WestInvest 1. Jahresbericht 2008 / 2009

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1 WestInvest 1 Jahresbericht 2008 /

2 WestInvest 1 im Überblick Fondsvermögen (netto) EUR 1.537,2 Mio. Immobilienvermögen gesamt (brutto) EUR 1.844,9 Mio. davon direkt gehalten EUR 1.698,2 Mio. davon über Immobiliengesellschaften gehalten EUR 146,7 Mio. Fondsobjekte gesamt 1 59 davon über Immobiliengesellschaften gehalten 1 Vermietungsquote (Bruttosollmiete) 89,8 % Verkäufe 2 1 Nettomittelaufkommen 01. Oktober 2008 bis 30. September 2009 EUR -113,8 Mio. Ausschüttung am 09. Januar 2009 für das Geschäftsjahr 2007/ 2008 EUR 65,8 Mio. Ausschüttung pro Anteil am 09. Januar 2009 für das Geschäftsjahr 2007/ 2008 EUR 0,90 Zwischenausschüttung am 21. September 2009 für das Geschäftsjahr 2008 / 2009 EUR 60,8 Mio. Zwischenausschüttung pro Anteil am 21. September 2009 für das Geschäftsjahr 2008 / 2009 EUR 0,90 Anlageerfolg 01. Oktober 2008 bis 30. September ,6 % Anlageerfolg seit Fondsauflage am 02. August ,2 % Rücknahmepreis EUR 22,50 Ausgabepreis EUR 23,74 Stand: 30. September Siehe hierzu Anmerkung 6 auf Seite 35 zum Immobilienverzeichnis. 2 Siehe ergänzend hierzu Seite 45: Verzeichnis der Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung vom 30. September Nach der Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V., das heißt, der Anlageerfolg wurde auf Basis der veröffentlichten Anteilwerte (Rücknahmepreise) und bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung ermittelt. Entwicklung einer Einmalanlage seit Fondsauflage Einmalanlage am : EUR , Gesamtbestand zum : EUR , Stand: , Wertentwicklung bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung 4 Die historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Entwicklung. 2

3 Inhalt Hinweis Die aktuelle Fassung des Verkaufsprospektes WestInvest InterSelect ist ab Oktober 2009 gültig. Die Ausgabe ist über sowie verfügbar und als Druckversion bestellbar. Vorwort der Geschäftsführung...5 Bericht der Geschäftsführung...7 Informationen zum Zusammenschluss von WestInvest InterSelect und WestInvest Kredite (direkt) zum 30. September Kredite (indirekt über Immobiliengesellschaft) zum 30. September Gesellschafterdarlehen und Gesellschaftskapital zum 30. September Anlegerstruktur zum 30. September Übersicht Renditen auf Länderebene und Kapitalinformationen zum 30. September Übersicht Renditen Gesamt im Jahresvergleich Übersicht Bewertung auf Länderebene zum 30. September Übersicht Bewertung (Gesamt) zum 30. September Erläuterungen zu Übersichten Renditen, Kapitalinformationen und Bewertung...20 Übersicht Vermietung auf Länderebene zum 30. September Übersicht Vermietung in Deutschland zum 30. September Erläuterungen zur Übersicht Vermietung...23 Entwicklung des WestInvest Entwicklung des Fondsvermögens...25 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens Vermögensaufstellung zum 30. September Erläuterungen zur Vermögensaufstellung...29 Immobilienverzeichnis zum 30. September Verkehrswerte, nachhaltige Mieten, Restnutzungsdauer, Fremdfinanzierungsquote zum 30. September Ergänzende Objektinformationen zum 30. September Verzeichnis der Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung vom 30. September Bestand der festverzinslichen Wertpapiere zum 30. September Bestand der Investmentfondsanteile zum 30. September Ertrags- und Aufwandsrechnung vom 01. Oktober 2008 bis 30. September Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung...48 Berechnung der Ausschüttung und Erläuterungen...49 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers...50 Steuerliche Hinweise für Anteilsinhaber...51 Besteuerungsgrundlagen gem. 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG für die Zwischen ausschüttung per am Besteuerungsgrundlagen gem. 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 für die Thesaurierung per Bescheinigung über die Prüfung der steuerlichen Angaben / 69 Wichtiges zum WestInvest 1 auf einen Blick...70 Informationen zur Kapitalanlagegesellschaft (Gremien)...71 Titelseite: Avenue de Communautes in Brüssel Hinweis Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass es, insbesondere vor dem Hintergrund der Finanzkrise, zu veränderten Bedingungen in der Zukunft kommen kann. Dies kann zu Abweichungen gegenüber aktuell prognostizierten Entwicklungen führen. Hinweis Dieser Jahresbericht wird abgelöst durch den ersten Jahresbericht des fusionierten Sondervermögens WestInvest InterSelect zum Stichtag 31. März 2010 nach dessen Veröffentlichung. Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen Rundungsdifferenzen in Höhe von ± einer Einheit (EUR,% usw.) auftreten. 3

