und die örtlichen Bauvorschriften hierzu, Vorhabenbezogener Bebauungsplan G 25 "Bohner Produktions GmbH" Gemarkung Gaisbeuren Stadt Bad Waldsee

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1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan G 25 "Bohner Produktions GmbH" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu, Gemarkung Gaisbeuren Stadt Bad Waldsee Fassung vom

2 Inhaltsverzeichnis 1 Rechtsgrundlagen 3 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) (mit Angabe der Rechtsgrundlage auf Grund von 9 BauGB und der BauNVO) sowie andere Bestimmungen zur Zulässigkeit der Vorhaben (auf Grund von 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB ohne Angabe der Rechtsgrundlage) 4 3 Örtliche Bauvorschriften(ÖBV) gemäß 74 LBO mit Zeichenerklärung 15 4 Hinweise und Zeichenerklärung 20 5 Satzung 28 6 Begründung Städtebaulicher Teil 31 7 Begründung Abarbeitung der Umweltbelange ( 1 Abs.6 Nr.7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 44 8 Begründung Bauordnungsrechtlicher Teil 50 9 Begründung Sonstiges Begründung Auszug aus übergeordneten Planungen Begründung Bilddokumentation Verfahrensvermerke 58 Seite Seite 2

3 1 Rechtsgrundlagen 1.1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl.I S.2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl.I S.1509) 1.2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl.I S.132), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl.I S.466) 1.3 Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom (BGBl.I1991 S.58), zuletzt geändert durch des Gesetz vom (BGBl.I S.1509); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den Anhang zur PlanZV 1.4 Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom (GBl. S.358, ber. 416), zuletzt geändert durch Verordnung vom (GBl. S.65) 1.5 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom (GBl. BW S.581, ber. S.698), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GBl.BW S.793) 1.6 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom (BGBl. I S.2542), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl.I S.148) 1.7 Naturschutzgesetz Baden-Württemberg (NatSchG Baden-Württemberg) in der Fassung vom (GBl.BW S.745), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GBl.BW S.809) 1.8 Bundes- Immissionsschutzgesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S.3830), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S.212) Seite 3

4 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) (mit Angabe der Rechtsgrundlage auf Grund von 9 BauGB und der BauNVO) sowie andere Bestimmungen zur Zulässigkeit der Vorhaben (auf Grund von 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB ohne Angabe der Rechtsgrundlage) 2.1 "Für die Bebauung vorgesehene Fläche und deren Art der Wohnen baulichen Nutzung" (siehe Planzeichnung); der gekennzeichnete Bereich dient der Unterbringung eines freistehenden Wohngebäudes mit Nebengebäuden Zulässig sind: ein freistehendes Wohngebäude (auch als zwei Doppelhaushälften) mit Nebengebäuden und ein Gebäude zur nichtgewerblichen Ziegenhaltung 2.2 "Für die Bebauung vorgesehene Fläche und deren Art der Produktion baulichen Nutzung" (siehe Planzeichnung); der gekennzeichnete Bereich dient der Unterbringung von Gebäuden und Anlagen des Produktionsbetriebes "Bohner Produktions GmbH". Zulässig ist ein Gebäude, das der Produktion von Küchen, sowie damit verbundene Verwaltungs-, Lager-, Präsentations- und Entwicklungstätigkeiten dient. Ausnahmsweise können zugelassen werden: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, Betriebsleiter, Betriebsinhaber und Bedienstete des Produktionsbetriebes, die in das Produktionsgebäude integriert, dem Produktionsbetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind (keine so genannten Zweitwohnungen). 2.3 GRZ... Grundflächenzahl als Höchstmaß ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.1 und 19 Abs.1 BauN- VO; Nr.2.5. PlanZV; siehe Planzeichnung) Seite 4

5 2.4 GR...m 2 Zulässige Grundfläche als Höchstmaß bezogen auf die jeweilige überbaubare Grundstücksfläche sowie den jeweiligen Gesamtbaukörper (Hauptgebäude) ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.1 und 19 Abs.2 BauN- VO; Nr.2.6. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.5 Überschreitung der Grundfläche bezüglich der "Für die Bebauung vorgesehene Fläche" mit der Kennzeichnung "Wohnen" Die zulässige Grundfläche darf neben der in 19 Abs.4 Satz2 BauNVO getroffenen Vorschrift durch nicht vollflächig versiegelte Stellplätze und Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen um weitere 70% überschritten werden. ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 19 Abs.4 BauNVO) 2.6 Z... Zahl der Vollgeschoße als Höchstmaß ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.3 u. 20 Abs.1 BauNVO; Nr.2.7. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.7 WH...m ü. NN Maximale traufseitige Wandhöhe über NN; der Schnittpunkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (außen) des Hauptgebäudes darf an keiner Stelle den festgesetzten Wert überschreiten. Sofern zulässige Widerkehre, Zwerchgiebel oder Dachaufbauten im Bereich des Schnittpunktes der Außenwand mit der Dachhaut liegen, ist die Verbindungslinie zwischen den nächst gelegenen entsprechenden Schnittpunkten außerhalb solcher Bauteile maßgeblich. ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.4 u. 18 Abs.1 BauNVO; Nr.2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.8 FH... m ü. NN Firsthöhe über NN als Höchstmaß; die Firsthöhe von Hauptgebäuden darf an keiner Stelle den festgesetzten Wert überschreiten. Bei Pultdächern muss die Firsthöhe des Hauptgebäudes den fest- Seite 5

6 gesetzten Wert um 1,50m unterschreiten. ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.4 u. 18 Abs.1 BauNVO; Nr.2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.9 H...m ü. NN Höhe (Gesamthöhe) des Hauptgebäudes, sowie von Kränen und Krananlagen über NN als Höchstmaß; die Höhe sämtlicher Bauteile des Hauptgebäudes sowie von Kränen und Krananlagen (mit Ausnahme von untergeordneten Bauteilen wie z.b. Antennen, Schornsteinen etc.) darf an keiner Stelle den festgesetzten Wert überschreiten. ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.4 u. 18 Abs.1 BauNVO; Nr.2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.10 Höhe von freistehenden Werbeanlagen Freistehende Werbeanlagen dürfen im gesamten Geltungsbereich eine Höhe von 7,00 m nicht überschreiten. ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB; 16 Abs.2 Nr.4 u. 18 Abs.1 BauNVO) 2.11 Nur Einzel- und/oder Doppelhäuser zulässig ED ( 9 Abs.1 Nr.2 BauGB; 22 Abs.2 BauNVO; Nr PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.12 Baugrenze ( 9 Abs.1 Nr.2 BauGB; 23 Abs.1 u. 3 BauNVO; Nr.3.5. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.13 Nebenanlagen und sonstige bauliche Anlagen Auf den für die Bebauung vorgesehenen Flächen sind die gemäß 14 BauNVO zulässigen Nebenanlagen, und Stellplätze und Garagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Für folgende Nebenanlagen wird die Zulässigkeit im Besonderen bestimmt: Nebengebäude (keine Garagen): max. 40m 3 Brutto- Rauminhalt (außen), max. 16m 2 Grundfläche und max. Seite 6

