Innenstadtkonzept Ochsenhausen

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1 Strategisches Konzept zur künftigen räumlichen Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen, zur Entwicklung der innerstädtischen Bereiche sowie zur Optimierung des Standortmarketings in der Stadt Ochsenhausen Innenstadtkonzept Ochsenhausen imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Str Aalen Projektleitung: Dr. Peter Markert Dipl. Geograph Matthias Prüller Projektbearbeitung: Dipl.-Geograph Stephan Mayr Aalen/Ochsenhausen, im November 2013

2 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 2 Vorbemerkungen Die Stadt Ochsenhausen hat im Dezember 2012 die imakomm AKADEMIE, Aalen, mit der Erarbeitung einer Innenstadtkonzept Ochsenhausen beauftragt. Ziel des Innenstadtkonzeptes Ochsenhausen ist es, inhaltliche und räumliche Entwicklungsperspektiven für die Innenstadt zu definieren. Dazu sollen zunächst planunsrechtliche Instrumente definiert werden (= Schutz der Innenstadt). Im Sinne eines Entwicklungskonzeptes sind klare Ansiedlungspotenziale (quantitativ aber auch qualitativ!) zu definieren, realistische Nutzungskonzepte für Ochsenhausen (Stichwort: Ansiedlungsmanagement / Leerstandsmanagement) auch gezielt akquirieren zu können. Es sollen mögliche Funktionen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung usw.) für Standortlagen erarbeitet und in ein funktionsräumliches Entwicklungskonzept für die Innenstadt überführt werden (= Besuchsgründe aufbauen). Zudem sind Maßnahmen für ein künftiges Innenstadtmarketing abzuleiten, die vorgeben, wie bestehende Potenziale, insbesondere Kaufkraftkopplungen und eine schlagkräftige Vermarktung der Innenstadt, aufgebaut werden können. Vereinbarungsgemäß sollen folgende zentrale Fragen beantwortet werden: Frage nach der grundsätzlichen Strategie und Positionierung der Innenstadt? Frage nach Funktionsräumen / Aufbau von Besuchsgründen in der Innenstadt? Daraus dann: Roter Faden für Einzelfallentscheidungen. Frage, wie vorhandene Kaufkraft in Wert gesetzt werden kann / Frage nach Kopplung von Kaufkraft? Auch: Frage wie die eigene Bevölkerung letztlich wieder für die eigene Innenstadt begeistert werden kann. Frage nach effektiven Vermarktungsinhalten und Fragen nach effizienten Strukturen (Abstimmung, Verantwortlichkeiten, Umsetzer) für ein Innenstadtmarketing. Frage nach der planungsrechtlichen Gesamtsteuerung speziell im Einzelfall?

3 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 3 Ansatz: Das Innenstadtkonzept soll bewusst nicht eine möglichst große Zahl an Maßnahmen vorschlagen. Es soll vielmehr sowohl eine klare Strategie (= Schwerpunkte, also Ableitung von Themen, die angegangen werden müssen und damit auch Ableitung von Themen, die keine Priorität (mehr) haben) als auch erste Umsetzungsschritte vorgeben. Beteiligung / Projektgruppe / Abstimmung: Im Rahmen des Projektes wurden die Akteure vor Ort zielgerichtet eingebunden. Schon während der Analysephase wurden beispielsweise durch Kurzinterviews persönliche Planungen von Ladeninhaber berücksichtigt, Überlegungen zur weiteren Vermarktung in einem Strategieworkshop besprochen. Nach Vorliegen der Analyseergebnisse und einer ersten Strategie wurden diese Zwischenergebnisse dann zudem mit einer branchenübergreifend besetzten Projektgruppe abgestimmt. Außerdem fand eine frühzeitige Einbindung des Gewerbevereins Ochsenhausen statt, der sich auch aktiv in die Erarbeitung des Konzeptes eingebracht hat und sich in regelmäßigen Austausch gemeinsam mit der Stadtverwaltung während der gesamten Konzepterstellung befand. Zudem wurden die Analyseergebnisse und strategischen Überlegungen sowie die Ergebnisse aus den Diskussionen mit der Projektgruppe dem Gemeinderat vor Fertigstellung des Konzeptes vorgestellt. Somit konnten auch hier wesentliche Elemente vor der Konzeptfertigstellung abgestimmt werden. Damit liegt eine grundsätzlich auch abgestimmte Strategie vor. Umsetzung des Innenstadtkonzeptes: Die folgende Dokumentation gibt die zentralen Ergebnisse aus der Analyse, Prognose und den Strategieempfehlungen wider. Diese sind mit dem Gemeinderat bereits abgestimmt. Detailfragen sind ggf. noch zu diskutieren. Grundsätzlich obliegt es dann für zahlreiche Themen dem Gemeinderat, über die konkrete Umsetzung und auch Finanzierung einzelner Projekte zu entscheiden. Für die gesamtstädtische Einzelhandelssteuerung als wichtige Rahmenbedingung für eine erfolgreichen Standortentwicklung gilt aber: Es handelt sich für die planungsrechtliche Umsetzung letztlich um ein Einzelhandelskonzept mit folgender Funktion:

4 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 4 Das grundsätzliche Ziel des Innenstadtkonzeptes Ochsenhausen lehnt sich an die Formulierungen des Einzelhandelserlass Baden-Württemberg an: Bei der Steuerung der Einzelhandelsentwicklung kommt den Gemeinden eine entscheidende Rolle zu. Mit der Aufstellung von gemeindlichen Einzelhandelskonzepten und der planungsrechtlichen Absicherung dieser Konzepte durch Bauleitpläne können die Gemeinden die Entwicklung ihrer Zentren und Nebenzentren unterstützen und für eine ausgewogene Versorgung sorgen. Vorhandene regionale Einzelhandelskonzepte sind dabei zu berücksichtigen. Einzelhandelskonzepte schaffen einerseits eine Orientierungs- und Beurteilungsgrundlage für die Bauleitplanung und die Beurteilung von Vorhaben wie auch andererseits Planungs- und Investitionssicherheit für den Einzelhandel, Investoren und Grundstückseigentümer. ( ) In den Einzelhandelskonzepten legen die Gemeinden ihre Entwicklungsziele für den Einzelhandel und die Standorte für die weitere Entwicklung des Einzelhandels fest. Bei der Aufstellung kommunaler Einzelhandelskonzepte ist insbesondere eine Beteiligung der Industrie- und Handelskammern, der Handwerkskammern und Organisationen des Einzelhandels, der Regionalverbände sowie eine Abstimmung mit den betroffenen Nachbargemeinden im Sinne einer freiwilligen interkommunalen / regionalen Abstimmung zu empfehlen (Quelle: Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben, vom 21. Februar 2001). Letztlich muss das Einzelhandelskonzept (1) eine klare Definition bzw. Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs (= Schutzgut, das von schädlichen Auswirkungen durch Ansiedlungen an anderer Stelle nicht betroffen sein darf) und (2) eine belastbare, weil aus der ortsspezifischen Situation abgeleitete, Sortimentsliste liefern. Notwendig ist eine Verabschiedung des Einzelhandelskonzeptes Ochsenhausen durch den Gemeinderat, um dieser Konzeption den Status eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes im Sinne von 1 Abs. 6 Nr. 11 mit interner Bindungswirkung für Verwaltung und Gemeinderat zu verleihen und den rechtssicheren Einsatz der beiden Instrumente Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich und Sortimentsliste zu gewährleisten. Dabei stellt das Einzelhandelskonzept die Richtschnur für Verwaltung und Rat bei künftigen Entscheidungen für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, deren Erweiterung oder grundlegender Sortimentsänderungen (Nutzungsänderungen bei bestehendem Bebauungsplan) dar. Es steht als informelles Planungsinstrument unter dem Abwägungsvorbehalt, d.h. es kann von den Regelungen des Konzeptes abgewichen werden. Dies sollte allerdings nur in wenigen, wohl begründeten Ausnahmefällen erfolgen, da sonst das

