Kohlhammer Handbücher. Maklerrecht. Leitfaden des Immobilienmaklers für Studium und Praxis. Bearbeitet von RA Prof. Dr.

Transkript

1 Kohlhammer Handbücher Maklerrecht Leitfaden des Immobilienmaklers für Studium und Praxis Bearbeitet von RA Prof. Dr. Wolfram Mutschler 1. Auflage Buch. 196 S. Kartoniert ISBN Format (B x L): 14,8 x 21 cm Gewicht: 258 g Recht > Zivilrecht > Mietrecht, Immobilienrecht > Immobilienrecht, Grundstücksrecht, Nachbarrecht Zu Inhaltsverzeichnis schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, ebooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte.

2 Stellung im BGB/Gesetzesinitiativen 1.1, Rechtspolitischer Standort des Maklerrechts 1.1 Stellung im BGB Die Regelungen des BGB zum Recht des Immobilienmaklers beschränken sich auf ganze drei Paragrafen ( 652, 653 und 654 BGB), obwohl die volkswirtschaftliche und unternehmerische Bedeutung des Immobilienmaklergeschäfts sicherlich etwa der der Reisebranche ( 651 a m BGB) durchaus vergleichbar ist. Auch die Sprache des BGB ist überholt, wenn heute noch vom Mäkler, Mäklervertrag oder Mäklerlohn die Rede ist, obwohl in der mehr als 100- jährigen Geschichte des BGB, zuletzt im Zusammenhang mit dem Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom , durchaus Gelegenheit zur zeitgemäßen Modernisierung bestanden hätte. 1.2 Gesetzesinitiativen Der Entwurf eines Gesetzes über Maklerverträge 1 wurde seither nicht weiter verfolgt, sei es auf Grund gesetzgeberischer Mängel, wegen politischer Sachzwänge oder fehlenden Interesses der Berufsverbände. Neuerdings sind zwei Entwürfe der Bundestagsfraktionen der SPD und Bündnis 90/Die Grünen im Gespräch. Die SPD will die Maklerkosten gerecht verteilen. Dazu soll im BGB geregelt werden, dass Vermieter und Mieter von Mietwohnungen sowie Verkäufer und Käufer von Wohneigentum die Kosten des Maklers zu gleichen Teilen tragen müssen. Die SPD begründet ihren Antrag damit, dass in der Praxis die Kosten des Maklers bei Miet- und Eigentumswohnungen fast ausschließlich der Mieter bzw. der Käufer von Wohneigentum trage 2. Bündnis 90/Die Grünen wollen das Bestellerprinzip in die Mietwohnungsvermittlung integrieren. Dazu soll im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung 3 ein Zusatz erfolgen, dass der Besteller einer Leistung auch die daraus entstehenden Kosten zu tragen hat und eine vertragliche Abwälzung auf den Wohnungssuchenden unwirksam ist. Bündnis 90/Die Grünen begründen ihren Antrag damit, dass damit die Waffengleichheit wieder hergestellt werde 4. Beide Anträge wurden vom Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages abgelehnt. Sie sähen einen erheblichen, nicht gerechtfertigten Eingriff in die Vertragsfreiheit vor, seien ordnungspolitisch verfehlt und würden zu steigenden Mieten führen 5. Die Stadt Hamburg hat daraufhin eine Bundesratsinitiative angekündigt, mit der das Bestellerprinzip durchgesetzt werden soll 6. 1 BT-Drucks. 10/1014 v BT-Drucks. 17/3212 v s. unten BT-Drucks. 17/4202 v BT-Drucks. 17/4614 v IZ v

3 Maklers Müh /Vorbehalte gegen. Maklergeschäft/Maklerrecht ist Richterrecht Kritisch ist hierzu anzumerken, dass die Probleme im Maklerbereich weniger bei den Honoraren als im Bereich der Zulassungsvoraussetzungen liegen. Makler kann praktisch jeder werden, wenn er nur die Gewerbeerlaubnis nach 34 c GewO besitzt 7. Fachkunde wird dabei nicht vorausgesetzt. Letzteres hat nunmehr auch der Wirtschaftsrat der CDU angemahnt, eine umfassende Reform des Maklerrechts gefordert und nachgewiesene Fachkenntnisse für den Makler als unerlässlich angesehen. Zudem sollen Makler sich künftig nur selbständig machen dürfen, wenn sie eine zweijährige Berufserfahrung nachweisen können. Eine Haftpflichtversicherung soll im Übrigen obligatorisch sein 8. Schließlich bleibt zu überlegen, warum die Dienstleistungen des Maklers eine Sonderregelung im BGB erfordern und die ohnehin als wenig aussagekräftig erkannten BGB nicht ersatzlos gestrichen werden sollten. 