STADT PFUNGSTADT. Bebauungsplan Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost II. Begründung Vorentwurf Juli Ingenieur GmbH & Co. KG

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1 STADT PFUNGSTADT Bebauungsplan Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost II Juli 2017 INFRAPRO Ingenieur GmbH & Co. KG

2 Fassung vom Seite 2 Entwurfsverfasser: InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG Hüttenfelder Straße 7 Löwenhofstraße Lorsch Mainz Fon: Fax: Inhaltsverzeichnis 1 Ziel und Zweck der Bauleitplanung Anlass und Planungserfordernis Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich Städtebauliche Prägung des Geltungsbereiches und dessen Umfeld 5 2 Übergeordnete Planungen / planungsrechtliche Situation Raumordnung und Landesplanung: Regionalplan Südhessen Vorbereitende Bauleitplanung: rechtswirksamer Flächennutzungsplan Verbindliche Bauleitplanung: rechtskräftige Bebauungspläne Aufstellungsverfahren Verfahrenswahl Verfahrensdurchführung Darstellung abwägungsrelevanter Anpassungen des Planinhaltes 11 3 Fachplanungen und sonstige Planungsgrundlagen Erschließungsanlagen Technische Ver- und Entsorgung Verkehrsanlagen Umweltschützende Belange Umweltprüfung Eingriffs- / Ausgleichsplanung Artenschutz, Biotopschutz Bodenschutz Altlasten Denkmalschutz Immissionsschutz Wasserwirtschaftliche Belange Oberflächengewässer und Hochwasserschutz Wasserschutzgebiete 17 4 der Festsetzungen und sonstigen Planinhalte Planungsrechtliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung 19

3 Fassung vom Seite Bauweise überbaubare Grundstücksflächen Stellplätze und Garagen Nebenanlagen Führung von Versorgungsanlagen und -leitungen Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden Natur und Landschaft Anpflanzungen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen Auf Landesrecht beruhende Festsetzungen Äußere Gestaltung baulicher Anlagen Gestaltung und Höhe von Einfriedungen Örtliche Bauvorschriften über die Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen Örtliche Bauvorschriften über die Beschränkung von Werbeanlagen 22 5 Auswirkungen des Bebauungsplanes Eigentumsverhältnisse und bodenordnende Maßnahmen Kosten der vorgesehenen städtebaulichen Maßnahmen Flächenbilanz 23 6 Anlagen und Quellen Anlagen 24 Übersichtslageplan Quellen: Hessisches Landesvermessungsamt, Wiesbaden 2001; Bundesamt für Kartographie und Geodäsie, Frankfurt 2001; megatel - Informations- und Kommunikationssysteme GmbH, Bremen 2001

4 Fassung vom Seite 4 1 Ziel und Zweck der Bauleitplanung 1.1 Anlass und Planungserfordernis Mit der vorliegenden städtebaulichen Planungsabsicht sollen, aufgrund einer erhöhten Nachfrage nach Büroräumen, die Voraussetzungen zur Arrondierung eines Unternehmensstandortes einer im Osten der ansässigen Firma geschaffen werden. Die hierfür in Rede stehende Fläche ist ca. 0,5 ha groß und im Bestand durch ein ehemaliges militärisch genutztes Gebäude bebaut, welches derzeit allerdings leerstehend ist. Unmittelbar angrenzend an die Fläche befinden sich Pfungstädter Waldflächen sowie militärisch genutzte Flächen. Das Plangebiet ist derzeit durch keinen Bebauungsplan überplant und ist somit planungsrechtlich als eine Fläche im Außenbereich gemäß 35 BauGB anzusprechen. Die beabsichtigte Arrondierung ist jedoch nicht als Vorhaben im Außenbereich gemäß 35 Abs. 1 BauGB zulässig. Hieraus ergibt sich das Planungserfordernis zur Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Grundstück Nr. 9 der Flur 48 sowie die daran angrenzende Verkehrsfläche. Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Bebauung und Nutzung des in Rede stehenden Grundstückes als gewerbliche Fläche geschaffen werden. Da gemäß 8 Abs. 2 BauGB Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind, der rechtswirksame Flächennutzungsplan der aus dem Jahr 1981 den Planbereich jedoch als Fläche für die Forstwirtschaft darstellt, wird zur Realisierung der Arrondierung eine teilbereichsbezogene Änderung des rechtswirksamen Flächennutzungsplanes notwendig. Die frühzeitige Beteiligung gemäß 3,4 Abs. 1 BauGB zur Aufstellung der teilbereichsbezogenen Änderung des Flächennutzungsplanes wurde vorgelagert zur frühzeitigen Beteiligung gemäß 3,4 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplanes Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost II (der Aufstellungsbeschluss wurde bereits am durch die Stadtverordnetenversammlung gefasst) eingeleitet. Somit kann gewährleistet werden, dass der aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann.

