Gutachterliche Stellungnahme zur Erweiterung des HAGEBAU-Baumarktes in Haan

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1 Gutachterliche Stellungnahme zur Erweiterung des HAGEBAU-Baumarktes in Haan CIMA Stadtmarketing Gesellschaft für gewerbliches und kommunales Marketing mbh Büro Köln Eupener Straße Köln Tel.: Fax: Internet: Bearbeitung: Dr. Wolfgang Haensch Köln, im Januar 2008

2 CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in Köln. 1

3 Inhalt 1 Aufgabenstellung 3 2 Methodisches Vorgehen 3 3 Planvorhaben 4 4 Projektrelevante Ergebnisse aus dem Einzelhandelskonzept Haan (2006) Einzelhandelsbesatz und Einzelhandelszentralität in der CIMA-Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente Projektrelevante Einkaufsorientierung Vorschlag einer Haaner Liste der zentren- und nahversorungsrelevanten Sortimente (Einzelhandelskonzept Haan 2006) 16 Abbildungen Abb. 1 Verkaufsfläche und Umsatzverteilung des Planvorhabens 4 Abb. 2 Umsatz, örtliches Kaufkraftpotenzial und Einzelhandelszentralität in der Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente 6 Abb. 3 Regionale Wettbewerbsanalyse Bau-/Gartenmärkte 7 Abb. 4 Regionale Wettbewerbsanalyse Bau-/ Gartenmärkte Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse 7 5 Regionale Wettbewerbssituation Bau-/ Gartenmärkte 7 6 Auswirkungen des Planvorhabens Methodische Vorbemerkungen Auswirkungen des Planvorhabens auf die Einzelhandelsstrukturen im Untersuchungsgebiet Städtebauliche Betrachtung Ökonomische Betrachtung 10 7 Empfehlungen zu den einzelhandelsrelevanten Festsetzungen der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 121 b 13 8 Anhang Vorschlag des Büros Hecker&Wieacker, Köln, zu den textlichen Festsetzungen der 1. Änderung des Bebauungsplans 121b Böttinger Straße (Auszug, Stand: 9. Jan. 2008) 14 2

4 1 AUFGABENSTELLUNG Der Betreiber des bestehenden HAGEBAU-Baumarktes an der Böttinger Straße in Haan plant eine Erweiterung und einen Ausbau des bestehenden Marktes zu einem Bau- und Gartenmarktcenter. Im Zuge dieses Vorhabens ist eine Erweiterung der Verkaufsfläche (VKF) von derzeit m² auf m² vorgesehen, darunter 750 m² VKF für ein Gartencenter (einschließlich überdachter Freiflächen) und 350 m² Freiflächen. In dem bestehenden Bebauungsplan ist das Gebiet als Sondergebiet Baumarkt/ Gartencenter mit einer maximal zulässigen Verkaufsfläche von m² festgesetzt. Eine Genehmigung des Vorhabens ist damit nicht auf der Grundlage des bestehenden Baurechts möglich. Da das Vorhaben aber die Grundzüge der Planung nicht berührt, hat die Verwaltung vorgeschlagen, den Bebauungsplan Nr. 121b Böttinger Straße im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB zu ändern. Hierbei sind vor allem die Verkaufsflächenbeschränkungen und die Sortimentsfestsetzungen den geänderten Markterfordernissen von Bau- und Gartenmärkten anzupassen. Die CIMA hat im September 2006 im Auftrag der Stadt Haan ein gesamtstädtisches Einzelhandelskonzept erarbeitet und dabei detailliert die Marktgegebenheiten in den einzelnen Warengruppen untersucht. Die gutachterlichen Empfehlungen beziehen sich auch auf den Umgang mit Anfragen des großflächigen Einzelhandels und enthalten u.a. eine Haaner Liste der zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente als Grundlage für textliche Festsetzungen in einzelhandelsrelevanten Bebauungsplänen. Als Grundlage für das weitere Planverfahren zu der angeführten Baumarkterweiterung hat der Betreiber des Marktes bei der CIMA Stadtmarketing GmbH im Dezember 2007 eine gutachterliche Stellungnahme in Auftrag gegeben. Die Begutachtung des Vorhabens soll insbesondere die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung sowie des kommunalen Einzelhandelskonzeptes überprüfen und eine Empfehlung zur Dimensionierung und zu den zulässigen Sortimenten des Vorhabens enthalten. Grundlage für die vorliegende Stellungnahme sind zum einen die zur Verfügung gestellten Planunterlagen zu dem Vorhaben sowie der Vorschlag des Büros Hecker&Wieacker, Köln, für die textlichen Neufestsetzungen der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 121b; in die Begutachtung gehen ferner die umfangreichen Detailinformationen ein, die bei der CIMA durch die Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes Haan vorliegen. Ergänzend hierzu wurde von der CIMA im Dezember 2007 eine aktuelle regionale Wettbewerbsanalyse im Bereich Bau-/ Gartenmarkt durch einen Rückgriff auf die geoport- Datenbank der inframation ag, Dortmund, durchgeführt. 2 METHODISCHES VORGEHEN Um eine fundierte und neutrale Grundlage für das laufende Bebauungsplan- Änderungsverfahren zu erstellen, führte die CIMA im Januar 2008 u.a. folgende Projektschritte durch: Aufnahme des Planvorhabens (Verkaufsfläche, Sortimente, Umsatzerwartung) und des Standortes Überblick über die projektrelevanten Informationen aus dem Einzelhandelskonzept Haan (2006) Analyse der regionalen Wettbewerbssituation im Bereich Bau-/ Gartenmärkte Abschätzung der zu erwartenden Veränderungen der Kaufkraftströme im Untersuchungsgebiet durch das Planvorhaben Gutachterliche Bewertung der Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung Gutachterliche Bewertung der Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes Empfehlungen zu den einzelhandelsrelevanten Festsetzungen der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 121 b 3

