Die zweite Ausfertigung verbleibt im digitalen Archiv des Auftragnehmers.

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1 Haberlach, Wick und Partner Dipl. Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten Hüttenbacher Str. 16, Nürnberg Fon: Mobil: Fax: GUTACHTEN über den Verkehrswert/Marktwert gemäß. 194 Baugesetzbuch Reihenmittelhaus Schokoladenstr Neumarkt Ausfertigung 1 von 2 Die zweite Ausfertigung verbleibt im digitalen Archiv des Auftragnehmers.

2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben, Zusammenfassung 3 2. Verwendete Literatur zur Verkehrswertermittlung Allgemeine Informationsquellen Vorgelegte Unterlagen 5 3. Die Stadt Neumarkt und Region Die Umgebungslage Schokoladenstraße 5 4. Grundstücksbeschreibung Grundstücksflächen und Form Erschließungszustand / Kanalzustand / Energieausweis Rechtliche Gegebenheiten 6 5. Gebäudebeschreibung Baugrundverhältnisse, Immissionen, Altlasten Bauzustand Aktuelle Nutzung / Folgenutzung Schlussfolgerungen für die Wertermittlung Verkehrswertermittlung Grundsätze der Wertermittlung / Bewertungsverfahren Die Verkehrswertverfahren im Überblick Das Vergleichswertverfahren Das Ertragswertverfahren Das Sachwertverfahren Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Bodenwertermittlung Ertragswert Mietfläche, Rohertrag Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer Ertragswertberechnung Ermittlung des Bodenwertes Ermittlung des Rohertrages Ermittlung der Bewirtschaftungskosten Ermittlung des Ertragswertes Sachwert (nicht ausgewiesen) Verkehrswert Fotos 27 Anlagen Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 2 von 29

3 1. Allgemeine Angaben, Zusammenfassung Gutachten über den Verkehrswert gemäß 194 Baugesetzbuch für das Objekt Reihenmittelhaus, Schokoladenstr.. 146,92318 Neumarkt Baujahr: 1989 Amtsgericht / Gemarkung: Neumarkt i. d. Opf. / Grundbuch von Mühlen Band: nicht vorhanden Blatt: 575 Flurstücke 119/235 Schokoladenstr (Reihenmittelhaus) 1/13 MEA an 119/172 Nähe Schokoladenstr.. (Garage) 1/5 MEA an 119/220 Nähe Schokoladenstr. (Verkehrsfläche) Relevante Grundstücksgröße 181 (Haus) 17 (Garage) Eigentümer (Grundbucheintrag): Stefan Muster, Anja Kago-Muster, je zur Hälfte Auftraggeber: Eigentümer Wertermittlungsstichtag: Denkmal- / Ensembleschutz nein Verkehrswert: Auftrag vom: Erstelldatum: Aktenzeichen: NM_Schokoladen146 Bewertungszweck: Vermögenstrennung Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Frau Anja Kago-Muster, Eigentümerin Eberhard Haberlach, Dipl. Sachverständiger (DIA) Ortsbesichtigung Die zu bewertende Immobilie konnte begangen und besichtigt werden. Das Ergebnis der Ortsbesichtigung wurde mittels Diktiergerät protokolliert und zusätzlich durch digitale Fotoaufnahmen dokumentiert. Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 3 von 29

