Durch Wertermittlungskompetenz profitieren Makler und Hausverwalter von Wettbewerbsvorteilen. Andreas Habath

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1 Durch Wertermittlungskompetenz profitieren Makler und Hausverwalter von Wettbewerbsvorteilen Andreas Habath

2 Referent Andreas Habath, Immobilienwirt (Diplom E.I.A.) Niederlassungsleiter der Sprengnetter govalue GmbH in Berlin Inhaber des Maklerbüros TREND IMMOBILIEN e.k. (seit 1997) zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (AI) Vorsitzendes Mitglied des Wertermittlungsausschusses im IVD Berlin-Brandenburg stellv. Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg e.v. Mitglied des Fachreferats Sachverständige im IVD-Bund Dozent der Sprengnetter Akademie und der Europäischen Immobilien Akademie (E.I.A.) ehemaliges Mitglied des TGA-Sektorkommitees Sachverständige für Immobilienbewertung Sprengnetter govalue GmbH Mohrenstraße 32, Berlin Gendarmenmarkt T F E a.habath@sprengnetter.de Sprengnetter GmbH

3 Das Portfolio Aus- und Weiterbildung bundesweites Angebot mit gestuftem Studien- und Qualifizierungskonzept Zertifizierung akkreditiert nach ISO für Markt- und Beleihungswertermittlung Softwarelösungen für Sachverständige, Gutachterausschüsse, Kreditinstitute, Immobilienmakler Fachverlag & Service Lehrbücher, Kommentare, Arbeitsmaterialien, Zeitschrift, Hotline Marktforschung rd. 60 Expertengremien, Marktdaten, Marktstudien, Forschungsberichte Bewertungsdienstleistungen Gutachten, Portfoliobewertungen, Objektbesichtigungen, Energieausweise Sprengnetter GmbH

4 Das Netzwerk Sprengnetter Immobilienbewertung verfügt über ein deutschlandweites Netzwerk von über qualifizierten Gutachtern. Erhebung von Marktdaten Gutachten Besichtigungen Energieausweise etc. Sprengnetter GmbH

5 Des Maklers Müh M wird nur im Erfolgsfall belohnt! Sprengnetter GmbH

6 Maklerleistungen ohne Honorar? Energieausweise (z.b. govalue-system) Amtsauskünfte (Grundbuch etc.) Bauplanungsrecht (Bebaubarkeit klären) Modernisierungskosten (Schätzung und Tips) Bauzustandsanalyse (Baumängel/Bauschäden) Vergleichspreise (eigene Datensammlung) Einschätzung der Lage (Bodenrichtwert, etc.) Immobilienbewertung Sprengnetter GmbH

7 Notwendige Informationen WE-Protokolle Teilungserklärung Wirtschaftsplan Katasterkarte Erschließungskosten Bauzeichnungen Mieterliste Flächenberechnung Grundbuchauszug BRI-Berechnung Baulastenauskunft Mod.-/Inst.-Liste Sprengnetter GmbH

8 Praxis & Theorie Machen Sie Ihr Bauchgefühl transparent Besondere Eignung des Immobilienmaklers für die Durchführung von Grundstückswertermittlungen Sprengnetter GmbH

9 Wettbewerbsvorteile Fachkompetenz schafft Vertrauen Verkäuferprovision begründen Wertgutachten lesen können one face to the customer Glaubwürdigkeit verbessern schneller verkaufen zusätzliche, lukrative Einnahmequelle Effizienz im Maklerbüro Wettbewerbsvorteile Sprengnetter GmbH

10 Sprengnetter GmbH

11 Sprengnetter GmbH

12 Gutachtenformen Verkehrswertgutachten Beleihungswertgutachten Kaufberatung Stellungnahme Wertauskunft Kurzgutachten Sprengnetter GmbH

13 Maklerhaftung Richtiges Exposé gilt zu den Maklerpflichten Zur Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben und zu seiner Pflicht, solche Angaben richtig zu stellen. (Leitsatz, amtlich) BGH, Urteil vom III ZR 43/99 - OLG Frankfurt a. M., LG Frankfurt a. M. Sprengnetter GmbH

