BMVBS-Online-Publikation, Nr. 04/2011

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1 BMVBS-Online-Publikation, Nr. 04/2011 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure unter veränderten Rahmenbedingungen auf den Finanzierungsmärkten Impressum Herausgeber Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) Wissenschaftliche Begleitung Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Bearbeitung Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH Tim-Alexander Kröncke Prof. Dr. Felix Schindler Dr. Peter Westerheide Kooperationspartner: Universität Regensburg und ZEW Prof. Dr. Steffen Sebastian Tobias Schnaidt Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Berlin Cornelia Pröhl Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Bonn Iris Ammann Vervielfältigung Alle Rechte vorbehalten Zitierhinweise BMVBS (Hrsg.): Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure unter veränderten Rahmenbedingungen auf den Finanzierungsmärkten. BMVBS-Online-Publikation 04/2011. Die vom Auftragnehmer vertretene Auffassung ist nicht unbedingt mit der des Herausgebers identisch. ISSN BMVBS Februar 2011 Ein Projekt des Forschungsprogramms Allgemeine Ressortforschung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), betreut vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR).

2 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 1 Inhaltsverzeichnis Summary: Financing strategies on housing markets under modified conditions on financial markets Einleitung Die globalen Finanzmärkte im Wandel Tendenzen an den Finanzmärkten vor der Krise Aus der Finanzkrise resultierende Probleme Konsequenzen der Finanzmarktkrise Der Kreditmarkt für Wohnungen Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt Überblick über den Markt für Wohnungskredite in Deutschland Wohnungskredite in der Finanz- und Wirtschaftskrise Zinskonditionen von Wohnungskrediten Refinanzierung von Immobiliendarlehen Traditionelle Refinanzierung Refinanzierung durch Verbriefung Analyse der Finanzierungscharakteristika wohnungswirtschaftlicher Akteure GdW-Jahresstatistiken: Ein erster Überblick Auswertung der Geschäftsberichte von wohnungswirtschaftlichen Unternehmen Börsennotierte Wohnungsunternehmen und Private Equity Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand Wohnungsgenossenschaften Empirische Analyse im Rahmen des Mannheimer Unternehmenspanels Private Haushalte Ergebnisse eigener empirischer Erhebungen Ergebnisse von Expertengesprächen zur Marktsituation sowie den kurz- und längerfristigen Entwicklungsperspektiven Finanzierung privater Haushalte Finanzierung der unternehmerischen Wohnungswirtschaft Entwicklung der Refinanzierung Erhebung zu langfristigen Perspektiven der Finanzierung im Rahmen des ZEW-Finanzmarkttests Fazit Wohnungspolitische Schlussfolgerungen Literaturverzeichnis Anhang Inhaltsverzeichnis BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

3 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 2 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Neuemissionsvolumen privater Verbriefungen in Europa. 7 Abbildung 2: Finazierungsströme am Kreditmarkt. 9 Abbildung 3: Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt Abbildung 4: Kredite an inländische Unternehmen und Privatpersonen. 13 Abbildung 5: Wohnungskredite nach Bankengruppen. 13 Abbildung 6: Wohnungskredite deutscher Banken nach Sektoren. 15 Abbildung 7: Effektivzinssätze. 19 Abbildung 8: Hypothekenpfandbriefe im Umlauf. 21 Abbildung 9: Anteile der Refinanzierungsinstrumente für Wohnungskredite. 22 Abbildung 10: Spreads ausgewählter Refinanzirungsinstrumente. 23 Abbildung 11: Finanzierungsstruktur wohnungswirtschaftlicher Akteure. 27 Abbildung 12: Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz. 28 Abbildung 13: Finanzkennzahlen von privaten Wohnungsunternehmen. 33 Abbildung 14: Finanzkennzahlen von Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand. 38 Abbildung 15: Finanzkennzahlen von Wohnungsbaugenossenschaften. 42 Abbildung 16: Hypothekenrestschulden / Verkehrswerte. 49 Abbildung 17: Umfrage Finanzierungsbedingungen hinsichtlich Akteuren. 58 Abbildung 18: Saldo Umfrage Finanzierungsbedingungen hinsichtlich Akteuren. 58 Abbildung 19: Umfrage Finazierungsbedingungen hinsichtlich Objekttypen. 59 Abbildung 20: Saldo Umfrage Finanzierungsbedingungen hinsichtlich Objekttpen. 59 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Veränderung des Kreditvolumens für den Wohnungsbau. 17 Tabelle 2: Eigenmittelquote (GdW-Jahresstatistik 2009). 26 Tabelle 3: Wohneinheiten (private Wohnungsunternehmen). 31 Tabelle 4: Wohneinheiten (Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand). 37 Tabelle 5: Wohneinheiten (Wohnungsbaugenossenschaften). 40 Tabelle 6: Empirische Analyse im Rahmen des Mannheimer Unternehmenspanels. 45 Abbildungs-/Tabellenverzeichnis BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