1.3 Maklers Müh ist oft vergeblich Die Dienstleistung des Immobilienmaklers wird zwar als notwendig anerkannt, allein das angebliche Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung irritiert Rechtsprechung und Literatur. Deshalb findet der Grundsatz, Maklers Müh ist oft vergeblich, leider allzu häufig Anwendung. 1.4 Vorbehalte gegenüber dem Maklergeschäft Die vor über 100 Jahren in den Motiven zur Einführung des damaligen Bürgerlichen Gesetzbuches artikulierten Vorbehalte gegenüber dem Maklergeschäft, die auch durch den Standort im BGB bis zu den im Jahr 2001 eingefügten 655 a e zum Verbraucherdarlehen 9 unmittelbar vor dem Heiratsvermittler ( 656 BGB) zum Ausdruck kamen, dauern bis in die heutige Zeit an. Noch im Jahr 1973 hatte der Parteitag der SPD in Hannover beschlossen, die Ausübung des Gewerbes zur Vermittlung von Grundstücken und Wohnungen gesetzlich zu unterbinden (Berufsverbot für Immobilienmakler) Maklerrecht ist Richterrecht Die Rechtsvergleichung unterscheidet entwicklungsgeschichtlich zwischen dem common law und dem civil law oder kontinentalen Recht. Danach ist mit common law das englische, auf ungeschriebenen Gewohnheiten beruhende, durch richterliche Entscheidungen fortgebildete gemeine Recht gemeint. Common law findet Anwendung vor allem in England, USA, Kanada, Australien, Indien und in Teilen Afrikas. Demgegenüber ist civil law das kodifizierte Recht, das zwischenzeitlich in zwei Dritteln der Staaten dieser Erde Anwendung findet auch in Deutschland. Hierzu vertritt die Bundesjustizministerin zusammen mit dem französischen 7 s. hierzu IZ v Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts v , BGBl. I, Antrag 296; s. hierzu auch Der Spiegel 17/1973: SPD fordert: Makler weg!. 2

4 Berufsständische Regeln 1.6 Minister für Justiz und Freiheitsrechte in einer Broschüre 11 die jeder praktischen Erfahrung widersprechende Auffassung: Dank der Kodifikation ist das kontinentale Recht ein für jedermann zugängliches Recht: Der Bürger gleichgültig, ob Unternehmer oder Verbraucher kann bereits durch die Lektüre der Gesetzestexte das für ihn geltende Recht klar und eindeutig feststellen. Durch die Verwendung von einfachen und allgemein gültigen Begriffen sind die gesetzlichen Vorschriften leicht verständlich. Die daraus resultierende große Rechtssicherheit stellt einen bedeutenden Vorteil für den Bürger dar, weil sie erlaubt, den Ausgang von Streitfällen vorauszusehen und die finanziellen Risiken einer gerichtlichen Klage einzuschätzen. Daraus kann deshalb nur der Schluss gezogen werden, dass in Deutschland das Maklerrecht dem common law zuzurechnen ist, denn das Maklerrecht ist wegen der unzulänglichen Behandlung im BGB in weiten Teilen Richterrecht. Will die Bundesjustizministerin in ihrer Aussage folgerichtig bleiben, müsste sie die Kodifizierung des Maklerrechtes dringend angehen. Ansonsten ist ihr Prognose-Zertifikat irreführend 12. Die Orientierung an den Entscheidungen des BGH ist deshalb unabdingbare Voraussetzung für die erfolgreiche Maklertätigkeit. Dementsprechend ist dieses Buch an einer Reihe von Grundsatzentscheidungen des BGH ausgerichtet. 