5 3 PLANVORHABEN Nutzungskonzept Die im Januar 2008 der CIMA zur Verfügung gestellten Unterlagen sehen eine Erweiterung des bestehenden Baumarktes an der Böttinger Straße in Haan um ein Gartencenter vor. Im Einzelnen ist vorgesehen: Realisierung eines Gartencenters mit m² VKF und einer Erschließung über den bestehenden Baumarkt; das Vorhaben gliedert sich in das eigentliche Gartencenter (einschließlich überdachter Freiflächen) mit insgesamt 750 m² VKF und den ebenfalls für den Verkauf vorgesehene Freiflächen des Centers im Umfang von 350 m² VKF. Mit dem Gartencenter verbunden ist eine Erweiterung der Gesamtverkaufsfläche von derzeit m² auf m² VKF. Die Planungen sehen die Einbeziehung eines angrenzenden, 380 m² großen Grundstücks der Stadt Haan in das Betriebsgelände vor. Die derzeit vorhandenen 98 Stellplätze sollen erhalten bleiben; nach den bisherigen Betriebserfahrungen wird vom Betreiber eine Erweiterung der Stellplatzkapazitäten auch nach Eröffnung des Gartencenters für nicht erforderlich gehalten. Umsatzerwartung des Planvorhabens Das Planvorhaben gehört mit m² VKF zu den Bau- und Gartenmärkten durchschnittlicher Größe; nach Angaben der GEMABA, Leverkusen, betrug die durchschnittliche Verkaufsfläche von Bau- und Gartenmärkten im Jahr m² (nur Innenflächen) bzw m², wenn man die Freiflächen mit einbezieht. 1 Die Unternehmensgruppe HAGEBAU gehört zu TOP 20 der deutschen Bauund Heimwerkerbaumärkten und erwirtschaftete 2006 auf einer Gesamtverkaufsfläche von ca m² einen jährlichen Umsatz von ca. 160 Mio Innenverkaufsflächen werden mit 100 %, überdachte Freiflächen mit 50 % und offene Freiflächen mit 25 % gewichtet. Quelle: gemaba (2007): 25. Baumarkt-Strukturuntersuchung. Leverkusen. 2 EuroHandelsInstitut (2007): Handel aktuell 2007/2008. Köln. Die Angaben werden bestätigt durch vorliegende Branchenreports und Marktbeobachtungen der CIMA. Das Architekturbüro Hecker&Wieacker, Köln, hat auf der Grundlage vorliegender Betreiberinformationen eine detaillierte Aufstellung der geplanten Sortimente vorgelegt, die als Grundlage für die textlichen Festsetzungen in der 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 121b dienen soll (s. Anhang). Es wird unterschieden zwischen den Kernsortimenten des Bau- und Gartenmarktes, den nicht zentren- oder nahversorgungsrelevanten Randsortimenten sowie den zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimenten. Die CIMA hat diese Übersicht zur Grundlage ihrer gutachterlichen Bewertung des Vorhabens gemacht. Nach den Plänen des Betreibers sind für die Kernsortimente eines Bau-/ Gartenmarktes sowie die nicht zentren- oder nahversorgungsrelevanten Randsortimente m² VKF vorgesehen, die zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimente sollen auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche (490 m² VKF) begrenzt werden. Unter Berücksichtigung der standortspezifischen Rahmenbedingungen und im Rückgriff auf die angeführten und weitere branchenübliche Leistungskennziffern geht die CIMA davon aus, dass der Markt nach der Umsetzung des vorliegenden Konzeptes einen jährlichen Gesamtumsatz von 6,5 Mio. erzielen wird. Dies entspricht einer Flächenproduktivität von / m². Abb. 1 Warengruppe Verkaufsfläche und Umsatzverteilung des Planvorhabens Kernsortiment Bau-/ Gartenmarkt und nicht zentren-/ nahversorgungsrelevante Randsortimente zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente Dieser Umsatz wird sich wie folgt auf die angeführten Sortimentsbereiche verteilen. Verkaufsfläche (m²) Umsatzleistung ( / m²) Umsatz (Mio. ) , ,8 Summe ,5 Quelle: CIMA GmbH 4

6 Lage des Standortes Das Plangrundstück liegt im Kreuzungsbereich der K 16 (Flurstraße) und der Böttinger Straße. Die Kreisstraße verbindet Haan mit der Nachbarstadt Erkrath und stellt für die Stadt Haan zudem über die Anschlussstelle Haan-West der A 46 eine der Hauptanbindungen an das regionale Autobahnnetz dar. Aufgrund der guten verkehrlichen Anbindung, der günstigen Lage im westlichen Stadtgebiet mit einer guten Erreichbarkeit für weite Teile der Haaner Bevölkerung und der noch vorhandenen Flächenpotenziale hat die CIMA bereits im Einzelhandelskonzept Haan den Standortbereich entlang der K 16 als Standort für großflächige Einzelhandelsnutzungen ohne zentren- oder nahversorgungsrelevante Kernsortimente favorisiert (CIMA 2006, S. 104): Sowohl unter dem Gesichtspunkt der geordneten städtebaulichen Entwicklung als auch der Nutzung möglicher Synergieeffekte sollte die Entwicklung [des großflächigen Einzelhandels ohne zentren- oder nahversorgungsrelevante Kernsortimente] räumlich im Stadtgebiet konzentriert werden. Von den beiden durch großflächige Einzelhandelsnutzungen mit nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten geprägten Standorten hat der Industriepark Haan-Ost als GI-Standort eine Schlüsselfunktion für die zukünftige Entwicklung des Industriestandortes Haan. Die CIMA empfiehlt daher, Betriebe, deren Kernsortiment weder als zentrennoch als nahversorgungsrelevant einzustufen ist, zukünftig im Bereich der Kreisstraße 16 (Flurstraße/ Dieker Straße) zu konzentrieren. Der Standort sollte den verkehrlichen Anforderungen auch großflächiger Einzelhandelsnutzungen genügen und bietet zudem den Vorteil der guten Erreichbarkeit aus weiten Teilen des Stadtgebietes. 4 PROJEKTRELEVANTE ERGEBNISSE AUS DEM EINZELHANDELSKONZEPT HAAN (2006) 4.1 Einzelhandelsbesatz und Einzelhandelszentralität in der CIMA-Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente Im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes Haan (2006) wurde von der CIMA im März 2006 eine Vollerhebung des Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet durchgeführt. Demnach setzt sich der Einzelhandel in Haan aus 209 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetrieben mit einer Verkaufsfläche von insgesamt m² und einem jährlichen Umsatz von 154,4 Mio. zusammen. Auf die CIMA-Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente, dem Kernsortiment eines Bau- und Gartenmarktes, entfielen m² Verkaufsfläche bzw. 10,1 Mio. Umsatz. 3 Damit gehört die Warengruppe zwar mit einem Anteil von 9,5 % der Gesamtverkaufsfläche und einem Umsatzanteil von 6,5 % des Gesamtumsatzes des Haaner Einzelhandels zu den Warengruppen mit höheren Anteilen an der Gesamtverkaufsfläche bzw. dem Gesamtumsatz; ein Vergleich mit dem örtlichen Kaufkraftpotenzial und eine Auswertung der warengruppenspezifischen Einzelhandelszentralitäten belegen aber die geringe örtliche Einzelhandelskompetenz in dieser Warengruppe: die Zentralitätskennziffer der Baumarktspezifischen Sortimente liegt in Haan mit 53 deutlich unter dem Durchschnittswert aller Warengruppen (87) (s. Abb. 2). Hieraus resultieren per Saldo umfangreiche Kaufkraftabflüsse in die angrenzenden Zentren. 3 Die CIMA-Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente umfasst im Einzelnen die folgenden Sortimente: Blumen (Großgebinde, Gartenmarktartikel), Zooartikel, Baumarktspez. Sortimente, einfacher Hausrat, Farben, Lacke, Tapeten, Bodenbeläge, Kfz-Zubehör 5