4 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 3 Summary: Financing strategies on housing markets under modified conditions on financial markets This study examines the development of financing strategies and potential financing issues of players on the real estate market. Short-term and medium-term effects of the financial crisis are considered, as well as the long-term trend. Trend on the market for housing loans Credit growth for residential property already stagnated before the crisis, reflecting the weak overall investment in housing. Particularly large banks, state banks ( Landesbanken ) and mortgage banks reduced the volume of loans issued during the financial crisis. Regional banks, credit unions and savings banks, on the other hand, increased their involvement. There is no indication for a general credit crunch, but for the change in the provider infrastructure, caused by smaller banks buying market shares of larger banks, which may have worsened the availability of high-volume credit for institutional investors. Mortgage interest rates have decreased continuously since late 2008 and are currently set at a historic low. This should have an overall positive influence on the real estate market, especially for those investors who follow a conservative financing strategy and have high creditworthiness. In terms of refinancing, German covered bonds (Pfandbriefe) have gained importance. Although the German covered bond (Pfandbrief) is affected by regulatory changes, no grave consequences for housing market refinancing are expected. Financing crucial groups of market players Private real estate investors (as residents or small landlords) should not be as affected by short-term effects of the financial market crisis, due to their typically conservative finance structure. The all-time low of mortgage interest rates has a positive influence on their financing situation. Insecurities about future job perspectives and wage development have also calmed considerably. Hence, nothing hints at finance restraints in private households. However, problems could arise in the long term if low and medium income owner occupiers do not use the exceptionally low interest rates to pay down their mortgages as quickly as possible in order to avoid a considerable interest rate risk in the long term. In the corporate housing industry, there are basic differences between core investors and project developers. Core investors did not experience financing problems during the financial crisis. Before the beginning of the crisis, this group of actors had a high number of outstanding loans with a long time to maturity. Housing associations in the public sec- Summary BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

5 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 4 tor and housing cooperatives especially were hardly affected by the financial market turmoil, due to their conservative finance characteristics. The large listed housing companies are a heterogeneous group. Some highly leveraged companies will face high refinancing volumes within the next years and are expected to have great difficulties. On the other hand, banks have returned to actively approaching companies with stable balance sheet structures themselves, offering them new loans. Maximum financing volumes and the formation of bank consortia for syndicated credit continue to be restricted compared to the pre-crisis level. Other than core investors, opportunity investors were directly affected by the crisis in the short term. Due to the onset of the recession, short-term real estate investments could not be sold as fast as expected. This puts those companies in danger which had financed themselves on the short term before the crisis. Generally, it is to be expected that the future trend will be to choose less risky projects which are financed by equity to a larger extent. Significance for housing policy There is currently no tremendous undesirable development which would have to be countered by housing policy. Rather, the intensive competition between banks has led to a competition for attractive projects, i.e., stable borrowers, and a respective differentiation on the market. Problems are assumed to arise where the low interest rates are used for real estate financing which would not be possible in a different interest environment. This risk potential should be limited as long as financing is primarily done through the clients local banks and as long as these banks scrutinize their clients long-term ability to pay off their debt and, in some cases, dissuade them from risky financing. The development should be followed closely, however. If interest rates rise considerably in the course of increasing inflation rates, for instance many loans with low amortization rates which are taken out now may fail after the end of the ten-year fixed-interest period. The scale of this potential problem is difficult to assess at present, however, because aggregated statistics on new credit contracts and their respective interest rate and amortization conditions are not available. Summary BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

6 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 5 1 Einleitung Der vorliegende Bericht beschreibt die Ergebnisse eines Forschungsprojekts, das vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Jahr 2009 ausgeschrieben wurde. Zielsetzung war es einerseits, die Auswirkungen der aktuellen Finanzmarktkrise auf die Finanzierung der Wohnungsmärkte untersuchen zu lassen. Anderseits sollten aber auch längerfristige Änderungstendenzen in den Blick genommen werden, die unter anderem auf die Neuregulierung der Eigenkapitalvorschriften (Basel II, Basel III), aber auch auf strukturelle Veränderungen der Anbieterseite im Finanzierungsmarkt (zunehmende europäische Integration der Finanzmärkte, neue Vertriebswege) zurückzuführen sind. Insbesondere galt es, Umfang und Konsequenzen veränderter Finanzierungsbedingungen auf die von verschiedenen wohnungswirtschaftlichen Akteuren verwendeten Finanzierungsinstrumente und Finanzierungsstrategien aufzuzeigen und Folgerungen für die Politik abzuleiten, sofern entsprechender Handlungsbedarf erkennbar wird. Dazu bedurfte es einer Betrachtung verschiedener Gruppen von wohnungswirtschaftlichen Akteuren: die privaten Haushalte, die sowohl als Selbstnutzer von Wohnraum als auch als Vermieter am Markt auftreten, Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand, z.b. kommunale Wohnungsbaugesellschaften oder sich im Landes- und Bundeseigentum befindliche Wohnungsbaugesellschaften, genossenschaftlich organisierte Wohnungsbauunternehmen sowie private Unternehmen unterschiedlicher Rechtsformen, die in Deutschland nur zu einem geringen Teil an der Börse gelistet sind. Diese Gruppen unterliegen unterschiedlichen Rahmenbedingungen und stellen auch abhängig vom jeweiligen Schwerpunkt ihrer Geschäftstätigkeit differierende Anforderungen an ihre Finanzierungsstruktur hinsichtlich Kapitalstruktur und Konditionen. Die zu diesem Zweck durchgeführten Analysen beruhen in einem ersten Schritt auf einer Aufbereitung des verfügbaren Datenmaterials aus der amtlichen und nicht-amtlichen Statistik, Auswertungen von Geschäftsberichten verschiedener Gruppen von Immobilienunternehmen, einer Literaturauswertung sowie einer Sonderauswertung des Mannheimer Unternehmenspanels. Darüber hinaus wurden eigene empirische Erhebungen im Rahmen von ausführlichen Experteninterviews durchgeführt. Befragt wurden Vertreter von Wohnungsunternehmen, 1 Einleitung BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