4 2. Verwendete Literatur zur Verkehrswertermittlung Kleiber/Simon 6. Auflage 2010 Simon/Reinhold/Simon 5. Auflage 2006 Dröge 3. Auflage 2004 Petersen 7. Auflage 2005 Hildebrandt 4. Auflage 2001 Gablenz 2. Auflage 2000 Gerardy/Möckel/Troff 2002 Rechts-/Grundlagen der Verkehrswertermittlung Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung von ImmoWertV und BelWertV Wertermittlung von Grundstücken Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum Marktorientierte Immobilienbewertung Grundstückswertermittlung Rechte und Belastungen in der Grundstücksbewertung Praxis der Grundstücksbewertung BGB, BauGB, BauNVO, ImmowertV 2010, WertR 2006 mit NHK 2000, WEG, EnEG jeweils neueste Fassung II.BV/WoFlV/DIN277/283/MF-G/gif soweit Flächen auf dieser Basis berechnet wurden 2.1. Allgemeine Informationsquellen Berichte des statistischen Bundesamts sowie der Landesämter ( Fachzeitschriften, z.b. GuG, Immobilienzeitung Seminare und Fachtagungen Aktuelle Grundstücksmarktberichte des örtlichen/ regionalen Gutachterausschusses Aktuelle Mietenspiegel (wenn verfügbar) Internetrecherche zu Stadt- Lage- und Wirtschaftsinformationen sowie zu Kaufund Mietangeboten (z.b. Auskünfte zur örtlichen Marktlage wurden durch Befragung von Marktkennern (Makler) eingeholt; Behördenauskünfte wurden u.a. eingeholt zum Baurecht, zu Bodenrichtwerten, zu Ertragswertkomponenten. Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 4 von 29

5 2.2. Vorgelegte Unterlagen (Soweit nicht anderweitig vermerkt handelt es sich um Kopien.) Anmerkung: Durch Fettdruck hervorgehobene Unterlagen befinden sich in der Anlage. Einfache Baubeschreibung für Antrag auf Baugenehmigung vom Liste der ausgeführten Renovierungen / Modernisierungen, zusammengestellt vom Eigentümer Stefan Muster Grundrisse mit Maßangaben KG, EG, DG, nebst Schnitt und Ansichten Schreiben vom Amtsgericht Neumarkt (Eigentumsübertragung) Lageplan (Auszug aus dem Katasterwerk Verm.amt Neumarkt v ) Schreiben vom Landratsamt Neumarkt (Bodenrichtwert Auskunft) Kaufvertrag vom (Auszüge den Grundbuchstand betreffend sind beigefügt) nicht vorgelegen haben folgende Unterlagen aktueller Grundbuchauszug Energieausweis Nachweis über den Kanalzustand (Kanalvideo) 3. Die Stadt Neumarkt und Region Neumarkt gehört zum bayerischen Regierungsbezirk Oberpfalz. Mit etwa Einwohnern ist Neumarkt nach den Städten Regensburg, Weiden und Amberg die viertgrößte Stadt in der Oberpfalz. Es verfügt über Handwerk und bedeutende Industrie und somit über eine ausreichende Zahl von Arbeitsplätzen. Durch die gute Verkehrsanbindung über Autobahn und Schiene pendeln auch viele Neumarkter nach Nürnberg und Regensburg Die Umgebungslage Schokoladenstraße Die Schokoladenstraße gehört zum Ortsteil Altenhof. Sie liegt nördlich und verläuft in Nord-Süd-Richtung. Die Entfernung zur Altstadt beträgt ca. 2,5 km. Die Mehrzahl der Häuser sind Einfamilienhäuser (Reihenhäuser, Doppelhaushälften), die zwischen 1990 und 2000 erbaut sein dürften. Viel Grün prägt die Umgebung. Es handelt sich um eine ruhige, gepflegte Wohnlage. 4. Grundstücksbeschreibung Wohn- bzw. Geschäftslage: Art der Bebauung: Immissionen: Topographische Grundstückslage: Wohnumfeld in direkter Umgebung 1 bis 2-geschossige Bebauung Keine Eben 4.1. Grundstücksflächen und Form Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 5 von 29

