Dipl. - Ing. Ursula Stengle Innenarchitektin.

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1 Dipl. - Ing. Ursula Stengle Innenarchitektin - Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Schäden an und Bewertung von Innenräumen - Sachverständige für Schimmelpilzerkennung, -bewertung und sanierung (TÜV) Das ist das Gesetz über den Aussatz. Altes Testament, 3. Buch Mose, Kapitel 14, Vers 33 bis 57 Und der Herr redete mit Mose und Aaron und sprach: Wenn ihr ins Land Kanaan kommt, das ich Euch zum Besitz gebe und ich lasse an irgendeinem Haus eures Landes eine aussätzige Stelle entstehen, so soll der kommen, dem das Haus gehört, es dem Priester ansagen und sprechen: Es sieht mir aus, als sei Aussatz an meinem Hause. Da soll der Priester gebieten, dass sie das Haus ausräumen, ehe der Priester hineingeht, das Haus zu besehen. Wenn er nun den Ausschlag besieht und findet, das an der Wand des Hauses grünliche oder rötliche Stellen sind, die tiefer aussehen als sonst die Wand, so soll er aus dem Hause herausgehen, an die Tür treten und das Haus für sieben Tage verschließen. Und wenn er am siebten Tage wiederkommt und sieht, dass der Ausschlag weitergefressen an der Wand des Hauses, so soll er die Steine ausbrechen lassen, an denen der Ausschlag ist, und hinaus vor die Stadt an einen unreinen Ort werfen. Und das Haus soll man innen ringsherum abschaben und den abgeschabten Lehm hinaus vor die Stadt an einen unreinen Ort schütten und andere Steine nehmen und statt jener einsetzen und anderen Lehm nehmen und das Haus neu bewerfen. Wenn dann der Ausschlag wiederkommt und ausbricht am Hause, nachdem man die Steine ausgebrochen und das Haus neu beworfen hat, so soll der Priester hineingehen. Und wenn er sieht, dass der Ausschlag weitergefressen hat am Hause, so ist es gewiss ein fressender Aussatz am Hause, und es ist unrein. Darum soll man das Haus abbrechen, Steine und Holz und allen Lehm am Hause, und soll es hinausbringen vor die Stadt an einen unreinen Ort. Und wer in das Haus geht, solange es verschlossen ist, der ist unrein bis zum Abend. Und wer darin schläft oder darin ißt, der soll seine Kleider waschen. 1

2 Vortrag: Bewertung von Mietminderungen bei Schimmelerscheinungen 1. Kenngrößen von Schimmel 2. Exkurs in die Physik 3. Grundlagen für das Schimmelwachstum Beeinflussung des Wachstums 4. Erkennungsmerkmale 5. Entstehung von Feuchtigkeit 6. Präventive Maßnahmen Tipps zum Thema 7. Ursachenforschung 8. Materialproben 9. Mietminderungen Streitigkeiten vorbeugen Kenngrößen von Schimmel Schimmel - ist weder Pflanze noch Tier - kann lange Ruhephasen überstehen - kommt auf der ganzen Welt vor - es gibt über bekannte Arten - birgt unterschiedlichste Gefährdungspotentiale - kann zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen Schimmelpilze an Bauteilen und Oberflächen gehören nicht in bewohnte Räume 2

3 Exkurs in die Physik warme Luft kann mehr Feuchtigkeit speichern als kalte Luft warme Luft strömt immer in Richtung der kalten Luft (Druckausgleich) es gibt nur Wärmebrücken Schimmelbildungen treten in der Regel nur in der kalten Jahreszeit auf, da die Raumluft beheizt wird, eher selten gelüftet wird und somit die Feuchtigkeit aus der warmen Luft an kalten Bauteilen (Außenwänden) kondensiert. 3 Faktoren des Wachstums Feuchtigkeit Die Wasserdampfabgabe je Person in einem Haushalt liegt zwischen g/h = g pro Tag. Ein Vierpersonenhaushalt produziert pro Tag ca l Wasser. ph-wert von < 7 (sauer) Nahrung in Form von organischem Material Holz, Spanplatten, Papier, Pappe, Karton (auch Gipskarton), Tapeten, Tapetenkleister Kunststoffe, Gummi, Silikon, Folien Teppichböden, Kleber für Fußböden Farben, Lacke Leder 3