7 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 6 Banken und einzelnen Verbänden, die zum größten Teil auf Vorstandebene oder in leitender Funktion tätig sind. Die Gesprächspartner sind im Anhang des Berichts namentlich aufgeführt. Zudem wurden die Teilnehmer der monatlichen Finanzmarktbefragung des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung gebeten, in einer Sonderfrage Auskunft zu ihren Erwartungen für die Entwicklung der Wohnimmobilienfinanzierung zu geben. Allen Befragten sei für ihre Auskunftsbereitschaft nochmals ausdrücklich gedankt. Die Ergebnisse der Untersuchungen zeigen ein differenziertes Bild für die verschiedenen Gruppen von Wohnungsmarktakteuren. Insgesamt hat das Risikobewusstsein im Markt zugenommen. Im Allgemeinen lassen sich aber keine wesentlichen Verschärfungen der Finanzierungsbedingungen identifizieren, weder kurzfristig in der Folge der Finanzmarktkrise noch in der längerfristigen Tendenz. Dies gilt vor allem für die traditionell langfristig finanzierten konservativen Bestandshalter in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft, aber auch für die privaten Haushalte. Beide Gruppen profitieren aktuell von den günstigen Zinskonditionen und dem intensiven Wettbewerb unter den Kreditinstituten. Restriktiveren Finanzierungsbedingungen sehen sich dagegen die stärker kurzfristig finanzierte Akteure am Wohnungsmarkt ausgesetzt, insbesondere solche, die ihren Schwerpunkt in der Projektentwicklung haben. Auch große Portfoliotransaktionen am Wohnungsmarkt sind nicht mehr so leicht zu finanzieren, wie dies vor der Finanzmarktkrise der Fall war. Im zweiten Abschnitt des vorliegenden Berichts erfolgt zunächst ein Überblick über die kurz- und längerfristigen Änderungstendenzen an den Finanzmärkten, insbesondere im Hinblick auf die Tendenzen zur Verbriefung und zum Handel von Krediten. Abschnitt 3 befasst sich intensiver mit dem Kreditmarkt für Wohnungen und beschreibt detaillierter die Anbieter- und Nachfragestruktur sowie Änderungstendenzen im Markt in Folge der Finanzkrise. In Abschnitt 4 wird auf die Refinanzierung der Hypothekenanbieter durch traditionelle Einlagenfinanzierung und Pfandbriefe sowie durch innovative Verbriefungsinstrumente eingegangen. Kapitel 5 beschreibt differenziert die Finanzierungssituation wichtiger Gruppen von wohnungswirtschaftlichen Akteuren auf der Basis verschiedener Datenquellen (GdW-Statistiken, Geschäftsberichte, Mannheimer Unternehmenspanel, Einkommens- und Verbrauchsstichprobe). In Abschnitt 6 werden die Ergebnisse eigener Expertengespräche und einer ergänzenden Erhebung im Rahmen des ZEW- Finanzmarkttests beschrieben. In den Abschnitten 7 und 8 werden die Ergebnisse zusammengefasst und wohnungspolitische Schlussfolgerungen gezogen. 1 Einleitung BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

8 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 7 2 Die globalen Finanzmärkte im Wandel 2.1 Tendenzen an den Finanzmärkten vor der Krise Weltweit war bereits vor der akuten, im Jahr 2007 ausgebrochenen Krise im langfristigen Trend eine fundamentale Veränderung des Finanzierungsverhaltens zu beobachten. Das traditionelle Kreditgeschäft, bei dem sich Banken über Einlagen und aufgenommene Kredite refinanzieren und Wohnungskredite vergeben, wurde zunehmend durch kapitalmarktorientierte Refinanzierungen ergänzt. Hierbei werden begebene Kredite verbrieft und zu einem erheblichen Teil außerhalb der Bankbilanzen gehalten und gehandelt. Dieser Trend wurde flankiert durch die zunehmende internationale Integration der Finanzmärkte. Finanzinnovationen, wie z.b. neue Derivate oder komplexe Bewertungsmodelle für Kreditportfolios, sind Begleiterscheinungen dieser Entwicklung. Abbildung 1 zeigt das Volumen der in Europa begebenen Verbriefungen im Zeitverlauf, um die Dimension dieses Trends sichtbar zu machen. In einem späteren Unterkapitel (vgl. Abschnitt 4.2) wird der Markt für verbriefte Immobiliendarlehen in Deutschland noch näher diskutiert. Abbildung 1: Quelle: IMF Global Stability Report, Oktober Dabei sind in verschiedenen Ländern durchaus unterschiedliche Ausgangssituationen vorzufinden. Im kontinentaleuropäischen Raum, z.b. Deutschland und Frankreich, ist das Finanzierungssystem traditionell eher bankenorientiert. Im angloamerikanischen Raum 2 Die globalen Finanzmärkte im Wandel BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

