Deutscher Wohnfonds 02: Großstädte

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1 Deutscher Wohnfonds 02: Großstädte

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3 Inhaltsverzeichnis Prospektverantwortung Deutsche Großstädte Wohnimmobilien mit großem Potenzial Angebot im Überblick Beteiligungsangebot Investition und Finanzierung Beitritt und Einzahlung Auszahlungen Objektankauf Laufzeit Zielgruppe Angebotsdauer Mindestzeichnungsbetrag Anzahl und Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen Rechte aus der Vermögensanlage Haftung Wesentliche Grundlagen der steuerlichen Konzeption Risiken Überblick Darstellung der einzelnen Risiken Sonstige Risikoanmerkungen Anbieterin Wohnimmobilienmarkt Deutschland Historie Aktuelle Situation Zukünftige Entwicklung Investitionsmöglichkeiten in Wohnimmobilien Fundierte Immobilienkompetenz Investitionsstandorte Auswahlprozess Standortbeschreibungen Objektankauf Investitionskriterien Ankaufsprozess Wirtschaftliche Grundlagen Vorbemerkung Prognostizierter Investitions- und Finanzierungsplan Kosten in der Investitionsphase auf Basis des prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplans Prognostizierte laufende Ergebnisrechnung Prognostizierte Liquidationsrechnung Prognostiziertes Gesamtergebnis Sensitivitätsanalyse Prognostizierte Kapitalrückflussrechnung Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Emittentin Vertragspartner Fondsgesellschaft/Emittentin Komplementärin der Fondsgesellschaft/Gründungsgesellschafterin Geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft/ Gründungsgesellschafterin Treuhandkommanditistin/Gründungsgesellschafterin/ Mittelverwendungskontrolleur Anbieterin/Prospektverantwortliche Technische Gutachterin/Wertgutachterin Personelle/kapitalmäßige Verflechtungen

4 Rechtliche Grundlagen Struktur DWF Deutscher Wohnfonds 02 GmbH & Co. KG Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft Treuhand- und Verwaltungsvertrag Dienstleistungsverträge Angaben über die Vermögensanlagen Angaben über die Emittentin Steuerliche Grundlagen Allgemeine Hinweise Steuerrechtliche Behandlung der Fonds-KG Besteuerung in der Erwerbsphase Besteuerung in der Nutzungsphase Besteuerung bei Beendigung Steuerverfahren Erbschaft- und Schenkungsteuer Änderung des Steuerrechts Angaben gemäß Verkaufsprospektverordnung Verträge Gesellschaftsvertrag der DWF Deutscher Wohnfonds 02 GmbH & Co. KG Treuhand- und Verwaltungsvertrag Verbraucherinformation für den Fernabsatz Allgemeine Informationen zu den Vertragspartnern ( 1 Abs. 1 Ziff. 1 bis 3, Abs. 2 Ziff. 1 BGB-InfoV) Informationen zu den Vertragsverhältnissen ( 1 Abs. 1 Ziff. 4 bis 11 BGB-InfoV) Besondere Informationen für Finanzdienstleistungen ( 1 Abs. 2 Ziff. 2 bis 8 BGB InfoV) Leitfaden zur Zeichnung Art der Beteiligung Mindestzeichnungsbetrag Zeichnungsfrist Zeichnungsunterlagen Zeichnungsschein Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des Prospekts durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.

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7 Prospektverantwortung 5 Prospektverantwortung Die nachstehend aufgeführte Gesellschaft übernimmt die Verantwortung für den Inhalt des vorliegenden Prospektes (Prospektverantwortliche): Nr. 14/2006 veröffentlichten IDW-Standards Grundsätze ordnungsgemäßer Beurteilung von Prospekten über öffentlich angebotene Kapitalanlagen (IDW S 4) erstellt. Anbieterin und Prospektverantwortliche Engel & Völkers Capital AG Sitz: Hamburg Geschäftsanschrift: Stadthausbrücke 5, Hamburg Erklärung Die Anbieterin und Prospektverantwortliche, die Engel & Völkers Capital AG, Hamburg, vertreten durch die Vorstände Sven Odia und Ralph P. Viereck, übernimmt gemäß 3 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung die Verantwortung für den Inhalt des Prospektes und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben in diesem Prospekt richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Die Angaben und Zahlenbeispiele wurden nach gewissenhafter Prüfung und mit großer Sorgfalt erstellt. Grundlage hierfür waren die gesetzlichen Vorschriften und Verordnungen, Erlasse sowie vertragliche Vereinbarungen. Eine Haftung für den Eintritt der Kosten-, Liquiditäts- und Steuer prognosen sowie für zukünftige Abweichungen durch rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Änderungen kann, soweit gesetzlich zulässig, nicht übernommen werden. Dieser Beteiligungsprospekt wurde von der Anbieterin des Prospektes nach Maßgabe des am 18. Mai 2006 verabschiedeten und am 15. Juli 2006 im WPg 2006, S. 919 ff., Heft- Vertriebsbeauftragte, die die Platzierung des Kapitals vornehmen, sind selbstständig tätige Unternehmer. Sie sind nicht berechtigt, von diesem Prospekt abweichende Auskünfte oder Zusicherungen zu geben. Die Prospektverantwortliche ist nicht verantwortlich für die persönliche Beratung oder Vermittlung des Anlegers durch selbstständig tätige Anlageberater oder -vermittler. Für diese und ihre Mitarbeiter wird eine Haftung ausdrücklich ausgeschlossen. Von dem Inhalt dieses Prospektes abweichende mündliche Vereinbarungen bedürfen für ihre Gültigkeit der schriftlichen Bestätigung durch die Engel & Völkers Capital AG. Datum der Prospektaufstellung Hamburg, 09. April 2010 Sven Odia Vorstand Engel & Völkers Capital AG, Stadthausbrücke 5, Hamburg Ralph P. Viereck Vorstand

