Breakfastseminar Immobilienbenchmarking 9. Juli 2009

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1 Portfolio Management Tools Breakfastseminar Immobilienbenchmarking 9. Juli 2009, immopac ag

2 2 Agenda Einführung / Ausgangslage - Kurzvorstellung der Firma immopac ag - Der Begriff Immobilien Asset- und Portfoliomanagement - Ausgangslage / Situation in der Praxis Das immopac Konzeot - Softwareklassifikation (operative vs. Analytische IS) - Positionierung / Funktionalitäten - Systemkomponenten - Der immopac -Lösungsansatz zur Erreichung von Flexibilität - Kennzahlenproblematik Vorgehenskonzepte und häufigste Fehler - Vorgehensmodell / Projektrealisierung als iterativer Prozess - Die häufigsten Probleme bei der Einführung von IAPM-Lösungen

3 3 Neuheiten bei den immopac Packages Einführung

4 4 Die Firma immopac ag 15 Mitarbeiter sind spezialisiert auf das Immobilien Asset- und Portfoliomanagement Marktführender Anbieter in der Schweiz über 40 produktive Installationen im Bereich Portfoliomanagement und Immobiliencontrolling Hauptsitz in Zürich Niederlassung in Düsseldorf wachsendes und profitables Unternehmen

5 5 Institutionelle Anleger / CREM Arminius Kapitalgesellschaft mbh, Frankfurt METRO Group Asset Management GmbH & Co. KG, Düsseldorf Siemens Real Estate, München ASSETIMMO Immobilien-Anlagestiftung, Zürich Mobimo Verwaltungs AG, Zollikon Swisscanto Asset Management AG, Zürich Avadis Vorsorge AG, Baden Migros Pensionskasse MPK, Zürich Swiss Life Porperty Management AG, Zürich bfw liegenfschaften ag, Frauenfeld Schweizerische National-Versicherungs-Gesellschaft, Basel Warteck Invest AG, Basel Espace Real Estate AG, Solothurn Pensimo Management AG; Zürich Züblin Immoblien Holding AG, Zürich Helvetia Versicherungen, Basel HIG Immobilien Anlage Stiftung, Zürich PSP Swiss Porperty AG, Zürich «Zürich» Versicherungs-Gesellschaft, Zürich

6 6 Öffentliche Hand Immobiliendienstleister Beratungshäuser BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich, Zürich H&B Real Estate AG, Zürich KPMG AG, Zürich Kanton Zürich Baudirektion, Immobilienamt, Zürich Helvetica Property Investors AG, Zürich pom+ Consulting AG, Zürich Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung, Zürich HIG Asset Management AG, Zürich Immoveris St. Gallen AG, St. Gallen PricewaterhouseCoopers AG, Zürich Meier + Steinauer Partner AG, Zürich Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG, Zürich R.E.I.S. AG Real Estate Investment Services, Zürich Wüest & Partner AG, Zürich RESO Partners AG, Glattbrugg

7 7 Rendite Entscheiden Sie bitte, welches Objekt verkauft werden soll Risiko

8 8 Neuheiten bei den immopac Packages Ausgangslage

9 9 Der Begriff Immobilien Portfoliomanagement Immobilien-Portfoliomanagement lässt sich definieren als systematische Planung, Steuerung und Kontrolle eines Bestandes von Grundstücken und Gebäuden mit dem Ziel, Erfolgspotenziale aufzubauen (Schulte). Die Integration von Markt- und Standortinformationen und Benchmarks sowie die Anbindung bestehender, operativer Systeme stellen eine integrale Betrachtungsweise für das Portfoliomanagement sicher. Immobilien Asset- und Portfoliomanagement lässt sich ohne integrierte IT-Unterstützung nicht bewältigen.

10 10 Ausgangslage / Situation in der Praxis Es werden unterschiedliche operative Systeme für die Unterstützung der einzelnen Geschäftsprozesse eingesetzt (z.b. Buchhaltung, Bewirtschaftung, Baumanagement etc.) -> heterogene Datenlandschaft, integrierte Sicht fehlt Die eingesetzten Systeme decken nicht alle Anforderungen ab und werden unzureichend gepflegt. -> aktuelle Datenlage (Struktur und Inhalt) ist oft unbefriedigend Teilfunktionen des Portfoliomanagements werden oft mit einer Vielzahl unterschiedlicher Excel-Applikationen unterstützt -> keine zentrale Datenhaltung, Wartung/Weiterentwicklung kritisch Die Informatikunterstützung von Geschäftsprozessen endet an der Unternehmensgrenze -> Medienbrüche, keine interorganisatorische Integration

