Verantwortungsmodelle für zukunftsfähige Gebäudelösungen

Transkript

1 WERTE. WIRKEN. Verantwortungsmodelle für zukunftsfähige Gebäudelösungen Präsentation vom Karl Friedl

2 Ecological Footprint oder wo wir heute stehen Quelle Bild: Global Footprint network by M.O.O.CON by M.O.O.CON 2

3 Verursacher Bauwirtschaft Gebäude und ihre Nutzer haben großen Anteil an % 25 % 30 % % % 50 % % Frischwasser-Holzverbraucverbrauch CO 2 Emissionen Energieverbrauch Rohstoffverbrauch Verkehrsbelastung durch LKW Abfälle by M.O.O.CON 3 3

4 Folgerungen für die Bau- und Immobilienwirtschaft Gebäude und ihre Nutzer haben großen Anteil an Die Bau- und Immobilienwirtschaft hat einen wesentlichen Anteil am Verbrauch von Ressourcen und Ausstoß von Emissionen Umweltbelastungen werden künftig stärker vom Verursacher zu bezahlen sein (Zertifikatehandel, Ökosteuern, ) Die Abwälzung dieser Kosten auf den Nutzer wird schwerer daher wird die Betrachtung im Lebenszyklus immer wichtiger by M.O.O.CON 4 4

5 Rollen und Verantwortung im Lebenszyklus by M.O.O.CON 5

6 Lösungsansatz Lebenszyklische Gesamtverantwortung by M.O.O.CON 6

7 Vollständigkeit und Transparenz der Kosten Vollkostenbetrachtung 9% 17% 11% 28% 35% 8% 65% 60% 7% 7% 5% 5% 43% by M.O.O.CON Bereitstellung Die Kosten der Bereitstellung Nutzung sind ca. 2/3 der Vollkosten, Kapitalkosten die Kosten der Nutzung sind Instandsetzungskosten ca. 1/3 der Vollkosten Verwaltungskosten Die Betriebskosten sind weniger Betriebskosten als 30% der Vollkosten Abschreibung Die Kosten für Verbräuche und Zinsen Energie sind ca. 11% der Bauunterhalt Vollkosten kaufmännischer Betrieb technischer Gebäudebetrieb Verbräuche und Energie infrastruktureller Gebäudebetrieb Die Betrachtung im Lebenszyklus orientiert sich an DIN Nutzungskosten und DIN 276 Kosten im Hochbau; Die Bandbreite für die angegebenen Anteile einzelner Kostenartengruppen liegt bei ca. +/- 2% by M.O.O.CON 7

8 Ganzheitliche Verantwortung: Lebenszyklusunternehmer Bauherr/Nutzer Projektpartner / Lebenszyklusunternehmer Totalunternehmer Bank 1 Fachpl. 1 Ausbau FM DL 1 Bank 2 Fachpl. 2 Technik FM DL 2 Architekt Bauleiter Bank 3 Fachpl. 3 Rohbau FM DL 3 Bank Generalplaner Generalunternehmer Total Facility Unternehmer Werterhaltung by M.O.O.CON 8

9 Klare Verantwortungs- und Risikoteilung Partnerschaftlich, nutzungsorientiert, betriebsfocusiert und LZK-optimiert by M.O.O.CON 9

10 Beschaffungs- und Entwicklungsprozess by M.O.O.CON 10

11 Bestellqualität Grundvoraussetzung: klare und messbare Vorgaben by M.O.O.CON 11

12 Von der Unternehmensstrategie zu den Vorgaben für die Objekt und Servicequalität Betrachtungsobjekte der Objekt- und Servicequalität IDENTITÄT NACHHALTIGKEIT Kulturelle Ziele Organisatorische Ziele Soziale Ziele Wirtschaftliche Ziele UNTERNEHMEN UNTERNEHMENSSTRATEGIE OBJEKT- UND SERVICESTRATEGIE FUNKTION Funktionale Gebäudequalität STANDORT Standortqualität ÖKOLOGIE Ökologische Gebäudequalität OBJEKT UND SERVICES KONSTRUKTION Technische Gebäudequalität PROZESS Prozessqualität SOZIOKULTUR Soziokulturelle Gebäudequalität FORM Gestalterische Gebäudequalität SERVICE Dienstleistungsqualität ÖKONOMIE Ökonomische Gebäudequalität by M.O.O.CON 12

