Betriebswirtschaftliches Strategiekonzept. für das Natur-Solebad Werne

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1 Betriebswirtschaftliches Strategiekonzept für das Natur-Solebad Werne

2 Inhalt Analysephase Bewertung der räumlichtechnischen Voraussetzungen Bewertung der organisatorischen Gegebenheiten Öffnungs- und Schließungszeiten Belegungspolitik und Kursprogramm Preispolitik Organigramm / Personalbesatz und -kosten Betriebliches Zahlenwesen Wettbewerbsanalyse Konzeptphase Variante 1 Operatives Optimierungskonzept Variante 2 Umfassendes Familienbad- und Solekonzept Variante 3 Kompaktes Familienbad- und Solekonzept Detailvarianten Variante 4 Grundversorgungskonzept Detailvarianten Investitionsbedarf der Varianten Wirtschaftlichkeitsberechnungen über 1 Jahre ( 213 bis 222) Folie 2

3 Analysephase Übersicht räumlich-technische Gegebenheiten Parkplatz / Zuwegung Badehalle Becken Freibad Aufenthaltsflächen außen / Liegewiese Sauna innen Sauna außen Gastronomie Nutzbarkeit / Optik - Sehr großzügig dimensioniert - Funktional und unspektakulär - Solebecken abgelegen platziert - Extrem große und betriebskostenintensive Wasserfläche - Unattraktive Aufenthaltsflächen - Gut und abwechslungsreich - Geschmackvoll, Saunagarten etwas beengt - Gastseitig in Ordnung - Versorgungsseitig problematisch Gesamtbeurteilung Bad lebt vom spektakulären ganzjährigen Außenangebot Extrem betriebskostenintensiv durch Mehrfachinfrastruktur in fast allen Bereichen (Sole, Sportschwimmen, Gastronomie, Umkleiden) und extrem große Außenwasserfläche Sanierungsbedarf in einigen Bereichen offensichtlich, in anderen Bereichen verdeckt, aber dennoch vorhanden Lehrschwimmbecken Stockum - Für Schulen und Vereine zweckgemäß Folie 3

4 Analysephase Sanierungsbedarf zum Erhalt der Betriebsbereitschaft Hallenbad ca. 8,5 Mio. Ingenieurbüro Constrata Freibad und Lehrschwimmbecken Aktuelle Ermittlung August 212 durch Architekten Geising & Böker Sanierungsbedarf in den nächsten 1 Jahren Werte netto, in, inkl. Baunebenkosten Kurzfristig 1 2 Jahre Mittelfristig 3 5 Jahre Langfristig 6 1 Jahre Summe 1 Jahre Tribüne Becken inkl. Wassertechnik Umkleidegebäude Technikgebäude Summe Freibad Lehrschwimmbecken Folie 4

5 Analysephase Personalbesatz und -kosten 211 Betriebsleitung / Verwaltung Aufsicht / Sauna FAB / RS Kasse Reinigung Gastronomie Technik / Außenanlagen Zw.-Summe Festangestellte Aushilfen Aufsicht / Sauna / Kurse Aushilfen Animation Aushilfen Reinigung Aushilfen Gastronomie Zw.-Summe Aushilfen Gesamtsumme Sonstige Personalkosten (Langzeitkrank / Elternzeit) Personalkosten Total in VB 1,9 12,3 5,6 6,9 7,4 4, 38,1 2,8,2 1,1 4,2 8,2 46,3 Personalkosten inkl. PNK / Jahr Folie 5

6 Analysephase Besucherzahlen / Auslastung Entwicklung 25 bis 212 Jahr Bad Sauna Schulen & Vereine Gesamt Folie 6

7 Analysephase Erlös- und Kostenstruktur Betriebsgesellschaft Erlöse Bad Erlöse Sauna Erlöse Gastronomie / Eis Erlöse Shop Erlöse Wellness Schul- / Vereinsnutzer / Sonstige Sonstige Erlöse Summe Erlöse Energiekosten Personalkosten Warenkosten Gastronomie / Shop Allg. Betriebskosten Miete / Pacht NSB / Gastro / Büro Werbung Summe Betriebskosten Betriebsergebnis 1 AfA / Zinsen / a. o. Kosten Betriebsergebnis Folie 7