5 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 5 Konzept seine Funktion als Planungsinstrument v.a. auch nach außen hin verliert und als solche beispielsweise auch in gerichtlichen Auseinandersetzungen nicht mehr anerkannt werden würde. Im Rahmen der Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes bleibt zu empfehlen, entsprechend relevante Bebauungspläne auf Ihre aktuellen Zulässigkeiten im Bereich Einzelhandel und eine rechtsichere Formulierung und Begründung zu überprüfen. Wird das Einzelhandelskonzept als städtebauliches Entwicklungskonzept verabschiedet, dient es in allererster Linie als Begründungs- und Abwägungsmaterial bei der Aufstellung von Bebauungsplänen mit Einzelhandelsbezug. Die Sortimentsliste wird ggf. Bestandteil von Bebauungsplänen; die Regelungen des Einzelhandelskonzeptes werden als Begründung für die Zulässigkeit oder den Ausschluss von Einzelhandel oder bestimmter Sortimente Bestandteil des Bebauungsplans (textliche Begründungen des Bebauungsplans beziehen sich dann auf die Regelungen im Einzelhandelskonzept). Schließlich gibt das Einzelhandelskonzept auch Planungssicherheit für Projektentwickler und ansiedlungswillige Unternehmen. Dr. Peter Markert / Dipl.-Geograph Matthias Prüller, im November 2013

6 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 6 Inhaltsverzeichnis 1 Methodisches Vorgehen Ausgangssituation Komprimierter Überblick über ausgewählte Rahmenbedingungen Aktuelle Situation des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen insgesamt Das Marktgebiet Die Nachfragesituation Die Angebotssituation Die Sicht und Planungen der Einzelhandelsbetriebe Wettbewerbsanalyse Die Situation der Innenstadt (Städtebaulicher Kurz-Check) Entwicklungsflächen und Leerstände am Einzelhandelsstandort Ochsenhausen Zentrale Ergebnisse Schülertalk Innenstadthemen aus Akteurssicht Prognose der Einzelhandelsentwicklung Methodik Prognosedaten Prognose des künftigen Flächenbedarfs (quantitative Entwicklungspotenziale) Ansätze zur Optimierung des Branchenmixes (qualitative Entwicklungsperspektiven) Die künftige Entwicklungsstrategie Konsequenzen aus der Analyse und Prognose Das Ziel der Innenstadtentwicklung Die Stoßrichtungen für Ochsenhausen (= Strategie) Stoßrichtung A Weitere Besuchsgründe aufbauen: Deshalb kommen unterschiedliche Zielgruppen in unsere Innenstadt Stoßrichtung B Marketing und Kundenlenkung: So holen wir die Zielgruppen ab, die bereits in Ochsenhausen sind und führen sie in die Innenstadt... 60

7 Innenstadtkonzept Ochsenhausen Stoßrichtung C Branchenmixoptimierung und Stärkung vorhandener Betriebe: So machen wir uns und unser Angebot in der Innenstadt zukunftsfähig Stoßrichtung D Planungsrechtliche Basis: So schützen wir unsere Innenstadt Umsetzung der Strategie Umsetzung: Aufgaben Stelle Stadtmarketing Planungsrechtliche Umsetzung der Einzelhandelssteuerung Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Grundsätze der Einzelhandelssteuerung Räumliche Konkretisierung der Grundsätze = Standortkonzept Sortimentsliste ( Ochsenhausener Liste ) Standortbezogene Umsetzung der Einzelhandelssteuerung in Ochsenhausen Weitere Aufgaben und Herausforderungen in Ochsenhausen Umsetzung anhand des Innenstadtkonzeptes Entwicklungsstandorte Ochsenhausen Begründungen Komprimierte Steckbriefe Entwicklungsflächen und -objekte Schloßstraße Rottuminsel Ehemaliges BayWa-Areal Bahnhofsgelände Rückwärtiger Bereich BayWa-Tankstelle Anhang Hinweise zur Methodik Hinweise zu Begrifflichkeiten

8 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 8 1 Methodisches Vorgehen Es ist offensichtlich, dass einem langfristigen Entwicklungskonzept eine fundierte Datenbasis zugrunde gelegt werden muss. Dies stellt jedoch ein komplexes Unterfangen dar, das einer zuverlässigen Methodik bedarf. Um belastbare Ergebnisse liefern und um einen reibungslosen und erfolgreichen Ablauf garantieren zu können, haben wir uns im Vorfeld der Untersuchung in Ochsenhausen in Absprache mit dem Auftraggeber für die Anwendung unterschiedlicher Erhebungsmethoden entschieden ( Methodenmix ). Die folgende Abbildung gibt einen Überblick. Fazit: Aufgrund der Anzahl der befragten Betriebe, der Art der Auswahl der Betriebe (Vollerhebung) und weiterer qualitativer methodischer Ansätze (Städtebau usw.) können die Ergebnisse als in hohem Maße belastbar und als gute Basis für die weiteren strategischen Überlegungen bezeichnet werden.

9 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 9 Übersicht über die Methoden im Rahmen des Innenstadtkonzeptes Ochsenhausen Was? (Methodik) Auswahl? (Auswahlverfahren) Beteiligung / Rücklauf? (Stichprobenumfang) Der Einzelhandelsstandort Ochsenhausen: Analyse Einzelhandelsstandort: Kurz-Interviews der Einzelhandelsbetriebe Analyse Einzelhandelsstandort: Quantitative und qualitative Erhebung der Einzelhandelsbetriebe Alle Einzelhandelsbetriebe Alle Einzelhandelsbetriebe Erfassung aller dienstleistungsnaher Betriebe (EG-Lage) in der Innenstadt: 75 Betriebe Städtebaulicher Kurzcheck, Fokus Innenstadt am 05. Februar durchgeführte Befragungen (Beteiligungsquote: 75%) 75 Betriebe*) Erfassung und Bewertung innerstädtischer Leerstände (ehemalige Ladenlokale in EG-Lage): 7 Objekte Wettbewerbsanalyse, folgende Kommunen wurden erfasst: Ulm, Neu-Ulm, Ravensburg, Biberach, Memmingen Expertengespräche mit dem Einzelhandel Schülertalk am 11. März 2013 mit ca. 20 Schülerinnen / Schülern. Strategieworkshop Gewerbeverein am 11. März 2013: Inhalte u.a. bereits Funktionsräume und Lösung Rottum-Insel. Projektgruppensitzungen: 25. Juni 2013 und 15. Juli Vorstellung der Arbeitsergebnisse aus den Projektgruppensitzungen im Gemeinderat: 17. September 2013 Quelle: imakomm AKADEMIE *) Hinweis: Diese Zahl beinhaltet ausschließlich die als stationäre Einzelhandelsgeschäfte definierten Betriebe; Ladenhandwerksbetriebe aus den Bereichen Reinigung und Friseure (Betriebe mit Umsatzschwerpunkt im Bereich Dienstleistung und nicht Einzelhandel) wurden nicht mit berücksichtigt. Aus diesem Grunde können sich in Vergleichen mit früheren Erhebungen anderer Beratungsunternehmen Abweichungen und damit eine eingeschränkte Vergleichbarkeit ergeben.

