Vorwort des Herausgebers

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1 Vorwort des Herausgebers Die Immobilie stellt eines der werthaltigsten Güter auf unserem Planeten dar. Im Gegensatz zu anderen Wirtschaftsgütern hat die Immobilie in der Regel eine sehr lange Lebensdauer. Deshalb wird mit der Konzeption eine Immobilie maßgebend geprägt. Die ersten Weichenstellungen sind bei der Entwicklung eines Produktes entscheidend. Deshalb wird in dieser Arbeit zielgerichtet der Prozess der Projektentwicklung ausgewählt. Um ein neues Produkt zu analysieren ist letztendlich der betriebswirtschaftliche Erfolg maßgebend. Dieser Erfolg stellt sich jedoch nur ein, wenn vorgelagert der Entwicklungsprozess für eine neu geplante oder eventuell bestehende Büroimmobilie durch ein technisches Controlling begleitet wird. Mit der vorliegenden Arbeit werden gezielt für Büroimmobilien Systemelemente geschaffen. Hierzu werden in Bezug auf das Nutzungskonzept vier Strukturebenen festgelegt. Aus diesen Strukturebenen werden Untergruppen gebildet, die zu Systemelementgruppen zusammengeführt werden. Aus den Systemelementgruppen werden dann die Systemelemente abgeleitet. Ziel der Arbeit ist es, die Nutzungskonzepte bei Immobilien mit Hilfe eines technischen Controllings auf ihre langfristige Auswirkung hin konkret beurteilen zu können. Deshalb werden in Kapitel sechs konkrete Handlungsschritte exemplarisch aufgezeigt. Der Forschungsarbeit ist eine weite Verbreitung zu wünschen mit dem Ziel, die Büroimmobilien qualifiziert auf ihre Nutzungskonzepte hin zu bewerten und in Bezug auf die Langfristigkeit hin korrekt zu beurteilen. Hiermit können Fehlentwicklungen, die oft bei einer auf zu kurze Zeiträume bezogene Betrachtung der Immobilie entstehen, vermieden werden. Stuttgart, im Februar 2007 Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner

2 Vorwort des Verfassers Die Anforderungen bei der Konzeption von Büroimmobilien sind in jüngster Vergangenheit stark gestiegen. So sind einerseits die Arbeits- und Produktionsabläufe in den modernen Industriegesellschaften einem immer stärkeren und schnelleren Wandel unterworfen. Andererseits sind Immobilien durch ihre lange Lebensdauer und ihre Standortgebundenheit geprägt. Es ist somit erforderlich, dass ein Kompromiss zwischen Flexibilität und Funktionalität einer Immobilie gefunden werden muss. Die grundlegende Voraussetzung für eine solche Beurteilung stellt eine detaillierte und strukturierte Betrachtung der technischen Faktoren dar. Ziel dieser Arbeit sollte es daher sein, ein Modell zu entwicklen, das eine einheitliche Grundlage zur Analyse der komplexen technischen Systemstruktur von Büroimmobilien zur Verfügung stellt. Auch sollen mit dieser Arbeit Anstöße für dringend weitere benötigte Forschungsarbeiten im immobilientechnischen Bereich gegeben werden, der im Vergleich zu den immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen bisher stark vernachlässigt worden ist. Die vorliegende Forschungsarbeit entstand im Rahmen meiner Tätigkeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Baubetriebslehre der Universität Stuttgart. Meine sehr große Wertschätzung und mein besonderer Dank gilt meinem akademischen Lehrer und Doktorvater, Herrn Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner, für die Betreuung und stete Unterstützung dieser Arbeit. Durch zahlreiche kritische Gespräche und durch seine präzise, analytische Beurteilung hat er die vorliegende Arbeit maßgebend unterstützt und gefördert. Ebenso bedanke ich mich bei meinem Mitberichter, Herrn Prof. Dr.-Ing. Walter Schönwandt, Institut für Grundlagen der Planung der Universität Stuttgart, für seine wissenschaftliche Begutachtung und die Übernahme des Mitberichts. Ein weiterer Dank gilt meinen Kolleginnen und Kollegen am Institut für Baubetriebslehre, insbesondere Herrn Dr.-Ing. Wolfgang Paul, für Ihre Diskussionsbereitschaft und ihre stete Unterstützung während der Erstellung der Arbeit und für Ihre darüber hinausgehende Freundschaft. Schließlich danke ich ganz besonders meiner Familie für den großen Rückhalt, den sie mir nicht nur während der Zeit der Dissertation gegeben hat. Stuttgart, im Februar 2007 Joachim Hirschner