4 Beeinflussungsfaktoren Trockenheit übermäßige Hitze / Kälte basische ph-werte > 7 gute Luftzirkulation um Feuchtebildung zu vermeiden fehlende Nahrungsgrundlage führt zu zeitweiser Inaktivität Erkennungsmerkmale Geruch Farbe bevorzugte Wachstumsstellen Ausbreitung nicht verwechseln mit Fogging 4

5 Fogging Schwarzstaubablagerungen an Kühleren Bauteiloberflächen Entstehung von Feuchtigkeit in Innenräumen A - Bauschäden undichtes Dach B - fehlerhafte Baustoffe oder Konstruktionen Kondensatfeuchte an Wärmebrücken C - Rohrbrüche Instandhaltungsrückstau D - Kondensatfeuchte durch mangelhaftes Heizen und Lüften 5

6 Schimmelbildung durch hinterlaufene Abdichtung der Kellerwände in einem Souterrain Baumangel Schimmelbildung durch Kondensatfeuchte an nicht thermisch getrennten Alufenstern in einem sehr kleinen Duschbad. Wärmebrücke und Nutzerfehlverhalten 6

7 Übermäßige Feuchte in allen Wohnungen von zwei aneinander liegender Häuser Rohrbruch unter der Badewanne mit Völlig veralteter elastischer Abdichtung am Wannenrand (Wanne = Dusche) 7

8 Zusätzlich noch ein Haarriss in der Frischwasserleitung Präventive Maßnahmen richtig (angepasst) Heizen und Lüften hohe Feuchtequellen im Innenraum vermeiden angepasste Möblierung Wärmebrücken bei der Planung vermeiden regelmäßige Gebäudewartung / Instandhaltung 8

9 Ursachenforschung durch Augenschein Ortsbesichtigung in der kalten Jahreszeit Raumlufttemperatur und relative Luftfeuchte messen Nutzung und Möblierung der Räume dokumentieren Belegung durch Personen und Tiere erfragen angrenzende Raumsituationen untersuchen Sichtung der Bausubstanz von innen und außen Gebäudelage berücksichtigen Auswertung der Baubeschreibung und Detailpläne Auswertung von Heizkostenabrechnungen Ursachenforschung durch Untersuchungen Materialproben zur Gattungsbestimmung bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen Luftkeimmessung zur Bestimmung ob erhöhte Werte vorhanden sind Langzeitmessung Zur Kontrolle des Heiz- und Lüftungsverhaltens Baustoffproben Zur Kontrolle des baulichen Wärmeschutzes nach DIN zum Baujahr 9

10 Tipps zum effektiven Lüften! Damit die verbrauchte und meist feuchte Raumluft nach außen weglüften kann, muss die Luft außen kälter sein als innen. Wird das Fenster geöffnet, strömt die warme und feuchtebelastete Luft automatisch nach draußen in Richtung der kühleren Luft. Die unverbrauchte und trockenere Luft strömt nach innen nach. Im Sommer den Keller nachts oder in den frühen Morgenstunden lüften nie, tagsüber die Kellerfenster nie offen halten. Nie Fenster im Winter über einen längeren Zeitraum in Kippstellung belassen um das Auskühlen der Fensterleibung zu verhindern. 536 (1) BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln: Der Mieter ist, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung mit einem Mangel behaftet ist, oder wenn ein solcher während der Mietzeit entsteht, der die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt, für die Zeit der Gebrauchsaufhebung von der Mietzahlung befreit. Für die Zeit, in welcher die Tauglichkeit gemindert ist, ist nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Entscheidendes Kriterium für den Vermieter: auch wenn er selbst den Mangel nicht verursacht hat, führt dies, wenn die Gebrauchstauglichkeit aufgehoben ist, zum Wegfall der Miete, oder wenn sie herabgesetzt ist, zur Minderung der Miete. 10

