C HRISTOPH I SER STEUERBERATER

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1 Steuergestaltungen bei Vermietungs- und Verpachtungsimmobilien

2 Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen Voraussetzungen: Immobilie gehört nicht zu einem Betriebsvermögen und Immobilie wird überwiegend zu Wohnzwecken genutzt (mehr als die Hälfte der Grundfläche) Erhaltungsaufwand kann gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden

3 Ausgangssachverhalt Praxisfall: Steuerpflichtige: Ehepaar, keine Kinder 1. Einkünfte aus unternehmerischer Tätigkeit Gewinn voraussichtlicher Gewinn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Einnahmenüberschuss darin bisher nicht enthalten Erhaltungsaufwendungen von voraussichtl. Einnahmenüber

4 Verheiratet; keine Kinder Unternehmen V+V Einkünfte Erhaltungsaufwand Sonderausgaben z. v. Einkommen Einkommensteuer Solidaritätszuschlag ggfs. Kirchensteuer ,81 768, ,59

5 Verheiratet; keine Kinder Unternehmen V+V Einkünfte verteilter Erhaltungsaufwand Sonderausgaben z. v. Einkommen Einkommensteuer Solidaritätszuschlag ggfs. Kirchensteuer ,52 167, ,02 392, , ,78

6 Steuerbelastungsvergleich ohne Verteilung Erhaltungsaufwand: 0 (in 2007) (in 2008) = 9.780, mit Verteilung Erhaltungsaufwand: (in 2007) (in 2008) = Gestaltungsvorteil 2.650

7 A. Verkaufsfall Varianten Der noch nicht berücksichtigte Teil der verteilten Erhaltungsaufwendungen wird im Jahr der Veräußerung komplett als Werbungskosten abgezogen. Vorteil Wenn in Verkaufsjahr höhere Einkünfte vorhanden sind (steuerpflichtiger Veräußerungserlös der Immobilie) kann so die hohe Progression des Verkaufsjahres gemindert werden.

8 B. Schenkungsfall Varianten Bei der Immobilienschenkung wird der Beschenkte zum Einzelrechtsnachfolger der Immobilie. Der Beschenkte kann die noch nicht abgezogenen und verteilten Erhaltungsaufwendungen entsprechend der Wahl des Rechtsvorgängers weiter abziehen. Vorteil 1.Steuerersparnis im Familienverbund, wenn der Beschenkte eine höheren Einkommensteuertarif hat. 2.Der Wert der Erhaltungsaufwendungen werden geschenkt, die Schenkungsteuer bleibt jedoch i.d.r. identisch.

9 Vater Schenkung V+V Immobilie Verkehrswert Steuerwert Schenkungssteuerlicher Berechnung (bisheriges Recht): Steuerwert persönlicher Freibetrag Tochter Schenkungssteuer

10 Vater tätigt Erhaltungsaufwand i.h.v Schenkung V+V Immobilie Verkehrswert gestiegen Steuerwert bleibt (i.d.r.) bei Schenkungssteuerlicher Berechnung (bisheriges Recht): Steuerwert persönlicher Freibetrag Tochter Schenkungssteuer

11 50% EM 50% EF Schuldzinsen steuerlich nutzbar machen Eigentumswohnung Verkehrswert Darlehen abbezahlt bisher eigengenutzt fortan vermietet 50% EM 50% EF Einfamilienhaus Kaufpreis: Eigenkapital: Darlehen: fortan eigengenutzt Schuldzinsen sind steuerlich nirgends nutzbar!!!

12

13 Eigentumswohnung Ehemann verkauft 50% an EF für % EF Schuldzinsen steuerlich nutzbar machen Verkehrswert Darlehen mittlerweile fremdvermietet 50% EM 50% EF Einfamilienhaus Ehemann tilgt Darlehen Kaufpreis: Eigenkapital: Neuer Darlehensstand: eigengenutzt Schuldzinsen für ein Darlehen von sind steuerlich abzugsfähig, obwohl der gesamte Darlehenssaldo weiterhin beträgt!!!

14 Schuldzinsen steuerlich nutzbar machen Gestaltung in Zahlen Wirtschaftliche Sicht: keine Veränderung weiterhin bestehen Schulden von Steuerliche Sicht: Darlehen x 5% (!) = Schuldzinsen Persönlicher Steuersatz Steuerersparnis 25% % % % 3.150

15 Schuldzinsen steuerlich nutzbar machen Gestaltungsmissbrauch? Bei fremdüblichen Vereinbarungen kein Gestaltungsmissbrauch!!! BFH vom (Az: IX R 46/01)

16 C HRISTOPH I SER S T E U ERBERAT ER G o e t h e s t r a s s e D ü s s e ldor f Te l : / Fa x: / S t b. w w w. S t e u e r e m p fehlung.de

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