Bauen und Finanzieren: Begriffserklärungen

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1 Bauen und Finanzieren: Begriffserklärungen Annuität Zins und Tilgung umfassende Jahreszahlung auf ein gewährtes Darlehen. Annuitätendarlehen Langfristiges Darlehen, welches vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (sog. Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt. Anschaffungskosten Zu leistende Aufwendungen, um eine Immobilie zu erwerben und in einen nutzungsbereiten Zustand zu versetzen. Die Anschaffungskosten beinhalten neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschließungskosten und Finanzierungskosten. Da die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf Anschaffungskosten für Grund und Boden nicht möglich ist, sind der Kaufpreis und die Anschaffungsnebenkosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden und das Gebäude aufzuteilen. Anschlussfinanzierung Finanzierung, die für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung oder für eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung aufgenommen wird. Häufig wird auch von Prolongation oder Umschuldung gesprochen. Anschlusskosten Kosten für den Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz (vom Haus bis zur Grundstücksgrenze), z.b. für Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Gas-, Stromversorgung und Telekommunikation. Arbeitgeberdarlehen Darlehen des Arbeitgebers an Betriebsangehörige zu meist besonders günstigen Konditionen zur Finanzierung von Wohneigentum. Unter bestimmten Voraussetzungen muss der Arbeitnehmer den geldwerten Vorteil versteuern. Für den Arbeitgeber ist es vorteilhaft, dass sich der Arbeitnehmer dadurch langfristig an das Unternehmen bzw. den Betrieb bindet. Auflassung Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumswechsel zur Übertragung des Grundstücksbzw. Immobilieneigentums ( 925 BGB). Der Eigentumsübergang wird erst durch die Auflassung und die Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch bewirkt. Auflassungsvormerkung Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt z.b. an eine weitere Person verkauft und/oder mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen. Aufteilungsplan Eine von der Baubehörde mit Unterschrift beurkundete Bauzeichnung, aus der sowohl die Aufteilung des Gebäudes als auch die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile hervorgeht. Durch die in der Regel fortlaufende Nummerierung der Nutzungseinheiten sollen Verwechslungen und Irrtümer ausgeschlossen werden. Aufwendungshilfen Öffentliche Zuschüsse oder Darlehen an Eigentümer neuerrichteter eigengenutzter Immobilien oder Eigentumswohnungen, die nach den Bestimmungen des II. WoBauG (auch 2. Förderweg) zu einer Entlastung nach dem Bezug beitragen sollen. Diese werden über mehrere Jahre hinweg in abnehmenden Monatsraten ausbezahlt. Für diese Aufwendungshilfen sind jedoch bestimmte Einkommens- und Wohnflächengrenzen einzuhalten. Genaue Laufzeiten, Fördersätze und Verteilungskriterien entnehmen Sie bitte den aktuellen Wohnungsbau-Förderungsbestimmungen der einzelnen Bundesländer. Ausbauhaus Ein Haus, welches aus vorgefertigten Teilen nur bis zu einem bestimmten Grad durch eine Baufirma errichtet wird. Im Gegensatz zu einem Fertighaus wird ein Ausbauhaus nicht schlüsselfertig geliefert, sondern durch den Bauherrn in Eigenleistung fertiggestellt. Außenanlagen Hierzu gehören u.a. die Ver- und Entsorgungsleitungen vom Hausanschluss bis zur Grundstücksgrenze, Gartenanlagen, Pflasterung und Befestigungen von Wegen. Ein Teil der Kosten für die Außenanlagen gehören zu den Herstellungskosten.