14 Maklerhaftung Zur Verletzung der Sorgfalts- und Beratungspflicht des Maklers durch schrittweise Preisermäßigungen 1. Es kann von einem Makler erwartet werden, dass er den Marktpreis von vornherein in etwa richtig einschätzt und im Falle einer unumgänglichen Preisermäßigung diese jedenfalls so vornimmt, dass hieraus keine weiteren Nachteile für die Preisgestaltung entstehen. 2. Der Auftraggeber eines Maklers kann von diesem im Falle eines durch eine überhöhte Kaufpreisforderung hinausgezögerten Verkaufserfolgs die mit seinem Eigentum im Zusammenhang stehenden nutzlosen Aufwendungen für das Haus ersetzt verlangen. (Leitsätze, nicht amtlich) OLG Düsseldorf, Urteil vom U 178/88 (LG Krefeld) Sprengnetter GmbH

15 Maklerhaftung Makler haftet für falsche Verkaufswertberatung +/- 10 % 1. Der Makler muss seinen Auftraggeber auch über den Verkaufswert eines Objekts beraten. Insoweit steht ihm zwar ein Beurteilungsspielraum zu, sind dessen Grenzen aber überschritten, so hat der Makler für falsche Angaben einzustehen. Dass das insbesondere gilt, wenn eine Übererlösklausel vereinbart worden ist, ist selbstverständlich, bedeutet aber nicht, dass diese Grundsätze in anderen Fällen keine Anwendung finden. 2. Der Schadensberechnung kann der Verkehrswert ohne Abschläge zugrunde gelegt werden. (Leitsatz, nicht amtlich) OLG Schleswig, Urteil vom U 136/99 (LG Itzehoe) Sprengnetter GmbH

16 Sachverständigentypologien freie (selbst ernannte) Sachverständige Sachverständige mit nachweisbarer Qualifikation gerichtlich ernannte Sachverständige Chartered Surveyors (RICS) zertifizierte Sachverständige DIN EN ISO/IEC öffentlich bestellte und vereidigte SV (z. B. IHK) Sprengnetter GmbH

17 Sachverständigenwesen Anforderungen an Sachverständige bzw. Gutachter Die Bezeichnung Sachverständiger darf nicht in einer gegen das UWG verstoßenden Weise unlauter verwendet werden. Die freie Berufsausübung wird durch ein solches Verbot nicht in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise beschränkt. Durch ein Verbot der Verwendung der Berufsbezeichnung Sachverständiger wird der Ausübung des Sachverständigenberufs weder rechtlich noch wirtschaftlich die Grundlage entzogen; denn der selbsternannte Sachverständige könnte auch auf andere Bezeichnungen ausweichen, wie z.b. Schätzer, Bewerter oder Gutachter. Sprengnetter GmbH

18 Sachverständigenwesen Sachverständiger Es darf sich nur derjenige Sachverständiger nennen, der den von den durch diese Tätigkeit angesprochenen Verkehrskreisen überwiegend erhofften Erwartungen entspricht. Diese sind insbesondere eine erforderliche Sachkunde, ein uneingeschränkt fundiertes Fach- und Erfahrungswissen (Berufserfahrung) sowie ein Nachweis darüber, wie er den erforderlichen Sachverstand erworben hat (nicht nur audiodidaktisch) Leitsatz (nicht amtlich), nur auszugsweise BGH, Urteil vom I ZR 234/94 (OLG München); WFA1/98 Sprengnetter GmbH

19 Sachverständigenausbildung Sprengnetter GmbH

20 Sichtweisen Sprengnetter GmbH

21 Wertbegriffe Verkehrswert Wertbegriff im Städtebau und als Grundlage für Vermögensdispositionen Beleihungswert Wertbegriff im Bankenwesen Versicherungswert Wertbegriff bei der (Sach-) Versicherung gemeiner Wert, Einheitswert, Teilwert Wertbegriffe aus dem Steuerwesen Sprengnetter GmbH

22 Marktwert versus Beleihungswert Ein überhöhter Kaufpreis bereitet erhebliche Probleme bei der Finanzierung! Eigene Darstellung auf der Grundlage einer Darstellung der HypZert GmbH Sprengnetter GmbH