5 Fassung vom Seite Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich im Osten der im Einmündungsbereich der Straße An der neuen Bergstraße in die Heidelberger Landstraße und umfasst eine Fläche von ca m² zzgl. der öffentlichen Verkehrsfläche von ca m². Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost II betrifft die identischen Flurstücke, die in den räumlichen Geltungsbereich der teilbereichsbezogenen Änderung des Flächennutzungsplanes fallen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes betrifft demnach die Grundstücke mit der Katasterbezeichnung Gemarkung Pfungstadt, Flur 48, Nrn. 8 und 9. Der Plangeltungsbereich wird räumlich begrenzt durch: Gewerbliche Flächen sowie Waldflächen im Norden, Die Bundesstraße 3 (Heidelberger Landstraße) im Osten, Waldflächen im Süden sowie Militärische Flächen mit wohnbaulicher Bebauung und Nutzung im Westen. Quelle: Google maps; Quelle: Bilder 2016 Google, Kartendaten 2016 GeoBasis-DE/BKG ( 2009), Google Quelle: Abbildung 1: Räumliche Lage des Geltungsbereichs 1.3 Städtebauliche Prägung des Geltungsbereiches und dessen Umfeld Das Plangebiet ist ein ehemaliger Bestandteil der Major-Karl-Plagge-Kaserne und ist demnach bereits anthropogen vorgeprägt. Auf dem Grundstück befindet sich ein freistehendes Gebäude, welches als Wohn- und Unterkunftsgebäude genutzt wurde. Das Grundstück grenzt im Norden an die Verkehrsfläche An der alten Bergstraße. Über diese Straße wird das Plangebiet auch erschlossen. Südlich des Plangebietes befinden sich Waldflächen des Pfungstädter Waldes.

6 Fassung vom Seite 6 Die Umgebung ist durch gewerblich sowie militärische Nutzung geprägt. Vereinzelt sind auch Wohnhäuser in der näheren Umgebung vorhanden, welche die gebietsprägenden gewerblichen Strukturen unterbrechen. Aufgrund der Nähe zur Autobahn sowie zur Kernstadt Pfungstadt eignet sich das Plangebiet sehr gut als Gewerbestandort und soll aus diesem Grund gestärkt werden. Weitere Informationen zur städtebaulichen Prägung werden vor Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß 3,4, Abs. 1 BauGB ergänzt. Abbildung 2: Städtebauliche Prägung des Geltungsbereiches Quelle: Google maps; Quelle: Bilder 2016 Google, Kartendaten 2016 GeoBasis-DE/BKG ( 2009), Google 2 Übergeordnete Planungen / planungsrechtliche Situation 2.1 Raumordnung und Landesplanung: Regionalplan Südhessen Gemäß 1 Abs. 4 BauGB besteht eine Anpassungspflicht der kommunalen Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung. Die Grundsätze der Raumordnung sind zudem in der planerischen Abwägung nach 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Die Ziele der Raumordnung für das Plangebiet werden in dem mit der Veröffentlichung im Staatsanzeiger vom gültigen Regionalplan Südhessen 2010 (RPS / RegFNP 2010) festgelegt.

7 Fassung vom Seite 7 Abbildung 3: Auszug aus dem Regionalplan Südhessen 2010 Der RPS stellt das Plangebiet als Vorrangfläche für Siedlung im Bestand dar. Gemäß der Zielsetzung Z sind auf die Tabellenwerte für die Siedlungsflächen erkennbare größere Reserven im Bestand, wie z.b. freiwerdende Militärflächen, anzurechnen. Die vorliegende Bauleitplanung sieht eine Nutzungsänderung einer ehemals militärisch genutzen Fläche in eine gewerbliche Fläche vor. Die Größe der neuen gewerblichen Fläche (Plangebiet abzüglich der bestehenden Straßenverkehrsfläche) liegt jedoch unterhalb dem Schwellenwert von 5 ha. Somit entspricht die vorliegende Bauleitplaung einer kleinteiligen Entwicklung. Dennoch ist zu beachten, dass die vorliegende Bauleitplanung den regionalplanerischen Grundsatz G (Regionalplan Südhessen 2010), wonach für die Entwicklung der Wirtschaft, der Arbeitsplätze und der Versorgung mit gewerblich orientierten Dienstleistungen benötigten und geeigneten Flächen im Bestand zu erhalten und ggf. aufzuwerten sind, befolgt. Dieser besagt ebenfalls, dass die Mobilisierung und Reaktivierung ungenutzter Gewerbeflächen bzw. Gewerbebrachen, die Konvesion ehemals militärischer Anlagen und die Nutzungsintensivierung Vorrang vor der Inanspruchnahme neuer Fläche haben. Im vorliegenden Fall wird eine brachliegende, ehemals militärisch genutzte Fläche für die Arrondierung und Aufwertung des bestehenden Gewerbestandortes in Anspruch genommen. Somit entspricht die vorliegende Bauleitplanung den regionalplanerischen Zielen und Grundsätzen.