11 11 Anforderungen aus der Praxis Integrierte Lösung zur Unterstützung aller Teilaspekte des Immobilien Asset- und Portfoliomanagements Individualisierte Standardsoftware (keine proprietären Individuallösungen) Einbezug aller relevanten endogenen und exogenen Datenbestände (Schnittstellen!) Investitionsschutz / Flexibilität (zukünftige Erkenntnisse müssen in Lösung einfliessen können) State of the art technology Kostenbewusste Lösung

12 12 Neuheiten bei den immopac Packages Das immopac Konzept

13 13 2 Kategorien von Software Operative Informationssysteme - Transaktionsorientiert - Nutzen entsteht durch Rationalisierung der Arbeitsprozesse - Typische Anwendergruppe: Sachbearbeitung - Entwicklungsparadigma: Linear Analytische Informationssysteme - Entscheidungsorientiert - Nutzen entsteht durch qualitative Verbesserung von Entscheidungsprozessen - Typische Anwendergruppe: Führungskräfte - Entwicklungsparadigma: iterativ

14 14 immopac - Positionierung immopac Unternehmenssteuerung Finanzwirtschaftliche Führung (BSC etc.) Portfolio Management (Analyse, Planung, Steuerung, Kontrolle) Facility Management (technisches, wirtschaftliches, infrastrukturielles FM) Marktbeobachtung Portfolio Umwelt

15 15 immopac 9 deckt alle Teilbereiche des Immobilien Asset- und Portfoliomanagements ab ist eine standardisierte Best Practice Lösung für das PFM beinhaltet vorkonfigurierte Templates für ein umfassendes Reporting beinhaltet vorkonfigurierte Navigatoren zur Abbildung Ihrer Portfoliostruktur beinhaltet vorkonfigurierte Modelle für Portfoliosimulationen beinhaltet vorkonfigurierte Datenkonnektoren für den Anschluss der Umsysteme (u.a. SAP BW) reduziert die TCO durch eine integrierte Entwicklungsumgebung zur Adaption der Lösung in der Zukunft lässt sich schnell und kostengünstig einführen und betreiben

16 16 Funktionalitäten von immopac 9

17 17 Modul Scoring Features von immopac Das immopac -Modul Scoring ist ein Analysetool, das die Chancen und Risiken von Wirtschaftseinheiten und (Teil-)Portfolios transparent und vergleichbar macht. Frei definierbare Scoring-Modelle (Kriterien, Struktur, Gewichtung) Möglichkeit zur Integration von Daten von Drittanbietern Periodische Scorings zur Überwachung der langfristigen Entwicklung Kommentarfunktion zur Dokumentierung spezifischer Informationen Weitgehende Möglichkeiten zur Visualisierung der Ergebnisse (Matrix, Diagramme usw.) Nutzen von immopac Risikoanalyse und Erhärtung getroffener Annahmen Analyse von Wirtschaftseinheiten auf der Basis von Investitions- und Devestitionsentscheiden Analyse, Kontrolle und Steuerung von (Teil-)Portfolios Analyse finanzwirtschaftlicher Risiken

18 18 Modul Valuation Features von immopac Das immopac -Modul Valuation ermöglicht die Ermittlung und transparente Darstellung des Marktwertes von Liegenschaften bzw. von (Teil-)Portfolios. Standardisiertes zweiphasiges DCF-Modell (Betrachtungszeitraum, Exit) Möglichkeit zur Ergänzung mit weiteren Methoden (Ertragswert, Real-/ Substanz- /Sachwert) Sensitivitätsanalysen, Monte-Carlo- oder Top-Down-Simulationen Möglichkeit zur Integration von Daten von Drittanbietern oder internen Zusatzangaben Variation von Value / Cost Drivers Einfacher Import von Mieterdaten Bildung von Szenarien und Konsolidierung auf beliebige Teilportfolios Nutzen von immopac Einfache Wiederbewertungen mittels Zeitdimension Einfache Portfoliobewertungen dank integrierter Aggregationsfunktionalitäten Zentrale Ablage aller bewertungsrelevanter Daten im elektronischen Datenraum Userspezifische Visualisierungen (Matrix, GIS) Ausführliche Teilportfoliofunktionalitäten

19 19 Modul Planning Das immopac -Modul Planning zielt auf die periodische Bestimmung von Erträgen und Aufwendungen ab (z.b. zur Schätzung von Cash Flows). Features von immopac Frei definierbare Kontenpläne (Standard SIA d0213) Investitionsplanung für (Teil-)Portfolios, Wirtschaftseinheiten oder Gebäude(teile) Planung auf der Basis importierter oder manuell erfasster Werte Bildung von Szenarien und Konsolidierung auf beliebige Teilportfolios Snapshot-Funktion zur Einfrierung unterschiedlicher Planungsszenarien Nutzen von immopac Vollständige Integration mit den anderen immopac -Modulen führt zu einer Effizienzsteigerung Einfache Modellierung von Best bzw. Worst Case Szenarien Einfache Verteilung von Budgets zur Instandsetzung über einzelne Wirtschaftseinheiten und ganze Portfolios Einfache Modellierung von Investitionen und Berechnung der Profitabilität