8 Analysephase Erlös- und Kostenstruktur Besitzgesellschaft Pachterlöse Sonstige Erträge Summe Erträge / Erlöse Reparaturen / Instandhaltung Versicherung Allg. Betriebskosten Summe Betriebskosten Betriebsergebnis 1 AfA Zinsen Betriebsergebnis 2 Zuschuss Betriebsgesellschaft Gesamtergebnis Folie 8

9 Analysephase Profit Center Betrachtung 211 Hallenbad Sole- Freibad Gastronomie Sommer- Freibad Sauna Lehrschwimmbecken Summe Erlöse Betriebskosten Betriebsgesellschaft Betriebskosten Besitzgesellschaft Betriebsergebnis 1 Summe Betriebsergebnis 1 / Besucher -4,2 -,43-1,96,37 -,45-3,57 Benchmark -4, -6,, -1,5-1, -2, 1, 3,, -,2-2,5-3,5 Folie 9

10 Analysephase Wettbewerbssituation Sehr breites Angebot an Freizeitbädern und Saunaanlagen in der Region Vergleichbares Angebot mit Solewasser nicht gegeben In direktem Umfeld vorwiegend Grundversorgung mit guter Hallenbaddichte Freibadangebot in Gemeinden um Werne vielfältig Große Veränderungen im Wettbewerbsumfeld zurzeit nicht zu erwarten. Folie 1

11 Analysephase Stärken-Schwächen-Profil Angebotsvielfalt aus Gastsicht X Kapazitäten aus wirtschaftlicher Sicht X Sanierungsstau X Optik und Aufenthaltsqualität Bad X Optik und Aufenthaltsqualität Sauna X X Strategische Betriebsführung X Operative Betriebsführung X Sauberkeit / Pflege X Personaleinsatzplanung Bad / Sauna X Personaleinsatzplanung Gastronomie X Öffnungszeiten X Kommunikative Vermarktung X Preispolitik X Angebot Gastronomie X X Einkauf / Warencontrolling Gastronomie X Wirtschaftlichkeit Bad X Wirtschaftlichkeit Gastronomie X Folie 11

12 Analysephase Zu prüfende Konzeptvarianten Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Name Operatives Optimierungskonzept Umfassendes Familienbad- und Solekonzept Kompaktes Familienbad- und Solekonzept Grundversorgungskonzept Fristigkeit Kurzfristig (213 / 14) Langfristig nach Umbau Langfristig nach Umbau Langfristig nach Umbau Grundgedanke Darstellung kurzfristiger Optimierungsmöglichkeiten, die unbedingt zur Umsetzung kommen sollten, unabhängig von strategischer Ausrichtung Darstellung des auftraggeberseitig angedachten Grundkonzepts Kleiner als vom Auftraggeber angedacht, aber Erhalt der breiten Zielgruppenansprache Radikale Kapazitätsreduzierung auf das für eine Kommune der Größe Werne erforderliche Grundangebot ohne Berücksichtigung der derzeitigen Kapazitäten Folie 12

13 Konzeptphase Variante 1 Operatives Optimierungskonzept In Teilen bereits zwischenzeitlich umgesetzt! Maßvolle Reduzierung der Öffnungszeiten, auch in Gastronomie Ausbau Kursangebot Teamleiter-Ebene in Organigramm umsetzen Zielgerichtetes Marketing Folie 13

14 Konzeptphase Variante 2 Umfassendes Familienbad- und Solekonzept ( Umfassendes Konzept ) Kapazitäten Freibadkomplex inklusive Umkleiden bleibt vollständig erhalten. Hallenbadneubau 25-Meter-Becken mit 5 Bahnen, Wassertiefe 1,35 1,8 Meter Kursbecken 1 x 12 Meter mit Hubboden, räumlich separiert Erlebnisinnenbecken mit Strömungskanal 2 qm Wasserfläche 8-Meter-Erlebnisrutsche Kleinkinderbecken 4 qm 8 Sitz- und Liegeplätze Sprunganlage optional LSB Stockum soll nach Umbauphase (ca. 217) geschlossen werden, Hallenbad kann Nutzer des LSB problemlos aufnehmen. Folie 14

