Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins durch den Ausschuss Miet- und Wohnrecht
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- Friederike Reuter
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1 Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins durch den Ausschuss Miet- und Wohnrecht zum Referentenentwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungs-eigentum Stellungnahme Nr.: 40/2015 Berlin, im August 2015 Mitglieder des Ausschusses - Rechtsanwalt Michael Drasdo, Neuss (Vorsitzender und Berichterstatter) - Rechtsanwältin Nina Brandi, Köln - Rechtsanwältin Henrike Butenberg, München - Rechtsanwalt Horst Müller, München - Rechtsanwalt Ludwig Zürn, Heilbronn Zuständig in der DAV-Geschäftsführung - Rechtsanwältin Christine Martin Deutscher Anwaltverein Littenstraße 11, Berlin Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) dav@anwaltverein.de Büro Brüssel Rue Joseph II Brüssel, Belgien Tel.: Fax: bruessel@eu.anwaltverein.de Transparenz-Registernummer:
2 - 2 - Verteiler Bundesministerium für Wirtschaft und Energie Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, Berlin Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz des Deutschen Bundestages Arbeitsgruppen Recht und Verbraucherschutz der im Deutschen Bundestag vertretenden Parteien Justizministerien und Justizverwaltungen der Bundesländer der Bundesrepublik Deutschland Bundesrechtsanwaltkammer, Berlin Bundesnotarkammer, Köln Bundesverband der Deutschen Industrie (BDI) e.v. Bundesverband der Freien Berufe, Berlin Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.v., BFW, Berlin Deutscher Notarverein e. V., Berlin Deutscher Richterbund e. V., Berlin Vorstand des Deutschen Anwaltvereins Geschäftsführung des Deutschen Anwaltvereins Vorsitzende der Gesetzgebungsausschüsse des Deutschen Anwaltvereins Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaften des Deutschen Anwaltvereins Vorsitzende des Forums Junge Anwaltschaft im DAV Ausschuss Miet- und Wohnrecht des Deutschen Anwaltvereins Geschäftsführender Ausschuss der AG Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins Pressereferat des Deutschen Anwaltvereins, Berlin Redaktion Anwaltsblatt / AnwBl, Berlin Redaktionen der Zeitschriften BWNotZ, Das Grundeigentum, DGVZ, DNotZ, DWE, DWW, DW, JZ, IMR, MDR, MittBayNot, NotBZ, NJW, NZM, RNotZ, Rpfleger, WuM, ZMR, ZWE
3 - 3 - Der Deutsche Anwaltverein (DAV) ist der freiwillige Zusammenschluss der deutschen Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte. Der DAV mit derzeit ca Mitgliedern vertritt die Interessen der deutschen Anwaltschaft auf nationaler, europäischer und internationaler Ebene. Zusammenfassung Der Deutsche Anwaltverein begrüßt, dass bezüglich der Wohnungseigentumsverwalter und der Immobilienmakler verbraucherschützende Vorgaben im Rahmen des Gewerberechts eingeführt werden. Nach Auffassung des DAV sollten die (erhöhten) gewerberechtlichen Erlaubnisanforderungen nach angemessener Übergangszeit jedoch ausnahmslos für alle Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter gelten, d.h. auch für all diejenigen, die schon über sechs Jahre am Markt tätig sind. Auch diese sollten in angemessener Zeit einen Sachkundenachweis ablegen müssen. Der DAV regt ferner an, auch für Verwalter von Mietobjekten entsprechende verbraucherschützende Regelungen einzuführen. I. Einleitung In der Praxis der Immobilienverwaltung sowie Immobilienvermittlung ist immer wieder zu beobachten, dass durch mangelnde Sachkunde keine ausreichend qualifizierten Leistungen erbracht werden. Die dadurch verursachten Schäden sind häufig nicht beizutreiben, weil entsprechende finanzielle Rücklagen fehlen und die Gewerbetreibenden Versicherungen nicht abgeschlossen