4 Jechtingerstraße 8 in Freiburg 4

5 Vorwort der Geschäftsführung Sehr geehrte Damen und Herren, das Jubiläumsjahr der Offenen Immobilienfonds, die 2009 ihren 50. Geburtstag feiern, geht als eines der spannendsten in die Geschichte der Branche ein. Obwohl die Verwerfungen an den Finanzmärkten keine Anlageklasse unberührt ließen, fällt das Fazit für die Fonds der WestInvest GmbH zum 30. September 2009 positiv aus: Zum einen haben sich WestInvest 1 und WestInvest InterSelect als Hort der Stabilität erwiesen, während die Kurse vieler anderer Investmentprodukte in den vergangenen zwölf Monaten spürbar schwankten. Zum zweiten hatten unsere Anleger immer die Gewissheit, zu jedem Zeitpunkt das Anlagevermögen zurückerhalten zu können und dabei weder markante Einbußen noch zeitliche Verzögerungen fürchten müssen. Ein enormer Vorzug und Vertrauensbeweis, den wir durch eine strikte Liquiditätssteuerung sowie eine klare Trennung von privaten und institutionellen Anlegergeldern sicherstellen. Zum dritten ist es den Fonds gelungen, den Turbulenzen zum Trotz positive Renditen zu erwirtschaften. So erzielte der WestInvest 1 im Geschäftsjahr einen Wertzuwachs von 2,6 %. Das Ergebnis ist noch positiver zu bewerten, wenn man die reale Performance betrachtet: Vor Jahresfrist nagte eine Inflation von gut 2 % an der Rendite, gegenwärtig ist das Preisniveau allerdings stabil. Zudem muss berücksichtigt werden, dass ein Teil der Ausschüttung nämlich die aus ländischen Erträge für den deutschen Anleger steuerfrei ist. Die solide Wertentwicklung unserer Offenen Immobilienfonds ist allerdings nicht nur das Ergebnis der durchdachten regionalen Streuung des Anlagevermögens. Unser Fondsmanagement managt aktiv die Immobilien-Portfolien, unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Lebenszyklusses aller Objekte. Dieser verstärkte Übergang zu einer Buy-hold-and-sell-Strategie bedeutet, die Phasen bis hin zum späteren Verkauf bereits beim Erwerb einer Immobilie mit zu bedenken. Ein weiterer wichtiger Erfolgsfaktor ist unser intensives Bemühen um attraktive und langfristige Mieter. So haben wir bereits im Herbst 2007 eine Vermietungsoffensive gestartet. Mit dieser nachhaltig guten Leistung ist es gelungen, trotz der allgemein negativen Bewertungsrendite im Geschäftsjahr 2008 / 09 insgesamt positive Ergebnisse zu erzielen. Denn im Zuge der globalen Finanzmarktkrise gaben die Preise für Immobilien an manchen Standorten spürbar nach, was entsprechende Korrekturen der Wertansätze zur Folge hatte. Doch ein sinkendes Preisniveau eröffnet kapitalkräftigen Investoren wie dem Geschäftsfeld Asset Management Immobilien der DekaBank immer auch interessante Kaufgelegenheiten und das hat unseren Offenen Immobilienfonds in den zurückliegenden Monaten gleich doppelt genützt, unterstützt von Mittelzuflüssen und unserer Kreditwürdigkeit. Erstens konnten attraktive Objekte erworben werden. Und zweitens wurde auf diese Weise die Liquiditätsquote der Fonds bewusst auf einem niedrigen Niveau gehalten, die angesichts aktueller Tagesgeld- Zinsen von weniger als 1 % die Gesamt rendite deutlich drückt. Hinzu kommt, dass die Wogen am Finanzmarkt allmählich flacher zu werden scheinen und die Wirtschaft in wichtigen Immobilienmärkten an Kraft gewinnt. So rechnen die Volkswirte der DekaBank zurzeit zwar noch nicht mit einem baldigen Aufschwung in den Vereinigten Staaten. Die Branchenbeobachter sehen aber durchaus Anzeichen für eine Erholung an den europäischen Märkten und in der Region Asien / Pazifik. Angesichts dieser Konstellation ist die Ausgangssituation für die Offenen Immobilienfonds der WestInvest GmbH gut, um weiterhin wertorientiert zu wachsen. Um die günstige Konstellation konsequent nutzen zu können, ist der WestInvest 1 mit dem WestInvest InterSelect zum 1. Oktober 2009 zusammengeführt worden. Lesen Sie hierzu auch unsere ausführlichen Informationen auf und Dadurch kommen die besonderen Vorzüge beider Portfolios in Form von größerer Stabilität und höheren Renditechancen künftig allen Anteilseignern zugute. Größere Stabilität: Das ausgeprägte Engagement des WestInvest 1 in Deutschland wirkt möglichen Wertschwankungen in anderen Märkten entgegen. Wie sich im Verlauf der vergangenen Jahre gezeigt hat, fallen die Ausschläge der Kaufpreise wie auch der Mieten hierzulande weitaus geringer aus als in anderen Ländern. Das deutlich erhöhte Fondsvolumen im WestInvest InterSelect erweitert die Spielräume, das Portfolio noch stärker zu diversifizieren und Märkte besser abzubilden, als dies bei beiden Einzelprodukten möglich gewesen wäre. 5

6 Höhere Renditechancen: Die starke Ausrichtung des WestInvest InterSelect auf Märkte, die nach der Krise überdurchschnittliches Ertragspotenzial aufweisen, fördert tendenziell die Performance. Mit den gemeinsamen Finanzmitteln der beiden fusionierten Fonds sowie weiteren Mittelzuflüssen wird es nun möglich mit dem WestInvest InterSelect auch in Zukunft verstärkt europaweit zu investieren. Wobei aus anti zyklischer Sicht derzeit insbesondere Paris und London hochklassige Immobilien zu relativ günstigen Preisen bieten. Attraktive finanzielle Konditionen sind allein jedoch nicht mehr ausreichend, damit sich WestInvest für ein Objekt interessiert. Wir wollen auch aufgrund der Verantwortung für spätere Generationen nach haltig investieren, und dazu gehört, dass wir vor dem Kauf die Beschaffenheit jeder Immobilie zunehmend unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten genau analysieren. So lässt sich ein Gebäude heute als Green Building klassifizieren, wenn es bestimmte Standards erfüllt. Um die Nachhaltigkeit eines Bauwerkes zu bewerten, wird dessen Leistungsfähigkeit in sechs Themenfeldern geprüft: Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle und funktionale Aspekte, Technik, Prozesse und Standort. Rund ein Dutzend zertifizierter Green Buildings haben wir bereits für unsere Immobilienportfolios im Geschäftsfeld Immobilien der DekaBank erworben. Weitere werden folgen, denn wir sind überzeugt: Ein gelungenes Investment ist nicht nur sicher, liquide und ertragreich es ist auch nachhaltig erfolgreich. Offene Immobilienfonds sind das wird deutlich eine vielschichtige Anlageklasse mit höchsten Ansprüchen an das Fondsmanagement. 50 Jahre haben sie stabilitätsorientierten Anlegern eine von wenigen Ausnahmefällen abgesehen positive Rendite beschert. Auch künftig kann dies so bleiben, Anleger sollten daher weiterhin auf den Substanzwert Immobilie bauen mit einem Engagement in den WestInvest InterSelect. Vielen Dank für Ihr Vertrauen. Ihre Geschäftsführung Stefan Burkhard Torsten Borgelt Dallosch Knapmeyer 6

