Berlin GSW / CBRE WohnmarktReport: Andrang auf gute Lagen und hochwertige Wohnungen

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1 Um - Frage Berin GSW / CBRE WohnmartReport: Andrang auf gute Lagen und hochwertige Wohnungen Angebotsmieten durchschnittich um 4,5 Prozent auf 6,11 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Unterschiede zwischen Innenstadt und Außenbeziren verstären sich. Zunehmender Mange an begehrten Wohnungen in Top-Lagen. Charottenburg-Wimersdorf mit höchsten Durchschnittsmieten. Neues Scoring misst Attrativität für Investoren. re Preise für Eigentumswohnungen steigen um 7,9 Prozent. Der Aufwärtstrend bei Wohnungsmieten und Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mehrfamiienhäuser in Berin hat sich 2010 fortgesetzt. Der wert der Angebotsmieten stieg im vergangenen Jahr um 4,5 Prozent von 5,85 Euro auf 6,11 Euro pro Quadratmeter. In fast aen Stadtteien nahmen die Mieten frei angebotener Wohnungen zu. Neben (+ 13,7 Prozent) und dem wiederentdecten Charottenburg-Wimersdorf (+10,7 Prozent) gab es auch in Panow (+8,5 Prozent) und Friedrichshain-Kreuzberg (+7,2 Prozent) deutiche Anstiege zu verzeichnen. Einzig in Marzahn-Heersdorf gingen die Mieten im Vergeich zum Vorahr zurüc (-2,4 Prozent). Unterschiedich entwiceten sich die Preise auch hinsichtich der Ausstattung: Für das teuerste Zehnte der angebotenen Mietwohnungen stieg der wert für Gesamtberin um fast 14 Prozent. Im Gegensatz dazu stieg der wert des am günstigsten angebotenen Zehntes nur um 2,9 Prozent. Eigentumswohnungen erebten 2010 von aen Segmenten des Beriner Wohnungsmarts den stärsten Boom: Der wert der Angebotspreise für Eigentumswohnungen stieg um 7,9 Prozent und iegt nun bei Euro pro Quadratmeter. Auch die Angebotspreise für Mehrfamiienhäuser egten im vergangenen Jahr zu und stiegen um 4,1 Prozent auf Euro pro Quadratmeter. Die stärsten Preisanstiege gab es in diesem Segment mit 38,2 Prozent in. Dies sind die zentraen Ergebnisse des 7. WohnmartReports und des 4. WohnostenAtas für Berin, den die GSW Immobiien AG in Zusammenarbeit mit dem Immobiiendiensteistungsunternehmen CB Richard Eis (CBRE) erstet hat. Für die Studie wurden Mietangebote sowie Kaufangebote für Eigentumswohnungen und Kaufangebote für Mehrfamiienhäuser der Jahre 2009 und 2010 ausgewertet. GSW Immobiien AG Sitz Berin, Amtsgericht Charottenburg, HRB B Vorstand: Thomas Zinnöcer (Vorsitzender) Jörg Schwagenscheidt Andreas Sega Vorsitzender des Aufsichtsrates: Dr. Ecart John von Freyend Atuee Preisentwicung Eigentumswohnungen Kaufpreisspanne Eigentumswohnungen, 2010 in /m 2 Stadtbezir Anzah res Martsegment 1) Kaufangebote Preisspanne in /m Charottenb.-Wim. Friedrichsh.-Kreuzb. Lichtenberg Marzahn-Heersd. Neuön Panow Reinicendorf Stegitz-Zehendorf Tempeh.-Schöneb. Treptow-Köpenic Berin Durchschnitt ) ohne unteres und oberes Zehnte der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Martsegment Unteres Martsegment Oberes Martsegment Ae Martsegmente Trend 2) Median Änderung Median Änderung Median Änderung in /m 2 zu 2009 in /m 2 zu 2009 in /m 2 zu ,3 6,1 11,3 5,6 17,8 3,1 1,4 7,5 7,5 7,4 5,9 8,8 7, ,7 8,2 11,4 3,3 7,8 7,4 4,3 4,6 1,8 8,7 8,7 22,8 4, ,3 2,5 9,1 11,4 21,0 1,8 8,7 11,3 2,6 12,7 6,6 12,2 7,9 Quee: IDN ImmoDaten; Bearbeitung: CB Richard Eis Seite 8