7 Abb. 2 Umsatz, örtliches Kaufkraftpotenzial und Einzelhandelszentralität in der Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente CIMA-Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente Umsatz (Mio. ) Örtliches Kaufkraftpotenzial (Mio. ) Einzelhandelszentralität (=Umsatz*100/ örtliche Kaufkraftpotenzial) 10,1 19,2 53 Alle Warengruppen 154,4 177,0 87 Quelle: CIMA GmbH (2006) Eine Sonderauswertung der CIMA-Erhebung (2006) zeigte, dass außer dem zur Erweiterung anstehenden Baumarkt (damals noch als EXTRA-Baumarkt firmierend) kein weiterer Baumarkt im Haan ansässig ist. Teile des Kernsortiments oder Randsortimente eines Baumarktes werden von einzelnen Fachgeschäften in der Haaner Innenstadt angeboten (u.a. Eisenwaren HUGO LIEFERING); eine direkte Konkurrenzsituation ist aber unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Angebotsstrukturen, Marketingpolitik und Zielgruppenausrichtung nicht gegeben. Auch besteht in Haan kein separater Gartenfachmarkt marktüblicher Größe und Sortimentsbreite. Das vorhandene Gartencenter SELDERS verfügt zwar über ein großes Betriebsgrundstück, es wird jedoch nur ein geringer Teil der Innen- und Außenflächen als Verkaufsfläche genutzt. Das Angebot im Bereich Blumen/ Gartenartikel wird ergänzt durch neun Fachgeschäfte im Stadtgebiet. Hiervon sind nach der CIMA-Vollerhebung 2006 zwei in der Innenstadt und ein Betrieb in der Ortsmitte von Gruiten ansässig. 4 Ebenso wie bei den Baumarktartikeln ist eine direkte Konkurrenzsituation mit dem Planvorhaben nicht gegeben; die Kernsortimente eines Gartenmarktes (Pflanzen, Gartenbedarf) unterscheiden sich eindeutig von denen eines Blumenfachgeschäfts (handgebundene Blumensträuße). 4.2 Projektrelevante Einkaufsorientierung Die heutige Einkaufsorientierung der Haaner Bevölkerung für den Kauf von Artikeln aus dem Bereich Bau-/ Gartenmarkt, Heimwerkerbedarf zeigen die Ergebnisse der telefonischen Bürgerbefragung, die im April 2006 von der CIMA durchgeführt wurde. Von den befragten 300 Haaner Bürgern gaben als bevorzugte Einkaufsorte für den Baumarkt-/Gartenmarkt- und Heimwerkerbedarf an: Haan (außerhalb der Innenstadt und Gruiten): 41 % Haan Innenstadt: 25 % Haan Gruiten: 0 % Düsseldorf: 9 % Solingen: 7 % Hilden: 6 % Mettmann: 3 % Sonstige Orte: 2 % kein Bedarf: 8 % Ein Drittel der befragten Haaner Bürger bevorzugt damit auswärtige Zielorte für den Einkauf der Kernsortimente eines Bau- und Gartenmarktes. Der hohe Anteil der Bürger, die auf die gestellte Frage nach dem bevorzugten Einkaufsziel die Haaner Innenstadt nannten, ist ebenfalls eher als eine örtliche Angebotsschwäche zu interpretieren (geringe Anzahl von Einkaufsalternativen in Haan), als einen besonderen Kompetenzschwerpunkt der Innenstadt. Die CIMA kam in der Berechnung der Kaufkraftzu- und abflüsse zu dem Schluss, dass der Baumarktbereich nach der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren mit Kaufkraftabflüssen von per Saldo 10,1 Mio. am stärksten für die negative Kaufkraftbilanz des Einzelhandels von Haan verantwortlich ist. 4 Jeweils innerhalb des als Zentralen Versorgungsbereich vorgeschlagenen Bereichs der Innenstadt bzw. der Ortsmitte Gruiten. 6

8 4.3 Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse Sowohl die von der CIMA 2006 vorgenommene Untersuchung der vorhandenen Einzelhandelsangebote als auch die auf empirische Erhebungen gestützte Nachfrageanalyse haben gezeigt, dass die Stadt Haan im Bereich Bau- und Gartenmarkt ein ausgeprägtes Angebotsdefizit aufweist und eine Angeboteserweiterung grundsätzlich zu befürworten ist. Wie die nachfolgende Textpassage aus dem CIMA-Einzelhandelskonzept (2006, S. 104) zeigt, wurde bereits damals die Erweiterung eines bestehenden Betriebes oder eine Neuansiedlung für realistisch angesehen: Die ermittelten sortimentsspezifischen Zentralitätskennziffern zeigen für einige nicht zentrenrelevante Sortimente Angebotsschwächen auf. Die Kernsortimente von Baumärkten, Gartenmärkten, Tapetenmärkten und Teppichmärkten sind z.b. in der Sortimentsgruppe Baumarktspezifische Sortimente zusammengefasst, die in Haan lediglich eine Zentralitätskennziffer von 53 besitzt. Es ist daher durchaus realistisch, dass in Zukunft Betreiber dieser Märkte in Haan einen geeigneten Standort suchen. 5 REGIONALE WETTBEWERBSSITUATION BAU-/ GARTENMÄRKTE Zur Analyse der Auswirkungen des Planvorhabens ist es in Ergänzung zu der bereits dargestellten lokalen Wettbewerbsanalyse erforderlich, den regionalen Besatz an Bau- und Gartenmärkten aufzunehmen und darauf aufbauend das erwartete Einzugsgebiet des Vorhabens abzugrenzen. Regionale Wettbewerbssituation Während innerhalb des Stadtgebiets der vorhandene HAGEBAU-Baumarkt als einziger Fachmarkt seiner Art eine Alleinstellung und Marktdominanz aufweist und bei den Gartenfachmärkten kein Anbieter mit einer breiten Sortimentstiefe und vielfalt vorhanden ist, verfügen die Nachbarstädte über ein dichtes Angebot an Baumärkten (mit und ohne angegliedertem Gartencenter) und separaten Gartenfachmärkten. Aufbauend auf einer Datenbankauswertung der Firma inframation ag, Dortmund, und eigenen ergänzenden Recherchen sind insbesondere die in Abb. 3 und Abb. 4 aufgeführten Anbieter zu beachten. Abb. 3 Regionale Wettbewerbsanalyse Bau-/Gartenmärkte Marktname (in Klammern Standort in Abb. 4) Hagebaumarkt (1) Böttingerstr. 21 Gartencenter (2) Selders Eurobaustoff I&M Staba-Wilhelms (3) Obi Bau- u. Heimwerkermarkt (4) Pflanzencenter Hilden (5) Adresse Typ VK- Fläche (m²) Haan Elberfelder Str Haan Holbeinstr Solingen Walder Str Hilden Elberfelder Str Hilden Entfernung (km)* BAU ,0 GC 3,4 BAU ,9 BAU ,1 GC 4,4 7

