Privater Immobilienbesitz in Frankreich

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1 ANWÄLTE FÜR DEUTSCH/FRANZÖSISCHES WIRTSCHAFTS- UND STEUERRECHT Privater Immobilienbesitz in Frankreich Steuerliche Problematiken Aktuelle Version 2015

2 Privater Immobilienbesitz in Frankreich Steuerliche Problematiken Frankreich war schon immer ein privilegierter Standort für ausländische Privatinvestoren im Immobilienbereich (z.b. Erwerb eines Apartments in den schicken Arrondissements von Paris, eines Zweitwohnsitzes oder eines Ferienhauses in den sonnigen Gegenden der Provence oder eine Investition in einen der zahlreichen neuen Gebäudekomplexe, die sich pilzartig in den meisten französischen Großstädten ausbreiten). Die meisten Anleger sollten jedoch im Vorfeld einer Immobilieninvestition die steuerlichen Folgen und die damit verbundenen finanziellen Risiken analysieren. Das bloße Eigentum an einer französischen Immobilie, und sei es auch nur für den privaten Gebrauch ohne Spekulationsabsichten, kann bereits eine Vielzahl an steuerlichen Verpflichtungen auslösen, wie beispielsweise die Vermögensteuer, an der in Frankreich, im Vergleich zu den meisten anderen europäischen Ländern, die sie mittlerweile abgeschafft haben, sicherlich noch einige Zeit festgehalten wird. Ebenso wird selten im Vorfeld eines Immobilienerwerbs ausreichend an die erbschaftsteuerrechtlichen Auswirkungen gedacht, was in extremen Fällen dazu führen kann, dass den Erben zwecks Tilgung der Steuerschuld nichts anderes übrig bleibt, als das geerbte Immobilienvermögen verkaufen zu müssen. Erschwerend kommt noch hinzu, dass die langen Verjährungsfristen es den Steuerbehörden ermöglichen, gegebenenfalls nachträglich bis zu sechs Jahre rückwirkend die steuerliche Situation des ausländischen Immobilieneigentümers zu prüfen und die Entrichtung unterlassener Zahlungen einzufordern. Den Investoren gelingt es somit nur schwer, den Klauen der französischen Finanzverwaltung auf Dauer zu entkommen. Sowohl beim Erwerb als auch bei der Nutzung der Immobilie, aber schließlich auch zum Zeitpunkt der freiwilligen oder unfreiwilligen Übertragung an einen Dritten werden spezifische Steuerproblematiken ausgelöst. Es ist deshalb dringend zu empfehlen, bei einem Immobilienprojekt entsprechende Fragen vorab zu beleuchten, um bestimmte Steuerfallen zu vermeiden und den Vorgang steuerlich optimal zu gestalten. Nachstehend soll eine einführende Darstellung der wesentlichen steuerlichen Auswirkungen gegeben werden, die im Vorfeld eines Immobilienerwerbs in Frankreich ganz besonders von ausländischen Privatinvestoren zu berücksichtigen sind. Paris, April