2 Charottenburg-Wimersdorf beibt Spitzenreiter bei Mieten Wie bereits in den vergangenen Jahren ist Charottenburg-Wimersdorf auch 2010 der Beriner Stadttei mit den höchsten durchschnittichen Angebotsmieten. Nach einem Preisanstieg von 10,7 Prozent iegt der wert nun bei einem Quadratmeterpreis von 7,52 Euro. In besonders begehrten Lagen, wie rund um den Kurfürstendamm, iegen die Quadratmeterpreise teiweise sogar über 16 Euro. Auch in den anderen Martsegmenten iegt Charottenburg-Wimersdorf vorne: Mit 5,50 Euro pro Quadratmeter ist der Bezir im unteren Martsegment Spitzenreiter, mit 13,18 Euro pro Quadratmeter im oberen Martsegment an zweiter Stee der Beriner Bezire. Um den Kurfürstendamm, iegen die Quadratmeterpreise teiweise sogar über 16 Euro Atuee Preisentwicung Mehrfamiienhäuser Kaufpreisspanne Mehrfamiienhäuser, 2010 Stadtbezir Anzah res Martsegment 1) Kaufangebote Preisspanne in /m Charottenb.-Wim. Friedrichsh.-Kreuzb. Lichtenberg Marzahn-Heersd. Neuön Panow Reinicendorf Stegitz-Zehendorf Tempeh.-Schöneb. Treptow-Köpenic Berin Durchschnitt ) ohne unteres und oberes Zehnte der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Martsegment Unteres Martsegment Oberes Martsegment Ae Martsegmente Trend 2) Median Änderung Median Änderung Median Änderung in /m 2 zu 2009 in /m 2 zu 2009 in /m 2 zu ,8 20,6 1,0 11,4 17,3 3,1 15,2 10,5 3,5 5,8 24,7 0,8 6, ,0 19,4 4,7 49,5 10,6 0 10,2 41,0 11,9 13,3 7,3 3,8 1, ,0 10,2 1,9 14,6 5,2 11,0 15,9 5,2 38,2 1,0 1,5 2,4 4,1 Quee: IDN ImmoDaten; Bearbeitung: CB Richard Eis Berin- mit größtem Anstieg bei den Angebotsmieten Den größten Anstieg bei den Angebotsmieten erreichte mit 13,7 Prozent der Bezir. Der wert über das gesamte Martsegment iegt derzeit bei 6,25 Euro. Damit nimmt im berinweiten Raning nur den fünften Patz ein. Dies iegt vor aem an der heterogenen Strutur des Bezirs: Im Atbezir onzentrieren sich die hochwertigen Wohnungen. In diesem Segment stiegen die Angebotsmieten im Vergeich zum Vorahr sogar um 14,7 Prozent. Moabit und Wedding werden hingegen von einfachen Wohnungen in At- und früheren Soziabauten dominiert. Die Preise für dieses untere Segment verzeichneten mit 8,2 Prozent einen geringeren Anstieg. Dieser iegt edoch noch immer deutich über dem Wert für Gesamtberin. Moabit und Wedding 8,2 % Anstieg Seite 9

3 Gute Stimmung bei Investoren in Mehrfamiienhäuser starer Aufschwung bei Eigentumswohnungen Sowoh auf dem Mart für Eigentumswohnungen as auch auf dem Mart für Mehrfamiienhäuser sind die Preise gestiegen. Besonders bei den Eigentumswohnungen zeigt sich ein hohes Lagebewusstsein der Martteinehmer. Der Preismittewert der Eigentumswohnungen in Berin- ist zweieinhabma so hoch wie in, dem Schussicht des Teimarts. Durchschnitt ist out, Differenzierung ist in, meint Thomas Zinnöcer, Vorsitzender des Vorstandes der GSW. Für Investoren und Bestandshater wird es immer wichtiger, den Mirostandort und die Quaität der einzenen Obete ins Auge zu fassen. Bei den Mehrfamiienhäusern war der Preisauftrieb mit 6,7 Prozent im unteren Martsegment am stärsten. Hier wird der Wunsch nach einer hohen Anfangsrendite deutich und die Erwartung, dass das sehr niedrige Preisniveau für einfache Wohnungen weiter steigt, meint Michae Schatterer, Team Leader Vauation bei CBRE. GSW-Chef Thomas Zinnöcer: Durchschnitt ist out, Differenzierung ist in. Mehrfamiienhäuser (MFH) und Eigentumswohnungen (ETW): Atuee Position im Zyus 2010 ETW MFH bescheunigte Preissteigerung verangsamte Preissteigerung