7 3,25 m Gesamthöhe (höchste Stelle gegenüber dem natürlichen Gelände); ein Gebäude zur nichtgewerblichen Ziegenhaltung ist von dieser Einschränkung ausgenommen nicht überdachte Wasserbecken: max. 100m 3 Beckeninhalt; max. Größe 5% der Grundstücksfläche (im Sinne des 19 Abs. 3 BauNVO); zulässig nur in einem Bereich mit mindestens 2,50m Abstand zur Grundstücksgrenze; ( 9 Abs.1 Nr.4 BauGB; 12, 14 u. 23 BauNVO) 2.14 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden Die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden beträgt 3 pro Einzelhaus bzw. 2 pro Doppelhaushälfte. ( 9 Abs.1 Nr.6 BauGB) 2.15 keine baul. Umgrenzung der Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind; innerhalb der Flächen sind keine baulichen Anlagen und Anlagen/Einrichtungen keine Einrichtungen zulässig. ( 9 Abs.1 Nr.10 BauGB; Nr PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.16 Private Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung P als betriebsbezogener Parkplatz ( 9 Abs.1 Nr.11 BauGB; Nr.6.3. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.17 Bereich ohne Ein- und Ausfahrt Zufahrten für die Feuerwehr und zur Pflege und Bewirtschaftung der Versickerungsanlage sind in diesem Bereich zulässig. ( 9 Abs.1 Nr.11 BauGB; Nr.6.4. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.18 Haupt-Versorgungsleitungen unterirdisch, hier Gasleitung der Thüga AG mit der Festsetzung eines Leitungsrechtes zu Gunsten des Versorgungsträgers; innerhalb des Schutzstreifens sind unzulässig: 1,00 1,00 Seite 7

8 bauliche Anlagen (z.b. auch Dauerstellplätze) über die Bodenarbeiten der landwirtschaftlichen Nutzung hinaus gehende Erdarbeiten Anpflanzen von Bäumen und tief wurzelnden Sträuchern Lagerung schwer transportabler Materialien sonstige Einwirkungen, die den Betrieb oder die Sicherheit der Leitung beeinträchtigen können ( 9 Abs.1 Nr.13, 21 u. 25 BauGB in Verbindung mit 9 Abs.6 BauGB; Nr.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.19 Unterirdische Bauweise von Niederspannungsleitungen Niederspannungsleitungen sind ausschließlich in unterirdischer Bauweise zulässig. ( 9 Abs.1 Nr.13 BauGB) 2.20 Umgang mit Niederschlagswasser, Versickerung, Ableitung Die Ableitung des auf den für die Bebauung bzw. Befestigung vorgesehenen Flächen entstehenden, nicht schädlich verunreinigten Niederschlagswasser-Abflusses, von Schicht-/Quellwasser und von Grundwasser in die Mischwasserkanalisation ist unzulässig. Dies gilt auch für Überläufe von Anlagen zur Regenwassernutzung (so genannte Zisternen) und für Drainagen jeder Art. Dies gilt nicht für schädlich verunreinigtes und damit behandlungsbedürftiges Niederschlagswasser, bspw. von entsprechend hoch belasteten Fahr-, Rangier- oder Umschlagflächen der Produktion. Schädlich belastetes Niederschlagswasser muss dem Mischwasserkanal zugeleitet werden. Nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser muss auf dem Grundstück versickert werden. Die Versickerungsanlagen sind nach den üblichen Vorgaben zu bemessen, zu planen, auszuführen und zu betreiben. Die Versickerung ist über Mulden mit einer mindestens 0,30 m mächtigen und vollständig bewachsenen Oberbodenzonen durchzuführen. Dies gilt auch für die Überläufe von Anlagen zur Regenwassernutzung. Sickerschächte und Rigolen ohne Vorreinigung sind nicht zulässig. Seite 8

9 Der Notüberlauf der Versickerungsmulde ist bei Starkregenereignissen in die westlich angrenzenden Freiflächen der Fl.-Nr. 35/1 zu leiten. Weitere angrenzende Fl.-Nrn. dürfen nicht überflutet werden. Für alle baukonstruktiven Elemente, die großflächig mit Niederschlagswasser in Berührung kommen (z.b. Dachdeckungen, jedoch nicht Rinnen, Fallrohre, Geländer etc.) sind Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei unzulässig, sofern diese Oberflächen nicht mit geeigneten anderen Materialien (z.b. Kunststoff- Beschichtung) dauerhaft abgeschirmt werden. ( 9 Abs.1 Nrn.14 u. 20 BauGB) 2.21 Versickerungsbereich für das auf der "Für die Bebauung vorgesehenen Fläche" mit der Kennzeichnung "Wohnen" anfallende VW 711 Niederschlagswasser; In dem Bereich ist Niederschlagswasser über die belebte Bodenzone zu versickern. Der Bereich ist als naturnahe, begrünte Versickerungsmulde mit natürlichen Böschungswinkeln anzulegen. Ein Dauerstau ist nicht zulässig. ( 9 Abs.1 Nr.14 BauGB; Nr PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.22 Versickerungsbereich für das auf der "Für die Bebauung vorgesehenen Fläche" mit der Kennzeichnung "Produktion" anfallende VP 711 Niederschlagswasser; In dem Bereich ist Niederschlagswasser über die belebte Bodenzone zu versickern. Der Bereich ist als naturnahe, begrünte Versickerungsmulde mit natürlichen Böschungswinkeln anzulegen. Ein Dauerstau ist nicht zulässig. ( 9 Abs.1 Nr.14 BauGB; Nr PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.23 Private Grünfläche 1 Private Grünfläche1 zur Ein- u. Durchgrünung ohne bauliche Anlagen oder Einrichtungen ( 9 Abs.1 Nr.15 BauGB; Nr.9. PlanZV; siehe Planzeichnung) Seite 9

10 2.24 Private Grünfläche 2 Private Grünfläche2 zur Durchgrünung ohne bauliche Anlagen oder Einrichtungen. Die Errichtung einer Zufahrt für die Feuerwehr und zur Pflege und Bewirtschaftung der Versickerungsanlage ist in wasserdurchlässiger Bauweise in diesem Bereich zulässig (z.b. Schotterrasen). ( 9 Abs.1 Nr.15 BauGB; Nr.9. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.25 Flächen für die Landwirtschaft; ohne bauliche Anlagen oder Einrichtungen ( 9 Abs.1 Nr.18 BauGB; Nr PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.26 Bodenbeläge auf den für die Bebauung vorgesehenen Flächen und auf den privaten Verkehrsflächen Auf den für die Bebauung vorgesehenen Flächen und auf den privaten Verkehrsflächen sind für Stellplätze und untergeordnete Wege geschlossene Asphalt- und Betonbeläge ohne Fugen nicht zulässig. Dies gilt nicht für Bereiche, die auf Grund eines im Sinne dieser Planung zulässigen Produktionsablaufes regelmäßigen Befahrens mit Lkw Verarbeitens oder Umlagerns von Grundwasser belastenden Substanzen einen entsprechenden Bodenbelag erforderlich machen. ( 9 Abs.1 Nr.20 BauGB) 2.27 Umgrenzung der Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne IS1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, Immissionsschutz- Festsetzung1 mit folgendem Inhalt: Im Erdgeschoß und im 1.Obergeschoß sind die zum Lüften erforderlichen Fensteröffnungen der Ruheräume (z.b. Schlaf- Seite 10