9 Bauhaus (6) Focher Str. 53 Obi Bau- u. Heimwerkermarkt (7) Gartencenter Heidehof (8) Gartencenter Wächter (9) Zeus Werkmarkt Grafweg (10) Solingen Mangenberger Str Solingen Gossenbusch Langenfeld Max-Planck-Str Erkrath Schwertstr Solingen Gärtnerei Speck (11) Goethestr. 26 Hellweg Bau+Heimwerkermarkt (12) Schley's Blumenparadies (13) Blumenhof (14) Gartencenter Adolphy (15) Gartencenter Turkenburg (18) Praktiker (22) Bauhaus (23) Klee (25) Amoflor Garten-Center Bauhaus /Stadtgarten (26) Mettmann Düsseldorfer Str Mettmann Düsseldorfer Str Mettmann Düsseldorfer Str Wuppertal Eschenkämpchenweg Mettmann Bergische Landstr Düsseldorf Kappeler Str Düsseldorf Walzwerkstr Düsseldorf Paul-Thomas-Str Düsseldorf Nach den Mauresköthen Düsseldorf *: Entfernung (Luftlinie) vom Planvorhaben Quelle: inframation ag, Dortmund und ergänzende eigene Recherchen BAU ,0 BAU ,5 GC 5,7 GC 6,0 BAU ,0 GC 7,2 BAU ,4 GC 8,3 GC 8,7 GC 9,2 GC 9,6 BAU ,0 BAU ,1 GC 10,4 BAU ,5 Abb Regionale Wettbewerbsanalyse Bau-/ Gartenmärkte Quelle: inframation ag, Dortmund 15 Die Aufstellung und die karthographische Übersicht belegen, dass in den meisten Nachbarstädten ein oder mehrere Anbieter vorhanden sind, die auch unter Einbeziehung der geplanten Erweiterung - eine mit dem HAGEBAU-Baumarkt in Haan vergleichbare oder sogar deutlich größere Betriebsgröße besitzen. Hervorzuheben sind vor allem die BAUHAUS-Baumärkte Walzwerkstraße ( m²) und Nach den Mauresköthen ( m²) in Düsseldorf und der OBI-Baumarkt in Solingen ( m² VKF). Die Übersicht verdeutlicht damit, dass der HAGEBAU-Markt auch nach der Erweiterung ein überwiegend auf das Stadtgebiet Haan begrenztes Einzugsgebiet haben wird. Lediglich aus Teilen des Stadtgebietes von Erkrath (Hochdahl) ist (wie bislang auch) im begrenzten Umfang mit Kaufkraftzuflüssen zu rechnen. Die westlich gelegene Nachbarstadt Hilden verfügt mit einem OBI- Baumarkt über einen zentral im Stadtgebiet gelegenen und hinsichtlich der Verkaufsfläche weiterhin etwas größeren Baumarkt. Hinzu kommt das Angebot des Pflanzencenters Hilden an der Elberfelder Straße. 8

10 6 AUSWIRKUNGEN DES PLANVORHABENS 6.1 Methodische Vorbemerkungen Im Nachfolgenden werden die städtebaulichen und ökonomischen Auswirkungen des Planvorhabens ermittelt. Bei dem zugrunde gelegten Projektansatz handelt es sich um einen Worst Case -Ansatz. Grundsätzlich sind bei der Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen derartiger Vorhaben folgende Parameter zu überprüfen: Die standörtlichen Parameter zielen auf mögliche Kopplungspotenziale zu bestehenden Einzelhandelsstrukturen ab. Das Ausmaß der städtebaulichen Integration entscheidet darüber, ob ein zusätzlich zu realisierender Einzelhandelsbetrieb nur Wettbewerbsdruck erzeugt oder auch neue Verbundvorteile mit der nachhaltigen Absicherung eines Standortes geschaffen werden können. Die ökonomischen Parameter beschreiben konkret die wirtschaftlichen Auswirkungen eines Projektvorhabens auf den Einzelhandel im Standortumfeld. Dabei wird die Gefährdung des bestehenden Einzelhandelsumsatzes über die Prognose von Umsatzverlagerungen abgeschätzt. Bei warengruppenspezifischen Umsatzverlagerungen ab ca. 7 % des in einem Zentralen Versorgungsbereich vorliegenden Umsatzvolumens können die Entwicklungsperspektiven des ansässigen Einzelhandels deutlich beeinflusst werden. 5 Bei relativen Umsatzverlagerungen von über 10 % gehen weite Teile der Rechtssprechung davon aus, dass negative Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion eines zentralen Haupteinkaufs- oder Nahversorgungsbereichs zu erwarten sind. Die Prognose der Umsatzverlagerungen geht auf den ökonometrischen Modellansatz von HUFF zurück. In die Berechnungen fließen die Attraktivität aller konkurrierenden Einzelhandelsstandorte sowie das Abwägen des Zeitauf- 5 Im Rahmen der Bauleitplanung wird bei dieser Größenordnung von einem abwägungsrelevanten Tatbestand gesprochen. Die entstehenden Umsatzverlagerungseffekte sind in der Abwägung eines Projektvorhabens zu würdigen. Siehe hierzu auch die umfängliche Kommentierung zum PREUSSEN-Park-Urteil des OVG Münster vom wandes zum Aufsuchen von unterschiedlichen Wettbewerbsstandorten ein. Voraussetzung für die Prognose der ökonomischen Auswirkungen ist die detaillierte Analyse der Einzelhandelsstrukturen im Untersuchungsgebiet sowie die Kenntnis um die Attraktivität von Konkurrenzstandorten. Die CIMA GmbH interpretiert das HUFF-Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. Bei den nachfolgend für die einzelnen Projektansätze gerechneten Umverteilungswirkungen wurden folgende Prämissen berücksichtigt: Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkurriert ein SB-Warenhaus zunächst unmittelbar mit benachbarten SB-Warenhausstandorten; ein Lebensmitteldiscounter unmittelbar mit benachbarten Lebensmitteldiscountern. Große Unterschiede in den Angebotsqualitäten zwischen dem Planvorhaben und dem vorhanden Einzelhandelsangebot führen schneller zu Veränderungen der Kaufkraftströme als bei der Konkurrenz gleichartiger Anbieter. Je besser die Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist die räumliche Reichweite. Die prognostizierten Umsatzerwartungen der zu diskutierenden Projektvorhaben basieren auf warengruppen-, betriebstypen- und firmenspezifischen Flächenproduktivitäten. Neben eigenen Brancheninformationen werden entsprechende Veröffentlichungen und Branchenreports berücksichtigt. 6.2 Auswirkungen des Planvorhabens auf die Einzelhandelsstrukturen im Untersuchungsgebiet Städtebauliche Betrachtung Bei dem Planvorhaben handelt es sich um die Erweiterung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit Kernsortimenten, die nach dem Einzelhandelskonzept Haan (2006) nicht den zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten zuzuordnen sind. Die Ansiedlung eines derartigen Betriebes ist aus städtebaulichen und verkehrlichen Gründen in der Innenstadt oder im Stadtteilzentrum Gruiten nicht 9