bescheunigter Preisrücgang verangsamter Preisrücgang L Lichtenberg L MH Marzahn-Heersdorf MH Berin gesamt B Berin gesamt B Sp M SZ Stegitz-Zehendorf TS Tempehof-Schöneberg Treptow-Köpenic TK P Panow P FK Friedrichshain-Kreuzberg Neuön N M TK Treptow-Köpenic TS Tempehof-Schöneberg FK CW CW Charottenburg-Wimersdorf Friedrichshain-Kreuzberg SZ Stegitz-Zehendorf Reinicendorf R R Neuön N Quee: CB Richard Eis Die Grafi zeigt die Position der Bezire und der Gesamtstadt im Zyus der Kaufmärte für Eigentumswohnungen und Mehrfamiienhäuser, abgeeitet aus Martdaten und Trendprognosen. Die Bezire ganz ins befinden sich danach am Beginn eines Preisanstiegs; in den Beziren weiter oben in der Kurve ist er zum Tei bereits eingetreten. Die Bezire rechts vom Gipfe sind von Preisrücgängen betroffen und die ganz rechts unten dürften sich vom Tiefpunt im Zyus bad wieder nach oben arbeiten. Bei Eigentumswohnungen stieg der wert der Angebotspreise um 7,9 Prozent auf Euro pro Quadratmeter. Die größten Anstiege hatte mit 21 Prozent der Bezir zu verzeichnen. Der wert beträgt hier Euro pro Quadratmeter. Im obersten Martsegment wurden sogar werte von Euro erreicht. Auf dem zweiten Patz iegt Friedrichshain-Kreuzberg. Nach einem Anstieg um 2,5 Prozent iegt der mittere Preis hier bei Euro pro Quadratmeter. Diese gute Patzierung ist vor aem auf die äußerst attrativen Miroagen etwa am Pau-Lince-Ufer zurüczuführen. Gefogt wird Friedrichshain-Kreuzberg von Panow, wo der mittere Quadratmeterpreis derzeit bei Euro iegt. Dies entspricht einer Steigerung im Vergeich zum Vorahr um 8,7 Prozent. Preisrücgänge gab es hingegen in den Beziren Marzahn-Heersdorf, Reinicendorf und Neuön. Die mitteren Angebotspreise sanen in diesen Beziren um 1,8 bis 11,4 Prozent. Geichzeitig werden hier auch die niedrigsten Preise erziet. Seite 10

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5 Auch auf dem Mart für Mehrfamiienhäuser steigen die Preise. Über ganz Berin wurde ein Anstieg der mitteren Angebotspreise um 4,1 Prozent festgestet. Dabei zeigte sich, dass vor aem im unteren Martsegment die Preise deutich zuegten. Im oberen Martsegment verhieten sich die Investoren dagegen sehr zurüchatend. In der Foge sanen die Preise um 1,5 Prozent. Den prozentua höchsten Anstieg der Angebotspreise verzeichnete. Um ganze 38,2 Prozent nahmen die Preise zu und iegen nun bei einem mitteren Wert von Euro pro Quadratmeter. Den zweithöchsten Anstieg gab es in Charottenburg-Wimersdorf. Die Preise zogen um 27 Prozent an. Der Bezir hat mit Euro auch den höchsten wert der Angebotspreise vorzuweisen. Auch in Panow (15,9 Prozent) und in Marzahn-Heersdorf (14,6 Prozent) stiegen die Preise für Mehrfamiienhäuser im Vergeich zum Vorahr deutich. Für Marzahn-Heersdorf, aber auch für, sind die Preisanstiege vor aem ein Indiz für die höhere Quaität der angebotenen Obete. Signifiante Rücgänge gab es edigich in Neuön. Die Preise sanen in diesem Bezir um 11 Prozent auf 843 Euro pro Quadratmeter, was zugeich den niedrigsten Wert im gesamten Stadtgebiet darstet. 