2 Auszahlungkurs Prozentsatz des Darlehensbetrages (Nominalbetrag), der an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird. Auszahlungsvoraussetzungen Im Darlehensvertrag vereinbarte Bedingungen, die innerhalb einer bestimmten Frist erfüllt werden müssen, damit die Bank das Darlehen auszahlen kann (z.b. rangrichtige Eintragung der Grundschuld im Grundbuch). Bauträger Unternehmen, die Grundstücke erwerben und im eigenen Namen und auf eigene Rechnung Immobilien errichten, um sie nach Fertigstellung zu verkaufen. Bauwesenversicherung Während der Bauzeit leistet sie Ersatz für unvorhergesehen eintretende Beschädigungen oder Zerstörungen an den versicherten Bauleistungen und Baustoffen. Der Versicherungsschutz ist nur für die vereinbarte Baustelle gültig und endet bei Fertigstellung des Roh-, Aus oder Umbaus. Bebauungsplan Rechtsverbindliche Festsetzung der zulässigen baulichen Nutzung, d. h. alle wesentlichen Angaben über die künftige Gestaltung des Gebietes. Er beinhaltet z.b. die Bauweise, die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die Baugrenzen, die Anzahl der Geschosse und die Mindestgröße der Baugrundstücke. Beleihung Kreditgewährung auf der Basis einer Sicherheit. Die Höhe der Beleihung ist abhängig von dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Sicherungsgutes (Immobilie, Grundstück). Die Kreditinstitute sichern sich somit gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Beleihungsauslauf Der Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert - also beliehen - wird. Beispiel: Wird bei dem Kauf einer Immobilie im Wert von Euro ein Darlehen in Höhe von Euro aufgenommen, so spricht man von einer 50% Beleihung. Beleihungsgrenze Bezeichnung für den Teil des Beleihungswertes einer Immobilie, den Kreditinstitute nach den für sie maßgebenden gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften beleihen dürfen. Beleihungsobjekt Beleihungsobjekte sind Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, die als dingliche Sicherheiten für eine Baufinanzierung dienen. Die Absicherung der Bank erfolgt in der Regel über die Eintragung von Grundschulden. Beleihungswert Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht i.d.r. dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren freihändigen Verkauf jederzeit erzielt werden kann, d.h. Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags. Bereitstellungszins Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt i.d.r. 3% p.a. bzw. 0,25% monatlich. Betriebskosten Kosten für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie, z.b. Heizkosten, Grundsteuer, Feuerversicherungs- und Haftpflichtbeiträge, Reparaturen. Bewirtschaftungskosten Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten von Bewirtschaftungskosten: Umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können (z.b. Müllabfuhr, Straßenreinigung etc.). Sie sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können (z.b. Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage). Bodenwert Wert des Grundstücks, welcher abhängig von Größe, Lage, Zuschnitt, Beschaffenheit und Grad der Erschließung

3 ist. Berechnet wird der Wert nach folgender Formel: Quadratmeterpreis (inkl. Erschließung, aber ohne Grundstückserwerbskosten) x Grundstücksgröße. Bonität Wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist, spricht man von einer Bonität bzw. Kreditwürdigkeit. Um die persönliche Bonität des Darlehensnehmers zu beurteilen, wird vor allem eine Schufa-Auskunft herangezogen. Die sachliche Bonität wird hingegen anhand sämtlicher Unterlagen über das Einkommen und die Ausgaben geprüft. Bürgschaft Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger für die Erfüllung der Verbindlichkeiten bei Nichtzahlung des Dritten (Schuldners) einzustehen - der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen (selbstschuldnerische Bürgschaft). Courtage Lohn eines Maklers für einen Vertragsabschluss. Übliche Provisionssätze sind bei Vermietungen ein bis zwei Monatsmieten, bei Grundstücks- oder Immobilienvermittlungen 3-6% vom Kaufpreis. Damnum Selten verwendeter Begriff für Disagio. Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Auszahlung eines Darlehens. Das Disagio stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die dazu führt, dass die Bank den zu zahlenden Nominalzins senkt. Für Kapitalanleger kann ein Disagio steuerlich interessant sein, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört, die als Werbungskosten absetzbar sind. Darlehensbewilligung Rechtlich verbindliche Zusage eines Darlehensgebers über die Gewährung eines Darlehens. Degressive Abschreibung Degressive Abschreibung Nach 7 Abs. 5 EstG können die Herstellungs- und Anschaffungskosten für Neubauten alternativ zur linearen Abschreibung von 2,0 Prozent mit jährlich abnehmenden Sätzen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Aufgrund der anfänglich höheren Abschreibung tritt bei der degressiven Abschreibung eine steuermindernde Wirkung bereits früher ein. Für Gebäude, die nach dem erbaut oder gekauft wurden, in den ersten acht Jahren 5 Prozent, in den weiteren sechs Jahren 2,5 Prozent, in den restlichen 36 Jahren 1,25 Prozent der Herstellungs- und