11 und Kinderzimmer) nach Norden und Westen zu orientieren. Ausnahmen von den oben genannten Orientierungspflichten für die Fensteröffnungen einzelner Ruheräume können zugelassen werden, wenn alle anderen Ruheräume des Gebäudes die o.g. Orientierung aufweisen und wenn gleichzeitig eine Unterbringung von Fensteröffnungen von weiteren Ruheräumen an allen hierfür zulässigen Gebäudeseiten (in den hierfür zulässigen Geschoßen) unter der Voraussetzung von funktional befriedigenden Raumzuschnitten unmöglich ist und wenn die betreffenden Räume ersatzweise mit ausreichend dimensionierten Lüftungsanlagen (z.b. integrierte Fensterrahmen-Lüftung, Einzel-Lüfter etc.) ausgestattet werden. ( 9 Abs.1 Nr.24 BauGB) 2.28 Umgrenzung der Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne IS2 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, Immissionsschutz- Festsetzung2 mit folgendem Inhalt: Die Außenbauteile der Aufenthaltsräume (z.b. Büroräume, Wohnzimmer Wohnküche, Schlafzimmer) sind gemäß den Anforderungen der DIN Schallschutz im Hochbau - auszuführen. An den Fassaden liegt maximal die Anforderung von Lärmpegelbereich IV (maßgeblicher Außenlärmpegel von 66dB(A) bis 70dB(A)) vor. Daraus ergibt sich für die Außenbauteile der Aufenthaltsäume ein erforderliches Gesamtschalldämmmaß R' W,res von mindestens 40dB(A) für Aufenthaltsräumen in Wohnräumen und ein erforderliches Gesamtschalldämmmaß R' W,res von mindestens 35dB(A) für Büroräume und ähnlichem. Die zum Lüften erforderlichen Fensteröffnungen der Ruheräume (z.b. Schlafzimmer) sind auf die der Bundes-Straße B 30 abgewandten Gebäudeseite (nach Norden) zu orientieren. Ausnahmen von den oben genannten Orientierungspflichten für die Fensteröffnungen einzelner Ruheräume können zugelassen werden, wenn alle anderen Ruheräume des Gebäudes Seite 11

12 die o.g. Orientierung aufweisen und wenn gleichzeitig eine Unterbringung von Fensteröffnungen von weiteren Ruheräumen an allen hierfür zulässigen Gebäudeseiten (in den hierfür zulässigen Geschoßen) unter der Voraussetzung von funktional befriedigenden Raumzuschnitten unmöglich ist und wenn die betreffenden Räume ersatzweise mit ausreichend dimensionierten Lüftungsanlagen (z.b. integrierte Fensterrahmen-Lüftung, Einzel-Lüfter etc.) ausgestattet werden. ( 9 Abs.1 Nr.24 BauGB) 2.29 Nutzungen des Betriebes Die Betriebszeiten auf der "Für die Bebauung vorgesehene Fläche" mit Zweckbestimmung "Produktion" (gemäß Festsetzung 2.2) werden auf den Tagzeitraum (6:00 bis 22:00 Uhr) beschränkt. Die für die Bürotätigkeit üblichen Fahrbewegungen sind in geringem Umfang auch nach 22:00Uhr möglich. Die Fenster, Tore und Türen des Produktionsgebäudes sind bei lärmintensiven Tätigkeiten (z.b. Bohren, Hämmern) in der Halle geschlossen zu halten. Die Oberlichter in der Betriebshalle können gekippt geöffnet werden Zu pflanzender Baum, variabler Standort; es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste zu "Pflanzungen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes" zu verwenden. ( 9 Abs.1 Nr.25a BauGB; Nr PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.31 Pflanzungen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Pflanzungen: Für die Pflanzungen sind standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der unten genannten Pflanzliste zu verwenden. Auf max. 5% der Grundstücksfläche sind auch Sträucher, die nicht in der u.g. Pflanzliste festgesetzt sind, zulässig (z.b. Ziersträucher, Rosen-Züchtungen). Im Übergangsbereich zur freien Landschaft und in Berei- Seite 12

13 chen, die an öffentliche Flächen angrenzen, sind Hecken aus Nadelgehölzen unzulässig. Unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverordnung vom , BGBl.I, 1985 S.2551, zuletzt geändert durch Artikel3 5 des Gesetzes vom , BGBl.I S.2930) genannten. Festgesetzte Pflanzliste: Bäume 1. Wuchsklasse Berg-Ahorn Sand-Birke Esche Walnussbaum Silber-Pappel Schwarz-Pappel Zitter-Pappel Trauben-Eiche Stiel-Eiche Winter-Linde Sommer-Linde Bäume 2. Wuchsklasse Obsthochstämme Feld-Ahorn Hainbuche Vogel-Kirsche Trauben-Kirsche Sträucher Berberitze Gewöhnlicher Hasel Pfaffenhütchen Gewöhnlicher Liguster Heckenkirsche Schlehe Echter Kreuzdorn Wilde Stachelbeere Kriech-Rose Hunds-Rose Hecht-Rose Acer pseudoplatanus Betula pendula Fraxinus excelsior Juglans regia Populus alba Populus nigra Populus tremula Quercus petraea Quercus robur Tilia cordata Tilia platyphyllos Acer campestre Carpinus betulus Prunus avium Prunus padus Berberis vulgaris Corylus avellana Euonymus europaeus Ligustrum vulgare Lonicera xylosteum Prunus spinosa Rhamnus cathartica Ribes uva-crispa Rosa arvensis Rosa canina Rosa glauca Seite 13

14 Zimt-Rose Bibernell-Rose Wein-Rose Apfel-Rose Purpur-Weide Roter Holunder Schwarzer Holunder Wolliger Schneeball ( 9 Abs.1 Nr.25a BauGB) Rosa majalis Rosa pimpinellifolia Rosa rubiginosa Rosa villosa Salix purpurea Sambucus racemosa Sambucus nigra Viburnum lantana 2.32 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern Zur Herstellung des Straßenkörpers sind in allen an öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücken unterirdische Stützbauwerke (Fundamente, Straßeneinfassungen, "Straßenkoffer") entlang der Grundstücksgrenze in einer Breite von bis zu 1,00m erforderlich. Diese sind in den Privatgrundstücken ohne Kostenersatz zu dulden. Sie dürfen nicht beseitigt, bzw. in ihrer Substanz gefährdet werden. ( 9 Abs.1 Nr.26 BauGB) 2.33 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes G25 "Bohner Produktions GmbH" der Stadt Bad Waldsee ( 9 Abs.7 BauGB; Nr PlanZV; siehe Planzeichnung) Seite 14

