Hauptpunkte: Ablehnung eines Antrags auf Terminsaufhebung; Minderung des Rohertrags und Vertretenmüssen

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1 VG Bayreuth, Urteil v K , B 4 K Titel: VG Bayreuth: GrStG, Rohertrag, Terminsaufhebung, Grundsteuererlass, Vertretenmüssen, Rechtsquelle, Restaurant, Privatinsolvenz, Anwesen, Kalenderjahr, Grundsteuer, Zwangsverwalter, Eigenfinanzierung, Eigenregie, Geschäftsabschluss, Objekt, Zeitungsinserat, Pächter, Pacht Normenketten: 227 ZPO 33 GrStG Entscheidungsgründe Bayerisches Verwaltungsgericht Bayreuth Aktenzeichen: B 4 K Im Namen des Volkes Urteil Kammer gez.... stv. Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Sachgebiets - Nr Hauptpunkte: Ablehnung eines Antrags auf Terminsaufhebung; Minderung des Rohertrags und Vertretenmüssen Rechtsquellen: In der Verwaltungsstreitsache... - Klägerin - bevollmächtigt: Rechtsanwalt... gegen Stadt Naila vertreten durch den ersten Bürgermeister, Marktplatz 12, Naila - Beklagte - bevollmächtigt: Rechtsanwälte... wegen Grundsteuererlasses 2009 und 2011 erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht Bayreuth, 4. Kammer, durch die Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgericht... die Richterin am Verwaltungsgericht... den Richter am Verwaltungsgericht... die ehrenamtliche Richterin... und die ehrenamtliche Richterin...aufgrund mündlicher Verhandlung vom 2. Dezember 2015 folgendes Urteil:

2 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. 3. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand: Die Beteiligten streiten um Grundsteuererlass für das Anwesen... (Hotel und Restaurant in einem ehemaligen Gutshof), das die Klägerin im Jahr 2008 im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat. Mit Bescheiden vom bzw lehnte die Beklagte die Anträge der Klägerin vom bzw auf Erlass der Grundsteuer für die Kalenderjahre 2009 bzw. 2011, die mit Bescheiden der Beklagten vom bzw jeweils auf 5.698,74 EUR festgesetzt worden war, ab. Dagegen erhob die Klägerin mit Schreiben vom bzw Widerspruch, den das Landratsamt Hof mit Widerspruchsbescheiden vom , den ehemaligen Prozessbevollmächtigten der Klägerin gegen Empfangsbekenntnis zugestellt am , zurückwies. Mit Schriftsatz ihrer ehemaligen Prozessbevollmächtigten vom , beim Verwaltungsgericht Bayreuth an diesem Tag auch eingegangen, hat die Klägerin Klage erhoben und (sinngemäß) beantragt, die Bescheide der Beklagten vom und , jeweils in Gestalt der Widerspruchsbescheide des Landratsamtes Hof vom aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die Grundsteuer für 2009 und 2011 in Höhe von 50% zu erlassen. Zur Begründung wurde mit Schriftsatz vom geltend gemacht, ein normaler Rohertrag sei nicht zu erzielen gewesen. Aufgrund der Lage des Objektes sei es sehr schwierig, einen Betreiber bzw. Pächter oder Käufer zu finden. Auch dem Zwangsverwalter sei es nicht gelungen, das Objekt wirtschaftlich so zu betreiben, dass auch nur annähernd ein Rohertrag habe erzielt werden können. Das Objekt sei im Jahr 2009 für knapp vier Monate verpachtet gewesen. Die damaligen Pächter hätten ebenfalls keinen Rohertrag erwirtschaftet und im Januar 2010 Privatinsolvenz anmelden müssen. Die mit diesen Pächtern im Oktober 2009 zusammenarbeitende Brauerei habe 11 kapitalstarke Pachtinteressenten im Kundenkreis gehabt, von denen keiner das Objekt wegen seiner Lage habe pachten wollen. Während des gesamten klagegegenständlichen Zeitraums seien fast durchgängig drei, am Schluss dann nur noch zwei Maklerbüros beauftragt gewesen, dass Objekt zu verpachten oder zu verkaufen. Trotz intensiver Verhandlungen mit verschiedenen Interessenten sei es zu keinem Geschäftsabschluss gekommen. Die Klägerin habe nunmehr selbst in Eigenregie den Betrieb im Juni 2014 eröffnet, werde aber nach den bisher vorliegenden Zahlen trotz der Eigenfinanzierung keinen Rohertrag erwirtschaften