10 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 10 2 Ausgangssituation Komprimierter Überblick über ausgewählte Rahmenbedingungen Der Standort Stadt Ochsenhausen wurde von der imakomm AKADEMIE anhand einzelner Indikatoren kurz analysiert. Eine Bewertung Ochsenhausens erfolgt jeweils im Vergleich zum Landkreis Biberach und zum Land Baden-Württemberg insgesamt. Dabei gilt: = In diesem Bereich ist Ochsenhausens Position überdurchschnittlich positiv = In diesem Bereich ist Ochsenhausens Position durchschnittlich = In diesem Bereich ist Ochsenhausens Position unterdurchschnittlich Die folgende Übersicht wird zeigen: Bis 2030 ist in Ochsenhausen mit einem Einwohnerverlust zu rechnen. Auch die ungebundene Kaufkraft ist unterdurchschnittlich. Jedoch ist die Altersstruktur durchaus als positiv zu bewerten. Gleiches gilt für das Pendlersaldo und auch den Tourismussektor. Für den Einzelhandelsstandort Ochsenhausen bedeutet dies: Eine erhebliche Steigerung der eigenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft wird gemäß dieser Indikatoren und aufgrund der zu erwartenden leichten Bevölkerungsrückgangs nicht stattfinden. Auch angesichts der Stärke des Umlandes ist ein erheblicher Kaufkraftzufluss von außen nicht zu erwarten. Die künftige Einzelhandelsentwicklung in Ochsenhausen muss zumindest auf Basis dieser ersten statistischen Betrachtung stärker auf eine Bindung der eigenen Kaufkraft setzen. Darüber hinaus gilt es, auch die heute bereits vorhandene Kaufkraft der Gäste und Berufspendler vor Ort verstärkt in Wert zusetzten. Hinweis: Sämtliche im Folgenden verwendeten Daten basieren auf Daten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg. Hiervon abweichende Quellen werden an der entsprechenden Stelle kenntlich gemacht.

11 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 11 Statistische Daten Ochsenhausen Indikator Ochsenhausen Landkreis Biberach Land Baden- Württemberg Bevölkerungsstand 2011 absolut: Bevölkerungsentwicklung 2008 bis 2030 in % Anteil der 65-jährigen und älter an der Gesamtbevölkerung 2011 Einpendler / Auspendler Pendlersaldo % - 2% - 3-4% 16% 18% 19-20% / Erwerbstätigenquote 2010*) 60,0% 60,0% 55,3% Reiseverkehr: Ankünfte pro EW / Aufenthaltsdauer / Bettenauslastung 2012: Ungebundene Kaufkraft je Einwohner am Wohnort / 2,8 Tage / 45% 1,1 / k.a. / 38% 1,7 / k.a. / 36% *) Quelle der Daten: Bertelsmann-Stiftung: Wegweiser Kommune; alle anderen: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Hervorgehobene Werte: Auffällige / vom Durchschnitt abweichende Werte. **) Wert 2011 bezieht sich auf das vierte Quartal. Quelle: imakomm AKADEMIE 2013 auf Basis von Daten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg, abgerufen unter im Februar 2013.

12 Innenstadtkonzept Ochsenhausen Aktuelle Situation des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen insgesamt Das Marktgebiet a) Abgrenzungskriterien allgemein Das Markt- bzw. Einzugsgebiet eines Einzelhandelsstandortes umfasst jenes Gebiet, aus dem sich zum überwiegenden Teil die Einzelhandelskunden rekrutieren. Mit anderen Worten: Die Bevölkerung aus diesem Gebiet kommt mehr oder weniger regelmäßig an den Standort und tätigt dort u.a. Einkäufe. Die Größe des Einzugsgebietes ist grundsätzlich abhängig von der überörtlichen Verkehrsanbindung, den wirtschafts- und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten in der Standortgemeinde, den topografischen und siedlungsstrukturellen Bedingungen im Umfeld (bspw. geringe Bevölkerungsdichte im ländlichen Raum, naturräumliche Grenzen), dem vorhandenen Angebot am Standort sowie der Lage zu konkurrierenden Zentren und der Attraktivität dieser Zentren (bspw. Nähe und verkehrliche Anbindung zu dem Mittelzentrum Biberach und dem Oberzentrum Memmingen.)

13 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 13 Zudem wurde das Marktgebiet von Ochsenhausen im Detail abgegrenzt auf Basis der Angaben der Einzelhandelsbetriebe (Angaben zur Herkunft der Kunden), sowie weiteren Strukturdaten des Standortes Ochsenhausen und seines Umlandes (z.b. Beschäftigtenstruktur, geographische Lage usw.). b) Das Marktgebiet von Ochsenhausen Daten: Unter Berücksichtigung der skizzierten Einflussfaktoren des Einzugsgebietes der Stadt Ochsenhausen wird klar erkennbar, dass Ochsenhausen über ein überörtliches Einzugsgebiet verfügt. Aufgrund der räumlichen Lage zwischen den beiden starken Mittel- bzw. Oberzentren Biberach und Memmingen ist eine weitere Ausweitung des Marktgebiets allerdings kaum noch möglich. Zone 1: Ochsenhausen Einwohner Zone 2: Steinhausen an der Rottum, Erlenmoos, Gutenzell-Hürbel Zone 3 Ringschnait 1, Füramoos 2, Erolzheim, Rot an der Rot Einwohner Einwohner GESAMT: Einwohner 3 1 Stadt Biberach, (aufgerufen Mai 2013). 2 Gemeinde Eberhardzell (Stand ). 3 Statistisches Landesamt Baden-Württemberg 2013 (Stand 2011).

14 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 14 Kartographischer Überblick: Abbildung: Räumlicher Überblick das ungefähre Marktgebiet von Ochsenhausen Marktgebiet von Ochsenhausen Zone 1 (Stadt Ochsenhausen) Zone 2 Zone 3 Nahbereich Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand: Mai 2013 Kartengrundlage: googlemaps, Quelle: imakomm AKADEMIE 2013.