6 Grundstücksgröße: Miteigentumsanteile: Bemerkungen: 181 m² (Haus) 17m² (Anteil für Garage im Garagenhof) 268m² 1/13 MEA an 119/172 Nähe Schokoladenstr.. (Garage) 228m² 1/5 MEA an 119/220 Nähe Schokoladenstr.. (Verkehrsfläche) rechteckige Grundstücksform 4.2. Erschließungszustand / Kanalzustand / Energieausweis Erschließung Kanaluntersuchung Energiepass Das Grundstück ist voll erschlossen. Die städtebauliche Erschließung gem. 127 BauGB ist abgeschlossen, Erschließungsbeiträge sind beglichen. Die Zufahrt erfolgt über eine befestigte Straße von der Gartenseite, Zuwegung zur Eingangsseite über Betonsteinpflaster. Alle Medien sind vorhanden (Zu- und Abwasser, Strom, Telekommunikation). Ein Nachweis über die Kanaluntersuchung wurde nicht vorgelegt. Die Nachfrage bei der Gemeinde ergab, dass eine Kanal-Dichtigkeitsprüfung (Z. B. durch Video) vorzulegen ist. Der Energiepass (verbrauchsorientiert) wurde nicht vorgelegt. (Gemäß Energiesparverordnung (EnEV ) Pflicht seit für alle Wohngebäude wenn verkauft oder vermietet wird.) 4.3. Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Anmerkung: nachfolgende Beschreibung wurde aus dem Kaufvertrag entnommen; ein aktueller Grundbuchauszug hat nicht vorgelegen. In Abteilung II des Grundbuchs sind Betretungsund Leitungsrechte Rechte für die Flurstücke eingetragen, die als Miteigentumsanteil (MEA) beschrieben sind. Die Rechte gelten für die Nachbarn, die ihre Grundstücke erreichen müssen sowie für die Stadt Neumarkt. Es handelt sich dabei um keine wertbeeinflussenden Rechte. Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch in Abteilung III verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht werden. Dieses Gutachten bezieht sich auf den mietfreien Zustand. Es wird davon ausgegangen, dass sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 6 von 29

7 Umlegungs-, Flurbereinigungsund Sanierungsverfahren: Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Baurechtliche Merkmale: Entwicklungsstufe: (Grundstücksqualität) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen, sowie Bodenverunreinigungen (z.b. Altlasten) nicht vorhanden sind. Auskunft darüber einzuholen war nicht Auftragsbestandteil. Das Grundstück ist derzeit in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. Auskunft darüber einzuholen war nicht Auftragsbestandteil. Wird in Bayern nicht geführt Bauland Das Vorliegen einer Baugenehmigung oder Zustimmung im Genehmigungsfreistellungsverfahren und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung und der verbindlichen Bauleitplanung war nicht Auftragsbestandteil. Bei dieser Wertermittlung wird die formelle und materielle Legalität der vorhandenen baulichen Anlagen vorausgesetzt. Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 7 von 29

8 5. Gebäudebeschreibung Die zu bewertende Immobilie ist ein Reihenmittelhaus Baujahr 1989 Kellerwände / Außenwände: Stahlbeton / Leichtziegelmauerwerk Fassade: mineralischer Außenputz Außentüre: Kassetteneingangstür aus Holz, Metallbeschlag Treppen: massiv, Kellertreppe mit Fliesen belegt, zum OG Laminatbelag Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung Metallbeschläge, im Wohnzimmer Fensterelement bis zum Boden gehend mit Ausgang zur Terrasse Fensterbänke innen Juramarmor, außen Metall Rollos An allen Fenstern vorhanden, Rollokästen gedämmt Wärmedämmung Dach: Kamin: Dachstuhl: Flaschnerarbeiten: Innenwände: Malern / Tapezieren : Innentüren / Zagen Decken: Bodenbeläge: Fliesenbeläge Gäste WC im EG: Bad im OG: keine spezielle Wärmedämmung der Außenwände, die nachträgliche Dämmung im Spitzboden ist zu 80 % abgeschlossen. Betonpfanne auf Unterspannbahn und Verschalung (Holzlatten) verlegt, Spitzboden nutzbar, über Einschubtreppe begehbar Außen Verkleidung mit Schindeln, Blecheinfassung Pfettendach, Dachrinnen und Fallrohre in Zinkblech Kalksandstein Wohn- /Arbeitsraum: Putz mit Anstrich oder Raufasertapete Küche: Fliesenspiegel, Farbe weiß Holzwerkstofftüren mit Holzmaserung, teils mit Glaseinsatz, Metallbeschläge, Zagen in dem zum Türblatt passenden Holzton Betondecken, EG-Wohnräume sowie OG-Räume mit Holzdecken ausgekleidet, andere Räume: Putz mit Anstrich oder Raufasertapete Wohnräume, OG-Flur, Schlafraum: Schiffsboden- Laminat mit Holzmaserung Diele mit Bodenfliesen, beige, Küche: Bodenfliesen, Fliesen-Spritzschutz halbhoch um die Arbeitsflächen, Farbe hellgrau Bodenfliesen, Wandfliesen rundum, einschließlich Fensterleibung hellgrau bzw. weiß Waschbecken mit Einhebelmischer, Wand-WC mit Einbauspülkasten, Duschkabine Einhebelmischer, Farbe hell grau / weiß Bodenfliesen, Wandfliesen raumhoch, Farbe hell Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 8 von 29