15 3 Örtliche Bauvorschriften(ÖBV) gemäß 74 LBO mit Zeichenerklärung 3.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der örtlichen Bauvorschriften zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan G 25 "Bohner Produktions GmbH" der Stadt Bad Waldsee ( 9 Abs.7 BauGB, Nr PlanZV; siehe Planzeichnung) 3.2 Dachformen in dem mit "Wohnen" gekennzeichneten Bereich Alle vorgeschriebenen Dachformen gelten für Dächer von Hauptgebäuden. Neben den jeweils vorgeschriebenen Dachformen sind für deutlich untergeordnete Bauteile (z.b. Gaupen, Eingangsüberdachungen etc.) sowie für sonstige Nebenanlagen (z.b. Geräteschuppen etc.) andere Dachformen zulässig. Bei Widerkehren, Zwerchgiebeln und Dachgaupen sind als Dachform nur Satteldächer (z.b. stehende Gaupen, Spitzgaupen) bzw. Schleppgaupen zulässig. Für Garagen sind Satteldächer, Walmdächer, Zeltdächer und Pultdächer zulässig. Für Garagen können ausnahmsweise Flachdächer zugelassen werden, sofern sie sich in die städtebauliche Gesamt-Situation einfügen. ( 74 Abs.1 Nr.1 LBO) 3.3 SD/PD/WD in dem mit "Wohnen" gekennzeichneten Bereich Dachform alternativ Satteldach oder Pultdach oder Walmdach (letzteres auch als Zeltdach oder so genanntes Krüppelwalmdach zulässig); Für die Dachform Pultdach gilt folgende Definition: Mindestens 75% aller Dach-Ebenen des jeweiligen Hauptgebäudes müssen zueinander parallel sein. Die Fläche einer Dach-Ebene wird in der senkrechten Projektion gemessen. ( 74 Abs.1 Nr.1 LBO; siehe Planzeichnung) 3.4 DN Dachneigung; Winkel zwischen der Horizontalen und der Ebene des Daches als Mindest- und Höchstmaß; gilt für das Dach des Seite 15

16 Hauptgebäudes und für Widerkehre und Zwerchgiebel ab 6,00m Breite (Außenkante Außenwand) sowie für geneigte Dächer von Garagen. Thermische Solar- und Fotovoltaikanlagen sind parallel zur Dachfläche, auf der sie befestigt werden, auszuführen. Dies gilt nicht für Flachdächer. Bei zulässigerweise errichtbaren Flachdächern gilt eine Dachneigung von 0-5. ( 74 Abs.1 Nr.1 LBO; siehe Planzeichnung) 3.5 Widerkehre und Zwerchgiebel in dem mit "Wohnen" gekennzeichneten Bereich Widerkehre (gegenüber der Außenwand vorspringende Bauteile mit Firstrichtung quer zur Haupt-Firstrichtung) und Zwerchgiebel (Bauteile mit Firstrichtung quer zur Haupt-Firstrichtung, welche die Traufe unterbrechen) sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig: max. Breite (Außenkante Außenwand): 7,00m Mindestabstand (Außenkanten) untereinander bzw. zu evtl. Dachaufbauten: 1,25m Mindestabstand (Außenkanten) zur Gebäudekante im 1. Dachgeschoß der jeweiligen Giebelseite: 0,75 m (frei stehende Bauteile wie Stützen etc. unter 0,50m Breite sowie Dachüberstände bleiben unberücksichtigt) Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,25m ( 74 Abs.1 Nr.1 LBO) 3.6 Dachaufbauten in dem mit "Wohnen" gekennzeichneten Bereich Dachaufbauten (Dachgaupen) sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig: Mindestdachneigung des Hauptgebäudes: 25 max. Breite (Außenkante ohne Dachüberstand): 4,00m Mindestabstand untereinander (Außenkanten ohne Dachüberstand) und zu evtl. Widerkehren: 1,25m Mindestabstand zur Gebäudekante im 1.Dachgeschoß der Seite 16

17 jeweiligen Giebelseite: 1,25m (frei stehende Bauteile wie Stützen etc. unter 0,50 m Breite sowie Dachüberstände bleiben unberücksichtigt) Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,25m Dacheinschnitte ohne eine vollständige Überdachung (so genannte Negativgaupen) sind nicht zulässig. ( 74 Abs.1 Nr.1 LBO) 3.7 Materialien Als Dachdeckung für geneigte Dächer von Hauptgebäuden und Garagen ab einer Dachneigung von 20 sind ausschließlich Dachplatten (kleinteilige Schuppendeckung wie z.b. Dachziegel, Dachpfannen, Betondachsteine etc.) zulässig. Ausgenommen hiervon sind Flachdächer. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs- Elemente etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind darüber hinaus Materialien zulässig, die für diese Anlagen (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. ( 74 Abs.1 Nr.1 LBO) 3.8 Farben Als Farbe für Dächer sind nur rote und braune sowie betongraue bis anthrazitgraue Töne zulässig, dies gilt nicht für begrünte Dächer. Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind die Farben zulässig, die für entsprechende Anlagen (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Elemente etc.) sind darüber hinaus andere Farben zulässig. ( 74 Abs.1 Nr.1 LBO) Seite 17

18 3.9 Einfriedungen und Stützkonstruktionen auf den für die Bebauung vorgesehenen Flächen Als Einfriedungen sind ausschließlich Zäune aus Drahtgeflecht, Drahtgitter oder aus Holz-Latten (auf der jeweils erforderlichen Unterkonstruktion) bis zu einer max. Höhe von 0,90m (im mit "Produktion" gekennzeichneten Bereich bis zu einer max. Höhe von 1,30m) über dem endgültigen Gelände zulässig. Außerdem sind lebende Einfriedungen bis zu einer max. Höhe von 1,90m über dem endgültigen Gelände zulässig. Mauern über eine Höhe von 0,25m über dem endgültigen Gelände als Einfriedungen sind unzulässig. Stützkonstruktionen im Bereich der Freiflächen der für die Bebauung vorgesehenen Flächen sind nur zulässig, sofern sie für die Anpassung des Geländes (z.b. gegenüber der Verkehrsfläche), zum Schutz vor Hangwasser, zum Bau der Versickerungsanlagen oder zum Schutz vor Überflutungen auf Grund der vorhandenen Topografie erforderlich sind. Sie sind optisch zu gliedern und in einer Bauweise auszuführen, die für Wasser und Kleinlebewesen durchlässig ist (z.b. Trockenmauern aus Natursteinen, Gabionen etc.) und dauerhaft zu begrünen und gegenüber der öffentlichen Verkehrsfläche um mind. 1,00m zurück zu setzen, sofern sie eine Höhe von 1,50m überschreiten (bei Stützkonstruktionen mit Abstufungen ist die Höhe der einzelnen Stufen maßgeblich, sofern ein Gesamt- Steigungsverhältnis von 1:1 nicht überschritten wird). Schiebetore und Schranken sind im Zufahrtsbereich zur öffentlichen Verkehrsfläche nur zulässig mit einem Mindestabstand von 5,00m zur öffentlichen Verkehrsfläche, es sei denn, es handelt sich um fernbedienbare oder mit automatischem Öffnungsmechanismus versehene Schiebetore oder Schranken. ( 74 Abs.1 Nr.3 LBO) 3.10 Werbeanlagen auf den für die Bebauung vorgesehenen Flächen Werbeanlagen an Gebäuden dürfen nur an den Wandflächen angebracht werden und die Attika nicht überschreiten. Sie dürfen in keiner Ansicht (senkrechte Projektion) 10% der Wandfläche (pro Seite 18