9 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 8 hingegen dominiert bereits ein kapitalmarktorientiertes System. Diese Unterschiede in den Finanzierungssystemen sind insbesondere historisch bedingt und u.a. eine Folge unterschiedlicher Regulierungsmaßnahmen der einzelnen Länder in Folge der großen Krisen des vergangenen Jahrhunderts (vgl. Allen und Gale, 2000). Die neuen Entwicklungstendenzen in Richtung einer stärker kapitalmarktorientierten Finanzierung treffen die traditionell bankenorientierten Finanzierungssysteme, wie z.b. das deutsche, in besonderem Maße. Infolge wachsender Ertragsprobleme drängten in den Jahren vor der Krise zahlreiche Banken in das Geschäft mit verbrieften Immobilienkrediten in den USA, sowohl als Initiatoren als auch als Investoren. Hierbei wurden gezielt Lücken in der Regulierung genutzt. So wurden in großem Umfang Zweckgesellschaften im Ausland gegründet, um (teure) Eigenkapitalunterlegungspflichten zu umgehen. Dieses Verfahren praktizierten in großem Umfang auch deutsche Banken, insbesondere die öffentlichen Landesbanken. Auf diese Weise war eine nahezu unbegrenzte Verschuldung durch die Aufnahme von günstigem, meist kurzfristigem Fremdkapital bei minimalem Eigenkapitalbestand und dementsprechend hohen Leverage-Effekten möglich. Zusammen mit einem boomenden Immobilienmarkt in den USA, welcher über viele Jahre nur steigende Preise für Wohnimmobilien zeigte, ergab sich eine gefährliche Mixtur Aus der Finanzkrise resultierende Probleme Mit dem Platzen der Immobilienpreisblase in den USA und der daraus sich entwickelnden globalen Rezession wurden zunächst zahlreiche US-Hausbesitzer im Segment geringer Bonität zahlungsunfähig ( Subprime-Krise ), mit der Verschärfung der Krise aber auch ein größerer Anteil von Hausbesitzern in gehobenen Marktsegmenten. Somit kam es rasch zu umfangreichen Ausfällen in den begebenen Verbriefungen, welche Investoren offensichtlich in diesem Ausmaß nicht erwartet hatten. Hieraus resultierte ein herber Vertrauensverlust für im Grunde alle Verbriefungen und Forderungen auf dem Interbankenmarkt, welcher in der Folge völlig zum Erliegen kam. Weder die Platzierung von verbrieften Krediten noch die Aufnahme frischer Fremdkapitalmittel zur Refinanzierung der Investoren war aufgrund des massiven Vertrauensverfalls auf dem Kapitalmarkt noch möglich. 2 Da sich nicht nur amerikanische Investoren auf dem US-Hypothekenmarkt betätigten, sondern in großem Umfang auch internationale Institutionen, waren schnell weltweit Ver- 1 2 Francke, H.-H. (2004). Brunnermeier, M. K. (2009), Sachverständigenrat (2008). 2 Die globalen Finanzmärkte im Wandel BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

10 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 9 luste angehäuft, die nicht mehr durch das vorhandene Eigenkapital gedeckt werden konnten. Somit war auch die Voraussetzung für die Vergabe neuer Kredite auf dem traditionellen Kreditmarkt gefährdet. Eine globale Bankenkrise drohte die Weltwirtschaft in den Abgrund zu reißen. Nur durch massive Interventionen in Form von Bankgarantien und Eigenkapitaleinlagen durch staatliche Institutionen sowie durch Stützungsmaßnahmen der Zentralbanken konnte Schlimmeres verhindert werden und der traditionelle Kreditmarkt weitgehend intakt gehalten werden. Die Zentralbanken leisteten dabei ihren Beitrag, um das globale Finanzsystem am Leben zu erhalten, indem zunächst die Zinsen auf historisch niedrige Niveaus gesenkt wurden. Zudem erklärten sich die Zentralbanken dazu bereit, auf dem Markt für Verbriefungen als Nachfrager in großem Umfang in Erscheinung zu treten, um diesen zu stützen und zukünftig wieder in Gang zu bringen. In diesem Sinn traten die Zentralbanken als Geschäftsbanken auf und versorgten die Wirtschaft übergangsweise mit Krediten. Abbildung 2: Grafik ZEW. Abbildung 2 verdeutlicht die beschriebenen Finanzierungsströme in einer Übersicht. Dargestellt sind die Geldströme über den traditionellen Kreditmarkt durch die Bankbilanz und der direkte Weg über Verbriefungen. Der dritte Geldstrom repräsentiert die Notmaßnahmen in Form von Wertpapierkäufen auf dem Primär- und Sekundärmarkt durch die Zentralbanken. Hierbei ist die amerikanische Notenbank besonders aggressiv aufgetreten und hat das bis heute im Vergleich etwa zur EZB oder Bank of England umfangreichste Stützungsprogramm aufgelegt. 2 Die globalen Finanzmärkte im Wandel BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

11 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure Konsequenzen der Finanzmarktkrise Die Verwerfungen an den Finanzmärkten sind noch lange nicht ausgestanden. Es ist jedoch abzusehen, dass in der Folge eine Reihe von zusätzlichen Regulierungsmaßnahmen auf die Finanzwirtschaft zukommt. Derzeit zeichnen sich folgende Tendenzen ab: Banken werden gemäß Basel III (weltweit) substanziell höhere und strengere Eigenkapitalanforderungen erfüllen müssen, die über die in Basel II bereits getroffenen Regelungen hinausgehen. Dies ist gleichbedeutend mit einem De- Leveraging des Finanzsektors und impliziert einen Konflikt mit jenen Marktakteuren, die gleichzeitig eine Kreditausweitung zur Stimulierung der Realwirtschaft fordern. Die zukünftig umfangreicheren Risikopuffer werden auch den Markt für Verbriefungen betreffen. Emittenten solcher Produkte sollen zukünftig am Verlust der Wertpapiere beteiligt sein (zumindest teilweiser Besitz der verlustträchtigsten Tranchen einer Verbriefung) und damit einen Anreiz haben, eine höhere Qualität der zugrundeliegenden Forderungen zu gewährleisten. Aus Sicht der Initiatoren werden Verbriefungen damit im Vergleich zum Zustand vor der Krise weniger attraktiv sein. Trotzdem besteht die Möglichkeit, dass qualitativ hochwertige und verständliche Verbriefungsprodukte eine wesentliche Bedeutung im Finanzierungssystem behalten. Zusammenfassend lässt dies eine Renaissance des traditionellen Bankgeschäftes mit eher konservativen Geschäftsmodellen erwarten. Finanzintermediäre werden die höheren Kosten für eine umfangreichere Risikovorsorge wenigstens teilweise durch höhere Margen an die Kreditnehmer weitergeben. Theoretisch sollte dies zu einer höheren Stabilität des Finanzierungssystems führen, die allerdings sowohl auf dem traditionellen Kreditmarkt als auch auf dem Markt für Verbriefungen höhere Finanzierungskosten mit sich bringen kann. 3 3 Schildbach, J. (2009). 2 Die globalen Finanzmärkte im Wandel BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

