilungsgrundlagen Umsatzprognose und Marktbedeutung Umsatzherkunft des Vorhabens Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung / städtebauliche Auswirkungen Auswirkungen auf die Ziele der Landes- und Regionalplanung Fazit

3 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel... 6 Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp... 7 Abbildung 3: Entwicklung der Flächenproduktivität Abbildung 4: Entwurf Bebauungsplan Abbildung 5: Nutzungskartierung der Innenstadt Abbildung 6: Standortkategorien und Versorgungszentren in Brandenburg an der Havel Abbildung 7: Anforderungskatalog an Versorgungszentren in Brandenburg an der Havel Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Flächen- und Umsatzanteile der Warenbereiche bei Supermärkten... 7 Tabelle 2: Klassifikation von Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Vollsortiment) Tabelle 3: Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche nach Betriebstypen Tabelle 4: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich Tabelle 5: Angebotsstruktur des Lebensmitteleinzelhandels in den Versorgungslagen Tabelle 6: Flächenproduktivität und Zielumsatz des Vorhabens Tabelle 7: Umsatzherkunft des Vorhabens Tabelle 8: Umlenkungseffekte durch beide Vorhaben (kumulierte Betrachtung) Kartenverzeichnis Karte 1: Lage der Stadt Brandenburg an der Havel im Raum Karte 2: Entwicklungsschwerpunkte Ring Karte 3: Einzugsgebiet des Vorhabens in der Neuendorfer Straße Karte 4: Strukturprägende Anbieter des Lebensmitteleinzelhandels Karte 5: Zentrale Versorgungsbereiche in Brandenburg an der Havel (Standortkonzept)

4 1. Ausgangssituation und Zielsetzung Die ISARKIES Wohn- und Gewerbegrund GmbH & Co. KG plant die Entwicklung eines Grundstücks an der Neuendorfer Straße / Ecke Otto-Sidow-Straße in Brandenburg an der Havel. Die BBE Handelsberatung hat in diesem Zusammenhang bereits Verträglichkeitsgutachten sowie mehrere Stellungnahmen erstellt. Die Stadt Brandenburg an der Havel sah das Vorhaben jedoch kritisch. Insbesondere wurde die Fa. Jansen mit der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes ohne diesen Standort beauftragt. Diese Fortschreibung wurde von der Stadtvertretung jedoch nicht beschlossen. Demgegenüber beschloss die Stadtverordnetenversammlung eine Fortschreibung des bestehenden Einzelhandelskonzepts dergestalt, dass der zentrale Versorgungsbereich der Neuendorfer Straße aufgrund der im Zuge des dortigen REWE-Umzugs erfolgten Verkaufsflächenerweiterungen und unter Einbeziehung des Vorhabenstandorts erweitert und aufgewertet werden soll. Grundlage war unter anderem eine Gemeinsame Stellungnahme der BBE Handelsberatung mit der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzwirtschaft, wonach dieser Bereich geeignet ist, zu einem sog. B-Zentrum aufgestuft zu werden. Diese Stellungnahme wurde in Kooperation mit der GMA vertieft. Im Weiteren wurde das B-Planverfahren fortgeführt, die Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung jedoch von der Oberbürgermeisterin beim zuständigen Innenministerium beanstandet. Mit Beschluss des Innenministeriums vom 29. Mai 2013 wurde die Abwägung des B-Planes für nichtig erklärt. Basis dafür war u.a. eine Stellungnahme zu den Auswirkungen der Fa. Jansen vom März Der Vorhabenträger setzt die Einwände des Innenministeriums um und hat das Vorhaben von rund m² Verkaufsfläche (VK) auf m² VK verkleinert. Die aktuelle Planung umfasst folgende Sortimente und Größenordnungen für das SO-Gebiet "SB-Markt Neuendorfer Straße": Lebensmittelmarkt: m² VK Getränkemarkt: 500 m² VK Konzessionäre 80 m² VK Bauplanungsrechtlich handelt es sich bei dem Gesamtvorhaben um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben im Sinne des 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO, für das ein entsprechender Bebauungsplan festgesetzt werden soll. Gemäß 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB sind bei der Aufstellung des Bebauungsplans die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzepts oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung zu berücksichtigen. Um ein solches städtebauliches Entwicklungskonzept handelt es sich bei dem Einzelhandelskonzept der Stadt Brandenburg an der Havel. Für die Realisierung des Vorhabens wurde vorliegende Auswirkungsanalyse erstellt, welche die Kompatibilität des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung, den Vorschriften des öffentlichen Baurechts (BauGB, BauNVO) und dem vorliegenden Einzelhandelskonzept der Stadt Brandenburg an der Havel analysiert und bewertet. In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass die im Juli 2011 von der Fa. Jansen vorgelegte Fortschreibung 1 bisher nur als Entwurf besteht. Ein Beschluss durch die Stadtverordnetenversammlung (SVV) liegt hierzu nicht vor. Hierauf weist auch das Ministerium des Innern in seinem Bescheid vom hin. 2 Mithin besitzt das Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2007 noch Gültigkeit. 3 Es wurde jedoch durch Beschluss der SVV (Nr. 260/2011 vom ) mit Bezug auf die Neuendorfer Straße fortgeschrieben. 1 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Brandenburg an der Havel, Köln Juli 2011 (im Folgenden Fortschreibung 2011). 2 Vgl. Bescheid des Ministeriums des Innern, Entscheidung der Kommunalaufsichtsbehörde nach wiederholter Beanstandung von Beschlüssen gemäß 55 Abs.1 Satz 10 BbgKverf, vom , S GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung GmbH, Einzelhandelskonzept für die Stadt Brandenburg an der Havel, Köln Juni 2007 (im Folgenden Einzelhandelskonzept 2007) 4

5 Demnach wird der Bereich an der Neuendorfer Straße als B-Zentrum eingestuft und damit in ihrer Versorgungsfunktion deutlich aufgewertet. Mit der Aufstufung geht eine beidseitige räumliche Ausdehnung einher; das Zentrum reicht jetzt vom Bereich an der Luckenberger Straße im Osten bis zur Otto-Sidow-Straße im Westen. Mit vorliegender Analyse wird in vertiefter Form das Projekt hinsichtlich der nachfrage- und angebotsseitigen Rahmenbedingungen begutachtet, insbesondere auch die lokale und regionale Wettbewerbsposition einer genauen Prüfung unterzogen. Das Gutachten dient zur abschließenden Beurteilung im Rahmen des Bauleitplanverfahrens. Im Zuge der umfassenden Auswirkungsanalyse werden insbesondere folgende Fragestellungen thematisiert: Welche einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen herrschen vor (Soziodemograhie, Pendler, Erreichbarkeit, etc.)? Welche angebots- und nachfrageseitigen Strukturdaten sind für den Einzelhandel vor Ort von Bedeutung (Makrostandortanalyse)? Wie ist der Mikrostandort des Vorhabens städtebaulich zu bewerten? Welches Einzugsgebiet hat das geplante Vorhaben? Welche landes- und regionalplanerischen Vorgaben sind für das Vorhaben relevant? Ist das Vorhaben mit den Vorgaben der Raumordnung in Berlin-Brandenburg kompatibel? Welche Festlegungen aus kommunalen Entwicklungsleitlinien (z. B. Entwicklungskonzepten) kommen zum Tragen? Wie ist das Vorhaben hinsichtlich seiner Auswirkungen zu bewerten? Welche Auswirkungen sind auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Versorgung in Brandenburg an der Havel und ggf. in benachbarten Gemeinden zu erwarten? Die Aussagen vorliegender Analyse basieren auf einer aktuellen Vor-Ort-Erhebung der relevanten Angebots- bzw. Wettbewerbssituation sowie einer Besichtigung des Vorhabenstandortes und der zentralen Versorgungsbereiche in Brandenburg an der Havel bzw. im Untersuchungsraum. Grundlage für die Berechnung der Nachfragesituation stellen die aktuellen Kaufkraftdaten von BBE!CIMA!MB-Research sowie aktuelle Einwohnerdaten der amtlichen Statistik dar. Dabei wurden die Hinweise des Ministeriums des Inneren aus dem Bescheid vom berücksichtigt. 5

6 2. Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel Die Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel ist durch eine starke Dynamik geprägt, wobei das Wachstum der Branche v.a. durch zunehmende Nachverdichtung, Flächenausweitungen und Diversifikation des Angebots generiert wird. Der Ausgaben-Anteil für Lebensmittel hat im Gegensatz zu anderen Bereichen des Handels in den letzten Jahren leicht zugenommen. Der Grund dafür liegt zum einen in der Nachfrage und steigenden Preisen begründet, zum anderen in einer Verbesserung des Angebotes. Nachfrageseitig haben verschiedene Lebensmittelskandale ein Umdenken in Gang gesetzt, welches bei den Verbrauchern zu einer leicht gestiegenen Ausgabebereitschaft für qualitativ hochwertigere Lebensmittel geführt hat. Insbesondere lässt sich dies an der boomenden Nachfrage nach Bio-Lebensmitteln ablesen, welche vom Discounter bis zum Bio-Supermarkt heute alle Anbieter zunehmend im Sortiment haben. 4 Von den rd. 436 Mrd. inkl. Apothekenumsätzen, welche die etwa 82 Mio. Einwohner in Deutschland im Einzelhandel ausgeben, entfallen ca. 217 Mrd. auf die Kernsortimente der Nahversorgung (Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren, Apothekenwaren, Blumen). Dies entspricht einem Anteil von knapp 50 % und dokumentiert die hohe Bedeutung dieses Marktsegmentes. Keine andere Branche hat eine so hohe Konzentration auf Handels- wie auch auf Lieferantenseite. Unter den Filialen, z.b. der REWE-Group und der Edeka befindet sich aber andererseits eine Vielzahl selbständiger Kaufleute, die mit ihrer lokalen Präsenz auf Besonderheiten des regionalen Marktes schnell und kompetent reagieren können. Supermärkte konnten in den letzten Jahren aufgrund ihrer Anstrengungen bei der Weiterentwicklung der Konzepte wieder Marktanteile hinzugewinnen. Die aktuellen Zahlen des EHI weisen für Supermärkte und große Supermärkte für 2010 einen Marktanteilsgewinn von 0,4 % bzw. 0,1 % gegenüber dem Vorjahr aus. Um sich gegenüber den konkurrierenden Vertriebstypen wie den Lebensmitteldiscountern und SB-Warenhäusern besser profilieren zu können, wurden v.a. die Supermarktkonzepte aller Betreiber in der Vergangenheit strukturellen Veränderungen unterzogen. So hat beispielsweise die Gestaltung der Bedientheken für Frischeprodukte (Wurst, Fleisch, Käse, Delikatessen etc.) deutlich an Qualität gewonnen. Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 5,4% 5,0% 4,7% 4,3% 3,9% 3,8% 8,7% 8,8% 8,9% 9,1% 9,2% 9,5% 14,7% 14,5% 14,6% 14,5% 14,5% 14,3% 28,0% 28,0% 27,4% 27,2% 27,6% 28,1% 43,3% 43,6% 44,4% 44,9% 44,8% 44,3% Übrige Lebensmittelgeschäfte Grosse Supermärkte SB-Warenhäuser Supermärkte Discounter Quelle: EHI, eigene Bearbeitung durch BBE Handelsberatung 2012 Der Umfang eines durchschnittlichen Supermarktsortiments umfasst bis zu Artikel. Damit stehen Supermärkte zwischen den preisorientierten Lebensmitteldiscountern mit eng umgrenztem Sortiment und 4 Dennoch lag nach Angaben des EHI der Umsatzanteil von Bioprodukten am Umsatz des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland 2011 nur bei rd. 3,2 %, allerdings mit steigender Tendenz. 6

7 den Verbrauchermärkten bzw. SB-Warenhäusern, deren Sortiment insbesondere im Nonfood-Bereich über das der Nahversorgung hinausgeht und bereits den mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich abdeckt. Gerade SB-Warenhäuser zielen mit ihrem umfassenden Sortiment somit nicht primär auf eine Nahversorgung ab, sondern führen ein deutlich erweitertes Angebot. Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp Quelle: BBE Handelsberatung 2012 Es ist aber die unterschiedliche Definition der Nonfood-Waren zu beachten. Grundsätzlich sind unter Nonfood-Waren alle Nicht-Lebensmittel zu verstehen. Da ab die sog. Nonfood I-Waren (Drogerieartikel, Wasch-/ Putz- und Reinigungsmittel, Tiernahrung) zum Kernsortiment aller Lebensmittelbetriebstypen gehören, wird im Sprachgebrauch der Lebensmitteleinzelhändler Nonfood I bei vielen Filialisten unter Food subsumiert. Als Nonfood werden dann nur noch die Nonfood II-Sortimente bezeichnet. 5 Tabelle 1: Flächen- und Umsatzanteile der Warenbereiche bei Supermärkten Warenbereich Flächenanteil Umsatzanteil Trockensortiment 46,4 % 45,8 % Frischware 34,6 % 40,3 % Tiefkühlkost 7,4 % 4,8 % Nonfood I 6,7 % 4,7 % Nonfood II 4,9 % 4,4 % Quelle: EHI 2009, BBE-Bearbeitung 5 vgl. Wotruba, Markus: Betriebstypen im Lebensmittelhandel und ihre weitere Ausdifferenzierung - Weiterentwicklung der Typisierung und Chancen und Risiken der aktuellen Entwicklung, in: Geografische Handelsforschung , S. 32 7

8 Neue Anforderungen an die Fläche Während Discounter von den Konsumenten in der Regel zum preisgünstigen Grundeinkauf aufgesucht werden, sind Supermärkte v.a. wegen ihres umfassenden Sortiments, einer großen Auswahl an Frischeartikeln, der attraktiveren Warenpräsentation und Ladenatmosphäre, des fachkundigen Personals und der Service-Elemente gefragt. Übersichtlichkeit und angenehme Atmosphäre sind bei deutlich mehr Artikeln nur auf einer vergrößerten Fläche zu realisieren, was in den letzten Jahren jedoch auch verstärkt von Discountern angestrebt wird. Zudem sind Entwicklungen wie: Zunehmende Convenience-Orientierung (z.b. im Fertiggerichte-Bereich), aufwändigere Ladengestaltungen (z.b. niedrigere Regale, breite Gänge zum stressfreien Einkauf), Zusatzangebote und Sortimentsausweitungen (z.b. im Frischfleischbereich) und gesetzliche Vorgaben (vgl. Auswirkungen der Pfandverordnung auf ladeninterne Logistik in Form von Pfandrückgabeautomaten) für einen größeren Platzbedarf entscheidend. Neue Flächenanforderungen Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Aufnahmen Technische Innovationen Zusätzliche Wettbewerbsvorteile erhofft sich der Lebensmitteleinzelhandel in Zukunft durch die Implementierung von technischen Innovationen. Hierzu zählen neben neuen Kassen- und Selbstbedienungssystemen auch eine neue Radiofrequenztechnologie (RFID). Dabei werden Artikel mit einem Chip ausgestattet, der zahlreiche Informationen gespeichert hat. Diese Technologie kann zukünftig nicht nur die Optimierung der Zeitersparnis in der Logistik eines Einzelhandelsbetriebs unterstützen (z.b. Überprüfung des Warenbestandes durch intelligente Regale ). Perspektivisch könnte diese Technologie so ausgebaut werden, dass der Kunde nach beendetem Einkauf ein Lesegerät passiert, das die gekauften Artikel registriert und er somit nur noch mit Kreditkarte bezahlen muss. Dem Kunden bietet diese Technologie ein schnelles Bezahlverfahren, für den Einzelhandelsbetrieb bedeutet dies einen erhöhten Durchlauf in der Kassenzone. Technische Innovationen Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Aufnahmen. 8

9 2.2. Definition der Betriebstypen Supermarkt und Verbrauchermarkt In der Handelswissenschaft werden im Lebensmitteleinzelhandel unterschiedliche Betriebstypen definiert. Wesentliche Unterscheidungskriterien sind neben der Verkaufsflächengröße v. a. das angebotene Sortiment (Artikelanzahl, breite und tiefe des Sortiments) und die Preispolitik des Betreibers. In der Regel werden folgende Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels unterschieden: SB-Geschäft Lebensmitteldiscounter Supermarkt Verbrauchermarkt SB-Warenhaus Aufgrund der hohen Dynamik insbesondere auch im Lebensmitteleinzelhandel sind jedoch die Grenzen zwischen den einzelnen Betriebstypen fließend. Die BBE grenzt die Betriebstypen Supermarkt und Verbrauchermarkt, die in dieser Untersuchung im Vordergrund stehen wie folgt gegeneinander ab: 6 Supermarkt ca. 400 bis m² Verkaufsfläche Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits höherer Nonfood- Anteil: Umsatzanteil bis zu 10 %, Flächenanteil ca % Standorte vor allem in Wohngebieten und verkehrsgünstigen Lagen hohe Kompetenz im Frische-Bereich Verbrauchermarkt Verkaufsfläche über bis m² breites und tiefes Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender Flächenanteil an Nonfood-Abteilungen (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz- und mittelfristigen Bedarfs), Nonfood-Umsatzanteil ca %, Nonfood-Flächenanteil ca % autokundenorientierter Standort Neben der BBE-Klassifikation existieren für die Betriebstypen Supermarkt und Verbrauchermarkt, die der übergeordneten Kategorie Vollsortimenter zugeordnet werden können, noch weitere Definitionen, wobei als Kernkriterien die Flächengröße und die Sortimentsgestaltung im Vordergrund stehen (vgl. Tabelle 2). Konstituierendes Merkmal des Betriebstyps Supermarkt/Verbrauchermarkt und zugleich wichtigstes Abgrenzungskriterium ist demnach nicht die Verkaufsflächengröße, sondern das Sortiment und speziell die geführte Artikelzahl (vgl. auch Abb. 2). 7 Bei der Sortimentsgestaltung ist zunehmend festzustellen, dass die Nonfood-II Anteile zurückgefahren werden, da die Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels hier gegenüber Fachmärkten kaum noch Wettbewerbsvorteile generieren können. Vielmehr erfolgt die Sortimentsprofilierung durch eine Verbreiterung und Vertiefung des Food-Sortimentes. Der typische Verbrauchermarkt mit einem höheren Nonfood-Anteil tritt daher zunehmend in den Hintergrund. 6 Siehe zur BBE-Definition der Betriebstypen auch Anlage 1 im Anhang 7 Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass Flächen- und Umsatzanteile je nach betreiberspezifischer Flächen- und Sortimentsgliederung erheblich variieren können. 9

10 Die nachfolgende Übersicht verdeutlicht, dass der Vertriebsform Vollsortimenter unterschiedliche Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels untergeordnet werden können. Tabelle 2: Klassifikation von Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Vollsortiment) Supermarkt Super- Großer markt Verbrauchermarkt SB-Warenhaus DHI/EHI ab 1975 VK >/= 400 m² NF-Fläche </=25% VK >/=1.500 m² VK >/= m² EHI ab 2008 VK 400 bis m² Food, NF I, wenig NF II VK bis m² Food, NF I, NF II entfällt VK >/= m² Food, NF I, großes NF II Angebot BBE- Klassifikation VK 400 bis m² </= 10 % NF-Umsatz </= 30 % NF-Fläche VK > m² bis m² </= 40 % NF- Umsatz, </= 60 % NF- Fläche VK > m², </= 50 %, NF-Umsatz </= 75 % NF- Fläche VK: Verkaufsfläche Nonfood (NF) I: Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Tiernahrung Nonfood (NF) II: Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs. Quelle: DHI o.j., EHI (2008), Wotruba (2010) 2.3. Flächenbedarf und Leistungskennziffern Ein Grund für die Entwicklung hin zu größeren Flächen bei (Großen) Supermärkten / Verbrauchermärkten ist die Notwendigkeit, sich stärker von Lebensmitteldiscountern abzusetzen, deren Flächengrößen seit Jahren wachsen. Übersichtlichkeit und angenehme Atmosphäre sind bei der deutlich größeren Artikelzahl der (Großen) Supermärkte / Verbrauchermärkte nur auf einer größeren Verkaufsfläche zu realisieren. Daneben sind noch andere Entwicklungen für einen größeren Platzbedarf entscheidend: 8 Die Nachfrage nach Convenience-Produkten (z.b. Tiefkühl- und Halbfertigware) ist in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen. Daher sind größere Kühlregale und Tiefkühlbereiche erforderlich. Auch die gestiegene Nachfrage nach Bio-Produkten erfordert, dass der (Große) Supermarkt / Verbrauchermarkt das gleiche Produkt einmal in Bio und einmal in traditioneller Qualität anbietet. Der Preiswettbewerb führt dazu, dass (Große) Supermärkte / Verbrauchermärkte verstärkt günstige Eigenmarken anbieten, die auf dem Preisniveau von Lebensmitteldiscountern liegen. Damit wird das gleiche Produkt sowohl als Industriemarke als auch als Eigenmarke geführt, was den Platzbedarf entsprechend erhöht. Die Kunden erwarten möglichst geringe Wartezeiten in den Bedienabteilungen. Daher wird bei (Großen) Supermärkten / Verbrauchermärkten zunehmend ein Teil der Frischwaren (insbesondere Fleisch- und Wurstwaren sowie Käse) zusätzlich in Kühlmöbeln zur Selbstbedienung angeboten, um den Personalaufwand in Grenzen zu halten. 8 vgl. hierzu auch BBE Handelsberatung, Die Revolution im Lebensmitteleinzelhandel Supermärkte vs. Discounter, in: Nahversorgung 2010, München, S

11 Um eine angenehmere Ladenatmosphäre und attraktivere Warenpräsentation bei gleichzeitig besserem Überblick und besserer Orientierung zu erreichen, wird bei neuen (Großen) Supermärkten / Verbrauchermärkten eine niedrigere Höhe der Regale gewählt. Dies führt bei gleichem Sortiment zu einer größeren Verkaufsfläche. Im Sinne der Verbesserung der Ladenatmosphäre und einer vereinfachten, zeitsparenden Warenbestückung werden die Laufwege und Gänge in den Märkten breiter als früher gehalten. Als Faustregel wird hier im Idealfall eine Breite gewählt, die drei Einkaufswägen nebeneinander zulässt. Dies erleichtert auch Rollstuhlfahrern, Kunden mit Gehhilfen oder mit Kinderwägen die Fortbewegung im Markt. Der Kunde soll sich in Ruhe im Regal umsehen können, ohne sich von hinter ihm wartenden anderen Kunden zum Weiterfahren gedrängt zu fühlen. Auch der Kassenbereich soll nicht den Charakter einer reinen Warteschlange haben, sondern ein offener Bereich sein, der zu Zusatzkäufen anregt. Angebote für ältere Kundengruppen (Ruhezonen, Sitzbänke) erfordern weitere Flächen. Den Kunden werden verstärkt saisonale und regionale Artikel außerhalb der Regale auf Zusatzflächen in Form von Sonder-, Aktions- und Zweitplatzierungen präsentiert. Außerdem werden Abteilungen, die eine gewisse Lebensqualität (z.b. Wein, Feinkost, Obst) vermitteln sollen, entsprechend aufwendig gestaltet. Bereits im Bericht der Arbeitsgruppe bei Bundesbauministerium zum Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel 2002 wurde darauf hingewiesen, dass ein durchschnittlicher Supermarkt eine Verkaufsfläche von knapp m² für eine adäquate Warenpräsentation benötigt. 9 In der Praxis hat sich dies bestätigt. Die wesentlichen Betreiber von Supermärkten planen in der Regel heute keine Supermärkte mehr unter bis m² VK. Idealerweise sollten Supermärkte heute aus der Sicht der Betreiber mind m² VK aufweisen. Die BBE geht von einer Mindestbetriebsgröße für den Betriebstyp Supermarkt von m² und für den Betriebstyp Verbrauchermarkt von m² aus. Große Supermärkte werden in der Regel ab m² realisiert. Tabelle 3: Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche nach Betriebstypen Betriebstyp SB-Warenhäuser m² m² m² Große Supermärkte m² m² m² Supermärkte m² m² m² Discounter 587 m² 646 m² 655 m² kleine Lebensmittelgeschäfte 371 m² 390 m² 366 m² Quelle: EHI 2009 In einem engen Zusammenhang mit der Verkaufsflächenentwicklung steht auch die Flächenproduktivität (Umsatz je m² VK und Jahr) der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels. Allgemein ist davon auszugehen, dass bei weiter steigender Verkaufsfläche und bei in den letzten Jahren stagnierenden bzw. nur sehr leicht ansteigenden Umsätzen im Einzelhandel die Flächenproduktivitäten rückläufig sind. Dies gilt auch auf einzelbetrieblicher Ebene. Mit anderen Worten, bei ansteigenden Verkaufsflächen ist von keinem äquivalenten bzw. linearen Anstieg des Umsatzes auszugehen, d. h. die Flächenleistung ist dann sogar tendenziell rückläufig. 10 Dies ist ein Trend der sich auch für den Einzelhandel insgesamt feststellen lässt, wie die nachfolgende Abbildung zeigt. 9 vgl. Bericht der Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und 11 Abs. 3 BauNVO vom , S Vgl. in diesem Sinne auch Stadt+Handel, Newsletter #13, vom , S.5 11

12 Abbildung 3: Entwicklung der Flächenproduktivität Quelle: German Council of Shopping Center, GfK Geomarketing, in: (EHI) Für den Betriebstyp Supermarkt kann im Mittel von einer Flächenproduktivität von etwa bis /m² VK 11 ausgegangen werden, wobei von diesen Werten aufgrund spezifischer Makro- und / oder Mikrostandortbedingungen und der örtlichen Wettbewerbssituation im Einzelfall nach oben oder unten erhebliche Abweichungen auftreten können. Im sog. Hahn-Report werden für Supermärkte unterschiedlicher, national vertretener Betreiber Flächenproduktivitäten zwischen rd und /m² VK angegeben. Die Werte für Verbrauchermärkte liegen zwischen rd und in der Spitze betreiberbezogen bei etwa /m² VK. 12 Das EHI Retail Institute gibt für Große Supermärkte (2.500 bis m² VK) einen Wert von / netto an. Für Getränkemärkte liegt die Flächenleistung bei bis / m² VK und damit deutlich unter dem Wert für (Große) Supermärkte / Verbrauchermärkte vgl. BBE Handelsberatung, Markt- und Strukturdaten des Einzelhandels 2010, Studie im Auftrag des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie, München 2011, S. 16; Angaben brutto. 12 vgl. Hahn Gruppe (Hrsg.): Retail Real Estate Report Germany, 7. Ausgabe 2012/2013, S vgl. BBE Handelsberatung, Markt- und Strukturdaten des Einzelhandels 2010, Studie im Auftrag des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie, München 2011, S. 16; Angaben brutto. 12

13 3. Projektplanung und Projektdaten In Brandenburg an der Havel ist die Ansiedlung eines Lebensmittel SB-Marktes und eines Getränkemarktes vorgesehen. Im Einzelnen sind folgende Verkaufsflächengrößen geplant: Lebensmittelmarkt: m² VK Getränkemarkt: 500 m² VK Konzessionäre: 80 m² VK Den Kunden sollen lt. aktueller Planung ca. 295 Stellplätze zur Verfügung stehen. Mit der geplanten Verkaufsfläche von insgesamt ca m² wird das Vorhaben die Schwelle zum großflächigen Einzelhandel, die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bei 800 m² Verkaufsfläche liegt, überschreiten. Daher soll das Vorhaben durch die Ausweisung eines Sondergebietes gem. 11 Abs. 3 BauNVO abgesichert werden. Das SO-Gebiet wird im B-Zentrum "Neuendorfer Straße" im Sinne der Teilfortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 2007 liegen. Abbildung 4: Entwurf Bebauungsplan Quelle: Arnold Consult, Stand: Es ist geplant den Gebäudekörper mit den beiden Märkten am östlichen Rand des Areals der ehem. Stärkefabrik zu platzieren. Die Verkaufsflächen bzw. Einzelhandelsbetriebe werden räumlich voneinander getrennt, in baulich getrennten Flächen untergebracht werden. Die Konzessionäre sollen im Vorkassenbereich des Lebensmittelmarktes angesiedelt werden. Die Kundenstellplätze sollen westlich des Gebäudekörpers eingerichtet werden. Die Anlieferung für die Märkte soll über eine separate Zufahrt östlich des Gebäudekörpers erfolgen. 13

14 Für die Beurteilung des Vorhabens ist mit Blick auf die Projektplanung relevant, dass zum einen gegenüber der bisherigen Planung eine erhebliche Reduzierung der Verkaufsfläche von ursprünglich m² VK auf jetzt m² VK vorgenommen wurde und zum anderen das Vorhaben jetzt eine Fokussierung auf nahversorgungsrelevante Sortimente aufweist. Typische zentrenrelevante Sortimente, d. h. Sortimente die für Innenstädte attraktivitätsbestimmend sind, wie z. B. Bekleidung und Schuhe sind nicht mehr geplant. Mit Bezug auf die Einordnung der am Projektstandort geplanten Sortimente ist festzuhalten, dass das Einzelhandelskonzept 2007 keine explizite "Brandenburger Liste" enthält, sondern hier Bezug auf die Liste des Einzelhandelserlasses Brandenburg in der Fassung vom nimmt. 14 Mit Verweis auf den Anhang des Einzelhandelskonzeptes 2007 bleibt aber festzuhalten, dass es sich bei dem Vorhaben um nahversorgungsrelevante Sortimente oder wie es in Anlage 1 des Einzelhandelserlasses Brandenburg heißt, um "zentrenrelevante Sortimente der Nahversorgung" handelt. Dies wird bestätigt durch den Entwurf der Fortschreibung 2011, wo im Anhang eine "Brandenburger Liste" erarbeitet wurde, nach der Nahrungs- und Genussmittel als nahversorgungsrelevant eingestuft werden. 15 Mit Blick auf die geplanten Betriebstypen kann es sich bei dem geplanten Lebensmittelmarkt bei einer Verkaufsfläche sowohl um einen "Großen Supermarkt" oder auch um einen "Verbrauchermarkt" handeln (vgl. Kapitel 2.2). Die exakte Einstufung ist dabei letztendlich vom Betreiberkonzept abhängig. Bei dem Getränkemarkt handelt es sich um ein Fachmarktkonzept, welches auf ein Teilsortiment aus dem Lebensmittelbereich, nämlich Getränke abhebt. Zu den Konzessionären liegen keine Informationen vor. Es ist erfahrungsgemäß aber davon auszugehen, dass es sich um kleinteilige Handels- und Dienstleistungsbetriebe handeln wird, die überwiegend der Nahversorgung dienen (z. B. Bäcker, Fleischer, Blumenladen, Frisör, Bank, Schlüsseldienst). 14 Vgl. Einzelhandelskonzept 2007, S. 160ff 15 Vgl. Fortschreibung 2011, S. 149ff 14

15 4. Makrostandort Brandenburg an der Havel Im Folgenden werden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt, die zur Beurteilung des Vorhabens notwendig sind. Dazu zählen soziodemographische sowie nachfrage- und angebotsseitige Strukturdaten des Ortes, in dem der Standort liegt. Lage und Siedlungsstruktur Die kreisfreie Stadt Brandenburg an der Havel liegt im westlichen Teil des Bundeslandes Brandenburg und wird von den Landkreisen Potsdam-Mittelmark bzw. Havelland eingeschlossen. Die Stadt liegt außerhalb des engeren Verflechtungsraumes der Metropole Berlin im sog. äußeren Entwicklungsraum. Brandenburg befindet sich im Einflussbereich zur Landeshauptstadt Potsdam sowie auch der Bundeshauptstadt Berlin. Beide Städte nehmen vor allem auf Grund ihrer Ausstattung mit Verkaufsfläche, der Branchenvielfalt sowie der guten Verkehrsanbindung auf die Kaufkraftflüsse von und nach Brandenburg an der Havel Einfluss. Gemäß Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg wird Brandenburg an der Havel als Oberzentrum eingestuft und übernimmt somit auch eine überörtliche Versorgungsaufgabe auch für seinen Verflechtungsbereich (vgl. Karte 1). Der landesplanerisch ausgewiesene Verflechtungsbereich umfasst neben dem Stadtgebiet auch die Gemeinde Kloster-Lehnin sowie die Ämter Beetzsee und Wusterwitz mit ca Einwohnern. Karte 1: Lage der Stadt Brandenburg an der Havel im Raum Quelle: Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (nichtamtliche Lesefassung vom ) 15

16 Die Stadt Brandenburg an der Havel ist in acht Stadtteile untergliedert. Diese sind: Dom, Altstadt, Neustadt, Görden, Hohenstücken, Nord, Kirchmöser und Plaue. Die einwohnerstärksten Stadtteile sind die Stadtteil Neustadt mit rd Einwohnern und Altstadt mit rd Einwohnern. 16 Bevölkerungsdaten Die Stadt Brandenburg an der Havel hatte im Gegensatz zu den angrenzenden Landkreisen Havelland und Potsdam-Mittelmark in den vergangenen 10 Jahren einen Bevölkerungsverlust hinzunehmen. Derzeit hat die Stadt Brandenburg an der Havel etwa Einwohner. 17 Gemäß der regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung wird Brandenburg an der Havel zukünftig mit einer weiter rückläufigen Bevölkerungsentwicklung zu rechnen haben. Demnach wird im Jahr 2030 der Bevölkerungsstand ca betragen (= -10,75%). 18 Tabelle 4: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich Ort Bevölkerung 2002 Bevölkerung 2012 Entwicklung in % Brandenburg an der Havel ,6 Cottbus ,5 Frankfurt/Oder ,4 Potsdam ,3 Lkr. Havelland ,4 Lkr. Potsdam-Mittelmark ,0 Brandenburg ,1 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Stand jeweils , Prozentwerte gerundet Pendlerdaten Eine für den Einzelhandel bedeutende Größe in einer Gemeinde stellen die Ein- und Auspendler dar. Da sich Beschäftigte tagsüber, v. a. aber auf dem Nachhauseweg am Abend versorgen, kommt diese Kaufkraft z. T. auch dem Einzelhandel am Arbeitsort zugute. Dies betrifft verstärkt den Lebensmitteleinzelhandel. Vor allem Einzelhandelsbetriebe mit längeren Öffnungszeiten können dabei die Kaufkraft verstärkt an sich binden. Die täglichen Einpendlerzahlen der Stadt Brandenburg an der Havel betragen Dagegen liegt die Zahl der Auspendler bei Damit beträgt der Pendlersaldo insgesamt Erreichbarkeit und Verkehr Die überörtliche Erreichbarkeit von Brandenburg an der Havel ist grundsätzlich als gut einzustufen. Die Autobahn A 2 verläuft südlich von Brandenburg an der Havel und stellt eine sehr gute Anbindung der Stadt an das Autobahnnetz dar. Die leistungsfähigen Bundesstraßen B 1 und B 102 verlaufen direkt durch die Stadt und ermöglichen eine schnelle Erreichbarkeit des Umlandes. Darüber hinaus trägt der ÖPNV auch zur inneren Erschließung der Stadt bei. Die Stadt ist sehr gut durch das Straßenbahn- und Busnetz erschlossen. Einzelhandelsstrukturen und Einzelhandelskonzept Nach dem Entwurf einer Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts von 2011 verfügte die Stadt Brandenburg an der Havel in 2011 über eine Verkaufsfläche von rd m², davon entfielen rd m² VK auf den Lebensmitteleinzelhandel. Der Umsatz für den Lebensmitteleinzelhandel wurde mit rd. 201 Mio. 16 Quelle: Statistikstelle der Stadt Brandenburg an der Havel, Stand: Vorläufige Zahlen aus dem Melderegister. 17 vgl. Statistikstelle der Stadt Brandenburg an der Havel., Stand: Quelle: Statistik Berlin-Brandenburg; Ausgangsjahr Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Statistik, Stand