19 einzelne Anlage) überschreiten. Die Summe aller Werbeanlagen an einer Wandfläche darf in keiner Ansicht (senkrechte Projektion) 18% der Wandfläche überschreiten. Freistehende Werbeanlagen sind nur in Form von maximal drei Werbefahnen mit einer Höhe von maximal 7,00m über dem geplanten Gelände und von einer Informationstafel mit einer Höhe von maximal 2,50m zulässig. Die Beleuchtung der Werbeanlagen muss kontinuierlich erfolgen (kein Blinken etc.). ( 74 Abs.1 Nr.2 LBO) Seite 19

20 4 Hinweise und Zeichenerklärung 4.1 Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung); 4.2 Bestehende Grundstücksgrenzen zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung); 4.3 Bestehende Flurstücksnummer (beispielhaft aus der Planzeichnung); 586, ,50 Vorhandenes (natürliches) Gelände; Darstellung der Halbmeter- 584,50 585,00 Höhenschichtlinien (beispielhaft aus der Planzeichnung, siehe Planzeichnung); 4.5 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des angrenzenden Bebauungsplanes "Kreuzäcker" der Stadt Bad Waldsee (siehe Planzeichnung); 4.6 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des angrenzenden Bebauungsplanes "KreuzäckerII" der Stadt Bad Waldsee (siehe Planzeichnung); 4.7 Telekom-Leitung unterirdisch, wird im Zuge der Umsetzung der Planung voraussichtlich verlegt (siehe Planzeichnung); 4.8 0,4-kV-Freileitung der EnBW Regional AG, wird im Zuge der Umsetzung der Planung voraussichtlich verlegt (siehe Planzeichnung); Seite 20

21 4.9 Baumpflanzungen im Bereich unterirdischer Ver- und Entsorgungsanlagen Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe insbesondere Abschnitt 3, zu beachten Baumaßnahmen im Bereich der bestehenden Freileitung Baumaßnahmen im Bereich der bestehenden Freileitung sollten mit der EnBW Regional AG, Biberach abgestimmt werden Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft Um einer Lichtverschmutzung in den Abend- und Nachtstunden vorzubeugen, sind für die Außenbeleuchtung möglichst mit Lichtstrahl nach unten gerichtete, vollständig insektendicht eingekofferte (staubdichte) Natriumdampf-Niederdruck-Lampen bzw. nach dem Stand der Technik vergleichbare insektenschonende Lampen zu verwenden. Die Lichtmasten sollten eine Höhe von maximal 10,00 m nicht überschreiten. Die Lampen sollten in den Nachtstunden (22:00 06:00 Uhr) so weit als aus Gründen der Arbeitssicherheit bzw. Verkehrssicherheit möglich abgeschaltet werden Vorhandene Gehölze Gemäß 39 Abs.5 BNatSchG bzw. 43 Abs.2 NatSchG Baden- Württemberg ist es verboten, in der Zeit vom bis außerhalb des Waldes vorkommende Bäume, Sträucher oder andere Gehölze zu roden. Notwendige Gehölzbeseitigungen sowie die Baufeldräumung sollten daher außerhalb der Brutzeit von Vögeln zwischen dem und dem erfolgen. Es wird empfohlen, vorhandene Gehölze möglichst zu erhalten (Erhaltung bzw. Beseitigung in Abhängigkeit von der jeweiligen Baumaßnahme) und während der Bauzeit mit entsprechenden Baumschutzmaßnahmen zu sichern. Um den Kronen- und Wurzelbereich vorhandener Bäume nicht zu beschädigen und den Gehölzbestand bestmöglich zu schützen, sollten alle baulichen Maßnahmen gemäß DIN "Landschaftsbau-Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen" sowie RAS-LP4 "Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil Landschaftspflege, Abschnitt4: Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren bei Baumaßnahmen" durchgeführt werden. Seite 21

22 4.13 Versickerung von Niederschlagswasser Die unter "Ableitung und Versickerung von Niederschlagswasser" genannten üblichen Vorgaben zur Bemessung, Planung und (konstruktiver) Ausführung von Sickeranlagen sind u.a. dem Arbeitsblatt DWA-A138 (4/2005) und dem Leitfaden "Naturverträgliche Regenwasserbewirtschaftung" des Landes Baden-Württemberg zu entnehmen. Bemessung und konstruktive Ausführung der Versickerungsanlagen für Niederschlagswasser sind regelmäßig im bauaufsichtlichen Verfahren nachzuweisen (Darstellung im Baugesuch). Dabei sollten u.a. folgende Maßgaben Beachtung finden: Die Entscheidung, auf welchen Flächen schädliche verunreinigte Niederschlagswässer zu erwarten sind, welche Niederschlagswässer also nicht versickert werden dürfen sondern über den öffentlichen Mischwasserkanal entwässert werden müssen, muss spätestens im Zuge des Wasserrechtsverfahrens getroffen werden Die Größe (Bemessung) ist von einem Fachplaner fest zu legen Überlastungshäufigkeit max.0,1 (d.h. im Durchschnitt max. 1mal in 10Jahren) Ausbildung als Einzelmulde oder vernetzte Mulden Lage und Gebäudeabstand nach den Vorgaben des ATV- DVWK-A 138, Ziff Zufluss zur Versickerungsanlage für Niederschlagswasser möglichst oberflächig über bewachsenen Oberboden, Rinnen aus verfugten Pflastersteinen, o.ä. Der Einbau einer Zisterne entbindet nicht vom Bau einer Versickerungsanlage für Niederschlagswasser. Bei der Festlegung der Muldensohle ist auf ausreichenden Flurabstand zum Grundwasser zu achten. Siehe auch entsprechendes geologische Gutachten Während der Bauzeit sollten die für die Versickerung vorgesehenen Flächen wie folgt vor Verdichtung geschützt werden: keine Lagerung von Baumaterialien und Bodenaushub kein Befahren Seite 22