haben. II. Zu den Regelungen im Einzelnen 1. Berufshaftpflichtversicherung und Sachkundenachweis ( 34c Abs. 2 GewO-E) a) Für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter Daher ist es zu begrüßen, dass nunmehr für die Bereiche Immobilienvermittlung und Wohnungseigentumsverwaltung eine entsprechende Versicherungspflicht statuiert wird. Die Ergänzung des 34c GewO zur Umsetzung des Vorhabens erscheint sachgerecht, wenn auch für den Bereich der Verwaltung von Wohnungseigentum eine eigene Regelung hätte geschaffen werden können. Letztlich hilft der beschrittene Weg aber,
4 - 4 - eine Überlastung der Gewerbeordnung zu vermeiden. Zu den künftigen Detailregelungen siehe unten Nr. 4. Zu befürworten ist weiterhin, dass der Gesetzgeber nunmehr auch für die Verwalter von Wohnungseigentum die in 34c der GewO festgelegte Erlaubnispflicht einführt und sie damit auch den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) unterwirft. Dies hat nämlich zur Folge, dass auch die weitergehenden Schutzvorschriften der MaBV, die im Rahmen der Neuregelung sicherlich angepasst werden müssen, für die Verwalter von Wohnungseigentum gelten. Eine entsprechende Ermächtigungsgrundlage liegt vor beziehungsweise wird durch die Neuordnung eingeführt. b) Verwalter von Mietobjekten ausgenommen? Es fällt auf, dass die Verwalter von Mietobjekten nicht in den Anwendungsbereich aufgenommen wurden. Dies entspricht sicherlich nicht den Forderungen einiger Immobilien- und Verwalterverbände. Zwar werden Verwalter von Mietobjekten oftmals nicht in dem Maße wie ein Wohnungseigentumsverwalter treuhänderisch tätig. Ihre Tätigkeit ist zudem eher durch Anweisungen ihres Auftraggebers einschränkbar. Dennoch ist nicht zu verkennen, dass diesen ebenfalls in zahlreichen Fällen Vermögenswerte anvertraut werden. Auch sie können durch mangelnde Sachkunde erhebliche Schäden verursachen. Ihre Aufnahme in den Katalog des 34c Abs. 1 GewO, auch für die so genannte Sondermietverwaltung (Verwaltung von Wohnungsoder Teileigentum eines einzelnen Sondereigentümers) wäre daher sicherlich nicht unangemessen. Da sich die Tätigkeit von der des Wohnungseigentumsverwalters erheblich unterscheidet, in vielen Fällen auch nur die eine oder andere Verwaltung ausgeübt wird, sollte ein eigener Erlaubnistatbestand eingeführt werden. Die Genehmigungen können dann einzeln oder zusammen beantragt werden. 2. Erforderliche Qualifikation der Mitarbeiter ( 34c Abs. 2a GewO-E) Auch ist angemessen, dass Personen, die im Rahmen ihrer abhängigen Beschäftigung eingesetzt werden, für die jeweilige Tätigkeit die erforderliche Qualifikation aufweisen müssen. Der Gesetzgeber sollte dies in der Ergänzung der Makler- und
5 - 5 - Bauträgerverordnung entsprechend ausgestalten. Auch sollte dort geregelt werden, welche Qualifikationen vorhanden sein müssen und in welcher Weise dies durch den Gewerbetreibenden zu überwachen ist. 3. Übergangsregelung für bereits tätige Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum ( 161 GewO-E) Bezüglich des Sachkundenachweises ist nachvollziehbar, dass für bestehende Unternehmen eine Übergangsregelung geschaffen werden muss. Nicht überzeugend ist jedoch, dass diese Übergangsregelung dermaßen ausgestaltet ist, dass Personen, die mindestens sechs Jahre vor Inkrafttreten des Gesetzes die Tätigkeit ausgeübt haben, von der Erbringung eines Sachkundenachweises befreit sind. Damit wird nach Auffassung des Deutschen Anwaltvereins gegen die gesetzgeberische Intention argumentiert. Die Neuordnung soll verbraucherschützenden Charakter haben. Da in der Praxis oftmals zu beobachten ist, dass Personen die Verwaltung von Wohnungseigentum übernehmen, denen diese Sachkunde fehlt oder die nahezu keine Kenntnis in diesem Bereich