7 Bericht der Geschäftsführung Sehr geehrte Damen und Herren, der vorliegende Jahresbericht des Immobilien-Sondervermögens WestInvest 1 informiert Sie über die Entwicklung im Geschäftsjahr 2008 / Es handelt sich um den letzten Bericht zu diesem Sondervermögen, das rund 20 Jahre erfolgreich gemanagt wurde und die Anleger immer mit stetig positiver Wertentwicklung erfreut hat. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen. So gilt es, im Sinne der Anleger, neue Wege zu gehen. Mit der Entwicklung des WestInvest 1 im Berichtszeitraum, die im Folgenden noch einmal rückblickend betrachtet wird, gilt es daher diesmal insbesondere auch vorauszuschauen. Zum wurde das Portfolio des WestInvest 1 mit dem WestInvest InterSelect fusioniert. Unser Anspruch lautet, dieses deutlich vergrößerte Portfolio weiterhin wertorientiert wachsen zu lassen und noch stärker zu diversifizieren. Im Editorial, im Ausblick sowie auf und erhalten Sie dazu weitere Informationen. Als Überblick haben wir einige wesentliche Informationen zum Zusammenschluss der Fonds auf Seite 12 dieses Berichts zusammengestellt. Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens WestInvest 1 Das Fondsvermögen des WestInvest 1 verringerte sich im Ge schäftsjahr auf EUR 1.537,2 Mio. zum Stichtag am 30. September Die Veränderung resultiert aus der Wert entwicklung von EUR 37,5 Mio., Nettomittelabflüssen von EUR 113,8 Mio., der Ausschüttung im Januar in Höhe von EUR 65,8 Mio. an die Anleger sowie der Zwischenausschüttung im September (siehe nebenstehend) in Höhe von EUR 60,8 Mio. Das direkte Immobilienvermögen reduzierte sich im Berichtszeitraum auf EUR 1.698,2 Mio. Dies steht im Wesentlichen im Zusammenhang mit den Bewertungsänderungen des Geschäftsjahres sowie dem Verkauf eines Objekts in Deutschland. Zum 30. September 2009 betrug der Wert der Beteiligung an der Immobiliengesellschaft EUR 117,9 Mio. Die Liquiditätsanlagen beliefen sich zum Stichtag auf EUR 182,5 Mio. Am 30. September 2009 lag der Anteilwert bei EUR 22,50. Im Berichtszeit- Schöneberger Straße 2-4 in Berlin raum wurde eine Rendite von 2,6 %* erzielt. Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2007 / 2008 erfolgte am 09. Januar 2009 und am 21. September 2009 eine Zwischenausschüttung für 2008 / 2009 mit je EUR 0,90 pro Anteil. Ausschüttung / Thesaurierung Am wurde den Anlegern, die ihre Anteile in effektiven Stücken halten, auf den zwanzigsten Kupon 0,90 EUR pro Anteil als Zwischenausschüttung für den Zeitraum vom bis ausgeschüttet. Anleger, die ihre Anteile mit Globalurkunde halten, erhielten ebenfalls am eine Zwischenausschüttung in Höhe von 0,90 EUR pro Anteil. Die an die Anteilseigner geflossene Ertragsausschüttung ermäßigte den Anteilspreis um den Betrag der Ausschüttung. Von der Zwischenausschüttung in Höhe von 0,90 EUR pro Anteil ist bei Anlegern, die ihre Anteile im Privatvermögen halten, ein Betrag in Höhe von 0,4396 EUR nicht steuerpflichtig. Aufgrund der Verschmelzung des WestInvest 1 mit dem WestInvest InterSelect gelten die nicht bereits ausgeschütteten ausschüttungsgleichen Erträge des Geschäftsjahres 2008 / 2009 des WestInvest 1 zum als zugeflossen. Von diesen als zugeflossen geltenden Erträgen ist für Privatanleger ein Betrag in Höhe von 0,1879 EUR steuerpflichtig. Die darauf entfallende Kapitalertragsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag wurde von der Investmentgesellschaft abgeführt und ermäßigte den Anteilspreis am * Nach der Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V., das heißt, der An lageerfolg wurde auf Basis der veröffentlichten Anteilwerte (Rücknahmepreise) und bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung ermittelt. 7