11 gewünscht. Der Standort des HAGEBAU-Baumarktes liegt an der K 16, die in dem Einzelhandelskonzept Haan explizit als Standort für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ohne zentren- oder nahversorgungsrelevanten Kernsortimente vorgeschlagen wurde. Ein Ausbau und damit eine Attraktivitätssteigerung des vorhandenen Marktes ist damit aus städtebaulicher Sicht zu befürworten, da er dem formulierten Ziel der räumlichen Konzentration des großflächigen Einzelhandels an der K 16 entspricht. Das Vorhaben verbessert zudem die Chancen, bislang nicht in Haan vertretene Fachmärkte an diesem Standort anzusiedeln. Nicht Gegenstand der vorliegenden Stellungnahme ist eine Beurteilung der verkehrlichen Auswirkungen der Baumarkterweiterung Ökonomische Betrachtung Die nachfolgende Betrachtung der Auswirkungen des Planvorhabens orientiert sich an der geplanten Sortimentsstruktur und gliedert sich in gutachterliche Aussagen zu den Auswirkungen bei den Kernsortimenten eines Bau-/ Gartenmarktes den nicht zentren- oder nahversorgungsrelevanten Randsortimenten und den zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimenten. Kernsortimente des Vorhabens Nach der Aufstellung des Büros Hecker&Wieacker, Köln, sind die nachfolgenden Sortimente als Kernsortimente des Bau- und Gartenmarktes anzusehen: Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und -zubehör Einzelhandel mit Waren verschiedener Art, Hauptrichtung Nicht- Nahrungsmittel (hiervon nur: Hanf- und Hartfasererzeugnisse, technische Gummi- und Lederwaren, Schleifmittel) Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren (hiervon nur: technische Bedarfsartikel) Einzelhandel mit Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf 6 Vgl. auch Anhang Kap. 8.1; Basis: Systematik der Wirtschaftszweige Ausgabe 2008 (WZ 2008) Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Tapeten (darunter nicht: Vorhänge, abgepasste Teppiche, Läufer, Kelims) Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (hiervon nur: Elektrohandwerkszeug, Maschinen und Elektrogroßgeräte inkl. Zubehör) Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht benannt (hiervon nur: Außenleuchten, Leuchtenzubehör und Leuchtmittel) Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteilen und- zubehör Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (darunter nicht: Sportartikel und Camping-Kleinartikel) Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemitteln (darunter nicht: Schnittblumen, Schnittgrün, Blattwerk, Zweige und Blumenbindereierzeugnisse) Sonstiger Einzelhandel, anderweitig nicht genannt (in Verkaufsräumen) (hiervon nur: Gartenausstattung, Gartenbewässerung) Einzelhandel vom Lager mit Brennstoffen Das Büro Hecker&Wieacker, Köln, hat durch eine Verwendung der WZ-Klassifikation in Verbindung mit einer zusätzlichen fallweisen Präzisierung der zulässigen Sortimente eine in der Praxis der Bauleitplanung häufig angewandte Methodik eingesetzt. Der Gesetzgeber schreibt für die textlichen Festsetzungen von zulässigen bzw. nicht zulässigen Sortimenten in Bebauungspläne keine verbindliche Systematik vor. Damit ist den Kommunen die Wahl der Klassifikation grundsätzlich frei gestellt. Für die Stadt Haan liegt bislang keine durch den Rat der Stadt Haan beschlossene einheitlich anzuwendende Sortimentsliste vor. Die in dem Einzelhandelskonzept der Stadt Haan (2006) von der CIMA verwandte Systematik für den Vorschlag einer Haaner Sortimentsliste basiert auf der in der Praxis der Flächenerhebung bewährten Gliederung in 33 Warengruppen, die in der Haaner Untersuchung zu 15 Hauptwarengruppen zusammengefasst wurden. Ein Abgleich der vom Büro Hecker&Wieacker, Köln, als Kernsortimente des Bau-/ Gartenmarktes eingestuften Waren mit den von der CIMA im Einzelhandelskonzept Haan (2006) als nicht zentren- oder nahversorgungsrelevant eingestuften Sortimenten zeigt, dass alle Warengruppen, die als Kernsortimente des Bau-/ Gartenmarktes bezeichnet werden, den CIMA-Warengruppen zuzuordnen sind, die nach dem Einzelhandelskonzept Haan (2006) als nicht zentren- oder nahversorgungsrelevant einzustufen sind. 10