können. Die Beklagte hat mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom beantragt, die Klage abzuweisen. Grundlage für die Ablehnung des Erlassantrages für das Kalenderjahr 2009 sei neben der Tatsache, dass es sich um ein Objekt mit spezifischer Ausstattung und einem besonderen Verwendungsprofil handele, auch, dass für 2009 die Rechnung für ein einziges Zeitungsinserat in der allgemeinen Hotel- und Gastronomiezeitung vorgelegt worden sei. Ein entsprechendes Objekt hätte jedoch regelmäßig in Zeitungen inseriert und im Internet im Immobilienportal angeboten werden müssen. Für die Behauptung, dass die Firma... Immobilien auch 2009 einen Vermarktungsauftrag gehabt habe, seien keine Belege vorgelegt worden. Aus der vorliegenden Rechnung der Firma... vom ergebe sich, dass noch im Februar 2009 ein Heizungsschaden bestanden habe, bis zu dessen Behebung das Objekt nicht habe verpachtet werden können. Für die Zeit von Januar bis September 2009 habe die Klägerin daher die Minderung des Rohertrages selbst zu vertreten. Nach dem vorgelegten Pachtvertrag mit Frau P. P. vom habe ab dem ein Pachtverhältnis bestanden. Weitere Nachweise über Vermietungs- /Verpachtungsbemühungen seien nicht vorgelegt worden. Selbst wenn für den Zeitraum ab aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten der Pächter keinerlei Pachtzahlungen erfolgt seien, wären hier nur drei Monate des Jahres betroffen. Für die restlichen neun Monate habe die Klägerin die Minderung des

3 Rohertrages zu vertreten. Gemäß 33 Abs. 1 GrStG müsse jedoch für einen (Teil-)Erlass der normale Rohertrag um mehr als 50% gemindert sein. Auch für das Jahr 2011 habe die Klägerin aufgrund mangelhafter Vermietungs-/Verpachtungsbemühungen die Minderung des Rohertrages zu vertreten. Ein Nachweis nachhaltiger und intensiver Vermietungs-/Verpachtungsbemühungen sei nicht geführt worden. Weder seien die Namen der Interessenten genannt noch regelmäßige Anzeigen in regionalen und überregionalen Zeitungen bzw. Fachzeitschriften vorgelegt worden. Von den beauftragten Maklern sei das Objekt in den Erlasszeiträumen nur zum Kauf angeboten worden. Kaufinteressenten seien aber nicht von Belang. Schließlich fehle es auch an einer Darlegung der Rohertragsminderung. Für deren Prüfung sei gemäß 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG bei bebauten Grundstücken auf die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums - hier 2009 und geschätzte übliche Jahresrohmiete abzustellen, wobei vergleichbare Objekte heranzuziehen seien. Hierzu habe die Klägerin keine Angaben gemacht. Im Erörterungstermin am wurde der Klägerin aufgegeben, bis spätestens Vergleichsobjekte zu benennen sowie für jeden streitgegenständlichen Erlasszeitraum eine Aufstellung der Vermietungsbemühungen mit zugeordneten Belegen vorzulegen. Ferner wurde der als Termin für die mündliche Verhandlung vereinbart. Am (Freitag) beantragten die ehemaligen Prozessbevollmächtigten der Klägerin per Telefax Fristverlängerung über das Wochenende, da dem alleinigen Sachbearbeiter und Geschäftsführer der Klägerin eine Fertigstellung der Unterlagen nicht möglich gewesen sei, weil er sich aufgrund eines unvorhergesehenen Vorfalls heute kurz nach Mitternacht in strafrechtlicher Hinsicht um einen langjährigen Mandanten habe kümmern müssen. Am legten die ehemaligen Prozessbevollmächtigten der Klägerin per Telefax aufgrund der ansonsten nicht mehr akzeptablen Arbeitsbelastung des alleinigen Sachbearbeiters das Mandat nieder und kündigten die künftige Vertretung der Klägerin durch den nunmehrigen Prozessbevollmächtigten an. Mit Schriftsatz vom , beim Verwaltungsgericht Bayreuth eingegangen am , zeigte der nunmehrige Prozessbevollmächtigte der Klägerin deren Vertretung an und beantragte, das Ruhen des Verfahrens anzuordnen, mit der Begründung, dass er sich in die umfangreichen Akten einarbeiten müsse und dass sich