1.6 Berufsständische Regeln Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat auf seiner Homepage eine Checkliste 10 Merkmale qualifizierter Immobilienmakler zusammengestellt. Danach beschränken sich die Makler nicht mehr ausschließlich auf das einfache Nachweisen oder Vermitteln von Immobilien. Sie begutachten Grundstücke und Gebäude, erstellen Marktanalysen, prüfen Objektunterlagen, analysieren bestehende Mietverträge, geben wertvolle Hinweise zum Kaufvertragsrecht und helfen, die passende Finanzierung zu finden 13. Berufsständische Verhaltensregeln finden darüber hinaus bei den Maklerverbänden ihren Niederschlag in einer teilweise strengen Ehrengerichtsbarkeit und in Wettbewerbsregeln 14. Mangels der eingangs erwähnten ungehinderten Zulassung zum Maklerberuf hat die RICS Standards für Immobilienmaklergesellschaften und Maklerdienstleistungen in Form eines Leitfadens veröffentlicht 15, der sich mit bewährten Verfahrensweisen (best practise) an die Immobilienmakler in allen Regionen dieser Welt richtet. Auch Immobilien Scout 24 bietet den Nutzern eine Bewertung der gewerblichen Immobilienanbieter an ( Fünf-Sterne-Makler ) 16. Die Bewertungen sind jedoch kritisch zu hinterfragen Recht.de. 12 Gross, NJW-Editorial, Heft 8/ So LG Frankfurt/Main, Urt. v /06 O 554/08 unter Berufung auf die Checkliste des IVD 10 Merkmale qualifizierter Immobilienmakler. 14 s. hierzu FAZ vom

5 1.7 Vermittlungsverbote 1.7 Vermittlungsverbote und Beschränkungen Vermittlungsverbote bestehen generell dann, wenn die Vereinbarung einer Maklerprovision für Nachweis- und Vermittlungsleistungen eine anstößige Kommerzialisierung im betreffenden Lebensbereich darstellt. Das ist etwa der Fall bei der entgeltlichen Vermittlung von Patienten oder Mandanten, nicht aber von Architektenkunden 17. Gesetzliche Vermittlungsverbote und Beschränkungen finden sich beispielsweise in: 14 Bundesnotarordnung(BNotO): Der Notar darf keine Grundstücksgeschäfte vermitteln. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG): Keine Maklerprovision bei öffentlich geförderten Wohnungen. Begrenzung der Provision im Übrigen auf zwei Monats-Nettomieten. 16 Verbraucherkreditgesetz (VerbKrG): Das VerbKrG wurde durch 655 a 655 e BGB ersetzt 18. Ein Vergütungsanspruch entsteht u. a. erst, wenn die Widerspruchsfrist in 655 c BGB abgelaufen ist. 14 Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO): Die ständige Ausübung der Tätigkeit eines Maklers durch einen Rechtsanwalt ist unzulässig und führt zum Entzug der Zulassung. 34 c Gewerbeordnung (GewO): Der Bundesminister für Wirtschaft und Technologie wird zum Erlass der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ermächtigt. 19 Die MaBV als öffentlich-rechtliches Verbraucherschutzrecht regelt zwar die Zulassung des Maklers, einer Zertifizierung oder eines sonstigen Befähigungsnachweises des Maklers bedarf es nicht Sozialgesetzbuch III (SGB III): Diese Regelung verlangt Schriftform und begrenzt die Höhe der Vergütung bei der Arbeitsvermittlung auf 2T und auf 2,5T bei Langzeitarbeitslosen. Art. 12 GG garantiert im Übrigen die Freiheit der Berufswahl. Vermittlungsverbote, etwa für Sportwetten privater Anbieter verstoßen daher nicht gegen das Grundgesetz und können nur unter bestimmten Voraussetzungen eingeschränkt werden. 21 Zulässig ist andererseits die gebührenpflichtige Vermittlung eines Rechtsberaters BGH, Urt. v III ZR 93/ Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom , BGBl. I, Siehe hierzu Gesetzestexte Siehe hierzu auch Gesetzestexte BVerwG, Urt. v NVwZ 2011, OLG München, Urt. v U 1033/12 (nicht rechtskräftig). Die Vermittlungsprovision betrug im entschiedenen Fall % der Vergütung des Rechtsanwalts. 4

