Tipps für Ihre Immobilienfinanzierung

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1 Tipps für Ihre Immobilienfinanzierung

2 Tipps für Ihre Immobilienfinanzierung Als unabhängiger Anbieter von Baufinanzierungen bieten wir Ihnen sehr günstige Zinsen an. Aber es kommt nicht nur auf den Preis an. Genauso wichtig bei der Finanzierung Ihres Wunschobjektes ist es, alle Parameter Ihrer Finanzierung an Ihre persönliche Situation und an Ihre Wünsche anzupassen. Hier die gebündelten Erfahrungen aus unserer langjährigen Beratungspraxis: Kauf Bestandsimmobilie / Neubau 1. Wie exakt haben Sie die gewünschte Darlehenssumme berechnet? Es ist wichtig, die Darlehenshöhe möglichst genau zu berechnen und vor allem den Finanzbedarf nicht zu unterschätzen. Unsere Erfahrung zeigt, dass beispielsweise der Wert der sog. Muskelhypothek (also der selbst erbrachten Arbeitsleistung) überschätzt wird. Nachfinanzierungen sind zwar teilweise möglich aber teuer. Durchschnittlich 5,5% des Immobilienpreises fallen für Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten) an. Berücksichtigen Sie auch dies in Ihrer Investitionsrechnung. Nutzen Sie doch einfach unsere Finanzierungsrechner. Tipp: Planen Sie v.a. bei Neubauten einen Puffer von 5 10 % der Gesamtkosten ein. In der Bauphase treten oft unvorhersehbare Mehrkosten auf oder die Bedürfnisse nach hochwertigerer Ausstattung wachsen. 2. Wie viel Darlehen können Sie sich leisten? Prüfen Sie Ihre monatliche Belastbarkeit sehr genau. Als Hausbesitzer können neue Ausgaben auf Sie zukommen, die Ihnen als Mieter noch unbekannt sind (Versicherungen, Nebenkosten, Instandhaltungskosten etc.). Haben Sie wirklich alle Ausgaben berücksichtigt? Nutzen Sie doch einfach unseren Kaufpreisrechner. Tipp: Rechnen Sie in Ihrer monatlichen Budgetrechnung genug Spielraum für ungeplante Ausgaben ein, z.b. zum Ansparen von Rücklagen für ein Auto oder unverzichtbare Elektrogeräte. 3. Eigenkapital so viel wie möglich. Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto mehr wird dies von unseren Finanzierungspartnern belohnt: Mit einem Zinssprung nach unten. Bekommen Sie vielleicht eine Finanzspritze aus der Familie? Oder kann die Darlehenssumme gesenkt werden? Tipp: je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist auch Ihre monatliche Belastung. Aber behalten Sie sich eine Sicherheitsreserve (mind. 3 Monatsgehälter) für unvorhergesehene Fälle.

