HAßLOCH (PFALZ) Einzelhandelskonzept für das Mittelzentrum. Ludwigsburg, Januar 2010

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1 Einzelhandelskonzept für das Mittelzentrum HAßLOCH (PFALZ) Auftraggeber: Gemeinde Haßloch (Pfalz) Projektleitung: Dipl.-Geogr. Monika Kollmar Ludwigsburg, Januar 2010 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Erfurt, Hamburg, Köln, München, Salzburg Hohenzollernstraße 14, Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl

2 Vorbemerkung Im Juni 2009 erhielt die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh (GMA), den Auftrag der Gemeinde Haßloch (Pfalz) zur Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes. Ziel des Gutachtens ist es, die Weichen für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in Haßloch (Pfalz) zu stellen. Vor dem Hintergrund der Anforderungen des LEP IV an die Zentralen Orte in Rheinland-Pfalz, vorliegenden Anfragen zu Einzelhandelsansiedlungen in Haßloch (Pfalz) sowie der Einzelhandelsstruktur in der Ortsmitte werden im vorliegenden Gutachten Empfehlungen für die weitere Entwicklung und Stärkung von Handelslagen sowie die Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung gegeben. Als Grundlage für die vorliegende Konzeption wurde im Juni 2009 eine Kompletterhebung der Einzelhandelsbetriebe in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) sowie der sonstigen Nutzungen und Leerstände in der Ortsmitte von Haßloch (Pfalz) durchgeführt. Darüber hinaus erfolgte im Juni / Juli 2009 eine telefonische Verbraucherbefragung von ca. 600 Verbrauchern in Haßloch (Pfalz) und Umgebung sowie eine mündliche Einzelhändlerbefragung von ca. 20 Einzelhändlern im Juli Ferner standen der GMA Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz, der Gemeinde Haßloch (Pfalz) sowie interne Daten der GMA zur Verfügung. Die Daten wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Erkenntnissen ausgewertet. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Gemeinde Haßloch (Pfalz). Eine Vervielfältigung und Weitergabe bedarf der schriftlichen Zustimmung der Auftraggeberin und der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im Januar 2010 KO wym

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite I. Aufgabenstellung / Rahmenbedingungen 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Wesentliche Tendenzen in der Einzelhandelsentwicklung Allgemeine Entwicklungstendenzen Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung 6 3. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung des Einzelhandels Bauplanungsrecht Zentrale Versorgungsbereiche Definition zentraler Versorgungsbereiche Inhaltliche Grundlage zentraler Versorgungsbereiche Räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Landes- und Regionalplanung Makrostandort Haßloch (Pfalz) 17 II. Die Situation des Einzelhandels in Haßloch (Pfalz) Standortgefüge Der Einzelhandelsbestand in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) Aktuelle Einzelhandelsplanungen in Haßloch (Pfalz) Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich Entwicklung der Einzelhandelsstruktur seit Fazit zur Situation im Einzelhandel der Gemeinde Haßloch (Pfalz) 33

4 III. Bevölkerung und Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels von Haßloch (Pfalz) Marktgebiet und Bevölkerung Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet Grundlagen der Kaufkraftberechnung Kaufkraftvolumen im Jahr Zentralitätskennziffern Kaufkraftbindung des Einzelhandels in Haßloch (Pfalz) 40 IV. Der Standort Haßloch (Pfalz) aus Sicht der Einzelhändler und der Verbraucher Der Standort Haßloch (Pfalz) aus Sicht der Einzelhändler Methodische Vorbemerkungen Wesentliche Befragungsergebnisse Fragen zur betrieblichen Situation Verbesserungsvorschläge zum Einzelhandelsplatz Der Standort Haßloch (Pfalz) aus Sicht der Verbraucher Methodische Vorbemerkungen Wesentliche Befragungsergebnisse Einkaufsintensität Verkehrsmittelwahl und Beurteilung der Verkehrssituation Einkaufsorientierung Bewertung des Standortes Haßloch (Pfalz) Veränderungen in Haßloch (Pfalz) Verbesserungsvorschläge 59

5 V. Entwicklungspotenziale des Einzelhandelsstandortes Haßloch (Pfalz) Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose für das Jahr Branchenbezogene Entwicklungspotenziale Standortbezogene Entwicklungspotenziale 65 VI. Entwicklungskonzept für die Gemeinde Haßloch (Pfalz) Sortimentskonzept Standortkonzept Ortsmitte Nahversorgungszentren Ergänzungsstandorte Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 81 VII. Zusammenfassung 83

6 I. Aufgabenstellung / Rahmenbedingungen 1. Aufgabenstellung Die Gemeinde Haßloch (Pfalz) liegt im Landkreis Bad Dürkheim und nimmt gemäß Landesentwicklungsprogramm (LEP IV) die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums wahr. Haßloch (Pfalz) befindet sich in einem dichten Wettbewerbsumfeld mit den nahegelegenen Mittelzentren Neustadt a. d. Weinstraße, Schifferstadt, Bad Dürkheim und Speyer sowie den nächstgelegenen Oberzentren Ludwigshafen a. Rh. und Mannheim. Die vorliegende Untersuchung soll hinsichtlich der Einzelhandelssituation grundlegende Analyseschritte durchführen und Empfehlungen zu den Einzelhandelsstandorten treffen. Zur Erstellung des vorliegenden Gutachtens wurden folgende Untersuchungsschritte durchgeführt (vgl. auch Abbildung 1): Darstellung und Bewertung der Situation des Einzelhandels in Haßloch (Pfalz) Bestandserhebung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im gesamten Gemeindegebiet sowie Erfassung komplementärer und zentrenprägender Dienstleistungen und von Leerständen in der Ortsmitte Vergleich der aktuellen Einzelhandelsstrukturen zum Jahr 2002 Vergleichende Bewertung des Einzelhandels in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) unter Zugrundelegung von Kennziffern aus vergleichbaren Städten / Gemeinden Berechnung und Prognose des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials für die Jahre 2008 und 2020 Ermittlung und Bewertung der Marktbedeutung des Einzelhandels in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) und der Versorgungszentralität Telefonische Verbraucherbefragung in Haßloch (Pfalz) und Umland sowie mündliche Einzelhändlerbefragung in Haßloch (Pfalz) Erarbeitung eines Standortkonzeptes (u. a. Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche gem. 34 BauGB) im Gemeindegebiet 1

7 Entwicklung eines Sortimentskonzeptes und Erstellung einer Haßlocher Liste der zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes und zur Stärkung der Ortsmitte. Abbildung 1: Arbeitsschritte der Einzelhandelsuntersuchung für die Gemeinde Haßloch (Pfalz) Allgemeine Trends in der Einzelhandelsentwicklung Rahmenbedingungen der Handelstätigkeit der Gemeinde Haßloch (Pfalz) Einzelhandelsstruktur Vergleich Erhebung Dienstleistungen / Leerstände in der Ortsmitte Mündliche Einzelhändlerbefragung / telefonische Verbraucherbefragung Überprüfung / Abgrenzung Marktgebiet Bewertung Angebotsund Versorgungssituation Kaufkraftpotenzial Entwicklungsperspektiven bis 2020 Branchendefizite und Entwicklungspotenziale Sortimentskonzept Standortkonzept Entwicklungskonzept Quelle: GMA Darstellung

8 2. Wesentliche Tendenzen in der Einzelhandelsentwicklung 2.1 Allgemeine Entwicklungstendenzen Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der v. a. zu Lasten unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner zeigen sich filialisierte und discountorientierte Unternehmen und Franchisekonzepte, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile nutzen. Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung der Altersstruktur, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. die Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Veränderungen der Handelslandschaft induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität erzeugte zahlreiche Effekte, die auch die Einzelhandelsentwicklung stark beeinflussten. Die Menschen zogen vermehrt ins Umland von Städten, hinaus aus den Stadtzentren, so dass sich neben den klassischen Zentren neue Versorgungslagen entwickelten. Aufgrund einer gewachsenen Mobilität wurden in vielen Fällen dabei auch nicht integrierte, rein autokundenorientierte Lagen bedeutsam, die auch ausreichende Fläche für den wachsenden Stellplatzbedarf sowie großflächige Betriebe boten. Diese neuen umfassenden Einzelhandelsstandorte begünstigten die Entwicklung des One-Stop-Shopping, da der Kunde aufgrund eines breiten und tiefen Sortimentes alle benötigen Waren an einem Standort findet. Das Verkaufsflächenwachstum des Einzelhandels vollzog sich in den vergangenen 10 Jahren zu mehr als zwei Dritteln außerhalb traditioneller Geschäftslagen. In der Folge wuchsen die Verkaufsflächen an dezentralen und solitären Standorten stark an, während die Geschäftslagen der Innenstädte, die Stadtteilzentren und Nahversorgungslagen einen Bedeutungsverlust hinnehmen mussten. Ihr Anteil am Verkaufsflächenbestand sank um mehr als 10 %. Mit Bezug auf die Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten waren in den vergangenen Jahren folgende wesentliche Trends festzustellen: 3

9 Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der Verbraucher v. a. preiswert einzukaufen, hat häufig zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus der Einzelhandelssortimente geführt; vielerorts geraten deshalb Anbieter des mittleren Preissegments unter Druck. Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten verstärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. Meist sind 1a-Lagen von dieser Entwicklung noch nicht betroffen. Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel führt in Innenstädten vermehrt zur Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung). Die Warenhäuser und der Fachhandel verlieren als Leitbetriebe der Innenstädte an Boden. An ihre Stelle treten zunehmend Handelsmarken (sog. Retail Brands ), die bundesweit beworben werden. Als wirtschaftlich besonders erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich multifunktionale Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management und gezielte Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren erreichten flächenbereinigt in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr. In der Gesamtbetrachtung resultierte der beschriebene Strukturwandel des deutschen Einzelhandels in einer beachtlichen Verkaufsflächenexpansion. Gleichzeitig stagnierten die Umsätze nominal und gingen real, d. h. unter Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation, sogar zurück (vgl. Abb. 2). Durch die disparate Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen gaben die Flächenproduktivitäten (= Umsätze je m² VK/Jahr) nach, so dass die ökonomische Auslastung v. a. in Branchen, die an kostenintensiven Standorten wirtschaften nicht mehr durchgängig zu gewährleisten war. 4

10 Abbildung 2: Entwicklung des deutschen Einzelhandelsumsatzes Umsatz in Mrd Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2008, Angaben 2008 Prognosewert Auch aus diesem Grund war das Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel begleitet von einem Rückgang der Betriebszahl. Diese Entwicklung betraf v. a. den Lebensmitteleinzelhandel. Als Konsequenz ergaben sich immer größere Betriebseinheiten. Derzeit haben die Ladengeschäfte in Deutschland bereits eine Durchschnittsgröße von ca. 230 m² VK erreicht. Eine wesentliche Triebfeder des Strukturwandels im Einzelhandel war und ist auch die zunehmende Unternehmenskonzentration. Eine vergleichende Betrachtung der wichtigsten Betriebsformen zwischen 1980 und heute zeigt, dass der filialisierte Einzelhandel seine Marktanteile gegenüber dem inhabergeführten Einzelhandel deutlich ausbauen konnte und in Zukunft wohl noch weiter ausweiten wird (vgl. Abb. 3). Als Beispiel für eine Branche, in der die Betriebs- und Umsatzkonzentration bereits besonders krasse Formen angenommen hat, lässt sich der Lebensmitteleinzelhandel anführen. Derzeit erzielen hier weniger als 1 % der Unternehmen mehr als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nichtlebensmittelbereich entfällt bereits über 80 % der Umsatzleistung auf nur 10 Großunternehmen. Trotz dieser Konzentration steigen die Verkaufsflächen im Einzelhandel weiter an. So sind die Flächen in Deutschland zwischen den Jahren 2000 und 2007 um 9 10 % gestiegen. 5

11 Abbildung 3: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland Veränderung des Marktanteils in Prozentpunkten 4 2,9 3 2, , ,1-0,5-0,8-0, SB-Warenhäuser / Verbrauchermärkte Supermärkte Lebensmitteldiscounter Warenhäuser Fachmärkte -3,4 Traditionelle Fachgeschäfte Filialisierter Nonfood-Einzelhandel Versandhandel Quelle: GMA-Darstellung nach Angaben von EHI, Handel aktuell 2007 / 2008, Köln Die Tendenz zur Umsatzkonzentration wird im Nonfood-Sektor vor allem durch eine hohe Entwicklungsdynamik der Fachmärkte getragen. Für diesen Betriebstyp sind auch in den nächsten Jahren noch Steigerungen der Marktanteile zu erwarten. 2.2 Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung In den kommenden Jahren ist als mögliches Hemmnis für ein Anspringen der Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in andere Kostenbereiche anzuführen (vgl. Abb. 4). 6

12 Abbildung 4: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1990 / % 26% Einzelhandel 23% 24% Wohnung, Wasser, Strom, Gas u.a. Brennstoffe 16% 17% 10% 9% 6% 6% 16% 17% Verkehr, Nachrichtenübermittlung Freizeit, Unterhaltung und Kultur Beherbergungs- und Gaststättendienstleistungen Sonstige (Gesundheitspflege, Bildungswesen, Dienstleistungen) Quelle: GMA-Darstellung nach Statistischem Bundesamt, Wiesbaden 2008 Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt werden. Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel diesem Trend durch neue Betriebstypen und Präsentationsformen zunehmend Rechnung trägt. In Zukunft wird es sicher noch größerer Anstrengungen des Einzelhandels bedürfen, um die Verbraucher an bestimmte Einkaufsorte oder Geschäfte zu binden, zumal sich die Konsumenten immer mehr in unterschiedliche Zielgruppen aufsplitten: Trendsensible, konsumfreudige und genussorientierte Verbraucher mit starkem Interesse an Prestigemarken, innovativen Produkten und schönem Design. Biokonsumenten, mit ausgeprägtem Interesse am Kauf umweltfreundlicher oder naturreiner Produkte und der Bereitschaft, für diese Waren auch mehr Geld als für herkömmliche Sortimente auszugeben. 7

13 Preis-Leistungs-Käufer, mit hohem Qualitätsbewusstsein und starkem Interesse an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentests, Internetvergleiche) sowie einer hohen Preissensibilität. Billigkäufer, mit starker Discountorientierung aus finanziellen Gründen, ohne besondere Berücksichtigung von Umweltbelangen. Das Spektrum der Konsumenten wird zukünftig voraussichtlich den Bereich vom Ultraverbraucher bis zum Konsumasketen abdecken. Dadurch wird die Zielgruppenfokussierung für den Handel erschwert. Zudem hat sich in den letzten Jahren der Typus des hybriden Verbrauchers herausgebildet. Er erwirbt beim selben Einkaufsgang einerseits teure Markenware und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Discounter. Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der mittelfristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen entwickeln: Weiterhin steigende Verkaufsflächenzahlen. Bereits Ende 2007 war in Deutschland ein Verkaufsflächenbestand von über 119 Mio. m² erreicht. Die Prognosen für 2008 sind weiter positiv. Der weitere Verkaufsflächenzuwachs wird sich auch zukünftig insgesamt gesehen zu etwa zwei Dritteln außerhalb der Stadtzentren vollziehen. Als Folge wird sich der Verdrängungswettbewerb zu Lasten des City-Handels und der städtebaulich integrierten Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren weiter verschärfen. Auch bei innerstädtischen Shopping-Centern ist mit einer weiteren Expansion zu rechnen. Beleg hierfür sind 51 derzeit bekannte Planungen mit einer Gesamtfläche von rd. 1,3 1,4 Mio. m² 1. Wachsende Konzentration im Einzelhandel. Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. wird mittelfristig auf fast 85 % anwachsen. In der Folge werden v. a. kleinflächige und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden. Das gilt in besonderem Maße für die neuen Bundesländer, wo viele Betriebe nur über eine unzureichende Eigenkapitaldecke verfügen. 1 Quelle: EHI 2008/

14 Fachmärkte und Discounter boomen. Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren v. a. durch Fachmärkte und Discounter bestimmt. Beide Betriebstypen werden ihre Marktanteile ausbauen. Filialisierungswelle hält an. Die Filialisierungstendenz setzt sich in nahezu allen Branchen fort. Dabei wird die Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, welche Existenzgründern im Einzelhandel vielfach den erfolgreichen Weg in die Selbstständigkeit ebnen, zukünftig noch wachsen. Internet-Shopping gewinnt an Bedeutung. Das E-Commerce" (Internet-Handel) zeigt selektiv hohe Zuwachsraten, insbesondere in den Sortimentsbereichen Computer, Bücher und Tonträger. Bis 2010 ist insgesamt ein Marktanteil von ca. 8 % zu erwarten. Bei Büchern und Tonträgern sind sogar Anteilswerte von bis zu 30 % möglich. Voraussetzung für den Erfolg des E-Commerce ist allerdings der Ausbau von Logistik- und Distributionsstrukturen, die als sehr kostenintensiv einzustufen sind. 3. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung des Einzelhandels 3.1 Bauplanungsrecht Mit dem BauGB und der BauNVO steht ein differenziertes planungsrechtliches Instrumentarium zur Verfügung, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; v.a. die Neuregelungen des 34 BauGB schaffen hier zusätzliche Regelungsmöglichkeiten, um Einzelhandelsansiedlungen zu steuern. Zunächst sind folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden: Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO sind teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe in allen Baugebieten vorgesehen: 9

15 Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach dem 2004 hinzugekommenen 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden. Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung in 34 Abs. 3 BauGB ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Stadtkernbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen. Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit geschaffen, über 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzustellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden können. 10

16 Außenbereich ( 35 BauGB) Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche Betriebe genehmigt werden, setzt dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes voraus. Die Anwendung der 11 Abs. 3 BauNVO und 34 BauGB erfolgt stets fallbezogen und stellt wegen des Einzelfallcharakters nur eine Reaktion dar. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und die zukünftige Standortentwicklung dadurch systematisch steuern. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind die im BauGB und in der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen. Über die Beschränkungen des 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht großflächige Betriebe) treffen. Nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO können ggf. räumlich beschränkt Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen oder als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden. Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. 3.2 Zentrale Versorgungsbereiche Definition zentraler Versorgungsbereiche Mit der Novellierung des BauGB im Jahr 2004 erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereichs einen erheblichen Bedeutungszuwachs. Die Regelungen zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche wiesen bezüglich der Vorhaben im unbeplanten Innenbereich wesentliche Lücken auf, daher wurde der 34 BauGB um einen neuen Absatz 3 ergänzt: 11