3 1. Erwerb und Übertragung einer Immobilie in Frankreich Sobald der Entschluss feststeht, Immobilienvermögen in Frankreich zu erwerben, ist zunächst aufgrund der spezifischen Eigenschaften der ausgewählten Immobilie zu prüfen, ob der Erwerb der Grunderwerbsteuer oder der Mehrwertsteuer unterliegt. Je nach Zweck des Investitionsprojekts ist es darüber hinaus empfehlenswert, schon zu diesem Zeitpunkt die steuerlichen Folgen einer späteren Übertragung zu kennen. 1.1 Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer? In der Regel unterliegt der Erwerb einer Immobilie in Frankreich der Grunderwerbsteuer in Höhe von 5,09%, die normalerweise vom Käufer geschuldet und vom Notar bei der Grundbuchregistrierung der Transaktion zu entrichten ist. Es besteht jedoch gegenüber der Finanzverwaltung eine Gesamtschuldnerschaft von Käufer und Verkäufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer. Die Transaktion kann aber auch die Mehrwertsteuer zum normalen Satz von 20% auslösen, beispielsweise wenn die Immobilie vor weniger als fünf Jahren fertig gestellt wurde. Da die Mehrwertsteuer in der Regel für Privatinvestoren nicht abgezogen oder erstattet werden kann, ist bei der Einschätzung der potentiellen Investitionskosten der umsatzsteuerlichen Behandlung des Vorgangs große Bedeutung beizumessen. Ferner sind beim Erwerb zusätzliche Kosten und Gebühren, wie Notar - honorare, Maklerprovisionen etc. zu berücksichtigen. 1.2 Die Übertragung der Immobilie Je nach Nutzungszweck der Investition (persönlicher Gebrauch oder Vermietung) sollte der Käufer bereits beim Erwerb die steuerlichen Folgen einer späteren Übertragung des Eigentums durch Verkauf, Schenkung oder Gesamtrechtsnachfolge bedenken und eventuell vorhandene Gestaltungsmöglichkeiten in Betracht ziehen Besteuerung von Veräußerungserlösen Die von ausländischen Investoren aus dem Verkauf französischer Immobilien erzielten Nettoerlöse unterliegen grundsätzlich einer Quellensteuer, die für EU-ansässige natürliche Personen 19% und in anderen Fällen % des Erlöses beträgt. Zuzüglich zur eigentlichen Steuer fallen seit August 2012 besondere Sozialabgaben in Höhe von 15,5% an. Aufgrund der neuesten EUGH-Rechtsprechung (De Ruyter vom 26. Februar 2015) bestehen gute Argumente zur Rückerstattung dieer Sozialabgaben, wenn hierzu fristgemäß ein Antrag eingereicht wird. Die Steuerschuld wird vom Kaufpreis einbehalten und direkt vom Notar bei der Registrierung der Transaktion an die Finanzverwaltung abgeführt. Die Bestellung eines von der Finanzverwaltung akkreditierten Fiskalvertreters ist für in der EU, in Island oder Norwegen Ansässige seit dem 1. Januar 2015 nicht mehr erforderlich. Die im Ausland erfolgte Abtretung von Anteilen an französischen Immobilien - gesellschaften unterliegt ebenfalls der Notarpflicht in Frankreich. 3

4 Privater Immobilienbesitz in Frankreich Der zu versteuernde Erlös ist die positive Differenz zwischen Verkaufspreis und Erwerbskosten, wobei der Verkaufspreis um bestimmte vom Erwerber entrichtete Kosten reduziert werden kann (Maklerprovision, Kosten der Aufhebung der bestehenden Sicherheiten und Garantien usw.). Die zugrunde zu legenden Erwerbskosten können um die vom Verkäufer beim Erwerb der Immobilie getragenen, reellen Ausgaben (Grunderwerbsteuer, Schenkungoder Erbschaftsteuer, Notargebühren etc.), bzw. um einen pauschalen Betrag von 7,5%, erhöht werden. Ferner können Renovierungs- und Umbaukosten dem Anschaffungswert zugerechnet werden, soweit sie durch entsprechende Belege, wie z.b. Rechnungen, nachgewiesen werden. Für diese Kosten kann auch eine Pauschale von 15% auf den Anschaffungspreis angesetzt werden, wenn die Immobilie nach mehr als fünf Jahren nach ihrem Erwerb veräußert wird. Bis zum 31. August 2013 waren Veräußerungserlöse erst nach einer 30- jährigen Besitzdauer völlig steuerfrei. Ab dem 1. September 2013 gelten für deren Berechnung Abschläge von 6% pro Jahr ab dem 6. und bis zum 21. Jahr und 4 % für das 22. Haltejahr. Eine Steuerfreiheit besteht somit nunmehr nach einer Besitzdauer von 22 Jahren. Für die Sozialabgaben (15,5 %) gilt weiterhin die 30-jährige Frist nach folgendem Berechnungsschema: Abzug von 1,65% pro Jahr für die Jahre 6 bis 21, 1,60% für das 22. Jahr und 9% für jedes der verbleibenden Jahre. Seit dem 1. Januar 2013 ist darüber hinaus eine Zusatzabgabe von 2 bis 6 % des zu versteuernden Veräußerungserlöses (nach Anwendung obiger Bestimmungen) fällig, soweit dieser überschreitet. Unter bestimmten Bedingungen können auch Veräußerungen von Immobilien, die als französischer Wohnsitz von im europäischen Wirtschaftsraum ansässigen Steuerpflichtigen dienen, von der Gewinnbesteuerung befreit werden. Diese Freistellung setzt aber u. a. voraus, dass der Eigentümer zu irgendeinem Zeitpunkt vor der Veräußerung zwei Jahre lang ununterbrochen in Frankreich steueransässig war und zum Zeitpunkt der Übertragung mindestens seit dem 1. Januar des Vorjahres die freie Verfügungsmacht über die Immobilie besitzt. Das Gewinnbesteuerungsrecht Frankreichs wird von den meisten Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) anerkannt, die das Belegenheitsprinzip anwenden (Gewinne aus Immobilien sind in dem Land zu besteuern, in dem die Immobilie liegt). Dieses Prinzip findet Anwendung sowohl auf den unmittelbaren Besitz als auch auf die Immobilie, die durch eine von den Investoren beherrschte ausländische Gesellschaft gehalten wird. Um eine steuerlich abgesicherte Immobilieninvestition zu gewährleisten, sollten im Hinblick auf die spätere Versteuerung von eventuellen Veräußerungserlösen von Anfang an zukünftige steuerliche Konsequenzen berücksichtigt und die richtige Eigentümerstruktur gewählt werden. 4