8 Weitere Angaben zur steuerlichen Rechnungslegung sowie die Besteuerungsgrundlagen für Anleger, die ihre Anteile im Betriebsvermögen halten, entnehmen sie bitte den Seiten 51 bis 69 in diesem Jahresbericht. kleinere Flächen zu beziehen, vorhandene Flächen effektiver zu nutzen oder Umzüge zu verschieben. Diese Entwicklung führte beim Vermietungsvolumen zum Großteil zu hohen Rückgängen in den meisten Märkten. Konjunkturelle Situation Die Frühindikatoren Einkaufsmanagerindizes und weitere Stimmungsindikatoren signalisieren, dass die Weltwirtschaft nach der Rezession in eine Phase der Erholung eingeschwenkt ist. Auch die Daten für Industrieproduktion und Bruttoinlandsprodukt zeigen an, dass sich für die Mehrzahl der Volkswirtschaften eine Besserung anbahnt. Die anhaltenden Belastungen des Finanzsektors und ihre Auswirkungen auf die Kreditverfügbarkeit bleiben ein gewichtiger Bremsfaktor, der einen dynamischen Aufschwung verhindert. Hinzu kommen Altlasten wie die enorm gestiegene Staatsverschuldung, die noch anstehenden Aufräumarbeiten im Bankensektor sowie die zu erwartende stärkere Regulierung im Finanzsektor. Das alles wird nicht verhindern, dass die Weltwirtschaft im Jahr 2010 wieder wächst. Für 2009 erwartet die DekaBank eine Schrumpfung der Weltwirtschaft um 1,3 % und für 2010 ein Plus von 3,2 %. Alle Länder der Eurozone werden 2009 einen Rückgang des Bruttoinlandsprodukts verzeichnen. Für Deutschland erwartet die DekaBank in 2009 nach aktuellen Erkenntnissen - 4,6 % und für den Euroraum - 3,8 %. Erst wenn die akute Vertrauenskrise an den Kapitalmärkten sich weiter auflöst und die Gewinnrevisionen verarbeitet sind, sollten sich gewisse Erholungspotenziale entfalten können. Immobilienmärkte Vermietungsmärkte Europa Die Büromärkte leiden europaweit noch unter den Folgen der Finanzkrise. Alle Marktparameter sind davon gekennzeichnet. Die Spitzenmieten haben sich aber im dritten Quartal 2009 stabilisiert. Volatile Märkte wie zum Beispiel London oder Paris verzeichneten zuvor kräftige Mietrückgänge. Da die Zugeständnisse an die Mieter zugenommen haben, dürften die Effektivmieten noch deutlich stärker zurückgegangen sein. Personal- und Kostenreduzierungen spielen in der aktuellen Situation weiterhin eine maßgebliche Rolle: Der Kostendruck zwingt viele Unternehmen dazu, Stellen abzubauen und Leerstandszuwächse resultieren vor allem aus der gesunkenen Nachfrage, das zum Teil hohe Fertigstellungsvolumen trifft auf eine schwache Nachfrage. Bei den Leerstandsquoten zeigte der Trend somit größtenteils noch nach oben. Zudem verringerte sich der Abbau von Leerständen durch Neuvermietungen weiter, was zu rückläufiger Flächenabsorption führte. Vermietungsmarkt Deutschland Vor dem Hintergrund der schwierigen wirtschaftlichen Situation ist die Nachfrage in den deutschen Bürohochburgen geschrumpft. Der gesamtwirtschaftlichen Situation entsprechend sind auch in den deutschen Immobilienhochburgen überwiegend Umsatzeinbußen zu verzeichnen. Die Leerstandsquoten in den deutschen Büromärkten zeigen sich aber gegenüber den Vorquartalen weiter vergleichsweise stabil fiel das Neubauvolumen im langjährigen Vergleich gering aus nimmt es wieder zu, wobei ein Großteil bereits vorvermietet ist. Die Spitzenmieten zeigen sich in Relation zu anderen europäischen Märkten stabil. Unwägbarkeiten liegen auch an den deutschen gewerblichen Immobilienmärkten vorrangig im Kostendruck der Unternehmen. Investmentmärkte Am Investmentmarkt stabilisierte sich das Preisniveau, infolgedessen stieg im dritten Quartal 2009 die Transaktionsaktionsaktivität gemessen am Volumen und verglichen mit den Vorquartalen deutlich an. Refinanzierungsprobleme führten aber auch weiter zur Verschiebung vieler Transaktionen. Einzelübertragungen beherrschten den Markt, während die Zeit großer Portfoliotransaktionen vorbei ist. Beim Anteil an Transaktionen von Büroimmobilien war eine Konzentration auf die Hochburgen festzustellen, Mittelstädte verloren an Gewicht. Eine Reihe von Faktoren werden die Märkte weiter unter Druck setzen: Dazu zählen unter anderen die abwartende Haltung von Käufern und Verkäufern, die geringere Kreditverfügbarkeit sowie gestiegene Kreditkosten. Bezogen auf die gehandelten Segmente steht die Einzelhandelsimmobilie relativ gesehen noch am besten da, gefolgt von Büroimmobilien. Als Käufer sind Investorengruppen wie die Offenen Immobilienfonds einer der wenigen aktiven Käufer. 8

9 Fondsstruktur Größenklassen der Fondsimmobilien Geografische Verteilung der Fondsimmobilien Weitere deutsche Großräume (HH, B, S, M) 21,2% Rhein- Ruhr 25,6% Rhein-Main 23,1% Sonstige Städte /Regionen in Deutschland 9,1% Ausland 21,0% Niederlande 11,1% Österreich 0,1% Belgien 2,0% Spanien 7,8% in % der Verkehrswerte Stand: 30. September 2009 Die geografische Verteilung der Immobilien im WestInvest 1 war mit einem Schwergewicht auf den deutschen Markt konzentriert. Hier ergibt sich durch die Verschmelzung mit dem WestInvest InterSelect eine signifikante und zielgerichtete Erhöhung des Europaanteils. 10 Mio. < = 25 Mio. 20,6% < = 10 Mio. 3,3% Mio. < = 150 Mio. 21,4% Mio. < = 50 Mio. 28,7% 50 Mio. < = 100 Mio. 26,0% in % der Verkehrswerte, zusätzlich Angabe der Anzahl in den einzelnen Größenklassen Stand: 30. September 2009 Die Verteilung der Größenklassen hatte sich durch bereits erfolgte Verkäufe in den Vorperioden zugunsten einer ausgewogeneren Größenklassenverteilung verändert. Der durchschnittliche Verkehrswert der Immobilien im Fonds lag zum Stichtag bei rund EUR 31,0 Mio. Nutzungsarten der Fondsimmobilien Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien Handel/Gastronomie 11,6% Industrie (Lager/ Hallen) 7,7% Wohnen 0,5% 5 Jahre < = 10 Jahre 32,9% Jahre < = 15 Jahre 30,2% Büro 56,9% Hotel 17,0% Freizeit 0,4% Kfz-Stellplätze 5,6% < = 5 Jahre 20,6% > 20 Jahre 4,4% 15 Jahre < = 20 Jahre 11,9% in % der Verkehrswerte, zusätzlich Angabe der Anzahl in den einzelnen Altersklassen Stand: 30. September 2009 Die Altersstruktur besteht zum Stichtag zu gut einem Fünftel aus Objekten mit einem Alter von maximal fünf Jahren, etwa 30 % bis zu 10 Jahren und weiteren annähernd 30 % der Immobilien mit bis zu 15 Jahren Gebäudealter. Das Portfolio weist somit einen soliden Altersschnitt auf. Andere Nutzung 0,3% in % der Jahres-Nettosollmieterträge Stand: 30. September 2009 Die Fokussierung auf Bürogebäude mit einem Anteil von rund 57 % wird zum Stichtag ergänzt durch die beiden weiteren Schwerpunkte mit rund 17 % Hotel und etwa 12 % Handel. 9

