GEM. Baureglement GEM. Juli 2005

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1 GEM GEM Baureglement Juli 2005

2 INHALTSVERZEICHNIS I. Allgemeine Bestimmungen... 1 Art. 1 Zweck... 1 Art. 2 Zielsetzung... 1 Art. 3 Zuständigkeit... 1 Art. 4 Vorbehalt weiterer Vorschriften... 2 II. Planungsinstrumente... 3 A. Richtpläne... 3 Art. 5 Richtplanung... 3 B. Zonenordnung... 3 Art. 6 Zoneneinteilung... 3 C. Zonen des Baugebietes... 4 Art. 7 Wohnzonen... 4 Art. 8 Wohn- und Gewerbezonen... 4 Art. 9 Dorfkernzone... 5 Art. 10 Weilerzone... 5 Art. 11 Gewerbezonen... 5 Art. 12 Industriezone... 6 Art. 13 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen... 6 Art. 14 Zone für Sportanlagen... 6 Art. 15 Freihaltezone... 6 Art. 16 Familiengartenzone... 7 D. Zonen des Nicht-Baugebietes... 7 Art. 17 Landwirtschaftszone... 7 Art. 18 Rebbauzone... 7 Art. 19 Landschaftsschutzzone... 8 Art. 20 Naturschutzzone... 8

3 E. Überlagernde Zonen... 8 Art. 21 Gestaltungsplanpflicht... 8 Art. 22 Ortsbildschutzzone... 8 Art. 23 Umgebungsschutzzone... 9 Art. 24 archäologische Funde... 9 F. Weitere Vorschriften Art. 25 Höchst- und Mindestmasse, Regelbauweise Art. 26 Innere Verdichtung III. Bauvorschriften A. Bauarten Art. 27 Kleinbauten und untergeordnete Bauten Art. 28 Unterirdische Bauten und Anlagen Art. 29 Ausnutzung Dachgeschosse B. Abstandsvorschriften Art. 30 Grenzabstand a. Hauptbauten Art. 31 b. Ausnahmen Art. 32 c. andere Bauten und Anlagen Art. 33 Mehrlängenzuschlag Art. 34 Gebäudeabstand C. Höhenvorschriften Art. 35 Gebäudehöhen in Hanglagen Art. 36 Firsthöhe / Attikageschosse D. Sicherheit und Gesundheit Art. 37 Nebenraumangebot Art. 38 Mindestmasse Art. 39 Belichtung und Belüftung Art. 40 Rücksichtnahme auf Behinderte... 15

4 E. Fahrzeugabstellplätze Art. 41 Abstellplätze Pflichtbedarf Art. 42 Abstellplätze Ausgestaltung Art. 43 Velo-/Mofaabstellplätze IV. Gestaltungsvorschriften Art. 44 Allgemeines Art. 45 Dachgestaltung a. allgemein Art. 46 b. Ortsbildschutz Art. 47 Fassadengestaltung a. allgemein Art. 48 b. Ortsbildschutz Art. 49 Fenstergestaltung a. allgemein Art. 50 b. Ortsbildschutz Art. 51 Aussenantennen Art. 52 Sonnenenergieanlagen Art. 53 Reklameanlagen Art. 54 Freileitungen V. Umgebungsvorschriften Art. 55 Vorgärten Art. 56 Spielplätze Art. 57 Terraingestaltung Art. 58 Bepflanzung Art. 59 Pflanzungen auf öffentlichem Grund Art. 60 Abfallentsorgung VI. Umwelt und Energie Art. 61 Immissionsmass Art. 62 Energienutzung... 23

5 VII. Schlussbestimmungen Art. 63 Inkrafttreten Art. 64 Aufhebung bisherigen Rechts Art. 65 Übergangsbestimmungen Anhang A Skizzen zu Bauvorschriften Gebäudelänge... A1 Ausnützungsziffer... A2 Gebäude- / Firsthöhe... A3 Kleinbauten und untergeordnete Bauten... A4 Grenzabstand... A5 Spezialfälle... A6 Abstandsunterschreitung von Vorbauten... A7 Mehrlängenzuschlag... A8 Gebäudehöhen in Hanglagen / Attikageschosse... A9 Anhang B Schlagwortverzeichnis Abkürzungen...B1 Verzeichnis...B2

6 Die Politische Gemeinde Eschlikon erlässt gestützt auf 5 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG, RB 700) und Art. 7 Abs. 2 der Gemeindeordnung das nachstehende BAUREGLEMENT: Alle Aufgaben und Kompetenzen können selbstverständlich von Männern und Frauen wahrgenommen werden. Im Reglement wurde die aktuelle momentan gebräuchliche Sprachform verwendet. 1 1 I. ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN Art. 1 Das Baureglement ordnet in Verbindung mit dem Zonenplan und dem Schutzplan das Planungs- und Bauwesen sowie den Schutz von Natur- und Kulturobjekten für das gesamte Gebiet der Politischen Gemeinde. Zweck Art. 2 1 Die Vorschriften der Gemeinde sollen ein geordnetes Bauen gewährleisten. Insbesondere sind die nachstehenden Ziele zu beachten: Zielsetzung a) zweckmässige und haushälterische Nutzung des Bodens unter Wahrung der öffentlichen und privaten Interessen; b) Ordnung der Besiedelung und die Koordination der verschiedenen Nutzungsansprüche; c) Förderung einer guten ortsbaulichen Gestaltung unter Berücksichtigung des gewachsenen Orts- und Landschaftsbildes; d) Schutz von Natur und Umwelt sowie Förderung des ökologischen Ausgleichs; e) sparsamer Umgang mit den energetischen Ressourcen und Förderung der Nutzung erneuerbarer Energien; f) Wahrung von Sicherheit und Hygiene im Bauwesen und Schutz des Menschen vor schädlichen oder störenden Einflüssen. 2 Ergibt sich aus der Anwendung von Vorschriften ein Ermessensspielraum, so ist dieser im Sinn dieser Zielsetzungen auszuschöpfen. Art. 3 1 Der Vollzug dieses Reglementes sowie die Anwendung der im Aufgabenbereich der politischen Gemeinde liegenden eidgenössischen und kantonalen Vorschriften obliegen dem Gemeinderat. Er ist zuständige Gemeindebehörde Zuständigkeit

7 2 2 im Sinn des Planungs- und Baugesetzes und entscheidet mit Ausnahme der in Absatz 2 erwähnten Fälle. 2 Der Gemeinderat überträgt die nachstehenden Aufgaben und Befugnisse an die Baukommission: a) Verhandlung, Vorbereitung und Vollzug aller Geschäfte, die Baupolizeifragen betreffen; b) Zuständigkeit für Baubewilligungsverfahren als oberste Gemeindebehörde im Sinn von 5 Abs. 4 letzter Satz PBG über Gesuche, die im vereinfachten Verfahren erfolgen oder die keine wesentlichen öffentlichen Interessen tangieren und gegen die keine Einsprachen eingereicht wurden. Art. 4 Vorbehalt weiterer Vorschriften 1 Ausser diesem Baureglement sind für das Planungs- und Bauwesen die weiteren einschlägigen Erlasse der Gemeinde, des Kantons und des Bundes massgebend. 2 Ergänzend zum Baureglement sind für das Bauwesen der Gemeinde namentlich folgende Instrumente massgebend: Richtpläne, Zonenplan, Schutzplan, Gestaltungs- und Baulinienpläne, Beitrags- und Gebührenordnung im Bau- und Erschliessungswesen, Kanalisationsreglement, Reglement über die Abgabe elektrischer Energie, Wasserreglement, Abfallreglement und Organisationsreglement für die technischen Werke.