15 Innenstadtkonzept Ochsenhausen Die Nachfragesituation Auf der Basis von Kaufkraftzahlen der GfK Nürnberg betrug die einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner (ohne Kfz-Handel und Brennstoffhandel) im Jahr 2011 im Bundesdurchschnitt ca Euro pro Einwohner. Zu berücksichtigen gilt: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist regional unterschiedlich verteilt. Diese räumlich unterschiedliche Verteilung kann für jede Stadt und Gemeinde anhand des Kaufkraftkoeffizienten angegeben werden. Dieser gibt an, inwieweit eine Kommune über bzw. unter dem genannten Bundesdurchschnitt liegt. Für die Stadt Ochsenhausen gilt aktuell ein leicht unterdurchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient von 95,8 4. Ein Wert von 100 entspräche dem deutschlandweiten Durchschnitt, so dass die kommunalen Werte für Ochsenhausen unter dem Bundesdurchschnitt liegen. Vor diesem Hintergrund und auf Basis der Marktgebietszahlen ergeben sich folgende Kennwerte zur Nachfragesituation im Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen: Aktuelle Kaufkraft im Marktgebiet von Ochsenhausen Ungefähre Angaben, etwaige Abweichungen durch Rundungen Zone: Kaufkraft absolut in Mio. pro Jahr Anteil der Kaufkraft Zone 1: Ochsenhausen 44,7 36% Zone 2: *) 28,9 23% Zone 3: *) 51,8 41% Gesamtes Marktgebiet (= Zonen 1, 2 und 3) 125,4 100% *) Kaufkraftkoeffizienten für die Marktgebietszone 2: Annahme durchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient von 100,0. Quelle: Eigene Berechnungen. 4 Quelle: GfK Nürnberg, Stand: 2012.

16 Innenstadtkonzept Ochsenhausen Die Angebotssituation a) Position des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen Kennziffern zur Angebotssituation 2012 Zahl der Betriebe im Einzelhandel: 75*) Position Ochsenhausens zu ähnlich strukturieren Städten Kennziffern quantitative Ausstattung: Verkaufsfläche Einzelhandel in Ochsenhausen insgesamt: Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich (Food): Verkaufsfläche im Nicht- Lebensmittelbereich (Non-Food): m² m² (= 34% der Gesamt-VK) m² (= 66% der Gesamt-VK) - o + - o + Verkaufsflächenanteil Innenstadt 19% - o + Verkaufsfläche pro Einwohner in Ochsenhausen 5 : Kennziffern zur Leistungsstärke I: Umsatz im Ochsenhausener Einzelhandel insgesamt: Umsatzanteil mit Kunden aus Ochsenhausen / von außerhalb m² / EW - o + 58,2 Mio. Umsatz im Bereich Food: 28,2 Mio. 56% / 44% - o + Umsatz pro m² Verkaufsfläche: /m² - o + Kaufkraftbindungsquote 6 Einzelhandel insgesamt: Kaufkraftbindungsquote Food / Non-Food: 73% - o + >90% / 60% o (60%) Zentralität 7 : 130% - o + *) Hinweis: Diese Zahl beinhaltet ausschließlich die als Einzelhandelsgeschäfte definierten Betriebe; Ladenhandwerksbetriebe aus den Bereichen Reinigung und Friseure (Betriebe mit Umsatzschwerpunkt im Bereich Dienstleistung und nicht Einzelhandel) wurden nicht mit berücksichtigt + (>90%) 5 Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner = Maß für die Angebotsausstattung einer Kommune im Bereich Einzelhandel. Durch den Bezug auf die Einwohnerzahl einer Stadt bzw. Gemeinde wird eine Vergleichbarkeit mit anderen Kommunen möglich. 6 Kaufkraftbindungsquote = Indikator dafür, in welchem Maß es dem Einzelhandel einer Kommune gelingt, die Einwohner der Kommune selbst (nicht des Umlandes!) an sich zu binden. Die Kaufkraftbindungsquote errechnet sich aus der Gegenüberstellung des (sortimentsspezifischen) Umsatzes aller Einzelhandelsbetriebe, den sie mit Einwohnern aus der Kommune erwirtschaften (Unterschied zur Zentralitätskennziffer, bei der der Gesamtumsatz mit allen Kunden, also auch Kunden aus dem Umland, verwendet wird), mit der einzelhandelsrelevanten (sortimentsspezifischen) Kaufkraft der Einwohner der Kommune. 7 Zentralität = Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes. Sie gibt an, ob Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland größer / kleiner als die Umsatzabflüsse aus Ochsenhausen sind. Berechnung: Einzelhandelsumsatz in Ochsenhausen mit allen Kunden (unabhängig von deren Herkunft) dividiert durch die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Ochsenhausener Bevölkerung. Beispiel: Ein Wert größer 100 gibt an, dass die Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland die Kaufkraftabflüsse aus der Standortgemeinde übersteigen.

17 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 17 Die Analyse der Position des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen aktuell zeigt: Ochsenhausen ist ein starker Einzelhandelsstandort. Die quantitative Ausstattung ist für diese Stadtgröße überdurchschnittlich. Gleichzeitig ist auch die Leistungsstärke insgesamt überdurchschnittlich, abzulesen an der Kennziffer Zentralität. Im Endergebnis findet ein Kaufkraftzufluss statt. Auch die Kaufkraftbindungsquote ist für diese Stadtgröße vergleichsweise hoch. Lediglich im Bereich Non-Food kann die Kaufkraft in wenigen Sortimentsbereichen derzeit noch zu wenig vor Ort gehalten werden (siehe Bindungsquoten). Der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt ist unterdurchschnittlich. Ein Großteil der Verkaufsfläche befindet sich außerhalb der Innenstadt. Mit anderen Worten: Soll künftig die Innenstadt als Einzelhandelsstandort weiter gestärkt werden, so muss draußen eine sehr restriktive Einzelhandelssteuerung erfolgen. b) Differenzierte Bewertung des Angebotes nach Standortlagen Von besonderer Bedeutung für die künftige Einzelhandelssteuerung ist die Stärke einzelner Standortlagen (Innenstadt, Gewerbegebiete usw.). Gemäß den raumplanerischen Vorgaben können folgende Standortlagen unterschieden werden: 1. Zentraler Versorgungsbereich (Innenstadt) von Ochsenhausen, vgl. Abgrenzung im entsprechenden Kapitel, 2. sonstige / restliche integrierte Lagen in Ochsenhausen inkl. Stadtteile (= restliches Stadtgebiet), 3. Gewerbegebietslagen, d.h. nicht integrierte Lagen.

18 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 18 Die folgende Grafik zeigt den Einzelhandelsbestand in Ochsenhausen nach einzelnen Standortlagen. Die Angebotssituation in Ochsenhausen nach Standortlagen (ungefähre Angaben) Ungefähre Angaben, etwaige Abweichungen durch Rundungen, Kennziffern zur Angebotssituation Zentraler Versorgungsbereich Sonstige integrierte Lagen Nicht integrierte Lagen Zahl der Betriebe im Einzelhandel: 29 (= 38%) 23 (= 31%) 23 (= 31%) Durchschnittliche Betriebsgröße (VK in m² pro Betrieb) Kennziffern quantitative Ausstattung: Verkaufsfläche: (= 19%) (= 17%) (= 64%) Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich (Food): 555 (= 10%) 585 (= 10%) (= 80%) Verkaufsfläche im Nicht- Lebensmittelbereich (Non- Food): (= 24%) (= 20%) (= 56%) Kennziffern zur Leistungsstärke: Umsatz im Ochsenhausen Einzelhandel insgesamt: 10,9 Mio. (= 19%) 8,3 Mio. (= 14%) 39,0 Mio. (= 67%) Umsatz im Bereich Food: 4,1 Mio. 2,9 Mio. 21,2 Mio. Umsatz pro m² Verkaufsfläche: Kaufkraftbindungsquote Einzelhandel insgesamt: Kaufkraftbindungsquote Food / Non-Food: % >90% / 60% Zentralität 130% Hervorgehoben: Auffällige / vom Durchschnitt bzw. vergleichbaren Standorten abweichende Kennziffern.