13 Von der Unternehmensstrategie zu den Vorgaben für die Objekt- und Servicequalität IDENTITÄT NACHHALTIGKEIT Kulturelle Ziele Organisatorische Ziele Soziale Ziele Wirtschaftliche Ziele UNTERNEHMEN UNTERNEHMENSSTRATEGIE OBJEKT- UND SERVICESTRATEGIE FUNKTION Funktionale Gebäudequalität STANDORT Standortqualität ÖKOLOGIE Ökologische Gebäudequalität OBJEKT UND SERVICES KONSTRUKTION Technische Gebäudequalität PROZESS Prozessqualität SOZIOKULTUR Soziokulturelle Gebäudequalität FORM Gestalterische Gebäudequalität SERVICE Dienstleistungsqualität ÖKONOMIE Ökonomische Gebäudequalität by M.O.O.CON 13

14 Funktionsschema und Flächenprogramm als Vorgabe Funktionsschema Gesamt Funktionsschema Bereich Flächenprogramm Kerne Kongress IG Lebenszyklus Hochbau Wien 14

15 Vorgaben zu Corporate Architecture mit M.O.O.CON MOODS die Unternehmenspersönlichkeit darstellen WERTSCHÄTZEND KOOPERATIV SORGFÄLTIG LEBHAFT DURCHSETZUNGS- STARK INDIVIDUELL KREATIV by M.O.O.CON 15

16 Qualitätsanforderungen nach DGNB/ÖGNI Standards Beispiel: Wien Energie Stromnetz Anforderungen aus ökologischer Gebäudequalität (Auszug): Energiestandard: Passivhaus Primärenergiebedarf <120 kwh/m²a (PHPP) Heizwärmebedarf: <15 kwh/m²a Abdeckung Primärenergiebedarf aus erneuerbaren Energieträgern: >30% Ökolog. Baustoffe: Vorgaben Ökokauf Wien Anforderungen aus soziokulturelle Gebäudequalität (Auszug): Auslegung Raumtemperatur Sommerfall: adaptives Klimamodell, 26 C bei 32 C Außentemp., T 6 C Nachhallzeit Büro: 0,5-0,7 sec Visueller Komfort: TQ > 2,0% by M.O.O.CON 16

17 Anforderungen an die Services der Zukunft ZIELE AUF NUTZUNGSDAUER OPTIMIERTE ERHALTUNG: aller Anlagen (technisch, wirtschaftlich, ästhetisch) aller Anlagen auf Stand der Technik (Ertüchtigungspflicht des Nutzers) der Verfügbarkeit der Anlagen (Redundanzbedarf, Ausfallsicherheit) OPTIMIERTE BEDIENUNG: Komfortkriterien/Energiebilanz intuitiv/reflektiert/ smart MANAGEMENT von DIENSTLEISTUNGEN: Infrastrukturelle DL (Reinigung, Grün- und Winterdienste, Entsorgung, Sicherheitsdienste, Essen&Trinken) Technische DL (Hausmeisterdienste, Umzugsserv., Veränderungsserv.) Kaufmännische DL ( Daten/Doku/Kosten - Verwaltung, Buchhaltung) SERVICEQUALITÄT Dienstleistungsportfolio Dienstleistungsqualität Dienstleistungskosten AUFENTHALTSQUALITÄT HOSPITALITY OBJEKTQUALITÄT Dienstleistungsprozessqualitä t by M.O.O.CON 17

18 Modellbildung/Budget NT6 Störung 85 NT6 Ausl 650 NT6 Dep Magazin NT5 WS/LG/Garage 430 NT6 NS 200 NT6 PF NT6 WS NT6 RC 70 NT3 WS NT3 MS 480 NT3 PF 600 NT4 Schloss 630 NT4 Lager 620 NT4 Tisc h 670 NT4 Elektro 180 NT3 FL Rückbau Erneuerung Umbau Energiekosten techn. Gebäudebetrieb Reinigung Finanzierung Invest Zeitachse 18