8 II. PLANUNGSINSTRUMENTE 3 3 A. Richtpläne Art. 5 1 In den kommunalen Richtplänen sind die Ziele, Planungsgrundsätze und Massnahmen für die längerfristige Entwicklung der politischen Gemeinde festgelegt. Die Richtpläne dienen der Koordination der raumwirksamen Vorhaben und legen fest, wie die räumlichen Aufgaben sachlich gelöst werden sollen. Richtplanung 2 Richtpläne bilden die Grundlage für die übrigen Planungsmassnahmen der politischen Gemeinde. B. Zonenordnung Art. 6 1 Im Zonenplan wird das Gemeindegebiet folgenden Nutzungszonen zugewiesen: Zoneneinteilung a) Grundnutzung Zonen des Baugebietes: W2a Wohnzone zweigeschossig mit tieferer Baudichte W2b Wohnzone zweigeschossig mit mittlerer Baudichte W3 Wohnzone dreigeschossig mit höherer Baudichte WG2 Wohn- und Gewerbezone zweigeschossig mit mittlerer Baudichte WG2D Wohn- und Gewerbezone zweigeschossig gemäss Art. 8 Abs. 2 WG3 Wohn- und Gewerbezone dreigeschossig mit höherer Baudichte DK Dorfkernzone Wz Weilerzone GI Gewerbezone allgemein GII Gewerbezone mit Nutzungsbeschränkung I Industriezone OeB Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Sp Zone für Sportanlagen F Freihaltezone Fg Familiengartenzone Zonen ausserhalb des Baugebietes: Lw Landwirtschaftszone Rb Rebbauzone Ls Landschaftsschutzzone Ns Naturschutzzone

9 4 4 b) Überlagernde Zonen GP Gestaltungsplanpflicht Os Ortsbildschutzzone Us Umgebungsschutzzone AF Archäologischer Funde 2 Für die genauen Abgrenzungen ist der Originalplan des Zonenplans im Massstab 1:5000 verbindlich. Er kann bei der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. C. Zonen des Baugebietes Art. 7 Wohnzonen 1 Die Wohnzonen sind vorwiegend für Wohnbauten bestimmt. Kleinere, nicht störende Betriebe sind im Zusammenhang mit einer Wohnnutzung zulässig, sofern sie die Siedlungs- und Wohnqualität nicht beeinträchtigen, keinen zusätzlichen Erschliessungsaufwand erfordern und von ihrer Betriebsart in eine Wohnzone passen. 2 In der Wohnzone W2a gilt die offene Bauweise; in allen anderen Wohnzonen die offene und halb offene. 3 Die Wohnzone W3 ist primär für Reihen- und Mehrfamilienhäuser bestimmt. Ein- und Zweifamilienhäuser sind nur zulässig, wenn sie den spezifischen ortsbaulichen Kriterien dieser Zone wie der Baudichte und der Gebäudehöhe weitgehend entsprechen. Art. 8 Wohn- und Gewerbezonen 1 In den Wohn- und Gewerbezonen sind neben Wohnungen auch Gewerbeund Dienstleistungsbetriebe erwünscht. Diese dürfen höchstens mässig stören. Es gilt die offene und halb offene Bauweise. 2 In der Wohn- und Gewerbezone WG2D darf der Gewerbeanteil nur durch Dienstleistungsbetriebe genutzt werden. Zudem haben sich diese von ihrer äusseren Erscheinungsform in den Charakter des Quartiers einzufügen. 3 In der Wohn- und Gewerbezone WG3 sind Wohnhäuser nur zulässig, wenn sie sich von ihrer Anordnung und Erscheinungsform in die erwünschte Baudichte und Mischnutzung dieser Zone einfügen. 4 Bei einem Gewerbeanteil von mehr als 10 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche erhöht sich die zulässige Ausnützungsziffer stufenweise. Massgebend für die Berechnung ist die entsprechende Parzelle.

10 5 5 Gewerbeanteil in Prozenten Zone der anrechenbaren Bruttogeschossfläche unter 10 über 10 über 30 über 50 WG2 / WG2D WG Sofern der Gewerbeanteil innerhalb eines Bauobjektes 50 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche übersteigt, gelten für den gewerblichen Gebäudeteil die Grenzabstände der Gewerbezone. Art. 9 1 Die Dorfkernzone dient der gemischten Nutzung unter spezieller Beachtung des Ortsbildes und einer ausgewogenen Nutzungsvielfalt. Betriebe dürfen höchstens mässig stören. Dorfkernzone 2 Für Um- und Ersatzbauten bemisst sich das Mass der zulässigen Baudichte nach dem bestehenden Bauvolumen. Für Neubauten gelten die Massvorschriften nach Art. 25, wobei in der Regel ein zweigeschossiges Erscheinungsbild gefordert ist. Dach- und Nebenräume können unter spezieller Beachtung der Gestaltungs- und Schutzvorschriften ausgebaut werden. Art Die Weilerzone dient der Erhaltung, Pflege und qualitätsvollen Erneuerung der bestehenden Bausubstanz und deren Umgebung. Zulässig sind Wohnbauten, Landwirtschaftsbetriebe sowie höchstens mässig störende Kleingewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, sofern dadurch keine zusätzliche Erschliessung notwendig wird. Es gilt die offene und halb offene Bauweise. Weilerzone 2 Zur Stärkung des Weilers dürfen Baulücken mit einzelnen Ersatz- und Neubauten geschlossen werden. Diese haben sich in jeder Beziehung in den ortstypischen Charakter des Weilers einzupassen. Art Die Gewerbezone GI ist für Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt, die wegen ihrer Gebäudegrösse oder Betriebsart in Mischzonen nicht mehr erlaubt sind. Sie dürfen höchstens mässig stören. 2 Pro Betrieb ist unabhängig der Überwachungsfunktion eine Wohneinheit zulässig, sofern diese mit dem Betrieb baulich eine Einheit bildet und die wohnhygienischen Anforderungen erfüllt werden können. Gewerbezonen Gewerbezonen 3 Die Gewerbezone GII dient hauptsächlich der Kies- und Betonaufbereitung sowie dem Tief- und Gartenbau. Gewerbliche Betriebe, welche nicht im direkten Zusammenhang mit dieser Nutzung stehen oder Betriebe wofür

11 6 6 eine zusätzliche Erschliessung erforderlich wird sowie Wohnbauten sind nicht zugelassen. Art. 12 Industriezone 1 Die Industriezone ist für gewerbliche und industrielle Betriebe bestimmt, die infolge ihrer Baumasse, ihrer Betriebsart oder ihrer Arbeitszeiten in allen anderen Zonen untersagt sind. Stark störende Immissionen sind zugelassen. 2 Wohnungen sind nur für betrieblich zwingend an den Standort gebundenes Personal zugelassen. Freistehende reine Wohnhäuser sind dabei nicht erlaubt. 3 Grosse Einkaufs- und Einzelhandelsgeschäfte mit Schwergewicht auf Gütern des täglichen Bedarfs oder mit intensivem Publikumsverkehr sind nicht zulässig. 4 Einzelne, für den betrieblichen Ablauf nachweisbar notwendige Gebäudekuben dürfen die zulässige Gebäudehöhe um 3.00 m überschreiten, sofern dennoch eine gute Gesamtwirkung erreicht wird und die benachbarten Zonen nicht zusätzlich beeinträchtigt werden. Art. 13 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist bestimmt für Bauten und Anlagen der öffentlichen Hand oder von Trägerschaften, die Aufgaben im öffentlichen Interesse wahrnehmen. Sie dürfen höchstens mässig stören. Art. 14 Zone für Sportanlagen 1 Die Zone für Sportanlagen ist für die Erstellung von grossflächigen öffentlichen und privaten Sportanlagen mit den spezifisch notwendigen Bauten und Anlagen sowie den zugehörigen Nebeneinrichtungen bestimmt. Wohnbauten sind nur für betrieblich notwendiges Personal zugelassen. Die Sportanlagen dürfen höchstens mässig stören. 2 Die Anlagen sind durch geeignete Bepflanzungen gut in die landschaftliche Umgebung einzupassen. Art. 15 Freihaltezone 1 Die Freihaltezone dient der Erhaltung und Schaffung von Grünflächen innerhalb des Siedlungsgebietes. 2 Anlagen sind zulässig, soweit sie dem Zweck der Zone entsprechen und sich mit ihrer Gestaltung sorgfältig in die Grünfläche einfügen. Darunter fallen insbesondere Infrastrukturen wie Fusswege und Ruhebereiche.