38,2 % teurer Mietwohnungen: Atuee Position im Martzyus 2010 bescheunigtes Mietwachstum verangsamtes Mietwachstum bescheunigter Mietrücgang verangsamter Mietrücgang B Berin gesamt Lichtenberg L MH Marzahn- Heersdorf Neuön N Panow P TS Tempehof-Schöneberg Sp M TK Treptow-Köpenic SZ Stegitz-Zehendorf FK Friedrichshain-Kreuzberg CW Charottenburg-Wimersdorf Quee: CB Richard Eis Reinicendorf R Die Grafi zeigt die Position der Bezire und der Gesamtstadt im Zyus des Mietmarts, abgeeitet aus Martdaten und Trendprognosen. Die Bezire ganz ins befinden sich am Beginn eines Mietanstiegs; in den Beziren weiter oben rechts in der Kurve ist er zum Tei bereits eingetreten. Die ganz rechts genannten Bezire dürften sich vom Tiefpunt im Zyus bad wieder nach oben arbeiten. Wohnostenbeastung in historischer und westichem Zentrum am höchsten Rund 40 Prozent ihrer Haushatsaufraft müssten Mieter in Berins teuersten Wohnagen für die Warmmiete aufwenden, wenn sie etzt dorthin zögen. Rund um die Faniermeie Unter den Linden iegt der Wert sogar bei napp 50 Prozent. Auch rund um den Rosenthaer Patz und den Ludwigirchpatz in Charottenburg-Wimersdorf müssen Mieter einen hohen Antei ihrer Kaufraft in die Miete investieren. Die Wohnostenquote dieser Gebiete iegt bei 37,5 beziehungsweise 36,3 Prozent. Die Wohnostenbeastung in den Gebieten rund um den Nioas- und den Schachtensee sowie in Lichterfede-West und Heiigensee ist hingegen moderat. Dies iegt hauptsächich daran, dass die hohen Mieten in einem angemessenen Verhätnis zur oaen Kaufraft stehen. Seite 12

6 Berins besondere Wohngebiete Die größten Wohnungen Unter den Linden Stegitz-Zehendorf Zehendorf Stegitz-Zehendorf Dahem Reinicendorf Konradshöhe Treptow-Köpenic Rahnsdorf 91 Die einsten Wohnungen Wo hnungs- größe 1) in m Treptow-Köpenic Baumschuenweg Reinicendorf Borsigwade Neuön Sonnenaee Nord Lichtenberg Wartenberg Panow Ostseestraße 61 1) wert der Angebote Quee: IDN ImmoDaten; Bearbeitung: CB Richard Eis Wohnungsgröße 1) in m 2 Die höchsten Quadratmetermieten Katmiete 1) /m 2 /Monat Unter den Linden 11, Hacescher Mart 11, Rosenthaer Patz 10, Chausseestraße 9, Charottenburg-Wimersdorf Ludwigirchpatz 9,76 Die niedrigsten Quadratmetermieten Katmiete 1) /m 2 /Monat Heerstr./Wihemstr. 4, Marzahn-Heersdorf Mehrower Aee 4, Marzahn-Heersdorf Kausdorf-Nord 4, Marzahn-Heersdorf Heersdorf-Nord 4, Reinicendorf Waidmannsust 4,51 1) Median der Angebote Quee: IDN ImmoDaten; Bearbeitung: CB Richard Eis Die höchsten Leerstandsquoten Leerstand 1) Lichtenberg At-Hohenschönh. 12, Neuön Richardpatz 10, Marzahn-Heersdorf Heersdorf-Nord 10, Stegitz-Zehendorf Cayaee Süd 9, Neuön Weigandufer 9,4 Die niedrigsten Leerstandsquoten Leerstand 1) Reinicendorf Mär. Vierte Ost 0, Treptow-Köpenic Niederschöneweide 0, Panow Ostseestraße 0, Treptow-Köpenic Treptower Par 0, Neuön Bucow-Ost 0,9 1) nur Stadtteie mit ausreichender Datenbasis Quee: Techem-empirica Die höchste Kaufraft Kaufraft 1) in Reinicendorf Frohnau Stegitz-Zehendorf Nioassee/Schach Stegitz-Zehendorf Dahem Gatow/Kadow Stegitz-Zehendorf Wannsee Die niedrigste Kaufraft Kaufraft 1) in Friedrichshain-Kreuzberg Prinzenstraße Panow Ostseestraße Friedrichshain-Kreuzberg Ostbahnhof Friedrichshain-Kreuzberg Vospar Friedrichsh Lichtenberg Stadtpar ) e Haushat und Monat Quee: GfK GeoMareting Die höchsten Wohnostenquoten Mietbeastung 1) warm Unter den Linden 49, Hacescher Mart 47, Charottenburg-Wimersdorf Tauentzienstraße 39, Rosenthaer Patz 37, Charottenburg-Wimersdorf Ludwigirchpatz 36,3 Die niedrigsten Wohnostenquoten Mietbeastung 1) warm Marzahn-Heersdorf Mahsdorf 17, Marzahn-Heersdorf Biesdorf 17, Reinicendorf Waidmannsust 18, Neuön Rudow-Ost 18, Treptow-Köpenic Bohnsdorf 18,5 1) mittere Angebotsmiete (warm) im Verhätnis zur Kaufraft Bearbeitung: CB Richard Eis Die ebendigsten Märte Anzah der Mietangebote Neustadt Treptow-Köpenic Oberschöneweide Friedrichshain-Kreuzberg Ostreuz Reinicendorf Residenzstraße Haenfede Die uxuriösesten Märte Katmiete 1) in /Monat Potsdamer Patz 17, Hac. Mart/Aex. 16, Charottenburg-Wimersdorf Tauentzienstraße 16, Unter den Linden 16, Friedrichshain-Kreuzberg Gneisenaustraße 16,00 1) Median im obersten Martsegment Bearbeitung: CB Richard Eis 36_WohnmartReport_Berin_März 2011