12 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 11 3 Der Kreditmarkt für Wohnungen 3.1 Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt Um die Finanzierungscharakteristika wohnungswirtschaftlicher Akteure zu analysieren, wird im Folgenden zunächst die Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt betrachtet. Laut Demary et al. (2009) verteilt sich der deutsche Wohnungsbestand von 39,617 Mio. Wohnungen in Deutschland zu 40,1% auf Selbstnutzer, zu 36,6% auf private Kleinanbieter von Mietraum und zu 23,3% auf professionelle Anbieter. Die letztgenannte Gruppe lässt sich weiter differenzieren in privatwirtschaftliche Eigentümer (10,2% der Wohnungen), Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand (6,6%), Genossenschaften (5,6%) sowie Kirchen und sonstige Wohnungsunternehmen (0,8%). Somit werden rund drei Viertel des Wohnungsbestandes von den privaten Haushalten gehalten, wie in Abbildung 3 zu sehen ist. Abbildung 3: Quelle: Demary et al. 2009, Grafik ZEW. Im internationalen Vergleich zeigt sich hierbei eine deutsche Besonderheit: Der Anteil von Selbstnutzern von Wohnraum ist relativ gering, der Anteil der privaten Amateurvermieter ist dagegen vergleichsweise hoch. Insbesondere im Hinblick auf die niedrige Wohneigentumsquote hierzulande (Deutschland 43%, Frankreich 57%, Italien 69% und Spanien 86%, Durchschnitt im Euro-Raum 62%) ist das deutsche System der Wohnungsfinanzierung in der Vergangenheit in die Kritik 3 Der Kreditmarkt für Wohnungen BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

13 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 12 geraten. Die Anforderungen an die relativ konservative Kreditvergabe, welche stabile Einkommensverhältnisse und einen hohen Eigenkapitaleinsatz vom Kreditnehmer fordert, sind insbesondere für junge Schwellenhaushalte nur schwer zu erfüllen. Tatsächlich existiert in Deutschland ein qualitativ vergleichsweise hochwertiger Mietwohnungsmarkt, der (nicht nur) für Haushalte mit geringerer Bonität eine Alternative zum Eigenheim bietet. So ist es zu erklären, dass sich in Deutschland keine große Nachfrage nach teuren und riskanten Subprime-Krediten findet und sich daher auch kein entsprechendes Segment am Markt entwickeln konnte im Gegensatz z.b. zu Großbritannien und den USA. 3.2 Überblick über den Markt für Wohnungskredite in Deutschland Eine wesentliche Finanzierungsquelle von Immobilien ist aufgrund der hohen Investitionsvolumina Fremdkapital. Im stark bankenorientierten Finanzsystem Deutschlands geben die Statistiken der Deutschen Bundesbank einen weitgehenden Überblick über die aufgenommenen Fremdkapitalmittel der Marktakteure. Das Kreditvolumen von Mrd. Euro an Wohnungskrediten im 2. Quartal 2010 entspricht 46% des Gesamtvolumens aller Kredite an inländische Unternehmen und Privatpersonen in Deutschland. Somit stellt die Finanzierung von Wohnimmobilien eine wesentliche Komponente im Kreditgeschäft der Banken dar. Abbildung 4 zeigt, dass auf dem Gesamtmarkt in den 90er Jahren ein dynamisches Wachstum der Kreditvolumina stattgefunden hat, gefolgt von Stagnation ab dem Jahr Dabei sind die Wohnungskredite dieser Entwicklung gefolgt. Die Deutsche Bundesbank (2006) führt die Stagnation ab 2000 auf eine schwache Kreditnachfrage zurück, die sich auch in der niedrigen Investitionsquote für diesen Zeitraum widerspiegelt. Es wäre aber auch denkbar, dass in den letzten Jahren außerbilanzielle Finanzierungen größere Bedeutung gewonnen haben. In der Tat verfügte der Off-Balance-Markt vor der Krise über sehr hohe Wachstumsraten, jedoch spielt er für Deutschland gemessen am gesamten Wohnungskreditvolumen eine vergleichsweise kleine Rolle, wie noch gezeigt werden wird. Vor der Krise (3. Quartal 2007) verteilten sich Wohnungskredite in Höhe von Mrd. Euro zu 72% auf die privaten Haushalte und zu 28% auf die Unternehmen. Die Kreditstruktur stand damit in etwa im Einklang mit der Anbieterstruktur am Wohnungsmarkt. In Abbildung 5 ist zu sehen, dass sich sowohl die Privaten als auch die Unternehmen über alle Segmente des Bankensektors in Deutschland finanzieren. 3 Der Kreditmarkt für Wohnungen BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

14 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 13 Abbildung 4: Quelle: Deutsche Bundesbank 2010, Grafik ZEW. Abbildung 5: Quelle: Deutsche Bundesbank 2010, Grafik ZEW. Für beide Gruppen spielen die Sparkassen und Landesbanken mit rund einem Drittel der aufgenommenen Wohnungskredite eine dominante Rolle. Im Unterschied dazu nehmen die Unternehmen prozentual mehr Kredite bei den auf größere Volumina spezialisierten Realkreditinstituten (reine Hypothekenbanken) und Banken mit Sonderaufgaben (z.b. 3 Der Kreditmarkt für Wohnungen BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