entscheidungserhebliche Unterlagen noch immer bei einem früheren Mitgesellschafter befänden und voraussichtlich nur auf dem Klageweg erlangt werden könnten. Darauf erwiderte die Beklagte mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom , dass mit einem Ruhen des Verfahrens kein Einverständnis bestehe. Dieser Schriftsatz wurde dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin am per Telefax übermittelt, verbunden mit dem Hinweis, dass die mündliche Verhandlung am stattfinde. Darauf teilte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin am fernmündlich mit, dass er an der Verhandlung nicht teilnehmen werde. Am erklärte der Geschäftsführer (und ehemalige Prozessbevollmächtigte) der Klägerin per Telefax, aufgrund der noch weiter andauernden Erkrankung der Geschäftsführerin habe er wegen völliger Arbeitsüberlastung das Ruhen des Verfahrens beantragt und das Mandat an eine andere Kanzlei abgegeben. Deswegen könne der Termin heute auch von ihm (nicht?) wahrgenommen werden. Er beantrage daher nochmals das Ruhen des Verfahrens anzuordnen und den heutigen Termin aufzuheben. In der mündlichen Verhandlung am erklärte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten, mit einem Ruhen des Verfahrens bestehe nach wie vor kein Einverständnis. Wegen des Verlaufs der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschrift vom verwiesen. Im Übrigen wird wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Originalakten der Beklagten und des Landratsamtes Hof Bezug genommen. Entscheidungsgründe:

4 1. In der mündlichen Verhandlung am konnte gemäß 102 Abs. 2 VwGO trotz Ausbleibens der Klägerin auch ohne sie verhandelt und entschieden werden, weil in der fristgemäßen ( 102 Abs. 1 Satz 1 VwGO) Ladung vom , den damaligen Prozessbevollmächtigten der Klägerin gegen Empfangsbekenntnis zugestellt am , auf diese Möglichkeit hingewiesen wurde und weder den Anträgen auf Anordnung des Ruhens des Verfahrens noch dem Antrag auf Terminsaufhebung stattzugeben war. a) Gemäß 173 Satz 1 VwGO in Verbindung mit 251 Satz 1 ZPO hat das Gericht das Ruhen des Verfahrens anzuordnen, wenn beide Parteien dies beantragen und anzunehmen ist, dass wegen Schwebens von Vergleichsverhandlungen oder aus sonstigen wichtigen Gründen diese Anordnung zweckmäßig ist. Vorliegend scheitert die Anordnung des Ruhens des Verfahrens bereits am fehlenden Antrag der Beklagten, die sich im Gegenteil beiden Anträgen der Klägerin ausdrücklich widersetzt hat. b) Gemäß 173 Satz 1 VwGO in Verbindung mit 227 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann ein Termin aus erheblichen Gründen aufgehoben werden. Ein erheblicher Grund wäre die Anordnung des Ruhens des Verfahrens gewesen, die jedoch, wie dargelegt, ausscheidet. Die fernmündliche Ankündigung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin am , an der mündlichen Verhandlung nicht teilzunehmen, und die Mitteilung des Geschäftsführers der Klägerin vom , auch von ihm könne der Termin nicht wahrgenommen werden, waren nicht geeignet, eine Terminsaufhebung zu rechtfertigen. Gemäß 173 Satz 1 VwGO in Verbindung mit 227 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO sind erhebliche Gründe im Sinne des 227 Abs. 1 Satz 1 ZPO insbesondere nicht das Ausbleiben einer Partei oder die Ankündigung, nicht zu erscheinen, wenn nicht das Gericht dafür hält, dass die Partei ohne ihr Verschulden am Erscheinen verhindert ist. Von einer Verhinderung ohne Verschulden konnte das Gericht weder beim Prozessbevollmächtigten der Klägerin noch bei ihrem Geschäftsführer ausgehen. Jener hat die Ankündigung seines Nichterscheinens nicht begründet; sollte er seine Teilnahme an der mündlichen Verhandlung wegen der mit dem Ruhensantrag geltend gemachten Notwendigkeit, sich in die umfangreichen Akten einzuarbeiten und entscheidungserhebliche Unterlagen einzuklagen, als nicht zielführend erachtet haben, wäre