12 Eine Ausnahme bildet das Sortiment Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht benannt (hiervon nur: Außenleuchten, Leuchtenzubehör und Leuchtmittel). Nach der CIMA-Warengruppensystematik gehören diese Sortimente zur der als zentrenrelevant eingestuften Gruppe Lampen und Leuchten. Da es sich bei den angeführten Sortimenten nicht um typische Sortimente eines innerstädtischen Lampenfachgeschäfts handelt, diese Waren bevorzugt über Baumärkte vertrieben werden und zudem in der Haaner Innenstadt kein standortprägender Betrieb ansässig ist, der überwiegend Außenleuchten, Leuchtenzubehör oder Leuchtmittel verkauft, wird einer Einordnung dieser Sortimente als Kernsortimente des Baumarktes zugestimmt. Eine Betroffenheit der Haaner Innenstadt, des Stadtteilzentrums Gruiten oder des Nahversorgungszentrums Düsseldorfer Straße durch die Erweiterung des Kernsortiments ist damit ausgeschlossen. Da zudem der Standort Böttinger Straße/ Flurstraße im Einzelhandelskonzept als Standort für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten explizit empfohlen wurde, steht eine Erweiterung des Kernsortiments im Einklang mit den Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzeptes und wird damit aus gutachterlicher Sicht uneingeschränkt befürwortet. Eine Regionalverträglichkeit der Kernsortimentserweiterung ist nach Einschätzung der CIMA ebenfalls gegeben, da es sich nur um eine für diesen Fachmarkttyp begrenzte Erweiterung der zulässigen maximalen Verkaufsfläche um insgesamt m² VKF handelt und in den Nachbarstädten Bauund Gartenmärkte entweder mit einem vergleichbaren oder sogar deutlich größeren Flächenangebot vorhanden sind. Eine grundlegende Veränderung des Kundeneinzugsbietes des Marktes wird daher nicht erwartet. Weiterhin wird der Markt seinen Umsatz hauptsächlich durch Kunden aus dem Stadtgebiet Haan erzielen. Der erwartete Mehrumsatz wird aus einem reduzierten Abfluss der Haaner Kaufkraft in die verschiedenen Nachbarstädte resultieren: Nach den CIMA-Berechnungen aus dem Einzelhandelskonzept (2006) fließen bei der Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente jährlich rd. 10,1 Mio. aus dem Stadtgebiet ab. Eine Beeinträchtigung der mittel- oder oberzentralen Funktion der Nachbarstädte ist daher nicht gegeben, so dass nach Einschätzung der CIMA die Erweiterung der Verkaufsfläche für die Kernsortimente mit den Zielen der Raumordung und der Landesplanung in Einklang steht. Nicht zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente des Vorhabens In Übereinstimmung mit der Haaner Liste aus dem Einzelhandelskonzept (2006) sind die folgenden Sortimente als nicht zentren- und nahversorgunsrelevante Randsortimente des Vorhabens einzustufen: Einzelhandel mit Möbeln, Einrichtungsgegenständen und sonstigem Hausrat (hiervon nur: Büromöbeln, Badeinrichtung, Küchenausstattung, Gartenmöbel, Regalsysteme, Regalbausätze) Sonstiger Einzelhandel, anderweitig nicht genannt (in Verkaufsräumen) (hiervon nur: Einzelhandel mit Feinchemikalien, Saaten- und Pflanzenschutzmittel, Schädlingsbekämpfungsmittel, Rohbranntwein, gereinigter Spiritus) Bei den angeführten Warengruppen handelt es sich zum einen um bereits heute in dem Baumarkt angebotene Sortimente (Badeinrichtung, Küchenausstattung etc.), so dass eine Verkaufsflächenerweiterung in diesem Fall nicht oder nur in sehr begrenztem Umfang zu erwarten ist. Zum anderen handelt es sich um die ergänzenden Sortimente eines Gartenmarktes. Erfahrungsgemäß wird es sich bei der vorgegebenen Gesamtverkaufsfläche nach der Erweiterung um ein Angebot von insgesamt ca. 500 m² VKF handeln. Die angeführten Sortimente sind nach der Haaner Liste als nicht zentren- oder nahversorgungsrelevante Sortimente zu klassifizieren. Eine Betroffenheit der Haaner Innenstadt oder des Stadtteilzentrums Gruiten ist daher nicht gegeben. Ebenso ist eine Regionalverträglichkeit gegeben, da durch dieses Angebot keine den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung widersprechenden Umsatzverlagerungen zu Lasten der angrenzenden Mittel- oder Oberzentren erwartet werden. Zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente des Vorhabens Die Planungen sehen über die angeführten Sortimente hinaus auch ein begrenztes Angebot der nachfolgenden Warengruppen vor, die nach der Haaner Liste den zentrenrelevanten Warengruppen zuzuordnen sind: Einzelhandel mit Textilien (hiervon nur: Gardinen/Rollos, Tischdecken und tücher, Reinigungstücher, Stuhl und Sesselauflagen) Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren (hiervon nur: Ziergegenstände aus Steingut, Steinzeug und Glas) 11

13 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen (hiervon nur: Küchen- und Haushaltsbehälter, Messer, Scheren, Messerschärfegeräte, Holz-, Kork,- Flecht-, und Korbwaren sowie Innenleuchten) Einzelhandel mit Büchern (hiervon nur Handwerker-spezifische Literatur) Einzelhandel mit Fachzeitschriften (hiervon nur: Handwerkerspezifische Literatur) Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikeln (hiervon nur Malbedarf, Unterrichts- und Künstlerfarben, Partyzubehör) Einzelhandel mit Spielwaren (hiervon nur: Feuerwerkskörper) Einzelhandel mit Damen-/ Herrenbekleidung und Bekleidungszubehör (hiervon nur: Berufsbekleidung und Berufsbekleidungszubehör) Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren (hiervon nur: Arbeitsund Sicherheitsschuhe) Einzelhandel mit Lederwaren (hiervon nur: Berufsbekleidung und Berufsbekleidungszubehör) Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerblichen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikeln (hiervon nur: Kunstblumen und pflanzen, Geschenkartikel) Sonstiger Einzelhandel, anderweitig nicht genannt (in Verkaufsräumen) (hiervon nur: Putz- und Reinigungsmittel, Haushaltsbürsten- und Besenwaren für Fußböden, Möbel und Teppiche sowie Leder- und Kleiderpflegemittel, Kerzen, Wohnaccessoires) Umsatzes. Wurde in früheren Gerichtsurteilen Umsatzverluste von Einzelhandelsbetrieben in integrierten Lagen in Höhe von 10 % und mehr als nicht mehr unwesentlich gewertet, wurden durch das OVG Münster vom Umsatzverlagerungen zwischen 7 und 11 % bereits als abwägungsrelevant eingeordnet. Eine nach Warengruppen differenzierte Berechnung der Kaufkraftverlagerungen ist aufgrund der geringen Verkaufsflächen der einzelnen Warengruppen nicht möglich. Die ermittelte maximale Verlagerungsquote zu Lasten der gesamten Haaner Innenstadt belegt, dass die Haaner Innenstadt von der vorgeschlagenen Erweiterung nur randlich betroffen ist. Auch eine qualitative Wertung der vorgesehene Angebote stützt die Verträglichkeit des Vorhabens: Der Sortimentsvorschlag des Büro Hecker& Wieacker, Köln, begrenzt die vorgesehenen Warenangebote auf unmittelbar mit den Kernsortimenten eines Baumarktes in Verbindung stehende Sortimente (z.b. bei Büchern nur Handwerker spezifische Literatur), andere Warengruppen sind nur aufgrund einzelner und den qualifizierten innerstädtischen Einzelhandel nur sehr begrenzt betreffende Warenangebote (z.b. Feuerwerkskörper aus der Gruppe Spielwaren) aufgeführt. Die Verkaufsflächenobergrenze von maximal 490 m² für zentrenrelevante Sortimente in Verbindung mit den Einschränkungen durch die Sortimentsfestsetzungen schließen negative Auswirkungen auf die regionalen Einzelhandelsstrukturen und die Ziele der Raumordnung und die Landesplanung nach Einschätzung der CIMA aus. Nach Betreiberangaben ist für die angeführten Waren eine Verkaufsfläche von maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche (490 m² VKF) vorgesehen. Nach den CIMA-Berechnungen ist auf dieser Fläche von einem jährlichen Umsatz in Höhe von ca. 0,8 Mio. auszugehen. Eine Verträglichkeit dieser Erweiterung mit den vorhandenen Einzelhandelsstrukturen und den Zielen des Haaner Einzelhandelskonzeptes ist nach Einschätzung der CIMA aus folgenden Gründen gegeben: Die Haaner Innenstadt verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von m² und erwirtschaftet einen jährlichen Umsatz von 46,1 Mio.. Auch wenn man unterstellt, dass der gesamte Umsatz mit diesen Waren zu Lasten der Haaner Innenstadt erwirtschaftet wird, handelt es sich um einen Umsatzverlust der Haaner Innenstadt von unter 2 % des heutigen 12