15 Konzeptphase Umfassendes Konzept Saunaanlage Übernahme des bestehenden Saunagartens mit Gebäude Panoramasauna, Erdsaunen und Saunapool, zusätzlich ca. 1. qm zusätzliche Saunagartenfläche, Solestollen als weitere Außensauna Komplett neuer Innenbereich mit - 2 finnischen Saunen - 1 Biosauna - 1 Dampfbad - Stillem Ruheraum: 25 Plätze - Offene Aufenthaltsfläche: 3 Plätze - Kaminzimmer / Bibliothek: 3 Plätze 3 Wellnessanwendungsräume Folie 15

16 Konzeptphase Zielgruppen Variante 2 Umfassendes Konzept Die Zielgruppen des Status quo bleiben vollständig erhalten. Darüber hinaus ist es nun möglich, gezielt Familien anzusprechen. Das Angebot ermöglicht eine regionale Zielgruppenansprache für Familien im Radius von ca. 3 km. Die Modernisierung, Vergrößerung und Attraktivierung der Saunaanlage machen eine Zielgruppenansprache im Radius von 4 bis 5 km realistisch, wobei hier der Wettbewerb sehr eng ist. Folie 16

17 Konzeptphase Variante 3 Kompaktes Familienbad- und Solekonzept ( Kompaktes Konzept ) Kapazitäten Konzentration der Angebote im zentralen Bereich um die Solebecken, bei Aufgabe von Flächen im Norden und Süden des derzeitigen Areals. Nicht benötigte Flächen in einer Größe von mind. 1. qm können ggf. einer Vermarktung zugeführt werden. Das bestehende Freibadumkleide- und Aufenthaltsgebäude soll aufgegeben werden, zugunsten einer zentralen Infrastruktur für das gesamte Bad. LSB Stockum soll nach Umbauphase (ca. 217) geschlossen werden. Folie 17

18 Konzeptphase Kompaktes Konzept Freibad Entfall des Sommerbeckens (5-Meter-Süßwasserbecken) Umrüstung des Sole-Schwimmerbeckens zum Süßwassersommerbecken Aufrüstung des Soleerlebnisbeckens Familienbad Neue, an das Soleaußenbecken herangerückte Hallenbadinfrastruktur: - 25-Meter-Becken mit 5 Bahnen, Wassertiefe 1,35 1,8 Meter - Multifunktionsbecken 1 x 12 Meter mit Hubboden, räumlich separiert, mit Nackendusche, Wassertemperatur 3 Grad - 8-Meter-Rutsche - Kleinkinderbecken 4 qm, im Sommer durch davor liegenden Außenbereich erweiterbar, bei wegfahrbaren Seitenwänden - 5 Sitz- und Liegeplätze im Familienbadbereich Folie 18

19 Konzeptphase Kompaktes Konzept Solebad Innenbereich Solelounge mit Kamin und 6 Sitz- und Liegeplätzen, in verschiedene Zonen unterteilt Gastronomie Zentrale Anordnung der Versorgungsbereiche Wellness - Badgastronomie innen 7 Plätze, außen 5 Plätze - Abverkauf ins Freibad - Saunagastronomie innen 6 Plätze, außen 4 Plätze - Im Sommer Beachbar (analog Variante 1) 3 Anwendungsräume, davon einer mit Möglichkeit für Partneranwendungen, an der Schnittstelle zwischen Solebad und Sauna Folie 19

20 Konzeptphase Kompaktes Konzept Mittelgroße Erlebnissaunaanlage wird als Modul dargestellt Separate Saunaumkleide mit 12 Schränken Erdsaunen und Panoramasauna werden versetzt 1.5 qm Saunagarten Innen: - 1 finnische Sauna - 1 Biosauna - 1 Dampfbad - Stiller Ruheraum 2 Plätze - Kaminzimmer / Bibliothek 4 Plätze Folie 2

21 Konzeptphase Zielgruppen Kompaktes Konzept Die Zielgruppenansprache für die Solezielgruppe verändert sich durch die Reduzierung der Außenwasserfläche nicht. Zwar wird der ein oder andere dem Soleschwimmerbecken nachtrauern, eine Außenwasserfläche von 6 qm ist aber immer noch extrem großzügig und gut vermarktbar. Für Familien hat das Konzept nur noch lokale Ausstrahlungskraft mit einem Radius von 1 2 km. Die als Modul dargestellte Saunaanlage wird einen Vermarktungsradius von 2 bis 3 km haben. Für Nutzer, die explizit Sauna und Sole kombinieren wollen, steigt der Radius auf 4 bis 5 km. Folie 21