15 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 14 KfW und IKB) auf. Die Privaten unterscheiden sich durch ein stärkeres Engagement bei den Kreditgenossenschaften und deren Zentralinstituten sowie bei den Bausparkassen. Vor der Finanzkrise war der Anteil der unterschiedlichen Bankengruppen am Kreditvolumen auch im längerfristigen Vergleich verhältnismäßig stabil. So unterscheiden sich die Anteile zum Referenzzeitpunkt des 4. Quartals 1999 gegenüber dem 3. Quartal 2007 nur geringfügig. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die privaten Haushalte und die Gruppe der Unternehmen auf ein breites Spektrum verschiedener Bankengruppen für die Beschaffung von Wohnungskrediten zurückgreifen. Zumindest auf einer aggregierten Ebene betrachtet, sollten die Marktakteure aufgrund dieser Diversifikation in der Finanzierung relativ gut gegenüber spezifischen Fehlentwicklungen in einzelnen Bankengruppen bzw. Instituten abgesichert sein. 3.3 Wohnungskredite in der Finanz- und Wirtschaftskrise Vor dem Hintergrund der Finanzkrise sind in letzter Zeit vermehrt Befürchtungen bezüglich einer allgemeinen Kreditklemme aufgekommen. Banken sehen sich verschärften Eigenkapitalanforderungen gegenüber und könnten ihre Kreditvergabe aus diesem Grund deutlich einschränken. Aus analytischer Sicht besteht die große Schwierigkeit darin, angebots- und nachfrageseitige Faktoren bei der empirischen Identifikation einer Kreditklemme klar voneinander abzugrenzen. Wirtschaftlich schwache Phasen zeichnen sich durch eine geringe Investitionstätigkeit aus, dementsprechend sinkt typischerweise auch die Nachfrage nach Krediten. So könnten etwa auch private Haushalte mit der Anschaffung einer Immobilie zögern, weil sich zum Beispiel die Einkommensperspektiven verschlechtert haben. Die Deutsche Bundesbank (Monatsbericht September 2009) versucht, mögliche Angebots- und Nachfragefaktoren voneinander abzugrenzen und kommt zu dem Schluss, dass derzeit keine stichhaltigen Hinweise für eine bereits bestehende allgemeine Kreditklemme vorliegen. Perspektivisch gesehen besteht jedoch die Möglichkeit, dass das Kreditangebot auch für wohnungswirtschaftliche Akteure im Zuge der konjunkturellen Erholung hinter dem Bedarf zurückbleiben könnte. Abbildung 6 zeigt die Veränderungsraten des Kreditvolumens für Wohnimmobilien, jeweils für private Haushalte und für die Gruppe der Unternehmen, beginnend im 1. Quartal 1994 bis zum 2. Quartal Als (grober) Indikator für das finanzierte Investitionsvolumen sind die Baugenehmigungen für den Wohnungsbau abgebildet (veranschlagte Kosten, saisonbereinigt). Bei der Veränderungsrate der Wohnungskredite wird noch einmal das dynamische Wachstum des Kreditvolumens in den 90er Jahren deutlich, im Unterschied zu einer ausgeprägten Stagnation ab dem Jahr Hiervon sind sowohl die Privaten als auch die 3 Der Kreditmarkt für Wohnungen BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

16 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 15 Unternehmen gleichermaßen betroffen. Auffällig sind ab dem Jahr 2002 die sogar negativen Veränderungsraten bei den Unternehmen, gleichbedeutend mit einem rückläufigen Volumen von Wohnungskrediten an Unternehmen, seit bereits 7 Jahren. Dies könnte theoretisch darauf zurückzuführen sein, dass in diesem Zeitraum verstärkt kapitalmarktorientierte Finanzierungsformen (z.b. Verbriefungen) getätigt wurden und diese klassische Wohnungskredite insbesondere für diese Gruppe teilweise ersetzt haben. So könnte das statistisch erfasste Kreditvolumen der wohnungswirtschaftlichen Unternehmen sinken, trotz einer konstanten (oder sogar steigenden) Fremdkapitalfinanzierung. Abbildung 6: Quelle: Deutsche Bundesbank 2010, Grafik ZEW. Allerdings deutet der abgebildete Indikator für das Investitionsvolumen darauf hin, dass ab dem Jahr 2000 die allgemeine Stagnation an Wohnungskrediten zu einem großen Teil mit einer Nachfrageschwäche einhergegangen ist. So haben sich die veranschlagten Kosten für genehmigte Wohnungsbauwerke von rund 6 Mrd. Euro in Q auf 2,1 Mrd. Euro in Q um zwei Drittel verringert, bereits vor dem Ausbruch der Finanzkrise. Die Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise machen sich zwar in abermals rückläufigen Volumina bei den Wohnungskrediten ab 2008 bemerkbar, insbesondere vor dem Hintergrund des allgemeinen Trends vor der Krise scheint sich diese Entwicklung derzeit aber in verhältnismäßig moderaten Dimensionen abzuspielen. Die rückläufige Entwicklung bei den Wohnungskrediten steht bisher in Einklang mit einer für Rezessionen typisch schwachen Investitionstätigkeit. 3 Der Kreditmarkt für Wohnungen BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

