Droht in Salzburg die Überhitzung?

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1 Dr. Mag. (FH) Gerald Hubner MRICS REV Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Salzburg Prok. Anita Brunnbauer Raiffeisen Realitäten Salzburg

2 Aufbau Aufbau & Ziel des Impulsreferates Ziel Der verrückte Markt Die besondere Vorliebe Erklärung des aktuellen Umstandes, warum Schätzwerte von Kaufpreisen abweichen können Erklärung, warum ein Teil des Kaufpublikums bereit ist, mehr Seite 2 als den objektiven Wert einer Der Wunsch nach Rendite Immo-bilie zu bezahlen Erklärung der unterschiedlichen Renditebegriffe und ihrer Auswirkungen

3 Der verrückte Markt Was ist passiert: Globalisierung der Zahlungsströme Kapital- & Finanzmarkt 9/ Anschlag auf das World Trade Center USA Rezession Senkung der Leitzinsen auf 1% p. a. Kreditausleihungen und Verkehrswerte von Immobilien steigen Equity Consumption 2006/2007 Konjunkturaufschwung in USA hohe Inflation steigende Leitzinsen 5% p. a. Folge: Subprime Krise in den USA globale Auswirkungen Immobilienproblem Problem des Finanz- und Kapitalmarktes Realwirtschaft globale Wirtschaftskrise Seite 3

4 Der verrückte Markt Quelle: Vortragsunterlage Dr. Jan Holthusen, Chefanalyst DZ Bank Seite 4

5 Der verrückte Markt Quelle: Vortragsunterlage Dr. Jan Holthusen, Chefanalyst DZ Bank Seite 5

6 Der verrückte Markt Quelle: Vortragsunterlage Dr. Jan Holthusen, Chefanalyst DZ Bank Seite 6

7 Der verrückte Markt Seite 7

8 Der verrückte Markt Wozu führte diese Situation in Salzburg? die Zahl an Liegenschaftstransaktionen geht zurück Seite 8

9 Der verrückte Markt Wozu führte diese Situation in Salzburg? das Umsatzvolumen ist hoch Seite 9

10 Der verrückte Markt Wozu führte diese Situation in Salzburg? der Anteil an verkauften Wohnungen steigt Seite 10

11 Der verrückte Markt Wozu führte diese Situation in Salzburg? die Anzahl von Grundstücksverkäufen ist gering Seite 11

12 Der verrückte Markt Auswirkungen am Salzburger Markt: das vorhandene Angebot wird stetig kleiner Seite 12

13 Der verrückte Markt Auswirkungen am Salzburger Markt: die Grundstückspreise steigen kontinuierlich Seite 13

14 Der verrückte Markt Seite 14

15 Der verrückte Markt Auswirkungen am Salzburger Markt: Wohnungen werden immer teurer Seite 15

16 Der verrückte Markt Auswirkungen am Salzburger Markt: Neubau- und Gebrauchtwohnungen sind kaum noch leistbar Neubauwohnung in einer durchschnittlichen Stadtlage /m² /m² Nutzfläche Gebrauchtwohnung im Schnitt in der Stadt Salzburg /m² Nutzfläche Seite 16

17 Der verrückte Markt Die Übersicht über 20 Jahre ( ) Seite 17

18 Der verrückte Markt Die Übersicht über 20 Jahre ( ) Seite 18

19 Der verrückte Markt Die Übersicht über 20 Jahre ( ) Seite 19

20 Der verrückte Markt Garconniere Salzburg-Stadt (Versteigerung November 2012) Garconniere Salzburg-Stadt (Versteigerung Februar 2013, unklare bestandsrechtliche Situation)) 4-Zimmerwohnung mit Gartenanteil und 2 PKW-Abstellplätzen Sbg-Stadt (Versteigerung Februar 2013) Quelle: Eigene Recherche Seite 20

21 Die besondere Vorliebe 2 LBG Bewertungsgrundsatz 2 (1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. (2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. (3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Seite 21

22 Die besondere Vorliebe Straßenfront Seite 22

23 Der Wunsch nach Rendite Worin besteht die Rendite? R TR = R NCF + R V Erläuterung: R = Rendite TR = Total Return (gesamte Rendite) NCF = Netto-Cash-Flow (Rendite der laufenden Reinerträge) V = Change in Value (Wertänderungsrendite) Quelle: Immobilienbewertung Österreich Seite 23