23 keine Nutzung als Waschplatz jeglicher Art Zur Vermeidung einer Verunreinigung des Niederschlagswassers von Flächen die an die Versickerungsanlagen angeschlossen sind, ist auf Grund spezialgesetzlicher Vorschriften, eine unzulässige Verunreinigung des Niederschlagswasser zu vermeiden. Es ist deshalb auf entsprechende Tätigkeiten (z.b. Autowäsche, andere Reinigungsarbeiten, Be- und Entladungsarbeiten gefährlicher Stoffe etc.) vollständig zu verzichten. Auch für die nicht großflächigen baukonstruktiven Elemente sollte auf die Verwendung von Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei verzichtet werden. Als Alternativen für Rinnen und Fallrohre stehen Chrom-Nickel-Stähle (Edelstahl), Aluminium, Kunststoffe oder entsprechende Beschichtungen zur Verfügung. Die Verwendung von Bioziden innerhalb des Einzugsgebietes der Versickerungsanlagen ist aus rechtlichen Gründen, die außerhalb dieser Planung liegen, unzulässig. Zur fachgerechten Planung und Bauüberwachung der Versickerungsanlagen für Niederschlagswasser ist das Hinzuziehen eines Fach-Ingenieurs sinnvoll. Das Versickern von Niederschlagswasser stellt eine Gewässernutzung dar, die grundsätzlich einer rechtlichen Erlaubnis durch das zuständige Landratsamt bedarf Bodenschutz Zum Schutz des Bodens ist bei Abtrag eine getrennte Behandlung des Oberbodens und des kulturfähigen Unterbodens erforderlich. Zum fachgerechten und schonenden Umgang mit Boden gehört es, humosen Oberboden nicht über eine Höhe von max. 1,50 m zu lagern, bei längerer Lagerung Mieten anzulegen, Verdichtung zu vermeiden und losen Boden nicht mit Radfahrzeugen zu befahren. Der Arbeitsbereich bei den Erschließungsarbeiten ist örtlich abzugrenzen. Das Landratsamt Ravensburg sollte 2Wochen vor Baubeginn über die Erschließungsarbeiten informiert werden. Die Abfuhr von Boden aus dem Gebiet hat in Absprache mit der Unteren Bodenschutzbehörde zu erfolgen. Die DIN ("Bodenbeschaffenheit Verwertung von Bodenmaterial") und DIN ("Vegetationstechnik im Landschaftsbau Bodenarbeiten") sind bei der Bauausführung ein- Seite 23

24 zuhalten. Es wird empfohlen, ein Bodenverwertungskonzept zu erstellen und die Bauausführung bodenkundlich begleiten zu lassen Abwasseranschluss, Rückstausicherung, Kellerentwässerung Das anfallende häusliche und gewerbliche Schmutzwasser ist an die bestehende Mischwasserkanalisation anzuschließen. Die Untergeschosse der Gebäude/baulichen Anlagen können wegen der Höhenlage des Schmutzwasserkanales bereichsweise nicht im Freispiegel entwässert werden. Gegebenenfalls sind Hebeanlagen zur Entwässerung der tiefliegenden Gebäudeteile einzubauen. Entsprechend den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik und der Abwassersatzung der Stadt Bad Waldsee sind Rückstaueinrichtungen für Entwässerungen unterhalb der Rückstauebene zwingend vorzusehen. Die Höhe der Rückstauebene ergibt sich aus der Höhe der Verkehrsflächenoberkante und/bzw. maximale Wasserständen von angrenzenden Grabensystemen oder Versickerungsanlagen Betriebswassernutzung Werden zusätzlich zur Hausinstallation für die Wasserversorgung aus dem öffentlichen Wasserversorgungsnetz Brauch- bzw. Betriebswasseranlagen zur Regenwassernutzung eingerichtet, muss dies gemäß 13 Abs.3 der Trinkwasserverordnung dem Landratsamt Ravensburg, Fachbereich Gesundheit, angezeigt werden. Eine direkte Verbindung von Trinkwasseranlagen mit Brauchbzw. Betriebswasseranlagen ist nach der Trinkwasserverordnung 17 Abs.2, DIN1988-Teil4-Abs.3.2 und EN1717 Abs.4.2 nicht zulässig. Um Fehlanschlüssen und Fehlnutzungen und damit verbundenen hygienischen Risiken auch für das öffentliche Wasserversorgungsnetz vorzubeugen, ist auf eine ordnungsgemäße Installation zu achten. Brauchwasser- und Trinkwasserleitung müssen zweifarbig und absolut getrennt ausgeführt werden. Alle Entnahmestellen, die mit Betriebswasser gespeist werden, sind mit den Worten "kein Trinkwasser" schriftlich oder bildlich zu kennzeichnen (DIN1988 Teil2 Abs.3.3.2). Auf die Wasserversorgungssatzung der Oberen Schussentalgruppe (Teilbefreiung von Benutzungszwang) und die Abwassersatzung der Stadt Bad Waldsee wird hingewiesen. Seite 24

25 4.17 Öffentliche Straßenbeleuchtung Auf Grund von 126 BauGB hat der Eigentümer Anlagen der öffentlichen Straßenbeleuchtung (bspw. Kabelverteilungsschächte, Kabeltrassen und Beleuchtungskörper o.ä.) innerhalb eines Streifens von 0,50m entlang von öffentlichen Straßen und Wegen von Anliegern ohne Entschädigung zu dulden Grundwasser Grundwasser darf nicht abgeleitet werden Wasserversorgung Die zur Bebauung vorgesehenen Flächen werden an das Frischwassernetz der Oberen Schussentalgruppe angeschlossen. Die Betriebswasserversorgung soll über das öffentliche Wasserversorgungsnetz sichergestellt werden Schutz der Wohnbebauung vor eindringendem Wasser, Überflutungsschutz Auf Grund der umzusetzenden Versickerungssysteme in Verbindung mit der Bodenbeschaffenheit in bestimmten Teilbereichen kann auf den für die Bebauung vorgesehenen Flächen mit ein Vernässen des Arbeitsraumes nicht ausgeschlossen werden. Die Gebäude sollten daher mit einem grundwasserdichten Untergeschoß ausgeführt werden. Bei Starkregen kann es aus verschiedenen Gründen (Überlastung des Versickerungsbereiches, Oberflächenabflüssen an Hanglagen,...) zu wild abfließenden Oberflächenabflüssen kommen. Um Ü- berflutungen von Gebäuden zu vermeiden sind entsprechende (Schutz-) Vorkehrungen zu treffen. Insbesondere ist auf die Höhenlage der Lichtschächte, -höfe und des Einstiegs der Kellertreppen o.ä. zu achten. Sie sollten möglichst hoch liegen, um vor wild abfließenden Wässern bei Starkregen zu schützen. Die Erdgeschoßfußbodenhöhe auch Hallenböden- sollte im Rahmen der Vorgaben nach Gesichtspunkten des Überflutungs-Schutzes angemessen hoch gewählt werden. Das Umgebungsgelände um die Gebäude sollte gegenüber den Gebäudeöffnungen entsprechend tief angelegt sei, damit evtl. zulaufendes Wasser schadlos um die Gebäude herum geleitet werden kann. Maßnahmen zur Verbesserung des Überflutungs-Schutzes sind auch in die Gartengestaltung integrierbar (Wälle, Gefällausrichtung von Grünflächen,...). Seite 25