12 3 Oberirdische Bauten sind nur zulässig, wenn sie für den Unterhalt der Grünfläche unumgänglich sind. Solche Bauten dürfen maximal die Grösse einer untergeordneten Baute gemäss Art. 27 Abs. 2 einnehmen. 7 7 Art Die Familiengartenzone dient der Schaffung und Erhaltung von zusammenhängenden Pflanzanlagen für Kleingärten im Rahmen der Freizeitgestaltung. 2 Für eine Anlage sind die nachfolgenden Bauten zulässig. Dabei gilt das Immissionsmass mässig störend. a) Eine Gemeinschaftsbaute mit einer Gebäudegrundfläche von max. 60 m 2 und einer Gebäudehöhe von max m für die notwendige Infrastruktur. Der Grenzabstand beträgt allseitig 3.00 m; b) Nicht unterkellerte Geräte- und Gartenhäuser in Leichtbauweise mit max. 10 m 2 Gebäudegrundfläche inklusive überdecktem Platz und 3.00 m Firsthöhe. Die Bauten haben untereinander einen Gebäudeabstand von 4.00 m und gegenüber Nachbargrundstücken einen Grenzabstand von 3.00 m einzuhalten. 3 Eine Baubewilligung kann nur für eine zusammenhängende Pflanzanlage aufgrund eines Gesamtkonzeptes mit dazugehörigem Benützungsreglement für eine in sich abgeschlossene Anlage erteilt werden. Diese bedürfen der Genehmigung durch den Gemeinderat. D. Zonen des Nicht-Baugebietes Art Die Landwirtschaftszone umfasst die Gebiete, welche den Anforderungen von Art. 16 RPG entsprechen. 3 Zulässige Bauten und Anlagen haben sich bezüglich Dimensionierung, Proportion, Bauart, Gestaltung und Farbgebung ins Landschaftsbild einzufügen. Familiengartenzone Landwirtschaftszone 2 Für Wohnbauten gelten die Höchst- und Mindestmasse der Wohn- und Gewerbezone WG2. Art. 18 Die Rebbauzone dient der Erhaltung des Rebberges am Stutz. Die Vorschriften der Landwirtschaftszone gelten sinngemäss. Rebbauzone

13 8 Art Die Landschaftsschutzzone bezweckt die dauernde Erhaltung der ausgeschiedenen Gebiete in ihrer natürlichen Eigenart. 2 Bauten und Anlagen sind gestattet, sofern sie zur Wartung und Bewirtschaftung des Gebietes zwingend erforderlich sind. Sie haben sich bezüglich Stellung, Volumetrie und Gebäudeproportion sowie Materialwahl und Farbgebung sorgfältig in die landschaftliche Umgebung einzufügen. 3 Aufschüttungen, Abgrabungen oder Geländeverschiebungen sind gestattet, soweit der Zonenzweck damit nicht vereitelt wird. Zulässige Terrainveränderungen dürfen den natürlichen Charakter des Geländeverlaufs nicht beeinträchtigen. Art. 20 Die Naturschutzzone bezweckt den Schutz von Gebieten in ihrer Eigenart sowie deren besondere Pflanzen- oder Tiergesellschaften. Bauten und Anlagen sind darin untersagt. E. Überlagernde Zonen Art Innerhalb der bezeichneten Bereiche dürfen Bauten und Anlagen nur aufgrund eines rechtsgültigen Gestaltungsplanes bewilligt werden. 2 Soweit keine massgeblichen Veränderungen eintreten und künftige Planungsabsichten nicht beeinträchtigt werden, können ohne Gestaltungsplanverfahren die Erweiterung, der Um- und Ausbau bestehender Bauten sowie die Erstellung von untergeordneten Bauten und Anlagen bewilligt werden. Art. 22 Landschaftsschutzzone Naturschutzzone Gestaltungsplanpflicht Ortsbildschutzzone 1 Die Ortsbildschutzzone umfasst Ortsteile und Weiler, welche noch weitgehend durch die ursprüngliche Siedlungsstruktur geprägt sind und somit ein als Lebensraum zu erhaltendes Ensemble bilden. Die Schutzwürdigkeit leitet sich aus der kulturgeschichtlichen, volkskundlichen und/oder handwerklichen Bedeutung ab. Diese wird im Einzelfall aufgrund der formalen, typologischen und handwerklichen Qualitäten sowie der historischen Bedeutung beurteilt. 2 Das Erscheinungsbild ist auf Grund der spezifischen Ortsbildqualität zu erhalten. Bestehende Bauten, welche aufgrund ihrer Volumetrie und Typologie die Siedlungsstruktur prägen, sind im Regelfall zu erhalten und fachgerecht zu restaurieren. Von bisherigen Bauten abweichende Lösungen werden

14 9 nur bewilligt, wenn sie für das Ortsbild besser oder im Vergleich zur ortstypischen Gestaltung zumindest gleichwertig sind. 9 3 Umbauten sowie zulässige Neu- und Ersatzbauten haben sich in den Charakter des Ortsbildes einzufügen. Besondere Beachtung ist dabei der Gebäudestellung sowie der kubischen und äusseren Gestaltung zu schenken. So ist namentlich eine Massstäblichkeit und eine sorgfältige Detailausbildung gefordert. Dies betrifft insbesondere die Fassadengliederung und Dachgestaltung sowie Materialien und Farben. 4 Der Abbruch einer Hauptbaute ist nur zulässig, wenn gleichzeitig die Baubewilligung für einen Ersatzbau erteilt werden kann und dessen Erstellung sichergestellt ist. Von einem Ersatzbau kann abgesehen werden, wenn die Baulücke öffentlichen Interessen nicht widerspricht. 5 Die Umgebungsgestaltung und Bepflanzung hat sich, insbesondere bezüglich Mauern, Einfriedungen und Belägen, der örtlichen Situation anzupassen. Dabei sind bestehende Vorgärten möglichst zu erhalten oder neu auszubilden, wo sie zum Charakter der Baute gehören. Mit der Baueingabe ist ein Umgebungsplan einzureichen. 6 Zur Ortsbilderhaltung können die Höchst- und Mindestmasse massvoll gelockert oder verschärft werden. Abweichungen dürfen andere öffentliche und private Interessen nicht wesentlich beeinträchtigen. 7 Mit dem Baugesuch ist der Nachweis zu erbringen, dass die Einpassungsvorschriften mit dem eingereichten Projekt erfüllt werden können. Art Die Umgebungsschutzzone dient der Wahrung von baugeschichtlich oder landschaftlich prägenden Ensembles im Orts- und Landschaftsbild. So sind die Bauten samt ihrer zugehörigen spezifischen Umgebung zu erhalten. 2 Soweit es sich nicht um geschützte Kulturobjekte handelt, sind Ersatzbauten zulässig. Allfällige Neubauten haben sich dem Ensembleschutz unterzuordnen. Die entsprechenden Vorschriften der Ortsbildschutzzone gelten sinngemäss. Art Die archäologischen Funde umfasst Gebiete mit erkannten oder erwarteten Fundstellen, die vor ihrer Veränderung oder Zerstörung der wissenschaftlichen Untersuchung zugänglich zu machen sind. Umgebungsschutzzone archäologische Funde 2 Terrainveränderungen aller Art wie Aushubarbeiten, Geländeveränderungen und Erdbewegungen innerhalb dieser Bezeichnung sind über die Bauverwaltung dem kantonalen Amt für Archäologie frühzeitig anzuzeigen. 3 Der Gemeinderat ist in Zusammenarbeit mit dem kantonalen Amt für Archäologie befugt, Massnahmen zur Sicherstellung der Fundstätten und Anordnungen über die Ausgrabungsarbeiten zu treffen.