9 grau bzw. weiß, Holzdecke (Kiefer oder Fichte) weißer Lasuranstrich, in Farbe beige: 2 Waschtische, Badewanne und Duschkabine (Kunststoff mit Metalleinfassung), Armaturen: Einhandmischer Elektroinstallation: Heizkörper: Heizung: Keller: zeitgemäße Ausstattung, DSL Anschluss, spezielle Datenleitung, TV-Kabelanschluss Flachheizkörper, im Bad Röhrenheizkörper zusätzlich als Handtuchhalter nutzbar Gas-Zentralheizung, mit WW-Aufbereitung separat Vorraum zur Treppe sowie Waschkeller mit Bodenfliesen einfach ausgebauter Hobbyraum mit Teppichboden, Vorratsraum mit PVC Bodenbelag. Fenster und Fensterbänke: ähnliche Qualität wie in den Wohnräumen. Kellertüren: Zarge und Blatt aus Holz oder Holzwerkstoff. Besondere Bauteile: weiteres (Gäste)Bad mit Duschkabine im Waschkeller eingebaut (nicht abgetrennt, Belüftung über Kellerfenster großes gesichert.), geräumiger Geräteschuppen aus Holz mit Ziegelklinker als Bodenbelag, Einbauküche Außenanlage / Entsorgung: Gehweg zum Hauseingang und Gartenweg zur Terrasse mit Betonsteinbelag, Gartenanlage mit Rasen und Ziergehölzen Stellfläche für Entsorgungsbehälter in Nähe des Hauseingangs Einfriedung: keine Einfriedung zwischen den Vorgärten (Nord), im Garten (Süden) zu den Nachbarn mit Maschendrahtzaun, zur Fahrstraße Lattenzaun mit Gartentür, Sichtschutz zu den Nachbargrundstücken Fertigbau-Holzkonstruktion 5.1. Baugrundverhältnisse, Immissionen, Altlasten Bodenbeschaffenheit, Untergrundverhältnisse, eventuelle Altlasten und eventuelle unterirdische Leitungen zu untersuchen ist nicht Gegenstand dieses Bewertungsauftrages. Bei der Ortsbesichtigung waren an der Oberfläche keine Hinweise sichtbar, die auf besondere wertbeeinflussende Bodenbeschaffenheitsmerkmale hindeuten könnten. Eventuell doch vorhandene Altlasten im Boden (Müll, Fremdablagerungen, Versickerungen, Kontaminationen, Verfüllungen, Aufhaldungen u.a.) sind in dieser Wertermittlung nicht berücksichtigt, es wird ungeprüft unterstellt, dass keine besonderen wertbeeinflussenden Bodenbeschaffenheitsmerkmale, insbesondere keine Kontaminationen vorliegen. Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 9 von 29

10 5.2. Bauzustand Vorbemerkung. Der Wert des Gebäudes wird überwiegend beeinflusst von Alter, Konstruktion, Ausstattung und Allgemeinzustand. Es kann nicht jedes Detail ausführlich beschrieben werden. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen vorgenommen wurden. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien waren nicht Auftragsbestandteil. Belastete Baumaterialien sind nicht zu erwarten Aktuelle Nutzung / Folgenutzung Derzeit wird das Gebäude eigengenutzt. Eine Folgenutzung wird als problemlos gesehen. Im Umfeld wurde kein wahrnehmbarer Leerstand festgestellt. Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 10 von 29