26 4.21 Brandschutz Für die Zufahrten gilt die "Verwaltungsvorschrift über Flächen für Rettungsgeräte der Feuerwehr auf Grundstücken" in der jeweils aktuellen Fassung (VwV Feuerwehrflächen). Für die Ermittlung der Löschwasserversorgung gilt das Regelwerk der DVGW Arbeitsblatt W405. Als Hydranten sollten Überflurhydranten DN 100 vorgesehen werden. Die Abstände der Hydranten zueinander sollten m nicht überschreiten. Gewerbebetriebe, die auf Grund der Brandlasten die Löschwasserversorgung aus der öffentlichen Wasserversorgung überschreiten, sollten für den Objektschutz selbstständig genügend Löschwasser (z.b. Zisterne) vorhalten Arten- und Biotopschutz Zäune sollten zum Gelände hin einen Abstand von mind. 0,15m zum Durchschlüpfen von Kleinlebewesen aufweisen. Sollten bei der Werkshalle mit Büro und Ausstellung als Fenster größere durchgängige Glasflächen geplant sein, empfiehlt es sich, Struktur- und Vogelschutzglas zu verwenden, um Vogelschlag zu vermeiden Ergänzende Hinweise Auf Grund der Beschaffenheit des Baugrundes der näheren Umgebung kann von einer Bebaubarkeit im überplanten Bereich ausgegangen werden. Den Bauherren wird darüber hinaus empfohlen, im Rahmen der Bauvorbereitungen eigene Erhebungen durchzuführen (z.b. Schürfgruben, Bohrungen). Gemäß 20 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG) ist das Auftreten von archäologischen Funden (Steinwerkzeuge, Metallteile, Keramikreste, Knochen) und Befunden (Gräber, Mauerwerk, Brandschichten) im Zuge von Erdbauarbeiten unverzüglich der archäologischen Denkmalpflege mitzuteilen. Die Möglichkeit zur Fundbergung und Dokumentation ist einzuräumen. Werden bei Aushubarbeiten Verunreinigungen des Bodens festgestellt (z.b. Müllrückstände, Verfärbungen des Bodens, auffälliger Geruch o.ä.), ist das zuständige Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen. Seite 26

27 Auf Grund der angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen ist mit der Einwirkung von vorübergehenden belästigenden Geruchs-Immissionen (z.b. durch Aufbringen von Flüssigdung, Pflanzenschutzmitteln etc.) sowie Lärm-Immissionen (z.b. Traktorengeräusche, etc.) zu rechnen. Die Errichtung von Regenwasser-Auffangbecken (Zisternen) sowie eines Komposts wird empfohlen Plangenauigkeit Obwohl die Planzeichnung auf einer digitalen (CAD) Grundlage erstellt ist (hohe Genauigkeit), können sich im Rahmen der Ausführungs-Planung und/oder der späteren Einmessung Abweichungen ergeben (z.b. unterschiedliche Ausformung der Verkehrsflächen, unterschiedliche Grundstücksgrößen etc.). Weder die Stadt Bad Waldsee noch die Planungsbüros übernehmen hierfür die Gewähr Urheberrecht Inhalt und redaktioneller Aufbau dieser Planung unterliegen den urheberrechtlichen Bestimmungen. Zuwiderhandeln wird privatrechtlich/standesrechtlich verfolgt. Seite 27

28 5 Satzung Auf Grund von 10 in Verbindung mit 12 BauGB des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl.I S.1509), 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom (GBl. BW S.581, ber. S.698), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GBl.BW S.793), 74 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom (GBl., S. 358, ber. 416), zuletzt geändert durch Verordnung vom (GBl. S. 65), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 466) sowie der Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom (BGBl.I 1991 S.58), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl.I S. 1509), hat der Gemeinderat der Stadt Bad Waldsee den vorhabenbezogenen Bebauungsplan G25 "Bohner Produktions GmbH" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu in öffentlicher Sitzung am... beschlossen. 1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes G25 "Bohner Produktions GmbH" und der örtlichen Bauvorschriften hierzu ergibt sich aus deren zeichnerischem Teil vom Bestandteile der Satzung Der vorhabenbezogene Bebauungsplan G25 "Bohner Produktions GmbH" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu bestehen aus dem Lageplan mit zeichnerischem Teil und dem textlichen Teil vom Außerdem werden jene Inhalte des Vorhaben- und Erschließungsplanes (11Pläne) in der Fassung vom Bestandteil der Satzung, die die Grund- und Umrisse, Gebäudehülle, Gebäudehöhen, die Versickerungsbecken, die Größe von Werbeanlagen sowie die Grundzüge der grünordnerischen Maßnahmen abbilden. Inhalte, die Details u.a. der inneren Raumaufteilung und der Gliederung der Fassade betreffen, werden nicht zum Bestandteil der Satzung. Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan G 25 "Bohner Produktions GmbH" und den örtlichen Bauvorschriften wird die jeweilige Begründung vom beigefügt, ohne deren Bestandteil zu sein. 3 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des 75 LBO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den auf Grund von 74 LBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften zuwider handelt. Zuwiderhandeln kann mit Geldbußen bis zu ,- (Einhunderttausend Euro) belegt werden. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig die Vorschriften zu Seite 28

29 Dachformen in dem mit "Wohnen" gekennzeichneten Bereich Dachneigung Widerkehre und Zwerchgiebel in dem mit "Wohnen" gekennzeichneten Bereich Dachaufbauten in dem mit "Wohnen" gekennzeichneten Bereich Materialien Farben Einfriedungen und Stützkonstruktionen auf den für die Bebauung vorgesehenen Flächen Werbeanlagen auf den für die Bebauung vorgesehenen Flächen nicht einhält oder über- bzw. unterschreitet. 4 In-Kraft-Treten Der vorhabenbezogene Bebauungsplan G25 "Bohner Produktions GmbH" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu treten mit der ortsüblichen Bekanntmachung des jeweiligen Satzungsbeschlusses in Kraft (gem. 10 Abs. 3 BauGB). Bad Waldsee, den (der Bürgermeister) (Dienstsiegel) Seite 29