14 7 EMPFEHLUNGEN ZU DEN EINZELHAN- DELSRELEVANTEN FESTSETZUNGEN DER 1. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGS- PLANS NR. 121 B Vorbemerkung Nach der vom Landtag Nordrhein-Westfalen im Juni 2007 beschlossenen Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung (LEPro) ist die Ansiedlung von großflächigen Anbietern mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten grundsätzlich nur mehr in Zentralen Versorgungsbereichen zulässig. Außerhalb der Zentren sind nur großflächige Einzelhandelsbetriebe zugelassen, deren Kernsortiment keine zentrenrelevanten Sortimente enthält und deren zentrenrelevantes Randsortiment maximal 10 % der Verkaufsfläche, jedoch nicht mehr als m² VKF einnimmt. 7 Ergebnisse der gutachterlichen Überprüfung des vorliegenden Konzeptes zur Erweiterung des Baumarktes an der Böttinger Straße Die von dem Betreiber des bestehenden Baumarktes an der Böttinger Straße geplante Erweiterung des Objektes um ein Gartencenter steht im direkten Einklang mit dem Zentrenkonzept des Einzelhandelskonzeptes Haan (2006): Der Standort K 16 (Flurstraße) wurde in dem Vorschlag zur räumlichen Konzentration des Einzelhandels von Haan explizit als Standort des großflächigen Einzelhandels ohne zentren- oder nahversorgungsrelevante Kernsortimente vorgeschlagen. Das Vorhaben steht ferner im Einklang mit dem Ziel des Einzelhandelskonzeptes durch eine gezielte Angebotsergänzung die örtliche Kaufkraft stärker als bislang in Haan zu binden. Die Warengruppe Baumarktspezifischen Sortimente gehört zu den bislang in Haan unterdurchschnittlich besetzten Warengruppen. Hieraus resultieren eine geringe sortimentsspezifischen Zentralität des Haaner Einzelhandels und umfangreiche Kaufkraftabflüssen der lokalen Kaufkraft. Das Büro Hecker&Wieacker, Köln, hat in seinem Vorschlag von Januar 2008 die Vorgaben des Gesetzes zur Landesentwicklung berücksichtigt und die zulässige Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Sortimenten auf max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche begrenzt. Die gutachterliche Überprüfung des Vorhabens hat auch in allen weiteren Punkten die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen der Raumordung und der Landesplanung ergeben. Die Nachbarstädte werden weder in der Entwicklung ihrer Innenstädte bzw. ihrer Stadtteilzentren noch in der Sicherung einer wohnungsnahen Versorgung von dem Vorhaben beeinträchtigt. Eine gutachterliche Überprüfung des Vorschlags von Hecker&Wieacker für die textlichen Festsetzungen der zulässigen Sortimente hat ferner gezeigt, dass diese Liste in Einklang mit der Haaner Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente steht. Mit der Festsetzung der maximalen Gesamtverkaufsfläche, der maximal zulässigen Verkaufsfläche für zentren- oder nahversorgungsrelevante Sortimente und der detaillierten Definition der jeweiligen Sortimente auf der Basis der Systematik der Wirtschaftszweige kann auf der einen Seite das Vorhaben in der vom Betreiber gewünschten Form umgesetzt, gleichzeitig werden aber auch mögliche städtebauliche Fehlentwicklungen ausgeschlossen. Abschließende Empfehlung Die CIMA empfiehlt die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 121b Böttinger Straße auf der Grundlage der textlichen Änderungsvorschläge des Büros Hecker&Wieacker, Köln, vom Januar 2008 durchzuführen. Es können so die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erweiterung des bestehenden Baumarktes an der Böttinger Straße um ein Gartencenter in der beschriebenen Form geschaffen werden. 7 Landtag Nordrhein-Westfalen (2007): Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Wirtschaft, Mittelstand und Energie zur Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm LEPro). Drucksache 14/ 4489 vom

15 8 ANHANG 8.1 Vorschlag des Büros Hecker&Wieacker, Köln, zu den textlichen Festsetzungen der 1. Änderung des Bebauungsplans 121b Böttinger Straße (Auszug, Stand: 9. Jan. 2008) 1.1 Art der baulichen Nutzung gem. 9 (1) Nr. 1 BauNVO Sonstiges Sondergebiet ( 9 (1) Nr. 1 BauGB i.v.m. 11 BauNVO) Gemäß 11 Abs. 2 BauNVO wird als Art der baulichen Nutzung für das Gebiet der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans Nr. 121 b Böttinger Straße ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Großflächiger Einzelhandel: Bau-/Heimwerker- und Gartenmarkt festgesetzt Mit Bezug auf die Zweckbestimmung des Sondergebietes werden die Sortimente des Bau-/Heimwerker- und Gartenmarkt in Kernsortimente, nicht zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente und zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente, basierend auf der Klassifizierung der (WZ 2008) und der Haaner Sortimentsliste, gegliedert und wie folgt festgesetzt: Zulässiges Kernsortiment (Bezeichnung nach WZ 2008) Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und -zubehör Einzelhandel mit Waren verschiedener Art, Hauptrichtung Nicht-Nahrungsmittel (hiervon nur: Hanf- und Hartfasererzeugnisse, technische Gummi- und Lederwaren, Schleifmittel) Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren (hiervon nur: technische Bedarfsartikel) Einzelhandel mit Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Tapeten (darunter nicht: Vorhänge, abgepasste Teppiche, Läufer, Kelims) Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten: (hievon nur: Elektrohandwerkszeug, Maschinen und Elektrogroßgeräte inkl. Zubehör) Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht benannt (hiervon nur: Außenleuchten, Leuchtenzubehör und Leuchtmittel) Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteilen und- zubehör Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (darunter nicht: Sportartikel und Camping-Kleinartikel) Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemitteln (darunter nicht: Schnittblumen, Schnittgrün, Blattwerk, Zweige und Blumenbindereierzeugnisse) Sonstiger Einzelhandel, anderweitig nicht genannt (in Verkaufsräumen) (hiervon nur: Gartenausstattung, Gartenbewässerung) Einzelhandel vom Lager mit Brennstoffen Zulässiges nicht zentren- und nahversorgungsrelevantes Randsortiment (Bezeichnung nach WZ 2008) Einzelhandel mit Möbeln, Einrichtungsgegenständen und sonstigem Hausrat (hiervon nur: Büromöbeln, Badeinrichtung, Küchenausstattung, Gartenmöbel, Regalsysteme, Regalbausätze) 14