Anschaffungskosten. Für Gebäude, die nach dem erbaut oder gekauft wurden, in den ersten zehn Jahren 4 Prozent, in den weiteren acht Jahren 2,5 Prozent, in den restlichen 32 Jahren 1,25 Prozent der Herstellungs- und Anschaffungskosten. Disagio Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Auszahlung eines Darlehens. Das Disagio stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die dazu führt, dass die Bank den zu zahlenden Nominalzins senkt. Für Kapitalanleger kann ein Disagio steuerlich interessant sein, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört, die als Werbungskosten absetzbar sind. Eigenleistung Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Eigennutzung Nutzung einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken. Eigennutzung ist eine Voraussetzung für die Gewährung der Eigenheimzulage. Eigentumswohnung Eigentum an einer Wohnung innerhalb eines bestehenden oder noch zu errichtenden Wohngebäudes, welches in

4 der Regel mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden ist. Geregelt sind die Eigentumsverhältnisse im Wohnungseigentumsgesetz. Einheitswert Ein vom Finanzamt festgesetzter Richtwert für Grundstücke und Gebäude, nach dem u.a. die Grundsteuer ermittelt wird. Der Wert liegt deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie und wird mittels des Einheitswertbescheides dem Eigentümer mitgeteilt. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Eine von sieben im Einkommenssteuergesetz ( 21 EStG) geregelten Einkunftsarten. Einkommensteuerpflichtige Überschüsse oder Verluste aus Vermietung oder Verpachtung eines unbebauten oder bebauten Grundstücks. Als Werbungskosten sind beispielsweise Kosten für Modernisierung, Reparaturen, Versicherung, Grundsteuer sowie die Gebühren für Wasser und Schornsteinfeger abzuziehen. Zusätzlich können Schuldzinsen und Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Einliegerwohnung Von einer Einliegerwohnung kann gesprochen werden, wenn - es sich um eine separate, in sich abgeschlossene Wohnung handelt, - die Wohnungsgröße mindestens 25 Quadratmeter beträgt, - eine eigene Küche und sanitäre Einrichtungen vorhanden sind. Erbbaurecht Das in der Regel zeitlich begrenzte Recht (meist 99 Jahre), auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu nutzen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Der Grundstücksnutzer entrichtet dafür über die gesamte Nutzungsdauer einen im voraus festgelegten Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks. Erbbauzins Wiederkehrendes Entgelt für die Inanspruchnahme eines Erbbaurechts. Es ist an den Grundstückseigentümer zu zahlen und nach 9 Abs. 2 der Erbbaurechts-VO nach Zeit und Höhe für die gesamte Laufzeit festzulegen. Erhaltungsaufwand Nach Abschn. 157, Abs. 1 EstR können alle Aufwendungen, die für die Instandhaltung und Renovierung einer Immobilie anfallen, steuerlich als Erhaltungsaufwand abgesetzt werden. Erhaltungsmaßnahmen an vermieteten Gebäuden können als Werbungskosten im Jahr der Rechnungszahlung sofort in einem Betrag als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Gehen die Modernisierungsarbeiten über eine zeitgemäße, substanzerhaltende Erneuerung der Immobilie hinaus und wird der Gebrauchswert sogar gesteigert, so zählen sie zu den Herstellungskosten. Erhöhte Abschreibungen Die Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen an vermieteten Gebäuden, die nach 7 i EstG dem Dankmalschutz unterliegen oder sich nach 7 h EstG in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten befinden, können auf Antrag über einen Zeitraum von zehn Jahren mit bis zu 10 % der begünstigten Kosten abgeschrieben werden. Erschließung Gesamtheit der erforderlichen Aktivitäten, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu zählen die Anschließung des Grundstückes an die Wasser- und Abwasserversorgung und die Anbindung an das Gas-, Strom- und Telefonnetz. Verantwortlich für die Infrastrukturanbindung ist in der Regel die Gemeinde, allerdings wird der Grundstückseigentümer an den Kosten beteiligt. Erschließungskosten Kosten, die zur Baureifmachung eines Grundstückes entstehen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung. Ertragswert Insbesondere bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bildet der Ertragswert die Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes. Die Berechnungsbasis stellen die Erträge aus Mieten und Pachten abzüglich der Bewirtschaftungskosten dar, die auf die Restnutzungsdauer der Immobilie im Sinne des Steuerrechts kapitalisiert werden. Erwerbskosten Alle Kosten, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen. Dazu zählen die Maklerprovision, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten und Kosten für den Grundbucheintrag und Bodenuntersuchungen. Bei nicht zur Selbstnutzung vorgesehenen Immobilien können die Erwerbskosten steuerlich abgesetzt werden. EURIBOR EURIBOR (Abkürzung für "European Interbank Offered Rate") ist der Zinssatz für Termingelder in Euro, die zwischen europäischen Banken gehandelt werden. Der EURIBOR hat mit Einführung des Euro den FIBOR (Frankfurt Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz bei Krediten und Anlagezinssätzen ersetzt.

5 Fertighaus Ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebäude in Massiv- oder Holzbauweise. Meist werden sie an den Käufer schlüsselfertig übergeben, jedoch ist auch eine Auslieferung als Ausbauhaus möglich, bei dem ein Teil des Ausbaus vom Käufer in Eigenleistung übernommen wird. Im Normalfall werden diese auch von den Banken finanziert, allerdings kann es bei Billigherstellern aus i.d.r. Osteuropa zu Einschränkungen kommen. Festdarlehen Langfristiges Darlehen, das am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten. Als sog. Tilgungsersatz werden häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds verwendet. Festzins Der bei Hypothekendarlehen auf 5, 6 oder 10 Jahre festgeschriebene Zinssatz. Eine Kündigung des Darlehens ist in dieser Zeit nicht möglich. Nur bei einer Zinsfestschreibung über zehn Jahre kann das Darlehen unter Berücksichtung einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden. Festzinsdarlehen Darlehen, dessen Konditionen die Bank für einen vorher bestimmten Zeitraum (meist 5, 10 oder 15 Jahre) garantiert, unabhängig davon, ob die Zinsen steigen oder fallen. Das Gegenteil eines Festzinsdarlehens ist ein Gleitzinsdarlehen, bei dem sich die Konditionen in Abhängigkeit des am Markt gültigen Zinses jederzeit ändern. Feuerversicherung Versicherung des Gebäudes gegen Schäden, die durch Brand, Blitzschlag oder Explosion entstehen. Im Schadensfall sollte sie die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes (Neuwertversicherung) decken. Der Nachweis einer bestehenden Brandversicherung ist für die Finanzierung einer Immobilie eine Grundvoraussetzung. Finanzierungsplan Detaillierte Aufstellung der anfallenden Herstellungs- und Erwerbskosten einerseits, und der für die Finanzierung einzusetzenden Eigen- und Fremdmittel andererseits. Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten und der einzusetzenden Eigenmittel. Daraufhin kann für den Darlehensnehmer ein Tilgungsplan erstellt werden, der die anfallenden Zins- und Tilgungsleistungen auflistet und die monatliche Belastung enthält. Flurkarte Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet. Diese Karte kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen und angefordert werden. Flurstück Bezeichnung für eine bestimmte Grundstücksfläche, die eine genaue Identifizierung dieser Fläche ermöglicht. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Förderung des Wohneigentums Um in der Bundesrepublik Deutschland die Wohneigentumsquote zu erhöhen, wurden zur Erleichterung von Baufinanzierungen staatliche Förderungen eingerichtet. Dies wurde einerseits durch die Bereitstellung öffentlicher Mittel, Bürgschaften oder Zulagen (Eigenheimzulage, Grundförderung, Kinderzulage) ermöglicht, als auch durch die Möglichkeit, bestimmte beim Bau anfallende Kosten steuerlich geltend zu machen. Forward-Darlehen Darlehen, mit dem sich der Darlehensnehmer bereits zum heutigen Zeitpunkt einen Zinssatz für ein Darlehen in der nahen Zukunft sichert. Voraussetzung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über die eine Besicherung erfolgen kann. Häufig wird diese Form des Darlehens genutzt, wenn die Zinsfestschreibung eines bestehenden Darlehens erst in 1-3 Jahren ausläuft, aber aufgrund des derzeit günstigen Zinsniveaus bereits eine Anschlussfinanzierung gesucht wird (z.b. vorzeitige Kreditablösung wegen hoher Vorfälligkeitsentschädigung nicht sinnvoll oder bisher finanzierendes Kreditinstitut mit einer Umschuldung nicht einverstanden). Für Forward-Darlehen werden je nach Dauer der "Aufschubzeit" Zuschläge berechnet, die den Zinssatz erhöhen. Es fallen keine Bereitstellungszinsen an. Fremdkapital Alle Finanzierungsmittel, die dem Darlehensnehmer von Dritten (Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt werden. Grunderwerbsteuer Steuerliche Belastung beim Kauf von bebauten und unbebauten Grundstücken. Sie beträgt seit dem ,5% des Kaufpreises. Grundflächenzahl Die im Bebauungsplan festgesetzte Zahl gibt an, wie viele Quadratmeter Grundfläche eines Gebäudes je Quadratmeter Grundstücksfläche zugelassen sind. Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 dürften beispielsweise 40

6 % des Grundstückes bebaut werden, wobei Grundflächen von Garagen und Stellplätzen sowie deren Zufahrten mitzurechen sind. Grundpfandrecht Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (z.b. Hypothek, Grundschuld). Grundschuld Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (Grundpfandrecht), welches zugunsten des Gläubigers in das Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden, stellt aber eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück dar. Grundschuldbestellung Notariell beurkundete Zustimmung eines Grundstückseigentümers zur Belastung seines Grundstücks, verbunden mit dem Antrag auf Eintragung in das Grundbuch. Grundschuldzins Zinsen, die im Grundbuch bei der Grundschuld mit eingetragen werden. Die Höhe des Grundschuldzinses ist unabhängig von der Darlehensforderung und ist daher abweichend von den Kreditverträgen. Um Zinsschwankungen auszugleichen und im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch i.d.r. höher eingetragen (meist zwischen 15% und 20%). Grundsteuer Von den Gemeinden erhobene Steuer auf Grundbesitz. Sie wird nach einheitlichen Grundsätzen erhoben. Die Höhe hängt im wesentlichen von dem jeweiligen Einheitswert und dem Hebesatz der Gemeinden fest. Grundstück Räumlich exakt abgetrennter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes gebucht ist. Die mit dem Grund und Boden festverbundenen Gebäude gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes. Wirtschaftlich betrachtet werden unter Grundstück Bodenflächen verstanden, die eine wirtschaftliche Einheit bilden. Herstellungskosten Zu leistende Aufwendungen, die zur gebrauchsfähigen Errichtung eines Gebäudes aufgewendet werden müssen. Dazu zählen insbesondere die Baukosten, Architektenhonorare, Kosten für die Außenanlagen, Gebühren für die Baugenehmigung. Sie sind als Werbungskosten in Form der Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich absetzungsfähig. Hypothek Dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrundeliegenden Forderung. Ist die persönliche Forderung bezahlt, so erlischt auch die Hypothek. Dies hat dazu geführt, dass heute Hypotheken weitestgehend von Grundschulden ersetzt wurden (Reduzierung von Kosten und Arbeitsaufwand). Hypothekenbank Hauptaufgabe von Hypothekenbanken liegt in der Gewährung von überwiegend mittel- und langfristigen grundpfandrechtlich gesicherten Krediten in Form von Hypotheken- und Kommunaldarlehen. Die Refinanzierung erfolgt durch die Ausgabe von Hypothekenpfandbriefen und Kommunalobligationen. Die Hypothekenbanken (auch Realkreditinstitute genannt) unterliegen besonderen gesetzlichen Regelungen. Hypothekendarlehen Durch ein Grundpfandrecht gesichertes langfristiges Darlehen. Um den Hypothekendarlehensnehmer vor kurzfristigen Zinsschwankungen abzusichern, wird der vereinbarte Zins für viele Jahre (beispielsweise 10 Jahre) festgeschrieben. Immobilie Allgemeine Bezeichnung für unbebaute oder bebaute Grundstücke aller Art einschließlich der darauf errichteten Gebäude. Immobilienfonds Fonds zur Finanzierung bestimmter Bauobjekte. Immobilienfonds unterliegen dem Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften. Es werden offene und geschlossene Immobilienfonds unterschieden. Instandhaltungskosten Kosten, die durch die Beseitigung der üblichen und verbrauchsbedingten Abnutzung bei Immobilien während der Nutzungsdauer anfallen. Darunter fallen insbesondere regelmäßige Schönheitsreparaturen, Kosten für die Instandhaltung des Fahrstuhls und der Heizungsanlagen etc. Instandhaltungskosten können steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.

7 Instandhaltungsrücklage Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ( 21 Abs.5 WEG) vorgeschriebener regelmäßig zu zahlender Pauschalbetrag zur Beseitigung auftretender Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum. Der von allen Miteigentümern aufzubringende Betrag richtet sich an der Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen, wobei von insgesamt 0,8% - 1% der Herstellungskosten pro Jahr als Rücklage auszugehen ist. Kaufvertrag Der Immobilienkauf setzt den Abschluss eines notariell beurkundeten Vertrages voraus, da er sonst nicht rechtsgültig ist. Im Kaufvertrag sind zudem die Bedingungen für die Eigentumsübertragung zu klären. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums, der Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Die drei Schritte zum Erwerb einer Immobilie sind: 1. Notarieller Abschluss des Kaufvertrages. 2. notarielle Einigungserklärung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang 3. Grundbucheintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks. Kinderzulage Seit dem ersetzt die Kinderzulage das Baukindergeld nach 34f EstG. Bauherren und Erwerber von Immobilien können neben dem Anspruch auf Eigenheimzulage für die Dauer der Grundförderung für jedes Kind die Kinderzulage in Höhe von 800 Euro beantragen (ehemals 767 Euro). Kommunalobligation Von einem Kreditinstitut emittiertes festverzinsliches Wertpapier, welches durch eine Forderung gegen Städte und Gemeinden besichert ist. Konditionen Als Konditionen bezeichnet man jene Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zu Verfügung zu stellen. Hierzu zählen: Nominalzinssatz, Dauer der Zinsfestschreibung, Auszahlungskurs, Tilgungssatz sowie der Beginn der Tilgung, Bearbeitungskosten und Bereitstellungszinsen. Die im Individualfall günstigste Finanzierung lässt sich nur unter Einbeziehung aller Parameter und den sorgfältigen Vergleich der Gesamtkondition ermitteln. Konditionenanpassung Bei Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für den folgenden Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Änderungswünsche des Kunden können zu diesem Zeitpunkt selbstverständlich berücksichtigt werden (z.b. Höhe des Darlehensbetrages, Höhe des Tilgungssatzes etc.). Kreditfähigkeit Nur volljährige und damit uneingeschränkt geschäftsfähige Personen sind per Gesetz kreditfähig. Allerdings kann Jugendlichen unter 18 Jahren durch eine gerichtliche Erklärung die volle Geschäftsfähigkeit zugesprochen werden und älteren Personen entsprechend unter bestimmten Voraussetzungen entzogen werden. Laufzeit Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung des Darlehens bis zu seiner vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist einerseits abhängig vom Tilgungssatz und andererseits abhängig vom Nominalzinssatzes. Nicht mit der Laufzeit zu verwechseln ist die Dauer der Zinsbindung (sog. Zinsbindungszeit bzw. Zinsfestschreibung). Diese beschreibt im Gegensatz zur Laufzeit lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind. Legitimation Jeder Darlehensnehmer muss sich durch Vorlage eines gültigen Reisepasses oder Personalausweises legitimieren. Häufig kann aufgrund der räumlichen Entfernung des Kreditinstitutes die Vorlage der notwendigen Papiere nicht persönlich erfolgen. Hier übernimmt die Deutsche Post AG im Rahmen des PostIdent-Verfahrens vielfach die Legitimationsprüfung. Löschungsbewilligung Öffentlich beglaubigte Erklärung des Gläubigers (z.b. eines Kreditgebers) nach Rückzahlung des Darlehens die Löschung des Grundpfandrechtes (Hypothek oder Grundschuld) zu bewilligen. Makler- und Bauträgerverordnung Die MaBV ist eine Verordnung über die Pflichten derjenigen Immobilienmakler, Darlehensvermittler und Bauträger, die nach 34c GewO eine Erlaubnis für die Ausübung ihres Gewerbes bedürfen.

8 Maklerprovision Provision für die Vermittlung von Immobilien durch einen Makler. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und liegt i.d.r. zwischen 3% und 6% zzgl. MwSt. Modernisierung Baumaßnahmen zur Erhöhung des Wohn- oder Nutzwertes eines bestehenden Gebäudes an die Anforderungen gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch Anpassung z. B. des Grundrisses oder der Ausstattung an moderne Anforderungen. Dazu zählen beispielsweise die Anpassung des Grundrisses oder der Ausstattung an moderne Anforderungen (Verbesserung der Wasserversorgung oder der Heizung, Niedrigenergie, Schallschutz etc.). Durch die Modernisierung wird der Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert. Abzugrenzen ist die Modernisierung von der Renovierung, da die Renovierung nur der Erhaltung oder Wiederherstellung des vorhandenen baulichen Zustands dient. Unter bestimmten Voraussetzungen wird die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen öffentlich gefördert, manche Modernisierungskosten können auch steuerlich abgeschrieben werden. Muskelhypothek Umgangssprachliche Bezeichnung für Eigenleistung. Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Muskelhypothek wird vielfach überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Negativbescheid Bescheinigung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen mit der Feststellung, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche auf das Grundstück geltend gemacht werden (Neue Bundesländer). Dieser Bescheid muss vor Bestellung einer Grundschuld meistens vorliegen. Negativbescheinigung Gemeinden steht grundsätzlich an allen Grundstücken ein Vorkaufsrecht zu, welches keiner Eintragung im Grundbuch bedarf. Mit dem Ausstellen einer Negativbescheinigung versichert die Gemeinde, dass entweder kein Vorkaufsrecht besteht oder das Recht nicht ausgeübt wird. Negativerklärung Mögliches Sicherungsmittel für Finanzierungen mit einer relativ geringen Darlehenshöhe (z.b Euro) Mittels der Negativerklärung verpflichtet sich der Darlehensnehmer, sein Vermögen nicht durch Veräußerung oder Belastung seines Grundbesitzes oder durch Bestellung sonstiger Sicherheiten an Dritte zuungunsten des Kreditgebers zu verändern. Sie wird statt einer Grundschuldeintragung eingesetzt. Nichtabnahmeentschädigung Werden von einem Kreditinstitut zugesagte Darlehen oder auch Teilbeträge nicht abgenommen, so entsteht dem Institut ein Verlust, welcher durch eine entsprechende Entschädigung (ähnlich der Vorfälligkeitsentschädigung) ausgeglichen werden muss. Nießbrauch Belastung einer Immobilie in Abt. II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person, welche diese berechtigt, aus der Immobilie entsprechende Nutzungen zu erhalten. Dieses Recht macht normalerweise eine Immobilie unverwertbar, da es den Käufer von der Nutzung ausschließen würde. Nominalzins Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er wird auf den Nominalbetrag des Darlehens berechnet. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins. Notaranderkonto Ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder. Das Notaranderkonto ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung so lange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Notar gewährleistet eine zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag). Notarieller Kaufpreis Der Kaufpreis, der einem bei einem Notar geschlossenen Kaufvertrag zugrund liegt. Der notarielle Kaufpreis ist u.a. maßgebend für die steuerliche Abschreibung, die Grunderwerbssteuer sowie für die Ermittlung des Beleihungswertes. Objektbeschränkung Jeder Steuerpflichtige kann die staatliche Grundförderung für Bau oder Kauf einer Immobilie nach 10e EStG beanspruchen. Allerdings ist diese Förderung grundsätzlich auf ein Objekt beschränkt und kann daher nur einmal im Leben in Anspruch genommen werden. Ehegatten können die Förderung folglich für zwei Objekte in Anspruch nehmen. Auch: Eigenheimzulage (nur für Eigennutzer). Offene Immobilienfonds Bei offenen Immobilienfonds erwirbt der Anleger unmittelbares gemeinschaftliches Eigentum an mehreren

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