17 Von Vorhaben nach Abs. 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. 1 Somit muss nun für alle nach 34 Abs. 1 BauGB zu bewertenden Vorhaben zusätzlich geprüft werden, ob entsprechende schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. Daraus ergibt sich auch für die Gemeinde Haßloch (Pfalz) die Notwendigkeit der inhaltlichen Definition und räumlichen Verortung von zentralen Versorgungsbereichen. Dieses dient der Beurteilung von Vorhaben nach 34 BauGB sowohl im eigenen Stadtgebiet als auch auf dem Gebiet benachbarter Kommunen. Bezüglich der inhaltlichen Definition herrschen in der aktuellen Diskussion unterschiedliche Auffassungen vor. Strittig sind bisher v.a. die Mindestanforderungen an Größe und Ausstattung sowie die Frage der städtebaulichen Integration. Zentrale Versorgungsbereiche dienen der Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich dabei mindestens um das Hauptzentrum eines Ortes (z.b. Innenstadt), meist wird der Begriff aber auch auf Stadtteil- und Nahversorgungszentren ausgedehnt 2. Aus städtebaulicher Sicht muss ein zentraler Bereich eine städtebauliche Integration, d.h. bauliche und funktionale Integration in einen Siedlungszusammenhang mit wesentlichem Wohnanteil, aufweisen, während aus Einzelhandelssicht auch ein entsprechend gut ausgestatteter peripherer Standort ein Versorgungszentrum darstellt. Da der Gesetzgeber mit der Erarbeitung des 34 Abs. 3 BauGB den Schutz v.a. der Innenstädte beabsichtigte, kann i.d.r. von der Notwendigkeit der städtebaulichen Integration ausgegangen werden. Letztlich geht es somit darum, städtebaulich gewünschte Versorgungsbereiche zu schützen Inhaltliche Grundlage zentraler Versorgungsbereiche Zentrale Versorgungsbereiche ergeben sich sowohl aus den tatsächlichen Verhältnissen als auch aus Planungen (z.b. geplantes Versorgungszentrum in Entwicklungs- oder Sanierungsgebiet). Für die Beurteilung der tatsächlichen Verhältnisse stellen regelmäßig aktualisierte Untersuchungen eine wesentliche Grundlage dar Abs. 3 BauGB i. d. F. der Bek. vom , geändert durch Art. I des Gesetzes vom So geschehen im Urteil des OVG NRW Münster, 7. Senat, zu 34 Abs. 3 BauGB, , 7 A 964/05 12

18 Für die Anerkennung geplanter zentraler Versorgungsbereiche ist zwischen formellen und informellen Planungen zu unterscheiden. Die formelle Planung betrifft Darstellungen und Festsetzungen in Bebauungsplänen sowie Festlegungen in Raumordnungsplänen als Fest- und Fortschreibung der tatsächlichen Verhältnisse. Die rechtliche Relevanz informeller Planungen (z.b. Einzelhandelskonzeptionen) ist teilweise umstritten, da bei informellen Planungen i.d.r. keine umfassende Abwägung der durch die Planung berührten öffentlichen und privaten Belange vorgenommen sowie keine Bürgerbeteiligung durchgeführt wird. Informelle Planungen spielen v.a. dann eine bedeutende Rolle, wenn sie von der Gemeinde als Arbeitsgrundlage für ihre Planungen verwendet werden. 1 Auch im Hinblick auf den seit Anfang 2007 geltenden 9 Abs. 2a BauGB zu den neuen Festsetzungsmöglichkeiten einfacher Bebauungspläne im unbeplanten Innenbereich empfiehlt sich die Erarbeitung eines von der Gemeinde beschlossenen Entwicklungskonzeptes i.s.d. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, welches als intern bindendes Element verwendet wird. Bei allen Formen der Planung ist für die rechtliche Akzeptanz zu beachten, dass sich die Planungsabsicht bereits konkretisiert haben und die Umsetzung gemäß 14 ff. BauGB in einem absehbaren zeitlichen Rahmen erfolgen muss Räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang entsprechend der Bedeutung des Zentrums stehen. Der Maßstab ist hier die fußläufige Erreichbarkeit, d. h. der zentrale Versorgungsbereich muss fußläufig erlebbar sein, ein Hauptzentrum i. S. einer Innenstadt ist daher größer als beispielsweise ein Nahversorgungszentrum in einem Stadt- / Ortsteil. Ein Nahversorgungszentrum entsteht nicht allein durch die Agglomeration mehrerer Einzelhandelsbetriebe, sondern benötigt ein entsprechendes fußläufiges Umfeld. 1 2 Vgl. hierzu OVG Lüneburg, Beschluss vom ME 172/05 Vgl. hierzu VG München, Urteil vom , M 8 K

19 Ergänzend werden bei der Abgrenzung der Versorgungsbereiche die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung der Bereiche kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z.b. Ringstraße, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z.b. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle) zum Tragen. Es ist zu unterstreichen, dass sich die Schutzfunktion nicht nur auf den Einzelhandel allein bezieht. Beispielsweise können auch Freizeiteinrichtungen geschützt werden, sofern sie in einem zentralen Versorgungsbereich liegen. Weiterhin ist im Sinne der Abgrenzungskriterien darauf hinzuweisen, dass nicht per se überall in einem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel erwünscht oder erlaubt sein muss, die einzelhandelsgeprägten Bereiche können sich auf Teilgebiete beschränken. Abbildung 5: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche Komplementärnutzungen (= Ergänzung) städte- bauliche Einzelhandel (= Basis) Quelle: GMA 2009 Gegebenheiten (= Rahmenbedingung) Schlussfolgerungen: Für einen zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration zentraler Versorgungseinrichtungen maßgeblich dem Einzelhandel kommt dabei eine konstituierende Funktion zu, die durch Komplementärnutzungen und städtebauliche Gegebenheiten ergänzt wird. 14

20 3.3 Landes- und Regionalplanung Die wesentlichen Grundlagen zur Einzelhandelssteuerung der Landes- und Regionalplanung sind im rheinland-pfälzische Landesentwicklungsprogramm IV (LEP IV) und dem regionalen Raumordnungsplan Rheinlandpfalz 2004 sowie der 1. Teilfortschreibung Plankapitel Dienstleistung, Handel dargelegt. Die für die Bewertung großflächiger Einzelhandelsbetriebe wesentlichen Ziele der Raumordnung und Landesplanung des Landesentwicklungsprogrammes IV (LEP IV) treffen folgende wesentliche Aussagen: Zentralitätsgebot (Z 57) Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als m² Verkaufsfläche 1 kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung 2 der Bevölkerung erforderlich ist. Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58) Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, d. h. in Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Betriebe ( zentrale Versorgungsbereiche i. S. des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen. Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mittelzentren zu beachten. 1 2 Die Verkaufsfläche umfasst i. d. R. alle Flächen eines Betriebe, die dem Kunden dauerhaft für Verkaufszwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager- und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen kurzfristigen Bedarfs, die typischerweise im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden. 15

21 Agglomerationsverbot (Z 61) Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche ist durch Verkaufsflächenabgrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot). Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzuschreiben. Im Regionalen Raumordnungsplan Rheinpfalz, 1. Teilfortschreibung Plankapitel Dienstleistungen, Handel werden die o.g. Ziele konkretisiert: 1 Die wohnungsnahe Grundversorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen und kurzfristigen Bedarfs und mit entsprechenden Dienstleistungen ist in allen Teilräumen der Region sicherzustellen. Die Einzelhandelsstandorte sollen innerörtlich zentral bzw. günstig zu den Wohngebieten gelegen und gut für Fußgänger und Fahrradfahrer erreichbar sein (Plansatz ). Sind für die wohnungsnahe Grundversorgung mehrere Nahversorgungsbetriebe notwendig, die einzeln oder in der Summe die Großflächigkeit überschreiten, können diese Betriebe an geeigneten, herausgehobenen Nahversorgungsstandorten in Zentralen Orten konzentriert werden (Plansatz ). Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten (großflächige Einzelhandelsbetriebe, Einkaufszentren und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO) ist nur im Oberzentrum Ludwigshafen a. Rh. und in den Mittelzentren zulässig (Konzentrationsgebot; Plansatz ). Einzelhandelsgroßprojekte sind im engen, räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Einkaufsbeeichen der Standortgemeinde zu errichten (städtebauliches Integrationsgebot; Plansatz ). Die Einrichtung von Einzelhandelsgroßprojekten darf nicht zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des zentralen Einkaufsbereichs der Standortgemeinde, benachbarter Zentraler Orte sowie der wohnungsnahen Grundversorgung führen (Beeinträchtigungsverbot; Plansatz ). Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Sortimentsliste) sind nur in den für das Oberzentrum Ludwigshafen a. Rh. und für die Mittelzentren gebietsscharf dargestellten zentralen Einkaufsbereichen anzusiedeln (Z zentrale Einkaufsbereiche) (Plansatz ). Von Einzelhandelsgroßprojekten an anderer Stelle dürfen keine wesentlichen Beeinträchtigungen auf die gebietsscharf abgegrenzten Versorgungskerne zu erwarten sein (Plansatz ). 1 Auflistung der wesentlichen Plansätze. 16

22 Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Sortimentsliste) sind nach Möglichkeit den zentralen Einkaufsbereichen zuzuordnen. Wenn hier nach Prüfung keine geeigneten Flächen zur Verfügung stehen, ist die Ansiedlung und Erweiterung solcher Betriebe vorrangig in die dargestellten Ergänzungsstandorte zu lenken (Plansatz ). Zentrenrelevante Randsortimente sind auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche eines einzelnen Betriebes, höchstens 700 bis 800 m² Verkaufsfläche zu begrenzen (Plansatz ). Die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten außerhalb der zentralen Einkaufsbereiche und Ergänzungsstandorte ist ausgeschlossen (Plansatz ). Zur Ordnung und Standortentwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten sowie zur Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung sollen die Gemeinden kommunale oder interkommunale Entwicklungskonzepte erarbeiten, die mit der Regionalplanung abgestimmt sind (Plansatz ). 4. Makrostandort Haßloch (Pfalz) Die Gemeinde Haßloch (Pfalz) verzeichnet derzeit ca Einwohner und liegt im Landkreis Bad Dürkheim, am östlichen Rand des Pfälzer Waldes. Die Gemeinde Haßloch (Pfalz) wird im LEP IV des Landes Rheinland-Pfalz als eigenständiges Mittelzentrum ausgewiesen und teilt sich den Mittelbereich Neustadt a. d. W. mit dem gleichnamigen benachbarten Mittelzentrum. In der Region sind als größte Handelsschwerpunkte die nahe gelegenen Mittelzentren Neustadt a. d. Weinstraße, Schifferstadt und Speyer sowie im Nordosten die Oberzentren Ludwigshafen a. Rh. und Mannheim zu nennen. Weiterhin befinden sich im Umkreis von ca. 15 km um das Mittelzentrum Haßloch (Pfalz) die Mittelzentren Bad Dürkheim im Nordwesten sowie Edenkoben im Südwesten. Verkehrlich ist die Gemeinde Haßloch (Pfalz) über die Anschlussstelle Haßloch (Pfalz) an die A 65 (Ludwigshafen Wörth) angeschlossen. Sowohl über die A 65 als auch über die 9 km westlich verlaufende A 61 ist Haßloch (Pfalz) sehr gut an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Darüber hinaus ist die Gemeinde Haßloch (Pfalz) über das S- Bahn-Netz der Metropolregion Rhein-Neckar an das Schienennetz der Deutschen Bahn angeschlossen. Durch die direkte Anbindung an eines der größten deutschen Nahverkehrsnetze kommt der Gemeinde Haßloch (Pfalz) als Wohnstandort innerhalb der Metropolregion Rhein-Neckar eine wichtige Bedeutung zu. 17

23 Die Gemeinde Haßloch (Pfalz) zählt derzeit rd Einwohner 1. Seit 1998 war ein leichter Bevölkerungsrückgang um ca. 1,1 % zu verzeichnen. Damit lag die Bevölkerungsentwicklung unter dem Niveau der Entwicklung des Landkreises Bad Dürkheim (+ 0,4 %). Im Vergleich zu den umliegenden Städten und Gemeinden konnte die Gemeinde Haßloch (Pfalz) eine unterdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung verzeichnen (vgl. Tabelle 1). Seit 2003 weist Haßloch (Pfalz) entsprechend den Entwicklungen des LK Bad Dürkheim einen Bevölkerungsrückgang auf. Tabelle 1: Einwohnerentwicklung im regionalen Vergleich Entwicklung Stadt / Einwohner Landkreis absolut relativ Haßloch (Pfalz) ,1 Neustadt a. d. Weinstraße ,4 Schifferstadt ,6 Meckenheim ,3 Böhl-Iggelheim ,0 Landkreis Bad Dürkheim ,4 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz (Stand: , , ). In Bezug auf die Wirtschaftsstruktur der Gemeinde Haßloch (Pfalz) ist festzustellen, dass im produzierenden Gewerbe im Vergleich zum Landkreis ein überdurchschnittlicher Anteil (ca. 36 %) der sozialversicherungspflichtigen beschäftigten Arbeitnehmer (LK Bad Dürkheim: 21,7 %) tätig ist. Dennoch arbeitet die Mehrzahl der Beschäftigten im Dienstleistungssektor (ca. 38,5 %); dies stellt im Vergleich zum Landkreis Bad Dürkheim einen unterdurchschnittlichen Anteil dar (44,9 %). Auch der Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr weist mit ca. 25 % unterdurchschnittliche Werte auf (LK Bad Dürkheim: 27,8 %), ebenso wie der Bereich Land- und Forstwirtschaft, Fischerei (Haßloch: 0,6 %; LK Bad Dürkheim: 5,9 %). 2 Mit 4,3 % lag die Arbeitslosenquote im Landkreis Bad Dürkheim im Juni 2009 deutlich unter dem Durchschnittswert (6,1 %) von Rheinland-Pfalz Quelle: Statistischen Landesamt Rheinland-Pfalz (Stand: ). Quelle: Statistischen Landesamt Rheinland-Pfalz (Stand: 2007). Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand: Juni

24 Mit einem negativen Pendlersaldo von (1.925 Einpendler stehen Auspendlern gegenüber) 1 wird die überwiegende Bedeutung der Gemeinde Haßloch (Pfalz) als Wohnstandort deutlich. Die Einzelhandelsstruktur in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) ist zunächst folgendermaßen zu charakterisieren: Die Haupteinkaufslage von Haßloch (Pfalz) befindet sich vorrangig im Bereich der Langgasse sowie in den angrenzenden Bereichen der Schillerstraße, Bahnhofstraße sowie der Kirchgasse. Die Ortsmitte ist vorrangig durch kleinflächige Anbieter des Ladenhandwerks als auch des kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich geprägt. In den Randbereichen der Hauptgeschäftslagen nimmt die Einzelhandelsdichte schnell ab. Als weiterer wichtiger Einzelhandelsstandort ist das Industriegebiet Süd mit dem Magnetbetrieb real SB-Warenhaus zu nennen. Dieser autokundenorientierte Standort stellt den zweiten Versorgungsschwerpunkt von Haßloch (Pfalz) dar, der über das Gemeindegebiet von Haßloch (Pfalz) hinausstrahlt. Die sonstigen Bereiche der Gemeinde sind vorrangig durch Einkaufslagen in Streulagen geprägt. Alle Standorte sind städtebaulich integriert und übernehmen eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die angrenzende umschließende Wohnbebauung im restlichen Gemeindegebiet (z. B. Moltkestraße, Herrenweg / Pfaffengasse). 1 Quelle: Statistischen Landesamt Rheinland-Pfalz (Stand: 2007). 19

25 Karte 1: Zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum Zentrale Orte Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum (Ba-Wü.) Grundzentrum (Rhl.-Pfl.) GMA-Bearbeitung

26 II. Die Situation des Einzelhandels in Haßloch (Pfalz) 1. Standortgefüge Die Gemeinde Haßloch (Pfalz) verfügt im Wesentlichen über vier Einzelhandelslagen (vgl. Karte 2), die Ortsmitte, zwei Nahversorgungslagen sowie den dezentralen Standort Industriegebiet Süd: Ortsmitte: Die zentrale Haupteinkaufslage von Haßloch (Pfalz) erstreckt sich im Wesentlichen in der Langgasse zwischen der Rösselgasse im Osten und bis zur Kühngasse im Westen sowie der Schillerstraße zwischen Kirchgasse und Rösselgasse. Weiterhin ist hier der Bereich der Kirchgasse zwischen Schillerstraße im Süden und Heinrich-Brauch-Straße im Norden anzuführen. Ein fast durchgängiger Geschäftsbesatz in den Erdgeschosslagen ist ausschließlich in der Langgasse zwischen der Leo-Loeb-Straße und bis zur Bahnhofstraße festzuhalten. Eine Verdichtung im Einzelhandels- und Dienstleistungssektor ist am Rathausplatz vorhanden. Hier befinden sich die administrativen Einrichtungen der Gemeinde Haßloch (Pfalz). In den Nebenstraßen sind nur noch vereinzelte Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe ansässig. Am Jahnplatz ist weiterhin Ihre Kette ansässig, der den einzigen größeren Anbieter im Lebensmittelsektor in der Ortsmitte darstellt. Für einen Standort in der Schillerstraße besteht Baurecht zur Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters, dessen Realisierung für die zweite Jahreshälfte 2011 vorgesehen ist. Ansonsten dominiert der kleinflächige, inhabergeführte Einzelhandel die Ortsmitte. Nahversorgungslagen: Moltkestraße: Entlang der Moltkestraße hat sich eine Nahversorgungslage mit dem Lebensmitteldiscounter Aldi und kleinflächigen Anbietern ausgebildet, welche wohnbaulich integriert ist und an einer Durchfahrtsstraße liegt. Herrenweg: Nordöstlich der Ortsmitte sind darüber hinaus ein Penny-Lebensmitteldiscounter in der Pfaffengasse und der Vollsortimenter Edeka im Herrenweg ansässig. Wohnbaulich integriert sind beide Lebensmittelmärkte gut erreichbar. Für diese Lage bestehen Planungen zur Verlagerung und Erweiterung des Edeka-Supermarktes auf eine Fläche südlich des Herrenweges neben Penny. 21