3 4. Sie haben kein Eigenkapital? Unsere Finanzierungspartner bieten Ihnen auch Vollfinanzierungen bzw. 100% Finanzierungen an, d.h. der gesamten Bausumme/Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten. Diese Art von Finanzierungen sollten Sie gut kalkulieren. Denn die monatliche Belastung und das Zinsänderungsrisiko wenn das erste Darlehen ausläuft und Sie zu einem jetzt noch unbekannten, eventuell höheren Zinssatz, eine Umschuldung / Anschlussfinanzierung abschließen sind höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Tipp: Vereinbaren Sie lange Zinsbindungsfristen von 15 Jahren oder mehr und einen höheren Tilgungssatz von mindestens 2%. 5. Mehrere Teildarlehen? Achtung Grundbuchfalle. Sie möchten Ihren Finanzierungsbedarf auf mehrere Teildarlehen verteilen, beispielsweise um verschiedene Zinsbindungsfristen in Anspruch zu nehmen? Achten Sie darauf, dass Sie das kürzer laufende Darlehen nach Ende der Zinsbindungsfrist auch zurückgezahlt haben, z.b. durch eine fällige Lebensversicherung. Denn eine Prolongation ist mit hoher Wahrscheinlichkeit nur bei dem bisherigen Darlehensgeber möglich, da eine neue Bank wegen des noch bestehenden lang laufenden Darlehens in den Nachrang im Grundbuch müsste. Hierzu sind die Banken jedoch nur selten bereit. Tipp: Stellen Sie sicher, dass Sie kürzer laufende Teildarlehen am Ende der Zinsbindungsfrist vollständig tilgen können. 6. Tilgung: je mehr, desto besser. Je geringer das aktuelle Zinsniveau, desto höher sollte Ihre Tilgung sein. So sind Sie schneller entschuldet und gegebenenfalls höhere Zinsen bei Ihrer Umschuldung / Anschlussfinanzierung belasten Sie nicht mehr so sehr. Tipp: Wenn Sie schnell und viel tilgen möchten, ist ein Volltilger-/Schnelltilgerdarlehen sinnvoll. Eventuell könnte für Sie bei einem Tilgungssatz von 2 3% auch eine längere Zinsbindungsfrist interessant sein. Dann haben Sie die Sicherheit des heutigen Zinssatzes und die Gewissheit, am Ende der Darlehenslaufzeit schuldenfrei zu sein. Wir rechnen gerne mit Ihnen die verschiedenen Varianten durch. 7. Nutzen Sie Sondertilgungsoptionen - erhöhen Sie Ihre Flexibilität. Lassen Sie sich Sondertilgungen einräumen. Einige unserer Finanzierungspartner gewähren Sondertilgungen von bis zu 10% der Darlehenssumme pro Jahr auch ohne Zinsaufschlag. Gerade auch variable Gehaltsanteile / Boni lassen sich gut als Sondertilgung einsetzen.

4 Tipp: Wenn Ihre Einkommenssituation nicht exakt voraussehbar ist oder sogar im Rahmen Ihrer beruflichen Entwicklung steigt, sichern Sie sich auch die Option auf einen Tilgungssatzwechsel. 8. Welche Zinsbindungsfrist ist die richtige? Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen langfristig steigen, sollten Sie lange Zinsbindungsfristen vereinbaren. Je nach aktueller Lage an den Kapitalmärkten kostet dies nur einen geringen Zinsaufschlag. Sollte der Zins entgegen Ihrer Erwartung sinken, wahren Sie sich dennoch alle Chancen: denn nach 10 Jahren haben Sie gemäß 489 immer ein Sonderkündigungsrecht. Auch wenn Sie eine Zinsbindung von länger als 10 Jahren gewählt haben, können Sie nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten das Darlehen kündigen. Stichtag für die Kündigung ist das Datum der letzten Darlehensauszahlung. Tipp: Sichern Sie sich die im Vergleich zu den letzten 20 Jahren derzeit noch niedrigen Zinsen durch eine Zinsbindungsfrist von mindestens 10, besser 15 Jahren. 9. Haben Sie alle (versteckten) Kosten für die Finanzierung im Auge? Haben Sie geprüft, ob außer dem wichtigsten Faktor, dem Effektivzins, auch Nebenkosten für Ihre Finanzierung anfallen? Einige Anbieter verlangen Gebühren für die Bearbeitung, die Wertermittlung des Objektes oder für die Kontenführung. Nutzen Sie doch einfach unseren Nebenkostenrechner. Tipp: Fragen Sie genau nach. Stellen Sie sicher, dass Ihnen alle Kosten transparent mitgeteilt werden. 10. KfW bzw. staatliche Fördermöglichkeiten bedacht? Einige Bauvorhaben für Eigennutzer werden staatlich gefördert. Auch Immobilien, die energiebewusst gebaut wurden, können mit KfW-Mitteln oder Landesfördermitteln (teil)finanziert werden. Haben Sie alle Möglichkeiten für KfW-Darlehen geprüft? Mehr Informationen über die Finanzierung von Immobilien und Bauvorhaben die durch ein Förderprogramm der KfW Bank unterstützt werden finden Sie unter KfW Förderdarlehen. Tipp: Informationen zu den Förderprogrammen der Länder finden Sie unter alles über die KfW-Programme unter oder am KfW-Infotelefon unter / Gerne beantragen wir für Sie, in Verbindung mit einem Bankdarlehen, Darlehen der KfW. Folgende Programme können wir Ihnen anbieten: Wohneigentumsprogramm, Ökologisch Bauen, Wohnraum Modernisieren, CO2 Gebäudesanierungsprogramm und Solarstrom erzeugen.