5 1.2.2 Erbschaft-/ Schenkungsteuer Die französischen Erbschaftsteuerfolgen sind bei einem privaten Immo - bilienprojekt in Frankreich besonders zu beachten, und zwar unabhängig davon, ob die erworbene Immobilie zum persönlichen Gebrauch oder überwiegend als Mietobjekt dienen soll. Die französische Erbschaftsteuerlast im Todesfall des Erwerbers ist derzeit so hoch, dass die Erben die Steuerschuld oft nicht ohne die Veräußerung der geerbten Immobilie entrichten können. In der Regel und nach den meisten Erbschaftsteuervorschriften enthaltenden DBA unterliegt das in Frankreich belegene Immobilienvermögen eines ausländischen Erblassers der französischen Erbschaftsteuer. Die gleiche Regelung findet grundsätzlich auch für Anteile an französischen oder ausländischen Gesellschaften Anwendung, deren Anlagevermögen zu mehr als 50 % aus französischen Immobilien besteht. Für die Bestimmung der 50 %igen Grenze werden jedoch Immobilien, die zum Betreiben der Geschäftstätigkeit dienen, nicht berücksichtigt. Es sei hier angemerkt, dass seit dem 3. April 2009 ein deutsch-französisches DBA in Kraft getreten ist, durch welches etwaige Doppelbesteuerungen im Bereich der Erbschaftsteuer vermieden werden. Der französische Immobilienbesitz eines deutschen Steuerpflichtigen ist dennoch in jedem Fall den französischen Erbschaftsteuergesetzen unterworfen. Es ist deshalb zu empfehlen, bereits beim Erwerb spezifische Gestaltungen vorzunehmen, die eine erbschaftsteuerliche Besserstellung gewährleisten. Hier ist z.b. an die Aufteilung des Eigentums in Nießbrauch, der den Eltern (Erwerbern) einzuräumen ist, und bloßem Eigentum, das den Kindern geschenkt wird, zu denken. Hiermit wird, je nach Alter, eine entsprechende Reduzierung der Bemessungsgrundlage begründet (auf 50 %, wenn der Schenkende unter 60 Jahre alt ist, und auf 40%, wenn er über 60 Jahre und unter 70 Jahre alt ist). Im Todesfalle der Eltern erfolgt dann die Übertragung des Nießbrauchs und damit des vollen Eigentums an die Kinder ohne zusätzliche Erbschaftsteuern. Die Schenkung des Immobilienbesitzes an die Kinder ist damit ein geeignetes Mittel, die spätere Erbschaftsteuerlast zu reduzieren. Nachstehend die derzeitige (seit 31. Juli 2011) Steuertariftabelle bei direkter Erbfolge. Der Freibetrag bei Erbschaften oder Schenkungen in direkter Line liegt bei pro Kind. Der Erbfall vom verstorbenen auf den überlebenden Ehegatten ist von jeglicher Erbschaftsteuer befreit. Teilwert des steuerpflichtigen Vermögens Steuersatz unter % zwischen und % und % und % und % und % über % 5