10 Anlagetätigkeit Immobilien, die im Berichtszeitraum verkauft wurden Das Portfolio wurde in den letzten Berichtsperioden durch die Veräußerung von Immobilien im Rahmen eines großen Portfolioverkaufs im Geschäftsjahr 2006 / 2007 sowie folgenden Einzelverkaufstransaktionen neu ausgerichtet. Alle bisherigen Verkäufe erzielten Preise über dem jeweiligen Verkehrswert. Im Mai 2009 wurde die Portfoliobereinigung durch die Veräußerung des Objektes Heidelberg, Hauptstraße 60, fortgesetzt. Es ist in einem schwierigen Marktumfeld gelungen, diesen Verkauf über Verkehrswert zu realisieren. Damit wurde die Liquiditätssituation des WestInvest 1 gestärkt und der geplante Abbau der Nebenstandorte wird weiter fortgesetzt. Für Frankfurt, Solmsstr. 83, stehen rund 46 % zur Vermietung an. Die Immobilie Frankfurt am Main, Voltastraße 31, steht nahezu vollständig zur Vermietung frei. Etwa 56 % der Vermietungsfläche steht in Griesheim, Im Leuschnerpark 1 + 2, zur Vermarktung an. Mehrere Besichtigungen wurden durchgeführt. Im Mai 2009 wurde eine Fläche von m 2 vermietet, wodurch der Leerstand signifikant gesenkt werden konnte. Das zu etwa 35 % unvermietete Objekt Münster, Friedrich- Ebert-Str , wurde von verschiedenen Interessenten besichtigt. Vermietungssituation * Gemessen an den Bruttosollmieterträgen lag die Leerstandsquote bei 10,2 % zum 30. September. Im Durchschnitt des Geschäftsjahres betrug die Quote 9,5 %. Bei den folgenden Immobilien wird gesondert auf deren spezielle Vermietungssituation eingegangen (alle Angaben in Bezug auf die Bruttosollmieterträge)**: Im Objekt Amsterdam, J. M. Keynesplein 12-46, sind etwa 95 % der vorhandenen Gesamtflächen verfügbar. Diverse Vermarktungsaktivitäten finden statt. Es werden Gespräche mit verschiedenen Interessenten geführt. In München, Stefan-George-Ring / Süskindstraße, sind rund 50 % Potenzial der Immobilie im Wesentlichen für den Büromarkt verfügbar. Die Immobilie Würzburg, Delpstr. 5, hatte zum Stichtag eine Vakanz von rund 48 %. Weitere Ereignisse im Berichtszeitraum Seit Oktober 2009 gilt der neue Verkaufsprospekt WestInvest InterSelect, erhältlich über und www. westinvest.de. Für die vollständig vakante Immobilie Bonn, Gotenstraße 161, laufen verschiedene Anstrengungen zur Vermietung der Flächen. In Düsseldorf, Niederkasseler Lohweg 20, waren rund 40 % der Bruttosollmieterträge zum Stichtag nicht durch Vermietungen belegt. Mit Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht wurde der WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbh gestattet, die beiden Offenen Immobilienfonds WestInvest InterSelect und WestInvest 1 mit Stichtag zusammenzuführen. Ergänzende Bemerkungen entnehmen Sie bitte dem Editorial, dem nachfolgenden Ausblick sowie den Informationen auf und Als Überblick haben wir einige wesentliche Informationen zum Zusammenschluss der Fonds auf Seite 12 dieses Berichts zusammengestellt. * Folgend die namentlich 10 größten Mieter des WestInvest 1, Angaben in % der Gesamt-Nettosollmiete : Maritim Hotelgesellschaft mbh 7,3 %, UBS Investment Bank AG 5,6 %, Hotel Park Handelskade BV 4,2 %, Europäische Patentorganisation 3,5 %, Nokia Siemens Networks 3,2 %, MP Gesellschaft für Hotel und Restaurantbetriebe 2,6 %, NewGen Hotels AG 1,9 %, HSBC Trinkaus & Burkhardt AG 1,7 %, NRW.Bank 1,4 %, GMG Generalmietges. mbh 1,5 %, Top-Ten-Mieter gesamt 32,9 %, Übrige Mieter 67,1 %, Basis Gesamt-Nettosollmiete 100,0 % ** Grundlage dieser gesonderten Berichterstattung ist das Schreiben des BAKred vom 28. März Es besagt, dass bei der Berichterstattung über vakante Flächen bei Immobilien entsprechend dem BVI-Schreiben vom 19. Oktober 1977 wie folgt zu verfahren ist: 1. Berichterstattung über den Durchschnitt (Prozentangabe) vakanter Flächen im Berichtszeitraum sowie zum Zeitpunkt des Berichtsstichtages, wenn die Mietausfälle mehr als 5 % der Bruttosollmieten aller Immobilien ausmachen. 2. Berichterstattung über die spezielle Vermietungssituation betroffener Einzelobjekte, wenn Voraussetzung 1 erfüllt ist und die frei verfügbaren Flächen im Einzelobjekt mehr als ein Drittel der Bruttosollmiete des Einzelobjektes ausmachen. 10

11 Fazit und Ausblick WestInvest 1 wurde 1989 aufgelegt und erzielte seit Auflage ein Gesamtergebnis von 176,2 %* bis zum 30. September Mit dem ist der WestInvest 1 in den WestInvest InterSelect übergegangen. Damit endet nach 20 Jahren eine Erfolgsstory am deutschen Immobilienmarkt. WestInvest InterSelect und WestInvest 1 werden gemeinsam mit einem Immobilienvermögen von rund EUR 5 Mrd. stärker und robuster und schaffen so im wahrsten Sinne des Wortes Mehrwert für den Anleger. Warum lohnt es sich, im WestInvest InterSelect nach der Verschmelzung investiert zu bleiben oder neu zu investieren? Durch den hohen Europaanteil profitiert der Anleger von unterschiedlichen attraktiven Immobilienmärkten europaweit, vor allem in der nächsten Markterholung. In den kommenden 18 bis 24 Monaten wirkt der erhöhte Deutschland-Anteil stabilisierend. Durch den Zusammenschluss kann die aktuell günstige Länderallokation schnell und kostengünstig erreicht werden. Die Zusammenlegung mit dem seit rund 20 Jahren erfolgreich gemanagten WestInvest 1 erhöht die Streuung über Regionen, Branchen und Nutzungsarten (Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel). Durch die Kontingentierungspolitik sind auch weiterhin gezielte antizyklische Investitionen möglich, die den Fonds und somit langfristig die Performance stärken. Auch weiterhin sind attraktive steuer freie Ertragsanteile gegeben, abhängig natürlich von der in dividuellen Steuersituation des Anlegers einerseits und der weiteren Steuergesetzgebung andererseits. Die Investitionen in europäischen Teilmärkten sorgen langfristig für dynamische Ertragsperspektiven. Die höhere Zahl an Immobilien und Mietverträgen verbessert die Risikostreuung und Stabilität. Die Premium-Eigenschaften des Fonds werden manifestiert. nutzen unser Produkt als steueroptimiertes und risikoaverses Anlageinstrument. Der Fonds zeichnet sich durch ein ertragsstarkes Immobilienportfolio an ausgewählten Standorten europäischer Metropolen und Ballungsräume aus. So wurde im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres mit Polen ein weiterer neuer Markt für den Fonds erschlossen. Die Performance von 61,5 %* seit Auflage des WestInvest InterSelect bis 30. September 2009 ist ein Beleg für den Erfolg des Sondervermögens. Der WestInvest InterSelect wurde am 02. Oktober 2000 mit seinem innovativen Fondskonzept der Synchronisierung von Mittelzuflusssteuerung und Immobilieninvestitionen aufgelegt. Der Fonds richtet sich an die Zielgruppe der ver mögenden Privatkunden und zeichnet sich als Investment mit kontinuierlicher Wertentwicklung aus. Der Fonds ist zur langfristigen Vermögensbildung in einer ausgewogenen Vermögensstruktur nachhaltig bestens geeignet. Dabei gilt die Prämisse, die Steuerung der Mittelzuflüsse an die Akquisitionsmöglichkeiten anzupassen, wodurch eine hohe Investitionsquote gesichert wird. Nicht nur Neuinvestments, sondern auch die Bestandsimmobilien bleiben im Fokus des Managements; so sollen Vermietungsoffensiven und Bestandsentwicklungen die Attraktivität des Portfolios konstant und stabil halten. Insgesamt gesehen ergeben sich durchaus attraktive Investment-Chancen für die Offenen Immobilienfonds. Auch der WestInvest InterSelect wird diese Chancen weiter nutzen und Immobilien mit einem guten Chancen-Risiko- Profil auf günstigem Preisniveau erwerben können. Aufgrund der derzeitigen Finanzkrise bietet sich auch zukünftig die Möglichkeit, den Vorteil gegenüber den fremdfinanzierenden opportunistischen Investoren zu nutzen. WestInvest InterSelect hat durch gezielte Investitionen, verbunden mit einer Portfoliostrategie der Bestandsoptimierung, attraktive Ergebnisse erzielt. Insbesondere private Investoren Der WestInvest InterSelect ist damit auch in Zukunft ein stabiler und konstant optimierter Fonds mit europäischem Schwerpunkt. Düsseldorf, im Dezember 2009 WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbh Stefan Borgelt Burkhard Dallosch Torsten Knapmeyer * Nach der Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V., das heißt, der Anlageerfolg wurde auf Basis der veröffentlichten Anteilwerte (Rücknahmepreise) und bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung ermittelt. 11