5 11. Ist Ihre Familie abgesichert? Viele Ereignisse können Einfluss auf Ihre Immobilienfinanzierung und Ihre monatliche finanzielle Belastbarkeit haben. Gegen einige dieser Ereignisse kann man sich absichern. Ob und welche Darlehensabsicherung für Sie sinnvoll ist, können nur Sie selber anhand Ihrer individuellen Situation beurteilen. Da die Preisgestaltung von Anbieter zu Anbieter sehr differiert, haben wir von Beispielberechnungen abgesehen. Die interessantesten Produkte aus unserer Sicht sind: Risikolebensversicherungen zur Absicherung des Darlehensbetrages, falls der Hauptverdiener frühzeitig verstirbt. Berufsunfähigkeitsversicherung zur Absicherung Ihres Erwerbseinkommens, falls Sie aufgrund von Krankheit oder Unfall berufsunfähig werden Darlehensabsicherung gegen Arbeitslosigkeit. Ein Teil Ihrer monatlichen Darlehensrate wird für eine bestimmte Zeit von der Versicherung an die Bank weitergezahlt. Wertschutzversicherung zur Absicherung bei einem Notverkauf. Erleiden Sie bei einem schnellen Verkauf Ihrer Immobilie aufgrund von Arbeitslosigkeit, einer beruflichen Versetzung oder Scheidung einen Verlust, so kann dieser durch eine entsprechende Versicherung abgesichert werden. Tipp: Es gibt sicherlich noch weitere Versicherungen, die Sie eventuell benötigen könnten, wir können Ihnen nur einen Auszug darstellen. Sprechen Sie Ihren Versicherungsberater an. 12. Über welche weiteren Versicherungen sollten Sie sich Gedanken machen? Abhängig davon, ob Sie selber Bauherr sind oder eine bestehende Immobilie erwerben: Über folgende Versicherungen sollten Sie sich beispielsweise Gedanken machen: Wohngebäudeversicherung als Absicherung der Immobilie gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel und andere Elementargewalten. Bauherrenhaftpflicht zur Absicherung von Personen-, Sach- oder Vermögensschäden. Durch Arbeiten am Bau kann es passieren, dass der Bauherr von einem Dritten auf Schadenersatz in Anspruch genommen wird. Hausratversicherung als Absicherung der Wohnungseinrichtung gegen Einbruch, Vandalismus, Feuer, Leitungswasser und Sturm. Hat sich Ihre Wohnfläche vergrößert? Dann denken Sie an eine Anpassung Ihrer Versicherungssumme. Grundbesitzerhaftpflicht. Kommt jemand vor einem Grundstück, im Treppenhaus oder dem Garten zu Schaden, haftet der Eigentümer des Gebäudes dafür im schlimmsten Fall sogar mit seinem gesamten Vermögen.

6 13. Sie legen Wert auf eine hohe Bauqualität Ihrer Immobilie? Jeder ist beim Kauf, Bau, Umbau oder der Sanierung von Haus oder Wohnung auf die Hilfe von Fachfirmen angewiesen, deren Qualität ohne eigenes Fachwissen nur schwer zu überprüfen ist. Gehen Sie daher sicher, dass Mängel rechtzeitig erkannt und noch vor der Abnahme / Kaufvertrag beseitigt werden. Anbieter wie der TÜV-SÜD oder die Dekra bieten hier ein so genannten Baucontrolling an, um den Baufortschritt vom Rohbau bis zur Fertigstellung zu begleiten oder ein Gutachten für die zu kaufende Bestandsimmobilie zu erstellen. Anschlussfinanzierung / Umschuldung 1. Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an? Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf von Banken verlangt werden, wenn ein Hypothekendarlehen mit fester Zinsvereinbarung vor Vertragsende zurückgezahlt wird. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig vom Zinssatz, zu dem das Darlehen abgeschlossen wurde, und vom Zinssatz, zu dem die Wiederanlage durch die Bank erfolgen kann. Somit kann leider keine pauschale Aussage zur Höhe der Entschädigungszahlung gemacht werden. Tipp: Prüfen Sie, ob Ihre Bank Sie vorzeitig aus Ihrem Vertrag lässt und lassen Sie sich eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrem bisherigen Darlehensgeber genau berechnen. 2. Welche Kosten fallen beim Wechsel des Darlehensgebers an? Neben einer eventuell zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung fallen noch einmalige Notarkosten und Grundbuchkosten für die Umschreibung der Grundschuld auf den neuen Gläubiger an. Als Daumenwert können Sie mit Kosten von ca. 300,- bis 500,- rechnen. Ab welcher Zinsdifferenz sich eine Umschuldung rechnet, sehen Sie in folgendem Beispiel: Bei einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren und anfallenden Notarkosten und Grundbuchkosten in Höhe von ca. 400,-, rechnet sich der Wechsel des Finanzierungspartners schon ab einer Zinsdifferenz von rund 0,04% p.a.. Tipp: Oft wird der anfallende Aufwand von den Hausbanken übertrieben dargestellt, um Sie von einem Wechsel abzuhalten. Sprechen Sie uns auf Umschuldungs-Aktionen an. Gemeinsam mit unseren Finanzierungspartnern übernehmen wir immer mal wieder die anfallenden Umschuldungskosten für unsere Kunden. 3. BGB 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ganz oder teilweise kündigen,