6 Privater Immobilienbesitz in Frankreich Darüber hinaus löst die Vererbung von Immobilienbesitz an steuerlich nicht ansässige Steuerpflichtige eine Kette von zivilrechtlichen Fragen aus, die die Einschaltung von Notaren aus den betroffenen Ländern erfahrungs - gemäß ratsam erscheinen lässt. Die Schenkungsteuer wird nach dem gleichen Tarif wie bei der Vererbung erhoben. 2. Steuerliche Fragen aus dem Eigentum an einer Immobilie Das Eigentum oder das Halten eines Immobilienbesitzes in Frankreich kann noch zu weiteren Problematiken im Bereich der Vermögen- und Einkommensteuer führen. Dabei ist, soweit die Immobilie durch eine Gesellschaft gehalten wird, auch an die Steuer, die spezifisch für Immobilienvermögen von juristischen Personen gehaltenen Immobilien anfällt, zu denken. 2.1 Französische Vermögensteuer ( Impôt de solidarité sur la fortune ISF) Private ausländische Steuerpflichtige unterliegen der französischen Vermögensteuer, sobald der Nettoverkehrswert ihres in Frankreich belegenen Immobilienbesitzes (einschließlich Anteile an Immobiliengesellschaften) eine bestimmte Höchstgrenze übersteigt ( in 2015). Der rasante Anstieg des Immobilienmarktes in den letzten zehn Jahren (mehr als 80% Zuwachs) hat dazu geführt, dass die Zahl der ISF-Pflichtigen erheblich zugenommen hat. Bisher hat sich die Regierung aus sozialpolitischen Gründen vehement geweigert, den Hauptwohnsitz aus dem Anwendungsbereich der ISF herauszunehmen, wie dies seit Jahren gefordert wird. Die Vermögensteuerpflicht wird auf der Basis des Nettowertes bemessen, d.h. unter Abzug aller Verbindlichkeiten, die sich auf das steuerpflichtige Vermögen beziehen. Für ausländische Investoren kann es deshalb steuerlich sinnvoll erscheinen, beim Kauf der Immobilie an eine Fremdfinanzierung zu denken und hierfür entsprechend ein Darlehen in Anspruch zu nehmen. Anders als für die Berechnung der Erbschaftsteuerbelastung stellt die Aufteilung des Eigentums an einem Immobilienbesitz in Nießbrauch und bloßes Eigentum generell keinen Vorteil dar. Die Vermögensteuerpflicht liegt nämlich allein beim Nießbraucher, und die Steuerhöhe wird auf der Grundlage des Volleigentums bemessen. Im Gegenzug ist der bloße Eigentümer völlig von der Vermögensteuer befreit. Als Beispiel sei hier angemerkt, dass in 2015 ein Immobilienvermögen von ca. 1,3 Mio. (ohne Fremdfinanzierung und andere abzugsfähige Verbindlichkeiten) zu einer jährlichen Vermögensteuerbelastung von ca führt. Ausländische ISF-Pflichtige sind zur Abgabe einer jährlichen Steuererklärung verpflichtet, die in der Regel im Juli oder August zu erfolgen hat. Bei Nichteinhaltung der Erklärungsfristen sind Geldstrafen (Verzugszinsen sowie 10%, bzw. 40% Steuerstrafen für verspätete Deklarierungen) fällig. Die Finanzverwaltung verfügt darüber hinaus über lange Verjährungsfristen und kann die ISF-Situation eines Steuerpflichtigen sechs bis zehn Jahre rückwirkend prüfen. Die Vermögensteuerpflicht für Immobilienbesitzer lässt sich auf Dauer nur schwer verheimlichen, weil die Existenz der Immobilie der Finanzverwaltung entweder zum Zeitpunkt des Erwerbs oder der späteren Übertragung zur Kenntnis gebracht werden muss. 6

7 Letztlich ist noch auf die von juristischen Personen bezüglich ihres Immobilienvermögens abzugebende Erklärung hinzuweisen. Sie stellt eine weitere Informationsquelle über eventuelle Vermögensteuerpflichtige für die französische Finanzverwaltung dar. 2.2 Die 3%ige Abgabe auf den Immobilienbesitz juristischer Personen In der Regel unterliegen juristische Personen (Gesellschaften, Vereine, Stiftungen usw.) einer jährlichen Abgabe von 3 %, die auf der Basis des Verkehrswertes ihres in Frankreich belegenen Immobilienbesitzes bemessen wird. Eine Befreiung von dieser Abgabe kann aber in den meisten Fällen erreicht werden, soweit die juristische Person spezifische Erklärungspflichten beachtet und die jeweiligen Anschriften ihrer Gesellschafter oder Mitglieder der Finanzverwaltung mitteilt. Das Ziel dieser Abgabe liegt unter anderem darin, die sich hinter juristischen Personen versteckenden natürlichen Personen aufzudecken, um sie direkt der Vermögensteuer zu unterwerfen. 2.3 Die Einkommensteuerpflicht Nach dem französischen Steuergesetz kann ein ausländischer Immobilienbesitzer einer pauschalen Einkommensteuer auf der Basis des Mietwertes der Immobilie unterworfen sein, auch wenn die Immobilie tatsächlich nicht vermietet wird. Diese Regel findet aber nur Anwendung, sofern kein DBA zwischen Frankreich und dem Staat des Eigentümers besteht (Ansässige in Liechtenstein, Jersey, Guernsey oder Andorra können von dieser Vorschrift betroffen sein). In den übrigen Fällen, in denen die Immobilienbesitzer in der übrigen EU oder in DBA-Staaten ansässig sind, wird die französische Einkommensteuer nur auf der Basis der Einkünfte aus der Vermietung der französischen Immobilie erhoben (Belegenheitsprinzip). Die Einkommensteuererklärung ist jährlich im Juni abzugeben. Für nach dem 1. Januar 2012 erhaltene Mieteinnahmen fallen hierbei auch Sozialabgaben in Höhe von 15,5% an. Aufgrund der neuesten EUGH-Rechtsprechung (s. oben) können Rückerstattungen geltend gemacht werden, um diese Sozialabgaben erstattet zu bekommen. Bei der Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens können Kosten wie Zinsen, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten, Grundsteuern, Umbau- und Renovierungskosten etc. berücksichtigt werden. Eventuelle Verluste aus der Vermietung (negativer Differenzbetrag zwischen Mieteinkünften und Kosten) können zehn Jahre vorgetragen und mit künftigen Mieterträgen verrechnet werden. Unter bestimmten Voraussetzungen können solche Verluste auch von anderen Einkünften bis maximal pro Jahr abgezogen werden. In Frankreich gilt ein progressiver Steuersatz. Der Höchstsatz bei der Einkommensteuer beträgt bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung 45%. Für ausländische Steuerpflichtige gilt ein Mindeststeuersatz von 20%. 2.4 Sonstige Steuern Das Eigentum an einer französischen Immobilie löst noch eine Reihe anderer Abgaben wie z.b. die lokalen Grundsteuern ( Taxe foncière und Taxe d habitation ) aus, die jährlich von den Gemeinden und Départements erhoben werden. Die entsprechenden Steuersätze werden auf lokaler Ebene festgesetzt. 7