19 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 19 Die Analyse nach Standortlagen in Ochsenhausen aktuell zeigt: Die Innenstadt ist in Ochsenhausen im Vergleich zu den nicht integrierten Lagen deutlich schwächer nur ca. ein Drittel aller Einzelhandelsbetriebe ist dort ansässig. Auch hinsichtlich Umsatz und Verkaufsfläche nimmt die Innenstadt eine vergleichbar schwache Position ein. Ochsenhausen verfügt über sehr starke Standorte in nicht-integrierten Lagen. So befindet sich ein sehr hoher Anteil der Verkaufsfläche an nicht-integrierten Standorten. Auch ein Großteil des Umsatzes wird an diesen Standorten generiert. Obwohl Ochsenhausen insgesamt ein starker Standort ist, zeigt sich, dass dies Resultat der starken Standorte außerhalb der Innenstadt ist. Einerseits kann Ochsenhausen durch diese Standorte die eigene Kaufkraft in hohem Maße vor Ort binden und auch Kaufkraft von außerhalb anziehen. Andererseits finden sich aber v.a. auch zentrenrelevante Sortimente in nicht unerheblichem Maße (negativ) an den nicht integrierten Standorten. Dies stellt klar eine Konkurrenz zur Innenstadt dar Die Sicht und Planungen der Einzelhandelsbetriebe Im Folgenden sind die zentralen Ergebnisse der schriftlichen und mündlichen Einzelhandelsbefragungen am Standort Ochsenhausen dargestellt. Befragt wurden alle Einzelhandelsbetriebe (Vollerhebung), Angaben machten 52 Betriebe. Wesentliche Erkenntnisse: Zufriedenheit mit dem Standort Ochsenhausen ist in weiten Bereichen gegeben: Die mündliche Befragung ergab eine mittlere Standortzufriedenheit mit Ochsenhausen als Einzelhandelsstandort von 2,7 (bei 1 = sehr zufrieden bis 5 = unzufrieden). Begründungen für eine negative Bewertung wurden selten gegeben, diese bezogen sich dann unter anderem auf fehlende Frequenz (v.a. in der Innenstadt).

20 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 20 Veränderungen sind geplant: Knapp mehr als ein Viertel der befragten Einzelhändler (30%) plant in den kommenden rund drei Jahren nennenswerte Veränderungen im Betrieb. Neben für den Standort positiven Veränderungen (Geschäftsvergrößerung, Sortimentserweiterung, Modernisierungen,) wurden auch negative Veränderungen (Geschäftsaufgabe, Standortverlagerung) genannt. Zentrale Schwächen aus Sicht der Einzelhändler in Ochsenhausen: Neben der fehlenden Frequenz wurde die Belastung durch den Durchgangsverkehr und die negative Parkplatzsituation als Hauptschwächen von den befragten Einzelhändlern bewertet. Zusätzlich wurde die Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur, u. a. die Verbreiterung der Gehwege, genannt. Weitere Ergebnisse Fragen zu Umsatz, Verkaufsflächenausstattung, Kundenherkunft usw. werden hier nicht dargestellt. Diese haben Eingang gefunden in die Daten zur Angebotssituation, werden dort aber nicht im Einzelnen (Stichwort Datenschutz!) dargestellt.

21 Innenstadtkonzept Ochsenhausen Wettbewerbsanalyse Im Rahmen der Analyse des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen ist auch die Betrachtung des wettbewerblichen Umfeldes erforderlich. Diese Analyse bezieht sich auf die Mittelzentren Ravensburg, Biberach und die Oberzentren Ulm / Neu-Ulm und Memmingen. Diese Städte nehmen in der Region eine sehr dominante Rolle ein, weshalb eine Vergleichbarkeit mit Ochsenhausen nur eingeschränkt möglich ist. Es stellt sich die Frage: Was kann Ochsenhausen von diesen Städten lernen? Abbildung: Ungefähre Lage der betrachteten Wettbewerbsstädte Quelle. Imakomm AKADEMIE, 2013, Kartengrundlage: openstreetmap.de

22 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 22 Beispiele für getroffene Maßnahmen der Wettbewerber: Nachfolgend sind positive und negative städtebauliche, raumplanerische und stadtstrategische Beispiele der Wettbewerber aufgeführt. Die Ampel zeigt an, welche Maßnahmen der Städte als Best-Practice-Beispiele für Ochsenhausen dienen können, aber auch welche Entwicklungen in Ochsenhausen vermieden werden sollten. Memmingen Starke innerstädtische Strukturen, attraktive Handelslagen wurden um den Stadtkern herum entwickelt. Dezentrale Handelslagen zwar vorhanden, jedoch in einem für den Einzelhandel der Innenstadt verträglichen Maße. Auf zentralen öffentlichen Plätzen ist ein gastronomisches Angebot vorhanden. Hierdurch wird die Aufenthaltsdauer des Kunden erhöht und zugleich der Platz als tatsächlicher Aufenthaltsort belebt.

23 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 23 Neu-Ulm: Großflächige Wohnnutzungen in der Innenstadt dominieren das Innenstadtbild. Im Verhältnis wird das Einzelhandelsangebot kaum noch wahrgenommen. Städtebaulich findet eine zu geringe Integration in das Stadtbild statt. Dies hat die Konsequenz, dass eine Erlebbarkeit der Innenstadt kaum gegeben ist. Zu starke Einzelhandelslagen in nicht integrierten Lagen binden die vorhandene Kaufkraft ausserhalb des Stadtzentrums. Mit einem großen Angebot an potenziellen Einzelhandelsflächen außerhalb der Innenstadt fehlt es in der Innenstadt an Ansiedlungsdruck.

24 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 24 Ravensburg: Attraktive Außengastronomie bringt Flair und Aufenthaltsqualität in die Innenstadt und erhöht somit die durchschnittliche Verweildauer. Eine hochwertige Außenbestuhlung steigert merklich die Attraktivität der gesamten Platzlage. Eine städtebauliche Lösung zur Trennung von motorisiertem Verkehr und Fußgängerbereich führt zu einer Vermeidung einer Konkurrenzsituation verschiedener Verkehrsteilnehmer. Auch Gebäude mit hohem Modernisierungsbedarf können durch kurzfristige Maßnahmen zumindest vorübergehend aufgewertet werden. Eine einfache, aber doch wirkungsvolle Möglichkeit zur kurzfristigen Verschönerung unattraktiver Fassadenteile ist durch Begrünung möglich.

25 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 25 Ulm: Zielgruppenorientierte Funktionsbereiche: Spielplatz mit hochwertigem Grünbereich für Familien mit Kindern in unmittelbarer fußläufiger Erreichbarkeit zur 1a-Lage führt zu einer längeren Verweildauer der Kunden. Wesentlich ist dabei die hohe Attraktivität und die einfach Anbindung und Sichtbarkeit. Gewagte, umstrittene Baumaßnahme mitten in der Stadt : schafft Parkraum, Handels,- Büro-und Dienstleistungsflächen und verkleinert die ehemalige Barriere Neue Straße. Ähnliche Objekte sind auch an Entwicklungsflächen in zentralen Lagen denkbar. Dennoch sollte in gewisser Weise auf eine städtebauliche Integration geachtet werden (beispielsweise: auffallende Fassade, dafür aber Gebäudehöhe passend).