12 Informationen zum Zusammenschluss von WestInvest InterSelect und WestInvest 1 Zum 1. Oktober 2009 hat die WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbh ihre Produktpalette in der Anlageklasse Offene Immobilienfonds erfolgreich gestrafft. Der WestInvest 1 wurde mit dem WestInvest InterSelect zusammengeführt. Der Name des aufnehmenden Fonds WestInvest InterSelect (DE ) bleibt ebenso wie die ISIN erhalten. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat der Fondszusammenlegung zugestimmt. Die Ratingagentur Scope Analysis (www.scope.de) bewertet die Fondszusammenlegung in einer Stellungnahme positiv. Mit aktivem Management hat die WestInvest die aktuelle Entwicklung genutzt, um die sich bietenden Chancen zeitig zu nutzen und um künftigen Risiken entgegenzuwirken. Es ist ein weiterhin europäisch ausgerichteter Immobilienfonds entstanden, der über einen starken Deutschlandanteil verfügt. Der Fonds ist dadurch deutlich breiter und robuster aufgestellt. Durch die noch breitere Streuung der Objekte auf mehr Standorte ist der Fonds stärker gegen Schwankungen der einzelnen Immobilienmärkte gerüstet. Die Fondszusammenlegung erfolgt steuerneutral. Das heißt, der ursprüngliche Zeitpunkt des Anteilserwerbs bleibt erhalten, die Fusion wird somit nicht als spekulationssteuerpflichtiger Verkauf Ihrer Anteile gewertet. Der Umtausch der Anteile erfolgte per 30. September 2009 in den WestInvest InterSelect automatisch und kostenfrei. Anleger des WestInvest 1 haben für ihre Anteile neue Anteile des WestInvest InterSelect im Umtauschverhältnis von 1 zu 0, zu einem Rücknahmepreis von EUR 48,87 erhalten. Als bisheriger Anleger im WestInvest 1 haben Sie eine Zwischenausschüttung per 31. Juli 2009 erhalten. Bestehende Spar- und Auszahlpläne für den WestInvest 1 sind mit der Zusammenführung unverändert in den aufnehmenden WestInvest InterSelect übergegangen. Hierum kümmert sich die das Depot führende Stelle. Also aus einem Sparplan WestInvest 1 wird ein Sparplan WestInvest InterSelect. Auszahlpläne wurden automatisch zum 1. Oktober 2009 in den WestInvest InterSelect übertragen. Ihr Depotwert hat sich durch die Zusammenlegung nicht verändert. Ihre Anteile am bisherigen Fonds wurden lediglich auf Anteile des zusammengeführten Fonds umgerechnet. Das heißt: Ihre Anzahl an Anteilen sowie der Wert des einzelnen Anteils haben sich verändert, der Wert in Summe ist erhalten geblieben. Das Geschäftsjahr des WestInvest InterSelect endet zum 31. März 2010, die Ausschüttung erfolgt Anfang Juli Weitere Informationen erhalten Sie unter sowie über die dort angegebenen Kontaktadressen. 12

13 Hammer Straße 165 in München 13

14 Kredite (direkt) zum 30. September 2009 in TEUR Kreditvolumen in % des Verkehrswertes (direkt) aller Fondsimmobilien EUR-Kredite (Inland*) ,0 15,8 % EUR-Kredite (Ausland*) ,5 9,8 % Gesamt ,5 25,6 % Kreditvolumina nach Laufzeit der Zinsfestschreibung (Restlaufzeit) in % des Verkehrswertes aller Fondsimmobilien bis 1 Jahr 0,50 % (Ausland*) 1-2 Jahre 4,10 % (Inland*) 2,20 % (Ausland*) 2-5 Jahre 5,60 % (Inland*) 3,80 % (Ausland*) 5-10 Jahre 6,10 % (Inland*) 3,30 % (Ausland*) * Inland: Kredite bezogen auf im Inland befindliche Objekte / Ausland: Kredite bezogen auf im Ausland befindliche Objekte Kredite (indirekt über Immobiliengesellschaft) zum 30. September 2009 Währung Restschuld in % des Verkehrswertes Zinssatz Zinsfest- Laufzeit aller Fondsimmobilien (nominal) schreibung TEUR ,0 1,6 % 3,309 % 5. Oktober