haben, erscheint es sachgerechter, auch von diesen dann in angemessener Frist die Abgabe des entsprechenden Sachkundenachweises zu verlangen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass solche Personen, die ihre Tätigkeit bisher ohne die entsprechenden Kenntnisse mangelhaft ausgeübt haben, diese Tätigkeit ungeprüft fortsetzen können. Allein die Möglichkeit, dass sie zivilrechtlich dafür haften müssen, erscheint für einen Verbraucherschutz kaum ausreichend, da auch Versicherungen, die abzuschließen sind, nur bestimmte Deckungssummen aufweisen. Soll ein Verbraucherschutz ordnungsgemäß und in ausreichendem Maße erfolgen, müssen die entsprechenden Voraussetzungen, unter denen die Tätigkeit ausgeübt werden darf, für alle Gewerbetreibenden gelten. Nach Auffassung des Deutschen Anwaltvereins dürfte eine Übergangsfrist von drei bis fünf Jahren angemessen sein, damit sich die bereits über 6 Jahre am Markt tätigen Wohnungseigentumsverwalter auf die neue Rechtslage einstellen können. Ähnliche Überlegungen gelten auch für den Makler, welcher bereits seit ebenfalls sechs Jahren tätig war. Die Überlegungen müssen auch für die für Mietverwalter eventuell einzuführende Erlaubniserteilung Geltung bekommen.
6 Ermächtigungsgrundlage für Detailregelungen zur Berufshaftpflichtversicherung und erforderlichen Sachkunde ( 34c Abs. 3 GewO-E) Soweit in der Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechende Anpassungen vorgenommen werden müssen oder eine gesonderte Verordnung geschaffen werden soll, weist der DAV darauf hin, dass dort die Höhe der Versicherungssumme festgeschrieben werden sollte. Vergleichbare Beispiele finden sich in den Berufsordnungen der freien Berufe oder für die Zwangsverwalter in 1 Abs. 4 ZwVwV. Dabei sollte bei den Wohnungseigentums- und Mietverwaltern ggfs. zu berücksichtigen sein, wie groß der Verwaltungsbestand des jeweiligen Unternehmens ist. Staffelungen sind denkbar. Wichtig erscheint auch, dass in der Verordnung geregelt wird, welche Berufsausbildungen für den Sachkundenachweis (generell) ausreichen. Bei den Studiengängen Rechts- und Wirtschaftswissenschaften dürfte davon auszugehen sein. In anderen Ausbildungsgängen müsste das Curriculum der Ausbildung jeweils geprüft und ggfs. erweitert werden, da z.b. beim Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft die wohnungseigentumsrechtlichen Aspekte nicht im Vordergrund stehen. 5. Immobilienvermittlung und Wohnungseigentumsverwaltung durch Kreditinstitute ( 34c Abs. 5 GewO-E) Soweit die Neuregelung auch Kreditinstitute erfasst, wenn durch diese eine Immobilienvermittlung oder Wohnungsverwaltung erfolgt, ist dies ebenfalls zu begrüßen. Es ist nicht gerechtfertigt, diese Personen von der Erlaubnispflicht auszunehmen. Dafür besteht auch kein Rechtfertigungsgrund, da, wie in der Begründung zutreffend erkannt, sich die Aufsicht des Bundesamtes für Finanzdienstleistungen nur auf das so genannte Kerngeschäft dieser Unternehmen erstreckt. III. Ausblick Hinsichtlich des Sachkundenachweises muss letztlich der Verordnungsgeber eine Entscheidung treffen, ob er die entsprechenden Voraussetzungen hoch ansetzen möchte. Im Rahmen des Verbraucherschutzes dürfte dies notwendig sein. Ein zu niedriger Ansatz
7 - 7 - birgt die Gefahr in sich, dass auch Personen, die kaum Sachkunde aufweisen können, ihre Tätigkeit weiterhin ausüben können beziehungsweise zu ihr zugelassen werden. Sollte im Hinblick auf die Mietverwalter ein eigener Genehmigungstatbestand geschaffen werden, muss auch die Sachkundeprüfung für diese eine gesonderte Regelung finden. Denn die Tätigkeiten der Wohnungseigentums- und Mietverwalter erfordern in vielen Bereichen unterschiedliche Kenntnisse.
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