26 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 26 Biberach: Shared space in ausgewiesenen Bereichen: trotz Verkehr in der Innenstadt genug Platz auch für Fußgänger. Wesentlich bei einer gleichberechtigten Nutzung durch Fußgänger, Radfahrer und Pkw ist dabei die Bewusstseinsbildung gerade eben durch die niedrigen Geschwindigkeiten. Die verschiedenen Verkehrsteilnehmer sind keine Konkurrenten sondern werden zwangsweise für ein funktionierendes Gesamtsystem zu Partnern.

27 Innenstadtkonzept Ochsenhausen Die Situation der Innenstadt (Städtebaulicher Kurz-Check) a) Methodik Im Rahmen des Innenstadtkonzeptes Ochsenhausen wurde ein städtebaulicher Kurz-Check durchgeführt. Der Kurz-Check erfolgte im Rahmen einer Vor-Ort-Begehung im Februar 2013 durch die imakomm AKADEMIE. Fokus war eine städtebauliche Bewertung der Innenstadt von Ochsenhausen, v.a. die Erlebbarkeit der Innenstadt aus Kundensicht. Denn: Neben der Quantität und Qualität des bestehenden Angebotes (v.a. Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, vgl. entsprechende Analyseergebnisse) bestimmen räumliche bzw. städtebauliche Strukturen aufgrund wachsender Anforderungen / Ansprüche der Kunden immer stärker die Attraktivität und letztlich auch die Wettbewerbsfähigkeit einer Innenstadt. Im Rahmen der Vor-Ort-Begehungen des städtebaulichen Kurz-Checks wurden folgende Bereiche bewertet: Fußläufige Verbindungen innerhalb der Innenstadt ( Durchlässigkeit ), Eingangsbereiche der Innenstadt, Fassadengestaltung / bauliche Qualitäten, Gestaltung öffentlicher Raum, Fußgängerführung durch Beschilderung bzw. durch entsprechende gestalterische Maßnahmen (u.a. saisonale Bepflanzungen, Beleuchtungssysteme usw.), Verknüpfung der einzelnen Lagen untereinander (Wege- und Sichtbeziehungen), Trennlinien, Barrieren, Freiraumqualität. Wichtiger Hinweis: Die Bilder zeigen einzelne Positiv- oder Negativbeispiele zu bestimmten Themen. Rückschlüsse auf die gesamte Qualität oder Leistungsfähigkeit von einzelnen Betrieben sind anhand der Bilder nicht möglich und auch nicht beabsichtigt, eine gesamte betriebswirtschaftliche Bewertung von Betrieben ist in keinem Fall beabsichtigt.

28 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 28 b) Wesentliche Erkenntnisse aus der Vor-Ort-Begehung Aus der Vor-Ort-Begehung der Ochsenhausener Innenstadt lassen sich folgende Erkenntnisse ableiten: Die Innenstadt von Ochsenhausen ist durch eine hochwertige städtebauliche Qualität geprägt, die sich vor allem in den zentralen Bereichen wiederfindet. Es gibt allerdings auch Bereiche mit deutlich erkennbaren städtebaulichen Defiziten. Insbesondere entlang der Poststraße und auch in Teilen der Schloßstraße befinden sich mehrere Objekte mit modernisierungsbedürftiger Bausubstanz und unattraktiven Fassaden, aber auch der Außenauftritt mancher Einzelhandelsbetriebe weißt hinsichtlich der Modernität Verbesserungspotenzial auf. Insgesamt handelt es sich bei den innerstädtischen Einzelhandelsbetrieben überwiegend um kleinere Betriebseinheiten. Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage an der B312 ist die Innenstadt von Ochsenhausen sehr gut erreichbar. In der Innenstadt sowie am Innenstadtrand befinden sich mehrere öffentliche Parkmöglichkeiten, so dass zu allen Tageszeiten ein ausreichendes Parkplatzangebot vorhanden ist (siehe Abbildung zu Parkplatzbelegungsquoten). Ein klar erkennbares Parkleitsystem ist allerdings nicht vorhanden. So werden Besucher unzureichend auf die innenstadtnahen Parkplätze mit längeren Parkzeiten hingewiesen, während der Parkplatzsuchverkehr zu Stoßzeiten die Aufenthaltsqualität in den zentralen Innenstadtlagen beeinträchtigt. Hier ist auch auf die Belegung innerstädtischer Parkplätze durch Angestellte zu verweisen, die unbedingt vermieden werden sollte. Die Ochsenhausener Innenstadt erstreckt sich von der Schloßstraße bis zur Biberacher Straße über eine sehr lange Distanz (ca. 700m). In Verbindung mit den topographischen Verhältnissen wird eine solche Strecke fußläufig von einem Innenstadtbesucher kaum zurückgelegt. In den zentralen Lagen um den Marktplatz ist die Innenstadt kompakt und verfügt über eine hohe Dichte an innerstädtischen Nutzungsformen (siehe Abbildung Bestandssituation). Dagegen ist vor allem der Einzelhandelsbesatz in der Poststraße und in der Schloßstraße nur lückenhaft vorhanden. In Verbindung mit der lang gestreckten Struktur ist eine einheitliche Erlebbarkeit der Innenstadt somit nur bedingt gegeben.

29 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 29 Sowohl die Zugänge zur Innenstadt, als auch die Führung innerhalb der Stadt für Fußgänger und Pkws weisen noch Verbesserungspotenzial auf. Eine einheitliche Beschilderung und Besucherlenkung wäre wesentlich, da direkte Sichtachsen und eine Gesamterlebbarkeit der Innenstadt derzeit nicht in vollem Umfang gegeben sind. Auch vor dem Hintergrund des Klosters und der Öchslebahn als wesentliche Besuchermagneten hat die Führung Nicht-Ortskundiger eine hohe Bedeutung für den Standort. Durch den Rathausplatz ist zwar eine attraktive Platzanlage in der Innenstadt vorhanden. Jedoch bietet diese keine Gründe zum längeren Verweilen. Auch eine in die Innenstadt integrierte Grünfläche mit Naherholungsfunktion und hoher Aufenthaltsqualität ist derzeit nicht vorhanden. Insgesamt fehlen somit echte Besuchsgründe in der Innenstadt.

30 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 30 Positiv- und Negativbeispiele in der Wahrnehmung aus Kundensicht: Bild links: Hohe Verkehrsbelastung an der B312 schränkt Aufenthaltsqualität in diesem Bereich stark ein und ermöglicht ein gefahrloses Überqueren der Straße nur an den Ampeln. / Bild rechts: Attraktiver innerstädtischer Betrieb an der Rottum mit moderner Außengastronomie lädt Besucher im Sommer zum Verweilen ein. Bild links: Beschilderungselemente (teilweise auch hochwertig) sind in der Innenstadt vorhanden / Bild Mitte: Beispielsweise Besucher des Klosters werden jedoch an der Innenstadt vorbeigeführt. / Bild rechts: Zugang zur Innenstadt ist als solcher nicht erkennbar Besucher wird nicht geführt.