15 Die Anwendung von Art. 724 ZGB auf Fundstellen ausserhalb dieser Zone bleibt vorbehalten. F. Weitere Vorschriften Art. 25 Höchst- und Mindestmasse Regelbauweise Zonentyp Grenzabstand 2 In den einzelnen Zonen gelten für die Regelbauweise die folgenden Höchstund Mindestmasse sowie die Empfindlichkeitsstufen gemäss Lärmschutz-Verordnung: Aus- Gebäudehöhnützungsziffer klein gross max. max. Grundlänge 2 Firsthöhe Gebäudelänge Empfindlichkeitsstufe Maximallänge 1 [m] [m] Az [m] [m] [m] [m] ES W2a II W2b II W II WG III WG2D III WG III DK III WZ III GI III GII IV I IV OeB III Sp III LW III 7 Bemerkungen: 1 Die Geschossigkeit hat lediglich auf das gesamthafte Erscheinungsbild der Baute einen Einfluss 2 ab der Grundlänge gilt ein Mehrlängenzuschlag von 1/3 der Mehrlänge nach Art für Wohnbauten gelten die Regelbauvorschriften der WG2-Zone 4 Ausnahmeregelung bei Schmalseiten nach Art. 31 möglich

16 5 die Ausnützungsziffer erhöht sich entsprechend dem Gewerbeanteil nach Art. 8 Abs. 4 6 gilt nur für Neubauten 7 gilt nur punktuell bei lärmempfindlichen Räumen Art Im Interesse der inneren Siedlungsverdichtung kann die Bewilligungsbehörde für Einzelbauten im Baugebiet, welche vor dem 1. April 1979 bewilligt wurden, die Höchst- und Mindestmasse der Regelbauweise unter Abwägung der beteiligten öffentlichen und privaten Interessen lockern oder verschärfen. Innere Verdichtung 2 Die Abweichungen müssen eine wesentliche Verbesserung der wohnhygienischen Verhältnisse erbringen und dürfen die bestehende Quartierstruktur nicht negativ beeinträchtigen.

17 12 12 III. BAUVORSCHRIFTEN A. Bauarten Art. 27 Kleinbauten und untergeordnete Bauten 1 Als Kleinbauten gelten unbewohnte, frei stehende oder angebaute Bauten von höchstens 40 m 2 Grundfläche und maximal 3.50 m Gebäude- sowie 5.50 m Firsthöhe. 2 Als untergeordnete Bauten gelten: a) unbewohnte, frei stehende oder angebaute Bauten in Leichtbauweise erstellt, von höchstens 10 m 2 Grundfläche und maximal 2.50 m Gebäudehöhe sowie 2.50 m Firsthöhe; b) Sichtschutzwände und Mauern bis 2.00 m Höhe, vom gewachsenen Terrain gemessen und einer maximalen Länge von einem Drittel der Anstosslänge zur Nachbargrenze, aber höchstens von 6.00 m Länge. Art. 28 Unterirdische Bauten und Anlagen Bauten und Anlagen, welche gänzlich unter dem Erdboden liegen, d.h. vollständig vom Erdreich überdeckt sind, gelten als unterirdisch. Art. 29 Ausnutzung Dachgeschosse 1 Der Ausbau bestehender Dachgeschosse in Gebäuden der Bauzonen, die vor dem 19. Februar 1963 bewilligt wurden, muss nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gerechnet werden. 2 Der Ausbau ist in dem Umfang zulässig, wie die zur Umnutzung erforderlichen Eingriffe mit der zulässigen Fassaden- und Dachgestaltung vereinbar sind, die ausgebauten Räume den Anforderungen bezüglich Wohnhygiene entsprechen, das Nebenraumangebot und die Abstellplätze für Fahrzeuge vorhanden sind. B. Abstandsvorschriften Art. 30 Grenzabstand a. Hauptbauten 1 Der grosse Grenzabstand ist von der Hauptfassade, der kleine Grenzabstand von den übrigen Fassaden einzuhalten. Als Hauptfassade gilt in der Regel die am stärksten nach Süden oder Südwesten gerichtete längere Gebäudeseite. 2 Bei nach Ost und West orientierten Hauptfassaden ist in der Regel die Westfassade massgebend. Bei gleichwertigen Fassaden kann der Mehrabstand

18 des grossen Grenzabstandes auf die Ost- und Westseite aufgeteilt und zu den kleinen Grenzabständen zugeschlagen werden Steht die Hauptfassade schräg zur Grenze, kann der grosse Grenzabstand zur Mitte der massgebenden Gebäudeseite gemessen werden, sofern der kleine Grenzabstand nirgends unterschritten und die Grenzabstandsfläche nicht verkleinert wird. 4 In Zweifelsfällen bestimmt die Bewilligungsbehörde die für den grossen Grenzabstand massgebliche Gebäudeseite. Art. 31 Für Bauten entlang öffentlicher Strassen, welche mit der Schmalseite zur Nachbargrenze stehen, kann der Grenzabstand für diese Gebäudeseite reduziert werden, sofern Wohn- und Arbeitsräume nicht ausschliesslich über diese Schmalseite belichtet werden. Die Abstandsreduktion beträgt für: b. Ausnahmen a) Zonen W2a, W2b und WG2, WG2D 0.75 m b) Zonen W3 und WG m Art. 32 Für Kleinbauten, untergeordnete Bauten, Anlagen sowie unterirdische Bauten und Anlagen gelten folgende Grenzabstände: a) Kleinbauten 2.50 m b) untergeordnete Bauten 1.50 m c) ebenerdige Anlagen ohne erhebliche nachteilige Einwirkungen d) Umfassungsmauern und -wände bis 1.50 m Höhe, vom gewachsenen Terrain gemessen 0.50 m 1.00 m e) unterirdische Bauten und Erdkollektoren 0.50 m f) unterirdische Bauten und Anlagen mit erheblichen nachteiligen Einwirkungen 3.00 m g) die übrigen Anlagen 3.00 m Art Bei Bauten, welche die zonengemäss festgelegte Grundlänge in der Tabelle der Höchst- und Mindestmasse in Art. 25 übersteigen, kommt ein Mehrlängenzuschlag zur Anwendung. Dieser beträgt einen Drittel der Mehrlänge, jedoch höchstens 4 m, und wird zum ordentlichen Grenzabstand der entsprechenden Gebäudefassade hinzugerechnet. c. andere Bauten und Anlagen Mehrlängenzuschlag