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9 Leitgedanke 7 Deutsche Großstädte: Wohnimmobilien mit großem Potenzial Die Wohnimmobilie als Kapitalanlage erlebt in Deutschland zurzeit eine Renaissance aus guten Gründen: Wohnimmobilien ermöglichen eine krisensichere und langfristig wertbeständige Kapitalanlage. Immobilien bieten Substanz, einen Inflationsschutz und verzeichnen geringere Renditeschwankungen als Aktien und viele andere Anlageformen. Sie gelten von jeher als ein fester Bestandteil des Vermögensportfolios sowohl zur Altersvorsorge als auch zur Vermögensbildung. Der Deutscher Wohnfonds 02: Großstädte bietet eine Beteiligung an einem Portfolio aus ausgewählten Mehr familienhäusern in den zehn westdeutschen Großstädten Bremen, Dortmund, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. Deutschland gilt als einer der interessantesten Investmentmärkte für Mehrfamilienhäuser in Europa und insbesondere die oben genannten Standorte gelten als attraktive Standorte mit viel Potenzial. Ausgewählt werden die Zielobjekte des Fonds unter den Gesichtspunkten Lage, Qualität und Rendite potenzial der Immobilien. Die Engel & Völkers Capital AG bietet ihren Anlegern mit diesem geschlossenen Immobilienfonds sowohl eine Investitionsmöglichkeit mit stabilen Renditen als auch die Möglichkeit, an der Immobilienexpertise der Engel & Völkers AG zu partizipieren. Als Experte im Immobilienmarkt verfügen die Engel & Völkers AG und ihre Gruppe aus verbundenen Unternehmen und Lizenzpartnern im Immobilienbereich ( Engel & Völkers Gruppe) über das relevante Markt-Knowhow und den Zugang zu Objekten, die bei sorgfältiger Prüfung dieser Parameter solide Renditen erwirtschaften können. Bei der Auswahl der Objekte wird die Engel & Völkers Capital AG von der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa beraten, so dass eine neutrale Auswahl der Objekte mit den höchsten Miet- und Wertsteigerungspotenzialen sichergestellt ist. Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ermöglicht gegenüber dem Erwerb von Eigentumswohnungen eine deutlich breitere Diversifikation. Darüber hinaus ist sowohl der Erwerb als auch die laufende Bewirtschaftung einer Eigentumswohnung im Verhältnis zum Mehr familienhaus teurer. Der Deutscher Wohnfonds 02: Großstädte bietet damit ein attraktives Investment in ein von Experten sorgfältig ausgewähltes Portfolio aus Mehr familien häusern in einigen der größten und attraktivsten deutschen Städte.

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11 Rubrik 9 Sicherheit: Wohnimmobilien bieten Substanz und Inflationsschutz Kapitalanlagen wie Aktien, Hedge Fonds, Rohstoffe, Schiffsbeteiligungen, Unternehmensanleihen und Emerging Market Investments weisen in Krisenzeiten hohe Kursverluste auf. Wohnimmobilien hingegen sind gegenüber diesen stark volatilen Anlageklassen sowie gegenüber Gewerbeimmobilien auch in Krisenzeiten wertbeständiger. Für konservative Anleger ist dies ein wichtiges Argument für die Beteiligung an Wohnimmobilien. Auch festverzinsliche Wertpapiere werfen geringe Renditen ab und bergen die Gefahr von Kursverlusten bei wieder steigenden Zinsen. Geldmarktanlagen bieten mitunter weniger als 1% jährlich und gelten somit ebenfalls als unattraktiv. In einem wirtschaftlich schwierigen Umfeld gilt es umso mehr, bei der Auswahl von Investments verstärkt auf krisensichere und langfristig wertbeständige Anlageformen zu setzen. Vor diesem Hintergrund und im Zeichen der Inflations sorgen ist die Immobilie als Kapitalanlage wieder zunehmend in den Blickpunkt der Anleger gerückt. Sie bietet langfristige Sicherheit für die Vermögensbildung ebenso wie zur Altersvorsorge.

12 10 Rubrik Rendite: Wohnimmobilien bieten eine attraktive Verzinsung Experten erwarten, dass sich die Wohnungsknappheit in den deutschen Metropolregionen bis 2025 drastisch verschärfen wird. Insbesondere in Großstädten ist von einem weiteren Bevölkerungszuwachs und damit verbunden weiter steigender Nachfrage nach Wohnungen und steigenden Mieten auszugehen. Damit sind insbesondere Wohnimmobilien in deutschen Großstädten mit einer prosperierenden Wirtschaft und hoher Kaufkraft für Anleger langfristig attraktiv. Ein geeignetes Anlageobjekt zeichnet sich durch die Attraktivität seines Standorts sowie das Vorhandensein einer soliden Gebäudesubstanz, einem stabilen Cashflow und die Nach haltigkeit attraktiver Mietrenditen aus. Bei sorgfältiger Prüfung dieser Parameter können attraktive Renditen erwirtschaftet werden.

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15 Rubrik 13 Wachstum: Wohnimmobilien bieten die Chance zur Wertsteigerung Trotz rückläufiger Bevölkerungszahlen soll die Zahl der Haushalte nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes bis 2020 um fast eine Million auf rund 40,5 Millionen zunehmen. Die erwarteten Veränderungen in der Haushalts- und Altersstruktur führen zu einer anhaltenden Wohnungsnachfrage, insbesondere in den Regionen mit erwartetem Bevölkerungszuwachs. Bis zum Jahr 2025 erwarten die Experten der BulwienGesa AG durch die quantitative Erhöhung der Haushalte einen Bedarf von Wohnungen pro Jahr. Der Bedarf an weiteren Wohnungen entsteht durch die Erhöhung der Pro-Kopf-Wohnfläche. Hinzu wird ein Bedarf an Wohnungen durch Abriss, Umnutzung etc. prognostiziert. In der Summe entspricht dies einem jährlichen Bedarf an Wohnungen. Die aktuelle Bautätigkeit jedoch deckt nicht einmal die Hälfte davon ab. Daher wird für die Zukunft weiterhin mit Miet- und Preissteigerungen in den Wirtschaftszentren des Bundesgebietes gerechnet. Insbesondere in bevölkerungsreichen und attraktiven Großstädten wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen und sich in erhöhten Mietpreisen niederschlagen.

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17 Rubrik 15 Expertise: Know-how und Netzwerk im Immobilienmarkt Die Engel & Völkers Capital AG hat sich auf gehobene Fondsprodukte im Immobilienbereich fokussiert und kann in diesem Geschäftsbereich auf die Marke Engel & Völkers sowie auf das internationale Netzwerk und das Know-how der Engel & Völkers Gruppe zurückgreifen. Mit mehr als 396 Wohnimmo bilien-shops sowie 39 Gewerbebüros in 34 Ländern auf vier Kontinenten gehört die Engel & Völkers Gruppe heute zu den Global Playern in der Immobilienwirtschaft. Diese Marktstellung bietet einen einzigartigen Zugang zu Markt- und Objektinformationen. Die Bündelung dieser Kompetenzen sowie die langjährige Erfahrung und herausragende Expertise der Engel & Völkers Gruppe bieten der Engel & Völkers Capital AG eine einzigartige Basis für die Konzeption ihrer Fondsprodukte.