17 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 16 Die Tabelle 1 unterscheidet bei der Veränderung des Bestandes an Wohnungskrediten nach den verschiedenen Bankengruppen, jeweils für private Haushalte (oberer Abschnitt) und Unternehmen (unterer Abschnitt). Hierbei ist für die erste Gruppe zu erkennen, dass insbesondere jene Bankengruppen, die besonders hart von der Krise betroffen waren (Großbanken und Landesbanken), ihr Kreditvolumen am stärksten zurückgefahren haben. Demgegenüber haben Regionalbanken, Kreditgenossenschaften und Bauspar-kassen ihre Volumina trotz der Wirtschaftskrise erhöht. Im Durchschnitt über alle Bankengruppen ergibt sich durch diesen Ausgleich eine nur geringfügige Reduktion von Wohnungskrediten an private Haushalte bis Q In den letzten drei Quartalen ist das Kreditwachstum an private Haushalte wieder wachsend. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Unternehmen. Jedoch haben hier in der Krise besonders die Großbanken in noch bedeutenderem Umfang ihre Wohnungskredite eingeschränkt. Wie in Abbildung 5 zu sehen ist, spielen für die Gruppe der Unternehmen die Realkreditinstitute eine größere Rolle auch bei ihnen sind umfangreiche Rückgänge zu verzeichnen. Ähnlich wie bei den Privaten haben im Gegenzug die Regionalbanken, Kreditgenossenschaften und hier auch die Sparkassen ihre Engagements in der Krise ausgebaut. Dies könnte auf Probleme bei der Finanzierung von Großprojekten hindeuten, da kleinere Banken (mit geringer Bilanzsumme) kaum in der Lage sind, einen betragsmäßig hohen Kredit an einzelne Investoren zu vergeben zum Beispiel aufgrund von regulatorischen Beschränkungen. Ende April 2010 erschien eine Studie, durchgeführt von der BulwienGesa AG (BulwienGesa, 2010), mit dem Titel Kreditvergabe in der Unternehmerischen Wohnungswirtschaft im Auftrag des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. (BFW). In der Studie wurde eine Befragung durchgeführt, wobei 223 Antworten von Wohnungsunternehmen zur Kreditvergabepraxis ausgewertet werden konnten. Rund 55,2% der Antworten kamen von Bauträgern und Projektentwicklern, und etwa 23% kamen von Bestandhaltern oder institutionellen Investoren. Der öffentliche Wohnbau sowie die Wohnungsgenossenschaften sind mit 3,2% und 0,4% der Rückantworten in der Studie praktisch nicht vertreten. Die restlichen Befragten setzen sich aus Beratern, Dienstleistern, Maklern, Kreditinstituten und Sonstigen zusammen. 3 Der Kreditmarkt für Wohnungen BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

18 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 17 private Hauhalte Großbanken Regionalbanken Sparkassen Landesbanken ,10 68,87 7,89 3,09 13,40 10,81 5,89 2,50 8, ,83 19,32 3,91 3,21 5,19 33,50 1,72 4,13 3, ,15 4,35 3,79 2,63 3,53 1,68 3,32 2,63 3, ,76 3,72 3,68 3,02 2,87 0,86 2,76 3,41 2, ,99 5,88 1,20 1,79 7,04 6,67 0,34 2,51 2, ,79 13,38 2,51 17,85 4,40 28,66 1,79 3,85 2, ,45 8,90 2,07 4,34 5,23 13,68 2,41 1,38 3, ,74 16,51 0,89 7,35 3,65 8,18 13,68 1,05 0, Q1 6,84 13,83 0,73 6,56 1,92 7,58 12,19 1,38 0, Q2 6,18 14,27 0,64 8,09 1,86 6,36 13,68 1,72 0, Q3 4,72 12,87 0,45 7,73 1,22 5,66 14,82 2,20 0, Q4 4,79 8,50 0,49 8,39 1,16 5,22 11,61 2,53 0, Q1 5,04 7,79 0,53 9,02 1,27 5,11 11,61 2,33 0, Q2 5,68 6,68 0,61 6,10 1,62 4,44 10,98 2,21 0, Q3 7,02 8,78 0,28 6,21 2,25 3,96 10,29 2,08 0, Q4 6,14 8,02 0,44 4,53 2,99 3,58 9,37 1,92 0, Q1 5,38 7,35 0,77 3,82 3,10 4,05 9,71 1,75 0, Q2 4,65 6,66 1,33 3,79 3,15 2,64 11,73 1,25 0,66 Unternehmen Großbanken Regionalbanken Sparkassen Landesbanken ,41 26,92 7,69 2,05 15,48 8,43 5,32 2,23 6, ,56 10,31 2,63 0,44 3,38 6,74 6,90 3,33 2, ,29 6,78 1,69 0,75 1,91 1,29 0,37 0,60 0, ,48 2,92 0,42 0,91 2,27 0,89 9,04 0,01 2, ,91 1,57 4,97 1,87 2,71 7,43 4,00 1,47 2, ,54 5,60 2,40 40,24 3,10 44,99 7,42 7,47 3, ,06 5,27 0,82 4,43 3,09 32,93 8,71 5,06 1, ,10 1,03 1,59 0,41 0,23 2,28 8,12 2,78 1, Q1 7,75 4,24 0,04 3,14 0,13 3,03 9,90 1,80 3, Q2 7,19 1,07 0,54 0,51 0,57 3,29 9,37 2,86 2, Q3 7,39 0,99 0,03 0,89 2,26 3,27 8,63 3,96 1, Q4 8,61 4,65 0,25 1,11 3,10 2,76 7,52 6,03 1, Q1 9,23 5,73 0,28 0,13 3,25 2,10 7,22 5,86 0, Q2 12,54 5,05 1,88 1,56 3,26 1,19 7,94 5,12 1, Q3 13,18 4,50 2,75 3,71 3,74 1,75 7,65 4,62 1, Q4 10,17 4,11 3,91 4,65 4,36 1,21 7,58 4,95 0, Q1 9,24 3,40 4,29 5,60 4,22 1,55 6,37 4,88 0, Q2 5,13 2,62 4,80 6,27 4,44 5,27 7,55 4,74 0,63 Kreditgenossenschaften & ZI Kreditgenossenschaften & ZI Banken mit Sonderaufgaben Banken mit Sonderaufgaben Realkreditinstitute Realkreditinstitute Bausparkassen Bausparkassen Alle Banken Alle Banken Tabelle 1: Veränderung des Kreditvolumens für den Wohnungsbau in Prozent zum Vorjahr, nach Kreditnehmer und Bankengruppe. Quelle: Deutsche Bundesbank Darstellung ZEW. Die Ergebnisse unterstützen die These, dass sich Kreditangebot und Kreditnachfrage noch ausgleichend gegenüber stehen. Jedoch wird eine deutlich erschwerte Kreditvergabe mit härteren Kreditbedingungen, in Form von strengeren Kreditklauseln und höheren Eigenkapitalanforderungen, konstatiert. Hiervon sind die Akteure in den typischerweise riskanteren Geschäftsbereichen von Bauträgern und Projektentwicklern stärker betroffen als die Bestandshalter. Besonders auch der Zugang zu Kreditvolumina ab 50 Mio. Euro war zum Zeitpunkt der Studie limitiert. In der Befragung spiegelt sich auch die veränderte Anbieterstruktur von Wohnungskrediten wider (vgl. Tabelle 1). In der 3 Der Kreditmarkt für Wohnungen BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