27 Karte 2: Wesentliche Einkaufslagen in Haßloch (Pfalz) Legende Hauptgeschäftsbereich Anbieter > 500 m² VK Lebensmittelsektor Aldi Edeka Penny real Lidl 6 Italienischer Lebensmittelmarkt Nicht-Lebensmittelsektor 7 Raiffeisenmarkt Langohr s Babyland Vögele Dänisches Bettenlager Takko Raumkonzept Horsch Planstandorte Edeka (Erweiterung und Verlagerung) Lidl (Neuansiedlung) Quelle: Kartengrundlage Gemeinde Haßloch (Pfalz) GMA-Bearbeitung

28 Dezentrale Lagen: Neben der Ortsmitte und den Nahversorgungslagen ist v. a. auf den dezentralen Einzelhandelsstandort im Industriegebiet Süd hinzuweisen, welcher mit Lage an der L530 und K14 verkehrlich gut erreichbar ist. Im Lebensmittelsektor sind hier der Lebensmitteldiscounter Lidl und das SB-Warenhaus real ansässig. Erweitert wird das Angebot durch mehrere Fachmarktanbieter aus dem mittel- und langfristigen Bedarfsbereich. Dazu zählen aus dem Bereich Bekleidung und Schuhe die Anbieter KiK, Takko, Ernstings family und Deichmann sowie die Nonfoodfachmärkte Tedi und Dänisches Bettenlager. Das Fachmarktzentrum stellt eine wichtige Ergänzung zur Ortsmitte des Mittelzentrums Haßloch (Pfalz) dar, da dort keine ausreichenden Flächen für moderne Fachmarktkonzepte dieser Größenordnung zur Verfügung stehen. Aus diesem Grund ist die Entwicklung des Industriegebiets Süd in vielen Aspekten nicht nur als Wettbewerb zur Ortsmitte von Haßloch (Pfalz) zu sehen, sondern auch ein wesentlicher Standort zur Erfüllung der mittelzentralen Versorgungsfunktion. 2. Der Einzelhandelsbestand in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) Die nachfolgenden Daten beruhen auf einer vollständigen Erhebung des Einzelhandels und Ladenhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) im Juni Die Primärdaten der GMA wurden mit der Datenbank der Gemeindverwaltung Haßloch abgeglichen. Dabei wurden die Betriebe den einzelnen Warengruppen nach ihrem Umsatzschwerpunkt zugeordnet. Zusätzlich erfolgte eine Einteilung des Warenangebotes in kurz-, mittel- und langfristige Bedarfsbereiche: Überwiegend kurzfristige Bedarfsdeckung Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk) Waren der Gesundheits- und Körperpflege Blumen, zoologischer Bedarf Überwiegend mittelfristige Bedarfsdeckung Bücher, Papier-, Büro-, Schreib-, Spielwaren Bekleidung, Textilien Schuhe, Lederwaren, Sportartikel 23

29 Überwiegend langfristige Bedarfsdeckung Elektrowaren (Elektrogroß- und -kleingeräte, Unterhaltungselektronik, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer, Telefone, Fotowaren) Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Möbel, Einrichtungsgegenstände Heimtextilien, Raumausstattung Bau- und Heimwerkerbedarf Optik, Uhren, Schmuck Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Sportgroßgeräte, Musikalien, Waffen). Zum Zeitpunkt der Erhebung waren in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) insgesamt 147 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m² ansässig. Die Bruttoumsatzleistung beträgt ca. 95,2 Mio.. Von der Gesamtheit der Betriebe entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel 52 Betriebe (= ca. 35 % des Gesamtbestandes) ca m² VK (= ca. 39 % der Gesamtverkaufsfläche) ca. 49,3 Mio. Brutto-Umsatz (= ca. 52 % des Gesamtumsatzes) 1 und auf Nichtlebensmittel 95 Betriebe (= ca. 65 % des Gesamtbestandes) ca m² VK (= ca. 61 % der Gesamtverkaufsfläche) ca. 45,9 Mio. Brutto-Umsatz (= ca. 48 % des Gesamtumsatzes). 1 Die Nonfood-Umsätze der Lebensmittelmärkte wurden den jeweiligen Sortimenten im Nichtlebensmittelsektor zugerechnet (= bereinigte Umsatzleistung). 24

30 Tabelle 2: Branche Einzelhandelsbestand in Haßloch nach Hauptwarengruppen Anzahl der Betriebe Anteil Verkaufsfläche (m²) Anteil Nahrungs- und Genussmittel 52 35,4% ,2% Gesundheit, Körperpflege 10 6,8% ,2% Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 7 4,8% 720 2,5% überw. kurzfristiger Bedarf 69 46,9% ,0% Bücher, Schreib-, Spielwaren 2 1,4% 550 1,9% Bekleidung, Schuhe, Sport 20 13,6% ,9% überw. mittelfristiger Bedarf 22 15,0% ,8% Elektrowaren, Medien, Foto 9 6,1% 890 3,1% Hausrat, Einrichtung, Möbel 22 15,0% ,7% Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf 4 2,7% ,3% Optik, Uhren, Schmuck 9 6,1% 440 1,5% Sonstiger Einzelhandel 12 8,2% ,7% überw. langfristiger Bedarf 56 38,1% ,2% Gesamt ,0% ,0% Quelle: GMA-Erhebung 2009 (ca.-werte, gerundet) Bezogen auf den Einzelhandelsbesatz in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) liegen ca. 48 % der Betriebe in der Ortsmitte; in Streu- und Nebenlagen befinden sich ca. 27 % der Betriebe, während ca. 25 % in dezentralen Lagen angesiedelt sind. Der Bedeutungsüberschuss der Streu- und Nebenlagen und der dezentralen Standorte wird bei der Betrachtung der Verkaufsflächen deutlich: nur noch 23 % der Gesamtverkaufsfläche der Gemeinde findet sich in der Ortsmitte; der überwiegende Teil (77 %) liegt außerhalb der Ortsmitte (vgl. Abbildung 6). Lediglich in den Branchen Bau- / Heimwerker- / Gartenbedarf und Optik / Hörgeräte / Schmuck überwiegt der Verkaufsflächenanteil in der Ortsmitte, wobei die Branche Bau- / Heimwerker- / Gartenbedarf typischerweise eher in Industrie- / Gewerbegebietslagen vorzufinden ist. Im Falle Haßlochs (Pfalz) befindet sich hingegen der einzige großflächige Anbieter (Raiffeisenmarkt) in der Ortsmitte. 25

31 Abbildung 6: Verkaufsflächenverteilung nach Lagen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf Bücher, Schreib-, Spielwaren 10% 14% 36% 40% 90% 86% 64% 60% Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel 16% 22% 29% 84% 78% 71% Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Gesamt 15% 23% 82% 78% 85% 77% 18% 22% Ortsmitte Sonstiges Stadtgebiet Quelle: GMA-Erhebung Juni Bezüglich der Betriebstypenstruktur in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) zeigt sich, dass mit einem betriebsbezogenen Anteil von ca. 83 % das Fachgeschäft von größter Bedeutung ist. Gut 11 % der Betriebe sind Fachmärkte, Super- und Verbrauchermärkte sowie Lebensmitteldiscounter stellen rund 3 % der Betriebe. Betrachtet man den Anteil, den die einzelnen Betriebstypen an der Gesamtverkaufsfläche haben, machen die Fachgeschäfte mit 31 % den größten Anteil an der Gesamtverkaufsfläche aus, gefolgt vom SB- Warenhaus mit 29 % und den Fachmärkten mit 24 % (vgl. Abbildung 7). Abbildung 7: Einzelhandelsbestand in der Gemeinde Haßloch nach Betriebstypen Betriebe Verkaufsflächen 83% 31% 29% 24% 5% 10% 10% 1% 2% 1% 2% 1% Fachgeschäft Supermarkt Lebensmitteldiscounter SB-Warenhaus Fachmarkt Sonstiges Quelle: GMA-Erhebung 2009, ca.-werte; Rundungsdifferenzen möglich. 26

32 3. Aktuelle Einzelhandelsplanungen in Haßloch (Pfalz) Derzeit liegen folgende aktuelle Planung zu weiteren Ansiedlungen im Einzelhandelssektor vor: Für die Nahversorgungslage Herrenweg bestehen Planungen zur Verlagerung und Erweiterung des Edeka-Supermarktes (auf ca m² VK) auf eine Fläche südlich des Herrenweges neben Penny. Im Gewerbegebiet Nördlich des Bahndammes liegen Ansiedlungsplanungen für einen Baumarkt mit ca m² VK und einen Möbelanbieter mit ca m² VK vor. In der Ortsmitte soll bis zur zweiten Jahreshälfte 2011 der Lebensmitteldiscounter Lidl mit einer Verkaufsfläche von ca m² gebaut werden. Im Bereich Glockenstein liegt Baurecht für einen Verbrauchermarkt von m² Verkaufsfläche vor. Bislang wird das Gelände jedoch noch nicht genutzt. Für einen Standort in der Lindenstraße ist die Ansiedlung eines Vollsortimenters mit ca m² Verkaufsfläche zur Nahversorgung der südöstlichen Wohngebiete in Diskussion. 4. Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung der Gemeinde Haßloch (Pfalz) ist es hilfreich, die Situation im Vergleich mit anderen Kommunen zu betrachten. Grundlage hierfür sind so genannte Versorgungskennziffern, welche die Einzelhandelsausstattung der Städte und Gemeinden in Relation zur Einwohnerzahl setzen und somit Vergleiche mit anderen Kommunen ermöglichen. Als Vergleichsbasis werden Werte aus anderen Gemeinden herangezogen, deren zentralörtliche Funktion und Lage sowie die Einwohnerzahlen mit Haßloch (Pfalz) vergleichbar sind (vgl. Abb. 9). Als weitere Vergleichsmöglichkeit dienen Durchschnittswerte deutscher Kommunen ähnlicher Größe (ca Einwohner, vgl. Abb. 8). Diese Vergleichskennziffern dienen jedoch nur der Orientierung und sind nicht als Ziel- oder Richtwert zu verstehen. 27

33 Der Einzelhandelsbesatz der Gemeinde Haßloch (Pfalz) kann wie folgt charakterisiert werden: Im gesamten Einzelhandel verfügt die Gemeinde Haßloch (Pfalz) über ca. 7,1 Arbeitsstätten je Einwohner, ca. 2,5 Arbeitsstätten entfallen hiervon auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 4,6 Arbeitsstätten können dem Nichtlebensmittelsektor zugeordnet werden. Insgesamt kommt auf Einwohner eine Gesamtverkaufsfläche von ca m², davon ca. 550 m² im Nahrungs- und Genussmittelsektor und 850 m² im Nichtlebensmittelsektor. Im Vergleich mit der GMA-Kennziffer für Städte und Gemeinden zwischen und EW zeigt sich, dass Haßloch (Pfalz) in Bezug auf die Verkaufsflächenausstattung in vielen Sortimenten unterdurchschnittliche Werte aufweist (vgl. Abb. 8), mit Ausnahme der Sortimente Optik / Uhren / Schmuck und Sonstiger Einzelhandel. Allerdings ist die Gemeinde mit den Ansiedlungsplanungen bei Lebensmitteln, Möbeln und im Baumarktsektor auf dem Weg, wichtige Lücken im Sortiments- und Betriebstypenmix zu schließen. Abbildung 8: Verkaufsflächenausstattung im Vergleich VK- Ausstattung in m² je EW zzgl. Verkaufsflächenzuwächsen VK- Ausstattung in m² je EW GMA- Kennziffer EW Erweiterung Edeka (ca. 800 m²) und Penny (ca. 100 m²), Neuansiedlung Lidl (ca m²) Neuansiedlung Möbelanbieter (ca m²) Neuansiedlung Baumarkt (ca m²) Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit / Körperpflege Blumen / Pflanzen, zoolog. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Quelle: GMA-Berechnungen 2009, Durchschnitt nach GMA-Grundlagenuntersuchung Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich 2007, Wien 2007, ca.-werte; Rundungsdifferenzen möglich. 28

34 Haßloch (Pfalz) befindet sich mit ca Einwohnern am unteren Ende dieser Einwohnergruppe, bezogen auf die GMA-Referenzwerte-Daten wurden in Abbildung 9 auch ausgewählte Mittelzentren ähnlicher Größenordnung zum Vergleich herangezogen. Hier befindet sich Haßloch (Pfalz) aktuell sowohl bei Lebensmitteln als auch bei Nicht- Lebensmitteln in einer durchschnittlichen Position. Allerdings weisen die besser ausgestatteten Mittelzentren meist sowohl Bau- und Heimwerkermärkte als auch kleinere Möbelhäuser auf. Abbildung 9: Einzelhandelsbestand im kommunalen Vergleich (Verkaufsfläche in m² je Einwohner) Schramberg (ca EW) Buchen (ca EW) Michelstadt (ca EW) Haßloch (ca EW) Bürstadt (ca EW) Pfungstadt (ca EW) GMA-Kennzahlen EW) Lebensmittel Nicht-Lebensmittel Quelle: GMA-Untersuchungen. 29

35 4. Entwicklung der Einzelhandelsstruktur seit 2002 Im Jahr 2002 wurde im Rahmen eines Gutachtens der Econ-Consult 1 eine Erhebung des gesamten Einzelhandels der Gemeinde Haßloch (Pfalz) durchgeführt, was eine vergleichende Betrachtung und Bewertung mit der heutigen Situation weitgehend ermöglicht. Bei der Gegenüberstellung der aktuellen Sortimentszuordnung mit denen des früheren Gutachtens ist zu berücksichtigen, dass die Erhebungsmethodik der Econ-Consult leicht von der in der vorliegenden Analyse verwandten Systematik abweicht. Zur Vergleichbarkeit wurden die neu erhobenen Daten für dieses Kapitel an die Econ-Consult-Methodik angepasst; eine absolute Vergleichbarkeit ist dennoch nicht gegeben. Der damals prognostizierte Bevölkerungsanstieg durch die Erschließung des Wohngebiets Südliche Rosenstraße ist nicht eingetreten. Gegenteilige Entwicklungen, nämlich ein Bevölkerungsrückgang um -1,6 %, fanden statt. Das Kaufkraftniveau der Bevölkerung von Haßloch (Pfalz) war zu diesem Zeitpunkt mit einer Kaufkraftkennziffer von 104,5 über den deutschen Bundesdurchschnitt. Heute liegt diese bei 99,9. Die Zentralität hingegen lag 2002 bei 63 % und damit deutlich unter dem heutigen Wert (88 %); vgl. auch Kap. III. Dieser deutliche Anstieg der Zentralität ist v. a. auf den Ausbau des Standortes Industriegebiet Süd im Umfeld von real zurückzuführen. Aus diesen Werten ergab sich schon damals ein zusätzlicher Bedarf in den Branchen Gesundheit / Körperpflege, Bekleidung / Schuhe / Sport, Bücher / Schreib- / Spielwaren, Elektrowaren und Bau-/ Heimwerker- / Gartenbedarf. Mit dem Umbau des SB Warenhauses real und der damit verbundenen Ansiedlung weiterer Fachmärkte wurde auf diese Ergebnisse reagiert, was deutlich in den Verkaufsflächenzuwächsen am autokundenorientierten Standort Industriegebiet Süd (+ 21,2 %) zu erkennen ist (vgl. Abbildung. 10). Die Verkaufsflächenausstattung in der Ortsmitte nahm mit 3,5 % ab. Hingegen konnten die sonstigen Einkaufslagen in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) mit + 6,7 % an Verkaufsfläche gewinnen, was größtenteils auf die Erweiterung von Aldi zurückzuführen ist. 1 Econ-Consult Wirtschafts- und Sozialwissenschaftliche Beratungsgesellschaft mbh & Co. KG; Marktanalyse Haßloch (Pfalz), Dezember

36 Abbildung 10: Verkaufsflächenausstattung nach Lagen 2002 und Industriegebiet Süd Ortsmitte Sonstige Einkaufslagen Quelle: GMA-Untersuchungen. Insgesamt verzeichnet der Einzelhandelsstandort Haßloch (Pfalz) eine Verkaufsflächenzunahme um +11,7 %, welche größtenteils auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel durch die Erweiterung von Aldi, die Erweiterung / Verlagerung von Lidl, den Umbau von real und die Ansiedlung des italienischen Lebensmittelmarkts Travaglione zurückzuführen ist. Dieser weist im Vergleich zur Erhebung 2002 einen Verkaufsflächenzuwachs von +15,4 % auf. Im Gegensatz dazu verzeichnet die Branche Einrichtung / Möbel eine Verkaufsflächenabnahme von -11,2 %, die v.a. auf den Wegfall des Teppichanbieters Jost zurückzuführen ist. Weitere Verschiebungen innerhalb der Sortimente sind auf Veränderungen im SB- Warenhaus real zurückzuführen. Teilweise konnte die Branchensystematik der Econ- Consult nicht angepasst werden. Diese Betriebe entfallen in der Regel auf sonstige Branchen. Bezogen auf die Anzahl der Betriebe in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) ist in den letzten sieben Jahren ein Rückgang um ca. 6 % zu verzeichnen, welcher sich besonders auf die Ortsmitte und die restlichen Lagen im Gemeindegebiet bezieht. Das Industriegebiet Süd hingegen verzeichnet ein Wachstum von 19 Betrieben auf 36 Betriebe. Dies ist vor allem auf den Umbau des real- Warenhauses und die Ansiedlung weiterer Fachmärkte dort zurückzuführen. 31