15 Gesellschafterdarlehen und Gesellschaftskapital zum 30. September 2009 Name der Gesellschaft Höhe des Gesellschaftskapital Gesellschafterdarlehens (Gezeichnetes Kapital) in TEUR in EUR Deutschland WestInvest Grundbesitz Frankfurt / Main GmbH & Co. KG, Düsseldorf , ,00 Anlegerstruktur* zum 30. September 2009 Anlagevolumen Anlagevolumen Anlagevolumen Anlagevolumen Anlagevolumen Anlagevolumen < = EUR < = EUR < = EUR < = EUR < EUR > = EUR 51,78 % 24,91 % 17,82 % 4,17 % 1,24 % 0,09 % * Auswertung bezieht sich auf 50,2 % des Fondsvermögens. Die Kapitalanlagegesellschaft unterhält keine eigene Depotverwaltung und kann für die Richtigkeit der Angaben zur Anlegerstruktur keine Gewähr übernehmen. Das Testat der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft umfasst daher diese Angaben nicht. 15

16 Übersicht Renditen auf Länderebene und Kapitalinformationen zum 30. September 2009 Direkt- Rendite- Land* invest- Beteili- Gesamt kennzahlen D A B E NL ments gungen 30. Sept. gesamt 2009 Renditekennzahlen in % I. Immobilien Bruttoertrag 1 6,2 % 7,1 % 14,3 % 6,9 % 6,4 % 6,5 % 6,2 % 6,5 % Bewirtschaftungsaufwand -1,6% -1,0% -9,2% -2,2% -1,2% -1,8% -0,6% -1,7 % Nettoertrag 1 4,7 % 6,1 % 5,0 % 4,7 % 5,2 % 4,7 % 5,6 % 4,8 % Wertveränderung 1-1,7% -1,2% 5,7 % -3,1% 1,3 % -1,3% 4,5 % -0,9 % Ausländische Ertragssteuern 1 0,0 % 0,0 % -2,8% -0,4% -0,6% -0,2% 0,0 % -0,2% Ausländische latente Ertragssteuern 1 0,0 % 0,0 % -3,9% 0,7 % -0,5% -0,1% 0,0 % -0,1% Ergebnis vor Darlehensaufnahme 1 3,0 % 4,9 % 4,0 % 1,9 % 5,5 % 3,2 % 10,1 % 3,7 % Ergebnis nach Darlehensaufnahme in Währung 2 2,7 % 4,9 % 4,0 % -0,8% 6,2 % 2,9 % 15,2 % 3,6 % Währungsveränderung 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % Gesamtergebnis in Fondswährung 2,7 % 4,9 % 4,0 % -0,8% 6,2 % 2,9 % 15,2 % 3,6 % II. Liquidität 3 2,9 % III. Fondsergebnis vor Fondskosten 4 3,3 % * D = Deutschland, A= Österreich, B = Belgien, E = Spanien, NL = Niederlande IV. Fondsergebnis nach Fondskosten 4 (lt. BVI) 2,6% 1 Bezogen auf das gesamte durchschnittliche Immobilienvermögen im Geschäftsjahr 2008 / Bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen im Geschäftsjahr 2008 / Bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen im Geschäftsjahr 2008 / Bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Geschäftsjahr 2008 /

17 Übersicht Renditen Gesamt im Jahresvergleich Rendite- Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt kennzahlen 30. Sept Sept Sept Sept Renditekennzahlen in % I. Immobilien Bruttoertrag 1 6,5 % 5,4 % 5,5 % 5,4 % Bewirtschaftungsaufwand 1-1,7% - 0,8 % - 1,1 % - 0,8 % Nettoertrag 1 4,8 % 4,7 % 4,4 % 4,7 % Wertänderungen 1-0,9% 0,3 % 0,1 % - 0,8 % Ausländische Ertragsteuern 1-0,2% - 0,4 % - 0,1 % - 0,8 % Ausländische latente Steuern 1-0,1% - 0,3 % 0,1 % Ergebnis vor Darlehensaufwand 1 3,7 % 4,5 % 4,2 % 3,1 % Ergebnis nach Darlehensaufwand in Währung 2 3,6 % 4,5 % 4,1 % 2,9 % Gesamtergebnis in Fondswährung 2 3,6 % 4,5 % 4,1 % 3,3 % II. Liquidität 3 2,9 % 4,6 % 3,9 % 2,4 % III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 4 3,3 % 4,6 % 4,1 % 3,2 % Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten 4 (BVI-Methode) 2,6% 3,8 % 3,4 % 2,5 % 1 Bezogen auf das gesamte durchschnittliche Immobilienvermögen im jeweiligen Geschäftsjahr. 2 Bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen im jeweiligen Geschäftsjahr. 3 Bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen im jeweiligen Geschäftsjahr. 4 Bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen im jeweiligen Geschäftsjahr. Kapitalinformationen (Durchschnittszahlen der vergangenen 13 Monatsendwerte) Gesamt in TEUR Direkt gehaltene Immobilien ,2 Über Beteiligungen gehaltene Immobilien ,3 Immobilien insgesamt ,5 Liquidität ,4 Kreditvolumen ,2 Fondsvolumen ,2 17

18 Übersicht Bewertung auf Länderebene zum 30. September 2009 Wertänderungsinformationen 1 Land* in TEUR D A B E NL Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio , , , , ,0 Gutachterliche Bewertungsmiete Portfolio ,7 137, , , ,3 Positive Wertveränderung lt. Gutachten , , ,0 Sonstige Positive Wertveränderung ,9 390,3 Negative Wertveränderung lt. Gutachten ,4-20,0-300, , ,0 Sonstige negative Wertveränderung ,4 Wertveränderung lt. Gutachten insgesamt ,4-20, , , ,0 Sonstige Wertveränderung insgesamt 5 112,5 390,3 Ausländische latente Steuern , ,1-905,9 Wertveränderung insgesamt ,9-20,0 626, , ,4 * D = Deutschland, A = Österreich, B = Belgien, E = Spanien, NL = Niederlande Erläuterungen zu den Fußnoten finden Sie auf der folgenden Seite. 18