22 Konzeptphase Preisgestaltung Familienbad Variante 3 Vgl. Variante 2 2 Stunden-Karte Erwachsene 2 Stunden-Karte Ermäßigte Familienkarte 2 Stunden 4,5 2, 12,5 5,5 3, 15, Geringeres Angebot (im Vergleich zu Variante 2) schlägt sich in geringerem Preis nieder, für lokale Bevölkerung von Vorteil. Folie 22

23 Konzeptphase Variante 4 Grundversorgungskonzept ( Grundversorgung ) Kapazitäten 25-Meter-Becken mit 5 Bahnen, Wassertiefe 1,35 1,8 Meter, Dach wegfahrbar zur Nutzung im Sommer als Freibadbecken Multifunktionsbecken 1 x 12 Meter mit Hubboden, räumlich separiert, Wassertemperatur 3 Grad Kleinkinderbecken 3 qm, im Sommer durch davor liegenden Außenbereich erweiterbar 3 Sitz- und Liegeplätze Automatenstation für gastronomische Grundbedürfnisse Sämtliche weiteren Kapazitäten entfallen. Folie 23

24 Konzeptphase Zielgruppen Variante 4 Grundversorgung Die Zielgruppenstruktur des Bades verändert sich grundlegend. Zukünftig sind die klassischen Funktionsbadzielgruppen Schulschwimmer Vereinsschwimmer Sportschwimmer Kursteilnehmer mit lokalem Radius anzusprechen. Folie 24

25 Konzeptphase Öffnungszeiten Variante 4 Grundversorgung Montag Dienstag / Donnerstag Mittwoch / Freitag Samstag Sonntag Summe Std. / Woche geschlossen Uhr Uhr Uhr Uhr Uhr 51 Std. / Woche Eintrittspreise Öffentlichkeit Tageskarte Erwachsene 3,5 Ermäßigte 2, Folie 25

26 Konzeptphase Sanierungs- und Neubaukosten je Variante Alle Werte netto, in inkl. Baunebenkosten Variante 1 Bestandssanierung Variante 2 Umfassendes Konzept Variante 3 Kompaktes Konzept Variante 4 Grundversorgung 213 / 214 Sanierung FB inkl. Umkleide Attraktivierung Solebecken Sanierung LSB Sanierung Hallenbad 8.5. Sanierung Freibad inkl. Umkleide Neubau Hallenbad Neubau Sauna Abrisskosten 3. (Hallenbad) 4. (HB / FB teilweise) 5. (komplett) Sanierung Lehrschwimmbecken Sanierung Freibad Sanierung Lehrschwimmbecken 66. Summe Modul Sprungturm Folie 26

27 Wirtschaftlichkeitsberechnung Besucherzahlprognose je Variante Variante 1 Bestandssanierung Summe Variante 2 Umfassendes Konzept Summe Variante 3 Kompaktes Konzept Summe Variante 4 Grundversorgung Summe Folie 27

28 Wirtschaftlichkeitsberechnung Variantenvergleich Normales Geschäftsjahr (218)!! 218, netto in Summe Erlöse Energiekosten Personalkosten Warenkosten Gastronomie Solebezug Warenkosten Shop Allg. Betriebskosten Miete Werbung Instandhaltung Sonst. Kosten Bäderbetrieb Summe Betriebskosten Betriebsergebnis 1 AfA / Zinsen alt Betriebsergebnis 2 Kapitaldienst Neubau / San. Betriebsergebnis 3 Bemerkung Variante 1 Bestandssanierung inkl. LSB Variante 2 Umfassendes Konzept Variante 3 Kompaktes Konzept Variante 3 o. Sauna Variante 4 Grundversorgung vor Sozialplan + ZKW Vgl. 211 inkl. LSB Folie 28!!