19 Bei versetzten, geschweiften oder schief zur Grenze stehenden Bauteilen kann ein Flächenausgleich innerhalb der dem Gebäude senkrecht vorgelagerten Grundstücksfläche erfolgen. Art. 34 Gebäudeabstand 1 Der Gebäudeabstand entspricht der Summe der vorgeschriebenen kleinen Grenzabstände zuzüglich allfälliger Mehrlängenzuschläge. 2 Bei Bauten auf dem gleichen Grundstück ohne zwischen liegender Grenze sowie bei der Gewährung von Näherbaurechten ist ein Gebäudeabstand einzuhalten, der den wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Anforderungen genügt, aber mindestens der Summe der kleinen Grenzabstände entspricht. 3 Steht auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude, welches vor dem 1. April 1979 erstellt wurde, mit geringerem als dem vorgeschriebenen Grenzabstand, so gilt für neue Bauten auf dem angrenzenden Grundstück der Gebäudeabstand als gewahrt, wenn der vorgeschriebene Grenzabstand eingehalten wird und keine überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen entgegenstehen. 4 Kleinbauten und untergeordnete Bauten haben vorbehaltlich der feuerpolizeilichen Vorschriften keinen Gebäudeabstand einzuhalten. C. Höhenvorschriften Art. 35 Gebäudehöhen in Hanglagen In Hanglagen kann die Bewilligungsbehörde eine Mehrhöhe zur maximal zulässigen Gebäudehöhe bewilligen, sofern dadurch das Quartier-, Orts- und Landschaftsbild nicht negativ beeinträchtigt wird. Die Mehrhöhe beträgt im Maximum bei: a) Hanglagen von 15 % bis 20 % Neigung 1.00 m b) Hanglagen über 20 % Neigung 1.30 m Art. 36 Firsthöhe / Attikageschosse 1 Die Firsthöhe bezeichnet den höchsten Punkt des Daches bei Steildächern und wird analog der Gebäudehöhe gemessen. 2 Nicht zur Gebäudehöhe zählen Attikageschosse, welche mit Ausnahme von gesamthaft untergeordneten Gebäudeteilen längsseitig um mindestens das Mass ihrer Höhe von den Fassaden des darunterliegenden Geschosses zurückversetzt sind.

20 D. Sicherheit und Gesundheit Art Für jede Wohneinheit im Dach-, Untergeschoss oder innerhalb der Wohnung sind individuelle Abstellräume im Ausmass von mindestens 10 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche bereitzustellen. Bei Umbauten kann die Bewilligungsbehörde in begründeten Fällen die Fläche angemessen reduzieren. 2 In Mehrfamilienhäusern sind angemessen dimensionierte Trocknungsräume sowie ein treppenfrei zugänglicher, trockener Einstellraum vorzusehen, welcher auch für Kinderwagen geeignet ist. Art. 38 Bei Mehrfamilienhäusern und öffentlich zugänglichen Gebäuden sind folgende Mindestmasse einzuhalten: Mindestmasse a) Treppenbreiten und Podeste bis zwei Geschosse 1.10 m Treppenbreiten, Podeste und Gänge über zwei Geschosse 1.20 m b) Bodenfläche für Wohn-, Schlaf- und Arbeitszimmer 8.00 m 22 c) Lichte Raumhöhe über mindestens 2/3 der Bodenfläche 2.30 m Art In Neubauten hat die minimale Fensterfläche von Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen wenigstens 10 % der entsprechenden Raumfläche zu betragen. Von diesem Mass kann auf Nord- und Ostfassaden aus energetischen Gründen abgewichen werden, soweit dadurch keine wohnhygienischen Beeinträchtigungen entstehen. Belichtung und Belüftung 2 In Mehrfamilienhäusern sind beim Bau von geschlossenen Badezimmern sowie Wohnküchen, in denen der Kochherd nicht direkt an eine Fensterfront anschliesst, mechanische Abluftanlagen mit separatem Abzug pro Wohnung vorzusehen. 3 Treppenhäuser in Mehrfamilienhäusern müssen ausreichend beleuchtet und genügend belüftbar sein. Art Bauten und Anlagen mit Publikumsverkehr sind so zu gestalten, dass sie für Behinderte und Betagte zugänglich und benutzbar sind. Zudem ist für Motorfahrzeuge von Behinderten eine angemessene Zahl von speziell gestalteten Abstellplätzen mit den nötigen Zugängen zu erstellen. Nebenraumangebot Rücksichtnahme auf Behinderte

21 Bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern mit fünf und mehr Wohnungen sind mindestens die Wohnungen im Erdgeschoss so auszugestalten, dass der Wohnungseingang mit einem Rollstuhl erreicht und die Wohnung im Bedarfsfall den Bedürfnissen körperlich Behinderter und Betagter angepasst werden kann. E. Fahrzeugabstellplätze Art. 41 Abstellplätze Pflichtbedarf 1 Die verlangten Abstellplätze sind im direkten Umfeld der Bauten und Anlagen, welche den Verkehr verursachen, anzuordnen. Bruchteile sind aufzurunden. Garagenzufahrten und -vorplätze gelten, mit Ausnahme bei Einfamilienhäusern, nicht als Abstellplätze. Besucherabstellplätze sind als solche zu bezeichnen und dauernd für diesen Zweck zu erhalten. 2 Es sind folgende Autoabstellplätze erforderlich: a) Für Einfamilienhäuser mindestens zwei Abstellplätze; b) Für Mehrfamilienhäuser pro 100 m 2 anrechenbare Bruttogeschossfläche ein Abstellplatz, mindestens aber ein Platz pro Wohnung; Pro 4 Wohnungen zusätzlich ein gut zugänglicher Besucher-Abstellplatz; c) Der Bedarf bei anderen Nutzungen wird durch die Bewilligungsbehörde im Einzelfall unter Berücksichtigung der entsprechenden SN-Norm festgelegt. 3 Bei nachgewiesener Mehrfachnutzung von Abstellplätzen oder bei besonders guter Erschliessung durch öffentliche Verkehrsmittel kann die Bewilligungsbehörde die Pflichtzahl angemessen reduzieren. 4 Im Interesse des Ortsbildes kann die Erstellung unterirdischer Abstellplätze verlangt sowie die Zahl der realisierbaren Plätze beschränkt oder deren Erstellung gänzlich untersagt werden. Art. 42 Abstellplätze Ausgestaltung 1 Die Abstellplätze sowie die Zu- und Wegfahrten sind so anzuordnen, dass möglichst viel Grünfläche erhalten bleibt und ein niedriger Versiegelungsgrad erreicht wird. Abstellplätze sind in der Regel mit einem sickerfähigen Belag auszuführen und mit Bäumen und Sträuchern zu gestalten. Dabei sind die erforderlichen Sichtdistanzen zu beachten. 2 Oberflächenwasser von Abstellplätzen und Ausfahrten darf nicht über die öffentlichen Verkehrsflächen abgeleitet werden.

22 17 Art. 43 Bei Neubauten und wesentlichen Umbauten sind für Velos und Mofas gut zugängliche, gedeckte Abstellplätze zu erstellen. Dabei gilt der folgende Minimalbedarf: a) für Wohnbauten 1 Platz pro bewohnbares Zimmer; Velo-/Mofaabstellplätze Velo-/Mofaabstellplätze b) für Dienstleistungsbetriebe und Verkaufsgeschäfte 1 Platz pro 100 m 2 anrechenbare Bruttogeschossfläche; c) für Gewerbe und Industrie 1 Platz pro 4 Arbeitsplätze.