20 20 Modul Controlling Features von immopac Das immopac -Modul Controlling stellt die Grundlagen für wirtschaftliche Entscheidungen, die Überprüfung von budgetierten und effektiven Werten und die Ergreifung korrigierender Massnahmen zur Verfügung. Soll-Ist-Vergleiche zwischen operativen Systemen Frei definierbare Einzelauswertungsmöglichkeiten Standardisierte Funktionalitäten zur Gruppierung, Selektion und Filterung von (Teil-) Portfolios Weitgehende Möglichkeiten zur grafischen Darstellung der Ergebnisse (Matrix, GIS, Diagramme) Funktionalitäten zur horizontalen und vertikalen Aggregierung von Daten Möglichkeiten des Benchmarkings (intern und gegenüber Daten von Dritten) Zahlreiche vordefinierte Best Practice Reportings Nutzen von immopac Vollständige Integration mit den anderen immopac -Modulen führt zu einer Verbesserung der Gesamtqualität der Datenbasis Nachvollziehbarkeit und Darstellung von Basisinformationen dank der Möglichkeit zur Definition unabhängiger Szenarien Ermöglichung früherer und detaillierterer Korrekturmassnahmen

21 DCF-Bewertung Ertrags-/ Substanzwert Sensitivitätsanalysen Szenarien Simulationen... Variante Bedingung Navigator Zeit Teilportfolio Kennzahlen - Berechnungsalgorithmen f(x) immopac Berechnungsmodelle / Simulationen Objektdaten Bilanzwerte Investitionspläne Mieterspiegel Erfolgszahlen (ER) Business Pläne Systemkonzeption 21 Instandhaltung Investitionsanalyse Budgetierung Soll/Ist Vergleich Businessplan/DCF Simulationen... Zustandsanalysen Scorings Kontopläne Portfolioanalyse Portfoliomatrizen GIS-Karten Portfolioübersicht Kennzahlen Erfolgsanalysen Simulationen... MDX Webservices immopac Datenmodell SQL Marktinfo Standortinfo FM-Benchmarks... Cube Finanzen Cube Projekte Cube RE-FX Cube Analyse Cube Planung Cube Rating immopac repository Externe Daten Markt / Standort / Benchmarks

22 22 Systemkomponenten (technische Sicht) ETL Programme Datenmodell Berechtigungsregeln Berichte / Formulare Simulationen Prozessdefinitionen Reporting Engine Methoden Engine Workflow Engine Integrationsplattform Datawarehouse Security Technische Ebene Fachliche Ebene

23 23 Flexibilität Individualisierung mittels integrierter Entwicklungsumgebung

24 24 Spreadsheet-Architektur vs. Architektur immopac Traditionelle Tabellenkalkulation Daten in Datenbank Daten Formeln Methodenbank Layout Layout im Infogrid

25 25 Kenzahlen - theoretische Grundlagen Zeit: Die Kennzahlen und deren Grundlagen müssen regelmässig neu erhoben werden, um Zeitreihen erstellen zu können. Erst Kennzahlenzeitreihen ermöglichen es Vergleiche über Zeit und Vorhersagen über die mögliche Entwicklungen zu machen. Konstanz: Die Kennzahlen müssen identisch angewendet werden, um einen Vergleich zwischen den Perioden herstellen zu können. Definition: Die eindeutige Definition der Kennzahlen und deren Zusammenhänge untereinander ermöglicht die systematische Verkettung eines Kennzahlensystems über alle Managementebenen. Standard: Die Einhaltung von Wirtschafts-, Immobilien- und Kennzahlenstandards ermöglicht den direkten Vergleich mit dem Markt.

26 26 Kennzahlen - praktische Grundlagen Data Warehouse/Business Warehouse: Sammelstelle Unternehmens- und Marktdaten aus unterschiedlichen Quellen. Der integrative Charakter ermöglicht übergreifende Sichten auf unterschiedlich strukturierte Daten. Die Separation ermöglicht es, Daten für unterschiedliche Zwecke zu verwenden. Schnittstellen: Sie ermöglichen es, Daten aus unternehmenseigenen und fremden Systemen in das Datawarehouse zu laden. Unternehmenseigene Systeme: Sie erfüllen Bereichsspezifische Zwecke. Über Schnittstellen können deren Daten bedarfsgerecht in Datawarehouse geladen werden. Unternehmensfremde Datenquellen: Daten von Partnerunternehmen, Marktdatenlieferanten u.a. können per Schnittstelle direkt ins Datawarehouse geladen werden.