31 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 31 Bild links: Städtebaulich attraktive Platzlage mit Öchslebrunnen jedoch ohne Verweilgründe. / Bild rechts: Rottum (hier durch Flussbaumaßnahmen aufgewertet) mit hohem Naherholungspotenzial in unmittelbarer Nähe zum Marktplatz. Bild links: Hohe städtebauliche Qualität in der Innenstadt, teilweise sogar historische Gebäude. / Bild rechts: Ehemaliger Gastronomiebetrieb in der Schloßstraße mit unattraktiver Fassade und Modernsierungspotenzial. Zwischenfazit: Die Innenstadt von Ochsenhausen ist durch eine langgezogene Struktur mit einem nicht durchgängigen Einzelhandelsbesatz gekennzeichnet. Zwar sind öffentliche Plätze vorhanden, allerdings verfügen diese über keine Gründe, die zum längeren Verweilen einladen. Auch die Besucherlenkung in der Innenstadt ist als verbesserungswürdig einzustufen. Gleichwohl ist eine Erreichbarkeit der Innenstadt gegeben Parkmöglichkeiten scheinen in ausreichendem Maße in der Innenstadt vorhanden.

32 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 32 Abbildung: Bestandssituation in Ochsenhausen Quelle: imakomm AKADEMIE 2013.

33 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 33 Abbildung: Auslastungsgrad öffentlicher Parkplätze in der Innenstadt bzw. in Innenstadtnähe (nur Orientierungswerte) Ermittlung der Belegungsquoten: Dienstag, 5. Februar, Uhr / Uhr Quelle: imakomm AKADEMIE 2013.

34 Innenstadtkonzept Ochsenhausen Entwicklungsflächen und Leerstände am Einzelhandelsstandort Ochsenhausen Bewertung von Leerständen in der Innenstadt: Folgende Darstellung zeigt die räumliche Lage und Bewertung von Leerständen in der Innenstadt von Ochsenhausen (Stand: März 2013). Anhand der Bewertung und der funktionalen Lage in der Innenstadt werden Empfehlungen für eine mögliche Folgenutzung abgeleitet. (siehe Kapitel Standortbezogene Umsetzung der Einzelhandelssteuerung in Ochsenhausen ). Hinweis: Im Verlauf der Konzepterstellung ist es bereits gelungen, verschiedene Leerstände wieder neu zu besetzen, zum Teil auch in zentraler Lage. Die noch vorhandenen leerstehenden Objekte sind überwiegend nur noch schwer vermarktbar. Hier sind zum Teil bauliche Änderungen notwendig. Insgesamt besteht aber zumeist eine gute Erreichbarkeit aller Objekte. Auch die Verkaufsflächengröße ist in den Objekten in der Schloßstraße ausreichend. Kritischer sind hier die Objekte in der Poststraße. Insbesondere das Gebäude des ehemaligen Anbieters Schlecker erscheint trotz seiner Größe aufgrund der baulichen Mängel (fehlende / nicht ausreichende Schaufenster, Zugang) nur schwer vermarktbar. Eckdaten zur innerstädtischen Leerstandssituation (Stand Februar 2013): Leer stehende ehemalige Ladenlokale in Erdgeschoßlage: 6 Leer stehende Verkaufsfläche: ca. 930 m² Leerstandsquote Innenstadt (leer stehende Fläche / Gesamtverkaufsfläche): ca. 29% Vermarktungschancen: bei mehreren Objekten bauliche Änderungen notwendig

35 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 35 Abbildung: Leerstände in der Innenstadt von Ochsenhausen Poststr. 49 Objektqualität: o Lage: ++ Größe: o 80m² Poststr. 50 Objektqualität: -- Lage: + Bewertung von Leerständen in der Ochsenhausener Innenstadt Schloßstr. 6 Objektqualität: o Lage: ++ Größe: m² Größe: o 60m² Schloßstr. 17 Objektqualität: + Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand April 2013 Kartengrundlage: Stadt Ochsenhausen Lage: + Größe: m² Schloßstr. 56 Objektqualität: -- Lage: + Größe: + 150m² Memmingerstr. 12 Objektqualität: -- Lage: Größe: o o 70m² Adresse Objektqualität: Baulicher Zustand, Fassade, Höhe der Räume, Eindruck innen Lage: Entfernung zum Zentrum, fußläufige Erreichbarkeit, Verkehrliche Erreichbarkeit Größe: Schätzung freie Fläche in m² Quelle: imakomm AKADEMIE 2013.

36 Innenstadtkonzept Ochsenhausen Zentrale Ergebnisse Schülertalk Im Rahmen des Innenstadtkonzeptes Ochsenhausen wurde ein Workshop mit ca. 20 Schülerinnen und Schülern der Realschule und des Gymnasiums Ochsenhausen durchgeführt, um auch eine Beteiligung dieser, für die Zukunft entscheidenden, Zielgruppe zu erreichen. Im Folgenden sind die zentralen Ergebnisse des Schülertalks dargestellt. Highlights für Besucher von außerhalb in Ochsenhausen: Frühstück beim Bäcker Kloster Öchslebahn Knopfmuseum Ziegelweiher Kritikpunkte Mittagstisch nur eingeschränkt vorhanden Wenige Einzelhandelsbetriebe stellen Highlights dar Es gibt wenige Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung, beispielsweise ist der Krumbach Erlebnispark teilweise renovierungsbedürftig Fehlende Angebote Bereich Einzelhandel Bereich Gastronomie Bereich Freizeit Bekleidung für Jugendliche Elektrofachhandel für Kleingeräte Drogeriewaren in der Innenstadt Musikgeschäft Fast Food Gasthaus Kino Jugendzentrum Sportmöglichkeiten Spielplatz Disko Diese Aspekte sprechen für Ochsenhausen Überschaubare Größe Ochsenhausen ist eine grüne Stadt Kloster Man kennt sich untereinander Kurze Entfernungen Fazit: Im Wesentlichen zeigt sich, dass Ochsenhausen durchaus auch im Wettbewerb mit größeren Städten auch bei Jugendlichen aufgrund seiner Größe wesentliche Wettbewerbsvorteile hat. Dies gilt es noch besser zu nutzen, indem insbesondere in den Berei-

37 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 37 chen, die auch tatsächlich durch eine Stadt mit der Größe von Ochsenhausen besetzt werden können, Anstrengungen unternommen werden. Dies betrifft vor allem den Bereich Aufenthaltsqualität (= Freizeitnutzung). Ziel muss es sein, noch stärker Aufenthaltsmöglichkeiten auch für Kinder und Jugendliche zu schaffen, dies insbesondere auch in der Innenstadt, um auch für diese Zielgruppe verstärkt Besuchsgründe aufzubauen. 2.7 Innenstadthemen aus Akteurssicht Ansatz: Im Rahmen einer nicht öffentlichen Expertenrunde mit ca. zehn Vertreter/innen des Gewerbevereins Ochsenhausen wurden wesentliche Potenziale und Defizite von Ochsenhausen, insbesondere der Innenstadt sowie der bisherigen Vermarktung erörtert. Die wesentlichen Themen sind im Folgenden dargestellt. Weitere Details werden absichtlich nicht ausgeführt, da eine nicht Veröffentlichung einzelner Aussagen zugesichert wurde. Diese fließen aber dennoch bei der Gesamtbewertung und der Ableitung von Maßnahmen ein. Thema zukünftige Entwicklung der Innenstadt / Nutzung von Entwicklungsflächen Schaffung weiterer Besuchsgründe (bspw. im Bereich Gastronomie, Freizeit), da die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in der Innenstadt schwierig sein wird (nur wenige Branchenlücken vorhanden) zukünftige Entwicklung auf der Rottuminsel Schwerpunkt Schlossstraße: Aufwertung und Erhaltung der Schlossstraße als zentralen innerstädtischen Bereich Bewertung weiterer derzeit nicht optimal genutzter Flächen Grundsätzliche Ausrichtung Ochsenhausens in der Zukunft (Zielgruppen, Image etc.)