37 Tabelle 3: Bestandsentwicklung im Einzelhandel in Haßloch (Pfalz) nach Branchen Branchen 2002 (in m²) 2009 (in m²)* Begründung Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit- und Körperpflege Verlagerung und Erweiterung Lidl in das Industriegebiet Süd, Erweiterung Aldi, Neuansiedlung Ihre Kette und italienischer Lebensmittelmarkt Tavaglione, Umbau von real, Bekleidung Neuansiedlungen im Industriegebiet Süd (Vögele, Kik, Takko) Schuhe / Lederwaren Neuansiedlungen im Industriegebiet Süd (Deichmann) Uhren / Schmuck Bücher / Schreibwaren Neben dem Angebot von real und zwei Buchhandlungen in der Ortsmitte sind keine weiteren Geschäfte in diesem Bereich ansässig. Telekommunikation / Informationstechnik Neuansiedlung im Industriegebiet Süd (Vodafone) Unterhaltungselektronik Elektrohausgeräte / Leuchten Foto, Optik Neuansiedlungen im Industriegebiet Süd (Apollo Optik, Hörgeräte Kind) Spielwaren / Hobbys Sport Baumarktspezifische Sortimente Erweiterung des Raiffeisenmarktes Hausrat / GPK ggf. Teilsortimente Möbel Schroth Einrichtung / Möbel Wegfall Jost Teppiche, Möbel Schroth Sonstige Branchen Einzelhandel gesamt Quelle: GMA- Berechnungen 2009 (ca.-werte, gerundet) * Veränderte Verkaufsflächenaufteilung bei real. Werte aus der GMA- Erhebung wurden dem Gutachten der ECON-CONSULT angepasst Neben dem Angebot von real sind keine weiteren Geschäfte in diesem Bereich ansässig; ggf. Umbau real bzw. Abweichungen in der Branchensystematik Neben dem Angebot von real und Intersport sind keine weiteren Geschäfte in diesem Bereich ansässig; ggf. Umbau real bzw. Abweichungen in der Branchensystematik Einordnung von Sortimenten, die nicht der Branchensystematik von ECON-CONSULT zugeordnet werden konnten. 32

38 5. Fazit zur Situation im Einzelhandel der Gemeinde Haßloch (Pfalz) Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Gemeinde Haßloch (Pfalz) in einigen Sortimenten quantitativ und / oder qualitativ unzureichend ausgestattet ist. Ein deutlicher Nachholbedarf lässt sich rein quantitativ gesehen v.a. in den Sortimenten Elektrowaren, Hausrat / Einrichtung / Möbel sowie dem Bau- und Heimwerkerbedarf feststellen. 1 Qualitativ ist im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport ein deutlicher Schwerpunkt bei Fachmarktkonzepten festzuhalten, so dass ein Ausbau des mittelpreisigen Angebotes generell zu empfehlen ist. Die Einzelhandelssituation lässt sich im Hinblick auf die Ortsmitte von Haßloch (Pfalz) in folgende Stärken und Schwächen zusammenfassen: Übersicht 1: Stärken-Schwächen-Profil für die Ortsmitte der Gemeinde Haßloch (Pfalz) Stärken Schwächen + kleinteiliger, inhabergeführter Facheinzelhandel + Stärkung der Ortsmitte durch ergänzende Nutzungen wie z.b. Fachärzte, Dienstleistungen, Gastronomieeinrichtungen + zahlreiche kostenlose Parkplatzmöglichkeiten in der Ortsmitte + kompaktes Gemeindegebiet, viel Wohnbevölkerung im Zentrum + verkehrsberuhigte Ortsmitte + Aufwertung der Ortsmitte durch Ansiedlung von Lidl Quelle: GMA-Zusammenstellung Verkaufsflächenrückgang und Bedeutungsverlust gegenüber dem dezentralen Standort Industriegebiet Süd keine Magnetbetriebe in der Ortsmitte ansässig kaum Filialisten in der Ortsmitte fehlendes Flächenpotenzial für mittel- bis großflächige Anbieter (Leerstand Eisel, Heyd) unvollständiger Branchenmix im Einzelhandel, wenig Gastronomie, v.a. Außengastronomie 1 Mit den Planung zur Ansiedlung eines Baumarktes sowie eines Möbelanbieters wird die Nachfrage in diesen Bereichen gedeckt. 33

39 III. Bevölkerung und Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels von Haßloch (Pfalz) 1. Marktgebiet und Bevölkerung Die Abgrenzung des Marktgebietes des Einzelhandelsplatzes Haßloch (Pfalz) stellt die wesentliche Grundlage zur Ermittlung des Bevölkerungspotenzials und der damit zur Verfügung stehenden Kaufkraft dar. Als Marktgebiet wird derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Einzelhandelsplatz Haßloch (Pfalz) voraussichtlich regelmäßig aufsuchen. Zur Abgrenzung und Einteilung des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen: die Erkenntnisse aus der Verbraucherbefragung und der Befragung der Einzelhandelsbetriebe (vgl. auch Kapitel IV.) die Angebotssituation in Haßloch (Pfalz) und in den umliegenden Städten und Gemeinden wesentliche Strukturdaten des Untersuchungsraums (z. B. Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) und die daraus zu ziehenden Schlussfolgerungen Ergebnisse aus anderen GMA-Untersuchungen in der Region die Verkehrserschließung im Untersuchungsraum und die damit zusammenhängenden Zeit-Distanz-Werte. Vor diesem Hintergrund lässt sich für den Einzelhandel der Gemeinde Haßloch (Pfalz) folgendes durchschnittliches Marktgebiet abgrenzen: 34

40 Zone I: Gemeinde Haßloch (Pfalz) ca Einwohner Zone II: Böhl-Iggelheim, Duttweiler, Geinsheim, Hanhofen, Hochdorf-Assenheim, Lachen-Speyerdorf, Meckenheim Zone III: Dannstadt-Schauernheim, Deidesheim, Forst a. d. Weinstaße, Niederkirchen bei Deidesheim, Ruppertsberg, Rödersheim-Gronau ca Einwohner ca Einwohner Zonen I bis III insgesamt ca Einwohner. 1 Das abgegrenzte Marktgebiet der Gemeinde Haßloch (Pfalz) umfasst in Zone I die Gemeinde Haßloch (Pfalz) selbst. Die Zone II umfasst die Gemeinden Hochdorf-Assenheim, Meckenheim, Böhl-Iggelheim sowie die Neustädter Stadtteile Lachen-Speyerdorf, Geinsheim und Duttweiler. Zone III umfasst die nördlichen Gemeinden Dannstadt- Schauernheim, Deidesheim, Niederkirchen bei Deidesheim, Rödersheim-Gronau und Ruppersberg. In diesen Zonen ist die Einkaufsorientierung nach Haßloch (Pfalz) allerdings geringer ausgeprägt. Nicht alle in Haßloch (Pfalz) ansässigen Einzelhandelsbetriebe strahlen im gleich Umfang in das Marktgebiet aus. Insbesondere mit dem Industriegebiet Süd ist in Haßloch (Pfalz) eine Einzelhandelsagglomeration ansässig, deren Anziehungskraft ein überörtliches Einzugsgebiet erschließen kann, während dies nur einen Teil der Händler in der Ortsmitte gelingt. 1 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz (Stand: , ca.-werte, gerundet). 35

41 Karte 3: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Haßloch (Pfalz) Einzugsgebiet: Zone I ca Einwohner Zone II ca Einwohner Zone III ca Einwohner Zone I-III: ca Einwohner GMA-Bearbeitung

42 2. Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet 2.1 Grundlagen der Kaufkraftberechnung Die Berechnung der im abgegrenzten Marktgebiet erschließbaren Kaufkraft wird für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Als Grundlage dienen aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes sowie GMA-Kaufkraftwerte. Die einzelhandelsrelevante Nachfrage für die abgegrenzten Bedarfsgüter liegt laut GMA- Berechnungen bei ca pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland. Davon entfallen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca p. a., auf den gesamten Nichtlebensmittelsektor ca p. a. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die lokalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Kaufkraftwerte über 100 bedeuten ein im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (= 100) 1 höheres Kaufkraftniveau, Werte unter 100 ein unterdurchschnittliches Niveau. Die Gemeinde Haßloch (Pfalz) weist einen Kaufkraftkoeffizienten von 99,9 auf. Die Gemeinden der Zone II weisen deutlich höhere Werte auf (Böhl- Iggelheim: 107,3; Hanhofen: 101,0; Hochdorf-Assenheim: 108,6; Meckenheim: 110,3; Neustadt a. d. W.: 107,1), so ebenfalls die Gemeinden aus Zone III (Dannstadt- Schauernheim: 109,7; Deidesheim (Stadt): 113,5; Forst an der Weinstraße: 115,8; Niederkirchen bei Deidesheim: 108,0; Rödersheim-Gronau: 105,6; Ruppertsberg: 109,2). 2.2 Kaufkraftvolumen im Jahr 2009 Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet der Gemeinde Haßloch (Pfalz) auf ca. 371,0 Mio. (vgl. Tab. 3). 1 Die GfK Nürnberg berechnet basierend auf der amtlichen Steuerstatistik das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau (Bundesdurchschnitt = 100). 37

43 Differenziert nach Hauptwarengruppen entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel ca. 126,0 Mio. (ca. 34 %) auf Nichtlebensmittel ca. 245,0 Mio. (ca. 66 %). Tabelle 3: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen 2009 im Marktgebiet des Einzelhandels der Gemeinde Haßloch (Pfalz) in Mio. Branchen Zone I Zone II Marktgebiet Zone I + II Zone III Marktgebiet gesamt Nahrungs- und Genussmittel 36,6 53,6 90,2 35,8 126,0 Gesundheit, Körperpflege 13,1 19,2 32,3 12,8 45,2 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,3 3,4 5,7 2,3 8,0 kurzfristiger Bedarf 52,1 76,2 128,2 50,9 179,2 Bücher, PBS*, Spielwaren 5,3 7,7 13,0 5,2 18,2 Bekleidung, Schuhe, Sport 13,8 20,2 34,0 13,5 47,5 mittelfristiger Bedarf 19,1 27,9 47,0 18,7 65,7 Elektrowaren 9,6 14,1 23,8 9,4 33,2 Hausrat, Einrichtung, Möbel 10,6 15,5 26,1 10,4 36,4 Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf 8,2 12,0 20,2 8,0 28,2 Optik, Uhren, Schmuck 2,1 3,1 5,2 2,1 7,3 Sonstiger Einzelhandel 6,1 8,9 15,0 6,0 21,0 langfristiger Bedarf 36,7 53,6 90,3 35,9 126,2 Nichtlebensmittel insgesamt 71,2 104,2 175,4 69,6 245,0 Einzelhandel gesamt 107,8 157,8 265,6 105,5 371,0 * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2009, Werte leicht gerundet. 38

44 3. Zentralitätskennziffern Der gesamte Einzelhandel der Gemeinde Haßloch (Pfalz) erzielt eine Brutto- Umsatzleistung von ca. 95,2 Mio.. Von diesem Gesamtumsatz entfallen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 49,3 Mio. und auf den Nichtlebensmittelsektor ca. 45,9 Mio.. 1 Als wichtige Orientierung für die Versorgungsbedeutung einer Kommune für das nähere Umland sowie deren Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer. Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz in der Kommune. Dabei deuten Werte über 100 % einen Bedeutungsüberschuss (Zuflüsse aus dem Umland) und Werte unter 100 % einen Kaufkraftabfluss an. Für den Bereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 49,3 Mio. : ca. 36,6 Mio. = ca. 135 % (Umsatz des Einzelhandels (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) in Haßloch (Pfalz) ) von Haßloch (Pfalz) ) Für den Bereich Nichtlebensmittel beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 45,9 Mio. : ca. 71,2 Mio. = ca. 64 % (Umsatz des Einzelhandels (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) in Haßloch (Pfalz) ) von Haßloch (Pfalz) ) Für den Einzelhandel insgesamt beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 95,2 Mio. : ca. 107,8 Mio. = ca. 88 % (Umsatz des Einzelhandels (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) in Haßloch (Pfalz) ) von Haßloch (Pfalz) ) Vergleicht man die Gemeinde Haßloch (Pfalz) in diesem Zusammenhang mit anderen Städten und Gemeinden ähnlicher Größenordnung und Bedeutung, so wird deutlich, dass der Zentralitätsgrad v. a. im Nichtlebensmittelsektor deutlich unterdurchschnittlich ausgeprägt ist. Trotz seiner Bedeutung als Mittelzentrum ist in Haßloch (Pfalz) hier ein deutliches Kaufkraftabfluss ins Umland festzustellen. 1 Die Nonfood-Umsätze von Lebensmittelmärkten wurden den jeweiligen Sortimenten zugerechnet (= bereinigte Umsatzleistung). 39

45 Dabei spiegeln sich die teilweise fehlende Attraktivität im Einzelhandel von Haßloch (Pfalz) sowie die ausgeprägte Konkurrenzsituation in den umliegenden Mittel- und Oberzentren (z. B. Ludwigshafen und Mannheim) in vielen Branchen wider. Ein Bedeutungsüberschuss kann der Einzelhandel von Haßloch (Pfalz) ausschließlich in den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Optik, Uhren, Schmuck erreichen. Vor allem in den langfristigen Sortimenten Elektrowaren, Hausrat / Einrichtung / Möbel sowie Bau- und Heimwerkerbedarf liegen die Zentralitätswerte nur zwischen 40 und 50 %. Dieser hohe Kaufkraftabfluss lässt ein deutliches Verbesserungspotenzial in diesen Sortimenten erkennen. Abbildung 11: Zentralitätskennziffern der Gemeinde Haßloch (Pfalz) nach Branchen Nahrungs- und Genussmittel 135% Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf KURZFRISTIGER BEDARF 74% 93% 118% Bücher, PBS*, Spielwaren 55% Bekleidung, Schuhe, Sport 86% MITTELFRISTIGER BEDARF 77% Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel LANGFRISTIGER BEDARF 47% 54% 43% 43% 53% 132% EINZELHANDEL GESAMT 88% Quelle: GMA Kaufkraftbindung des Einzelhandels in Haßloch (Pfalz) Zum Zeitpunkt der Erhebungen setzte sich die Umsatzleistung differenziert nach Herkunft in Haßloch nach Einschätzung der GMA wie folgt zusammen: Nahrungs- und Genussmittel: Von der Umsatzleistung von ca. 49,3 Mio. entfallen ca. 32,0 Mio. (= ca. 65 %) auf die Wohnbevölkerung Haßloch (Pfalz) ca. 17,3 Mio. (= ca. 35 %) auf Kunden von außerhalb. 40

46 Nichtlebensmittel: Von der Umsatzleistung von ca. 45,9 Mio. entfallen ca. 32,1 Mio. (= ca. 70 %) auf die Wohnbevölkerung von Haßloch (Pfalz) ca. 13,8 Mio. (= ca. 30 %) auf Kunden von außerhalb. Einzelhandel insgesamt: Von der Jahresumsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks von Haßloch (Pfalz) in Höhe von insgesamt ca. 95,2 Mio. entfallen ca. 64,1 Mio. (= ca. 67 %) auf die Wohnbevölkerung von Haßloch (Pfalz) ca. 31,1 Mio. (= ca. 33 %) auf Kunden von außerhalb. Durch Gegenüberstellung der bereinigten Umsatzleistung mit dem Kaufkraftpotenzial in Haßloch (Pfalz) lässt sich die Kaufkraftbindung ermitteln. Nahrungs- und Genussmittel: ca. 32,0 Mio. : ca. 36,6 Mio. = ca % (Umsatz durch die Wohn- (Kaufkraft der Wohn- (Kaufkraftbindung) bevölkerung von Haßloch (Pfalz) bevölkerung von Haßloch (Pfalz) Nichtlebensmittel: ca. 32,1 Mio. : ca. 71,2 Mio. = ca % (Umsatz durch die Wohn- (Kaufkraft der Wohn- (Kaufkraftbindung) bevölkerung von Haßloch (Pfalz) bevölkerung von Haßloch (Pfalz) Einzelhandel insgesamt: ca. 64,1 Mio. : ca. 107,8 Mio. = ca % (Umsatz durch die Wohn- (Kaufkraft der Wohn- (Kaufkraftbindung) bevölkerung von Haßloch (Pfalz) bevölkerung von Haßloch (Pfalz) Rund 60 % der in Haßloch (Pfalz) zur Verfügung stehenden Kaufkraft wird durch den Einzelhandel in Haßloch (Pfalz) gebunden, demzufolge fließen 40 % in das Umland ab. 41

47 IV. Der Standort Haßloch (Pfalz) aus Sicht der Einzelhändler und der Verbraucher 1. Der Standort Haßloch (Pfalz) aus Sicht der Einzelhändler 1.1 Methodische Vorbemerkungen Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurde im Juli 2009 eine mündliche Befragung unter den Einzelhändlern in Haßloch (Pfalz) vorgenommen. Dabei wurden insgesamt 20 Einzelhändler befragt. Bezogen auf den Standort befinden sich 70 % der befragten Einzelhandelsbetriebe in der Ortsmitte, ca. 30 % im sonstigen Gemeindegebiet. Die befragten Betriebe stellen jedoch einen Querschnitt aus allen Branchen dar. Der Fragebogen enthielt neben grundsätzlichen Fragen zum Betrieb auch Fragen zur Situation und zu Einschätzungen des Einzelhandelsstandortes Haßloch (Pfalz) sowie zur Entwicklung der Gemeinde. Zudem wurden Fragen bezüglich der Kundenherkunft gestellt. Abschließend wurde den Einzelhändlern die Möglichkeit gegeben, konkrete Verbesserungsvorschläge zur Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Haßloch zu geben. 1.2 Wesentliche Befragungsergebnisse Fragen zur betrieblichen Situation 90 % der befragten Einzelhandelsbetriebe sind inhabergeführte Geschäfte, nur ca. 10 % sind Filialbetriebe. Die große Mehrzahl der Betriebe ist schon seit langer Zeit dem Einzelhandelsstandort Haßloch (Pfalz) treu: ca. 55 % sind über 20 Jahre in Haßloch (Pfalz) ansässig. Es ist jedoch auch eine Dynamik bei der Ansiedlung neuer Einzelhändler festzustellen: Immerhin 25 % der Befragten sind weniger als 5 Jahre in Haßloch (Pfalz) ansässig. Dabei gibt es keine Unterschiede zwischen den verschieden Lagen. Neuansiedlungen finden im gesamten Gemeindegebiet statt. 42