29 Ergebnisbewertung Das große Familienbadkonzept Variante 2 unter vollständigem Beibehalt der bestehenden Außenanlagen ist extrem folgekostenintensiv und kann daher keinesfalls empfohlen werden. Variante 4 das Grundversorgungskonzept erzielt zwar unter Vollkosten das zunächst beste Ergebnis, ist aber gesellschaftspolitisch kaum vertretbar. Zudem wird der betriebswirtschaftliche Vorteil angesichts des Abbaus von ca. 3 Vollzeitstellen, dem damit verbundenen Verlust von Arbeitsplätzen und erforderlicher Sozialplankosten verringert. Betriebswirtschaftlich vernünftig ist aus Beratersicht das kompakte Familienbadkonzept Variante 3. Dies sollte auch gesellschaftspolitisch konsensfähig sein, da erstmals auch die Familien angesprochen werden und dies zu einem sozialverträglichen Preis. Eine dauerhafte Reduzierung des Zuschussvolumens gegenüber 211 kann in keiner der Varianten erreicht werden, immerhin werden in Variante 3 aber der Sanierungsstau und bestehende Überkapazitäten an Wasserflächen und Doppelinfrastruktur beseitigt. Folie 29

30 Konzeptphase Konzeptvariante 3 (Kompaktes Konzept) Konzeptalternativen 3b bis 3e

31 Konzeptphase Charakteristika Variante 3 Kompaktes Konzept Freibad / Außenbecken Entfall des Sommerbeckens (5-Meter-Süßwasserbecken) Umrüstung des Sole-Schwimmerbeckens zum Süßwassersommerbecken Aufrüstung des Soleerlebnisbeckens zum zeitgemäßen Soleaußenbecken mit Erlebnischarakter Familienbad Abriss des Hallenbades inkl. Sauna und Saunagarten Neue, an das Soleaußenbecken herangerückte Hallenbadinfrastruktur Solelounge im Innenbereich Sauna Verlagerung (optional Wegfall) Lehrschwimmbecken Stockum Wegfall Folie 31

32 Konzeptphase Alternativen zur Variante 3: Kompaktes Konzept Konzeptalternative 3b : Bestandserhalt aller Außenbecken Konzeptalternative 3c : Umrüstung Soletrimmbecken in Schwimmerbecken mit entsprechender Beckentiefe (reine Sommernutzung) Konzeptalternative 3d Ganzjahresnutzung Trimmbecken (Sommer: Süßwasser / Winter: Sole) Konzeptalternative 3e Vorschlag Sport Erhalt 5m Süßwasser-Sportbecken und Lehrschwimmbecken Stockum Wegfall Trimmbecken Folie 32

33 Konzeptphase Charakteristika Konzeptalternative 3b Bestandserhalt außen Zielgruppen Erhalt von Sole- und Freibadzielgruppen Vereine können Aktivitäten im Freibadbecken weiterführen Öffnungs- / Saisonzeiten Unverändert Freibadöffnung analog zum Soleaußenbereich Preispolitik Unverändert Personelle Veränderungen Zusatzaufsicht außen Gewisser Mehrbesatz in übrigen Bereichen Personalzusatzkosten gesamt: ca. 145 T Folie 33

34 Konzeptphase Charakteristika Konzeptalternative 3e Vorschlag Sport Zielgruppen Mengenmäßiger Erhalt aller Angebote auch ohne Stockum möglich Vereine können Aktivitäten im Freibadbecken weiterführen Öffnungs- / Saisonzeiten Unverändert Preispolitik Unverändert Personelle Veränderungen Zusatzbedarf Betreuung Stockum Gewisser Mehrbedarf Aufsicht Personalzusatzkosten gesamt: ca. 6 T Folie 34

35 Wirtschaftlichkeitsberechnung Besucherzahlprognose je Variante Variante Summe Variante 3b Summe Variante 3e* Summe * nur Natursolebad, LSB Stockum separat Folie 35

36 Wirtschaftlichkeitsberechnung Vergleich Betriebsergebnis normales Geschäftsjahr (218) Variante 3 Variante 3b Variante 3c Variante 3d Variante 3e vgl , netto, in Kompaktes Konzept Bestandserhalt außen Trimmb. = Schwimmb. (Sommer) Ganzjährig Trimmbecken Vorschlag Sport Summe Erlöse Energiekosten Personalkosten Warenk. Gastron Solebezug Warenk. Shop Allg. Betriebsk Werbung Instandhaltung Sonst. Kosten SU Betriebsk ! Betr.-Ergebnis ! AfA / Zinsen alt Kapitaldienst neu ! Betr.-Ergebnis ! Zzgl. LSB Inkl. LSB Folie 36