24 Der Wunsch nach Rendite Quelle: gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung Seite 24

25 Der Wunsch nach Rendite Quelle: gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung Seite 25

26 Fazit Der Immobilienmarkt folgt keinen gleichbleibenden Gesetzen, der Markt bestimmt das Geschehen! Grundlage für die solide Beurteilung eines Immobilienangebotes ist die profunde Marktkenntnis von Immobilienexperten! Der Immobilienmarkt ist insbesondere im volatilen Salzburger Markt nur von Immobilienexperten zu interpretieren, nutzen Sie die Expertise der Immobilienberater Ihrer Wahl! Seite 26

27 Die Immobilienbesteuerung nach dem Stabilitätsgesetz 2012

28 Stabilitätsgesetz 2012 Immobilienbesteuerung Abschaffung der Spekulationsfrist ab Einführung einer Immobilienertragssteuer - Berechnung ab 2013 durch den Notar Private Liegenschaften Steuerfrei bleiben: - Immobilien mit Hauptwohnsitz - 2 Jahre durchgehend seit der Anschaffung - 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahren - selbst hergestellte Gebäude - nur wenn keine Einkunftserzielung in den letzten 10 Jahren

29 Ausnahmen von der Besteuerung Hauptwohnsitzbefreiung Seit Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend 2 Jahre Hauptwohnsitz Innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend Geht nicht auf Erben über Herstellerbefreiung Gilt für selbst hergestellte Gebäude Keine Vermietung innerhalb der letzten 10 Jahre Nur Gebäudeanteil ist befreit

30 Stabilitätsgesetz 2012 Immobilienbesteuerung Grundstücksverkauf ab I. Erwerb vor dem II. Erwerb ab dem = Alt-Grundstücke = Neu-Grundstücke Pauschalsatz vom Verkaufserlös (3,5% bzw. 15%) 25% vom Veräußerungsgewinn

31 Stabilitätsgesetz 2012 Immobilienbesteuerung private Liegenschaften, unbebaute Grundstücke Alt-Grundstücke Anschaffung vor dem Umwidmung ab : 15 % des Veräußerungserlöses - keine bzw. Umwidmung vor : 3,5 % des Veräußerungserlöses - Geltendmachung der tatsächlichen Anschaffungskosten möglich Neu-Grundstücke Anschaffung ab dem Veräußerung nach dem : 25 % des Veräußerungsgewinnes Veranlagungsoption möglich: sinnvoll bei niedrigem Veräußerungsgewinn bzw. Veräußerungsverlust, Geltendmachung von Herstellungsaufwand, Verrechnung mit anderen Einkünften

32 Ertragsliegenschaften

33 Immobilien sind wertbeständig ertragreich eine attraktive Anlageform Eigentum im Grundbuch

34 Anlageobjekte in Salzburg Aigen Ca. 467 m² Nutzfläche Ca m² Grundfläche Zentrale und ruhige Lage Haus mit 5 Wohneinheiten 4 Whgs je ca. 88 m², 1 ca. 112 m² 8 Garagenplätze, 3 KFZ-Stellplätze BJ: 2009, hochwertige Ausstattung Jahresnettomiete: ca ,00 HWB: 26, Energieklasse: B Kaufpreis: ,00

35 Garconniere in Salzburg Schallmoos Ca. 22 m² Wohnfläche Ca. 8 m² Balkon Zentrale Lage Sehr gute Infrastruktur Befristet vermietet Miete: ca. 230,- BK: ca. 180,- HWB: 64, Energieklasse: C Kaufpreis: ,00

36 Betriebsliegenschaft in Salzburg Liefering Ca. 818 m² Nutzfläche Ca m² Grundfläche Guter Zustand Sehr gute Erreichbarkeit Teilweise klimatisiert Bürofläche: ca. 309 m², Lagerfläche: ca. 439 m² GFZ: 0,8, 3-geschoßig Parkplätze vorhanden HWB: 124, fgee: 1,36 Kaufpreis: ,00

37 Neubauprojekt in Grödig 2 Wohnhäuser mit 19 Wohnungen Ca. 54 m² bis 75 m² Wohnfläche Großzügige Balkone/Terrassen Süd-Ausrichtung Zentrale, sonnige Lage Ausgezeichnete Infrastruktur Beste Verkehrsanbindung Tiefgarage HWB: 25, fgee: 0,35 Kaufpreis: ab ,00

38 Neubauprojekt im Süden Salzburgs 6 Architektenvillen 2- bis 4-Zi- bzw. Penthousewhg. Garten, Terrasse od. Balkon Hochwertige Ausstattung Großteils barrierefrei Energieoptimiert u. ökologisch

39 Raiffeisen Realitäten Der Umgang mit Immobilien, die Beratung, die Vermittlung zwischen den Anbietern und Interessenten verlangt Wissen, Einsatz und kompetente Ansprechpartner. Immobilienverkauf ist Vertrauenssache

40

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