23 18 IV. 18 GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN Art. 44 Allgemeines 1 Bauten und Anlagen haben sich gut ins Quartier-, Orts- und Landschaftsbild einzufügen. Dabei ist der spezifische Charakter der Umgebung entsprechend zu berücksichtigen. Die Bewilligungsbehörde kann bei Bauten und Anlagen, welche im Quartier-, Orts- und Landschaftsbild einen bedeutenden Stellenwert einnehmen, besondere Anforderungen an die bauliche Gestaltung stellen. 2 Die Renovation und der Umbau von Altbauten ist stilgerecht durchzuführen. Art. 45 Dachgestaltung a. allgemein 1 Dächer von Hauptbauten sind so zu gestalten, dass sie sich gut in die charakteristische Dachlandschaft des Quartiers einfügen. 2 Dachaufbauten und Dacheinschnitte haben sich gut in die Dachfläche einzuordnen und dürfen die Gesamterscheinung des Daches nicht dominieren. Mit Ausnahme von Kreuzfirsten darf die Gesamtlänge der Dachaufbauten und Dacheinschnitte einen Drittel der entsprechenden Dachlänge nicht überschreiten. 3 Dachflächenfenster dienen hauptsächlich der Belichtung und Belüftung untergeordneter Räume. Sie sind deshalb zurückhaltend einzusetzen und dürfen das Dach nicht verunstalten. 4 Neue Flachdächer mit einer Fläche von mehr als 40 m 2 sind, wenn nicht zwingende, technische Gründe dagegenstehen, zu begrünen. Ausgenommen davon sind Dachterrassen. 5 Bei Dächern mit Neigungen über 30 Grad, die auf Strassen, Plätze oder Trottoirs auskragen, sind Schneefangvorrichtungen anzubringen. Art. 46 b. Ortsbildschutz 1 Dachaufbauten sind in historischen Formen zu halten und in Anzahl, Grösse, Proportionen und Materialien den Fassaden und der Dachfläche anzupassen. In entsprechender Umgebung sind moderne Interpretationen erlaubt. Alle Dachaufbauten sind zurückhaltend zu gestalten und farblich auf die Dachfläche abzustimmen. 2 Dachflächenfenster sind auf wenig einsehbare Dachflächen zu begrenzen. Das einzelne Dachfenster darf ein maximales Lichtmass von 0.50 m 2 aufweisen. 3 Dacheinschnitte und kubische Gesimsausbildungen sind nicht gestattet.

24 Art Grosse Fassadenflächen sind mit architektonischen Elementen zu gliedern, materialmässig zu strukturieren oder farblich zu gestalten. Fassadengestaltung a. allgemein Art Die Fassaden sind vertikal oder horizontal zu gliedern und vorzugsweise auf traditionellen Elementen der Umgebung aufzubauen, welche auch modern interpretiert werden können. 2 Die historischen Fassadenmaterialien wie Fachwerke, Sichtbacksteine, Bretter- und Schindelschirme sowie Verputze und ihre zugehörigen Dekorationselemente wie Lisenen, Gurte, Fenster- und Türgewände sind stilgerecht zu erhalten, fachgerecht zu sanieren oder bei wesentlichen Umbauten zu rekonstruieren. Art. 49 Fenster sind, ihrer Funktion entsprechend zu dimensionieren und bei Umbauten in den Proportionen den bestehenden anzupassen. b. Ortsbildschutz Fenstergestaltung a. allgemein Art Neue Fensterkonstruktionen sind in der Regel als stehende Rechteckformen auszubilden, mit Sprossen zu unterteilen und in Holz auszuführen. Andere Materialien sind zulässig, wenn die Feinheit der Detailgestaltung der Holzkonstruktion erreicht wird. Moderne Interpretationen sind bei einer guten Integration und Gestaltung möglich. 2 Bei Bauten mit bestehenden Fensterläden sind diese zu erhalten oder nötigenfalls zu ersetzen. Der Ersatz durch Rollläden ist nicht zulässig. Neue Fensterläden sind aus Holz oder anderen Materialien, die den optischen Eindruck nicht verfälschen, zu konstruieren. Art Nach aussen in Erscheinung tretende Antennen sind in ihrer Grösse auf das Minimum zu beschränken. Neue Parabolspiegel sind in einem unauffälligen Farbton zu halten. b. Ortsbildschutz Aussenantennen 2 Innerhalb der Ortsbildschutzzonen kann die Bewilligungsbehörde unter Beachtung der privaten Interessen den Anschluss an bestehende Gemeinschaftsantennen oder die Erstellung von Gemeinschaftsantennen für Gebäudegruppen verlangen.

25 20 Art Sonnenenergieanlagen Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie wie Sonnenkollektoren oder Solarzellen sind so anzuordnen und zu gestalten, dass sie in die bauliche und landschaftliche Umgebung passen und dass insgesamt eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Art. 53 Reklameanlagen 1 Reklameanlagen haben sich bezüglich ihrer Lage, Grösse, Farbe und Leuchtstärke in das Orts- und Landschaftsbild einzufügen. 2 Der öffentliche Plakatanschlag ist an Bauten und Anlagen in der Ortsbildschutzzone sowie an öffentlichen Bauten, Anlagen und Bäumen nicht gestattet. Art Freileitungen Innerhalb der Bauzonen sind alle neuen Leitungen der Telekommunikation und Elektrizitätsversorgung (Stammleitungen und Hausanschlüsse) erdverlegt auszuführen. Ausgenommen davon sind Elektrizitäts-Übertragungsleitungen mit einer Leistung ab 50 kv. 1 DBU Nr. 62 vom 1. Juli 2004

26 V. UMGEBUNGSVORSCHRIFTEN Art Bestehende Vorgärten sind in ihrer Struktur zu erhalten. Bei Neubauten ist in der Regel der Bereich zwischen öffentlicher Strasse und Bauflucht als Vorgarten auszubilden. Vorgärten 2 Zugänge und Zufahrten sind zulässig. Abstellplätze sind nur soweit gestattet, wie entlang der öffentlichen Verkehrsanlage eine weitgehend geschlossene Grünfläche erhalten bleibt. Art Beim Bau von Mehrfamilienhäusern oder Reihenhäusern mit gleichzeitig mindestens sechs Wohneinheiten sind auf privatem Grund Spielplätze im Ausmass von 20 %, in der Dorfkernzone und der Weilerzone von 10 %, der anrechenbaren Wohn-Bruttogeschossfläche zu erstellen. Kleinwohnungen bis zwei Zimmer werden nicht als Einheit angerechnet. Wege und Plätze können bei entsprechender Gestaltung der erforderlichen Spielplatzfläche angerechnet werden. Spielplätze 2 Spielplätze von grösseren Überbauungen sind für die unterschiedlichen Altersstufen zu gestalten. Art Bauten und Anlagen haben sich dem natürlichen Terrainverlauf bzw. der charakteristischen Geländeform anzupassen. Terraingestaltung 2 Zwingend erforderliche Böschungssicherungen sind, soweit das architektonische Konzept nichts anderes erfordert, in naturnaher Bauweise vorzunehmen. Notwendige Stützmauern oder Anschüttungen sind auf 1.50 m Höhe zu beschränken. Art In allen Zonen ist der bestehende Baum- und Heckenbestand zu schonen. 2 Anlagen zu industriellen und gewerblichen Betrieben wie Parkplätze und Lagerplätze sind durch geeignete Bepflanzungen aufzulockern bzw. gegen Einsicht abzuschirmen. Bepflanzung Art. 59 Die Gemeinde ist berechtigt, Bäume und Bepflanzungen ergänzend zu den Bestimmungen des Gesetzes über Strassen und Wege auf öffentlichem Grund, bis zu einem Grenzabstand von 0.50 m zu pflanzen und zu unterhalten, soweit Pflanzungen auf öffentlichem Grund

27 22 22 dies öffentlichen Interessen entspricht und der benachbarte Grundeigentümer nicht übermässig beeinträchtigt wird. Art. 60 Abfallentsorgung Die erforderlichen Kehrichtabstellplätze sind wie folgt zu dimensionieren: a) bei Mehrfamilienhäusern für 1 Container pro 6 Wohnungen; b) bei gewerblichen und industriellen Betrieben für die im Einzelfall festzulegende Anzahl Container-Standplätze.