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19 Angebot im Überblick 17 Angebot im Überblick Beteiligungsangebot Diese Emission bietet dem Anleger die Möglichkeit, sich zunächst mittelbar als Treugeber an der Fondsgesellschaft DWF Deutscher Wohnfonds 02 GmbH & Co. KG zu beteiligen. Die Fondsgesellschaft beabsichtigt, nach Veröffentlichung des Prospekts und Beginn der Zeichnungsfrist ab dem 1. Juli 2010, ein Wohn immobilienportfolio mit einem Gesamtinvestitionsvolumen (inkl. Agio, Ankaufs neben- und Fondskosten) in Höhe von ca zu erwerben. Der Investitionsfokus liegt dabei auf Mehrfamilienhäusern in attraktiven Lagen mit solider Mieterstruktur. Die Fondsgesellschaft wird ausschließlich in Objekte in den zehn westdeutschen Großstädten Bremen, Dortmund, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart investieren. Um eine ausgewogene Standortallokation zu er reichen, werden die Investitionsstandorte zu den Regionen Nord mit den Städten Bremen, Hamburg und Hannover, West mit den Städten Dortmund, Düsseldorf, Frankfurt und Köln und Süd mit den Städten München, Nürnberg und Stuttgart zusammengefasst. In den Regionen Nord und Süd, mit jeweils drei Standorten, sind mindestens jeweils 25% des Gesamtvolumens zu investieren. Dabei müssen Immobilien in mindestens zwei der jeweils drei Standorte er worben werden. Die Region West muss am Ende der Investitionsphase mindestens 30% des Gesamtportfolios repräsentieren und in mindestens drei der vier Standorte investiert sein. Investition und Finanzierung Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen der Fondsgesellschaft beträgt inkl. Agio und wird planmäßig mit langfristig aufzunehmendem Fremd kapital, Eigenkapital sowie Agio finanziert (siehe Wirtschaftliche Grundlagen, Seiten 56 ff.). Das maximal mögliche Gesamtinvestitionsvolumen beträgt Nachfolgend wird die komprimierte Mittelherkunft und -verwendung tabellarisch dargestellt der detaillierte prognostizierte Investitions- und Finanzierungsplan ist in den wirtschaftlichen Grundlagen abgebildet und erläutert, siehe Seite 57: Mittelverwendung (Prognose) Absolut in EUR In Prozent des Gesamtaufwandes In Prozent des Eigenkapitals (inkl. Agio) Aufwand für den Erwerb der Immobilien einschließlich Nebenkosten ,12% 172,04% Fondsabhängige Kosten Vergütungen ,63% 16,86% Nebenkosten der Vermögensanlage ,28% 4,44% Liquiditätsreserve ,97% 1,90% Summe ,00% 195,24% Mittelherkunft (Prognose) Absolut in EUR In Prozent des Gesamtaufwandes In Prozent des Eigenkapitals (inkl. Agio) Eigenkapital ,78% 95,24% Agio ,44% 4,76% Fremdkapital ,78% 95,24% Summe ,00% 195,24%

20 18 Angebot im Überblick Beitritt und Einzahlung Beteiligungen können nur treuhänderisch und in der Emissionsphase erworben werden. Treuhandkommanditistin ist die Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft. Während der Fondslaufzeit können Treuhandverhältnisse in unmittelbare Beteiligungen als Kommanditist umgewandelt werden. Der Treuhandvertrag hat auch nach einer solchen Umwandlung weiter Bestand im Sinne einer Verwaltungstreuhand. Die Einzahlung der Kapitaleinlage zuzüglich 5% Agio hat innerhalb von drei Wochen nach Versendung der Mitteilung über die Annahme der Beitrittserklärung durch die Treuhandkommanditistin zu erfolgen. Auszahlungen Auf Basis der in den Investitionskriterien festgelegten durchschnittlichen Ankaufsfaktoren für die jeweiligen Standorte wurde eine Musterkalkulation erstellt (siehe wirtschaftliche Grundlagen, Seiten 56 ff.). Die daraus resultierende Auszahlung beträgt während der geplanten Emissionsphase (2010) 2,0% p. a. pro rata temporis (zeitanteilig) vor Steuern und bis zum Abschluss der Investitionsphase (2011) 4,0% p. a. vor Steuern. Die anfänglich geplante Auszahlung für das erste komplette Bewirtschaftungsjahr nach Vollinvestition der Fondsgesellschaft (2012) beträgt 5,25% p. a. vor Steuern und steigt zum Ende der geplanten Fondslaufzeit (ab 2020) auf 5,75% p. a. vor Steuern an. Objektankauf Da die Fondsgesellschaft erst nach der Prospektaufstellung mit der Objektakquisition beginnen wird, liegt ein wesent licher Bestandteil dieses Angebotes in der Vorabdefinition der Investitionskriterien sowie der Festlegung des Ankaufsprozesses. Zur Unterstützung der Fondsgeschäftsführung hinsichtlich der zu treffenden Ankaufsentscheidungen wird ein dreiköpfiges Investmentkomitee installiert, welches sich aus Herrn Alexander Lampert (geschäftsführender Gesellschafter der Engel & Völkers Gewerbe GmbH), Herrn Andreas Schulten (Vorstand der BulwienGesa AG) sowie Herrn Andreas Ibel (Vorsitzender des Bundesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Landesverband Nord e. V.) zusammensetzt und seine Zustimmung zu den Objektankäufen einstimmig auf Basis der definierten Investitionskriterien abzugeben hat. Laufzeit Die Laufzeit der Beteiligung ist bis zum Jahresende 2021 vorgesehen. Zu diesem Zeitpunkt werden eine Veräußerung der Immobilien sowie die anschließende Liquidation der Fondsgesellschaft verbunden mit der Auszahlung des Liquidationserlöses angestrebt. Zielgruppe Das vorliegende Angebot richtet sich an natürliche Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und ihre Beteiligung im Privatvermögen halten. Es ist grundsätzlich für Anleger geeignet, die eine langfristige Kapital bindung eingehen wollen. Bei der angebotenen Vermögensanlage handelt es sich um eine Beteiligung an einer Personengesellschaft in Form e iner GmbH & Co. KG nach deutschem Recht mit einem langfristigen Anlagehorizont. Die Investitionskriterien werden auf Seiten 51 f. differenziert nach Objekt- und Portfolioebene im Einzelnen aufgeführt. Auch der Ablauf des Ankaufsprozesses wird in dem Abschnitt Objektankauf (siehe Seiten 51 ff.) detailliert dargelegt.