19 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 18 Tendenz konnten Projekte häufiger über Sparkassen realisiert werden als bei anderen Kreditinstituten. Dies betrifft insbesondere kleinere Kreditvolumina unter 2 Mio. Euro. 3.4 Zinskonditionen von Wohnungskrediten Nachdem bisher insbesondere die Wohnungskreditvolumina betrachtet wurden, soll nun der Blick auf die Zinskonditionen von Wohnungskrediten gerichtet werden. Abbildung 7 zeigt die Effektivzinssätze für Wohnungskredite an private Haushalte (Neugeschäft), für kurzfristige (Zinsbindung bis zu einem Jahr), mittelfristige (ein bis fünf Jahre) und langfristige (fünf bis 10 Jahre und länger als 10 Jahre) Laufzeiten. Die langfristigen Zinsen sind die für den Wohnungsmarkt dominanten Kreditzinsen, da Investoren in Deutschland vorzugsweise lange Zinsbindungen wählen. So liegt der Anteil an Wohnungskrediten mit einer anfänglichen Zinsbindung von mehr als 5 Jahren bei über 95% (Juli 2009, Statistiken der Deutschen Bundesbank). Insbesondere für die kurzfristige Laufzeit folgen die Kreditzinsen deutlich dem EZB- Leitzins auch in der Finanzkrise. Die Zinsen von Wohnungskrediten mit langjähriger Zinsbindung reagieren hingegen typischerweise mit einer größeren Verzögerung und in abgeschwächter Form, sowohl in Zeiten von Leitzinserhöhungen ( ) als auch von Leitzinssenkungen (ab Oktober 2008). Eine weniger volatile Entwicklung der langfristigen Kreditzinsen ist auch zu erwarten, da für diese nicht nur der aktuelle Leitzins maßgeblich ist, sondern auch die von den Marktakteuren für die Zukunft erwartete Zinsentwicklung. Vor dem Hintergrund der Finanzkrise erscheint die Entwicklung der Kreditkonditionen nicht als ungewöhnlich. Die Effektivzinssätze für Wohnungskredite an private Haushalte haben die Abwärtsbewegung der Leitzinsen nachvollzogen und Anfang 2010 historische Tiefststände erreicht. Die Statistiken der Deutschen Bundesbank geben keine Auskunft über die Zinskonditionen von Wohnungskrediten an Unternehmen. Für eine erste Annäherung der Kreditkonditionen von Unternehmen zeigt Abbildung 7 die Effektivverzinsung von Krediten an Kapitalgesellschaften mit Beträgen über 1 Mio. Euro und einer anfänglichen Zinsbindung von mehr als 5 Jahren. Diese Kredite sind nicht wohnungsspezifisch. Allerdings ist im Zeitverlauf kein dramatischer Unterschied zu den Wohnungskrediten an private Haushalte mit vergleichbarer Zinsbindung zu erkennen. Dies zeigt sich auch während der Finanzkrise. Die tatsächlichen Kreditkonditionen von Unternehmen sind allerdings nur eingeschränkt aus den Informationen der Bankenstatistik ableitbar. So werden zum Beispiel bei größeren Unternehmen immer seltener Kredite mit einer bestimmten Zinsbindung vereinbart. 3 Der Kreditmarkt für Wohnungen BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

20 Finanzierungsstrategien wohnungswirtschaftlicher Akteure 19 Mittlerweile geht auch in der Immobilienfinanzierung der Trend zu einer Trennung von Grundgeschäft und Zinssicherung. 4 Hierbei nimmt ein Unternehmen einen variabel verzinslichen Kredit auf und stellt mit Hilfe von Zinsderivaten individuell eine Zinsabsicherung sicher, womit sich ein Kredit mit einer synthetischen Zinsbindung ergibt. Aus diesem Grund bietet sich für die Betrachtung der tatsächlichen Finanzierungskonditionen eher die Ebene der einzelnen Unternehmen an. Allerdings ist davon auszugehen, dass die in der Bankenstatistik verfügbaren Daten zu den Zinskonditionen für die Unternehmen eher eine Obergrenze angeben. Zum einen sind Kredite für Wohnungen wegen der grundpfandrechtlichen Sicherungsmöglichkeiten der zu Grunde liegenden Investitionen im Allgemeinen vermutlich zinsgünstiger als Kredite für andere, intangibelere Investitionen. Zum anderen dürften flexibel verzinste und extern abgesicherte Kredite insgesamt preisgünstiger als Festzinskredite sein, da die Unternehmen ansonsten zu Festzinskrediten greifen würden. Abbildung 7: Quelle: Deutsche Bundesbank Grafik ZEW. 4 Gondring, H. et al. (2003), S. 501 ff. 3 Der Kreditmarkt für Wohnungen BMVBS-Online-Publikation Nr. 04/2011

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