7 1. wenn die Zinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet; ist eine Anpassung des Zinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet, kündigen; 2. wenn das Darlehen einem Verbraucher gewährt und nicht durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, nach Ablauf von sechs Monaten nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten; 3. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts der Auszahlung. (2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. (3) Eine Kündigung des Darlehensnehmers nach Absatz 1 oder Absatz 2 gilt als nicht erfolgt, wenn er den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlt. (4) Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach den Absätzen 1 und 2 kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Dies gilt nicht bei Darlehen an den Bund, ein Sondervermögen des Bundes, ein Land, eine Gemeinde, einen Gemeindeverband, die Europäischen Gemeinschaften oder ausländische Gebietskörperschaften. Tipp: Oft wird der anfallende Aufwand von den Hausbanken übertrieben dargestellt, um Sie von einem Wechsel abzuhalten. Sprechen Sie uns auf Umschuldungs-Aktionen an. Gemeinsam mit unseren Finanzierungspartnern übernehmen wir immer mal wieder die anfallenden Umschuldungskosten für unsere Kunden. 4. Mehrere Teildarlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten? Um das Zinsrisiko zu streuen, haben Sie Ihre Immobilie über mehrere Teildarlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten finanziert. Nun benötigen Sie für eines der Darlehen eine Anschlussfinanzierung und rechnen mit steigenden Zinsen. Was nun? Lösung: Prüfen Sie auch gleich die Laufzeiten Ihrer anderen Teildarlehen. Laufen diese innerhalb der nächsten 66 Monate aus, können Sie sich auch gleich für deren Anschlussfinanzierung das aktuell günstige Zinsniveau sichern. Tipp: Prüfen Sie die Laufzeiten Ihrer Teildarlehen. Nutzen Sie die derzeit kostenlosen Forward- Darlehen und sparen Sie bis zu 0,3%.

8 Zwangsversteigerung 1. Was ist bei der Finanzierung eines Objekts aus einer Zwangsversteigerung zu beachten? Vor der Versteigerung müssen Sie 10% Sicherheitsleistung vorweisen. Als Sicherheit gelten beispielsweise eine Bankbürgschaft oder Bankverrechnungsschecks eines von der Europäischen Zentralbank zugelassenen Kreditinstituts. Für den Abschluss eines Darlehens ist dann der sogenannte Zuschlagsbeschluss notwendig. Entscheidend für den Darlehensgeber ist hier der sogenannte Steigpreis und nicht wie sonst üblich der Herstellungs- oder Verkehrswert der Immobilie. Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer der Immobilie, der sog. Verteilungstermin, d.h. Kaufpreisfälligkeit, kann nun recht kurzfristig festgesetzt werden. Tipp: Damit die Auszahlung des Darlehens rechtzeitig zum Verteilungstermin erfolgen kann, sollten Sie die Finanzierung so weit wie möglich vor dem Versteigerungstermin regeln. Reichen Sie alle entsprechenden Unterlagen bei uns ein, damit Sie nach der Versteigerung nur noch den Zuschlagsbeschluss nachreichen müssen. Dann erhalten Sie den Darlehensvertrag und die Auszahlung innerhalb kürzester Zeit.

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