38 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 38 Thema Vermarktung Plattform zur Koordinierung (u.a. von Terminen) von Handel, Gewerbe, Vereinen, Stadt etc. Aufbau einer Werbeplattform bzw. Optimierung bestehender Werbeplattformen (Internet? / Zeitungen? / neues Medium sinnvoll?) Stärkung des Wir-Gefühls, Identifikation mit Ochsenhausen stärken Kernöffnungszeiten für Einzelhandelsbetriebe, Ämter, Gastro etc. Thema Kundenlenkung Integration des Parksystems (Langzeit- / Kurzzeitparken, Parken für Beschäftigte) in die Gesamtstrategie Verkehrswegeführung: Abstimmung auf die Gesamtstrategie Beschilderungssystem prüfen / optimieren; welche Best-Practice-Beispiele gibt es?

39 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 39 3 Prognose der Einzelhandelsentwicklung 3.1 Methodik Grundsätzliche Vorgehensweise: Die Prognose der künftigen Einzelhandelsentwicklung ist schwierig, da die Entwicklung zahlreiche Einflussfaktoren berücksichtigt und deren künftiges, sehr komplexes Zusammenspiel abgeschätzt werden muss. Um die künftige Nachfragesituation wie auch die künftige Angebotssituation eines Einzelhandelsstandortes abschätzen zu können, sind v.a. folgende Einflussfaktoren zu berücksichtigen: Entwicklung der Einwohnerzahlen im Marktgebiet und im Prognosezeitraum, Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf im Marktgebiet, Entwicklung der Kaufkraftbindungsquoten des betrachteten Standortes. Für eine möglichst realitätsnahe Abschätzung der Einzelhandelsentwicklung werden für die genannten Einflussfaktoren unterschiedliche Annahmen getroffen und in Szenarien der Einzelhandelsentwicklung zusammengefasst. Für den Einzelhandelsstandort Ochsenhausen sind als zentrale Stellschraube für die künftige Entwicklung die Bindungsquoten zu berücksichtigen. Die Analyse der derzeitigen Position des Einzelhandelsstandortes Ochsenhausen hatte gezeigt, dass diese weit unterdurchschnittlich sind. Eine Ausweitung des Marktgebietes erscheint nicht realistisch, allerdings ist es durchaus möglich im bestehenden Versorgungsgebiet (= Nahbereich) eine Erhöhung der Marktanteile zu erreichen. Zusätzlich Umsätze aus dem weiteren Umland sind kaum zu generieren. Gleichwohl können vorhandene Kaufkraftpotenziale noch stärker gebunden werden (theoretisch also doch eine Erhöhung von Marktanteilen im Umland. Es wird aber noch zu zeigen sein, dass diese Kaufraftpotenziale nicht dauerhaft gebunden, sondern fallweise beispielsweise durch spezifische Events gehalten werden können). Im Folgenden wird mit unterschiedlichen Szenarien gearbeitet und die dabei getroffenen Annahmen bei den künftigen Bindungsquote und den Marktanteilen im Nahbereich klar dokumentiert.

40 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 40 Differenzierte Prognosen für Ochsenhausen in drei Szenarien: Für Ochsenhausen werden darauf basierend drei Szenarien betrachtet: Szenario Szenario 1: Pessimistisches Szenario eine weitere Stärkung Ochsenhausens als Einzelhandelsstandort gelingt kaum Szenario 2a: Vorsichtig optimistisches Szenario Szenario 2b: Klar optimistisches Szenario Erhöhung der Bindungsquoten (Zone 1) Erhöhung der Marktanteile im Nahbereich (= stärkere Marktdurchdringung) Erhöhung der Marktanteile im Umland (= Erweiterung des Marktgebietes) Erhöhung: -- = nicht möglich / + = geringfügig / ++ = möglich / +++ = erheblich Nutzen und Grenzen der Prognosewerte: Aus diesen Szenarien lassen sich dann Ansiedlungspotenziale in m² Verkaufsfläche im Bereich Einzelhandel ableiten. Für die Interpretation dieser Ansiedlungspotenziale gilt aber unbedingt zu beachten: (1) Ansiedlungspotenziale dienen als grobe Orientierungswerte, für die gilt: Ein Überschreiten der Ansiedlungspotenziale durch ein Vorhaben führt nicht zur Unzulässigkeit dieses Vorhabens. In jedem Falle bedarf es der Einzelfallprüfung bei großflächigen Vorhaben beispielsweise anhand der raumordnerischen Prüfkriterien (v.a. Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot). Die Ansiedlungspotenziale zeigen aber auf, ob ein Vorhaben bei klarem Unterschreiten der Ansiedlungspotenziale den Standort bereichern dürfte, ohne schädliche Auswirkungen auf bestehende Standortlagen in Ochsenhausen nach sich zu ziehen, oder ob bei deutlichem Überschreiten des Ansiedlungspotenzials eine Wettbewerbsverschärfung und ggf. sogar negative Auswirkungen auf Standortlagen innerhalb Ochsenhausens (und evtl. im Umland) zu erwarten sind.

41 Innenstadtkonzept Ochsenhausen 41 (2) Die Prognosen des künftigen Flächenbedarfes basieren auf unterschiedlichen Annahmen, u.a. auch hinsichtlich der Entwicklung einzelner Vertriebsformen. Bei Aufkommen neuer Vertriebsformen und Flächenkonzepte des stationären Einzelhandels kommt evtl. auch der Standort Ochsenhausen für Ansiedlungen derartiger Konzepte in Betracht. Entsprechend kann dann bei Aufkommen derartiger neuer Konzepte der notwendige Flächenbedarf über dem hier prognostizierten Flächenbedarf liegen. (3) Spezialisierte Angebote bspw. im Bereich Bekleidung auf eine eng umfasste Altersgruppe (z.b Jährige) und auf einen klar definierten modischen Stil (z.b. sportive, flippige Mode) zugeschnittenes Betreiberkonzept bedienen ein über das dargestellte Marktgebiet hinausgehendes Klientel, so dass Ansiedlungen auch in einem Umfang möglich sind, die über die dargestellten Flächenwerte hinaus gehen. (4) Nicht berücksichtigt werden können natürlich auch Ansiedlungen als Ersatz für einen in den kommenden Jahren weg fallenden Anbieter. 3.2 Prognosedaten Grundannahmen bei allen Szenarien: Zeithorizont für sämtliche Überlegungen ist das Jahr Folgende Annahmen werden für den Einzelhandelsstandort Ochsenhausen zunächst getroffen: Leichte Zunahme der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf um ca. 0,25% pro Jahr auf ca Euro pro Einwohner in der Stadt Ochsenhausen bis Wir gehen davon aus, dass im Betrachtungszeitrum keine wesentliche Änderung des Sparund Ausgabeverhaltens der Verbraucher eintritt. Für das Jahr 2020 ist gemäß Statistischem Landesamt Baden-Württemberg mit folgenden Einwohnerwerten im Marktgebiet zu rechnen: