GESCHÄFTSBERICHT WOHNBAUGENOSSENSCHAFT STRASSWEID 3147 MITTELHÄUSERN

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1 GESCHÄFTSBERICHT WOHNBAUGENOSSENSCHAFT STRASSWEID 3147 MITTELHÄUSERN 2011

2 Hinweis: [Um diesen Bericht möglichst aktuell zu halten, haben wir wichtige Informationen, welche in die kommende Berichtsperiode fallen, kursiv und in Klammer festgehalten.]

3 1 Vorwort Das vergangene Geschäftsjahr kann mit Fug und Recht als ein weiterer Meilenstein in der Geschichte der Genossenschaft bezeichnet werden: Die vom Bund gewährte (nicht bilanzierte) Grundverbilligung wurde vollständig zurück bezahlt, was künftig positive Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit der Genossenschaft haben wird. Die Rückzahlung ist allerdings auch der Hauptgrund, weshalb die Genossenschaft seit der Sanierung im Jahre 2005 mit einem Rekordverlust in der Höhe von 421'614 Franken abschliesst. Die buchhalterischen Auswirkungen der vollständigen Rückzahlung wurden mit dem Bundesamt für Wohnungswesen und der Revisionsstelle vorab sorgfältig analysiert. Durch den Einbezug der SVW-Darlehen im Rangrücktritt beträgt das Eigenkapital per Ende 2011 noch gut 18'000 Franken. Die wirtschaftlichen Aussichten der Genossenschaft sind aus Sicht des Vorstandes weiterhin intakt. Ab 2012 wird im Schnitt mit gut 80'000 Franken Gewinn pro Jahr gerechnet. So kann das Eigenkapital sukzessive wieder aufgebaut werden. Weiter hat der Vorstand beschlossen, dass eine eigene Website aufgeschaltet wird. Er erhofft sich vor allem einen Nutzen für die Vermietung der Wohnungen und der Einstellhallenplätze, aber auch für die Informationspolitik an die MieterInnen und die GenossenschafterInnen. Auch das Ziel, dass einmal alle MieterInnen GenossenschafterInnen sind, hat der Vorstand im 2011 nicht aus den Augen verloren. Er plant hierzu einen Schenkungspool für Anteilscheine einzurichten. An dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass Tanja Moser nach sechs Jahren Tätigkeit im Vorstand aus familiären Gründen Ende 2012 von ihrem Amt zurücktreten wird. Eine Nachfolgerin für das Ressort Mietobjekte kann der Vorstand der Generalversammlung im Juni 2012 zur Wahl vorschlagen. Wohnbaugenossenschaft Strassweid Athos Nicollerat Tanja Moser Liselotte Jockisch Präsident Vizepräsidentin Vorstandsmitglied

4 2 1 UMFELD Grundverbilligung Risikoanalyse Refinanzierung Verkauf 1,5-Zimmer-Wohnung Info-Anlass Website Die nicht bilanzierte Grundverbilligung in der Höhe von 442'555 Franken (inkl. Zinsen) wurde im Geschäftsjahr vollständig zurückbezahlt. Die Auswirkungen auf die Rechnung wurden vorab mit dem Bundesamt für Wohnungswesen und der Revisionsstelle analysiert. Die Hauptrisiken der Genossenschaft bleiben weiterhin der Wegfall der Zusatzverbilligung (Mietertrag), der Investitionsbedarf (URE) und die knappe Eigenkapitalbasis. Die Refinanzierung der auslaufenden Anleihe wurde im September abgeschlossen. Da sich das Zinsumfeld auf Grund der europäischen Schuldenkrise nach wie vor auf einem historischen Tiefstand befindet, hat sich die vorzeitige Refinanzierung rückblickend für die Genossenschaft nicht gelohnt. Der Verkauf der 1,5 Zimmer-Wohnung in der Etappe 1 konnte per 1. Februar 2011 vollzogen werden. Der Verkaufserlös wurde für die Rückzahlung der Grundverbilligung verwendet. Im März 2011 hat der Vorstand einen Info-Anlass für die MieterInnen durchgeführt. Der Vorstand hat sich entschlossen, eine eigene Website zu bewirtschaften. Zielpublikum soll vor allem die MieterInnen, aber auch die GenossenschafterInnen sein ( Tätigkeiten Entschädigung 2 VORSTAND Der Vorstand setzt sich wie folgt zusammen: Athos Nicollerat (Präsident/Ressort Finanzen), seit Tanja Moser (Vizepräsidentin/Ressort Mietobjekte), seit Liselotte Jockisch (Ressort Administration), seit Der Vorstand hat sich im Geschäftsjahr zu zehn ordentlichen Sitzungen zusammengefunden. Neben den laufenden Geschäften befasste sich der Vorstand vor allem mit der Rückzahlung der Grundverbilligung und deren Auswirkungen auf die Rechnung. Der Vorstand wurde mit Franken (-13 %) entschädigt. Der Präsident bezog eine Entschädigung von brutto 8'255 Franken (-27 %).

5 3 3 MIETOBJEKTE Der Vorstand traf sich wiederum im Geschäftsjahr mit der TAK zu vier Quartals-Sitzungen. Die Sitzungen sind für den Vorstand ein wichtiges Instrument zur Führung der Liegenschaftsverwaltung. Nachdem im 2010 die auf Initiative von MieterInnen realisierte Werkstatt im U-Hof dem Verein Les Bricoleures übergeben werden konnte, hat der Vorstand beschlossen, in den kommenden Jahren keine weiteren Projekte anzugehen. Die Familienwohnungen haben weiterhin eine hohe Nachfrage. Auch die 2-Zimmer-Wohnungen konnten im 2011 gut vermietet werden. Es gab keine Leerstände. Erfreulich ist, dass der Vermietungsaufwand erstmals auf null Franken reduziert werden konnte. In der Etappe 1 wurden gut 26'400 Franken für den Unterhalt, die Erneuerung und den Ersatz (URE) aufgewendet. Darin sind die Investitionen für die Siedlungswerkstatt ( ) enthalten. Der Aufwand für den Unterhalt in der Etappe 5 betrug rund 41'200 Franken. Die Einstellhallenplätze und Parkplätze konnten im erwarteten Rahmen vermietet werden. [Auf Grund einer vertieften Überprüfung der Liegenschaftssteuer kam zu Tage, dass die Genossenschaft insgesamt zwei weitere Aussenparkplätze, welche heute als Besucherparkplätze genutzt werden, und zwei Veloräume, welche heute privat genutzt werden, in ihrem Eigentum hat. Ein Besucherparkplatz und die beiden Veloräume wurden nicht wie vorgesehen auf die Miteigentümergemeinschaft Siedlung Strassweid umgewidmet. Der Vorstand ist daran, mit dem Vorstand der Miteigentümergemeinschaft Siedlung Strassweid eine Lösung zu suchen.] Die nachfolgende Tabelle listet neu nur das Eigentum der Genossenschaft auf. Der Versicherungswert (inkl. Miteigentumsanteile) beläuft sich auf 9,51 Millionen. Liegenschaftsverwaltung Projekte Mieterspiegel URE Etappe 1 URE Etappe 5 Einstellhalle Besitzstand per

6 4 Etappe 1 Stockwerkeigentum Hubelhüsistr. 6/8/12 Miteigentum Einstellhalle Hubelhüsistr. 10 W EHP PP AU M * 4 Etappe 5 Stockwerkeigentum Hubelhüsistr. 40/42 und Strassweidweg 95/97/99 Miteigentum Einstellhalle Hubelhüsistr Übrige Objekte Autounterstände Strassweidweg 77 bis 89b Miteigentum Einstellhalle Strassweidweg 100 Miteigentum Einstellhalle Hubelhüsistr. 14e Total W = Wohnungen; EHP = Einstellhallenplätze; PP = Parkplätze AU = Autounterstände; M = Motorradplätze * davon werden 3 EHP für eine Werkstatt verwendet 4 FINANZEN Rechnung 2011 Das Geschäftsjahr schliesst mit einem Verlust in der Höhe von Franken ab. Hauptverantwortlich für dieses Ergebnis ist in erster Linie die vollständige Rückzahlung der nicht bilanzierten Grundverbilligung von 442'555 Franken (inkl. Zinsen). Das Eigenkapital inkl. der SVW-Darlehen im Rangrücktritt reduziert sich damit auf 17'960 Franken. In Anbetracht der hohen Liquidität der Genossenschaft u.a. aus dem Verkauf der 1,5 Zimmer-Wohnung und den zurzeit geringen Finanzerträgen am Geldmarkt war der Vorstand zur Erkenntnis gelangt, dass die vollständige Rückzahlung für die Genossenschaft wirtschaftlich sinnvoll sei. Die Rückzahlung der Grundverbilligung wurde in Absprache mit dem Bundesamt für Wohnungswesen und der Revisionsstelle vorgenommen. Die Anteilscheine haben (buchhalterisch) keinen inneren Wert mehr. Die langfristige Verschuldung der Genossenschaft reduziert sich um 3,766 Millionen auf 10,136 Millionen Franken. Die flüssigen Mittel 1 reduzieren sich um 3,864 Millionen Franken und betragen per Ende '634 Franken. Für die Äufnung der Erneuerungsfonds wurden 29'961 Franken aufgewendet. 1 Umlaufvermögen abzüglich kurzfristiges Fremdkapital

7 5 Die erzielte Bruttorendite 2 konnte um 0,2 Prozentpunkte auf 6,9 Prozent gesteigert werden. Der Ertrag (inkl. Finanzertrag) reduziert sich von Franken im Vorjahr auf 622'046 Franken; der Verkauf der 1,5 Zimmer-Wohnung schlägt mit einem Rückgang der Mieterträge von 1,2 Prozent zu Buche. Der direkte Aufwand beträgt 1'019'754 Franken (+41 %). Für die Steigerung zeichnet sich vor allem die Rückzahlung der Grundverbilligung verantwortlich. Im Gegenzug reduziert sich die Position Darlehenszinsen/Emissionskosten um rund 57'000 Franken. Weiter wurden im Geschäftsjahr leicht mehr als im Vorjahr in den Unterhalt, für die Reparatur und den Ersatz (URE) der Liegenschaft investiert (67'626.-): Allerdings sind in diesem Betrage die Neuinvestition in der Höhe von 13'000 Franken für die Werkstatt in der Etappe 1 (U-Hof) enthalten. Der Personalaufwand inkl. Sozialversicherungsaufwand reduziert sich auf Franken (-13 %). Der sonstige Betriebsaufwand beträgt 12'975 Franken. Im übrigen Betriebsaufwand und im Finanzerfolg sind die Kosten (CS Garantiekommission) sowie die Erträge (Anlage von 3,7 Mio.) der vorzeitigen Anleihensaufnahme verbucht. Der allgemeine Verwaltungsaufwand erhöht sich gegenüber dem Vorjahr um 9 Prozent. Die Position Ausserordentliches und Steuern beträgt Franken, welche zur Hauptsache auf den Verkauf der 1,5 Zimmer-Wohnung (Ertrag aus Verkauf Anlagevermögen: 8'000.-) zurückzuführen ist. Die verschiedenen Erneuerungs-Fonds der Gesamtsiedlung betreffend URE haben per Ende 2011 folgende Stände: Erneuerungs -Fonds 2 Mietzinseinnahmen durch Sachanlagen

8 6 Miteigentum Siedlung Strassweid Stockwerkeigentum Hubelhüsistr. 6/8/12 Miteigentum Einstellhalle Hubelhüsistr. 10 Stockwerkeigentum Hubelhüsistr. 40/42 und Strassweidweg 95/97/99 Miteigentum Einstellhalle Hubelhüsistr. 28 Miteigentum Einstellhalle Strassweidweg 100 Miteigentum Einstellhalle Hubelhüsistr. 14e Saldo 1) per Anteil 1) WBG Einlage 2011 Anteil WBG 465' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Total 651' ' ' ' ) inkl. Zinsen und Spesen Die von der Genossenschaft alimentierten Fondseinlagen haben sich durch den Verkauf der 1,5 Zimmer-Wohnung gegenüber der letzten Berichtsperiode verändert. Voranschlag 2012 / 2013 R akt. VA VA Ertrag Objekte 622' ' '180 Direkter Aufwand 1'019' ' '682 Personalaufwand 20'017 17'352 14'099 Sonstiger Betriebsaufwand 12'975 11'720 11'220 Ausserordentliches/ Steuern -9' Ergebnis -421' '426 88'179 R = Rechnung; VA = Voranschlag/Budget Die Jahre 2012 und 2013 sollten aus Sicht des Vorstandes einen positiven Trend über diese Periode hinaus einleiten: Die Rückzahlung und Verzinsung der nicht bilanzierten Grundverbilligung entfällt vollständig und auch die Auswirkungen der Refinanzierung der Anleihe zu stark verbesserten Konditionen wirkt sich voll aus.