8 Fassung vom Seite Vorbereitende Bauleitplanung: rechtswirksamer Flächennutzungsplan Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der ist das Plangebiet als militärische Fläche und Fläche für die Forstwirtschaft dargestellt. Gemäß dem Entwicklungsgebot des 8 Abs. 2 BauGB, nach dem der Bebauungsplan aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan zu entwickeln ist, wird für den räumlichen Geltungsbereich des sich ebenfalls in Aufstellung befindenden Bebauungsplanes Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost II daher eine teilbereichsbezogene Änderung und Anpassung der Darstellungen erforderlich. Mit der Anpassung der teilbereichsbezogenen Änderung des Flächennutzungsplanes wird fortan die Darstellung gewerbliche Bauflächen gewählt. Abbildung 4: Auszug aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan der aus dem Jahr 1981 Abbildung 5: Auszug aus der teilbereichsbezogenen Flächennutzungsplanänderung im Geltungsbereich des Bebauungsplane Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost der aus dem Jahr 2003 Im Jahr 2003 wurde die Darstellung des rechtskräftigen Flächennutzungsplanes für den Bereich nördlich des Plangebietes in gewerbliche Fläche geändert. Inzwischen ist dieser Bereich bebaut und gewerblich genutzt. 2.3 Verbindliche Bauleitplanung: rechtskräftige Bebauungspläne Für den vorliegenden Geltungsbereich zur Aufstellung des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost II gibt es bisher keine rechtskräftigen Bebauungsplan. Nordwestlich angrenzend an den Geltungsbereich wurde wird das Planungsrecht durch den Bebauungsplan Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost geregelt, welcher im Jahr 2007 mit der 1. Änderung zuletzt geändert wurde. Dieser setzt ein Gewerbegebiet (GE) sowie ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEN), welches im hinblich auf Lärmemissionen eingeschränkt ist, fest.

9 Fassung vom Seite 9 Abbildung 6: Planzeichnung zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (0,6), der Baumassenzahl (6,0) geregelt. Als Bauweise wird die abweichende Bauweise festgesetzt, die dahingehend näher definiert wird, dass Gebäudelängen bis zu 200 m zulässig sind. 2.3 Aufstellungsverfahren Verfahrenswahl Das nach den Maßgaben des Baugesetzbuches notwendige Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost II wird im herkömmlichen zweistufigen Normalverfahren durchgeführt.

10 Fassung vom Seite 10 FFH-Gebiete und Europäische Vogelschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen Verfahrensdurchführung Im Zuge des vorliegenden Aufstellungsverfahrens wurden die nachfolgenden Verfahrensschritte durchgeführt und erforderlichen Beschlüsse durch die Stadtverordnetenversammlung bzw. den Ausschuss für Stadtplanung, Bauen und Umwelt gefasst: : Beschluss der Stadtverordnetenversammlung nach 2 Abs. 1 BauGB über die Aufstellung des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost II : Ortsübliche Bekanntmachung der o. g. Beschlussfassung :..2017: Billigung und Beschlussfassung des vorgelegten Bebauungsplanes Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost II als zur Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen Beteiligung und Unterrichtung der betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB. Ortsübliche Bekanntmachung der o. g. Beschlussfassung bis einschließlich..2017: Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach 3 Abs. 1 BauGB auf der Grundlage der Planungsabsicht. Die Bürger hatten damit die Gelegenheit, sich über die Planungsabsicht näher zu unterrichten, diese zu erörtern und sich hierzu zu äußern Unterrichtung im Rahmen der Behördenbeteiligung gemäß 4 Abs. 1 BauGB; die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, wurden schriftlich von der Planungsabsicht unterrichtet und mit Fristsetzung bis zur Stellungnahme sowie zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Detaillierungsgrad der Umweltprüfung aufgefordert Der Ausschuss für Stadtplanung, Bauen und Umwelt der hat die aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 3 Abs. 1 BauGB und der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB abgegebenen Anregungen in seiner Sitzung vom geprüft und beschlossen. Beschlussfassung des Bebauungsplanes durch den Ausschuss für Stadtplanung, Bauen und Umwelt als Entwurf zur Durchführung der förmlichen Beteiligung. Ortsübliche Bekanntmachung des o. g. Beschlusses und Unterrichtung der Öffentlichkeit zur Durchführung der förmlichen Beteiligung gemäß 3 Abs. 2 BauGB.

11 Fassung vom Seite bis einschließlich..2017: Förmliche Beteiligung der Öffentlichkeit nach 3 Abs. 2 BauGB auf der Grundlage der Planungsabsicht. Die Bürger hatten damit die Gelegenheit, sich über die Planungsabsicht näher zu unterrichten, diese zu erörtern und sich hierzu zu äußern Unterrichtung im Rahmen der Behördenbeteiligung gemäß 4 Abs. 2 BauGB; die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, wurden schriftlich von der Planungsabsicht unterrichtet und mit Fristsetzung bis zur Stellungnahme aufgefordert. Behandlung der eingegangenen Anregungen aus der erfolgten förmlichen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 3 Abs. 2 und der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 2 BauGB sowie Satzungsbeschluss durch die Stadtverordnetenversammlung der Darstellung abwägungsrelevanter Anpassungen des Planinhaltes Im Sinne des 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen; dazu sind zunächst die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten. Das Abwägungsgebot ist dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung Belange nicht eingestellt werden, die nach Lage der Dinge hätten eingestellt werden müssen, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis genügt, wenn sich die Plangeberin im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet. (u. a. OVG NRW, Urt. v D 107/11.NE, juris) Dieses Kapitel wird im Fortgang des Aufstellungsverfahrens Zug um Zug vervollständigt.