48 Abbildung 12: Ansiedlungsdauer Ansässig am Standort 15% 30% 35% 5% 15% bis 10 Jahre 10 bis w eniger als 20 Jahre 20 bis w eniger als 50 Jahre 50 bis w eniger als 100 Jahre mehr als 100 Jahre Quelle: GMA-Einzelhandelsbefragung Haßloch (Pfalz), n = 20, Juli Bei der Frage nach den Eigentumsverhältnissen überwiegen die Angaben zu gemieteten / gepachteten Ladenlokalen (60 %) vor dem Eigentum (40 %). In Bezug auf das Investitionsverhalten ist eine zurückhaltende Bereitschaft in Haßloch (Pfalz) erkennbar: 40 % der befragten Einzelhändler haben in den letzten zwei bis drei Jahren betriebliche Veränderungen durchgeführt. Schwerpunktmäßig wurden dabei Modernisierungsmaßnahmen angeführt. Auf die Frage, ob sie in den nächsten zwei bis drei Jahren weitere Veränderungen planen, antworteten nur 20 % mit ja. Maßnahmen, die zukünftig geplant sind, sind weitere Modernisierungsmaßnahmen, gefolgt von Verkaufsflächenerweiterungen. In einem Fall wurde eine Schließung aus wirtschaftlichen Gründen angeführt. Die befragten Einzelhändler machten auch Angaben zu der Einschätzung ihrer bisherigen Geschäftsentwicklung. Insgesamt waren die befragten Händler nur bedingt mit ihrer Umsatzentwicklung der vergangenen Jahre zufrieden. Ca. 30 % der Befragten bewerteten die Umsatzentwicklung positiv, 35 % schätzten die Entwicklung als konstant ein. Demgegenüber sagten 35 % aus, dass sie in den letzten Jahren eine negative Entwicklung ihrer Umsatzzahlen erfahren haben. 43

49 Die Einschätzung der zukünftigen Geschäftsentwicklung durch die Händler in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) war hingegen negativer: 30 % der Händler sagten aus, dass sie eine positive Entwicklung in den nächsten Jahren erwarten, 25 % sprachen von einer gleichbleibenden Entwicklung und 45 % der befragten Händler erwarten eine sinkende Umsatzentwicklung in den nächsten Jahren (vgl. Abbildung 13). Abbildung 13: Umsatzentwicklung der vergangenen und nächsten Jahre negativ stagnierend positiv In den letzten 2-3 Jahren 35% 35% 30% In den nächsten 2-3 Jahren 45% 25% 30% Quelle: GMA-Einzelhandelsbefragung Haßloch, n=20, Juli 2009; Rundungsdifferenzen möglich. Weiterhin wurden die Einzelhändler gebeten, abzuschätzen, welche Anteile ihres Umsatzes sie mit Kunden aus Haßloch (Pfalz) selbst, aus den Umlandgemeinden sowie durch Touristen und Besucher erzielen. Dem Umsatz durch Touristen wurde dabei keine Bedeutung zugemessen, die Angaben lagen insgesamt bei ca. 1 % und spielen somit für den Haßlocher Einzelhandel keine Rolle. Im Durchschnitt gaben die befragten Einzelhändler an, dass ca. 68 % ihrer Umsätze mit Kunden aus Haßloch (Pfalz) erzielt werden und 32 % mit Kunden aus den Umlandgemeinden. Bei dieser Einschätzung ergaben sich auch keine signifikanten Unterschiede zwischen den Anbietern in der Ortsmitte und am autokundenorientierten Standort Industriegebiet Süd. Als wichtigste Herkunftsorte ihrer Kunden außerhalb von Haßloch (Pfalz) wurden am häufigsten Böhl-Iggelheim, Meckenheim sowie die Neustädter Stadtteile (Lachen-Speyerdorf, Geinsheim, Duttweiler) genannt. 44

50 Weiterhin wurden die Haßlocher Einzelhändler nach einer Bewertung des Einzelhandelsangebotes in der Ortsmitte sowie der Verkehrssituation in der Ortsmitte von Haßloch (Pfalz) befragt. Die Ergebnisse werden im nachfolgenden Kapitel IV. 2. der Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz) in direktem Vergleich zu den Aussagen der Verbraucher dargestellt Verbesserungsvorschläge zum Einzelhandelsplatz Die Einzelhändler wurden auch nach konkreten Angeboten gefragt, die sie in Haßloch (Pfalz) vermissen. Zu den Angaben zählen nicht nur Einzelhandels-, sondern auch Dienstleistungs- und Gastronomieangebote. Dabei wurde bemerkt, dass es zu wenig Gastronomie- und Freizeitangebote in Haßloch (Pfalz) gibt. Auch damit könnte die aktuell unterdurchschnittliche Frequenz in der Fußgängerzone erhöht und die Aufenthaltsdauer der Kunden in der Ortsmitte verlängert werden. Als Einzelhandelsangebote, die branchenspezifisch in der Gemeinde fehlen, wurden von den Einzelhändlern Bekleidung und Parfümerie- / Drogeriewaren genannt, da der ansässige Schlecker den örtlichen Bedarf nicht ausreichend abdecken könne, des weiteren fehlen Spielwaren und Schuhe (vgl. Abbildung 14). Ferner nannten einige Einzelhändler die Ansiedlung eines Kaufhauses als Verbesserungsvorschlag für den Haßlocher Einzelhandel, da dieses in fast allen Sortimentsbereichen das Angebot erweitern würde und dadurch mehr Kunden in die Ortsmitte locken würde. Generell wurde das Fehlen eines Magnetbetriebes bemängelt. Außerdem wurde mehrfach der fehlende Bau- und Heimwerkerbedarf angesprochen, wobei sich dieses Sortiment nicht im Speziellen auf das Angebot in der Ortsmitte bezieht. Weiterhin wurden die Einzelhändler nach Angeboten gefragt, die keinesfalls zusätzlich in der Ortsmitte von Haßloch (Pfalz) angesiedelt werden sollten. Dabei wurden am häufigsten Bäckereien und Metzgereien sowie Handyläden genannt und die Thematik der Spielhallen mehrfach angesprochen. 45

51 Abbildung 14: Vorschläge zur Angebotsverbesserung in der Ortsmitte Bekleidung 16 Freizeitangebot / Gastronomie 10 Kaufhaus 5 Drogeriew aren/parfümerie 4 Bau- und Heimw erkerbedarf Spielw aren Schuhe Elektroangebot 2 Blumen/ Zoolog. Bedarf Haushaltsw aren Lebensmittel Quelle: GMA-Einzelhandelsbefragung Haßloch (Pfalz), Juli 2009; absolute Nennungen. Bei den konkreten Verbesserungsvorschlägen für die Ortsmitte von Haßloch (Pfalz) wurden häufig der Aspekte der Verbesserung des Angebots angesprochen sowie die Wiederbelegung von vorhandenen Leerständen thematisiert (vgl. Abbildung 15). Dies sahen die Einzelhändler als großes Problem für die Attraktivität der Ortsmitte an und hoben hervor, dass von Seiten der Gemeinde ein aktives Leerstandsmanagement für eine Wiederbelegung der vorhandenen Leerstände von Bedeutung ist. Mietminderungen, um potenzielle Einzelhändler zu locken, würden hierbei ebenfalls eine große Hilfe darstellen. Des weiteren wurde mehrfach darauf hingewiesen, dass die Einzelhändler selbst ihren Außenauftritt überarbeiten müssen und die Aufenthaltsatmosphäre in der Ortsmitte von Haßloch (Pfalz) verbesserungswürdig einzustufen ist. Als größtes Problem nannten die Einzelhändler das Einkaufsverhalten der ansässigen Bevölkerung. Ein Einzelhändler bemerkte dazu, dass man den Haßlocher überall beim Einkaufen außer in der eigenen Gemeinde treffe. 46

52 Abbildung 15: Verbesserungsvorschläge nach Themen Verbesserung des Angebots 8 Einkaufen der Haßlocher Bevölkerung am Wohnort 6 Mietminderung 4 Leerstände füllen 4 Sauberkeit 2 Fußgängerzone 1 Beratung / Service 1 Verkehrssituation 1 Schnellere Umsetzung von Planungen 1 Quelle: GMA-Einzelhandelsbefragung Haßloch (Pfalz), Juli 2009, absolute Nennungen. Die Einzelhändler wurden ferner nach den aus ihrer Sicht möglichen Maßnahmen gefragt, die das örtliche Gewerbe selbst zur Attraktivitätserhöhung der Ortsmitte beitragen kann. Dabei wurde neben einer Ausweitung von Aktionen v. a. auch eine breitere Beteiligung an Veranstaltungen angesprochen. Besonders Geschäfte, die außerhalb der Ortsmitte liegen, wünschen sich, mehr in die Aktivitäten des Gewerbevereines eingebunden zu werden. Die Abstimmung der Ladenöffnungszeiten wurde ebenfalls mehrfach thematisiert und vor allem verlängerte Marktöffnungszeiten (Weihnachtsmarkt, Wochenmarkt, u.a.) angesprochen. Weiterhin wurde die Ausweitung gemeinsamer Werbeaktionen sowie eine nötige erhöhte Investitionsbereitschaft der Geschäftsleute zur attraktiven Gestaltung ihrer Betriebe angesprochen. Deutlich wurde hervorgehoben, dass der örtliche Gewerbeverein sehr engagiert sei und zahlreiche Aktionen bereits durchführt. Dadurch wird deutlich, dass zum einen Maßnahmen der Händlerschaft selbst (Verbesserung der Zusammenarbeit, Modernisierung der Ladenlokale, Schaffung einer angenehmen Atmosphäre), auf der anderen Seite aber auch Maßnahmen, die von der öffentlichen Hand durchzuführen sind (Leerstandsmanagement, Verbesserung der Ortsbildgestaltung), gewünscht werden. 47

53 2. Der Standort Haßloch (Pfalz) aus Sicht der Verbraucher 2.1 Methodische Vorbemerkungen Neben der Befragung der Einzelhändler wurde zudem eine telefonische Verbraucherbefragung durchgeführt. Die Befragung fand im Juni / Juli 2009 statt. Insgesamt wurden 606 Personen befragt, wobei 62 % der Befragten aus Haßloch (Pfalz) und 38 % aus den umliegenden Städten und Gemeinden stammen. 66 % der Befragten sind weiblich, was zwar statistisch einen überdurchschnittlichen Wert darstellt, jedoch das tatsächliche Einkaufsverhalten widerspiegelt und im Rahmen solcher Kundenbefragungen einen sogar leicht unterdurchschnittlichen Wert darstellt. Bezogen auf die Haushaltsgröße der Befragten lässt sich festhalten, dass mit 45 % der überwiegende Anteil in 2-Personen-Haushalten lebt. Ca. 23 % der Befragten wohnt in 3- Personen-Haushalten und jeweils 16 % der befragten Verbraucher in 1- bzw. 4-Personen- Haushalten. Statistisch gesehen stellt hierbei die Gruppe der alleinlebenden Befragten einen unterdurchschnittlichen Wert dar. Alle anderen Gruppen sind leicht überrepräsentiert. Bezogen auf das Alter stellen die Befragten eine statistisch belastbare Verteilung über die verschiedenen Altersgruppen dar. Die größte Gruppe war dabei die Gruppe der 46- bis 65-Jährigen, gefolgt von den 25- bis 45-Jährigen. 48

54 Abbildung 16: Geschlecht Statistische Merkmale der Befragten Haushaltsgröße 34% 66% 45% 23% 16% 16% Männlich Weiblich 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen und mehr Alter Wohnort 31% 40% 4% 25% unter 25 Jahre Jahre Jahre 65 Jahre und älter 5% 5% 8% 62% 6% 6% Haßloch Böhl-Iggelheim Meckenheim/Hochdorf-Assenheim Hanhofen/Harthausen/Gommersheim/Böbingen Deidesheim/Dannstadt-Schauernheim/Ruppertsberg Neustädter Stadtteile Neustadt a.d.w. 8% Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni / Juli 2009 (n = 606); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen 2.2 Wesentliche Befragungsergebnisse Einkaufsintensität Insgesamt ist eine hohe Einkaufsorientierung der Befragten nach Haßloch (Pfalz) zu erkennen: 87 % der Befragten gaben an, mindestens einmal pro Woche oder häufiger in Haßloch (Pfalz) einzukaufen. Dabei ist mit wachsendem Alter auch eine höhere Einkaufshäufigkeit festzustellen. Die über 65-Jährigen weisen die deutlich höchste Einkaufshäufigkeit auf, während die unter 25-Jährigen zu ca. 60 % mindestens einmal pro Woche in Haßloch (Pfalz) einkaufen gehen. 49

55 Abbildung 17: Einkaufshäufigkeit nach Altersgruppen in Haßloch (Pfalz) Gesamt 19% 68% 9% 2% 2% unter 25 Jahre 9% 45% 27% 9% Jahre 13% 68% 12% 3% 5% Jahre 19% 69% 7% 2% 1% 65 Jahre und älter 22% 69% 6% 1% 1% täglich mindestens einmal wöchentlich alle 1-2 Wochen alle 1-2 Monate seltener / nie Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni/Juli 2009 (n=375); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen Bei der Frage, wo die Befragten in Haßloch (Pfalz) bevorzugt einkaufen, wurde von den Befragten mit 62 % die Ortsmitte vor dem Industriegebiet Süd mit 34 % präferiert. Diese Anzahl war bei den Befragten mit einem auswärtigen Wohnort geringer (ca. 57 % benennen hier die Haßlocher Ortsmitte). Aufgrund der autokundenorientierten Lage wird das Industriegebiet Süd verstärkt von Auswärtigen für die Einkäufe genutzt. Die hohe Bedeutung des Industriegebiets Süd wird dadurch relativiert, dass ein Teil der Angebote dem täglichen Bedarf zuzuordnen ist (Lebensmittel, Drogeriewaren), d. h. diese Angebote werden grundsätzlich häufiger nachgefragt und sind daher stärker im Bewusstsein der Kunden verankert Verkehrsmittelwahl und Beurteilung der Verkehrssituation Auf die Frage, welches Verkehrsmittel sie überwiegend benutzen, um zum Einkauf in die Gemeinde Haßloch (Pfalz) zu gelangen, antworteten 58 % der befragten Haßlocher Bürger, dass sie dies mit dem Pkw tun. 33 % der Befragten erledigen ihre Einkäufe mit dem Fahrrad / Mofa; dieser hohe Anteil ist durch die kompakte Siedlungsstruktur von Haßloch (Pfalz) zu erklären, so dass v.a. die Ortsmitte von einem großen Teil der Bevölkerung per Fahrrad erreichbar ist. Zu Fuß wurde von ca. 8 % genannt, nur ca. 1 % der Befragten nutzen vorwiegend den ÖPNV. Befragte von außerhalb nutzen zum Großteil den Pkw (84 %); auch den ÖPNV (11 %) deutlich häufiger als Haßlocher Befragte. 50

56 Sowohl die Kunden als auch die Einzelhändler wurden gebeten, verschiedene Aspekte der Verkehrs- und Parkplatzsituation in der Ortsmitte von Haßloch (Pfalz) zu bewerten. Dabei wird bei der ersten Betrachtung v. a. deutlich, dass die Einzelhändler die Verkehrssituation in der Ortsmitte von Haßloch (Pfalz) mit Ausnahme der Ausschilderung der Parkmöglichkeiten sowie der Fußgängerfreundlichkeit besser bewerten als die Verbraucher. Abbildung 18: Bewertung der Verkehrs- und Parkplatzsituation 2,4 2,0 3,0 2,6 2,6 2,3 2,3 2,1 2,4 2,5 1,7 2,1 2,2 2,3 1,7 2,8 1,9 1,1 Erreichbarkeit mit dem PKW Verkehrsbelastung Parkplatzangebot Lage der Parkplätze zu den Geschäften Ausschilderung der Parkplätze Parkgebühren Fußgängerfreundlichkeit Fahrradfreundlichkeit Erreichbarkeit mit Bus / Bahn Verbraucher Händler Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni / Juli 2009 (n = 626); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen Den schlechtesten Wert erreicht aus Sicht der Verbraucher die Verkehrsbelastung in der Gemeinde (Durchschnittsnote 3,0). Ansonsten liegen die Werte mit Noten zwischen 2 und 3 in einem durchschnittlichen Bereich. 51

57 2.2.3 Einkaufsorientierung Während die Mehrzahl der befragten Verbraucher aus Haßloch (Pfalz) angaben (87 %), regelmäßig (mindestens einmal pro Woche) in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) einzukaufen, antworteten nur 14 % der Befragten, mindestens einmal pro Woche oder häufiger zum Einkauf in auswärtige Städte oder Gemeinden zu fahren. Ein hoher Anteil von 28 % gab sogar an, seltener als alle ein bis zwei Monate in auswärtigen Städten und Gemeinden einzukaufen (vgl. Abbildung 19). Die Einkaufshäufigkeit der Verbraucher aus den umliegenden Städten und Gemeinden nahm mit der Entfernung zur Gemeinde Haßloch (Pfalz) ab. Während beim Einkauf in Haßloch (Pfalz) zu erkennen war, dass die Einkaufshäufigkeit mit zunehmendem Alter ansteigt, ist bei einer Einkaufshäufigkeit in anderen Städten und Gemeinden zu erkennen, dass v. a. die jüngeren Befragten an verschiedene Einkaufsorte tendieren, während die über 46-Jährigen immer seltener auswärtig einkaufen. Ein großer Anteil der Haßlocher Bürger sieht demnach den Wohnort als wichtigsten Einkaufsstandort an. Abbildung 19: Wie häufig kaufen Sie in Haßloch (Pfalz) ein? 9% 28% 15% 68% 18% 33% 19% Befragte aus Haßloch (Pfalz) 6% Befragte aus umliegenden Städten und Gemeinden täglich mindestens einmal pro Woche alle 1-2 Wochen alle 1-2 Monate seltener / nie Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni / Juli 2009 (n = 375); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen 52