30 Seite 30

31 6 Begründung Städtebaulicher Teil 6.1 Allgemeine Angaben Zusammenfassung Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Ansiedlung des Betriebes "Bohner Produktions GmbH" an dem Standort planungsrechtlich ermöglicht Der Planbereich befindet sich nördlich der Bundesstraße B30 im südlichen Bereich des Ortsteiles Gaisbeuren. Er wird begrenzt durch den Mohn- und den Friedensweg und durch die Straße Dellenhag. Nach Westen hin endet er auf der Höhe des Ährenweges Die Firma "Bohner Produktions GmbH" benötigt auf Grund steigender Umsatzzahlen einen neuen Standort mit Erweiterungsmöglichkeiten. Dieser Notwendigkeit wird durch die vorliegende Planung Genüge getan. Beim gewählten Standort handelt es sich um ein brachliegendes, sehr gut an das Verkehrssystem angeschlossenes Grundstück innerhalb des Ortsteiles Gaisbeuren, wodurch der für die Gewerbe- und Arbeitsplatzstruktur von Gaisbeuren sehr wichtige Betrieb innerhalb des Ortes umgesiedelt werden kann Im Flächennutzungsplan ist der südliche Bereich des Plangebietes als bestehende gemischte Baufläche und der übrige Bereich als geplante Wohnbaufläche dargestellt. Die Wohnbebauungen jenseits des Mohn- und des Friedensweges befinden sich im Geltungsbereich der rechtsverbindlichen Bebauungspläne "Kreuzäcker" und "Kreuzäcker II", welche in diesen Bereichen Reine Wohngebiete (WR) festsetzten Im südlichen Plangebiet ist konkret ein Produktionsgebäude mit Erweiterungsmöglichkeiten vorgesehen. Im nördlichen Plangebiet wird die Möglichkeit geschaffen ein Wohngebäude zu errichten. Aufgrund der Ortsrandlage und der bisher vorhandenen landwirtschaftlichen Nutzung auf den Flächen ist das übrige Plangebiet mit Grün- bzw. landwirtschaftlichen Flächen belegt Die beschriebene räumliche Verteilung der Nutzungen nimmt die Bestandsituation mit auf. An Stelle eines bestehenden Bauernhofes und in Nachbarschaft zu einem gewerblich genutzten Grundstück wird das Produktionsgebäude mit den notwendigen Parkplätzen vorgesehen. Dies berücksichtigt auch die von der B30 her einwirkenden Immissionen, welche für eine gewerbliche Nutzung im Gegensatz zu Wohnnutzungen ein deutlich reduziertes Konfliktpotential zur Folge haben. Im nördlichen Bereich angrenzend an ausschließlich durch Wohnen genutzte Grundstücke ist das Wohnhaus vorgesehen. Zur Landschaft hin sind Grünflächen vorgesehen, die den Ortsrand abrunden und eine Verzahnung herstellen Die planungsrechtlichen Vorschriften beschränken sich auf jene Festsetzungen, die notwendig sind um Fehlentwicklungen zu vermeiden (im Wesentlichen: Baugrenzen, Höhe der baulichen Anlagen, zulässige Grundfläche/Grundflächenzahl, Nutzung). Der Vorhaben- und Erschließungs- Seite 31

32 plan sowie der Durchführungsvertrag konkretisieren darüber hinaus die Zulässigkeit baulicher Nutzung Bezüglich der örtlichen Bauvorschriften wird eine geteilte Vorgehensweise gewählt. Für das Produktionsgebäude, für welche der Vorhaben- und Erschließungsplan sehr konkrete Vorgaben trifft, beschränken sich die örtlichen Bauvorschriften auf wenige zentrale Aspekte (z.b. Einfriedungen und Werbeanlagen). Für das geplante Wohnhaus trifft der Vorhaben- und Erschließungsplan nur sehr wenige Aussagen (Lage, Höhe). Hier werden deswegen darüber hinaus in den örtlichen Bauvorschriften konkrete Vorgaben zur Gestaltung getroffen (Dachformen, Dachneigung, Dachfarbe,...) Der Eignung des Baugrundes für das geplante Vorhaben wurde untersucht. Demnach ist eine vollständige Versickerung von Niederschlagswasser in dem Gebiet möglich Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Bohner Produktions GmbH" erfolgt im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB. Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs- Regelung ist somit nicht erforderlich. Das Konzept zur Grünordnung sieht eine großzügige Eingrünung auf privaten Grünflächen vor, welche eine Ortsrandeingrünung sowie eine Pufferzone zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung schaffen. Die getroffenen Festsetzungen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften stellen sicher, dass die Auswirkungen auf die benachbarten Anlieger begrenzt bleiben und sich die neu hinzukommende Bebauung gut in die bestehende Struktur einfügt Zur Konfliktlösung der Verkehrslärm-Immissionen im Plangebiet wurden passive Lärmschutz- Maßnahmen (Orientierung der Aufenthaltsräume, schallgedämmte Außenbauteile, ausreichend dimensionierte Lüftungsanlagen) festgesetzt. Die zulässigen Immissionsrichtwerte der TALärm (Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm) werden durch das geplante Vorhaben an der Umgebungsbebauung eingehalten Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umweltberichtes gem. 2a Satz2 Nr.2 BauGB sowie Anlage zu 2 Abs.4 und 2a BauGB ist nicht erforderlich, da die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes G 25 "Bohner Produktions GmbH" im beschleunigten Verfahren (Bebauungspläne der Innenentwicklung) erfolgt (gem. 13a Abs.2 Nr.1 BauGB) Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist nicht erforderlich. Eingriffe, die auf Grund des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes G25 "Bohner Produktions GmbH" zu erwarten sind, gelten als im Sinne des 1a Abs.3 Satz5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. 13a Abs.1 Satz2 Nr.1 BauGB i.v.m. 13a Abs.2 Nr.4 BauGB). Seite 32

33 6.1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Plangebietes Der zu überplanende Bereich befindet sich im südlichen Bereich des Ortsteiles Gaisbeuren Der Geltungsbereich wird im Norden durch Friedensweg, im Osten durch den Mohnweg und im Süden durch die Straße Dellenhag begrenzt. Nach Westen hin endet er auf der Höhe des Ährenweges an der Grenze der Fl.-Nr. 35/ Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich folgende Grundstücke: 35/1, 35/5 und 35/7 (Teilfläche). 6.2 Städtebauliche und planungsrechtliche Belange Bestands-Daten und allgemeine Grundstücks-Morphologie Die landschaftlichen Bezüge werden vom Oberschwäbischen Hügelland geprägt Innerhalb des überplanten Bereiches befindet sich ein landwirtschaftliches Gebäude, bestehend aus Wohn- und Wirtschaftsbereich. Zudem gibt es einige Bäume und eine abgezäunte Freianlage zur Ziegenhaltung. Darüber hinaus sind keine naturräumlichen Einzelelemente vorhanden Die Topografie innerhalb des überplanten Bereiches fällt von Süden nach Norden hin ab. Im südlichen Bereich beträgt die Neigung bis zu etwa 7%. Im nördlichen Bereich ist das Gelände nahezu eben Erfordernis der Planung Die Firma "Bohner Produktions GmbH" entwickelt, produziert und verkauft Großküchentechnik. An ihrem bisherigen Standort in der Industriestraße in Gaisbeuren hat sich die Firma in den vergangenen Jahren stetig vergrößert und stößt durch weitere Umsatzsteigerungen an die Grenzen ihres bisherigen Produktionsgebäudes. Die Firma hat deswegen die Aufstellung eines Bebauungsplanes beantragt. Durch die Planung wird die Umsiedlung des Betriebes an einen neuen Standort ermöglicht. Hier stehen außerdem zukünftig Flächen für eine maßvolle Erweiterung zur Verfügung. Diese Erweiterung ist im Bebauungsplan bereits in ihrem Endzustand vorgesehen. Wohnnutzung ist im südlichen Plangebiet nur ausnahmsweise, in das Produktionsgebäude integriert und dem Betrieb untergeordnet zulässig. Zudem soll der Betriebsleitung ermöglicht werden im nördlichen Plangebiet ein Wohnhaus zu errichten. Da öffentliches und kommunales Interesse daran besteht, im Bereich ehemaliger landwirtschaftlicher Hofstellen neue Arbeitsfelder zu erschließen und Arbeitsplätze in Gaisbeuren zu sichern, nimmt die Stadt Bad Waldsee die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Bohner Produktions GmbH" vor. Seite 33

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