12 Fassung vom Seite 12 3 Fachplanungen und sonstige Planungsgrundlagen 3.1 Erschließungsanlagen Die Erschließung des Plangebietes ist durch bereits vorhandene Erschließungsanlagen in der Straße An der neuen Bergstraße weitgehend vorgegeben Technische Ver- und Entsorgung Eine Versorgung mit Trinkwasser als auch die Entsorgung des anfallenden Schmutzwassers ist über den vorhandenen Leitungsbestand im Bereich der angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen gesichert. Grundsätzlich ist anfallendes, nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser nach den Maßgaben des Hessischen Wassergesetzes ( 37 Abs. 4 HWG) innerhalb der privaten Grundstücke einer Verwertung zuzuführen, wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen. Die Verwertung kann hierbei durch geeignete Bewirtschaftungsanlagen, z. B. nach Merkblatt ATV-DVWK M 153, in Mulden oder Mulden-Rigolen-Systemen gesammelt und der Versickerung zugeführt werden. Für die Versickerung von Niederschlagswasser ist eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der unteren Wasserbehörde zu beantragen. Im Rahmen des Erlaubnisverfahrens ist der Nachweis nach DWA A 138 und DWA M 153 zu erbringen, dass die Versickerung hydraulisch möglich und schadlos ist Verkehrsanlagen Die verkehrliche Erschließung des Planbereiches erfolgt über die Heidelberger Landstraße und über die Straße An der neuen Bergstraße. Die erforderliche Zufahrt zum geplanten Gewerbegebiet wird direkt über die Straße An der neuen Bergstraße erfolgen, die notwendige Erschließung ist somit gewährleistet. Über die Straße An der neuen Bergstraße, die in die B 3 (Heidelberger Landstraße) mündet, kann Bickenbach im Süden sowie Darmstadt und Darmstadt Eberstadt im Norden gut erreicht werden. Das zusätzliche Verkehrsaufkommen, aufgrund der Planung des Gewerbegebietes Pfungstadt Nordost II, kann durch das bestehende Straßennetz aufgenommen werden, da es sich um eine überschaubare gewerbliche Arrondierung handelt und das Plangebiet, über die B 3 (Heidelberger Landstraße), die B 426 (Karlsruher Straße) und die Autobahn A 5, sehr gut an das überregionale Straßennetz angebunden ist.

13 Fassung vom Seite 13 B 426 Ri. Pfungstadt Kernstadt B 3 Ri. Darmstadt A 5 Ri. Frankfurt A 5 Ri. Heidelberg B 3 Ri. Bickenbach Abbildung 7: Verkehrliche Anbindung des Plangebietes (gekennzeichnet durch roten Punkt) Quelle: Google maps; Quelle: Bilder 2016 Google, Kartendaten 2016 GeoBasis-DE/BKG ( 2009), Google 3.2 Umweltschützende Belange Umweltprüfung Mit Inkrafttreten des Europarechtsanpassungsgesetzes Bau (EAG Bau) am sind zahlreiche Änderungen des BauGB, daneben u. a. auch Änderungen des Raumordnungsgeset-

14 Fassung vom Seite 14 zes (ROG) und des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG), verbindlich geworden. Anlass für das EAG Bau ist die Umsetzung der EU-Richtlinien über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme (Richtlinie 2001/42/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Juni 2001, Plan-UP-Richtlinie). Die Umsetzung der Plan-UP-Richtlinie im Bereich der Bauleitplanung erfolgt in der Weise, dass grundsätzlich alle Bauleitpläne einer Umweltprüfung zu unterziehen sind. Eine Ausnahme besteht nur für bestandssichernde bzw. -ordnende Bauleitpläne, die im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB aufgestellt bzw. geändert werden. Nach 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB wird für die Belange des Umweltschutzes nach 1 Abs. 6 Nr. 7 und 1a BauGB eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. 2 Abs. 4 Satz 4 BauGB bestimmt, dass das Ergebnis der Umweltprüfung in der Abwägung zu berücksichtigen ist. Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung hängen von der jeweiligen Planungssituation ab und werden von der Stadt festgelegt ( 2 Abs. 4 BauGB). Die im Rahmen der Umweltprüfung ermittelten und bewerteten Umweltbelange sind im Umweltbericht als Teil der des Bauleitplans darzulegen ( 2a BauGB). Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt wird, werden im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung aufgefordert, Hinweise zum Detaillierungsgrad / Umfang des Umweltberichtes zu geben. Der Umweltbericht wird alsdann unter Berücksichtigung der Angaben zum Detaillierungsgrad der Umweltprüfung im Zuge der Entwurfsplanung erarbeitet. Die Öffentlichkeit als auch die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange haben die Möglichkeit, im Rahmen der Durchführung der förmlichen Beteiligung nach 3,4 Abs. 2 BauGB zu den Inhalten des Umweltberichts Stellung zu nehmen Eingriffs- / Ausgleichsplanung Die Frage des naturschutzrechtlichen Eingriffs ist in die bauleitplanerische Abwägung einzustellen. Eingriffe aufgrund einer verbindlichen Bauleitplanung resultieren grundsätzlich durch eine geplante Überbauung bzw. Befestigung bislang unbefestigter Bodenflächen. Zur genauen Ermittlung des naturschutzrechtlichen Eingriffes und des notwendigen Kompensationsbedarfs ist eine detaillierte Bilanzierung nach der geltenden Kompensationsverordnung (KompensationsVO) des Hessischen Ministeriums für Umwelt, ländlichen Raum und Verbraucherschutz im Rahmen des Umweltberichts zur verbindlichen Bauleitplanung vorzunehmen. Dieser wird im Zuge der Entwurfserarbeitung erstellt.