3 - I - Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis... V Tabellenverzeichnis... VIII Abkürzungsverzeichnis... X 1 Einleitung Problemstellung Zielsetzung Abgrenzung und Einordnung der Arbeit in den Gesamtkontext der Projektentwicklung Vorgehensweise Begriffsdefinitionen Projektentwicklung Technisches Controlling Immobilienarten Flexibilität Büroimmobilie Nachhaltigkeit Stand der Forschung und Praxis Projektentwicklung von Verwaltungsbauten Phasenorientierte Wirtschaftlichkeitsanalyse für die Projektentwicklung von Büroimmobilien Entscheidungsmodell der Bauprojektentwicklung Praxissituation der Immobilienbestände der Öffentlichen Hand Praxissituation von Unternehmensimmobilien Systembetrachtung Projektentwicklung von Büroimmobilien Phasen der Projektentwicklung Projektentwicklung als unternehmerischer Leistungserstellungsprozess Aspekte der nachhaltigen Projektentwicklung Nachhaltigkeitsfaktor bei der Projektentwicklung Aufgabenfeld der nachhaltigen Projektentwicklung Die Projektentwicklung im Systemansatz Der Systembegriff Abhängigkeiten der Systemelemente Systemstrukturierung...29

4 - II Der Projektentwicklungsprozess in der Systembetrachtung Systemebene Projektinitiierung Systemebene Projektkonzeption Systemebene Projektkonkretisierung Systemebene Projektrealisierung Systemebene Objektbetrieb und -erhaltung Machbarkeitsstudie Marktanalysen Standortanalysen Nutzungskonzeptanalysen Wettbewerbsanalysen Risikoanalysen Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalysen Verknüpfungen und Abhängigkeiten der Analysen der Machbarkeitsstudie Ergebnis der Machbarkeitsstudie Theoretische Grundlagen der Vernetzungsanalyse Identifizierung der Einflussbereiche Bildung von Systemelementen Direkte Vernetzung der Systemelemente Bewertung der Systemelemente Weitere Kennzahlenbildung zur Analyse der Systemelemente Grafische Gliederung der Systemelemente Einfaches Systemgrid Rangfolgenbildung der Systemelemente Indirekte Vernetzung der Systemelemente Normierung der indirekten Systemelemente Identifizierung der Schlüsselelemente Vorgehensweise bei der Vernetzungsanalyse Zusammenfassung der Vernetzungsanalyse Ausgewählte Systemelemente der Nutzungskonzeptanalyse Gebäudeart Bauliches Konzept Primärstruktur Rohbau Konstruktionsweise Rohbau Geschosshöhen...68

5 - III Gebäudetiefe Raumtiefen Achsraster Deckentragfähigkeit Deckenkonstruktion Gebäudekerne Brandschutz Fassade Fassadenraster Bau- und Konstruktionsweise Anordnung Fassade zum Tragwerk Zusammenfassung der Elemente der Primärstruktur Sekundärstruktur Trennwände Fußbodenaufbau Unterdeckenkonstruktion Zusammenfassung der Elemente der Sekundärstruktur Tertiärstruktur Lüftungstechnik Wärmeversorgungsanlagen Kälte- und Kühlsysteme Sanitär- und Feuerlöschanlagen Stark- und Schwachstromanlagen Förderanlagen Beleuchtung Technologischer Fortschritt Büroraumkonzeption Zellenbüro Großraumbüro Gruppenbüro Kombi-Büro Revi-Büro Business-Club Zusammenfassung der Büroraumkonzeptionen Anwendung der Vernetzungsanalyse an einem Beispiel Daten des Projektbeispiels Vernetzungsanalyse für das Beispielprojekts...124

6 - IV Direkte Vernetzung Indirekte Vernetzung Ermittlung der Schlüsselelemente des Beispielprojekts Ergebnis Vernetzungsanalyse des Beispielprojekts Bewertung des Ergebnisses Entwicklung einer Softwarestruktur für die datenbankbasierte Vernetzungsanalyse der Systemelemente Gesamtablaufschema der datenbankbasierten Vernetzungsanalyse Datenbank-Vernetzungsmatrix Programmtechnische Umsetzung der datenbankbasierten Vernetzungsanalyse Anlegen eines neuen Projektes Auswahl der projektspezifischen Systemelemente Neueingabe von Systemelementen Definition der Systemelementeigenschaften Rangfolge der direkten Abhängigkeiten Rangfolge der indirekten Abhängigkeiten Auswahl der Schlüsselelemente Ergebnis der Vernetzungsanalyse Zusammenfassung der programmtechnischen Umsetzung der Vernetzungsanalyse Zusammenfassung und Ausblick Zusammenfassung Ausblick Literaturverzeichnis... XIII Index...XXIII Abstract...XXVII

Inhalt HINWEISE ABSTRACT INHALTSVERZEICHNIS ABBILDUNGSVERZEICHNIS TABELLENVERZEICHNIS ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 1 EINFÜHRUNG 1 2 GRUNDLAGEN 5

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