16 Sonstiger Einzelhandel, anderweitig nicht genannt (in Verkaufsräumen) (hiervon nur: Einzelhandel mit Feinchemikalien, Saaten- und Pflanzenschutzmittel, Schädlingsbekämpfungsmittel, Rohbranntwein, gereinigter Spiritus) Zulässiges zentren- und nahversorgungsrelevantes Randsortiment (Bezeichnung nach WZ 2008) Einzelhandel mit Textilien (hiervon nur: Gardinen/Rollos, Tischdecken und tücher, Reinigungstücher, Stuhl und Sesselauflagen) Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren (hiervon nur: Ziergegenstände aus Steingut, Steinzeug und Glas) Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen (hiervon nur: Küchen- und Haushaltsbehälter, Messer, Scheren, Messerschärfegeräte, Holz-, Kork,- Flecht- und Korbwaren sowie Innenleuchten) Einzelhandel mit Büchern (hiervon nur Handwerker-spezifische Literatur) Einzelhandel mit Fachzeitschriften (hiervon nur Handwerker-spezifische Literatur) Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikeln (hiervon nur Malbedarf, Unterrichts- und Künstlerfarben, Partyzubehör) Einzelhandel mit Spielwaren (hiervon nur Feuerwerkskörper) Einzelhandel mit Damen-/ Herrenbekleidung und Bekleidungszubehör (hiervon nur: Berufsbekleidung und Berufsbekleidungszubehör) Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren (hiervon nur Arbeits- und Sicherheitsschuhe) Einzelhandel mit Lederwaren (hiervon nur Berufsbekleidung und Berufsbekleidungszubehör) Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerblichen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikeln (hiervon nur: Kunstblumen und pflanzen, Geschenkartikel) Sonstiger Einzelhandel, anderweitig nicht genannt (in Verkaufsräumen) (hiervon nur: Putz- und Reinigungsmittel, Haushaltsbürsten- und Besenwaren für Fußböden, Möbel und Teppiche sowie Leder- und Kleiderpflegemittel, Kerzen, Wohnaccessoires) Die maximal zulässige bauliche Nutzung wird wie folgt festgesetzt: a) Die maximal zulässige Verkaufsfläche beträgt qm für den Baumarkt einschließlich Gartencenter mit Freifläche. Die Verkaufsfläche wird definiert als die Fläche, die dem Verkauf dient einschließlich der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände und Schaufenster, soweit sie dem Kunden zugänglich sind, sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden. b) Die maximal zulässige Geschossfläche beträgt qm für den Baumarkt einschließlich Gartencenter mit Freifläche. c) Die maximal zulässige Grundfläche beträgt qm für den Baumarkt einschließlich Gartencenter mit Freifläche. d) Die Nutzungsumfang der Verkaufsfläche wird gemäß den unter aufgeführten allgemein zulässigen Sortimenten wie folgt prozentual begrenzt: - max. 10% der Verkaufsfläche für zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente; - min. 90% der Verkaufsfläche für Kern- und Randsortimente 8. 8 Zur Sicherstellung einer eindeutigen Begrifflichkeit empfehlen wir an dieser Stelle die Verwendung des Begriffs Kernsortimente sowie nicht zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente. 15

17 8.2 Vorschlag einer Haaner Liste der zentren- und nahversorungsrelevanten Sortimente (Einzelhandelskonzept Haan 2006) Spielwaren und Bastelartikel Musikalien, Waffen und Jagdbedarf, Nähbedarf, Briefmarken und vergleichbare Hobbyartikel Einrichtungszubehör Tiere und zoologische Artikel Erotikartikel Nahversorgungsrelevante Sortimente (für die Innenstadt und das Stadtteilzentrum Gruiten auch zentrenrelevant) Nahrungs- und Genussmittel Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel (einschl. Getränke) Reformwaren Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) Zentrenrelevante Sortimente Parfümerie- und Kosmetikartikel Medizinische und orthopädische Artikel (ohne pharmazeutische Artikel und Arzneimittel) optische und akustische Artikel Bekleidung Wäsche und sonstige Textilien Baby- und Kinderartikel (einschließlich Kinderwagen) Schuhe Lederwaren, Koffer und Taschen Uhren, Schmuck Bücher Fotoartikel, Video Sport- und Freizeitartikel, auch Campingartikel (außer Großgeräte), Sportbekleidung und -schuhe Schnittblumen und kleinere Pflanzen Tiernahrung Zeitungen und Zeitschriften Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf (sofern nicht überwiegend gewerbl. Abnehmer) Elektrohaushaltsgeräte (nur Kleingeräte) Geschenkartikel Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat Handarbeitsbedarf Haus- und Heimtextilien (Hausund Heimtextilien, Stoffe, Kurzwaren, Gardinen und Zubehör) Medien (Unterhaltungselektronik, Tonträger, Computer und Kommunikationselektronik, einschl. Zubehör) Teppiche (keine Auslegeware) Lampen und Leuchten Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, sonstiges Nicht-zentrenrelevante Sortimente Elektrohaushaltsgeräte (nur Elektrogroßgeräte ("Weiße Ware")) Sport- und Freizeitgroßgeräte Fahrzeuge aller Art und Zubehör (ohne Kinderwagen) Möbel (einschl. Küchen) Büromöbel und maschinen gartenmarktspezifisches Kernsortiment (Gartenbedarf (z.b. Erde, Torf), Gartenhäuser, - geräte, (Groß-)Pflanzen und Pflanzgefäße) Quelle: CIMA (2006) baumarktspezifisches Kernsortiment (Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör, Bauelemente, Baustoffe, Beschläge, Eisenwaren, Fliesen, Installationsmaterial, Heizungen, Öfen, Werkzeuge) Farben und Lacke, Tapeten Bodenbeläge, Teppiche (nur Auslege-/ Meterware) Kfz-Zubehör Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse 16