8 Über uns SOFFAL wurde 1987 gegründet und ist eine Freiberufler-AG französischen Rechts bei der Anwaltskammer Paris. Die Gesellschaft wird von Partnern getragen, die eine mehr als fünfundzwanzigjährige nicht nur Rechts-, sondern auch Wirtschaftsberatungspraxis von deutschen und französischen Unternehmen und Einzelpersonen besitzen. Wir gehören nicht zu den weltweit im Großverbund handelnden Akteuren. Für uns steht der unmittelbare persönliche Kontakt mit unseren Mandanten im Vordergrund. Wir beraten aufgrund unserer langen Erfahrungen erfolgreich im Herzen der Europäischen Union, in Frankreich, Deutschland und im deutschsprachigen Raum. Unsere Schwerpunkte liegen in Bereichen, die wir beherrschen und auf die wir uns auch beschränken. Nahezu alle unsere Mitarbeiter sind zwei- oder dreisprachig (französisch, deutsch, englisch). Unsere Mandanten sind Unternehmen aller Branchen und Größen und natürlich auch Einzelpersonen. Gemeinsam ist allen eine grenzüberschreitende Interessenlage und der Wunsch, einen persönlich engagierten Gesprächspartner zu haben. Der Fortbildung unserer Mitarbeiter und der Qualitätssicherung unserer Arbeit räumen wir höchsten Stellenwert ein. Nur so können wir den Herausforderungen durch immer neue rechtliche Vorschriften genügen und unseren Mandanten die notwendige Sicherheit bei der Bearbeitung der uns übertragenen Mandate geben. In vielen Veröffentlichungen und durch aktive Vortragstätigkeit im Rahmen von internen und öffentlichen Workshops und Seminarveranstaltungen geben wir Informationen und Entscheidungshilfen zu aktuellen Tagesthemen oder zu grundsätzlich interessierenden Fragen. Legal Disclaimer Der Inhalt dieser Publikation stellt weder eine individuelle Auskunft, Beratung oder Empfehlung, einen dementsprechenden Rat noch ein Gutachten dar. Wir übernehmen dafür keinerlei Haftung. Der Veröffentlichung dieser Informationen liegt kein rechtsgeschäftlicher Wille zugrunde und deren Nutzung führt zu keinerlei Vertragsverhältnis. Obwohl wir bei Ermittlung und Auswahl der Informationen um höchste Sorgfalt bemüht sind, übernehmen wir keine Gewähr für deren Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Sollten Sie auf Basis dieser Informationen eine geschäftliche Entscheidung treffen wollen, lassen Sie sich bitte zuvor beraten, damit Ihre individuellen Begleitumstände in die Entscheidungsfindung einfließen können. Paris, September 2014 Société Juridique et Fiscale Franco-Allemande Selas 153, Boulevard Haussmann F Paris Telefon: +33 (0) Telefax: +33 (0)

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