er dadurch am Erscheinen nicht verhindert gewesen. Mit dem Geschäftsführer der Klägerin als ihrem damaligen Prozessbevollmächtigten war der Termin zur mündlichen Verhandlung bereits im Erörterungstermin am vereinbart worden. Die mit Schriftsatz vom geltend gemachte Arbeitsüberlastung vermochte daher sein angekündigtes Ausbleiben nicht zu entschuldigen. Auch der Umstand, dass offensichtlich weder der Geschäftsführer noch der Prozessbevollmächtigte der Klägerin in der Lage waren, die im Erörterungstermin angesprochenen, zur Substantiierung der Klage erforderlichen Unterlagen vorzulegen, war kein erheblicher Grund für eine Terminsaufhebung. Gemäß 173 Satz 1 VwGO in Verbindung mit 227 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO ist ein erheblicher Grund im Sinne des 227 Abs. 1 Satz 1 ZPO insbesondere auch nicht die mangelnde Vorbereitung einer Partei, wenn nicht die Partei dies genügend entschuldigt. Der Antrag des Geschäftsführers der Klägerin als ihr ehemaliger Prozessbevollmächtigter vom auf Verlängerung der an diesem Tag endenden Vorlagefrist über das Wochenende, weil aufgrund eines unvorhergesehenen Vorfalls eine Fertigstellung der Unterlagen nicht möglich gewesen sei, erweckte den Eindruck, dass ihrer Vorlage nichts Grundsätzliches mehr im Wege stand. Das in seinen weiteren Schriftsätzen vom (Mandatsniederlegung) und (Anträge auf Ruhensanordnung und Terminsaufhebung) geltend gemachte Argument der Arbeitsüberlastung ist in dieser allgemeinen Form nicht geeignet, die mangelnde Vorbereitung auf die mündliche Verhandlung am zu entschuldigen, nachdem der Termin bereits seit dem feststand. Soweit im Schriftsatz vom erstmals die Erkrankung der Geschäftsführerin erwähnt wird, fehlt es an der substantiierten Darlegung eines Zusammenhangs zwischen diesem Umstand und der Vorlage der Unterlagen. Das Vorbringen des Prozessbevollmächtigten der Klägerin im Schriftsatz vom , maßgebliche Unterlagen könnten voraussichtlich nur auf dem Klageweg von einem früheren

5 Mitgesellschafter erlangt werden, rechtfertigte ebenfalls keine Terminsaufhebung, weil ohne konkrete Darlegung, um welche Unterlagen es sich hierbei handelt, ihre Entscheidungserheblichkeit nicht feststellbar war. Davon abgesehen verwundert es, dass dieser Umstand, der gegebenenfalls ja nicht neu sein kann, nicht bereits vom Geschäftsführer der Klägerin als deren ehemaligem Prozessbevollmächtigten vorgetragen wurde. Schließlich vermochte auch die vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin geltend gemachte Notwendigkeit, sich in die umfangreichen Akten einzuarbeiten, eine Terminsaufhebung nicht zu begründen. Die fehlende Vorbereitung eines Termins infolge eines Anwaltswechsels ist kein erheblicher Grund im Sinne des 227 Abs. 1 Satz 1 ZPO, es sei denn, der Anwaltswechsel geschah ohne Verschulden der Partei (BGH, Beschluss vom II ZR 251/06 <juris> Rn. 14). Da der ehemalige Prozessbevollmächtigte der Klägerin gleichzeitig ihr Geschäftsführer ist, muss sie sich die Mandatsniederlegung als eigenes Verschulden zurechnen lassen. Im Hinblick auf den bereits am vereinbarten Termin zur mündlichen Verhandlung am und die Tatsache, dass die Arbeitsüberlastung des Geschäftsführers der Klägerin kein plötzliches, unerwartetes Phänomen war, hätte es die gebotene Sorgfalt erfordert, rechtzeitig einen anderen Rechtsanwalt zu beauftragen. 2. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Verpflichtung der Beklagten, der Klägerin die Grundsteuer für die Jahre 2009 und 2011 gemäß 33 GrStG zu erlassen, ist gemäß 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO nicht auszusprechen, weil die Ablehnung der Erlassanträge rechtmäßig und die Klägerin dadurch nicht in ihren Rechten verletzt ist. Gemäß 33 Abs. 1 Sätze 1 und 2 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat; beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Normaler Rohertrag ist gemäß 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Gemäß 34 Abs. 1 GrStG wird der Erlass jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres für die Grundsteuer ausgesprochen, die für das Kalenderjahr festgesetzt worden ist (Erlasszeitraum), wobei für die Entscheidung über den Erlass die Verhältnisse des Erlasszeitraums maßgeblich sind. Für die streitgegenständlichen Erlasszeiträume 2009 und 2011 fehlt es bereits an einer Ertragsminderung im Sinne des 33 GrStG. Würde man eine solche unterstellen, wäre davon auszugehen, dass die Klägerin sie zu vertreten hat. a) Zwar scheitert der beantragte Grundsteuererlass nicht daran, dass die Ertragslosigkeit des Objektes der Klägerin möglicherweise auf strukturellen Gegebenheiten beruht und nicht nur vorübergehender Natur ist. Insoweit hat sich das Bundesverwaltungsgericht in einer Grundsatzentscheidung vom der Auffassung des Bundesfinanzhofs angeschlossen, dass ein Grundsteuerlass gemäß 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann (BVerwG, Beschluss vom GmS-OGB 1/07 <juris>). Damit sind alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig (BFH, Urteil vom II R 5/05 <juris> Rn. 13). Allein der Umstand, dass der Rohertrag des streitgegenständlichen Objekts in den Erlasszeiträumen 2009 und ,00 EUR betrug, rechtfertigt aber noch nicht die Annahme einer Ertragsminderung um 100 Prozent. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erfordert die Ermittlung der Minderung des normalen Rohertrags in den Fällen des 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG die Gegenüberstellung des von der Klägerin erzielten Ertrages und des an Ertrag Üblichen ( nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete ), wobei 33 GrStG mit dem Üblichen auf das abhebt, was Objekte vergleichbarer Beschaffenheit an Ertrag bringen. Gefordert ist ein Vergleich mit anderen (BVerwG, Urteil vom C 8/07 <juris> Rn. 15).

6 Danach hätte es der Klägerin oblegen, Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung zu benennen, die einen Ertrag bringen. Angesichts der speziellen Beschaffenheit des Objektes der Klägerin hinsichtlich seiner Größe und Ausstattung konnte für die Ermittlung der üblichen Jahresrohmiete keinesfalls auf einen Mietspiegel des Landkreises Hof für Wohnungen und auch nicht auf etwaige Erkenntnisse über Miet-/Pachtpreise für Gaststätten/Hotels normaler Größe in der Region zurückgegriffen werden. Kann aber kein vergleichbares Objekt, das einen Ertrag bringt, benannt werden, rechtfertigt dies die Schlussfolgerung, dass für Objekte dieser Beschaffenheit eine Jahresrohmiete von 0,00 EUR üblich ist und deshalb keine Ertragsminderung im Sinne des 33 GrStG vorliegt, wenn auch die Klägerin nur einen Rohertrag von 0,00 EUR erzielt hat. b) Davon abgesehen wäre - eine Minderung des Rohertrags im Sinne des 33 GrStG unterstellt - davon auszugehen, dass die Klägerin diese zu vertreten hat. Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung zu vertreten, wenn er selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, so hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes ankommt. Im Einzelnen können etwa der Objektcharakter, der Objektwert, die angesprochene Marktstruktur bzw. das angesprochene Marktsegment sowie die Marktsituation vor Ort berücksichtigt werden. Der Steuerpflichtige ist nach 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet; er hat insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben (BVerwG, Urteil vom C 8/07 <juris> Rn. 18; Beschluss vom B 56/13 <juris> Rn. 6; Beschluss vom B 73/14 <juris> Rn. 4). Diese Mitwirkungspflicht hat die Klägerin nicht erfüllt. Aus ihrer unstrukturierten Schilderung diverser Vermietungs- und Verkaufsinitiativen ließ sich kein geordnetes und belastbares Bild nachhaltiger Vermietungsbemühungen für die Erlasszeiträume 2009 und 2011 gewinnen. Die Verkaufsbemühungen sind nicht