28 VI. UMWELT UND ENERGIE Art Das zulässige generelle Immissionsmass ist in der jeweiligen Zonenvorschrift enthalten. Die Empfindlichkeitsstufen gemäss Lärmschutz-Verordnung sind in der Tabelle Höchst- und Mindestmasse in Art. 25 festgelegt. Immissionsmass 2 Als nicht störend gelten Betriebe, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als aus dem Wohnen entstehen und die das ruhige und gesunde Wohnen nicht beeinträchtigen. 3 Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Gewerbe-, Dienstleistungs-, Gastwirtschafts- und Landwirtschaftsbetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitszeiten beschränkt sind und nicht dauernd auftreten. 4 Bauten, Anlagen und Betriebe mit weitergehenden Auswirkungen gelten als stark störend. Art In Gebieten mit Gestaltungsplänen ist eine rationelle, umweltschonende Energienutzung und Wärmedämmung vorzusehen. Die Sonderbauvorschriften haben entsprechende Bestimmungen, nach Möglichkeit basierend auf einem Energiekonzept, zu enthalten. Dabei sind Abwärme und erneuerbare Energiequellen zu nutzen, sofern daraus keine unverhältnismässigen Mehrkosten entstehen. Energienutzung 2 Der Gemeinderat kann Beiträge zur Förderung der rationellen Energieanwendung und an die umweltschonende, sparsame Verwendung der Energien ausrichten. Die Beitragsvoraussetzungen sind in einem entsprechenden Reglement festzulegen.

29 24 24 VII. SCHLUSSBESTIMMUNGEN Art. 63 Inkrafttreten Dieses Baureglement und der Zonenplan treten mit der Genehmigung durch das Departement für Bau und Umwelt in Kraft. Art. 64 Aufhebung bisherigen Rechts Mit dem Inkrafttreten werden alle Bestimmungen, welche diesem Reglement widersprechen, aufgehoben. Dies betrifft insbesondere: a) Ortsgemeinde Eschlikon: - Baureglement und Zonenplan vom bzw Baureglementsänderung vom alle Zonenplanänderungen vom bis b) Ortsgemeinde Wallenwil: - Baureglement und Zonenplan vom Baureglementsänderungen vom und alle Zonenplanänderungen vom bis c) Ortsgemeinde Horben: - Baureglement und Zonenplan vom Art. 65 Übergangsbestimmungen Beim Inkrafttreten des Baureglementes noch hängige Gesuche werden nach den neuen Vorschriften beurteilt. Vom Departement für Bau und Umwelt genehmigt am: mit Entscheid Nr. 116

30 ANHANG A SKIZZEN ZU BAUVORSCHRIFTEN

31 Gebäudelänge (zu Art. 25) Definition ( 7 PBV) Die Gebäudelänge wird an der längeren Seite des flächenkleinsten Rechtecks gemessen, welches das als Einheit auftretende Gebäude umfasst. Untergeordnete Gebäudeteile sind bei der Ermittlung der Gebäudelänge nicht zu berücksichtigen. A1 A B D C massgebende Gebäudelänge A D B C Gebäude untergeordneter Gebäudeteil mögliche Umfassungsrechtecke flächenkleinstes Umfassungsrechteck

32 A2.1 Ausnützungsziffer (zu Art. 25 / 29) Definition ( 9 PBV) Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) und der anrechenbaren Landfläche (ALF). AZ = BGF ALF Anrechenbare Bruttogeschossfläche ( 10 PBV) Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer und Wandquerschnitte. Erlaubt die geplante Gebäudehöhe den nachträglichen Einbau weiterer Geschosse, sind die entsprechenden fiktiven Geschossflächen anzurechnen, wobei von einer durchschnittlichen Geschosshöhe von 3.0 m auszugehen ist. Nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche werden gerechnet: 1. alle nicht dem Wohnen oder Gewerbe dienenden und hierfür nicht verwendbaren Flächen wie solche in Dachgeschossen mit lichter Höhe unter 1.5 m sowie zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich-, Trocken- und Waschräume; 2. Heiz-, Kohlen-, Tank- und Energiespeicherräume; 3. Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen; 4. nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen usw.; 5. Korridore, Treppen und Lifte, die Überwiegend nicht anrechenbare Räume erschliessen; 6. offene Erdgeschosshallen und Überdeckte offene Dachterrassen; 7. offene ein- und vorspringende Balkone; 8. unterirdische Lagerflächen in Kellergeschossen für den eigenen Bedarf, welche zu Betrieben im selben Gebäude gehören. 9. Flächen in Dachgeschossen in Gebäuden der Bauzonen, die vor dem 19. Februar 1963 bewilligt wurden.

33 Anrechenbare Landfläche ( 11 PBV) A2.2 Als anrechenbare Landfläche gilt die Fläche der vom Baugesuch erfassten, baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzonen. Zur anrechenbaren Landfläche können hinzugenommen werden: 1. noch nicht ausgenützte Flächen von in enger örtlicher Beziehung liegenden Grundstücken, sofern der Transfer im Grundbuch angemerkt wird und keine öffentlichen Interessen entgegenstehen; 2. für die Änderung öffentlicher Verkehrsflächen abzutretende Flächen, sofern sich dadurch die Ausnützung auf dem Baugrundstück um weniger als 10 % erhöht; 3. die Hälfte der Grundfläche von Tiefgaragen für den eigenen Bedarf. Nicht zur anrechenbaren Landfläche werden Wald, öffentliche Gewässer und bestehende oder im Gestaltungsplan vorgesehene oder im Strassenprojekt enthaltene öffentliche Verkehrsflächen gerechnet. Wald Strassenprojekt oder im Gestaltungsplan enthaltene Strasse 1. Hochwasserlinie, Hochwasserprofil 3. Gewässer 2. Hauszufahrt Strassenkorrektur anrechenbare Landfläche

34 Gebäude- / Firsthöhe (zu Art. 25 / 36 Abs.1) Definition ( 8 Abs. 1 PBV) Die Gebäudehöhe in Metern ist die maximale Höhendifferenz zwischen der Schnittlinie der Dachfläche mit der Fassadenfläche und in der Regel dem gewachsenen Terrain. Nicht berücksichtigt werden dabei Giebelflächen und gesamthaft untergeordnete Gebäudeteile. A3 Satteldach Flachdach Brüstung (*) OK Dachfläche GH = Gebäudehöhe FH = Firsthöhe = gewachsenes Terrain (*) Solange die Brüstung als untergeordneter Teil in Erscheinung tritt (Höhe entsprechend Sicherheitsbestimmungen, Bautechnik usw.), wird sie bei der Bestimmung der Gebäudehöhe nicht angerechnet. Mansardendach Pultdach