58 Weiterhin wurden die Verbraucher gefragt, in welchen Städten und Gemeinden sie vorrangig bestimmte Warengruppen einkaufen. Dabei wird v. a. im kurzfristigen Bedarfsbereich eine hohe Kaufkraftbindung in Haßloch (Pfalz) erreicht. 66 % der Befragten gaben an, ihre Lebensmittel vorwiegend in Haßloch (Pfalz) zu kaufen, wobei das Industriegebiet Süd mit 45 % der Antworten deutlich überwiegt. Für den Erwerb von Drogerie-, Parfümerie- und Apothekerwaren wird ebenfalls eine hohe Tendenz innerhalb von Haßloch (Pfalz) von 66 % erreicht, wobei die Ortsmitte von Haßloch (Pfalz) mit 51 % überwiegt. Im Bereich Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf beträgt die Einkaufsorientierung nach Haßloch (Pfalz) noch 45 %, wobei hier ebenfalls die Ortsmitte überwiegt. Die Tendenz im kurzfristigen Bedarfsbereich zu anderen Standorten ist durch die Angaben der Befragten aus den umliegenden Gemeinden und Städten zu erklären, da diese ebenfalls über eine gute Ausstattung gerade im Lebensmittelsektor verfügen. Abbildung 20: Einkaufsorientierung im kurzfristigen Bedarfsbereich Lebensmittel 21% 45% 6% 8% 18% Drogerie-, Parfümerie-, Apothekenwaren 51% 15% 12% 17% Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 38% 7% 16% 32% Haßloch Ortsmitte Haßloch Industriegebiet Süd Haßloch sonstige Standorte Neustadt a.d.w. Speyer Mannheim Internet / Versand Sonstige Orte Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni / Juli 2009 (n = 606); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen Im mittelfristigen Bedarfsbereich ergibt sich ein etwas differenzierteres Bild. Während bei Büchern, Schreibwaren eine Orientierung von 58 % nach Haßloch (Pfalz) erreicht wird, fällt die Kaufkraftbindung in den Sortimenten Spielwaren, Oberbekleidung, Schuhe, Lederwaren sowie bei Sport- und Freizeitartikeln zwischen ca. 20 und 40 % merklich ab. In diesen Sortimenten geht die Einkaufsorientierung v. a. an die Standorte Neustadt a. d. Weinstraße und Mannheim, die mit ihrem weitreichenden Angebot auch im weiteren Umland eine hohe Kaufkraftbindung erreichen können. Hier besteht für die Gemeinde Haßloch (Pfalz) noch ein deutliches Ausbaupotenzial, was v. a. durch weitere Angebote in der Ortsmitte im Bereich Bekleidung, Schuhe, Lederwaren im mittelpreisigen Segment bzw. durch Markenanbieter erreicht werden kann. V. a. die jüngeren Befragten tendieren zum Einkauf dieser Sortimente an auswärtige Standorte mit einem weitreichenden Angebot. 53

59 Abbildung 21: Einkaufsorientierung im mittelfristigen Bedarfsbereich Bücher / Schreibwaren 41% 17% 19% 3% 7% 8% Spielwaren 9% 32% 30% 6% 3% 9% 3% Bekleidung 9% 10% 40% 6% 14% 9% Schuhe, Lederwaren 16% 10% 33% 5% 12% 9% 6% Sport-, Freizeitartikel 15% 14% 27% 5% 12% 13% Haßloch Ortsmitte Haßloch Industriegebiet Süd Haßloch sonstige Standorte Neustadt a.d.w. Speyer Mannheim Internet / Versand Sonstige Orte Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni / Juli 2009 (n = 606); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen Auch im langfristigen Bedarfsbereich ist festzuhalten, dass die Gemeinde Haßloch (Pfalz) nur in wenigen Sortimenten eine Kaufkraftbindung über 50 % erreichen kann. Dies sind v. a. die Bereiche Optik sowie Uhren / Schmuck, während v. a. in den langfristigen Sortimenten Möbel und Einrichtungsbedarf, Elektrowaren sowie Bau- und Heimwerkerbedarf eine hohe Tendenz an auswärtige Standorte zu erkennen ist. Neben Mannheim gehört dazu auch das benachbarte Mittelzentrum Neustadt a. d. Weinstraße (v. a. bei Elektrowaren und Bau- und Heimwerkerbedarf). Innerhalb der langfristigen Angebote kann die Ortsmitte von Haßloch (Pfalz) nur in den kleinteiligen Sortimenten (z. B. Uhren / Schmuck) eine wichtige Position einnehmen. Ansonsten zeigt sich anhand der Einkaufsorientierung die starke Konkurrenzsituation im Umland durch die Nähe zu zahlreichen Mittel- sowie Oberzentren. Abbildung 22: Einkaufsorientierung im langfristigen Bedarfsbereich Elektrowaren, Unterhaltungselektronik 10% 13% 44% 5% 6% 8% 3% Foto und Zubehör 23% 10% 39% 3% 16% Haushaltswaren, Glas/Porzellan/ Keramik 15% 27% 30% 5% 3% 8% 3% Möbel 28% 7% 18% 11% 17% Haus-, Tisch-, Bettwäsche, Gardinen 14% 16% 33% 5% 6% 13% Bau- und Heimwerkerbedarf 73% 7% 3% 4% Optik 67% 13% 5% 4% Uhren, Schmuck 49% 21% 4% 6% 9% Haßloch Ortsmitte Haßloch Industriegebiet Süd Haßloch sonstige Standorte Neustadt a.d.w. Speyer Mannheim Internet / Versand Sonstige Orte Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni / Juli 2009 (n = 606); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen 54

60 2.2.4 Bewertung des Standortes Haßloch (Pfalz) Die Befragten gaben auch an, warum sie gerne in Haßloch (Pfalz) einkaufen, welche Gründe aber auch für sie persönlich gegen einen Einkauf in Haßloch (Pfalz) sprechen. Wichtigster Grund für einen Einkauf in Haßloch (Pfalz) ist erwartungsgemäß der Wohnort. Weiterhin sind das gute Angebot sowie persönliche Kontakte zwei wesentliche Faktoren, die die Kunden an den Einzelhandelsstandort Haßloch (Pfalz) binden. Auch die Möglichkeit, einen Einkauf mit anderen Erledigungen, z. B. einem Arztbesuch etc. zu verbinden, wird als positiv angesehen. Die Befragten loben zudem die gute Erreichbarkeit mit dem Pkw und günstige Preise. Abbildung 23: Gründe für einen Einkauf in Haßloch (Pfalz) ist mein Wohnort gutes Angebot 195 der persönliche Kontakt 123 Verbindung mit sonstigen Erledigungen 93 günstige Preise 77 gute PKW-Erreichbarkeit 75 ist mein Arbeitsort 74 gutes Parkplatzangebot 63 weil ich dort Freunde und Bekannte treffe 60 guter Service / freundliche Bedienung 49 Verbindung mit Arztbesuch 47 angenehme Einkaufsatmosphäre 38 günstige Öffnungszeiten 35 Sonstiges Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni / Juli 2009 (n = 606); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen Zum Teil steht dies im Widerspruch zu der häufigsten Nennung, die gegen einen Einkauf in Haßloch (Pfalz) genannt wird: hier werden zu geringes Angebot bzw. fehlende Auswahl genannt. Während auf der einen Seite 195 Nennungen die große Auswahl als positiv empfinden, stehen dem 219 Nennungen als größter Negativpunkt gegenüber. Dabei ist dem individuellen Empfinden sowie den unterschiedlichen Vorlieben Rechnung zu tragen. Gegen einen Einkauf in Haßloch (Pfalz) spricht ein auswärtiger Arbeitsort, ungünstige Öffnungszeiten und die Entfernung zum Wohnort. Eine weitere Schwäche des Einzelhandelsstandortes sehen die Befragten in der schlechten Erreichbarkeit mit dem ÖPNV und ein zu hohes Preisniveau (vgl. Abbildung 24). 55

61 Abbildung 24: Gründe gegen einen Einkauf in Haßloch (Pfalz) zu geringes Angebot / fehlende Auswahl 219 auswärtiger Arbeitsort ungünstige Öffnungszeiten Entfernung; nicht Wohnort schlecht mit dem Bus zu erreichen Preisniveau zu hoch schlechte Parkmöglichkeiten mangelnde Qualität des Angebotes schlecht mit dem PKW zu erreichen Einkaufsatmosphäre fehlt Viele Leerstände Andere Einkaufsmöglichkeiten Sonstiges Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni / Juli 2009 (n = 606); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen Weiterhin wurden die Verbraucher und die Händler um eine Bewertung der Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten anhand bestimmter Aspekte gebeten. Während die Einkaufsatmosphäre, Beratung / Service sowie Gestaltung der Geschäfte von allen Befragten mit Noten zwischen 2,0 und 2,3 als gut bewertet wurden, wird v. a. durch die Verbraucher die Angebotsvielfalt sowie die Ladenöffnungszeiten eher negativ gesehen. Die Einzelhändler gaben beim Preis- / Leistungsverhältnis, der Freundlichkeit der Bedienung und bei Beratung / Service negativere Bewertungen ab als die Verbraucher (vgl. Abbildung 25). 56

62 Abbildung 25: Bewertung der Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten 2,5 2,7 3,0 2,0 2,0 2,3 2,3 2,2 2,3 3,0 2,0 2,0 2,7 2,5 Preis- / Leistungsverhälnis Freundlichkeit der Bedienung Beratung / Service Einkaufsatmosphäre Gestaltung der Geschäfte Angebotsvielfalt Ladenöffnungszeiten Verbraucher Händler Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni / Juli 2009 (n = 606); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen Bei der Frage nach fehlenden Angeboten in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) gaben die Verbraucher am häufigsten ein Fehlen der Sortimente im Bau- und Heimwerkerbedarf als Verbesserungsvorschlag an (vgl. Abbildung 26). Darauf folgten die Sortimente Bekleidung / Schuhe / Sport sowie eine Ausweitung des gastronomischen Angebotes. Weiterhin wurde mehrfach eine Ausweitung des Angebotes im Bereich Heimtextilien, Nahrungs- und Genussmittel, sowie Drogeriewaren angesprochen. Aus diesen Antworten lässt sich ablesen, dass den Befragten sowohl eine erhöhte Aufenthaltsqualität wichtig ist, die auch durch eine Ausweitung der gastronomischen Angebote erzielt werden kann, wie auch ein größeres Angebot im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich. Dies entspricht auch den Sortimenten, in denen heute ein hoher Kaufkraftabfluss in die umliegenden Städte und Gemeinden zu verzeichnen ist. 57

63 Abbildung 26: Fehlende Angebote in Haßloch (Pfalz) Bau- und Heimwerkerbedarf 222 Bekleidung, Schuhe, Sport 180 Gastronomie / Cafés / Bistro 71 Heimtextilien Nahrungs- / Genussmittel Drogerie, Kosmetik, Parfümerie Elektrowaren Dienstleistungen (Ärzte, u.a.) Haushaltswaren (GPK, Geschenkartikel) Bücher, PBS, Spielwaren Freizeitmöglichkeiten (Kino, Discothek) Sonstiger Einzelhandel Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni / Juli 2009 (n = 606); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen Veränderungen in Haßloch (Pfalz) Anhand verschiedener Aspekte zur Ortsmitte wurden auch die Entwicklungen in den letzten Jahren in Haßloch (Pfalz) nach Einschätzung der Verbraucher abgefragt. Dabei ist festzustellen, dass ein Großteil der Befragten eine konstante Entwicklung in der Haßlocher Ortsmitte in Bezug auf Themenfelder wie die Einkaufsatmosphäre, das Erscheinungsbild oder das gastronomische Angebot sieht. Insbesondere die stadtgestalterischen Maßnahmen wurden positiv aufgenommen. Abbildung 27: Entwicklungen nach Einschätzung der Verbraucher Warenangebot 25% 36% 36% Gestaltung der Geschäfte 34% 56% 7% Beratung / Service 32% 62% 4% Gastronomie / Cafés 18% 67% 13% Parkplatzsituation 18% 66% 12% Erreichbarkeit mit Bus / Bahn 7% 76% 11% Stadtgestaltung 42% 41% 14% besser gleich geblieben schlechter Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni / Juli 2009 (n = 606); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen 58

64 2.2.6 Verbesserungsvorschläge Auf die Frage, welche konkreten Verbesserungsvorschläge die Verbraucher für den Einzelhandelsstandort Haßloch (Pfalz) haben, antworteten 30 Befragte, dass die Verkehrssituation in der Ortsmitte verbessert werden sollte. Mit jeweils 26 Nennungen wurde Unterstützung des ansässigen Gewerbes, Leerstandsvermeidung und Mietminderungen in der Ortsmitte angesprochen. Wünschenswert wäre des Weiteren eine Fußgängerzone und eine Verbesserung der Ladenöffnungszeiten (jeweils 24 Nennungen). Mit 23 Nennungen wurde eine Veränderung des Stadtbildes angeregt. Diese Aspekte lassen zusammen darauf schließen, dass den befragten Kunden v. a. eine Verbesserung der Atmosphäre der Ortsmitte von Bedeutung ist, die durch den heutigen Durchgangsverkehr in der Langgasse gemindert wird. Abbildung 28: Anregungen für den Einzelhandelsstandort Haßloch (Pfalz) Verbesserung der Verkehrssituation 30 Ansässiges Gewerbe unterstützen; Leerstände vermeiden, Ladenmieten senken 26 Einrichtung einer Fußgängerzone 24 Einheitliche und längere Öffnungszeiten 24 Verbesserung der Stadtbildgestaltung 23 Parkplatzsituation 19 Erweiterung des Warenangebots 18 Steigerung der Aufenthaltsqualität 11 Erreichbarkeit / ÖPNV 8 Sitzgelegenheiten 4 Quelle: GMA-Verbraucherbefragung Haßloch (Pfalz), Juni / Juli 2009 (n = 606); ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen 59

65 V. Entwicklungspotenziale des Einzelhandelsstandortes Haßloch (Pfalz) 1. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose für das Jahr 2020 Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet der Gemeinde Haßloch (Pfalz) bis zum Prognosezeitraum 2020 ist neben konjunkturellen Einflüssen auch von der künftigen Entwicklung des Verbraucherverhaltens sowie der soziodemografischen Entwicklung abhängig. Unter Berücksichtigung der bisherigen Entwicklung und der amtlichen Prognose zur zukünftigen Einwohnerentwicklung 1 kann für die Gemeinde Haßloch (Pfalz) zukünftig von einer stagnierenden Einwohnerentwicklung ausgegangen werden. Für das Marktgebiet der Gemeinde Haßloch (Pfalz) ist für das Prognosejahr 2020 von ca Einwohnern auszugehen, was einem leichten Rückgang (- ca. 3,2 %) gegenüber 2009 entspricht. Auf Grundlage der im Marktgebiet erfassten Bevölkerungsentwicklung ergibt sich für das Prognosejahr 2020 ein Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 368,4 Mio. (vgl. Tabelle 4). Dies entspricht einem nominalen Kaufkraftzuwachs von ca. 2,6 Mio. (ca. + 0,7 %) bis zum Jahr 2020 (zu Preisen von 2008). Vor dem Hintergrund der aktuell verhaltenen konjunkturellen Entwicklung dürfte mittelfristig nicht mit realen Kaufkraftsteigerungen zu rechnen sein; dies insbesondere auch aufgrund der Tatsache, dass der Anteil des verfügbaren Einkommens, der dem Einzelhandel zufließt, weiterhin sinkt. Bezug nehmend auf die weitgehend unterdurchschnittliche Ausstattung in vielen Sortimenten kann trotz eines realen Kaufkraftrückgangs ein zusätzliches Potenzial für grundsätzliche Verkaufsflächenzuwächse in Haßloch (Pfalz) abgeleitet werden. Gerade im Hinblick auf die zukünftigen Entwicklungen im Gewerbegebiet Nördlich des Bahndammes und am Nahversorgungsstandort Herrenweg besteht ein Potenzial, um abfließende Kaufkraft zurückzuholen. Des weiteren ist auf Ergänzungen in heute unterdurchschnittlich vertretenen Branchen zu achten; eine qualitative Verbesserung bestehender Anbieter sowie insbesondere Verbesserungen der baulichen Rahmenbedingungen und der Aufenthaltsqualität in der Ortsmitte sollten im Fokus der weiteren Aktivitäten stehen. In den folgenden Kapiteln werden branchen- und standortbezogene Empfehlungen getroffen und grundsätzliche Hinweise zur Stärkung der Ortsmitte gegeben. 1 Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz: Bevölkerungsvorausberechnung bis

66 Tabelle 4: Prognose der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Marktgebiet der Gemeinde Haßloch (Pfalz) 2020 Branchen Zone I Angaben in Mio. (zu Preisen von 2008) Zone II Marktgebiet Zone I + II Zone III Marktgebiet gesamt Nahrungs- und Genussmittel 35,9 53,3 89,2 35,7 124,9 Gesundheit, Körperpflege 13,2 19,6 32,8 13,1 45,9 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,3 3,4 5,7 2,3 8,0 kurzfristiger Bedarf 51,4 76,3 127,7 51,1 178,8 Bücher, PBS*, Spielwaren 5,1 7,6 12,8 5,1 17,9 Bekleidung, Schuhe, Sport 13,6 20,1 33,7 13,5 47,2 mittelfristiger Bedarf 18,7 27,8 46,5 18,6 65,1 Elektrowaren 9,6 14,2 23,8 9,5 33,3 Hausrat, Einrichtung, Möbel 10,3 15,3 25,7 10,3 35,9 Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf 7,9 11,8 19,7 7,9 27,6 Optik, Uhren, Schmuck 2,1 3,1 5,2 2,1 7,2 Sonstiger Einzelhandel 5,9 8,7 14,6 5,8 20,5 langfristiger Bedarf 35,8 53,2 88,9 35,6 124,5 Nichtlebensmittel insgesamt 69,9 103,9 173,9 69,6 243,5 Einzelhandel gesamt 105,8 157,3 263,1 105,3 368,4 * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2009, Werte leicht gerundet 2. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale Vor dem Hintergrund der künftigen Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) und im Marktgebiet sind die Defizite und Potenziale in der Branchenstruktur wie folgt zu beurteilen: Im Nahrungs- und Genussmittelsektor ist die Gemeinde Haßloch (Pfalz) grundsätzlich gut aufgestellt. Mit einem Edeka-Vollsortimenter am Herrenweg, den Lebensmitteldiscountern Lidl, Aldi und Penny, dem real SB-Warenhaus, einem mittelflächigen Getränkeland Göbele sowie kleineren Spezialanbietern und dem Lebensmittelhandwerk (Bäckereien, Metzgereien) weist das Mittelzentrum ein breites Betriebstypenspektrum auf. Hinsichtlich der Standortverteilung ist jedoch auf eine Unterversorgung im dichten Wohnbereich südlich der Ortsmitte hinzuweisen, hier sind keine Lebensmittelmärkte mit Ausnahme von kleineren Bäckereien und Metz- 61