15 Fassung vom Seite Artenschutz, Biotopschutz Die Prüfung einer Betroffenheit artenschutzrechtlich relevanter Arten erfolgt im Rahmen der Entwurfserarbeitung. Durch die Novellierungen des BNatSchG vom und (seit in Kraft) wurde das deutsche Artenschutzrecht an die europarechtlichen Vorgaben angepasst. Der Bundesgesetzgeber hat hier durch die Neufassung der 44, 45 BNatSchG die europarechtlichen Regelungen zum Artenschutz, die sich aus der FFH-Richtlinie und der Vogelschutzrichtlinie ergeben, umgesetzt. Vor diesem Hintergrund müssen die Artenschutzbelange bei allen Bauleitplanverfahren und baurechtlichen Genehmigungsverfahren beachtet werden. In diesem Sinne wird für das vorliegende Bauleitplanverfahren geprüft, ob artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach 44 Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 BNatSchG bezüglich der gemeinschaftsrechtlich geschützten Arten (alle heimischen europäischen Vogelarten, Arten des Anhangs IV FFH-Richtlinie) durch das Vorhaben ausgelöst werden können. So ist verboten: wild lebenden Tieren der besonders geschützten Arten nachzustellen, sie zu fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören, wild lebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeiten erheblich zu stören; eine erhebliche Störung liegt vor, wenn sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art verschlechtert, Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören, wild lebende Pflanzen der besonders geschützten Arten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, sie oder ihre Standorte zu beschädigen oder zu zerstören (Zugriffsverbote). Die Erkenntnisse der ersten Begehungen zur artenschutzrechtlichen Untersuchung sowie weitere umweltrelevante Informationen werden vor Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß 3,4, Abs. 1 BauGB ggf. ergänzt Bodenschutz Zur Gewährleistung des Bodenschutzes, der u.a. im 202 BauGB gefordert wird, sind Maßnahmen zur Erhaltung und zum Schutz des Bodens - insbesondere des Oberbodens - vor Vernichtung oder Vergeudung vorzusehen. Auf die Pflicht zur Beachtung der Bestimmungen des Bodenschutzes wird hingewiesen. Die einschlägig bekannten Richtlinien, Verordnungen und Regelwerke sind zu beachten.

16 Fassung vom Seite 16 Bei eventuell erforderlichen Geländeaufschüttungen innerhalb des Plangebietes darf der Oberboden des ursprünglichen Geländes nicht überschüttet werden, sondern er ist zuvor abzuschieben. Für Auffüllungen ist ausschließlich Aushubmaterial (natürlicher Boden) zu verwenden. Ein erforderlicher Bodenabtrag ist schonend und unter sorgfältiger Trennung von Oberboden und Unterboden durchzuführen. Es wird daher empfohlen, den anfallenden Erdaushub nach Möglichkeit auf den Baugrundstücken wieder zu verwenden. Im Sinne einer behutsamen Umweltvorsorge ist die Vermeidung bzw. Verwertung von Erdaushub auf den Baugrundstücken einer Deponierung vorzuziehen. Unnötiges Befahren oder Zerstören von Oberboden auf den verbleibenden Freiflächen ist nicht zulässig. Notwendige Bodenarbeiten sollten grundsätzlich nur bei schwach-feuchtem Boden und bei niederschlagsfreier Witterung erfolgen; dabei sind die Bearbeitbarkeitsgrenzen nach DIN zu beachten Altlasten Zum Planbereich liegen der Plangeberin keine Informationen über Altflächen oder Altlasten vor. Dennoch wird darauf hingewiesen, dass bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, auf sensorische Auffälligkeiten zu achten ist. Ergeben sich bei den Erdarbeiten Kenntnisse, die den Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung begründen, sind diese umgehend der zuständigen Behörde, dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5, Bodenschutz, mitzuteilen. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen. Schädliche Bodenveränderungen im Sinne des 2 Abs.3 Bundes-Bodenschutzgesetz sind Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen Denkmalschutz Innerhalb des Planbereiches und in dessen unmittelbarer Umgebung befinden sich keine geschützten Kulturgüter Immissionsschutz Aufgrund der in der Umgebung überwiegend vorhandenen gewerblichen Nutzung ist von einem zusätzlichen Konflikt und somit schädlichen Beeinträchtigung der Umgebung durch Nutzungen innerhalb des Plangebietes nicht auszugehen. Durch die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebietes kann der Trennungsgrundsatz, wonach emissionsträchtige Nutzungen von

17 Fassung vom Seite 17 schutzbedürftigen Nutzungen getrennt voneinander festgesetzt werden müssen, gewahrt werden. Somit ist auch von keinen Konflikten im Hinblick auf die angrenzende Wohnbebauung auszugehen. 3.3 Wasserwirtschaftliche Belange Oberflächengewässer und Hochwasserschutz Es befinden sich keine Oberflächengewässer im unmittelbaren Umfeld des Plangebietes. Festgesetzte Überschwemmungsgebiete sind von der Planung nicht betroffen Wasserschutzgebiete Das Plangebiet befindet sich im Wasserschutzgebiet Zone III, III A. Abbildung 8: Auszug Fachinformationssystem Grund- und Trinkwasserschutz Hessen (Quelle:

18 Fassung vom Seite 18 4 der Festsetzungen und sonstigen Planinhalte Der Bebauungsplan enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Maßgebend hierbei ist der abschließende Festsetzungskatalog im 9 Abs.1 BauGB. Die nachfolgend im Einzelnen erläuterten planungsrechtlichen sowie bauordnungsrechtlichen Festsetzungen finden sich alsdann in der Planzeichnung als auch im Textteil zum Bebauungsplan wieder. Auf Grund der Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen sowie der örtlichen Verkehrsflächen entspricht der vorliegende Bebauungsplan den Voraussetzungen des 30 Abs. 1 BauGB als qualifizierter Bebauungsplan. Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind somit im Hinblick auf 56 Abs. 2 Hessischer Bauordnung (HBO) baugenehmigungsfrei, sofern auch die übrigen Voraussetzungen ( 56 Abs. 2 Nr. 2-5 HBO) vorliegen. 4.1 Planungsrechtliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Die zulässige Art der baulichen Nutzung wird als eingeschränktes Gewerbegebiet (GEE) festgesetzt. Gewerbegebiete dienen grundsätzlich vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Das vorliegende Gewerbegebiet wird dahingehend eingeschränkt, dass nur solche Nutzungen zulässig sind die das Wohnen nicht wesentlich stören. Hierdurch soll die angrenzende Wohnbebauung im Hinblick auf gewerbliche Lärmemissionen geschützt werden. Gleichzeitig kann so der Trennungsgrundsatz eingehalten werden. Im Sinne des 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO sind die nach 8 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten, nicht Bestandteil des Bebauungsplanes, da sich diese weder in die städtebauliche Umgebung und noch in das Bestandsgefüge sowie die bestehende Nutzung einfügen. Im Sinne des 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB sind die nach 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Anlagen für soziale Zwecke, allgemein innerhalb des Gewerbegebietes zulässig. Hierdurch soll im vorliegenden Plangebiet die Möglichkeit zur Errichtung einer betrieblichen Kindertagesstätte eröffnet werden. Da das gesamte Gewerbegebiet im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost zu sehen ist, kann durch die Festsetzung der allgemeinen Zulässigkeit von Anlagen für soziale Zwecke lediglich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost II gewährleistet werden, dass der Gebietscharakter des gesamten Gewebegebietes weiterhin erhalten wird. Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig, damit das vorhandene Stadtbild erhalten bleibt.

19 Fassung vom Seite Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die in der Nutzungsschablone angegebenen Werte. Die Nutzungsschablone trifft Aussagen zur Grundflächenzahl (GRZ), zur Geschossflächenzahl (GFZ), zur Zahl der Vollgeschosse (VG) sowie zur Oberkante (OK). Die Grundflächenzahl GRZ gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche überbaut werden darf. Diese wird im vorliegenden eingeschränkten Gewerbegebiet mit GRZ=0,6 festgesetzt und richtet sich somit nach der Umgebungsbebauung sowie nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost, 1. Änderung. Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird mit 1,8 festgesetzt. Hierdurch soll die maximale Ausnutzung der GRZ bei der Errichtung von 3 Vollgeschossen ermöglicht werden. Als weitere Festsetzungsparameter für das Maß der baulichen Nutzung wird die zulässige Zahl der Vollgeschosse gemäß Eintrag in der Nutzungsschablone auf III Vollgeschosse als Obergrenze beschränkt. Eine angemessene Festsetzung der Oberkante der Attika des letzten Vollgeschosses (OK) gewährleistet überdies, dass die äußere Kubatur der Gebäude ein verträgliches Maß nicht überschreitet. Die zulässigen Gebäudekubaturen greifen damit das städtebauliche Erscheinungsbild der Umgebungsbebauung angemessen auf. Als Bezugspunkt für Höhenfestsetzungen wird die Oberkante der anbaufähigen, für die jeweilige Erschließung des Grundstückes maßgeblichen öffentlichen Verkehrsfläche in Fahrbahnmitte, gemessen senkrecht vor Gebäudemitte festgelegt. Die Ermittlung der OK hat jeweils in Gebäudemitte zu erfolgen. Abbildung 9: Schematische Darstellung zur Ermittlung des Bezugspunktes Weiterhin wird eine Überschreitung des festgesetzten Maßes der Höhe baulicher Anlagen zugelassen. Diese Festsetzung soll eine gewisse Flexibilität bei der Errichtung baulicher Anlagen einräumen Bauweise überbaubare Grundstücksflächen Die Bauweise regelt das Verhältnis eines Gebäudes zu den seitlichen Grundstücksgrenzen. Die bauliche Nutzung wird ferner durch die Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen (sog.