11 6. Schlussfolgerungen für die Wertermittlung Das Grundstück entspricht der im Quartier vorgesehen Nutzung. Das zu bewertende Reihenmittelhaus befindet sich in einer gefragten Wohnlage. Die ruhige, durchgrünte Umgebung strahlt ein gewisses Flair aus, das sowohl Käufer wie auch Mieter zu schätzen wissen. Die Entfernung zur Fußgängerzone der Innenstadt liegt in vertretbarer Entfernung, Eine Busverbindung (563) existiert ebenfalls. Die Ausstattung des Hauses entspricht durchaus heutigen Wohnstandards. (Bodenbeläge, Treppen, Ausstattung der Sanitärräume). Im Verhältnis zur gesamten Bad-Ausstattung fallen die farbigen Sanitärgegenstände einfach aus. Der für vorübergehende Wohnzwecke ausgebaute Keller wird besonders von einer Familie mit zwei Kindern ein gefragtes Extra sein. Erlaubt es doch einen längerfristigen Aufenthalt problemlos einzuplanen (z. B. von Großeltern). Sowohl Mieter wie auch Käufer werden diese Ausstattung positiv honorieren. Das Obergeschoss hat schräge Wände, die allerdings bei einem bestimmten Publikum sehr gefragt sind. Speziell auf der Westseite zeigen die Holzrahmen der Fenster deutliche Verschleißspuren. Der Baukörper ist in Leichtbauweise erstellt worden; es wird von einer reduzierten Gesamtnutzungsdauer ausgegangen. Das Objekt entspricht bezüglich der Wärmedämmung nicht den heutigen Standards, was jedoch als baujahrstypisch anzusehen ist. Eindringende Feuchtigkeit wurde nirgendwo festgestellt. Es wurde auch keinerlei auf Feuchtigkeit hindeutenden Geruch im Keller wahrgenommen. Der Lattenzaun (Garten Seite) ist vergraut, zeigt auf den Stirnseiten starke Verschleißspuren. Die Blechabdichtung zum Nachbarn (Südseite) zeigt Reparaturspuren, scheint aber dicht zu sein, Wasserfahnen wurden nicht gesehen. Zusammenfassend: Das Reihenmittelhaus befindet sich in einem recht guten Zustand. Der erwähnte Instandhaltungsrückstau wird diese Feststellung nicht wesentlich beeinflussen. Umfangreiche Abnutzungserscheinungen, die zu einer deutlichen Abwertung führen wurden nicht gesehen. Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 11 von 29

12 7. Verkehrswertermittlung 7.1. Grundsätze der Wertermittlung / Bewertungsverfahren Baulich können gleichartige Immobilien hergestellt werden. In der Lage unterscheidet sich jedoch jede Immobilie bei Wohnungen im gleichen Haus ist es das Geschoss. Hieraus resultiert eine Grunderkenntnis: ein wesentlicher Faktor für die Stärke der Nachfrage ergibt sich bei Immobilien aus der Lage. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie muss der Käufer auf die Individualität einer neuen Immobilie verzichten. Dies dämpft die Nachfrage. Ist die Lage der Immobilie begehrt, wird dieser Nachteil nicht so sehr ins Gewicht fallen wie bei weniger gefragten Lagen. Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Diese Grundregel aus der Volkswirtschaft gilt auch für Immobilien. Der Markt reagiert entsprechend mit einem Preis-Zuschlag oder einem Preis-Abschlag, der sich in der Verkehrswertermittlung niederschlagen muss. Wichtig bei der Bewertung, speziell von älteren Objekten. Die Immobilie setzt sich aus mehreren Teilprodukten (Gewerken) zusammen. Bei der Bewertung kann nicht jedes Gewerk oder Detail für sich gesehen und schließlich als Summe zusammenaddiert werden. Diese Vorgehensweise spiegelt nicht den Markt wider. Auch wenn beim genaueren Hinsehen das eine oder andere Teil besser abschneidet, weil es vielleicht hochwertig saniert wurde, so wird es zusammen mit den anderen Komponenten doch immer eine Schicksalsgemeinschaft bilden. Der Markt sieht immer eine Gesamtheit beziehungsweise das geschlossene Ganze als ein einziges Produkt an. (Beim Auto ist es übrigens genauso.) Begriffsdefinition Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Marktwert und wird nach 194 BauGB "durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." "...im gewöhnlichen Geschäftsverkehr " Bedeutung:...nach den Regeln eines ausgeglichenen Marktes; z. B. kein Kontrahent handelt unter Druck oder Zwang... ".. persönliche Verhältnisse " Bedeutung:...spezielle Preisangebote, die als Liebhaberwert einzustufen sind gelten nicht als Maßstab für einen Verkehrswert im Sinne des 194 BauGB. Grundsätze und Vorgehensweise Der Wert einer Immobilie bemisst sich aus Art, Zustand, Orts- und Marktlage. Einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt hat die Geschäftsstelle des örtlichen Gutachterausschusses. Dem Gutachterausschuss werden u. a. auch Kopien der Kaufverträge von den Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 12 von 29