19 Sichere Datenbasis für Investition und Betrieb Ca Planungselemente mit bis zu 8 Kostenarten mit der Datensicherheit von by M.O.O.CON 19

20 Simulation Bau- und Ausstattungsqualität Lochfassade Bandfassade Elementfassade einfach optimiert hochwertig Errichtungskosten einfach 43,7 Mio. optimiert 47,9 Mio. hochwertig 62,2 Mio. Fassade Lochfassade, 50 % Glasanteil, VWS Bandfassade, 50 % Glasanteil, Verkleidung Elementfassade, 90 % Glasanteil Betriebskosten/a 1,395 Mio. hochwertig, 1,3 Mio. 1,421 Mio. Energiekosten Energiestandard aus Bauordnung Niedrigenergiegebäude Niedrigenergiegebäude Heizung Innenausbau /a GK-Wände, ,- Hohlraumboden, keine Systemtrennwände, ,- Doppelboden, keine Systemtrennwände, ,- Doppelboden, abgehängte Decke abgehängte Decke Metallpaneeldecke Kühlung /a Haustechnik ,- Techn. Be- und Entlüftung, 4-Leiter Fan ,- Bauteilaktivierung, Radiatoren, ,- Radiatoren, Kühldecke, hochwertige Lüftung /a Coils, Beleuchtung ,- einfach, Gaskessel, Standardbeleuchtung ,- tageslichtgesteuert, Beleuchtung, BUS-System, ,- Fernwärme, Kältemaschine Fernwärme, Erdwärmenutzung, Kältemaschine Endwärmenutzung, Kältemaschine by M.O.O.CON 20 Sonderflächen Einfache Ausstattung Standard Hochwertig

21 Lebenszyklusbudget Errichtungskost en Flächenverbrau ch Nutzungskosten Energieverbrauc h by M.O.O.CON 21

22 Ausschreibungsunterlagen Auftraggeber Angebotsunterlagen Auftragnehmer Prozesslandkarte Nutzer (Kerngeschäft) Objektanforderungen (funktional) Raumprogramm Funktionsschema Bau- und Ausstattungsqualität Betriebsanforderungen (funktional) Gebäudespezifisch (SLA s) Nutzerspezifisch (SLA s) Kostenrahmen (LZK-Budget) Zugelassene Finanzierungen Endzustandsregelung Verträge Objektplanung Architektur, Statik, Haustechnik, Fassadenplanung, Bauphysik, Bauökologie, FM, Betreiberkonzept Betreiberkonzept Aufbauorganisation, Prozesse, Personaleinsatzplanung, Qualitätssicherung Services Operation Level Agreement (OLA s) inkl. Key Performance Indicators (KPI s) Tools / CAFM zur Organisation Umsetzungskonzept: Projektstartpläne (Aufbau- u. Ablauforganisation, Terminpläne, Ressourcen, ) Verfügbarkeitsentgelt by M.O.O.CON 22

23 Vergabeverfahren Objektplanung Angebot und Prüfung Vom AN sind folgende Inhalte zu erarbeiten: 1. Objektplanung Erstellung architektonisches Konzept (Vorentwurfs / Entwurfsqualität) unter Einhaltung integraler Planungsabläufe: Architektur, Statik, Haustechnik (HKLS, E, MSR, Brandschutz), Fassadenplanung, Bauphysik, Bauökologie, FM, 2. Umsetzungskonzept: Organisation zur Umsetzung Projektstartpläne (Aufbau- u. Ablauforganisation, Terminpläne, Ressourcen, ) Sicherung der Prozessqualität (z.b. nach ÖGNI Standards) von der Kommission ist das Angebot folgend zu bewerten Städtebauliche Lösung: Idee, Struktur, Orientierung, Identität, Verknüpfung Baukünstlerische Lösung: Gesamtlösung, Schlüssigkeit, Ausdruck, Anordnung der Baukörper Funktionalität : Äußere und innere Erschließung, Gebäudelogistik, Abb. Raumprogramm und Funktionsschema Bau-und Ausstattungsqualität: technische, soziokulturelle und ökologische Kriterien (z.b. ÖGNI Steckbriefe) Prozessqualität: PM-Kompetenz, Planungsqualität, Bauabwicklungsqualität, Inbetriebnahmestrategie (z.b. ÖGNI Steckbriefe) 2011 Juli August September Oktober November Dezember Jänner Projektauftrag Projektmanagement / Kosten / Termine 2012 Februar März April Mai Akzeptanzsicherung Mietvertragsabschluss Mietvertragsverhandlungen Mieterausbau Fortschreiben Bedarsplaung Belegungs und Detailplanung Nachbearbeitung Mängelbehebung Einzug Möbelausschreibung und Vergabe 6 8 Wochen Produktion Lieferung by M.O.O.CON 23