11 Voraussetzungen für den Wegfall oder die Minderung der Miete: Es muss ein Mangel vorliegen. Dazu zählt auch Schimmelbefall. Die Ursache des Schimmelbefalls ist zunächst völlig gleichgültig; entscheidend ist, dass der Schimmel zunächst beweisbar vorhanden ist. Im Rechtsstreit ist der Mieter zunächst nur dafür beweispflichtig, dass Schimmelbildung in der Wohnung vorhanden ist. Steht dies fest, dann muss der Vermieter beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und dass der zustand der Fenster und Türen, und der zustand der Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt. Beweisführung in der Regel durch Sachverständigengutachten, auch Privatgutachten denkbar und empfehlenswert. Gelingt dem Vermieter der Beweis, dass die Schadensursache im Verantwortungsbereich des Mieters liegt, dann muss der Mieter darlegen und beweisen, wie er geheizt und gelüftet hat, und dass sein Heizungs- und Lüftungsverhalten sowie die Art der Möblierung nicht schadensursächlich war. Fazit Mängelrügen des Mieters bezüglich Schimmel immer ernst nehmen gemeinsam nach möglicher Schadensursache suchen baldmöglichst für Abhilfe sorgen, wenn bauseits bedingt 11

12 Gefahr des Missbrauchs durch Mieter bei oben skizzierter Rechtslage: In Vergangenheit Häufung von Fällen, in denen bei offenkundiger Verursachung von Schimmel durch den Mieter Mietzahlungen verweigert wurden. Hier neues Urteil des BGH mit dem Vermieter solchem Verhalten entgegen wirken können. Voraussetzung schriftlicher Mietvertrag mit Festsetzung der Miete; dann Urkundenprozess auch im Wohnungsmietrecht möglich. Weitere Möglichkeiten dem Mieterverhalten entgegenzuwirken ist fristlose Kündigung, wenn Mietrückstand mehr als zwei Monatmieten überschritten hat. 6. Konsequenz aus all dem: Mängelrügen des Mieters bezüglich Schimmel immer ernst nehmen, gemeinsam nach möglicher Schadensursache suchen und baldmöglichst für Abhilfe sorgen, wenn bauseits bedingt. Bewertung von Mietminderungen nach vergleichbaren Gerichtsurteilen individuelle Einschätzung durch Sachverständige 12

13 Klassiker der Schimmelbildung Gebäude Außenansicht Schimmel im Wohnzimmer Kondensatfeuchte an geometrischer Wärmebrücke Baumangel oder Nutzerfehlverhalten? 13

14 Klassiker der Schimmelbildung in der Speisekammer Kondensatfeuchte an Außenwänden in unbeheiztem Raum Klassiker der Schimmelbildung Gebäude Außenansicht 14

15 Schimmelbildung durch Kondensatfeuchte an geometrischer Wärmebrücke hinter Schrank Baumangel oder Nutzerfehlverhalten? Schimmelbildung durch Kondensatfeuchte an geometrischer Wärmebrücke Baumangel oder Nutzerfehlverhalten? 15

16 Schimmelbildung durch Feuchte aus fehlerhaftem Dachfensteranschluss Baumangel durch Instandhaltungsrückstau Schimmelbildung durch Feuchte aus fehlerhaftem Anschluss der Außenfensterbank Technischer Mangel, Baumangel 16

17 Schimmelbildung durch Feuchte im Mauerwerk, Strangentlüftung nicht über Dach geführt Baumangel Schimmelbildung wegen Feuchte im Mauerwerk durch fehlerhaften Flachdachanschluss und fehlender Dämmung an der Tiefgaragendecke Baulicher Mangel 17

18 Schimmelbildung hat sich auf allen Wänden ausgebreitet. Baulicher Mangel 18

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