35 A4 Kleinbauten und untergeordnete Bauten (zu Art. 27 und 32) Kleinbauten gemäss Art. 27 Abs. 1 F = max. 40 m2 F = max. 40 m2 Untergeordnete Bauten gemäss Art. 27 Abs. 2 Mauer Sichtwand F = max. 10 m2 freistehend oder angebaut

36 Grenzabstand (Art. 30) A5 GG = grosser Grenzabstand KG = kleiner Grenzabstand = Hauptfassade KG KG KG Grenzabstände entlang Strassen (Art. 31) öffentliche Strasse Strassenabstand Bad Kü Zi Zi KG Zi * reduzierter kleiner Grenzabstand gemäss Art. 31

37 Spezialfälle A6 Ost-West-Orientierung (Art. 30 Abs. 2) KG KG GG KG KG+GG 2 KG+GG 2 KG KG Schräger Grenzverlauf (Art. 31 Abs. 3) KG KG L L/2 L/2 KG GG Hauptfassade GG KG L Grosser Grenzabstand Kleiner Grenzabstand Länge

38 Abstandsunterschreitung von Vorbauten Nachisolationen ( 6 Abs.1 PBV) Bestehende Bauten und Anlagen dürfen aussen nachisoliert werden, auch wenn dadurch der vorgeschriebene Abstand unterschritten wird. A7 Vorbauten und Dachgesimse ( 5 und 6 Abs.2 PBV) Vorbauten sind vorspringende Gebäudeteile von gesamthaft untergeordnetem Ausmass. Den vorgeschriebenen Abstand dürfen Vorbauten auf höchstens 1/3 der Fassadenlänge um 1.5 m und Dachgesimse auf der ganzen Länge um 1.0 m unterschreiten. max. 1 m Dachgesimse Balkon Vordach max. 1.5 m Nachisolation Unterschreitung des Grenzabstandes durch Vorbauten auf höchstens 1/3 der FassadenlŠnge vorgeschriebener Abstand

39 Mehrlängenzuschlag (zu Art. 33) A8 MLZ = 1/3 ML KG KG Grundlänge Art. 25 Mehrlänge KG GG MLZ = 1/3 ML 1 Bei Bauten welche die zonengemäss festgelegte Grundlänge in der Tabelle der Höchstund Mindestmasse in Art. 25 übersteigen, kommt ein Mehrlängenzuschlag zur Anwendung. Dieser beträgt einen Drittel der Mehrlänge, jedoch höchstens 4 m, und wird zum ordentlichen Grenzabstand der entsprechenden Gebäudefassade hinzugerechnet. MLZ KG MLZ KG Flächen Ausgleich KG Grundlänge Art. 26 Mehrlänge KG GG GG MLZ MLZ Flächen Ausgleich 2 Bei versetzten, geschweiften oder schief zur Grenze stehenden Bauteilen kann ein Flächenausgleich innerhalb der dem Gebäude senkrecht vorgelagerten Grundstücksfläche erfolgen.

40 Gebäudehöhen in Hanglagen (zu Art. 35) A9 Prinzip bei Gewährung einer Mehrhöhe Zuschläge max m max m Attikageschosse (zu Art. 36 Abs.2) Definition ( 8 Abs.2 PBV) Attikageschosse, die mit Ausnahme von gesamthaft untergeordneten Gebäudeteilen längsseits um mindestens das Mass ihrer Höhe von den Fassaden des darunter liegenden Geschosses zurückversetzt sind, gelten nicht zur zulässigen Gebäudehöhe nach Art. 25. Grundriss Querschnitt Liftschacht GH z z untergeordneter Gebäudeteil Attika Attika z untergeordneter Gebäudeteil (z.b. Aufgang) Rückversetzung «Z» des Attikageschosses um mindestens deren Geschosshöhe «GH»

41 1 ANHANG B1 SCHLAGWORTVERZEICHNIS Das Schlagwortverzeichnis umfasst alle Vorschriften des Baureglements und weist auf die wesentlichen Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes sowie der zugehörigen Verordnung hin. Zudem werden Schlagworte von anderen Erlassen zitiert soweit sie auf durchschnittliche Bauvorhaben einen Einfluss haben. ABKÜRZUNGEN Kommunale Erlasse: (www. eschlikon.ch) BauR Baureglement BGO Beitrags- und Gebührenordnung (Abgabenreglement) VNK Vorschriften für geschützte Natur- und Kulturobjekte BNK Beitragsreglement an Natur- und Kulturobjekte *A1-A9 Skizze im Anhang zum Baureglement, Seiten A1 bis A9 Kantonale Erlasse: ( PBG Kantonales Planungs- und Baugesetz, 700 PBV Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz, EnG Kantonales Gesetz über die Energienutzung, EnVo Verordnung des Regierungsrates zum Gesetz über die Energienutzung, FlGG Kantonales Gesetz über Flur und Garten, TG NHG Kantonales Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Natur und der Heimat, TG NHV Verordnung des Regierungsrates zum Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Natur und der Heimat, StrWG Kantonales Gesetz über Strassen und Wege, StrWV Verordnung des Regierungsrates zum Gesetz über Strassen und Wege, VRG Kantonales Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Eidgenössische Erlasse: ( LSV Lärmschutz-Verordnung des Bundes RPG Bundesgesetz über die Raumplanung RPV Verordnung über die Raumplanung USG Bundesgesetz über den Umweltschutz ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch

42 2 ANHANG B2 VERZEICHNIS BauR PBG PBV andere Erlasse Art. / Art. oder Ziff. Abbruch - Bewilligungspflicht 86 Abfallentsorgung Abstandsvorschriften *A4-A8 - Grenzabstände 25, 30 ff , 80 4, 6, 15, 16 Abstellplätze 41 ff StrWG Anlagen-Abstand 32 3 FlGG Anrechenbare Bruttogeschossfläche *A Anrechenbare Landfläche *A Anschlussgebühren 58, 59 BGO Archäologische Funde ff. NHV Artenreiche Wiesen 5 VNK Attika *A Abs.2 Auflageverfahren - Planungen - Baugesuch 29, Aufschüttungen Ausfahrten ff. StrWG, 12 StrWV Ausnahmen - innerhalb Bauzone - ausserhalb Bauzone 79 ff StrWG 24 RPG, RPV Ausnützungsziffer *A2 25, Aussichtsschutz 10 VNK Aussenantennen Bachabstand 64 Bachbestockungen 6 VNK Bauauflage 89 Bauaufsicht 99

43 3 BauR PBG PBV andere Erlasse Art. / Art. oder Ziff. Baubeginn 95 Baubewilligung - Pflicht - Erteilung - Erlöschen Baugesuchsunterlagen Baukontrolle Baulandumlegung Baulinienplan 17 Baumschutz 7 VNK Baureife RPG Baustopp 101 Bauverbot 25 ff. Bauvisierpflicht 88 Bauvorhaben ausserhalb Baugebiet 17 ff RPG Bauweise 7 ff Bauzonen RPG Behinderte Beiträge - an Erschliessungen - an Planungen - an NHG-Objekte ff VNK Belichtung 39 Belüftung 39 Bepflanzung 55, 58 5 FlGG, 24 ff., 41ff. StrWG Beschwerde 54 VRG Besitzstandsgarantie 81, 82 Bestehende Bauten 81, RPG Bewilligungspflicht StrWG Bodenfläche Wohnräume 38 Bruttogeschossfläche *A2.1 10