6 Europarechtliche Regelungen/BGB/HGB Europarechtliche Regelungen Die Nationalstaaten der EU stellen teilweise sehr hohe Qualitätsansprüche an den Maklerberuf, die denen der Rechtsberatung sehr nahe stehen (Frankreich, England). In England und in der Schweiz besteht eine den 652 ff. BGB und 305 ff. BGB vergleichbare Rechtslage. Italien begreift den Makler als unparteilichen Sachwalter. Er ist deshalb vom Grundsatz her Doppelmakler. Der Maklervertrag mit der Gegenseite stellt damit in Italien einen Beitritt zum Erstvertrag dar. Österreich hat ein Maklergesetz 23, das der deutschen Rechtslage entspricht. Der Provisionsanspruch wird aber erst mit Durchführung des Hauptvertrages fällig. Dementsprechend ist Europa derzeit sehr weit von einem einheitlichen Maklerrecht entfernt. Anders verhält es sich beim Wettbewerbsrecht. Dort ist insbesondere mit der Unlautere Geschäftspraktiken-Richtlinie und der Irreführungs -Richtlinie eine große europäische Rechtseinheit erreicht Gesetzliche Regelungen 2.1 BGB Das BGB regelt in den Maklervertrag. Auf diesen finden im Übrigen die Regelungen des BGB uneingeschränkt Anwendung. Also z. B. auch die zum Rechtsgeschäft ( 104 ff. BGB), zum Recht der Schuldverhältnisse ( 241 ff. BGB), zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ( 305 ff. BGB) und zum Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften und Fernabsatzverträgen ( 312 ff. BGB). 2.2 HGB Der Immobilienmakler ist in der Regel Kaufmann i. S. d. 1 HGB. Dies hat zur Folge, dass auf ihn auch die 347 ff. HGB, insbesondere 354 (Vergütungsanspruch des Kaufmanns) und 362 HGB (kaufmännisches Bestätigungsschreiben) anwendbar sind. Wegen 93 Abs. 2 HGB, der bei Vermittlung von Geschäften über unbewegliche Sachen die Vorschriften über den Handelsmakler für nicht anwendbar erklärt, ist der Immobilienmakler aber kein Handelsmakler. Damit findet auch 99 HGB keine Anwendung, wonach bei fehlender Vereinbarung, wer die Provision bezahlen soll, jede Partei zur Hälfte herangezogen werden kann. 23 Bundesgesetz über die Rechtsverhältnisse der Makler und über Änderungen des Konsumentenschutzgesetzes (Maklergesetz MaklerG), BGBl.. für die Republik Österreich Nr. 262/1996, zul. geänd. durch BGBl. Nr. 34/ s

7 2.3 WoVermRG 2.3 WoVermRG Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung 25 definiert als Wohnungsvermittler die Person, die den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist. Es begrenzt den Provisionsanspruch des Maklers auf zwei Monatsmieten ( 3 Abs. 2 Satz 1 WoVermRG). Das Gesetz stellt ferner fest, dass ein Provisionsanspruch nicht besteht, wenn der Wohnungsvermittler Eigentümer 26, Verwalter oder Mieter der Wohnräume ist. Nach der Rechtsprechung des BGH 27 ist Verwalter im Sinne dieser Vorschrift nicht der Verwalter nach 20 ff. WEG, der nur das Gemeinschaftseigentum der zu vermittelnden Wohnung verwaltet. Verwaltet er auch das Sondereigentum, besteht ein Verflechtungstatbestand i. S. d. 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG mit der Folge, dass keine Provisionspflicht besteht (siehe aber ). Ein Verflechtungstatbestand kann nach 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG nicht allein daraus hergeleitet werden, dass die Maklerin mit dem Eigentümer, Verwalter oder Vermieter verheiratet ist. Dies würde gegen Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz verstoßen 28. Der Wohnungsvermittler darf im Übrigen sein Entgelt nur in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete angeben ( 3 Abs. 1 WoVermRG), sich kein Entgelt versprechen lassen oder entgegen nehmen, das das Zweifache der Monats-Nettomiete übersteigt ( 3 Abs. 2 WoVermRG) 29, ohne Auftrag des Berechtigten (Vermieter, Eigentümer, Verwalter u. a. ) die Wohnräume nicht anbieten ( 6 Abs. 1 WoVermRG) und er muss seinen Namen, die Bezeichnung als Wohnungsvermittler und den Mietpreis angeben sowie auf die Nebenkosten hinweisen ( 6 Abs. 2 WoVermRG). Verstöße gegen 3 Abs. 1, 6 Abs. 1 und 2 WoVermRG sind mit Bußgeld bis zu 2500, der Verstoß gegen 3 Abs. 2 WoVermRG mit bis zu 25 T bewehrt. Eine entsprechende Anwendung des WoVermRG auf den Verkauf oder