21 Angebot im Überblick 19 Angebotsdauer Die Angebotsdauer endet am 31. Oktober Die Geschäftsführung ist berechtigt, diese Frist zweimal um je sechs (6) Monate zu verlängern. Mindestzeichnungsbetrag Der Mindestzeichnungsbetrag beträgt zuzüglich 5% Agio. Höhere Beteiligungsbeträge sollten ohne Rest durch teilbar sein. Eine Unterschreitung des Mindestzeichnungsbetrages soll nur in Ausnahmefällen erfolgen und bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung. Treuhandbeteiligungen stehen direkt gehaltenen Kommanditbeteiligungen gleich; der Beitritt ist allerdings nur als Treugeber möglich. Die Umwandlung der Beteiligung in die Stellung eines Kommanditisten ist frei möglich. In diesem Falle wandelt sich die echte Treuhand in eine Verwaltungstreuhand mit offener Stellvertretung. Die vorstehenden Rechte sind mit der Pflicht zur Erbringung der Kapitaleinlage sowie Treuepflichten verbunden. Eine Rückübertragung von Kommanditanteilen an die Gesellschaft ist nicht möglich. Anzahl und Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen Die Anzahl und der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen stehen bei Hinterlegung des Verkaufsprospektes noch nicht fest. Der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen beträgt Aufgrund der Mindestzeichnungssumme in Höhe von können daher maximal 999 Kommanditanteile gezeichnet werden. Zur Realisierung des Projekts müssen mindestens gezeichnet werden. Der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen kann auf bis zu erhöht werden. Rechte aus der Vermögensanlage Nach dem Gesellschaftsvertrag verfügt jeder Kommanditist u. a. über folgende Rechte: Auskunft über wesentliche Angelegenheiten; Vorlage des Jahresabschlusses; Teilnahme an Gesellschafterversammlungen; Übertragung des Stimmrechts; Beteiligung an Ergebnis und Vermögen der Gesellschaft; Veräußerung der Beteiligung mit Zustimmung der Geschäfts führung, jeweils zum 01. Januar eines Kalenderjahres; Kündigung der Beteiligung (frühestens zum 31. Dezember 2022). Haftung Die Haftung der Kommanditisten ist im Außenverhältnis auf die in das Handelsregister eingetragene Haftsumme beschränkt. Diese beträgt hinsichtlich der weiteren Kommanditisten 10% der übernommenen Pflichteinlage. Diese Haftung erlischt erst mit der Leistung der Einlage, lebt jedoch in dem Umfang wieder auf, wie durch Auszahlungen der Gesellschaft zu dem Zeitpunkt, zu dem solchen Auszahlungen keine Gewinne gegenüberstehen, die im Handelsregister eingetragene Haftsumme unterschritten wird. Eine noch weitergehende Haftung in entsprechender Anwendung der 30 ff. GmbHG bis maximal zur Höhe der insgesamt empfangenen Zahlungen kommt in Betracht, wenn Auszahlungen erfolgen, obwohl die Finanzlage des Emittenten dies nicht zulässt. Nimmt der Emittent Auszahlungen vor, obwohl eine Überschuldung vorliegt oder Vermögensverfall eingetreten ist, können die Anleger zur Erstattung der erhaltenen Auszahlungen an den Emittenten verpflichtet sein. Es besteht keine Nachschusspflicht der Kommanditisten. Weitere Leistungen, insbesondere Zahlungen, haben die Anleger nicht zu erbringen.

22 20 Angebot im Überblick Steuerliche Konzeption Die angebotene Vermögensanlage ist als vermögensverwaltender geschlossener Immobilienfonds konzipiert, der seinen Anlegern im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG vermitteln wird. Aus der Verzinsung der Liquiditätsreserve werden die Anleger weiterhin in geringem Maße Einkünfte aus Kapitalvermögen i. S. d. 20 EStG zugewiesen erhalten, die mit der Abgeltungsteuer (Steuersatz: 25% zuzüglich SolZ und ggf. KiSt) versteuert werden, wenn der Anleger nicht die Option zur Versteuerung mit dem individuellen Steuersatz ausübt. Nach aktueller Rechtslage ( 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) beträgt die Spekulationsfrist für Immobilien 10 Jahre, so dass ein aus dem Verkauf der Immobilien resultierender Veräußerungsgewinn am Ende des geplanten Betrachtungszeitraumes von ca. 11 Jahren steuerfrei vereinnahmt werden kann. Gewinne aus Auflösung der Liquiditätsreserve sind unabhängig von der Haltedauer als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern. Im Erb- und Schenkungsfall werden für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer die Vermögensgegenstände der Fondsgesellschaft und nicht die Beteiligung als solche als dem Begünstigten zugeflossen betrachtet und bewertet. Wenn und soweit Wohnimmobilien vererbt bzw. verschenkt werden, kann der Begünstigte einen Bewertungsabschlag von 10% für sich in Anspruch nehmen, 13 c Abs. 1 ErbStG. Im Übrigen wird auf die ausführliche Darstellung der steuerlichen Grundlagen (Seite 100 ff.) verwiesen.

23 Wohnimmobilien die krisensichere Kapitalanlage 21

24 22 Risiken Risiken Überblick Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot handelt es sich um eine langfristige Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds. Derartige Beteiligungen sind naturgemäß mit Risiken verbunden, die von wirtschaftlichen, steuer lichen und rechtlichen Rahmenbedingungen abhängig sind. Die Vermögensanlage ist daher nicht für Anleger geeignet, die kurzfristigen Liquiditätsbedarf haben oder die eine Kapital anlage mit einer garantierten Festverzinsung suchen. In diesem Abschnitt werden die Risiken im Einzelnen erläutert. Dabei wird hinsichtlich der Auswirkungen zwischen den folgenden Risiken unterschieden: Prognosegefährdende Risiken: Prognosegefährdende Risiken sind solche, die bei ihrer Verwirklichung zu einer negativen Abweichung von den erwarteten Einnahmen und Ausgaben führen, so dass sich der wirtschaftliche Erfolg der Vermögensanlage für den Anleger verschlechtert. Anlagegefährdende Risiken: Anlagegefährdende Risiken sind solche, die bei ihrer Verwirklichung negative Auswirkungen auf die Anlageobjekte und die gesamte Vermögensanlage haben und zu einem voll ständigen Verlust der Kapitaleinlage des einzelnen An legers führen können. Anlegergefährdende Risiken: Anlegergefährdende Risiken sind solche, die bei ihrer Verwirklichung zu Verpflichtungen des Anlegers führen können, weitere Zahlungen aus seinem sonstigen Vermögen leisten zu müssen. Die Verstärkung eines Einzelrisikos durch Kumulation kann dazu führen, dass von einem ursprünglich einer geringen Gefährdungskategorie zugeordneten Risiko eine höhere Gefährdung ausgeht. Insbesondere kann das Risiko dann einer höheren Gefährdungsstufe zuzuordnen sein, wenn es bei einer Vielzahl von Immobilien auftritt. Auch das Hinzutreten weiterer persönlicher Umstände, von denen die Anbieterin keine Kenntnis besitzt, kann dazu führen, dass ein Risiko ein höheres Gefährdungspotenzial als dargestellt entwickelt. Darstellung der einzelnen Risiken 1. Maximales Risiko Die Anbieterin des vorliegenden Beteiligungsangebotes rät ausdrücklich davon ab, eine Beteiligung durch die Auf nahme eines Darlehens zu finanzieren. Der außerplan mäßige Verlauf der Beteiligung kann zum Verlust der geleisteten Einlage und des Agios führen. Ferner ist es möglich, dass über den Verlust von Einlage und Agio hinaus Zahlungspflichten des Anlegers, zum Beispiel aus der Aufnahme eines Darlehens oder für Steuern, bestehen, welche dieser aus seinem übrigen Vermögen zu erfüllen hat und die zur Zahlungsunfähigkeit des Anlegers führen können. (Prognosegefährdendes, anlagegefährdendes und anlegergefährdendes Risiko) 2. Allgemeine Risiken a. Allgemeines unternehmerisches Risiko Der wirtschaftliche Erfolg der vorliegenden Vermögensanlage hängt maßgeblich von äußeren Faktoren wie der Entwicklung des Marktes für Mehrfamilienhäuser in Deutschland im Allgemeinen und an den Standorten der einzelnen Immobilien im Besonderen ab. Sollten die äußeren wirtschaftlichen Bedingungen sich nachteilig verändern, kann dies den wirtschaftlichen Erfolg der Vermögensanlage beeinträchtigen und in der Folge zu einer Verminderung der Einlage oder deren gänzlichem Ausfall einschließlich des Verlustes des Agios führen. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko) b. Vertragserfüllungsrisiko Bestandteil des Beteiligungsangebots sind verschiedene Vertrags beziehungen der Emittentin zu ihren Gesell schaftern und über die Erbringung von Dienstleistungen. Es besteht das Risiko, dass im Rahmen abgeschlossener Verträge Vertragspartner ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen oder wegen der Verschlechterung ihrer Bonität zur Vertragserfüllung nicht mehr imstande sind. Unter Umständen kann die Leistung des Vertragspartners am Markt nicht anderweitig oder nicht zu vergleichbaren Konditionen beschafft werden. Dies kann dazu führen, dass Kosten der Vertragsdurchsetzung oder Schadensersatz ansprüche entstehen, die das wirtschaftliche Ergebnis verschlechtern können. Erfüllen ein oder mehrere Vertragspartner ihre vertraglichen Pflichten nicht oder nur zum Teil, kann dies den Erfolg der Vermögensanlage negativ beeinflussen. Dies kann neben einer verminderten Auszahlung oder deren Ausfall zu einem vollständigen Verlust der Objekte und damit auch der Einlage und des Agios des An legers führen. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko) c. Prognoserisiko Die Emittentin hat für das Beteiligungsangebot auf Grundlage getroffener Annahmen den wirtschaftlichen Verlauf auf Basis einer Musterkalkulation (siehe Seiten 56 ff.) prognostiziert. Diese Prognoserechnung gibt das so genannte Basisszenario auf Grundlage der bindenden Investitionskriterien wieder. Aufgrund des Charakters der Vermögensanlage als Blind

25 Risiken 23 Pool basieren die prognostizierten Ergebnisse weitgehend auf solchen Annahmen. Es besteht das Risiko, dass einige oder alle der getroffenen Annahmen nicht zutreffend gewählt wurden bzw. Sachverhalte sich anders entwickeln als angenommen. Dies kann z. B. zu späteren Immobilieninvestitionen, höheren Fremdfinanzierungskosten, höheren nicht umlagefähigen Nebenkosten etc. führen. Eine solche Entwicklung kann die wirtschaftliche Situation der Emittentin negativ beeinflussen und zu späteren, niedrigeren oder ganz ausbleibenden Auszahlungen an den Anleger führen. (Prognosegefährdendes Risiko) d. Risiken aus einer Änderung der Rechtslage Das vorliegende Beteiligungsangebot wurde auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Rechtslage konzipiert. Künftige Rechtsänderungen in Deutschland sei es aufgrund regulatorischer Entwicklungen auf EU und/oder nationaler Ebene insbesondere auf den Gebieten des Kapitalmarktrechts, des Steuerrechts und/oder des Mietrechts können eine Verschlechterung des wirtschaftlichen Erfolgs bewirken und zu einer verminderten oder einer ausfallenden Auszahlung an die Anleger führen. Gegenwärtig wird auf EU-Ebene über den Richtlinienentwurf zur Aufsicht alternativer Investmentfonds-Manager AIFM diskutiert. Sollte diese Richtlinie wie im Entwurf dargestellt erlassen und in nationales Recht umgesetzt werden, könnten zusätzliche Kosten beispielsweise durch die dann notwendige regelmäßige Bewertung der Vermögensgegenstände der Emittentin entstehen. Diese könnten zu veränderten oder ausfallenden Auszahlungen an die Anleger führen. Ferner ist derzeit auf nationaler Ebene ein Gesetzentwurf zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes geplant. Gegebenenfalls sollen geschlossene Fonds wie die Emittentin danach als Finanzinstrumente im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes eingestuft werden. Konsequenz einer Realisierung dieser Pläne auf nationaler Ebene wären weitere Zulassungs- und Aufsichtsanforderungen und eine Unterstellung der geschlossenen Fonds unter die Prüfungsaufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, womit weitere Kosten verbunden wären, die zu veränderten oder ausfallenden Auszahlungen an die Anleger führen könnten. (Prognosegefährdendes Risiko) e. Haftung Der Anleger haftet für Gesellschaftsschulden als Kommanditist gegenüber Dritten direkt oder als zur Freistellung verpflichteter Treugeber gegenüber der Treuhandkommanditistin mit der für seinen direkt oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin gehaltenen Anteil im Handelsregister eingetragenen Haftsumme. Diese Haftung erlischt erst mit der Leistung der Einlage, lebt jedoch in dem Umfang wieder auf, wie durch Auszahlungen der Gesellschaft zu dem Zeitpunkt, zu dem solchen Auszahlungen keine Gewinne gegenüberstehen, die im Handelsregister eingetragene Haftsumme unterschritten wird. Es besteht daher das Risiko, dass der Anleger erhaltene Zahlungen an die Fondsgesellschaft zurückgewähren muss. Eine noch weitergehende Haftung in entsprechender Anwendung der 30 ff. GmbHG bis maximal zur Höhe der insgesamt empfangenen Zahlungen kommt in Betracht, wenn Auszahlungen erfolgen, obwohl die Finanzlage des Emittenten dies nicht zulässt. Nimmt die Emittentin Auszahlungen vor, obwohl eine Überschuldung vorliegt oder Vermögensverfall eingetreten ist, können die Anleger zur Erstattung der erhaltenen Auszahlungen an die Emittentin verpflichtet sein. (Anlegergefährdendes Risiko) 3. Objektbezogene Risiken a. Risiken der Immobilieninvestitionsphase Da sich die Investitionsphase der Fondsgesellschaft über einen längeren Zeitraum erstrecken wird (planungsgemäß bis Mitte 2011), besteht das Risiko, dass sich die Bedingungen auf dem Investitionsmarkt für Mehrfamilienhäuser während dieses Zeitraumes zu Ungunsten der Fondsgesellschaft verändern. Insbesondere das in den vergangenen Monaten stark gestiegene Interesse institutioneller Investoren am Wohnimmobiliensegment vor allem offener und geschlossener Immobilienfonds erhöht das Risiko steigender Immobilienpreise. Dies kann dazu führen, dass die Fondsgesellschaft die Mehrfamilienhäuser nur zu höheren Preisen als kalkuliert erwerben kann, und sich somit das wirtschaftliche Ergebnis der Anleger verschlechtert, und die Auszahlungen sich vermindern oder gänzlich unterbleiben. Es besteht darüber hinaus das Risiko, dass der verbindliche durchschnittliche Ankaufsfaktor von maximal 14,08 überschritten wird. Dieser Fall kann eintreten, wenn zu Beginn des Investitionsprozesses Immobilien zu einem über den durchschnittlichen Standort- oder Regionen- Ankaufsfaktoren liegenden Kaufpreis erworben werden und dies im Verlauf der Investitionsphase wegen Marktenge oder weil weniger Investitionskapital zur Verfügung steht als geplant nicht kompensiert werden kann. In der Folge können sich die geplanten Auszahlungen an die Anleger verringern oder ganz ausbleiben. (Prognosegefährdendes Risiko)

26 24 Risiken b. Risiken aus dem Eigentum der Immobilien Die Emittentin als Eigentümerin der Mehrfamilienhäuser haftet von Beginn der Eigentümerstellung an für jegliche Gefährdungen, die von dem Grundbesitz ausgehen. Es besteht das Risiko, dass eine derzeit nicht erkannte Gefährdung, etwa wegen Altlasten des Grundstücks, zu An sprüchen Dritter führt und sich deswegen das wirtschaftliche Ergebnis der Anleger verschlechtert und die Auszahlungen sich vermindern oder gänzlich unterbleiben bzw. der An leger das eingesetzte Kapital einschließlich Agio verliert. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko) Ferner trägt die Emittentin als Eigentümerin der Mehr familienhäuser das Risiko für Schäden und Beschädigungen im Zusammenhang mit dem Besitz und der Nutzung des Grundstücks. Einige dieser Schäden sind nicht versichert oder nicht versicherbar. Es besteht das Risiko, dass eine derzeit nicht erkannte und/ oder nicht versicherte Gefährdung zu einem Einnahmeausfall oder zu Ansprüchen Dritter führt. Solche Ansprüche können geringere oder ganz unter bleibende Auszahlungen sowie einen Verlust der Immobilien und damit auch des eingesetzten Kapitals nebst Agio bewirken. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko) Darüber hinaus ist die Wertentwicklung des Immobilienportfolios der Emittentin maßgeblich von der Instandhaltung der Gebäude abhängig. Werden Instandhaltungsmaßnahmen von den jeweilig Verantwortlichen oder von den Mietern nicht oder nicht rechtzeitig durchgeführt, kann sich dies negativ auf das prognostizierte Ergebnis der Beteiligung auswirken. Im Extremfall kann dies den Verlust der Mehrfamilienhäuser und damit auch des eingesetzten Kapitals nebst Agio bedeuten. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko) c. Risiken aus der Vermietung der Mehrfamilienhäuser Die Mehrfamilienhäuser sind an eine Vielzahl von Mietern vermietet. Es besteht das Risiko, dass diese Mieter ihren vertraglich vereinbarten Mietzins nicht oder nur zum Teil zahlen oder andere wesentliche Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, wie z. B. Betriebspflichten oder Nutzungs beschränkungen verletzen. In einem solchen Fall entsteht ein Einnahmeausfall oder es kann sich bei Verletzungen sonstiger Verpflichtungen die Attraktivität der betroffenen Immobilien für andere Mieter verschlechtern. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses oder bei einer Nichtbeachtung einer vertraglich vereinbarten Betriebspflicht besteht das Risiko von Leerständen. Es ist möglich, dass eine Nachvermietung nicht oder nur zu einem niedrigeren Mietzins möglich ist. Mietausfälle und Leerstände wirken sich daher negativ auf den wirtschaftlichen Erfolg der Emittentin aus und können sowohl zu geringeren Auszahlungen an die Anleger als auch zu einem Totalverlust des eingesetzten Kapitals nebst Agio führen. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko) d. Risiken aus der Veräußerung Die Wertentwicklung des Immobilienportfolios hängt maßgeblich von der Entwicklung des Standortes ab. Dabei haben sowohl die generelle Wertentwicklung von Mehrfamilienhäusern am deutschen Markt als auch die städtebauliche Entwicklung sowie die Infrastruktur am jeweiligen Standort der Gebäude einen entscheidenden Einfluss auf die Vermietbarkeit und damit auch auf den erzielbaren Veräußerungserlös. Unvorhergesehene Entwicklungen in diesem Bereich können daher nachhaltig auf den wirtschaftlichen Erfolg der Anlagen einwirken und können zu verminderten bzw. gänzlich unterbleibenden Auszahlungen sowie zu einem Verlust des Anlagekapitals und des Agios führen. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko) e. Risiken aus der Beteiligungsstruktur aa. Blind Pool-Risiko Da bei der vorliegenden Fondsstruktur eine Auswahl der Objekte, in die investiert werden soll, noch nicht erfolgt ist, kann dem Anleger derzeit keine Auskunft über die zu erwerbenden Mehrfamilienhäuser gegeben werden. Erwirtschaften die ausgewählten Immobilien einen geringeren Ertrag oder werden diese nicht in dem geplanten Umfang oder innerhalb des geplanten Zeitraumes erworben, kann dies zu geringeren oder zu ganz ausbleibenden Auszahlungen an die Anleger führen. (Prognosegefährdendes Risiko) bb. Risiken aus mittelbarer Beteiligung Der Anleger beteiligt sich über die Emittentin mittelbar an einer Investition in eine unbestimmte Anzahl von Mehrfamilienhäusern. Als Treugeber bzw. beschränkt haftender Gesellschafter der Emittentin hat er nur eingeschränkte Mitwirkungs- und Mitspracherechte und ist von der Geschäftsführung der Emittentin ausgeschlossen. Der Anleger hat daher nur bedingt die Möglichkeit der Einflussnahme auf Entscheidungen der Emittentin. Diese können für den einzelnen Anleger negative wirtschaftliche Folgen haben, so dass auch eine verminderte bzw. gänzlich unterbleibende Auszahlung oder der Verlust des eingelegten Kapitals nebst Agio erfolgen kann. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko)

27 Risiken 25 cc. Risiken aus der eingeschränkten Fungibilität der Beteiligung Derzeit existiert kein geregelter Zweitmarkt für den Handel mit Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds. Die Ermittlung eines Marktwertes der Beteiligung des Anlegers ist daher nicht möglich, so dass die Veräußerbarkeit der Anteile an der Emittentin wirtschaftlich eingeschränkt ist. Beschränkungen der Übertragbarkeit ergeben sich außerdem aus den Regelungen des Gesellschaftsvertrags. Dies mindert unter Umständen das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögens anlage und kann zu verminderten oder ganz ausbleibenden Auszahlungen sowie zu einem Verlust des eingelegten Kapitals nebst Agio führen. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko) dd. Platzierungsrisiko Es kann nicht garantiert werden, dass das im Investitions- und Finanzierungsplan der Emittentin vorgesehene Kommanditkapital von Anlegern vollständig übernommen und einbezahlt wird. Gelingt dies nicht innerhalb des vorgesehenen Platzierungszeitraums, steigt der Anteil an Investitionen in so genannte Fondskosten und es sinkt der Anteil der Investitionen in Immobilien. Dies mindert das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage und kann zu verminderten oder ganz ausbleibenden Auszahlungen führen. (Prognosegefährdendes Risiko) ee. Rückabwicklungsrisiko Wenn bis zum Ende der (ggf. verlängerten) Zeichnungsfrist nicht mindestens Kommanditkapital von Anlegern eingeworben sein sollte, wird die Gesellschaft aufgelöst, es sei denn die Gesellschafterversammlung beschließt mit einer Mehrheit von 3/4 (Dreiviertel) der abgegebenen Stimmen die Fortführung der Gesellschaft. Dies kann zur Realisierung eines wirtschaftlichen Verlustes bis hin zum vollständigen Verlust des eingelegten Kapitals nebst Agio führen. (Anlagegefährdendes Risiko) ff. Majorisierungsrisiko Wenn nur eine Minderheit der Anleger an den Entscheidungen der Emittentin mitwirkt, weil die Mehrheit von ihren Stimmrechten bei Gesellschafterbeschlüssen bzw. auf die Erteilung einer Weisung an die Treuhandkommanditistin keinen Gebrauch macht, können Beschlüsse gefasst werden, die von der Mehrheit der Anleger nicht erwünscht sind. Dieses Risiko besteht insbesondere, weil bei der Bestimmung der Beschlussfähigkeit gemäß 15 Abs. 2 S. 2 des Gesellschaftsvertrages die Treuhandkommanditistin auch mit den Stimmen der Treugeber als anwesend gilt, hinsichtlich derer die Treuhandkommanditistin sich im Falle der fehlenden Weisung dieser Treugeber im Rahmen der Abstimmung der Stimme enthält und die insofern zur Bestimmung des Abstimmungsergebnisses nicht mitzählen. Dies kann unter Umständen zu einem negativen wirtschaftlichen Erfolg der Beteiligung und/oder zu einem Verlust des eingelegten Kapitals sowie des Agios führen. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko) f. Finanzierungsrisiken Die Emittentin beabsichtigt, den Erwerb der Mehrfamilienhäuser in Höhe von durch langfristig aufzu nehmendes Fremdkapital zu finanzieren. Die Konditionen zur Aufnahme des Fremdkapitals sind zum Zeitpunkt der Prospekt aufstellung noch nicht vertraglich vereinbart. Aus diesem Grunde besteht das Risiko, dass die Emittentin gezwungen ist, Fremdkapital zu ungünstigeren Konditionen als kalkuliert in Anspruch zu nehmen. In diesem Fall kann sich die Höhe der Zinszahlungen negativ auf das wirtschaftliche Ergebnis der Beteiligung auswirken und zu geringeren oder ganz ausbleibenden Auszahlungen an die Anleger führen. (Prognosegefährdendes Risiko) Ferner besteht das Risiko, dass die Emittentin am Markt kein oder nicht ausreichend Fremdkapital aufnehmen kann. Dies hätte entweder zur Folge, dass mehr Investitionskosten als geplant mit Eigen kapital finanziert werden müssten, was zu einer Verminderung des wirtschaftlichen Ergebnisses der Vermögensanlage oder zu ganz ausbleibenden Auszahlungen führen kann, oder es würde zur Auflösung der Fondsgesellschaft führen. Diese Rückabwicklung kann zur Realisierung eines wirtschaftlichen Verlustes bis hin zum vollständigen Verlust des eingelegten Kapitals nebst Agio führen. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko) Es besteht die Möglichkeit, dass ein Kreditvertrag während der Laufzeit des Darlehens jederzeit einen so genannte Loan to Value Wert (Verhältnis Darlehen/Immobilien-Verkehrswert) vorsieht. Für den Fall, dass der Verkehrswert der gehaltenen Immobilien sinkt und der Loan to Value Wert nicht mehr eingehalten werden kann, besteht das Risiko, dass die Emittentin eine zusätzliche Finanzierung in Anspruch nehmen muss, Mieterträge nicht ausgeschüttet werden dürfen oder die finanzierende Bank das Darlehen kündigt. Dies hat eine Verringerung oder ein Ausbleiben der Auszahlungen an den Anleger oder einen Verlust des eingelegten Kapitals sowie des Agios zur Folge. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko)

28 26 Risiken Im Falle einer Verschlechterung der Liquidität der Emittentin kann diese gezwungen sein, zusätzliches Fremdkapital aufzunehmen. Die Zinsentwicklung ist hierbei nicht vorhersehbar. Ferner kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Emittentin kein zusätzliches Fremdkapital erhält oder hierfür zusätzliche Sicherheiten stellen muss. So besteht das Risiko, dass die Emittentin Fremdkapital zu einem relativ hohen Zinssatz aufnehmen muss und sich dadurch die Auszahlungen an den Anleger verringern oder ausbleiben. (Prognosegefährdendes Risiko) Die Ansprüche der kreditgebenden Bank werden grundpfandrechtlich an den Fondsimmobilien besichert werden. Es besteht das Risiko, dass die Bank bei Zahlungsverzug oder Überschreiten des vereinbarten Loan to Value Wertes ihre Ansprüche im Verwertungswege durchsetzt. Dies kann zu einer verminderten oder ganz ausbleibenden Auszahlung an den Anleger oder zum Verlust des eingelegten Kapitals sowie des Agios führen. (Prognosegefährdendes und anlagegefährdendes Risiko) g. Risiken aus Interessenkonflikten Die Komplementärin, die geschäftsführende Kommanditistin sowie deren Organe und Gesellschafter, die Treuhandkommanditistin und die unter anderem für die technische Objektprüfung verantwortliche BulwienGesa AG sind in jeweils gleicher oder ähnlicher Funktion auch bei dem von der Anbieterin im Juni 2009 aufgelegten Deutscher Wohnfonds 01: Metropolregionen (DWF 01) tätig. Dies kann Interessenkonflikte zu Lasten dieses Angebotes nach sich ziehen. Ferner gibt es Überschneidungen zu den Investitionsstandorten des DWF 01, der u. a. ebenfalls in die Städte Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln investiert. Bei zeitgleicher Investitionstätigkeit an einem oder mehrerer dieser Standorte kann sich dies nachteilig auf die Objektauswahl dieser Beteiligung auswirken und zu einer verminderten oder ganz ausbleibenden Auszahlung an den Anleger führen. Weiter bestehen kapitalmäßige und /oder persönliche Verflechtungen zwischen den Vertragspartnern, die sich aus den Angaben über die Vertragspartner auf den Seiten ergeben und sich gegebenenfalls auf deren Unabhängigkeit auswirken könnten. Unter Umständen werden Lizenzpartner von mit Gesellschaftern der Emittentin verbundenen Unternehmen beim Ankauf der Mehrfamilienhäuser als Makler entgeltlich für die Emittentin tätig. Es ist möglich, dass insofern auch eine Doppelbeauftragung durch Verkäufer und Emittentin erfolgt. (Prognosegefährdendes Risiko) h. Steuerliche Risiken aa. Allgemeine steuerliche Risiken Das vorliegende steuerliche Konzept basiert auf der geltenden Rechtslage, gegenwärtig bekannten, einschlägigen Gerichtsurteilen sowie der Praxis der Finanzverwaltung. Eine Änderung der gesetzlichen Grundlagen oder eine veränderte Rechtsprechung oder Verwaltungspraxis kann Auswirkungen auf die prognostizierten Kapitalrückflüsse nach Steuern für den Fondsanleger haben und zu einer steuerlichen Mehrbelastung für den Fondsanleger führen. (Prognosegefährdendes Risiko) Die Erläuterungen zu den wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption beziehen sich auf natürliche Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und die Beteiligung an der Emittentin im Privatvermögen halten. Sie stellen die wesentlichen steuerlichen Konsequenzen für den Anleger aus dem Erwerb, dem Halten und der Veräußerung der Anteile an der Emittentin dar. Individuelle Besonderheiten des einzelnen Anlegers können hierbei mangels Kenntnis der Prospektverantwortlichen nicht berücksichtigt werden. Die steuerlichen Folgen können daher für den einzelnen Anleger von den dargestellten Ergebnissen abweichen. Aus diesem Grunde kann die Darstellung eine fachkundige Beratung des Anlegers nicht ersetzen. Letztlich befindet über die Höhe des steuerlichen Ergebnisses die zuständige Finanzverwaltung bzw. das zuständige Finanz gericht. Dies kann zu einer höheren steuerlichen Belastung des Anlegers führen. Es besteht auch das Risiko, dass Steuer zahlungen zu leisten sind, die weder vorhergesehen noch durch Erträge und Kapitalauszahlungen aus der Beteiligungsgesellschaft gedeckt sind. (Anlegergefährdendes Risiko) bb. Ertragsteuerliche Risiken (i) Risiken aus gewerblichen Einkünften Das Konzept der Vermögensanlage sieht eine vermögensverwaltende Struktur vor, da die Emittentin lediglich eigenes Immobilienvermögen verwaltet. Sollte die Finanzver waltung in der Tätigkeit eine gewerbliche Betätigung der Emittentin annehmen, würden alle Einkünfte der Gesellschaft als Einkünfte aus Gewerbebetrieb dem Anleger zugerechnet werden. In diesem Fall würden die Einkünfte zusätzlich mit der Gewerbesteuer belastet werden und mögliche Veräußerungsgewinne wären in jedem Fall steuerpflichtig. Dies hätte zur Folge, dass die Ergebnisse der Emittentin negativ beeinflusst werden und beim Fondsanleger zu einer höheren steuerlichen Belastung führen würden. (Prognosegefährdendes Risiko)