19 Übersicht Bewertung (Gesamt) zum 30. September 2009 Wertänderungsinformationen 1 Direktinvestments Beteili- Gesamt in TEUR gesamt gungen Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio , , ,0 Gutachterliche Bewertungsmiete Portfolio , , ,9 Positive Wertveränderung lt. Gutachten ,0-260, ,0 Sonstige Positive Wertveränderung , , ,6 Negative Wertveränderung lt. Gutachten , ,4 Sonstige negative Wertveränderung , ,4 Wertveränderung lt. Gutachten insgesamt ,4-260, ,4 Sonstige Wertveränderung insgesamt 5 502, , ,2 Ausländische latente Steuern , ,8 Wertveränderung insgesamt , , ,0 1 Die Daten werden stichtagsbezogen und in absoluten Zahlen angegeben. In die Gesamtübersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtsstichtag im Sondervermögen befinden. Objekte, die im Laufe des Geschäftsjahres veräußert wurden, werden nicht berücksichtigt. Für im Umbau / in Sanierung befindliche Immobilien ist der Wert nach Bautenstand in die Berechnungen der Bewertungsübersicht eingeflossen. 2 In der Position Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio sind unter Beachtung von Fußnote 1 alle zum 30. September 2009 aktuellen Objektverkehrswerte berücksichtigt worden. 3 Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio bezeichnet die Summe der in den Verkehrswertgutachten für die einzelnen Immobilien angegebenen Roherträge. 4 In die Positionen Positive / Negative Wertänderungen lt. Gutachten werden nur Änderungen im Rahmen der laufenden Bewertung einbezogen. Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt bezeichnet die positive oder negative Wertänderung, die im Portfolio bei Gesamtbetrachtung aller Auf- und Abwertungen im Berichtszeitraum entstanden ist. 5 In die Positionen Sonstige positive / negative Wertänderungen werden sämtliche Änderungen im Buchwert der Immobilien aufgenommen, die nicht auf der laufenden Bewertung beruhen, wie z. B. Einwertungsgewinne beim Erwerb oder Wertsteigerungen aufgrund Baufortschritts. Sonstige Wertänderungen insgesamt bezeichnet die positive oder negative Wertänderung, die im Portfolio bei Gesamtbetrachtung aller Sonstigen positiven / negativen Wertänderungen im Berichtszeitraum entstanden ist. 6 Ausländische latente Steuern zeigt die Veränderungen der Rückstellungen für Capital Gains Taxes an. Es ist beabsichtigt, diese Rückstellungen in Zukunft weiter zu erhöhen. 7 Die Position Wertänderungen insgesamt, bezogen auf die Direktinvestments, entspricht der Differenz aus nicht realisierten Gewinnen und nicht realisierten Verlusten bei Immobilien in der Entwicklung des Fondsvermögens (siehe Seite 25). 19

20 Erläuterungen zu Übersichten Renditen, Kapitalinformationen und Bewertung Renditekennzahlen Der Bruttoertrag ist bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds (im jeweiligen Land). Das durchschnittliche Immobilienvermögen im Geschäftsjahr wird anhand von 13 Monatsendwerten berechnet. Bei Direktinvestments fließen die Posten Erträge aus Immobi lien und Eigengeldverzinsung der Ertrags- und Aufwandsrechnung ganz in die Berechnung ein. Die Sonstigen Erträge werden eingerechnet, soweit sie immobilienbezogen sind. Beim Bewirtschaftungsaufwand sind die Positionen Bewirtschaftungskosten sowie Erbbauzinsen der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Das Gesamtergebnis in Fondswährung errechnet sich aus dem Ergebnis nach Darlehensaufwand verringert um die ausländischen Ertragssteuern. Die Liquidität bezieht sich auf die durchschnittliche Liquidität des Fonds im Geschäftsjahr. Die durchschnittliche Liquidität wird anhand von 13 Monatsendwerten berechnet. Hierbei sind die Erträge aus Liquiditätsanlagen der Ertrags- und Aufwandsrechnung zu berücksichtigen sowie der Teil der Sonstigen Erträge, der nicht bereits unter dem Bruttoertrag berücksichtigt wurde. Kapitalinformationen Die Kennzahl Nettoertrag ergibt sich aus dem Brutto ertrag abzüglich Bewirtschaftungsaufwand. Die Wertänderungen beziehen sich auf das durchschnitt liche Immobilienvermögen des Fonds (im jeweiligen Land). Das durchschnittliche Immobilienvermögen im Geschäftsjahr wird anhand von 13 Monatsendwerten berechnet. Bei den Kapitalinformationen werden Durchschnittszahlen angegeben. Sie sind anhand von 13 Monatsendwerten berechnet. Die Zahlen sind bezogen auf das gesamte Fondsvermögen. Wertänderungsinformationen Die ausländischen Ertragssteuern sind bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds (im jeweiligen Land). Das durchschnittliche Immobilienvermögen im Geschäftsjahr wird anhand von 13 Monatsendwerten berechnet. Berücksichtigt werden hierbei tatsächlich angefallene ausländische Steuern sowie Ertragssteuerrückstellungen. Ausländische latente Steuern beschreiben den Einfluß sogenannter Capital Gains Taxes auf die Immobilienrendite. Die Kennzahl ist bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds (im jeweiligen Land). Das durchschnittliche Immobilienvermögen im Geschäftsjahr wird anhand von 13 Monatsendwerten berechnet. Das Ergebnis vor Darlehensaufwand errechnet sich aus dem Nettoertrag plus / minus den Wertänderungen abzüg lich den ausländischen Ertragssteuern und den ausländischen latenten Steuern. Das Ergebnis nach Darlehensaufwand leitet sich aus dem Ergebnis vor Dar lehensaufwand ab, indem die Zinsaufwendungen der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt werden. Die Wertänderungsinformationen werden als stichtagsbezogene Daten in absoluten Zahlen angegeben. Unbebaute und im Bau befindliche Immobilien bleiben unberücksichtigt. Die Position Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio bezeichnet die Summe der in den Verkehrswertgutachten für die einzelnen Immobilien angegebenen nachhaltigen Roherträge. In die Positionen positive / negative Wertänderungen lt. Gutachten und Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt werden nur Änderungen aus der laufenden Bewertung einbezogen. Einwertungsgewinne beim Erwerb einer Immobilie werden unter Sonstige positive Wertänderungen berücksichtigt. Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt bezeichnet die positive oder negative Wertänderung, die im Portfolio bei Gesamtbetrachtung aller Auf- und Abwertungen im Berichtszeitraum entstanden ist. Sonstige Wertänderungen insgesamt bezeichnet die positive oder negative Wertänderung, die im Portfolio bei Gesamtbetrachtung aller sonstigen posi - tiven und negativen Wertänderungen im Berichtszeitraum entstanden ist. 20

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