die Vermietung von Gewerberaum ist nicht mit dem Wortlaut und Sinn des WoVermRG zu vereinbaren. Branchenübliche Serviceleistungen des Maklers führen allerdings nicht zur Anwendung des Wohnungsvermittlungsgesetzes und sind deshalb nicht provisionsschädlich. Hierzu gehören, jeweils für sich gesehen, etwa gelegentlich ausgeführte Gefälligkeiten wie Schlüsselübergabe, Entgegennahme der ersten Monatsmiete oder Weiterleitung der Kaution, Abrechnung der Heizkosten, 25 v (BGBl. I, 1745, zuletzt geändert durch Gesetz zur Reform des Wohnbaurechts v (BGBl. I, 2376). 26 gilt auch für Miteigentümer, OLG Hamburg, Urt. v = MDR 1985, 673), ( 2 Nr. 2 WoVermRG). 27 BGH, Urt. v = NJW 2003, BVerfG, Beschl. v = NJW 1987, etwa zusätzliche Servicegebühren (BGH, Urt. v III ZR 153/09 zum Fall der Übersendung einer Anbieter- und Objektliste). 6

8 34 c GewO u. MaBV 2.4 Abnahme der Wohnung oder andere gelegentliche Betreuungsleistungen des Maklers. Provisionsschädlich können aber wiederum die für einen längeren Zeitraum übernommenen Tätigkeiten wie Entgegennahme von Mängelrügen, Funktion als Ansprechpartner des Vermieters 30 oder die Ausfertigung und der Abschluss des Mietvertrages im Auftrag des Vermieters sein 31 oder, wenn es zu einer Vermischung der Aufgaben des Wohnungsvermittlers einerseits und des Verwalters oder Vermieters andererseits kommt. 32 Im Übrigen ist immer dann eine Provisionsverpflichtung des Auftraggebers ausgeschlossen, wenn ein Verflechtungstatbestand gem. 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG vorliegt oder wenn es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt ( 2 Abs. 3 WoVermRG). Ein Verstoß gegen 6 Abs. 2 WoVermRG (fehlender Hinweis auf besondere Vergütungspflichten für Nebenleistungen, z. B. Garage) bedeutet gleichzeitig einen Verstoß gegen 1 UWG und die Preisangabenverordnung c GewO und MaBV Nach 34 c Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a GewO bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume oder Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will. Gewerbsmäßig handelt, wer eine erlaubte, selbständige, auf Erzielung von Gewinn gerichtete und nicht nur gelegentliche Tätigkeit ausübt, die nicht die bloße Verwaltung des eigenen Vermögens, die Urproduktion oder die freien Berufe betrifft 34. Die Grenze des gewerblichen Grundstückshandels zur privaten Vermögensverwaltung hat der BMF in einem für die Finanzverwaltung verbindlichen Schreiben 35 bei drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraumes und weitere Einzelheiten hierzu festgelegt. Die für die Erlaubnis zuständige Behörde ist die untere Verwaltungsbehörde (in Baden-Württemberg beispielsweise der Landkreis oder die kreisfreie Stadt). Die Erlaubnis wird ohne Überprüfung jedweder Sachkunde erteilt. Unbescholtenheit und geordnete Vermögensverhältnisse reichen in der Regel aus. Die Erlaubnis ist gebührenpflichtig. 34 c Abs. 3 GewO ermächtigt den Bundesminister für Wirtschaft und Technologie, eine Rechtsverordnung zu erlassen zum Schutz der Allgemeinheit und der Auftraggeber über den Umfang der Verpflichtungen des Gewerbetreibenden bei 30 BGH, Urt. v = NZM 2003, LG Braunschweig, Urt. v = NZM 2001, AG Wismar, Urt. v C 347/11 (Geschäftsräume im selben Gebäude, gemeinsame Nutzung bürotechnischer Geräte, gegenseitige Vertretung bei Urlaub oder Krankheit). 33 OLG Köln, Urt. v = NZM 2002, BFH, Urt. v = NJW 1991, 382; BFH, Urt. v IV R 34/08 ungeteiltes Grundstück mit 5 MFH ist ein Objekt. 35 v (IV AG S /04). 7