27 27 Systemaufbau Portfoliomanagement mit Kennzahlensystem Portfolio Management Analysen Berichte MIS/Balanced Scorecard/Cockpit Kennzahlensystem (SIA D0213, u.a.) Kennzahlensystem Business Warehouse Stamm- und Bewegungsdaten Datenpflege

28 28 Neuheiten bei den immopac Packages Vorgehenskonzepte und häufigste Fehler

29 29 Projektrealisierung als iterativer Prozess

30 30 Vorgehensmodell für quantitative Simulationen Phasen Annahmen / Parameter Daten Werttreiber Modelling Simulation Bericht / Präsentation Ziel- setzungen Annahmen und Parameter festgelegt Daten beschafft und analysiert Zentrale Werttreiber bestimmt Modell auf- gebaut und parametrisiert Simulation mit Szenarien durchgeführt Handlungs- empfehlungen festgehalten Aktivitäten Bestehende Dokumente analysieren Zentrale Parameter bestimmen Exogene und endogene Annahmen bestimmen Zusätzliche Daten beschaffen Daten analysieren bzw. plausibilisieren Daten-Sensitivitäten bestimmen Werttreiber im Modell evaluieren Datenkonsistenz der Werttreiber sicherstellen Szenarien entwickeln Modell auf immopac- Basis basierend auf Projekt- Fall erstellen Parametrisierung der Daten vornehmen Simulationen durchführen Einfluss der Szenarien im Modell überprüfen Strategiebericht erstellen Handlungsempfehlungen festhalten Präsentation erstellen 30

31 31 Die wichtigsten Probleme bei der Einführung von IAPFM-Lösungen Die Datenintegration (Schnittstellenproblematik) wird häufig unterschätzt (Schnittstellendefinitionen sind komplex und vielfach nicht stabil im Zeitablauf). Hohe Schnittstellenkompetenz ist gefordert. Über Projektziele und erwarteten Nutzen bestehen unterschiedliche Ansichten. Erwartungsmanagement, klare Zieldefinitionen und nutzenorientierte Einführungsplanung sind von zentraler Wichtigkeit. Ein strategisches Entscheidungsunterstzützungssystem muss immer auf die Bedürfnisse des Kunden zugeschnitten werden. Das Expertenwissen des Kunden muss einbezogen werden. Durch die Einführung entstehen neue Erkenntnisse. Setzen Sie ein Werkzeug ein, welches eine permanente Weiterentwicklung des Systems zulässt.

32 32 Neuheiten bei den immopac Packages Einige immopac Beispiele

33 33 Analyse von Finanzdaten: Import / Eingabe Import oder manuelle Eingabe Eingabe auf verschiedenen Kontenstufen möglich

34 34 Analyse von Finanzdaten: Analyse Analyse über Jahre, Quartale oder Monate Betrachtung auf verschiedenen Kontenstufen

35 35 Analyse von Finanzdaten: Aggregation Aggregation über ein beliebiges (Teil-)Portfolio

36 36 Analyse von Finanzdaten: Aggregation f(gj) Generische Anpassung der Geschäftsjahr-Abgrenzung

37 37 Kennzahlensysteme Abbildung beliebiger Kennzahlen dank leistungsfähigem Formelapparat Freie Definition von Kennzahlen Freie Definition von formelbasierten Kennzahlen

38 38 Budgetierung Budgetierung erfolgt auf Kontenstufe oder auf einer Kontogruppe

39 39 Soll/Ist-Vergleich Budget einer oder mehrerer Überbauungen: Soll-/Ist über beliebiges (Teil-)Portfolio vergleichbar.

40 40 Mieterspiegel Mieterstruktur aufgrund beliebiger Kriterien analysierbar Abbildung beliebiger Mietvertragsinformationen, als Liste oder aggregierbar

41 41 Scoring Kundenspezifisch definierbares Scoring, z.b. Scoring-Kataloge, Bewertungskriterien und Gewichtungen

42 42 Scoring Informationsfenster zur Erläuterung der Bewertungskriterien Mouseover Funktion: Hintergrundinformationen zur gewählten Bewertung

43 43 Integriertes Dokumentenmanagement Stufenspezifische Ablage von Dokumenten, nach kundenspezifischen Kriterien gruppierbar Ansicht und Zugriff auf Dokumente z.b. über eine Liste

44 44 Integriertes Dokumentenmanagement Volltext-Indexierung von Dokumenten beim Abspeichern vereinfacht die Suche nach Dokumenten durch die Suchfunktion im Navigator

45 45 Kartenbasierte Darstellungen (GIS) Punktgenaue Lokalisierung durch automatische Geocodierung in immopac

46 46 Kartenbasierte Darstellungen (GIS) Einbindung beliebiger quantifizierbarer Informationen

47 47 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit Bei Rückfragen erreichen Sie mich unter:

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