maßgeblich, weil sie die Rohertragsminderung nicht unmittelbar vermeiden können (VG München, Urteil vom M 10 K <juris> Rn. 53). Von den geltend gemachten Vermietungsbemühungen ist lediglich eine entsprechende Annonce in der Allgemeinen Hotel- und Gastronomie-Zeitung vom durch Vorlage des Inserats belegt. Soweit Makler beauftragt waren, fehlt es an einer Darlegung ihrer konkreten Aktivitäten; Internetrecherchen der Beklagten haben ergeben, dass das Objekt in den streitgegenständlichen Erlasszeiträumen - wenn überhaupt - von den Maklern nur zum Kauf, nicht zur Miete oder Pacht angeboten wurde. Der im Erörterungstermin am ergangenen gerichtlichen Aufforderung, für jeden streitgegenständlichen Erlasszeitraum eine chronologische Aufstellung der Vermietungsbemühungen mit Belegen vorzulegen, ist die Klägerin nicht nachgekommen und hat dies, wie unter 1. b) dargelegt, auch nicht genügend entschuldigt. Nach alledem kann anhand der vorliegenden Angaben und Unterlagen nur davon ausgegangen werden, dass die Klägerin den Leerstand des Objekts in den Erlasszeiträumen 2009 und 2011 mangels nachhaltiger Vermietungsbemühungen zu vertreten hat. Nicht zu vertreten hat die Klägerin zwar die Ertragslosigkeit für die Dauer des Pachtverhältnisses von Oktober bis Dezember 2009, eventuell auch schon ab dem Abschluss des Pachtvertrages am Die Schwelle einer nicht zu vertretenden Minderung der üblichen Jahresrohmiete um mehr als 50 Prozent gemäß 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wird damit aber nicht erreicht. 3. Die Klage ist daher mit der Kostenfolge des 154 Abs. 1 VwGO, wonach der unterliegende Teil die Kosten des Verfahrens trägt, abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf 167 VwGO in Verbindung mit 708 Nr. 11 ZPO.

7 Rechtsmittelbelehrung: Nach 124 und 124a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung die Zulassung der Berufung beim Bayerischen Verwaltungsgericht Bayreuth, Hausanschrift: Friedrichstraße 16, Bayreuth oder Postfachanschrift: Postfach , Bayreuth, schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden. Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof. Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für die Stellung des Antrags auf Zulassung der Berufung beim Verwaltungsgericht erster Instanz. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und Rechtslehrern an den in 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Hochschulen mit Befähigung zum Richteramt die in 67 Abs. 4 Sätze 4, 5 VwGO sowie in den 3 und 5 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz bezeichneten Personen und Organisationen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof, Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, München oder Postfachanschrift in München: Postfach , München, Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, Ansbach, einzureichen. Es wird darauf hingewiesen, dass die Berufung nur zuzulassen ist, 1. wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen, 2. wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist, 3. wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, 4. wenn das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder 5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann. Beschluss: Der Streitwert wird auf 5.698,76 EUR festgesetzt ( 63 Abs. 2 Satz 1, 52 Abs. 3 Satz 1 GKG). Rechtsmittelbelehrung: Gegen diesen Streitwertbeschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Bayreuth, Hausanschrift: Friedrichstraße 16, Bayreuth, oder Postfachanschrift: Postfach , Bayreuth, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe dieses Beschlusses eingelegt werden. Die Frist ist auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof, Hausanschrift

8 in München: Ludwigstraße 23, München, oder Postfachanschrift in München: Postfach , München, Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, Ansbach, eingeht.