TEILA: Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung als Prozess 12

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1 Immobilienbewertunq in der Kreditwirtschaft - Vorschiaqe zur Prozessoptimierunq V Inhaltsiibersicht Einfuhrung 1 TEILA: Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung als Prozess 12 1 Rahmenbedingungen der kreditwirtschaftlichen Immobilienbewertung 12 2 Prozesstheoretische Grundlagen 22 3 Anforderungen an die kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung 38 4 Aufbau des klassischen Immobilienbewertungsprozesses und Kritik 41 5 Lflsungskonzepte der Prozessorientierung 45 6 Zwischenfazit zur Chance prozessorientierter Losungskonzepte fur die kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung 56 TEIL B: Anwendung prozesstheoretischer Losungskonzepte in der Praxis 57 1 Prozessorientierte Informationsbeschaffung 57 2 Externe Dienstleister fur die Immobilienbesichtigung 64 3 Einbindung einer systematischen Immobilien-Starken-Schwachen- Analyse in den Bewertungsprozess 73 4 Automatisierte Immobilienbewertung 87 5 Zwischenfazit zur Anwendung prozesstheoretischer Losungskonzepte in der Praxis 116 TEIL C: Empfehlungen fiir den optimierten Aufbau des Immobilienbewertungsprozesses Prozessschritte des optimierten Immobilienbewertungsprozesses Teilung des Bewertungsprozesses nach Standard- und Individual- Baufinanzierungsgeschaft Bewertungsprozess im Standard-BaufinanzierungsgeschSft Bewertungsprozess im Individual-Baufinanzierungsgeschaft Zu erwartende Konsequenzen durch den versnderten Aufbau des Bewertungsprozesses 136 TEIL D: Zusammenfassung und Ausblick 137 Bibliografische Informationen digitalisiert durch

2 Y! Immobilienbewertuna in der Kreditwirtschaft Vorschlaqe zur Prozessoptimieruna Inhaltsverzeichnis Geleitwort Vorwort InhaltsObersicht Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkiirzungsverzeichnis I Ill V VI X XI XII 1 Einfiihrung Problemstellung Forschungsfragen, Methodik und Aufbau Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft Wechselseitige Bedeutung von Kredit- und Immobilienwirtschaft Bedeutung der Immobilienbewertung im Rahmen der Immobilienfinanzierung 9 TEIL A: Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung als Prozess 12 1 Rahmenbedingungen der kreditwirtschaftlichen Immobilienbewertung Industrialisierung der Finanzwirtschaft Kreditfabriken in der Baufinanzierung Auswirkungen von Basel II auf die kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung 18 2 Prozesstheoretische Grundlagen Historie und Definition des Prozessbegriffs Porters Wertkette/WertschSpfungskette Vorgehen bei der Prozessneugestaltung bzw. Prozessoptimierung 33 3 Anforderungen an die kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung Zweckerfullungserfordernis Transparenzerfordernis Effizienzerfordernis Kosteneffizienz Bearbeitungszeiteffizienz 40

3 Immobilienbewertuna in der Kreditwirtschaft - Vorschlaqe zur Prozessoptimierung VN 4 Aufbau des klassischen Immobilienbewertungsprozesses und Kritik Klassischer Prozessaufbau der kreditwirtschaftlichen Immobilienbewertung Kritik am klassischen Immobilienbewertungsprozess 44 5 Losungskonzepte der Prozessorientierung Lean Management Outsourcing sowie Make-or-buy Die Lieferantenintegration Das Just-in-time-Konzept Benchmarking 55 6 Zwischenfazit zur Chance prozessorientierter Losungskonzepte fur die kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung 56 TEIL B: Anwendung prozesstheoretischer Losungskonzepte in der Praxis 57 1 Prozessorientierte Informationsbeschaffung Beispiele der prozessorientierten Informationsbeschaffung Automatisierte Bodenrichtwert- und Bodenwertzusteuerung Automatisierte Flurkarten Zusteuerung von Mietpreisen und LiegenschaftszinssStzen SWOT-Analyse der prozessorientierten Informationsbeschaffung Die prozessorientierte Informationsbeschaffung unter prozesstheoretischen Gesichtspunkten 63 2 Externe Dienstleister fur die Immobilienbesichtigung Beispiele fur den Einsatz extemer Dienstleister im Rahmen der Immobilienbesichtigung Das schnelle Objektfoto Kombination aus Flurkarte und Besichtigung Die kombinierte AuSen- und Innenbesichtigung Gutachterfirmen und Gutachternetzwerke als Anbieter fur Immobilienbesichtigungen SWOT-Analyse bezuglich des Einsatzes externer Dienstleister fur die Immobilienbesichtigung Der Einsatz externer Dienstleister fur die Immobilienbesichtigung unter prozesstheoretischen Gesichtspunkten 72