9 7 FP FP FP Ertrag Objekte 617' ' '880 Direkter Aufwand 503' ' '682 Personalaufwand 14'098 14'098 14'098 Sonstiger Betriebsaufwand Ausserordentliches/ Steuern 11'220 11'220 11' Finanzplan Ergebnis 88'080 77'980 77'880 FP = Finanzplan Der Vorstand kann gestützt auf den Wegfall der Rückzahlung der Grundverbilligung sowie tieferen Darlehenszinsen für den Finanzplan 2014 bis 2016 mit positiven Ergebnissen rechnen (im Durchschnitt rund 80'000.-/Jahr). Diese sind denn für den Wiederaufbau des Eigenkapitals zwingend. Der Finanzplan baut auf einem moderaten Aufwand für den Unterhalt, den Ersatz und die Erneuerung (URE) der Wohnungen auf. Ebenso sind die Mieterträge auf der Höhe der Grundverbilligung budgetiert. Auf Grund der hohen Nachfrage der Mietwohnungen geht der Vorstand davon aus, dass der sukzessive Wegfall der Zusatzverbilligung praktisch keine Auswirkungen auf den Mietertrag haben wird. Der Cashflow wird mit gut 200'000 Franken pro Jahr prognostiziert. Die Liquidität wird sich dadurch bis auf 1,4 Millionen im 2016 steigern. Der Vorstand beurteilt die Aussichten der Genossenschaft ab 2012 nicht nur wirtschaftlich als erfreulich: Die grosse Nachfrage nach den Wohnungen und damit der erfreuliche Wunsch auf ein Wohnen in der Siedlung Strassweid für viele sind gute Voraussetzungen für die weitere soziale und strukturelle Siedlungsentwicklung. Ausblick Wirtschaftlich sind dank der vollständigen Rückzahlung der Grundverbilligung sowie die vorteilhafte Refinanzierung am Kapitalmarkt bis 2020 wichtige Voraussetzungen für ein zukünftiges angemessenes Eigenkapital geschaffen worden, welches sodann u.a. auch das Einbinden der MieterInnen in die Genossenschaft verbessern wird. Voraussetzung, dass wirtschaftlich keine Rückschläge zu verbuchen sind, ist ein Aufwand für die Erneuerung der Wohnungen im Schnitt der letzten Jahre angepasst an die Teuerung und Mieterträge auf der Höhe des Lastenplanes.

10 8 Mutationen 5 ADMINISTRATION In der Berichtsperiode wurden sechs MieterInnen neu GenossenschafterInnen, nämlich - Christian und Nora Sieber, Mittelhäusern - Christine Zehnder, Mittelhäusern - Martine Kuhn, Mittelhäusern - Jürg von Mühlenen und Christine Baumgartner, Mittelhäusern - Anne Meier, Mittelhäusern - Alex Niklaus und Kathrin Fischer Niklaus, Mittelhäusern Die Genossenschaft zählt somit neu 81 Mitglieder.

11 9 Anhang A - 1 Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang per 31. Dezember 2011 A - 2 Bericht der Kontrollstelle AAA services meier + franzelli vom 2. Juni 2012 (ohne Beilage)

12 BILANZ IN CHF A - 1 AKTIVEN PostFinance ' ' Credit Suisse ' '702' Credit Suisse ' Abrechnungskonto TAK Treuhand 369' ' Flüssige Mittel 642' % 4'552' % Verrechnungssteuer 9' ' Übrige Forderungen Aktive Rechnungsabgrenzung 15' ' Übriges Umlaufvermögen 25' % 16' % TOTAL UMLAUFVERMÖGEN 668' % 4'569' % Darlehen 9' ' Wertschriften 5' ' Finanzanlagen 14' % 18' % Mobilien Liegenschaften Etappe 1 4'771' '034' Liegenschaften Etappe 5 3'842' '899' Einstellhallen- und Parkplätze 435' ' Übrige Immobilien Sachanlagen 9'049' % 9'368' % TOTAL ANLAGEVERMÖGEN 9'064' % 9'386' % TOTAL AKTIVEN 18'796' '343' TOTAL AKTIVEN 9'732' % 13'956' %