9 c GewO u. MaBV der Ausübung des Makler- und Bauträgergewerbes. Dies ist durch Erlass des Makler- und Bauträgerverordnung 36 geschehen. Für den Immobilienmakler regeln 18 MaBV und 144 GewO insbesondere die im Falle eines Verstoßes mit bis zu 5 T bußgeldbewehrten sechs Verpflichtungen: (1) Erlaubnispflicht ( 34 c Abs. 1 GewO); (2) Sicherheitsleistung, soweit dem Makler Vermögenswerte des Auftraggebers anvertraut sind ( 2 MaBV); (3) getrennte Vermögensverwaltung ( 6 MaBV); (4) Auskunft und Rechnungslegung ( 8 und 10 MaBV); (5) Information nach Auftragsannahme ( 11 MaBV). Nach 11 MaBV hat der Makler einerseits unmittelbar nach Annahme des Auftrags dem Auftraggeber (Kunde) schriftlich mitzuteilen: das für die Vermittler- oder Nachweistätigkeit zu entrichtende Entgelt; Wohnungsvermittler haben das Entgelt in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete anzugeben ( 10 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a MaBV) und die Vertragsdauer ( 10 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe f MaBV) sowie andererseits spätestens bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen über den vermittelten oder nachgewiesenen Vertragsgegenstand: die in 10 Abs. 2 Nr. 2 Buchstaben b e MaBV erwähnten Angaben und die in 10 Abs. 3 Nr. 1 3 MaBV erwähnten, also objektbezogenen Angaben (Exposé): Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer (Räume), Miete bzw. Kaufpreis einschließlich zu übernehmender Belastungen, Kaution sowie Name, Vorname und Anschrift des Verkäufers bzw. Vermieters. Die in 11 MaBV angeordnete Schriftform bezieht sich lediglich auf die einseitige Informationspflicht des Maklers. Für den Abschluss des Maklervertrags wird damit nicht die Schriftform eingeführt. (6) Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen ( 14 MaBV). Diese Verpflichtungen (1) bis (6) können nicht durch Maklervertrag abbedungen werden ( 12 MaBV). Trotz Verstoßes gegen diese Verpflichtungen bleibt der Maklervertrag als solcher wirksam 37. Die bisher nach 13 MaBV angeordnete Verpflichtung zur Inseratensammlung und vor allem die zur kostenträchtigen Prüfung nach 16 MaBV ist entfallen 38. Letzteres allerdings nur, wenn dem Makler keine Vermögenswerte des Auftraggebers anvertraut worden sind. 36 Fassung der Bekanntmachung v (BGBl. I, 2479), geändert durch Gesetz v (BGBl. I, 1666) s. Gesetzestexte BGH, Urt. v = NJW 1981, Gesetz zur Umsetzung von Vorschlägen zu Bürokratieabbau und Deregulierung v = BGBl. I, 1666). 8

10 UWG u. PAngV/GwG 2.5, UWG und PAngV Werden Immobilien in den Medien zum Kauf oder zur Miete angeboten, geschieht dies durch Angaben zum Objekt, zur Fertigstellung oder Beziehbarkeit, zur Finanzierung oder zum gewerblichen Charakter und Inhalt des Angebots (Exposé). Diese Angaben sind regelmäßig unter dem Gesichtspunkt der 1 7 Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb 39 insbesondere auf unlautere oder irreführende geschäftliche Handlungen und Angaben zu überprüfen. Wer Letztverbrauchern gegenüber gewerbs- oder geschäftsmäßig unter Angaben von Preisen wirbt, ist ferner den Regeln der Preisangabenverordnung 40 unterworfen. Die bisherige Preisklauselverordnung 41 wurde zusammen mit dem bisherigen Preisangaben- und Preisklauselgesetz 42 durch das Preisklauselgesetz 43 aufgehoben. Das Preisklauselgesetz ersetzt die bisherige Preisklauselverordnung und verbietet die Bestimmung von Geldschulden durch den Preis oder Wert von Gütern oder anderen Leistungen. Es findet also insbesondere für den Finanzierungsvermittler Anwendung, kann aber auch für den Immobilienmakler einschlägig sein. 2.6 GwG 44 Nach der ausdrücklichen Regelung in 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG sind Immobilienmakler Verpflichtete, soweit sie in Ausübung ihres Berufes handeln. Durch das GwG-OptG trat insoweit eine Verschärfung ein, dass die bisher ins Ermessen des Verpflichteten stehende Überprüfung der festzustellenden Angaben zur Identifizierung des Vertragspartners