23 Anforderungen an das Beleihungsobjekt Gebäudeversicherung nachhaltige Erträge einwandfreier Zustand gesicherte Erschließung selbst. wirtschaftliche Einheit Marktfähigkeit dauerndes Planungsrecht Sprengnetter GmbH

24 Verkehrswertdefinition Zeitlicher Bezug (Wertermittlungsstichtag) Lage des Grundstücks Gewöhnlicher Geschäftsverkehr Verkehrswert 194 BauGB Sonstige Beschaffenheit Rechtliche Gegebenheiten Tatsächliche Eigenschaften ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse! wahrscheinlichster Kaufpreis im nächsten n Verkaufsfall Sprengnetter GmbH

25 Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV Vergleichswertverfahren ( 15) direktes Vergleichswertverfahren (einstufig) indirektes Vergleichswertverfahren (zweistufig) Ertragswertverfahren ( 17 bis 20) Sachwertverfahren ( 21 bis 23) Alle Verfahren sind Hilfsinstrumente zur Schätzung des Verkehrswerts / Marktwerts Alle Verfahren führen zu einem nahezu identischen Ergebnis Sprengnetter GmbH

26 Vergleichwert Vergleichsfaktorverfahren auch als Maklerformel bezeichnet Beispiel: Berliner Miethaus in mittlerer Lage, Jahresmiete (nettokalt) rd ,-. Quelle: IVD Berlin-Brandenburg - Immobilienpreisservice 2009/ x 13,5-fach = Sprengnetter GmbH

27 Bodenrichtwert 196 BauGB Definition durchschnittlicher Lagewert ( /m²) für fiktiv unbebaute Grundstücke gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse wertbeeinflussende Umstände sind definiert Ermittlung zum Ende/Anfang eines Kalenderjahres Anforderungen an Bodenrichtwerte (ImmoWertV) Zwingende Angabe von Entwicklungszustand und Art der Nutzung Zudem (baureifem Land): erschließungsbeitragsrechtliche Zustand, Maß der baulichen Nutzung (nach Wertrelevanz), Grundstücksgröße,- tiefe oder breite Anpassung des Bewertungsgrundstücks insbesondere mit Hilfe abgeleiteter Daten (z.b. Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten) Sprengnetter GmbH

28 Bodenrichtwert Musterbeispiel Berlin Bewertungsgrundstück Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Sprengnetter GmbH

29 Bodenwert Berechnungsbeispiel Bodenwertermittlung für baureifes Land aus Bodenrichtwerten (gem. 10 ImmoWertV) Beschreibung des Richtwertgrundstücks Stichtag: b/a-zustand: frei Art der baulichen Nutzung: Wohnbaufläche (W) Maß der baulichen Nutzung: GFZ 0,4 Grundstücksgröße: 700 m² (gebietstypisch) Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Stichtag: b/a-zustand: frei Art der baulichen Nutzung: Wohnbaufläche (W) Maß der baulichen Nutzung: GFZ: 0,3 Grundstücksgröße: 600 m² Kaufpreisforderung des Eigentümers = Bodenrichtwert des Gutachterausschusses: 200 /m² Sprengnetter GmbH

30 Bodenwert Berechnungsbeispiel Anpassung an die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale allgemeine Wertverhältnisse Bodenrichtwert zum /m² Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag x 0,96 Zustand Lage (z. B. innerhalb der Richtwertzone) Maß der baulichen Nutzung Grundstücksfläche x 1,00 x 0,91 x 1,03 Anpassung des BRW max. +/- 30 %! angepasster Bodenrichtwert zum Bewertungsstichtag rd. 180 /m² KP = / % Sprengnetter GmbH

31 Gesetze/Verordnungen BGB Grundstück ( BGB) Mietrecht ( 535 ff. BGB) BauGB, BauNVO z.b. Bauplanungsrecht LBauO (Landesbauordnung) Bauordnungsrecht DIN 277 Ausgabe 1987 bzw. Ausgabe 2005 Bruttorauminhalt / Bruttogrundfläche WoFlV bzw. II. BV, DIN 283, Rechtsprechung Regelungen zur Wohnflächenberechnung Sprengnetter GmbH