24 Umfangreiche Vorgaben benötigen eine intensive Auseinandersetzung in einem integralen Team by M.O.O.CON 24

25 Bewertung unter gesamthafter Betrachtung Städtebau / Gestaltung / Bau- und Haustechnik / Nachhaltigkeit / Gebäudebetrieb / by M.O.O.CON 25

26 Vergabeverfahren Betreiberkonzept Angebot und Prüfung Vom AN sind folgende Inhalte zu erarbeiten: 3. Betreiberkonzept (kaufmännisch, infrastrukturell, technisch / strategisch, taktisch, operativ) Betreiberkonzept erstellen Aufbauorganisation Prozesse, Personaleinsatzplanung Qualitätssicherung Services Operation Level Agreement (OLA s) auf Basis SLA s inkl. Key Performance Indicators (KPI s) Tools / CAFM zur Organisation von der Kommission ist das Angebot folgend zu bewerten Prozessqualität Aufbau- und Ablauforganisation Schlüsselprozesse Dokumentation, Störfallmanagement, Qualitätssicherung der Services, strategisch und taktische Ebene des FM Dienstleitungskonzepte inkl. Personaleinsatzplanung Technisch / kaufmännisch / infrastrukturell Instandhaltungskonzept, Reinvestitionsplan by M.O.O.CON 26

27 Vergabeverfahren Preisangebot Angebot und Prüfung Vom AN sind folgende Inhalte zu erarbeiten: 4. Preisangebot 4.1 Anschaffungskosten Massenermittlung auf Basis Architekturkonzept und SLA s Kalkulation des Gebäudebetriebs lt. ÖNORM B (ggf. angepasst Ergänzungen ) Reinvestitions-Planung Einheitspreisliste für Änderungsmanagement 4.2 Folgekosten Massenermittlung auf Basis der nutzerspezifischen SLA s Kalkulation und Einheitspreisliste (für Änderungsmanagement) von der Kommission ist das Angebot folgend zu bewerten Barwert des Verfügbarkeitsentgelts Finanzierungskosten und Art Optionale Bedingungen: Reinvestitionsregelung Endzustandsregelung Einheitspreisliste für Änderungsmanagement (ggf. mögliche Summenbildung auf Basis von Szenarien) Public Sector Comparator Vergleich LZK Tool Referenz KB 0-9 Invest Reinigung techn. Gebäudebetrieb o. Erneuerung Erneuerung Energiekosten by M.O.O.CON 27

28 Lebenszykluskosten und Verfügbarkeitsentgelt Barwertbetrachtung Lebenszykluskosten nach 25 Jahren Referenz KB 0-9 Invest Reinigung techn. Gebäudebetrieb o. Erneuerung Energiekosten Erneuerung by M.O.O.CON 28

29 Controlling mittels Projekt Scorecard Funktion Flächen Strukturen Systeme Konstruktion Technische Qualität der Elemente Form Corporate Architecture Service Umfang Kosten Qualität Ökologie Verbräuche Emissionen v. Bau- u. Betriebsstoffen Soziokultur Komfort Integration Ökonomie Lebenszykluskosten Bedarfsger.ht Standort Risiken Infrastruktur Image Prozess PM Integr. Planung Qualitätssich by M.O.O.CON 29

30 Zukunftsfähige Gebäudelösungen durch neue Verantwortungsmodelle Eine neue Bestellqualität ist Voraussetzung! by M.O.O.CON 30