20 Fassung vom Seite 20 Baufenster ) sowie die Zulässigkeit von Nebenanlagen ausreichend bestimmt. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind im Planteil zeichnerisch durch Baugrenzen bestimmt. Hierbei wird ein zusammenhängendes Baufenster zeichnerisch festgesetzt, um möglichst flexibel auf die individuellen Wünsche der Bauherren bei der Grundstücksbebauung reagieren zu können. Es wird die abweichende Bauweise festgesetzt, welche dahingehend näher bestimmt wird, dass abweichend von der sonst geltenden offenen Bauweise, Gebäudelängen über 50 m, jedoch bis maximal 65 m, zulässig sind. Hierdurch wird zum einen die Festsetzung der abweichenden Bauweise im Bebauungsplan Gewerbegebiet Pfungstadt Nordost sowie die Bauweise in der umbauten Umgebung aufgegriffen. Weiterhin wird durch die Beschränkung der Gebäudelängen, auf max. 65 m, das Errichten von zu großen Gebäudelängen, welche aus städtebaulichen Gründen gebietsunverträglich sind, vermieden. Eine geringfügige Überschreitung der im Planteil festgesetzten Baugrenzen durch untergeordnete Bauteile (z. B. Vorsprünge, Erker, Balkone, Treppen, Wintergärten, technische Bauteile etc.) ist zulässig sofern diese eine Tiefe von 1,50 Meter und eine Einzelbreite von 3,0 Meter nicht überschreiten und der Grenzabstand nach HBO zu den benachbarten Grundstücken eingehalten werden kann. Diese Festsetzung soll den zukünftigen Bauherren eine gewisse Flexibilität bei der Errichtung der Gebäude ermöglichen Stellplätze und Garagen Stellplätze, Garagen und überdachte Stellplätze sind im Bereich der überbaubaren Grundstücksflächen als auch in der zeichnerisch festgesetzten Umgrenzung von Flächen für Stellplätze (St) und Garagen (Ga) zulässig. Stellplätze sind auch innerhalb der Abstandsflächen zu Nachbargrenzen zulässig. Zusätzlich sind Tiefgaragen im gesamten Geltungsbereich unterhalb der gesamten Erdoberfläche, auch innerhalb der Mindestabstandsflächen gemäß HBO, zulässig. Die Deckenoberkante der Tiefgarage darf im Mittel max. 1,40 m über dem Bezugspunkt (Oberkante der anbaufähigen, für die jeweilige Erschließung des Grundstückes maßgeblichen öffentlichen Verkehrsfläche in Fahrbahnmitte) hinausragen. Hierdurch soll gewährleistet werden, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht der Errichtung von Stellplätzen auf privaten Grundstücken entgegenstehen. Somit trägt diese Festsetzung zur Entlastung des öffentlichen Straßenraumes (durch Inanspruchnahme durch ruhenden Verkehr) bei Nebenanlagen Untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen gemäß 14 Abs. 1 BauNVO sind i. S. d. 23 Abs. 5 BauNVO auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Hierdurch soll eine gewisse Flexibilität bei der Errichtung von untergeordneten Nebenanlagen, welche die Betriebsabläufe optimieren sollen, gewahrt werden. Auch die der Versorgung des Gebietes dienenden Nebenanlagen im Sinne des 14 Abs. 2 BauNVO können, aus demselben Grund, ausnahmsweise im gesamten Plangeltungsbereich zugelassen werden.

21 Fassung vom Seite Führung von Versorgungsanlagen und -leitungen In den Festsetzungsgehalt wurde eine Bestimmung über die zulässige Führung von Ver- und Entsorgungsleitungen im Sinne des 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB aufgenommen. Damit soll verhindert werden, dass Versorgungsträger deren Verlegung vorbehaltlich und in Abhängigkeit von der Wirtschaftlichkeit auch oberirdisch vornehmen wollen. Aus der Sicht der Plangeberin entspricht die oberirdische Verlegung von Ver- und Entsorgungsleitungen weder dem heutigen technischen Stand noch den städtebaulichen Anforderungen. Überdies kann auch die Versorgungssicherheit bei oberirdischer Verlegung nicht in der Form gesichert werden, wie dies bei unterirdischer Verlegung gewährleistet ist. Daher wird bestimmt, dass Strom-, Telekommunikations- und sonstige Ver- und Entsorgungsleitungen ausschließlich unterirdisch zu führen sind Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden Natur und Landschaft Zur Vermeidung wesentlicher Beeinträchtigungen der Insektenfauna, ist innerhalb des gesamten Plangeltungsbereiches für die Außenbeleuchtung ausschließlich insektenfreundliche, nach unten abstrahlende Beleuchtung festgesetzt. Zur Vermeidung von Lichtimmissionen in der Umgebung wird auch ein Abstrahlwinkel in Richtung Straßenverkehrsfläche festgesetzt Anpflanzungen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen Die Festsetzungen zur Anpflanzungen von heimischen Laubbäumen pro angefangene 250 m², sollen eine Mindestbegrünung der Grundstücksfreiflächen sicherstellen. Gleichzeitig soll hierdurch langfristig zur Sicherung der Habitatfunktion und Förderung der Biodiversität im Plangebiet sowie zur optischen Gestaltung des Gewerbegebietes beigetragen werden. 4.2 Auf Landesrecht beruhende Festsetzungen Neben den vorgenannten planungsrechtlichen Festsetzungen wurden ergänzende bauordnungsrechtliche Festsetzungen zur Gestaltung der Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen sowie der Freiflächen im Sinne 81 der Hessischen Bauordnung (HBO) aufgenommen Äußere Gestaltung baulicher Anlagen Es werden Festsetzungen hinsichtlich der Dachform sowie der Dachgestaltung, der Dachaufbauten und einschnitte getroffen.