32 Wohnflächenberechnung Wohnflächenberechnung Regelung in: Wohnflächenverordnung WoFlV (seit ) bzw. Zweiter Berechnungsverordnung - II. BV DIN 283, 2. Teil (1983 zurückgezogen) preisgebundener Wohnungsbau! Besonderheit bei Verkehrswertermittlungen (Entscheidung des BayOLG vom ) Wohnflächenberechnungen haben wohnwertabhängig zu erfolgen, d.h. die Wohn-/Nutzflächenberechnung ist den Umständen des Einzelfalls anzupassen und nicht ausschließlich nach einer der genannten Vorschriften durchzuführen! Sprengnetter GmbH

33 Wohnflächenberechnung Beispiel zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung Objektbeschreibung Wohnfläche (WoFIV) = 128 m² Baujahr Zimmer Ermittlung des Korrekturfaktors nach der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) Grundflächenbesonderheiten Überdurchschnittlich große Terrasse = 32 m² Durchgangsraum (Kind, 25 m²) gefangener Raum (Schlafen, 18 m²) lichte Raumhöhe = 2,90 m Sprengnetter GmbH

34 Beispiel zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung Der Gesamtabschlag von rd. 8 % setzt sich zusammen aus: Terrassenübergröße rd. 1,6 % gefangener Raum rd. 2,1 % lichte Raumhöhe rd. 4,5 % Sprengnetter GmbH

35 Baulast Sprengnetter GmbH

36 Grundstücksgröße/ Nutzbarkeit z.b.: echte oder unechte Übergröße sowie die bauliche Ausnutzbarkeit Sprengnetter GmbH

37 Beispiel Villa Baujahr m² WF zzgl. 130 m² NF m² Wassergrundstück Luxusausstattung (Schwimmhalle, Sauna, 3 Kamine, Whirlpool etc.) Daten Gesamtkosten rd. = Kaufpreisforderung = Bodenrichtwert = 110 /m² Umgebung: überwiegend kleinere Efh., Wochenendhäuser etc. Marktwert =? Sprengnetter GmbH

38 Beispiel Frage: Ist das Gebäude für diese Lage adäquat? Sprengnetter GmbH

39 Beispiel Sprengnetter GmbH

40 Beispiel Vermarktungsdauer ohne fundierte Bewertung rd. 2,5 Jahre! Sprengnetter GmbH

41 Sachwertfaktor Sachwert-Marktanpassungsfaktoren (freistehende Ein/- Zweifamilienhausgrundstücke) 1,4 1,3 1,2 Sachwertfaktor 1,1 1,0 0,9 0,8 15 /m² 30 /m² 60 /m² 120 /m² 240 /m² 480 /m² 960 /m² 0,7 0,6 k = Kaufpreis vorl.sachwert 0, vorläufiger Sachwert Gesamt-/Referenzsystem der Sprengnetter Immobilienbewertung Maklerformel: Sachwert = vorl. Sachwert x Sachwertfaktor Sprengnetter GmbH

42 Renditebetrachtungen Darstellungsvariante Sprengnetter GmbH

43 Renditebetrachtungen Ef Ro = Rohertragsfaktor Ef RE = Reinertragsfaktor R Brutto = Brutto-Anfangsrendite R Netto = Netto-Anfangsrendite Sprengnetter GmbH

44 Marktdaten selbst gemacht! Ein neues Zeitalter bezüglich beweisbar marktkonformer Immobilienbewertung hat begonnen Immobilienprofis sollten die erforderlichen Marktdaten Liegenschaftszinssatz (p) Sachwertfaktor (k) selbst ableiten (= Wettbewerbsvorteile). Durch Bildung der durchschnittlichen Abweichungen der örtlichen Daten (pi und ki) von den bundesdurchschnittlichen Daten (p und k) kann man sich beweisbare örtliche Korrekturfaktoren ableiten. k REG REG ( p ) ( p ) k pbrd BRD k = f = p Sprengnetter GmbH

45 Marktdaten Liegenschaftszinssatz automatische Bewertung in Sprengnetter-ProSa und Sprengnetter-SmartValue Sprengnetter GmbH

46 Marktdaten Sachwertfaktoren automatische Bewertung in Sprengnetter-ProSa und Sprengnetter-SmartValue Sprengnetter GmbH