und soweit vorhanden, des wirtschaftlich Berechtigten ( 4 Abs. 1 GwG), nunmehr zwingend ist 45. Die Sorgfalts- und Identifizierungspflichten und die Meldung von Verdachtsfällen in den 3 und 4 GwG sind mit Bußgeld bis 100T bewehrt. Anwendbar ist das GwG auf den Immobilienmakler bei Gelegenheitskunden des Maklers und einem Honorar in Höhe von 15T oder mehr 46 oder bei einer Geschäftsbeziehung, wenn diese von einer gewissen Dauer ist 47. Letzteres dürfte insbesondere der Fall sein bei Zusammenarbeit des Maklers mit Bauträgern 39 Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) i. d. F. der Bekanntmachung v (BGBl. I, 254). 40 PAngV v (BGBl. I, 4197), geändert durch V. v (BGBl. I, 653, geändert und novelliert durch V. v (BGBl. I, 1706). 41 v (BGBl. I, 3043). 42 v (BGBl. I, 1429). 43 v (BGBl. I, 2246),. 44 Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz-GwG) BGBl. I, 2008, 1690 zul. geänd. durch Art. 1 des Geldwäschepräventions-Optimierung-Gesetzes (GwG-OptG) vom (BGBl. I, 2959); vollständig in Kraft getreten am , s. Gesetzestexte unten BT-Drucks. 17/ Abs. 2 Nr. 2 GwG Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. 1 Abs. 3 GwG. 9

11 StGB u. WiStG/Eins. verpflichtender Vertrag/Makleralleinauftrag oder Bauunternehmern. In Baden-Württemberg haben die Regierungspräsidien ein Formular und weitere Hinweise im Internet veröffentlicht Strafgesetzbuch (StGB) und Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) 291 StGB regelt den Mietwucher. Mietwucher stellt echtes Kriminalstrafrecht dar und liegt nach der Rechtsprechung bereits dann vor, wenn u. a. auf tatbestandlicher Seite die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschritten ist und die übrigen subjektiven Voraussetzungen erfüllt sind 49.Im Gegensatz hierzu reicht für die Ordnungswidrigkeit der Mietpreisüberhöhung nach 5WiStG u. a. bereits eine Überschreitung vom 20 % aus Rechtsnatur des Maklervertrages 3.1 Einseitig verpflichtender Vertrag Der im BGB geregelte Maklervertrag ist in 652 nach h. M. als entgeltlicher, einseitig verpflichtender Vertrag ausgestaltet. Er ist also kein gegenseitig verpflichtender, auf Leistungsaustausch gerichteter Vertrag i. S. d. 320 BGB. Der Kunde (=Auftraggeber) ist zwar verpflichtet, den Maklerlohn für den Fall zu entrichten, dass der beabsichtigte Hauptvertrag infolge des Nachweises oder Vermittlung des Maklers zustande kommt. Die Vergütung des Maklers ist insoweit also erfolgsabhängig. Den Makler trifft jedoch nach der gesetzlichen Regelung keine Verpflichtung zur Herbeiführung des Erfolges oder zu irgendwelchem Tätigwerden. Dann erhält er eben keine Vergütung. Der Kunde ist seinerseits in keinem Fall verpflichtet, den Hauptvertrag abzuschließen. Er bleibt in seiner Entscheidung frei. Ansonsten würde die notarielle Form des 311 b BGB für den Maklervertrag erforderlich sein. Der Maklervertrag ist damit nach der gesetzlichen Fassung des BGB weder Werk- noch Dienstvertrag, kann aber durch besondere vertragliche Vereinbarungen Dienst- oder Werkvertragscharakter ggf. sogar verbunden mit Finanzierungsvermittlungselementen erhalten 51. Ein Auftrag i. S. d. 662 BGB liegt nicht vor, weil der Maklervertrag ein entgeltlicher Vertrag ist. Ein Geschäftsbesorgungsvertrag setzt die Tätigkeit für einen anderen voraus, der Makler handelt jedoch für sich selbst. 3.2 Makleralleinauftrag Praktische Bedeutung hat der Maklervertrag in der gesetzlichen Form des BGB nicht. Er wird deshalb regelmäßig durch privatrechtliche Vereinbarung ersetzt, entweder durch den schlichten Makleralleinauftrag oder den qualifizierten Makleralleinauftrag siehe baden-württemberg.de/geldwäsche. 49 BGH, Urt. v = NJW 1992, BGH, Urt. v = NJW-RR 2006, BGH, Urt. v = NJW 1988, Einzelheiten unter