13 BILANZ IN CHF A - 1 PASSIVEN Verbindlichkeiten 10' ' Passive Rechnungsabgrenzung 3' ' Verbindlichkeiten, Rechnungsabgrenzung 14' % 51' % TOTAL KURZFRISTIGES FREMDKAPITAL 14' % 51' % Anleihe EGW Etappe 1 5'500' '600' Anleihe EGW Etappe 5 4'200' '800' Darlehen 9'700' % 13'400' % Darlehen SVW Etappe 1 330' ' Darlehen SVW Etappe 5 106' ' Darlehen (Rangrücktritt) 436' % 502' % TOTAL LANGFRISTIGES FREMDKAPITAL 10'136' % 13'902' % TOTAL FREMDKAPITAL 10'150' % 13'953' % Anteilscheinkapital 199' ' Genossenschaftskapital 199' % 198' % Vortrag -195' ' Jahresergebnis -421' ' Bilanzverlust -617' % -195' % TOTAL EIGENKAPITAL -418' % 2' % TOTAL AKTIVEN 9'314' % 13'958' % TOTAL PASSIVEN 9'732' % 13'956' %

14 ERFOLGSRECHNUNG IN CHF A bis bis Mietzinserträge inkl. Zusatzverbilligungen 621' ' Finanzertrag ERTRAG OBJEKTE 622' % 629' % Darlehenszinsen, Emissionskosten 298' ' Zinsen und Rückzahlungen Grundverbilligung 442' ' Direkter Verwaltungsaufwand 31' ' Vermietungsaufwand Unterhalt, Reparatur, Ersatz 67' ' Erneuerungsfonds 29' ' Eigentümeraufwand 26' ' Abschreibungen 122' ' DIREKTER AUFWAND 1'019' % 724' % BRUTTOERGEBNIS -397' % -94' % Lohnaufwand 18' ' Sozialversicherungsaufwand 1' ' PERSONALAUFWAND 20' % 22' % Allgemeiner Verwaltungsaufwand 12' ' Übriger Betriebsaufwand 16' ' Finanzerfolg -16' ' SONSTIGER BETRIEBSAUFWAND 12' % 11' % BETRIEBSERGEBNIS -430' % -128' % Auflösung Rückstellung ' Periodenfremder Ertrag 1' Ertrag aus Verkauf Anlagevermögen 8' Übriger ausserordentlicher Ertrag ' Periodenfremder Aufwand ' Steuern ' AUSSERORDENTLICHES UND STEUERN 9' % 38' % TOTAL AKTIVEN 0 % 0 % UNTERNEHMENSERGEBNIS -421' % -90' %

15 ANHANG IN CHF A Brandversicherungswert der Sachanlagen 9'510' '668' Rückzahlbare Zuschüsse: Grundverbilligung BEWEG (nicht bilanziert) ' Rückzahlbare Zuschüsse: Grundverbilligung BEWEG (nicht bilanziert) ' Anteile an Erneuerungsfonds (nicht bilanziert) 267' ' Die Verwaltung hat periodische Risikobeurteilungen vorgenommen, um Fehlaussagen in der Jahresrechnung zu vermeiden.

16 A - 2 Güterstrasse 22, CH Bern 5 fon , fax info@ aaaservices.com Bericht der Revisionsstelle zur Eingeschränkten Revision an die Generalversammlung der Wohnbaugenossenschaft Strassweid, Mittelhäusern Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) der Wohnbaugenossenschaft Strassweid für das am 31. Dezember 2011 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Für die Jahresrechnung ist die Verwaltung verantwortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, die Jahresrechnung zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung und Unabhängigkeit erfüllen. Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Standard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist diese Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt werden. Eine Eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische Prüfungshandlungen sowie den Umständen angemessene Detailprüfungen der beim geprüften Unternehmen vorhandenen Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontrollsystems sowie Befragungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision. Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass die Jahresrechnung nicht Gesetz und Statuten entsprechen. Wir machen darauf aufmerksam, dass die Wohnbaugenossenschaft Strassweid im Sinne von Artikel 903 Absatz 2 OR überschuldet ist. Da Gläubiger der Wohnbaugenossenschaft Strassweid im Betrag von CHF 436' Rangrücktritt erklärt haben, hat die Verwaltung von der Benachrichtigung des Richters abgesehen, da nach geltender Praxis Artikel 725 Absatz 2 OR auch für Genossenschaften zur Anwendung kommt. Die Überschuldung war angesichts der freiwilligen vorzeitigen Totalrückzahlung der Grundverbilligungsvorschüsse budgetiert. Bern, 2. Juni 2012 AAA s e r v i c e s meier + franzelli Pascal Meier Beilage: Jahresrechnung

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20 Impressum Herausgeberin und Redaktion: Wohnbaugenossenschaft Strassweid, Mittelhäusern Wohnbaugenossenschaft Strassweid, 2012