22 Fassung vom Seite 22 Durch die Festsetzung zu Dachformen und Dachaufbauten soll die Erhaltung einer harmonischen Dachlandschaft gewährleistet werden. Gleichzeitig soll auch vermieden werden, dass zu große oder überproportionale Aufbauten, Dacheinschnitte oder Zwerchhäuser entstehen. Zum Schutz des Bodens und des Grundwassers wird festgesetzt, dass die Materialwahl für die Dachflächen sowie die Dachrinnen und die Regenfallrohre so zu gestalten ist, dass das Niederschlagswasser nicht schädlich verunreinigt wird. Aus dem gleichen Grund ist auch die Verwendung von Kupfer zur Dacheindeckung als auch zur Fassadengestaltung unzulässig Gestaltung und Höhe von Einfriedungen Neben gestalterischen Festsetzungen zu Gebäuden wird auch die Zulässigkeit und Ausgestaltung von Einfriedungen näher bestimmt. So sind Mauern als Abgrenzung der Grundstücke nur im Bereich der Bauverbotszone bis zu einer Endhöhe von 1,50 m zulässig, um an dieser Stelle Blendwirkung zwischen der B 3 und den Parkplatzflächen des Gewerbegebietes zu verhindern. Hecken als Einfriedung sind ebenfalls zulässig; diese sind ausschließlich aus einheimischen und standortgerechten Laubgehölzen gemäß Artenliste im Abschnitt C des Textteils zum Bebauungsplan herzustellen. Durch diese Festsetzungen, zur Gestaltung von Grundstückseinfriedungen, soll ein harmonischer Übergang von der Straße zu den gewerblich genutzten Flächen sichergestellt werden. Weiterhin ist ein Bodenabstand von mindestens 10 cm einzuhalten, um den ungestörten Wechsel von Kleinsäugern zu gewährleisten Örtliche Bauvorschriften über die Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen Befestigte sowie vollständig versiegelte Flächen sind auf das erforderliche Mindestmaß zu beschränken. Sofern eine Gefährdung für Grundwasser und Fließgewässer durch schädliche Einträge ausgeschlossen ist, sind Oberflächenbeläge wasserdurchlässig auszubilden (z.b. Breitfugenpflaster, Rasengittersteine etc.). Ziel dieser Festsetzungen soll sein, die Abwasseranlagen (Kanäle und Kläranlage) sowie auch die Vorfluter nicht mit zusätzlichem Niederschlagswasser zu be- oder überlasten Örtliche Bauvorschriften über die Beschränkung von Werbeanlagen Werbung will gesehen werden. Dabei nimmt sie auf das architektonische, städtebauliche oder naturgeprägte Erscheinungsbild ihrer Umgebung unmittelbar Einfluss. Das Ringen um die Aufmerksamkeit der potentiellen Kunden bei ständig steigender räumlicher Konkurrenz und die so zunehmende optische Kommerzialisierung des öffentlichen Straßenraums führen auch in der zu Auswirkungen auf das Stadtbild. Innerhalb der gemischten sowie gewerblich geprägten Flächen sind einige Werbeanlagen im privaten Grundstücksbereich vorhanden, so dass aus städtebaulicher Sicht für künftige Vorhaben hier ein gewisser Regelungsbedarf zu erkennen ist. Daher wurden in den Festsetzungsgehalt einige Bestimmungen hinsichtlich der

23 Fassung vom Seite 23 Zulässigkeit von Werbeanlagen aufgenommen. Danach sind Werbeanlagen im Sinne des 1 Abs. 9 i. V. m. 1 Abs. 5 BauNVO ausschließlich an der Stätte der Leistung zulässig. Weiter sind ausschließlich selbstleuchtende oder angestrahlte Werbeanlagen zulässig. Unzulässig sind blinkende Werbeanlagen sowie Laufschriften. Städtebauliches Ziel der Festsetzungen des Bebauungsplanes ist daher, die Erhaltung der Stadtbildqualität zu sichern. 5 Auswirkungen des Bebauungsplanes 5.1 Eigentumsverhältnisse und bodenordnende Maßnahmen Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes ist derzeit keine Neuaufteilung von Grundstücken erforderlich. Allerdings kann auch der Festsetzungsgehalt des Bebauungsplanes letztlich dazu keine abschließend rechtsverbindliche Regelung treffen. 5.2 Kosten der vorgesehenen städtebaulichen Maßnahmen Haushaltswirksame Kosten entstehen für die durch die Übernahme der üblichen Verwaltungskosten. 5.3 Flächenbilanz Mit Umsetzung der Planung ergibt sich folgende Flächenbilanz (Werte im Rahmen der grafischen Ungenauigkeit ermittelt): Eingeschränktes Gewerbegebiet (Flst. 9) ca m² Öffentliche Straßenverkehrsfläche (Flst 8) ca m² Größe des Geltungsbereiches ca m²

24 Fassung vom Seite 24 6 Anlagen und Quellen 6.1 Anlagen Als Anlagen sind der beigefügt: Planteil zum Bebauungsplan Textteil zum Bebauungsplan Aufgestellt / zuletzt geändert/ergänzt: Lorsch, am M.Eng. Katharina Mack

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