Niedrigzinspolitik und daraus folgt?

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1 Niedrigzinspolitik und daraus folgt? Die Europäische Zentralbank (EZB) senkt mit fast jeder Verkündung von Maßnahmen zur Gesundung der Finanz- und Wirtschaftskrise im EU-Raum den Leitzins. Eine Folge dieser Geldpolitik, einhergehend mit einer massiven Ausweitung der Geldmenge, ist eine beispiellose Niedrigzinssituation. Dieser Umstand bringt viele Kreditnehmer auf die Idee, vor längerer Zeit aufgenommene Kredite, mit entsprechend höheren Kreditkonditionen (Zinsen), abzulösen und durch aktuell niedrigverzinsliche Darlehen zu ersetzen. Beim Versuch einer positiven Umsetzung steht dem Kreditnehmer in vielen Fällen die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung entgegen. Mein aktuelles Editorial befasst sich deshalb mit dieser Problematik in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht. Wie Ihnen aus meinen bisherigen Editorials bekannt, werde ich auch in dieser Ausgabe bei Gelegenheit hilfreiche Tipps bzw. Gestaltungsüberlegungen geben. Vorfälligkeitsentschädigung in rechtlicher Hinsicht Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein grundsätzlicher Bestandteil der Gegenleistung eines Darlehensverhältnisses. Wenn ein Darlehensnehmer das Kreditverhältnis vorzeitig abwickeln möchte, ist dies meist nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Eine vorzeitige Kreditabwicklung führt nicht zu einer Vertragsaufhebung, sondern lediglich zu einer Änderung des Kreditvertrages. Die Vertragsänderung bewirkt, dass die ursprünglich vereinbarte Laufzeit beseitigt und dadurch der Erfüllungszeitpunkt vorverlegt wird. Des Weiteren hat der Darlehensgeber dadurch Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung zum Ausgleich des finanziellen Nachteils, der durch die vorzeitige Ablösung des Darlehens entsteht (Zinsmargenschaden, Zinsverschlechterungsschaden und entstehende Verwaltungskosten). Die Vorfälligkeitsentschädigung ist also das Ergebnis einer auf vorzeitige Kreditablösung gerichteten Änderung des Kreditvertrages (BGH Urteil vom , XI ZR 197/96). Die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung ist somit weiterhin Teil des Darlehensvertrags, wenn auch in seiner geänderten Fassung und erstattet dem Darlehensgeber seinen finanziellen Nachteil, den er durch die Vertragsänderung erfährt. Steuerkanzlei Weichselbaum Juli 2014 SEITE 1 / 5

2 Vorfälligkeitsentschädigung in steuerlicher Hinsicht Bei den Überlegungen, eine entsprechende Vertragsänderung anzustreben, kommt es maßgeblich darauf an, ob die entstehenden Aufwendungen steuerlich wirksam und somit steuermindernd einzusetzen sind. Sollte dies nicht positiv beantwortet werden können, scheitern derartige Überlegungen meist im Ansatz. Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Sie sind Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung. Den Erwerb haben Sie fremdfinanziert mittels einer Darlehensaufnahme bei Ihrer Bank. Aktuell beträgt Ihre Nominalverbindlichkeit 100 T. Das Darlehen hatten sie zum aufgenommen, die letzte Zinsbindung wurde am für 5 Jahre festgelegt. Der Zinssatz beträgt 6 % p.a.. Sie planen nun, dieses Darlehen zum abzulösen und durch ein Darlehen mit niedrigerer Verzinsung zu ersetzen. Beim Beratungsgespräch in der Bank wurde Ihnen mitgeteilt, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist. Was ist zu tun? Zuerst sollten Sie die Vorfälligkeitsentschädigung auf sachliche und materielle Ordnungsmäßigkeit hin prüfen. Achten Sie darauf, dass die Berechnungshöhe und -weise der Vorfälligkeitsentschädigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) entspricht. Verlangen Sie deshalb auf jeden Fall die Offenlegung der Berechnung. Erscheint Ihnen die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch, sprechen Sie mit Ihrer Bank und weisen ggf. darauf hin, dieses Angebot bei der Verbraucherschutzzentrale prüfen zu lassen. Allein dieser Hinweis hat schon so manche Verbesserung erbracht. Besteht Ihre Zinsfestschreibungen und Darlehenslaufzeit über 10 Jahre, können sie mit einer Frist von 6 Monaten - gebührenfrei! - kündigen. Steuerkanzlei Weichselbaum Juli 2014 SEITE 2 / 5