4 VIII Immobilienbewertunq in der Kreditwirtschaft - Vorschlaqe zur Prozessoptimierunq 3 Einbindung einer systematischen Immobilien-Starken-Schwachen- Analyse in den Bewertungsprozess Im Einsatz befindliche Vorgehensweisen Das Markt- und Objektrating der TEGoVA Das Markt- und Objektrating (MoriX) der HVB Die VOB-lmmobilienAnalyse SWOT-Analyse beziiglich des Einsatzes einer systematischen Immobilien-Starken-Schwachen-Analyse Der Einsatz einer systematischen Immobilien-Starken-SchwSchen- Analyse unter prozesstheoretischen Gesichtspunkten 87 4 Automatisierte Immobilienbewertung Historie der automatisierten Immobilienbewertung Automated Valuation Models (AVM) in den USA Historie der automatisierten Wertermittlung in Europa Historie der automatisierten Wertermittlung in Deutschland In Deutschland im Einsatz befindliche Systeme der automatisierten Immobilienbewertung System der Allianz Lebensversicherungs-AG System der Wertweiser GmbH (HypoVereinsbank) Systeme des Gutachterausschusses Berlin Statistische Verfahren der automatisierten Immobilienbewertung Benotigte Rahmenbedingungen der automatisierten Immobilienbewertung Quantitativ und qualitativ hochwertige Datenbasis Anwendung bei Standardimmobilien Umfassendes Informationstechnologie-Know-how Implementierung einer Controllingstrategie Zuverlassigkeit der automatisierten Immobilienbewertung SWOT-Analyse bezuglich des Einsatzes einer automatisierten Immobilienbewertung Die automatisierte Immobilienbewertung unter prozesstheoretischen Gesichtspunkten Zwischenfazit zur Anwendung prozesstheoretischer Losungskonzepte in der Praxis 116

5 Immobilienbewertunq in der Kreditwirtschaft - Vorschlaqe zur Prozessoptimierunq X TEIL C: Empfehlungen fiir den optimierten Aufbau des Immobilienbewertungsprozesses Prozessschritte des optimierten Immobilienbewertungsprozesses Teilung des Bewertungsprozesses nach Standard- und Individual- Baufinanzierungsgeschaft Bewertungsprozess im Standard-Baufinanzierungsgeschaft Optimierung der Informationszusteuerung und -verarbeitung Optimierung der Objektbesichtigung Integration einer systematischen Immobilien-Starken-SchwSchen- Analyse Integration der automatisierten Beleihungswertermittlung Gutachteraufgaben und Bewertungsprozess im Standard- Baufinanzierungsgeschaft Bewertungsprozess im Individual-Baufinanzierungsgeschaft Optimierung der Informationszusteuerung und -verarbeitung Optimierung der Objektbesichtigung Integration einer systematischen Immobilien-Sta'rken-Schwa'chen- Analyse Die automatisierte Immobilienbewertung im individuellen Immobilienbewertungsprozess Gutachteraufgaben und Bewertungsprozess im individuellen BaufinanzierungsgeschSft Zu erwartende Konsequenzen durch den veranderten Aufbau des Bewertungsprozesses 136 TEIL D: Zusammenfassung und Ausblick 137 Anlagenverzeichnis 140 Literaturverzeichnis 288 Quellenverzeichnis 298