7 Geringe Wohnostenbeastung vor aem in den Außenbeziren Vor aem in den Quartieren am Stadtrand ist die Wohnostenbeastung sehr gering. Besonders günstig sind die Mietpreise im Verhätnis zur Kaufraft in Mahsdorf in Marzahn-Heersdorf. Die Wohnostenquote beträgt in diesem Stadttei nur 17,2 Prozent. Aber auch in Rudow-Ost, Bohnsdorf, At-Marienfede und At-Wittenau überschreitet die Wohnostenquote die 20-Prozent-Mare nicht. Weitere günstige Gegenden sind Waidmannsust und Heersdorf-Nord. Betrachtet man das Verhätnis von Mieten und oaer Kaufraft wird deutich, dass Berin trotz der Martverengung in den attrativsten Innenstadtagen von soziaer Wohnungsnot nach wie vor weit entfernt ist, sagt Thomas Zinnöcer. Lesen Sie auch per Kic Investitionsban: Der Beriner Wohnungsmart ist in Bewegung. BBU Vorstandsmitgied Maren Kern: Das sagt uns der Wohnungsmartbericht! umfr IBB Berin Scoring: Attrativität für Investoren Anhand verschiedener Indiatoren wie zum Beispie der Kaufraft pro Haushat, der Leerstandsquote und dem Niveau der Angebotsmieten wurde 2010 erstmaig ein Scoring entwicet, weches die einzenen Bezire in Bezug auf ihre Attrativität für Investoren untersucht. Im Ergebnis zeigt sich, dass die Bezire Friedrichshain-Kreuzberg, Panow und der Atbezir aus Sicht eines onservativen Investors vergeichsweise attrativ sind. Diese Investorengruppe zeichnet sich dadurch aus, dass ein Standort umso attrativer wird, e höher die erziebaren Mieten bei geichzeitig mögichst niedrigem Verviefätiger des Jahresrohmietertrages sind. Die Bezire Stegitz-Zehendorf und insbesondere Charottenburg faen hier ab, da das Mietniveau zwar hoch ist, die Kaufpreise edoch ebenfas. Aus dem Bicwine eines etwas risiofreudigerem, opportunistischen Investors ist ein Standort umso attrativer, e stärer der potenziee Mietanstieg und der Kaufpreisfator bei geichzeitig mögichst niedrigem, atueem Verviefätiger des Jahresrohertrages. Chancen bieten hierfür vor aem die Bezire Lichtenberg und Neuön sowie der Atbezir Wedding. Zur Methodi der Auswertung Für die Anayse der Mieten wurden aus den Angebotsmieten für 2009 und 2010 Jahre die Mediane ermittet - dieenigen Mietwerte, die höher iegen as die eine Häfte aer Angebote und niedriger as die andere Häfte. Zudem wurden für eden Bezir und für die Gesamtstadt die e zehn Prozent niedrigsten und die höchsten Mietangebote separat angegeben, um auch die Extreme darzusteen. Auch hier sind innerhab der eweiigen Segmente die Mediane genannt. Die Kaufangebote für Eigentumswohnungen und Mehrfamiienhäuser wurden nach derseben Methodi ausgewertet. Für das Scoring der Immobiienattrativität der zwöf Bezire Berins aus Investorensicht wurden insgesamt acht Indiatoren festgeegt. Um zu einer Punteverteiung zu ommen, wurden ae Indiatoren in acht Gruppen unterteit. Je positiver die Ausprägung des untersuchten Mermas, desto höher ist der Puntwert des Bezirs e Merma. Thomas Rücer Seite 14