37 Konzeptphase Konzeptvariante 4 (Grundversorgung) Konzeptalternativen 4b bis 4d

38 Konzeptphase Charakteristika Variante 4 Grundversorgung 25-Meter-Becken mit 5 Bahnen Multifunktionsbecken 1 x 12 Meter mit Hubboden Kleinkinderbecken 3 qm Dach wegfahrbar zur Nutzung im Sommer als Freibadbecken Sämtliche weiteren Kapazitäten entfallen Folie 38

39 Konzeptphase Alternativen zur Variante 4: Grundversorgung Konzeptalternative 4b : Ergänzung um kleines Freibad (Wegfall Cabriodach) Konzeptalternative 4c : Erhalt Bestandsfreibad (ohne Sole!) Konzeptalternative 4d Ohne Cabriodach Folie 39

40 Konzeptphase Charakteristika Konzeptalternative 4c Erhalt Bestandsfreibad Zielgruppen Über reine Funktionsbadzielgruppen hinaus werden klassische Freibadnutzer angesprochen Einzugsradius bleibt lokal, aber es gibt dann in Werne ein klassisches Freibadangebot Etwas höhere Nachfrage als bei Neubau eines 25-Meter-Beckens (4b) Öffnungs- / Saisonzeiten Winteröffnung unverändert Öffnung Freibadsaison: 86 Std. / Woche Preispolitik Unverändert Personelle Veränderungen Zusatzaufsicht außen Gewisser Mehrbesatz in übrigen Bereichen Personalzusatzkosten gesamt: ca. 75 T Folie 4

41 Wirtschaftlichkeitsberechnung Besucherzahlprognose Variante Summe Variante 4c Summe Folie 41

42 Wirtschaftlichkeitsberechnung Vergleich Betriebsergebnis normales Geschäftsjahr (218) 218, netto, in Variante 4 Grundversorgung Variante 4b Ergänzung um kleines FB Variante 4c Erhalt Bestands-FB Variante 4d ohne Cabriodach vgl. 211 Summe Erlöse Energiekosten Personalkosten Warenk. Gastron Solebezug Warenk. Shop Allg. Betriebsk Werbung Instandhaltung Sonst. Kosten SU Betriebskosten ! Betr.-Ergebnis ! AfA / Zinsen alt Kapitaldienst neu ! Betr.-Ergebnis ! Folie 42

43 Wirtschaftlichkeitsberechnung Finaler Variantenvergleich Normales Geschäftsjahr (218) 218, netto in Variante 3 Variante 3 ohne Sauna Variante 3b Variante 3e Variante 4 Variante 4c Summe Erlöse Energiekosten Personalkosten Warenkosten Gastronomie Solebezug Warenkosten Shop Allg. Betriebskosten Miete Werbung Instandhaltung Sonst. Kosten Bäderbetrieb Summe Betriebskosten ! Betriebsergebnis 1 AfA / Zinsen alt ! Kapitaldienst Neubau / San ! Betriebsergebnis ! Folie 43

44 Entwicklung Betriebsergebnis 3 im Vergleich aller Varianten Variante 1 Bestandssanierung Variante 2 Umfassendes Familienbadund Solekonzept Variante 3 Kompaktes Familienbadund Solekonzept Variante 3 b - Erhalt aller Becken Variante 3 c Trimmbecken in Schwimmerbecken Variante 3 d Trimmbecken im Winter Variante 3 e Sportvariante ohne Lehrschwimmbecken Variante 4 Grundversorgungskonzept Variante 4 b kleines Freibad Variante 4 c großes Freibad Variante 4 d ohne Cabrio Folie 44

45 Entwicklung Betriebsergebnis 3 im Vergleich aller Varianten Variante 1 - Bestandssanierung Variante 2 - Umfassendes Familienbad- und Solekonzept Variante 3 - Kompaktes Familienbad- und Solekonzept Variante 3 b - Erhalt aller Becken Variante 3 c - Trimmbecken in Schwimmerbecken Variante 3 d - Trimmbecken im Winter Variante 3 e - Sportvariante ohne Lehrschwimmbecken Variante 4 - Grundversorgungskonzept Variante 4 b - kleines Freibad Variante 4 c - grosses Freibad Variante 4 d - ohne Cabrio Folie 45

46 Entwicklung Betriebsergebnis 3 im Vergleich Varianten 3 und 4c Variante 3 - Kompaktes Familienbad- und Solekonzept Variante 4 c - grosses Freibad Folie 46