3 Im Anschluss ist die Frage der steuerlichen Akzeptanz zu prüfen. Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Aufwendungen, bei denen objektiv ein Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung besteht und die subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden. Der erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist gegeben, soweit die Aufwendungen allein durch die Nutzungsüberlassung des Mietobjekts veranlasst sind. Der Werbungskostenabzug steht dabei stets unter dem Vorbehalt der Überlassung zu ortsüblichen Marktmietverhältnissen. Bei Unterschreitung von 66% der ortsüblichen Marktmiete kann es zu Kürzungen führen ( 21 Abs. 2 EStG). Nachdem die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sowie die steuerliche Akzeptanz geprüft wurde, könnten hier ca (geschätzter Wert unter Beachtung gesetzlicher Vorgaben!) als Werbungskosten abgezogen werden. Sollte jedoch der erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht bzw. nicht mehr gegeben sein, sind die Aufwendungen nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Beispiele: Allein durch die Veräußerung der Eigentumswohnung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung veranlasst sein. Beim Verkauf des zum Privatvermögen gehörenden Mietwohngrundstücks handelt es sich abgesehen von dem Fall des Spekulationsgeschäfts i.s. der 22 Nr. 2, 23 EStG um einen nicht einkommensteuerbaren Vorgang in der Vermögenssphäre. Da der Veräußerungserlös nicht der ESt unterliegt, können auch die im engen Zusammenhang mit der Veräußerung angefallenen Aufwendungen nicht einkommensteuermindernd berücksichtigt werden. Dies gilt auch für Finanzierungskosten und somit auch für eine zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung. Steuerkanzlei Weichselbaum Juli 2014 SEITE 3 / 5

4 Diese Ansicht hat jüngst der BFH in seinem Urteil vom (AZ. IX R 42/13; veröffentlicht am ) bekräftigt. In dem zu entscheidenden Sachverhalt veräußerte die Klägerin im Streitjahr 2010 das von ihr im Jahr 1999 erworbene und seitdem zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzte Haus. Sie war zur lastenfreien Übertragung des Grundstücks verpflichtet. Zur Ablösung einer Restschuld aus zwei Darlehen, die sie zur Finanzierung der Anschaffung aufgenommen hatte, zahlte sie der kreditgebenden Bank rund als Vorfälligkeitsentschädigung und machte diese als (nachträgliche) Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das FA versagte den Abzug. Die hiergegen gerichtete Klage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg. In der Begründung führen die Richter einige bemerkenswerte Merksätze zu diesem Themenbereich aus: Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung (vgl. bspw. BFH, Urteil v IX R 34/01). Allerdings fehlt es vorliegend an einem wirtschaftlichen Zusammenhang der Vorfälligkeitsentschädigungen mit steuerbaren Einkünften der Klägerin. Denn das für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgebliche auslösende Moment ist nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung. Die mit der Darlehensgläubigerin vereinbarte Vertragsanpassung hat die Klägerin nur vorgenommen, weil sie sich zur lastenfreien Veräußerung des Grundstücks verpflichtet hatte. Insofern besteht der wirtschaftliche Zusammenhang gerade nicht zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der vormaligen Vermietung der Immobilie, sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung der Immobilie. Die Begründung steht nicht im Widerspruch zur aktuellen Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen. Im vorliegenden Fall konnte nämlich die Klägerin die im Veräußerungszeitpunkt noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten vollständig durch den aus der Veräußerung der Immobilie erzielten Erlös tilgen. Wäre dies nicht möglich gewesen, hätte die Möglichkeit des nachträglichen Werbungskostenabzugs im Sinne o.g. Rechtsprechung bestanden. Steuerkanzlei Weichselbaum Juli 2014 SEITE 4 / 5

5 Fazit: Es kann sich lohnen, sich über derartige Umschuldungsmaßnahmen Gedanken zu machen. Die Abzugsfähigkeit von Aufwendungen zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens (Vorfälligkeitsentschädigung) als Werbungskosten ist gegeben, wenn sie für eine Verbindlichkeit geleistet worden sind, die durch die Einkünfteerzielung veranlasst ist. Ist allerdings die Überlegung durch eine geplante Grundstücksveräußerung veranlasst, stellen die entstehenden Aufwendungen Veräußerungskosten dar und teilen somit das steuerliche Schicksal dieses Vorgangs. Kommt es bei einem Verkauf des Mietwohngrundstücks nach der Darlehenstilgung zu einem Restkaufpreis, der zur Finanzierung eines neuen Objekts tatsächlich verwendet wird, ist die anteilige Vorfälligkeitsentschädigung zu den Finanzierungskosten des neuen Objekts zu rechnen. Sollten Sie zu diesen oder anderen Themen bereits oder noch Fragen haben, so wird Ihnen das Team der Steuerkanzlei Weichselbaum die bestmögliche Beantwortung liefern. Mit freundlichen Grüßen aus dem Merian Forum Gerhard Weichselbaum vereidigter Buchprüfer, Steuerberater Steuerkanzlei Weichselbaum Juli 2014 SEITE 5 / 5

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