67 gereien vorhanden. Selbst mit der zukünftigen Ansiedlung des Lebensmitteldiscounters Lidl in der Ortsmitte kann von einer unterdurchschnittlichen Versorgung der Bevölkerung im südlichen Gemeindegebiet gesprochen werden (vgl. Karte 4). Über den stationären Lebensmitteleinzelhandel hinaus findet am Rathausplatz samstags einmal wöchentlich ein Wochenmarkt statt, der eine wichtige Rolle bei der Versorgung mit Frischware (v. a. Obst und Gemüse) in der Ortsmitte spielt. Im Bereich Gesundheit / Körperpflege ist Haßloch (Pfalz) leicht unterdurchschnittlich ausgestattet. In der Ortsmitte sind ein Schlecker-Drogeriemarkt, vier Apotheken sowie ein Sanitätshaus ansässig; im Industriegebiet Süd wird diese Branche durch das Angebot von real und einer Apotheke zwar noch ergänzt, dennoch besteht noch ausreichend Potenzial für einen weiteren Drogeriemarkt. 1 Dieser könnte in der Ortsmitte (soweit Flächen vorhanden) oder in einem Nahversorgungszentrum angesiedelt werden. Des weiteren wäre eine Vervollständigung des Angebotes in diesem Bereich durch die Ansiedlung einer Parfümerie in der Ortsmitte vorstellbar. Im Bereich Blumen und zool. Bedarf ist in Haßloch (Pfalz) ein weiterer Zusatzbedarf festzuhalten. Im Bereich Blumen wird das Angebot durch kleinere Blumenfachgeschäfte abgedeckt. Im Bereich zoologischer Bedarf ist neben dem Angebot des SB-Warenhauses real kein weiterer Anbieter im Gemeindegebiet ansässig. Ansiedlungspotenzial wäre hier durchaus möglich, z. B. durch einen Zoofachmarkt wie Fressnapf, Futterhaus o. ä.. Im Bereich Bücher, Schreib-, Papier- sowie Spielwaren ist ein leicht unterdurchschnittliches Angebot vertreten. Dies ist jedoch differenziert zu betrachten. Im Bereich Bücher wird das Angebot in der Ortsmitte bereits durch zwei gut aufgestellte Buchhandlungen abgedeckt. In den Bereichen Schreib- und Papierwaren und Spielwaren ist das Angebot durch Randsortimente einiger Geschäfte und durch das SB Warenhaus real unterdurchschnittlich vertreten. Angesichts der Funktion Haßlochs (Pfalz) als Schul- und Wohnstandort ist hier ein Potenzial gerade für die Ortsmitte vorhanden. 1 Dies auch vor dem Hintergrund, dass dm den Standort Haßloch (Pfalz) 2007 verlassen hat und die Gemeinde mit einem Schlecker-Markt nur noch über einen Fachanbieter verfügt. 62

68 Hinsichtlich der Verkaufsflächenausstattung ist der Bereich Bekleidung / Schuhe / Sportartikel in Haßloch (Pfalz) leicht unterdurchschnittlich vertreten. Differenziert betrachtet ist hier insbesondere auf einen hohen Anteil im niedrigpreisigen Fachmarktsektor hinzuweisen, der sowohl in der Ortsmitte ( NKD) als auch im Industriegebiet Süd (Deichmann, Kik, Takko, Vögele, Bonprix) vertreten ist. Dagegen ist in der Ortsmitte noch ein Ausbau des Fachgeschäftsektors vorstellbar; hier insbesondere für Herren- und Kinderbekleidung. Weiterhin ist allgemein im Bekleidungssektor eine Ausweitung des Angebotes im mittelpreisigen Segment zu empfehlen. Dabei könnten Markenanbieter (z.b. Esprit, Cecil), die auch mit kleinen Konzepten umsetzbar sind, auch für das jüngere Publikum eine erhöhte Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Haßloch (Pfalz) mit sich bringen. Dabei wäre zu prüfen, ob ein lokaler Händler Interesse an der Eröffnung eines weiteren Geschäftes hätte. Angesichts der Lage Haßlochs (Pfalz) in unmittelbarer Nähe zu Ludwigshafen, Neustadt a. d. Weinstraße und Mannheim ist ein wesentlicher Ausbau in dieser relevanten Leitbranche für die Ortsmitte zwar schwierig darstellbar; dennoch sollten sich die ansässigen Anbieter regelmäßig hinsichtlich ihres Sortimentes, der Warenpräsentation und der Gestaltung der Geschäfte überprüfen. In einer Gemeinde wie Haßloch (Pfalz) können gerade die inhabergeführten Fachgeschäfte mit einer hohen Service- und Beratungsqualität punkten. Bei Elektrowaren ist eine unterdurchschnittliche Ausstattung festzuhalten; hier waren zum Zeitpunkt der Erhebungen einige kleinere Fachgeschäfte in Haßloch (Pfalz) vorhanden. Angesichts der Einwohnerzahl von Haßloch (Pfalz) und dem hohen Angebot an Fachmärkten an umliegenden Standorten (z. B. Media Markt Neustadt a. d. Weinstraße, Speyer, Ludwigshafen-Oggersheim) könnten höchstens durch die Ansiedlung eines kleineren Elektrofachmarktes (z. B. Euronics, Pro- Markt, Expert) die derzeitigen Defizite in diesem Sortiment ausgeglichen werden. Des weiteren sollten die ortsansässigen Anbieter regelmäßig ihre Sortimente, Warenpräsentation und ihren gesamten Marktauftritt kritisch betrachten; im Einzelfall ist auch eine Erweiterung der Verkaufsfläche zu prüfen. Im Bereich Hausrat, Einrichtung, Möbel ist insbesondere im Bereich Möbel ein deutliches Defizit in der Gemeinde Haßloch (Pfalz) festzuhalten. Während der Bereich Heimtextilien / Bettwaren sowie Geschenkartikel durch kleinere Fachanbieter vertreten ist, ist auch auf das Fehlen eines leistungsfähigen Haushaltswarenfachgeschäftes hinzuweisen. Auch hier besteht noch Potenzial für eine Ansiedlung 63

69 bzw. die Abrundung des vorhandenen Sortimentes in der Ortsmitte bei bestehenden Fachanbietern aus dem Haushaltswaren- / Geschenkartikel- und Heimdekorsektor. Darüber hinaus werden Haushaltswaren im Niedrigpreissegment auch vom Nonfood-Discounter Tedi im Industriegebiet Süd geführt. Hinsichtlich der Defizite im Bereich Möbel würde durch die geplante Ansiedlung im Gewerbegebiet Nördlich des Bahndammes vorhandene Potenziale ausgeschöpft und das aktuelle Angebot abgerundet werden. Im sonstigen Einzelhandel ist noch auf Defizite im Baumarktsektor hinzuweisen. Das SB-Warenhaus real führt als Teilsortimente Baumarktbedarf (z. B. Werkzeuge), der Raiffeisenmarkt in der Ortsmitte hat den Schwerpunkt bei Garten- und zoologischem Bedarf. Deshalb sind heute starke Kaufkraftabflüsse an umliegende Baumarktstandorte in Neustadt a. d. W. oder Ludwigshafen festzuhalten. Mit einer Ansiedlung eines Baumarktes am Standort Nördlich des Bahndamms kann abfließende Kaufkraft zurückgeholt werden, allerdings ist auch hier auf das starke Wettbewerbsumfeld um Haßloch (Pfalz) hinzuweisen. Im sonstigen Einzelhandelsbereich insbesondere bei Optikern / Hörgeräteakustik sowie Uhren / Schmuck ist Haßloch (Pfalz) gut aufgestellt. Mit drei Optikern und einem Hörgeräteanbieter in der Ortsmitte und zwei Anbietern im Industriegebiet Süd sowie drei Fachgeschäften aus dem Bereich Uhren / Schmuck in der Ortsmitte ist kein weiteres Potenzial in diesen Segmenten gegeben. Ingesamt verfügt die Gemeinde Haßloch (Pfalz) derzeit über eine leicht unterdurchschnittliche Ausstattung in vielen Warengruppen. Der Einzelhandelsstandort Haßloch (Pfalz) wurde in den vergangenen Jahren durch die Ansiedlung im Industriegebiet Süd in sinnvollen Bereichen ergänzt. An diesem autokundenorientierten Standort wurden in Ergänzung zur kleinflächig strukturierten Ortsmitte neben den Lebensmittelmärkten auch flächenintensive Fachmarktkonzepte mit zentrenrelevanten Sortimenten (Textilien, Schuhe, Optik) etabliert, die in den heutigen Strukturen der Ortsmitte kaum unterzubringen wären. Wie die voran gegangenen Ausführungen gezeigt haben, gibt es in einigen Spezialsortimenten noch Abrundungs- und Ergänzungsbedarf, der überwiegend in der Ortsmitte oder in Nahversorgungszentren richtig platziert wäre (z. B. Schreib- und Papierwaren, Drogerie). Ein Teil dieser Angebote könnte in heute leerstehenden Ladenlokalen etabliert werden (z. B. Spielwaren). Hier stehen insbesondere städtebauliche Aspekte im Vordergrund; es sind Flächenzusammenlegungen oder Umstrukturierungen in Immobilien zu prüfen, da in der Ortsmitte derzeit auch eine Reihe von Flächen leer stehen bzw. fehlgenutzt werden. 64

70 Eine weitere Ansiedlung von zentrenrelevanten Sortimenten in Gewerbegebietslagen bzw. an autokundenorientierten Standorten sollte über das Bauplanungsrecht vermieden werden. Der Standort Industriegebiet Süd ist für die Gesamtversorgungsfunktion des Mittelzentrums Haßloch (Pfalz) wichtig; weitere zentrenrelevante Sortimente hier wären jedoch nicht notwendig bzw. würden den Einzelhandelsplatz Haßloch (Pfalz) nicht wesentlich voran bringen. Am Standort Nördlich des Bahndammes wäre ebenfalls eine Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente zu vermeiden. Mit der Ansiedlung eines Baumarktes und eines Möbelfachmarktes würde das Angebot in Haßloch (Pfalz) gut ergänzt werden, derzeit abfließende Kaufkraft langfristig zurückgeholt und an den Einzelhandelsstandort gebunden werden. Weitere nicht zentrenrelevante Sortimente (z. B. Tiernahrung / zoologischer Bedarf, Elektrofachmarkt) wären vorstellbar. 3. Standortbezogene Entwicklungspotenziale Im Hinblick auf die verschiedenen Standortlagen der Gemeinde Haßloch (Pfalz) lassen sich folgende Potenziale für eine weitere Entwicklung ableiten: Die Einzelhandels- und Standortentwicklung in Haßloch (Pfalz) hat sich in den vergangenen Jahren hinsichtlich der Verkaufsflächenzuwächse zu Ungunsten der Ortsmitte entwickelt, da mit dem Standort Industriegebiet Süd ein Fachmarktstandort mit Anbietern aus dem Lebensmittel- und Nonfoodsektor in autokundenorientierter Lage aufgewertet wurde. Diese Ergänzungen waren wie weiter vorne angesprochen jedoch auch für die Gesamtattraktivität des Einzelhandelsplatzes Mittelzentrum Haßloch (Pfalz) wichtig und der Standort wird wie auch die Ergebnisse der Kundenbefragung aufweisen von den Haßlochern und den Umlandbewohnern gut angenommen. In der Ortsmitte ist derzeit noch ein relativ breites Angebotsspektrum von Einzelhandelsbetrieben aus dem kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfssektor ansässig, der jedoch in Teilen ergänzungswürdig ist (vgl. vorangegangenes Kapitel). Auch auf einzelbetrieblicher Ebene sind eine Reihe von Betrieben festzuhalten, die hinsichtlich ihres Sortimentes, ihrer Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung nicht auf dem aktuellen Stand der Zeit sind. Um die Ortsmitte als Einzelhandelsstandort, aber auch als multifunktionaler Kommunikationsraum mit einer Vielfalt von Nutzungen aus dem Dienstleistungs-, Gastronomie-, Verwaltungs- und Kultursektor weiter zu stärken und zu stabilisieren, sind insbesondere städtebauliche 65

71 Maßnahmen (z. B. Stärkung der Aufenthaltsqualität, Zusammenlegung von kleineren Geschäftseinheiten, Reaktivierung von Leerflächen und Mindernutzungen) notwendig. Darüber hinaus sind die Auftritte der Einzelgeschäfte aber auch des gesamten Einzelhandelsplatzes Ortsmitte Haßloch (Pfalz) noch deutlich optimierungswürdig. Differenzierte Hinweise zur Weiterentwicklung der Ortsmitte werden im folgenden Kapitel getroffen. Zu einer Stabilisierung und Stärkung der Einzelhandelslage in der Ortsmitte ist ein weiterer Ausbau zentrenrelevanter Sortimente an dezentralen Standorten, in Gewerbegebietslagen und an Ausfallstraße zu vermeiden. Die Ergänzungsstandorte Industriegebiet Süd und Gewerbegebiet Nördlich des Bahndammes / Glockenstein sind auch unter verkehrlichen Aspekten als weitere Ergänzungsstandorte für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe geeignet. Eine gewisse Ausnahme stellt der Bereich der Nahversorgung der Wohnquartiere und der Ortsmitte dar. Mit der zukünftigen Ansiedlung eines Lidl-Discountmarktes wird v. a. die fußläufige Erreichbarkeit für einen Großteil der Bevölkerung möglich. Dennoch fehlt für die Bevölkerung aus den südlichen Teilen von Haßloch (Pfalz) ein leistungsfähiger Nahversorger. Hierfür käme das Mercedes-Areal an der Lindenstraße oder sollte dieser Standort nicht realisierbar sein ein Standort Lindenstraße / Rennbahnstraße (Links am unteren Bruchweg) in Frage. Des weiteren sind die zwei Nahversorgungszentren Moltkestraße und Herrenweg zu berücksichtigen. Hier sollten lediglich nahversorgungsrelevante Sortimente ergänzt werden. 66

72 Karte 4: Lebensmittelbetriebe in Haßloch (Pfalz) und Planstandort für einen Nahversorger Legende: Lebensmittelanbieter Vollversorger Discounter SB-Warenhaus Planstandort Lidl Lebensmittelgeschäfte (<650 m²) Getränkehandel Bäcker Metzger Tankstellen Radien der Erreichbarkeit Bestehende Märkte 500-Meter Radius Möglicher Alternativstandort 300-Meter Radius Planstandort Lidl 500-Meter Radius 300-Meter Radius Planstandort Meter Radius 300-Meter Radius Quelle: Kartengrundlage Gemeinde Haßloch (Pfalz); GMA-Bearbeitung

73 VI. Entwicklungskonzept für die Gemeinde Haßloch (Pfalz) Zur Sicherung und gezielten Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Haßloch (Pfalz) gilt es, ein Konzept zu erarbeiten, das als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungsund Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung dient. Als wesentliche Zielsetzungen des Entwicklungskonzeptes sind zu formulieren: Festigung und Weiterentwicklung der mittelzentralen Versorgungsfunktion von Haßloch (Pfalz) Stabilisierung und Weiterentwicklung der Ortsmitte als Einzelhandelsplatz Sicherung der wohngebietsnahen Grundversorgung im täglichen Bedarf Eine geordnete Weiterentwicklung des Einzelhandels erfordert die Beachtung zweier städtebaulich relevanter Kernpunkte: die Erstellung eines sortimentsbezogenen Leitbildes der Gemeindeentwicklungsplanung, das als Grundlage für die weitere Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben heranzuziehen ist (= Sortimentskonzept), sowie die Formulierung von räumlichen Prioritäten hinsichtlich der Weiterentwicklung der Einzelhandelsflächen nach Standorten (= Standortkonzept). 1. Sortimentskonzept Zur Erarbeitung des Sortimentskonzeptes für Haßloch (Pfalz) gilt es zunächst festzuhalten, welche Einzelhandelssortimente hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstruktur in Haßloch (Pfalz) heute den zentralen Lagen zugeordnet werden können. Da sich auf das Vorhandensein dieser Sortimente und deren Anziehungskraft auch das aus städtebaulicher Sicht wünschenswerte Einkaufserlebnis bzw. eine zusätzliche Belebung der zentralen Lagen (u.a. durch Verbundkäufe) gründet, werden diese Sortimente als zentrenrelevant bezeichnet. 68

74 Zentrenrelevante Sortimente sind Warengruppen, welche Verbraucherfrequenz erzeugen Kopplungskäufe anregen integrierbar sind (Flächenanspruch, Gemeindebildwirkung) eine hohe Einzelhandelszentralität erzeugen handlich sind (d.h. für Taschenkäufe geeignet, keine schweren bzw. sperrigen Waren, die besonderen Anforderungen hinsichtlich des An- und Abtransportes unterliegen). Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten hingegen stellt auch an nicht integrierten Standorten keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Lagen dar. Sie sind an solchen Standorten aus planerischer Sicht aufgrund ihres großen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz u. U. sogar erwünscht. Die nachfolgende Übersicht führt für Haßloch (Pfalz) die wesentlichen Warengruppen in den zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimenten auf. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Zuordnung einzelner Sortimente nach ihrer Zentrenrelevanz neben der erhobenen Bestandsverteilung v. a. aufgrund bestehender Standortrahmenbedingungen und betrieblicher Anforderungen einerseits sowie der erwünschten städtebaulichen Belebung andererseits erfolgt ist. Die nachfolgende Sortimentsliste für Haßloch (Pfalz) orientiert sich hinsichtlich der Zuordnung bzw. der Benennung der Warengruppen an der Sortimentsliste in der Teilfortschreibung Einzelhandel des RROP Rheinpfalz Abweichend bzw. in Ergänzung dazu wurden Schnittblumen sowie Zeitungen und Zeitschriften als nahversorgungsrelevant eingestuft, da diese dem täglichen Bedarf zuzuordnen sind und beispielsweise in Form von Blumenläden oder Kiosken bzw. kleineren Toto- / Lotto-Läden mit Zeitungen / Zeitschriften sowie Tabakwaren und Getränken typischerweise auch das Angebot in Nahversorgungszentren abrunden. 69

