Marktorientierte Immobilienbewertung

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1 Marktorientierte Immobilienbewertung Grundriss für die Praxis von Hauke Petersen, Dipl.-Ing. Jürgen Schnoor, Wolfgang Seitz 9., überarbeitete Auflage Boorberg Stuttgart/München 2015 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN Zu Leseprobe schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort... 5 Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Formelverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Grundsätzliches zur Bewertung von Grundstücken Bewertungsanlässe Akteure am Grundstücksmarkt Sachverständige für die Verkehrswertermittlung Freie Sachverständige Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Zertifizierte Sachverständige Qualifikation der Sachverständigen und ihre Beauftragung Gutachterausschüsse Der Verkehrswert Rechtsgrundlagen zur Verkehrswertermittlung Die Wertermittlungsverfahren im Überblick Die Wertermittlungsverfahren im Einzelnen Vergleichswertverfahren Zur Bedeutung des Vergleichswertverfahrens Schwierigkeiten bei der Durchführung des Vergleichswertverfahrens Aufgaben des Sachverständigen Mathematisch-statistische Verfahren Allgemeiner Verfahrensablauf des Vergleichswertverfahrens Die Verfahrensschritte im Einzelnen Herkunft der Daten Qualität der Daten

3 Indexierung wegen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt Anpassung der Kaufpreise wegen abweichender Grundstücksmerkmale Vorläufiger Vergleichswert Marktanpassung und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Ableitung des Verkehrswerts aus dem Vergleichswert Vergleichsfaktoren Bodenwertermittlung Bodenwertermittlung im Allgemeinen Bodenrichtwerte Ein Beispiel zur Vergleichswertermittlung Das SPIERING-Marktwertverfahren und seine Möglichkeiten Problemstellung Ermittlung der Wertungskriterien Quantifizierung und Gewichtung der qualitativen Kriterien Preisbasis Größenanpassung Korrekturnotwendigkeiten Ergebnissicherheit Verfahrensprüfung Rechenbeispiel des Marktwertverfahrens Beurteilung des SPIERING-Marktwertverfahrens Ertragswertverfahren Verfahrensbeschreibung für das Ertragswertverfahren Rohertrag Reinertrag Unterscheidung zwischen Bewirtschaftungs- und Betriebskosten Bemessung der Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Restnutzungsdauer

4 Wirtschaftliche und technische Restnutzungsdauer Instandhaltung und Instandsetzung, Reparaturen und Modernisierung Ermittlung der Restnutzungsdauer Liegenschaftszinssatz Grundsätzliches und Definition Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes Die Rolle des Bodenwerts im Ertragswertverfahren Reparaturstau Ertragsaufspaltung (allgemeines Ertragswertverfahren) Ein Beispiel zum Ertragswertverfahren Das Sachwertverfahren Zur Bedeutung des Sachwertverfahrens Verfahrensbeschreibung Flächenbezüge der Sachwertermittlung Sachwertfaktoren Kritik am Sachwertverfahren Sachwertrichtlinie auf der Grundlage der NHK Wesentliche Änderungen durch die SW-RL NHK 2010 für EFH, ZFH, DH und RH Brutto-Grundfläche als Berechnungsbasis Ermittlung der Normalherstellungskosten Berücksichtigung von Modernisierungen Übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung Alterswertminderung Gebäudealter und fiktives Baujahr Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Ablauf der Berechnung Ein wenig Statistik Das Vergleichswertverfahren braucht die Statistik Die Standardabweichung Der Variationskoeffizient Die Regressionsanalyse

5 Fachliteratur (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) Seminaranbieter (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) Stichwortverzeichnis Über die Autoren