17 angegeben. 20 Damit war gegenüber 2007 eine Zunahme sowohl bei Fläche und Umsatz insgesamt, aber insbesondere auch bei der untersuchungsrelevanten Branche des Lebensmitteleinzelhandels zu verzeichnen. Hier lag die Verkaufsfläche 2007 bei rd m² und der Umsatz bei Mio.. 21 Die Haupteinkaufslage in der Innenstadt bildet der historische Stadtkern rund um den Neustädtischen Markt, mit den zentralen Einkaufsstraßen St.-Annen-Straße, Hauptstraße und Steinstraße (siehe auch Abb. 6). Die Innenstadt kann durchaus als attraktiv und kompakt bezeichnet werden und verfügt über wichtige Magneten, insbesondere das Einkaufszentrum St.-Annen-Galerie. Auch überregional bekannte Filialisten sind dort angesiedelt. In der Einkaufsinnenstadt der Stadt Brandenburg an der Havel sind alle Bedarfsbereiche vertreten, der größte Anteil der Verkaufsfläche kommt dabei dem mittelfristigen Bedarfsbereich zu. Einkaufsinnenstadt Brandenburg an der Havel Quelle: eigene Aufnahmen, Dezember 2013 Im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels ist im Innenstadtbereich ein Supermarkt angesiedelt (REWE, St.- Annen-Galerie). Abgerundet wird das Angebot von Anbietern des Lebensmittelhandwerks sowie von Lebensmittelspezialgeschäften. In der Innenstadt befinden sich neben Einzelhandelsbetrieben auch konsumnahe Dienstleister, Gastronomiebetriebe sowie öffentliche Einrichtungen. 20 Vgl. Fortschreibung 2011, S Vgl. Einzelhandelskonzept 2007, S.50f 17

18 Abbildung 5: Nutzungskartierung der Innenstadt Quelle: Fortschreibung 11, S. 75, Abb.22 Weitere Einzelhandelsangebote sind abgesehen vom zentralen Versorgungsbereich Innenstadt in integrierter Lage über das gesamte Stadtgebiet verteilt. Neben den integrierten zentralen Versorgungsbereichen bzw. Versorgungszentren, spielen hierbei v. a. auch die dezentralen Lagen verkaufsflächenseitig eine besondere Rolle. Hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang das Beetzsee-Center sowie das EKZ Wust (vgl. Abb. 7). Diese Strukturen finden ihren Niederschlag auch in den konzeptionell-planerischen Ansätzen der Stadt. Laut dem von der GMA im Jahr 2007 vorbereiteten Einzelhandelskonzept für den Einzelhandel des Oberzentrums Brandenburg an der Havel gliedert sich der Einzelhandel in Brandenburg an der Havel in vier Kategorien, wobei die Kategorien A-, B- und C-Centren als integrierte Versorgungszentren ausgewiesen werden, so dass diese auch als zentrale Versorgungsbereiche i.s.v. von 2 Abs. 2 BauGB, 9 Abs. 2a BauGB, 34 Abs. 3 BauGB sowie 11 Abs. 3 BauNVO definiert sind. 22 Damit werden den Einzelhandelsschwerpunkten im Stadtgebiet unterschiedliche Versorgungsfunktionen zugewiesen. Es wird folgende Gliederung vorgenommen: 23 1 A-Zentrum 3 B-Zentren: 8 C-Zentren 22 Bei der vierten Kategorie handelt es sich um dezentrale Agglomerationsstandorte. Vgl. Einzelhandelskonzept 2007, S Vgl. ebenda 18

19 Abbildung 6: Standortkategorien und Versorgungszentren in Brandenburg an der Havel Quelle: Einzelhandelskonzept 2007, S.88 Durch Beschluss der SVV vom wurde das Einzelhandelskonzept 2007 mit Bezug auf das bisherige C-Zentrum "Neuendorfer Straße" fortgeschrieben. Der Beschluss sieht eine Aufwertung zu einem B- Zentrum vor, welches auch räumlich neu gefasst wurde und demnach nun entlang der Neuendorfer Straße von der Otto-Sidow-Straße im Westen bis zum Bereich Luckenberger Straße im Osten reicht. Auch unter Berücksichtigung des Anforderungskataloges im Einzelhandelskonzept 2007 (vgl. Abb. 8) erfüllt der zentrale Versorgungsbereich in der Neuendorfer Straße die Kriterien eines B-Zentrums in Brandenburg an der Havel. Der Mindeststandard hinsichtlich der Einzelhandelsausstattung wird bereits heute erfüllt. 19

20 Abbildung 7: Anforderungskatalog an Versorgungszentren in Brandenburg an der Havel Quelle: Einzelhandelskonzept 2007, S. 87 Im nicht beschlossenen Entwurf der Fortschreibung 2011 wurde die bisher dreiteilige Gliederung verworfen und durch eine zweiteilige Gliederung ersetzt, welche neben dem Hauptzentrum (Innenstadt) nur noch sechs Nahversorgungszentren bzw. 3 potenzielle Nahversorgungszentren vorschlägt (= C-Zentren). 20

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