75 Des Weiteren wurden Haushaltswaren (z. B. Bestecke, Kochtöpfe / Pfannen etc.) sowie Glas / Porzellan / Keramik als zentrenrelevant eingestuft. Diese Waren sind aus Sicht der GMA nicht dem täglichen Bedarf zuzuordnen und sollen das Angebot in der Ortsmitte (zentraler Versorgungsbereich) von Haßloch (Pfalz) stärken. Ebenfalls in Abweichung vom RROP wurden in Haßloch (Pfalz) die Unterhaltungselektronik, Computer / HiFi / Elektroartikel als nicht zentrenrelevant gewertet. Hier sind derzeit keine wesentlichen Angebote in der Ortsmitte festzuhalten; die Gemeinde Haßloch (Pfalz) hat im Elektrowarensektor insgesamt einen deutlich Nachholbedarf. Eine Expansion im Elektrowarensegment ist in Kleinstädten wie Haßloch (Pfalz) in innerstädtischen Lagen heute überwiegend im Telekommunikationssektor festzuhalten (Handyläden). Hier sind in der Ortsmitte auch bereits entsprechende Anbieter vorhanden. Angebote im sonstigen Elektrowarensektor, v. a. bei Unterhaltungselektronik, TV usw., sind dagegen in Streulagen im Gemeindegebiet ansässig. Als gute Ergänzung für das Mittelzentrum wäre ein kleinerer Elektrofachmarkt anzusprechen (z. B. ProMarkt, Euronics usw.), für den es in der Ortsmitte jedoch keine entsprechenden Immobilien gibt. Da ein Elektrofachmarkt heute darüber hinaus i. d. R. sowohl Sortimente aus dem großmaßstäblichen Bereich der weißen Ware (z. B. Waschmaschinen, Kühlschränke usw.) als auch bei Unterhaltungselektronik, Telekommunikation und Elektrohaushaltskleingeräten führt, wäre ein solcher Anbieter auch an einem dezentralen Standort zielführend. Daher wird in diesem Bereich auch von der Sortimentsliste des RROP Rheinpfalz abgewichen. 70

76 Übersicht 2: GMA-Gliederungsvorschlag für Haßloch (Pfalz) nach zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten zentrenrelevante Sortimente nahversorgungsrelevante Sortimente Lebensmittel, Getränke Drogerie, Kosmetika Schnittblumen** Zeitungen / Zeitschriften** zentrenrelevante Sortimente Bücher, Schreibwaren, Papier, Bastelbedarf, Bürozubehör (ohne Büromöbel) Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Orthopädie Baby-/Kinderartikel Kunstgewerbe/ Geschenkartikel Kunst / Antiquitäten Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik Fotoartikel, Telekommunikation Optik* Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Hausund Heimtextilien (z. B. Gardinen, Stoffe) Musikalien, Musikinstrumente Uhren, Schmuck Spielwaren, Sportartikel nicht-zentrenrelevante Sortimente Möbel (Büro-/Küchenmöbel, Sanitär-, Badeinrichtung etc.) Leuchten** Teppiche, sonstige Bodenbeläge, Tapeten Elektrogroßgeräte ( Weiße Ware*), Herde, Öfen Baumaterialien (z. B. Eisenwaren, Fliesen, Holz, Türen), Heimwerkerzubehör, Werkzeuge, Maschinen Gartenpflanzen und Pflanzenzubehör, Düngemittel Gartengeräte, Gartenmöbel, Gartenhäuser Großteilige Camping- und Sportgeräte (z.b. Boote, Fitnessgeräte) Kfz-Zubehör Tiernahrung, Zooartikel**, Tiere Unterhaltungselektronik, Computer, Hifi, Elektroartikel (einschließlich Ton und Bildträger)** Farben, Lacke, Malerbedarf Fahrräder, Fahrräderzubehör * Der Bereich Elektrogeräte stellt eine gewisse Ausnahme dar, da heutige Fachanbieter, v.a. Fachmärkte, i.d.r. ein breites Spektrum an Elektrogroß- und -kleingeräten führen. Hier ist im Einzelfall zu prüfen, ob ein entsprechender Anbieter auch an einem dezentralen Standort zulässig sein könnte. ** Abweichen von Liste in der Teilfortschreibung des RROP Rheinpfalz. Quelle: GMA-Empfehlungen auf Grundlage der erhobenen Standortverteilung Das Instrumentarium der Sortimentsfestsetzung (zentrenrelevant nicht zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu früher angewandten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. Mit dem Instrumentarium ist es möglich, die zentrenrelevanten Sortimente an nicht integrierten Standorten auszuschließen ( 1 Abs. 4, 5 und 9 BauNVO). Als städtebauliche Begründungen für eine solche differenzierte Bebauungsplanfestsetzung sind zulässig: 71

77 Die Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde ( 9 Abs. 2a BauGB). Eine bestimmte Nutzungen ausschließende Festsetzung ist planerisch gerechtfertigt, wenn das vorgegebene Ziel (z.b. Erhalt oder Entwicklung eines zentralen Versorgungsbereichs) aus heutiger Sicht damit erreicht werden kann. Vorhalten und Sicherung eines Gebietes für das produzierende Handwerk, Gewerbe oder die Industrie und Sicherung dieser Absicht durch die Bauleitplanung. Somit bietet das Sortimentsleitbild als ein Baustein eines Einzelhandelskonzeptes in Zusammenhang mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels in Haßloch (Pfalz) auch zukünftig gesteuert werden kann. Über die Einteilung der Sortimente nach Zentrenrelevanz hinaus sind folgende weiterführende Aspekte anzusprechen: Randsortimente Als Regelung zum geordneten Umgang mit Randsortimenten sollte aufgenommen werden, dass an Standorten außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches die zentrenrelevanten Sortimente (z.b. bei Möbelmärkten, Bau- und Gartenmärkten) dahingehend begrenzt werden, dass diese nur max. 10 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche (bzw. max. 800 m² VK) einnehmen, soweit hiervon keine nachteiligen Auswirkungen auf die Ortsmitte ausgehen. Diese Beschränkung entspricht auch den Forderungen des RROP Rheinpfalz 1. Sicherung der Nahversorgung Die Sicherung der Nahversorgung in Haßloch (Pfalz) ist grundsätzlich im zentralen Versorgungsbereich bzw. an integrierten Standorten durchzuführen. Sofern die Nahversorgung nicht oder nicht ausreichend an diesen Standorten gewährleistet 1 Die Ziele der Raumordnung und Landesplanung des Regionalen Raumordnungsplan Rheinpfalz (1. Teilfortschreibung, 2005) werden durch eine Verwaltungsvorschrift Räumliche Zuordnung von Einzelhandelsgroßprojekten zu Standorten vom rheinlandpfälzischen Ministerium des Innern konkretisiert. In Erläuterung zum Ziel des Ausschlusses innenstadtrelevanter Sortimente außerhalb städtebaulich integrierter Bereiche wird hier ein Verkaufsflächenanteil für zentrenrelevante Randsortimente von max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. max. 800 m² VK festgelegt. 72

78 werden kann, sind auch Standorte in Scharnierlage 1 und mit deutlich abgestufter Priorität in nicht integrierter Lage - auf ihre Eignung zu prüfen. Dies sollte nur im Einzelfall möglich sein. Der Nahversorgung sind hierbei insbesondere die Sortimente Lebensmittel, Back-, Fleisch- und Wurstwaren, Reform- und Apothekenwaren, Schnittblumen, Zeitungen, Zeitschriften, Schreibwaren und Drogeriewaren zuzuordnen. Die Flächenbegrenzungen sollen im Einzelfall so festgelegt werden, dass sie die Nahversorgung des Wohngebietes sicherstellen, die Einzelhandelsbetriebe überlebensfähig sind, aber auch gleichzeitig keine baulich negativen Auswirkungen auf die Ortsmitte zu befürchten sind. Handwerkerregelung Handwerksbetriebe, die an der Stätte der Leistung auf untergeordneter Fläche bis max. 50 m² oder 10 % der gesamten Betriebsflächen für den Verkauf von zentrenrelevanten oder nicht zentrenrelevanten Sortimenten an letzte Verbraucher bereithalten können, sollten auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte zulässig sein. 2. Standortkonzept Ein Einzelhandelskonzept soll im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zu einer Funktionsteilung zwischen der Ortsmitte, den Nahversorgungslagen und den dezentralen Lagen führen. Diese Funktionsteilung funktioniert insbesondere dann, wenn die Standortlagen über leistungsfähige Betriebsformen verfügen und eine sortimentsspezifische Unterscheidung zwischen den Lagen erfolgt. Aktuell herrscht in Haßloch (Pfalz) ein gewisses Ungleichgewicht zu Ungunsten der Ortsmitte, da auch viele zentrenrelevanten Sortimente am dezentralen Standort Industriegebiet Süd angesiedelt wurden. Folglich muss in Haßloch (Pfalz) zwischen drei Standorttypen unterschieden werden: 1 Standorte in sog. Scharnierlage bzw. teilintegrierter Lage übernehmen noch Nahversorgungsfunktion für die angrenzenden Gebiete. Diese Standorte sind den Siedlungsbereichen räumlich zugeordnet bzw. unmittelbar angegliedert, so dass auch eine gewisse Fußläufigkeit gegeben ist. Dies trifft in Haßloch (Pfalz) insbesondere auf die potenziellen Standorte für einen Lebensmittelmarkt im südlichen Gemeindegebiet zu. 73

79 Ortsmitte = Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentren Moltkestraße, Herrenweg, Lindenstraße (potenzielles Nahversorgungszentrum) Ergänzungsstandorte Industriegebiet Süd, Gewerbegebiet Nördlich des Bahndammes / Glockenstein. Weitere Einzelhandelsbetriebe sind als Solitärstandorte zu bezeichnen, die keinen Standortzusammenhang mit weiteren Einzelhandelsbetrieben aufweisen (vgl. Karte 4). Überwiegend handelt es sich dabei um Betriebe des täglichen Bedarfs (u. a. Bäckereien, Getränkemärkte, Tankstellen). 2.1 Ortsmitte Die Haupteinkaufslage übernimmt nicht nur eine gesamte Versorgungsfunktion der Ortsmitte im Einzelhandel, sondern auch eine wichtige Funktion als Kommunikationsraum; als Standort für private Dienstleister, Ärzte, Gastronomie und Kultur. Zur Weiterentwicklung der Ortsmitte von Haßloch (Pfalz) müssen vor allem zwei Aspekte berücksichtigt werden: Zum einen die Sicherung der bestehenden Strukturen im Zentrum durch laufende Attraktivierung und Anpassung des Angebotes und Erhöhung der Frequenz durch ergänzende Nutzungen (z. B. Gastronomie / Dienstleister). Um sich gegen den Ergänzungsstandort Industriegebiet Süd als reinem Versorgungsstandort (ohne Aufenthaltsqualität) abzuheben, ist eine zielgruppenorientierte Ausrichtung der Angebote mit einem ausgeprägten Kundenservice notwendig. Zum anderen sind mögliche Entwicklungsflächen, die die Integration weiterer Angebotsformen ermöglichen und damit ebenfalls zur Sicherung bestehender Strukturen beitragen können, zu prüfen. Hier ist insbesondere die Reaktivierung / Umstrukturierung leerstehender Ladenlokale oder mindergenutzter Immobilien anzusprechen. Diese können sowohl für Einzelhandel (z. B. Spielwaren, Textilien) als auch für Dienstleistungen oder gastronomische Einrichtungen genutzt werden, die das Angebotsspektrum in Haßloch (Pfalz) ergänzen und zur Frequentierung der Ortsmitte beitragen. 74

80 Im Rahmen der Angebotsergänzungen sind in der Ortsmitte grundsätzlich alle Sortimente zulässig, wobei der Schwerpunkt auf zentrenrelevanten Sortimenten liegen sollte. In Haßloch (Pfalz) wird die Ortsmitte als zentraler Versorgungsbereich abgegrenzt (vgl. Karte 5). Ergänzend werden bei der Abgrenzung des Versorgungsbereichs auch die öffentlichen und privaten Dienstleistungen sowie kulturelle Angebote berücksichtigt, die diesen Bereich mit prägen. Der zentrale Versorgungsbereich (Ortsmitte) im Sinne des BauGB in Haßloch (Pfalz) umfasst im wesentlichen die Langgasse zwischen Taubengasse und grob dem Kreuzungsbereich Kühngasse / Langgasse, der auch die westliche Grenze des zentralen Versorgungsbereiches bildet. In nördliche Richtung dehnt sich der zentrale Versorgungsbereich entlang der Bahnhofstraße bis in Höhe Bismarckstraße als traditioneller Einzelhandelslage aus; Richtung Süden geht er entlang der Kirchgasse bis ungefähr zur Kreuzung Schießmauer und umfasst auch den Bereich der Pfalzhalle (vgl. Karte 5). Der so abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich ist hinsichtlich seiner Nutzungsvielfalt im Bereich Einzelhandel, Dienstleistungen, gastronomischer sowie kultureller Einrichtungen als noch fußläufig erlebbarer Raum zu sehen. In diesem Bereich ist auch die weitere Ansiedlung von Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen vorstellbar, auch wenn insbesondere in den Randbereichen Einzelhandelsnutzungen deutlich abnehmen. Außerhalb des so abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs sind insbesondere Wohnnutzungen im unmittelbaren Umfeld vorhanden. Die räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs erfolgte auf Basis der Bestandserhebungen sowie intensiver Vor-Ort-Besichtigungen. Es handelt sich um eine grundstücksscharfe Darstellung. Dabei ist jedoch anzumerken, dass die Begrenzung nicht als absolut starr behandelt werden sollte. Bei möglichen Ansiedlungsvorhaben in räumlicher Nähe zu dem zentralen Versorgungsbereich ist in einer Einzelfallprüfung zu bewerten, inwieweit das Vorhaben dem Versorgungsbereich zuzuordnen ist, ihn ggf. unterstützt bzw. ihm schadet. Dies könnte insbesondere auf potenzielle Standorte für großflächige Magnetbetriebe zutreffen, sofern sie bestehende Anbieter in der Ortsmitte bzw. in den Nahversorgungslagen nicht gefährden. 75

81 Das Zentrum Haßloch (Pfalz) weist einen kompakten Siedlungskörper auf. Daher ist der Wohnbereich mit der Gemeinde Haßloch (Pfalz) als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort sehr eng verzahnt; die zentrale Einzelhandelslage kann von dem verdichteten Wohnen im unmittelbaren Umfeld und den geringen topographischen Unterschieden profitieren. Im Folgenden werden erste Empfehlungen und Maßnahmen zu verschiedenen Themen angesprochen, die zur Aufwertung der Ortsmitte als Einzelhandelsplatz dienen könne und zum anderen positive Entwicklungen der Gemeinde Haßloch (Pfalz) aufgreifen: Abrundung des Branchenmix, z. B. im Bereich Parfümerie, Markenbesatz bei Textilien, Herren- und Kindermode, Haushaltswaren / Glas, Porzellan. Abstimmung der Kernöffnungszeiten, keine Schließung zur Mittagszeit Potenzielle Kunden sollten besser über die gute verkehrliche Erreichbarkeit der Ortsmitte und das ausreichende, kostenlose Parkplatzangebot informiert werden (z.b. Internet, Ortsplan). Standortmanagement (frühzeitige Identifizierung von möglichen Leerständen, aktive Ansprache von Investoren / Gewerbetreibenden, Unterstützung von Immobilieneigentümern) Um die Aufenthaltsdauer und -qualität zu erhöhen, sollte mehr Außengastronomie (z. B. im Bereich des Rathauses) angesiedelt und Sitzgelegenheiten geschaffen werden Neben der Ansiedlung des Lebensmitteldiscounters Lidl als zukünftiger Magnetbetrieb für die Ortsmitte, sollten weitere Frequenzbringer angesiedelt werden (z. B. gastronomische Angebote, Freizeitangebote). Trotz der positiven Stadtbildentwicklung müssen weitere Maßnahmen ergriffen werden, um Kunden nach Haßloch (Pfalz) zu locken, bspw. durch Qualitätsverbesserungen im Service (z. B. Schulung), Gestaltung der Schaufenster, Auffüllen der Leerstände (Leerstandsmanagement), etc. 76

82 Karte 5: Zentraler Versorgungsbereich Legende: Zentraler Versorgungsbereich Branchen Leerstände Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Möbel Sonstiger Einzelhandel Größenklassen 800 m² VK und mehr 400 bis unter 800 m² VK 100 bis unter 400 m² VK unter 100 m² VK Komplementärnutzungen Dienstleistungen Hotel / Gastronomie Kultureinrichtungen Freizeiteinrichtungen Bildungseinrichtungen Quelle: GMA-Darstellung 2009, Kartengrundlage: Gemeinde Haßloch 77

83 2.2 Nahversorgungszentren Zur Sicherung und Stärkung des vorhandenen zentralen Versorgungsbereiches ist in den auszuweisenden Nahversorgungszentren Moltkestraße, Herrenweg und Lindenstraße eine eng begrenzte Einzelhandelsentwicklung von Bedeutung. Ein Nahversorgungszentrum ist dann auszuweisen, wenn für die wohnungsnahe Grundversorgung mehrere Nahversorgungsbetriebe notwendig sind, die einzeln oder in der Summe die Großflächigkeit überschreiten (vgl. Raumordnungsplan Rheinpfalz (1.Teilfortschreibung 2005): Agglomeration an herausgehobenen Nahversorgungsstandorten). Demzufolge können in diesen Bereichen nahversorgungsrelevante Sortimente (vgl. Haßlocher Liste) angesiedelt werden, sofern dafür keine passenden Flächen in der Ortsmitte zur Verfügung stehen. Eine Ansiedlung weiterer Sortimente von zentrenrelevanter Bedeutung würden eine Gefahr für den zentralen Versorgungsbereich darstellen und ist auch nicht vorgesehen. Für das Nahversorgungszentrum Moltkestraße sollen keine weiteren Ansiedlungsmaßnahmen ergriffen werden. Hier wurden mit der Erweiterung von Aldi auf eine zeitgemäße Verkaufsfläche die notwendigen Maßnahmen bereits getroffen. Für das Nahversorgungszentrum Herrenweg liegen derzeit Planungen zur Verlagerung und Erweiterung des Edeka-Supermarktes vor. Damit kann der langjährig bestehende Anbieter auf einer zeitgemäßen und zukunftsfähigen Größenordnung agieren. Potenziell könnte in der Lindenstraße (Nahversorgungszentrum Lindenstraße) ein weiteres Nahversorgungszentrum eingerichtet werden, wo ein weiterer Supermarkt (bis ca m² VK inkl. Getränkemarkt darstellbar wäre (vgl. Karte 6). Alternativ wäre auch eine Entwicklung im südöstlichen Stadtbereich an der Lindenstraße / Ecke Rennbahnstraße vorstellbar. 78

84 Karte 6: Nahversorgungszentren in Haßloch (Pfalz) Nahversorgungszentrum Moltkestraße (Bestand) Nahversorgungszentrum Herrenweg (in Fortentwicklung) Nahversorgungszentrum Lindenstraße (potenziell) Quelle: Kartengrundlage Gemeinde Haßloch (Pfalz); GMA-Bearbeitung