29 Risiken 27 (ii) Aufteilung der Anschaffungskosten Es besteht das Risiko, dass die Finanzverwaltung die steuer liche Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäuden abweichend vornimmt. Sollte die Aufteilung zu Lasten des Anteils am Gebäude erfolgen, ergibt sich hieraus eine niedrigere steuerliche Abschreibungsbasis. Der Anteil, der auf den Grund und Boden entfällt, ist grundsätzlich nicht abschreibungsfähig. Folglich würde dies zu geringeren jährlichen Abschreibungsraten und gleichzeitig zu einem höheren zu versteuernden Ergebnis der Emittentin führen. In diesem Fall würden sich die Steuerzahlungen der Anleger erhöhen. (Prognosegefährdendes Risiko) (iii) Behandlung von Aufwendungen Die von der Emittentin getätigten Aufwendungen wurden unter Berücksichtigung des so genannten Fonds-Erlasses der Finanzverwaltung entweder als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder als aktivierungspflichtige Aufwendungen berücksichtigt. Es besteht jedoch das Risiko, dass die Finanzverwaltung die Aufwendungen nicht oder in einer anderen Aufteilung berücksichtigt und sich somit eine höhere steuer liche Bemessungsgrundlage ergeben kann. Das steuerliche Ergebnis der Emittentin könnte damit höher sowie die Rendite für den Anleger entsprechend geringer ausfallen. (Prognosegefährdendes Risiko) (iv) Anlegerfremdfinanzierung Sollte ein Anleger entgegen den Annahmen für diesen Verkaufsprospekt den Erwerb der Beteiligung fremdfinanzieren, besteht das Risiko, dass die Finanzverwaltung eine Einkunftserzielungsabsicht verneint, wenn dadurch die steuer lichen Werbungskosten für diese Vermögensanlage höher als die steuerlichen Einnahmen hieraus sind und somit inner halb der Totalperiode, d. h. der angenommenen Gesamt nutzungs dauer, keine Überschüsse erzielt werden. In diesem Fall können weder die Zinsaufwendungen für die Fremdfinanzierung noch sonstige Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden, da seitens des Anlegers mit der Vermögensanlage lediglich eine nicht steuerbare Lieb haberei vorliegt. (Prognosegefährdendes Risiko) Es besteht in diesem Fall weiterhin das Risiko, dass bei negativem Verlauf der Vermögensanlage die Auszahlungen nicht ausreichen, um den Kapital- und Tilgungsdienst zu bedienen. Diese müsste der Anleger dann mit Mitteln seines übrigen Vermögens leisten. (Anlegergefährdendes Risiko) (v) Gewerblicher Grundstückshandel Im Falle einer Veräußerung einer oder aller Fondsimmo bilien vor dem geplanten Veräußerungszeitpunkt in 2021 besteht das Risiko, dass die Tätigkeit der Fonds-KG als gewerblicher Grundstückshandel angesehen wird. In diesem Fall würde die Fonds-KG Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen. Der Gewerbeertrag der Fonds-KG würde der Ge werbe steuer unterliegen (siehe (i). (Prognosegefährdendes Risiko) Im Falle einer Veräußerung einer oder aller Fondsimmobilien, eines Verkaufs eines Anteils an der Emittentin oder einer vorzeitigen Liquidation der Emittentin besteht für den Fondsanleger das Risiko, zusammen mit seinen sonstigen Vermögensdispositionen einen gewerblichen Grundstückshandel zu verwirklichen insbesondere, wenn der Fondsanleger mindestens 10% der Anteile an der Emittentin hält oder der auf den Fondsanleger entfallende Verkehrswert der Beteiligung oder der anteilig auf ihn entfallende Verkehrswert der veräußerten Mehrfamilienhäuser mindestens beträgt. In diesem Fall besteht das Risiko, dass das sonstige unbeweg liche Vermögen des Fondsanlegers mit Ausnahme der selbstgenutzten Immobilien als Betriebsvermögen qualifiziert wird, dessen laufende Einkünfte gegebenenfalls auch rückwirkend der Gewerbesteuer unterliegen können. Weiterhin sind Ab setzungen für Abnutzungen (AfA) nicht zulässig und Veräuße rungsgewinne unterliegen im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels stets und gegebenenfalls auch rück wirkend der Ertragsbesteuerung. Dies kann gegebenenfalls zur Verpflichtung des Anlegers führen, weitere Zahlungen aus seinem Privatvermögen zu leisten. (Anlegergefährdendes Risiko) cc. Grunderwerbsteuerliche Risiken Im Falle des Erwerbs oder der Veräußerung einer Immobilie oder des Erwerbs oder der Veräußerung von mindestens 95% einer grundstückshaltenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren unterliegen diese Vorgänge der Grunderwerbsteuer. Die zu zahlende Grunderwerbsteuer beträgt derzeit 3,5% (Berlin und Hamburg 4,5%) des Kaufpreises. Wird ein solcher die Grunderwerbsteuer auslösender Vorgang getätigt (Grundstücksverkauf bzw. Anlegerwechsel von 95% des Kommanditkapitals innerhalb von fünf Jahren), besteht das Risiko, dass der Anleger keine oder nur geringere Auszahlungen auf seine Einlage erhält. (Prognosegefährdendes Risiko) Sonstige Risikoanmerkungen Nach Kenntnis der Anbieterin sind alle wesentlichen Risiken aufgeführt.