13 Notaren zugeleitet, die er für seine Belange auswertet. Grundstückskaufverträgen ausgewertet. Diese Daten bilden so weit wie möglich die Grundlage für weitere sachverständige Untersuchungen. Der Sachverständige ist angehalten, die Wertermittlung nach den Vorgaben des Baugesetzbuches ( 192 bis 198) und der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) nachvollziehbar und durchsichtig durchzuführen. Dieser gesetzliche Rahmen gibt vor, nach welchen Verfahren Wertermittlungen stattzufinden haben. Weiterhin gibt es d Wertermittlungsrichtlinien (Wert R), die als Ausführungsbestimmungen unterstützen. 3 und 4 ImmoWertV erläutert den Begriff Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag. Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt auf den sich die Wertermittlung bezieht, wobei die nachfolgenden Einflüsse bei der Preisbildung zu berücksichtigen sind: allgemeine Wirtschaftslage Verhältnisse am Kapitalmarkt demographische Entwicklung des Gebiets Der Qualitätsstichtag entspricht in der Regel dem Wertermittlungsstichtag. Unterschiede können sein, wenn aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Grundstückszustand eines anderen Zeitpunktes maßgebend ist. (beispielsweise, war für die Bewertung zum maßgebenden Zeitpunkt kein Bauland). 8 ImmoWertV zeigt die zulässigen Verfahren auf... zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren anzuwenden. Welche/s dieser Verfahren anzuwenden ist/sind, richtet sich nach der Art der Immobilie unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten am Grundstücksmarkt und der sonstigen Umstände des Einzelfalls. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen. Dabei sind zu würdigen: 1. die allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt (Marktanpassung) 2. als "besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale" sind Wertansätze zu berücksichtigen, die über den Durchschnitt hinaus gehen und im normalen Altersabzug noch nicht erfasst wurden ( Zu- und Abschläge für besonderen Erhaltungszustand, Anbauten, Umbauten, Baumängel, Bauschäden.) Wichtig: Vorrangig für die Verkehrswertermittlung ist stets die Ableitung aus Marktdaten die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt wurden. Diese Vorgehensweise lässt auch Vergleiche mit anderen Grundstücken und Objekten zu, die sich an anderer Stelle aber in vergleichbaren Lagen befinden. Dabei dürfen auch gängige Hilfsmittel verwendet werden, um einen aktuellen Bezug herzustellen (Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Faktoren für bebaute Grundstücke, Marktanpassung, Kapitalisierung (Liegenschaftszinsätze) ). Auch ein Aufspalten von Grundstück und baulicher Anlagen ist sinnvoll, z.b. wenn Bodenrichtwerte als Marktdaten existieren, jedoch nicht für die bauliche Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 13 von 29

14 Anlage selbst oder in einem anderen Vergleichsgebiet vorhanden sind ( 9 bis 14 ImmoWertV sowie 15 ImmoWertV Vergleichsverfahren). Erst bei nicht geeigneter oder ungenügender Datenmasse für einen Vergleich ist es sinnvoll, den Verkehrswert nach den anderen Verfahren ganz oder teilweise zu ermitteln (Ertragswert 17ff ImmoWertV oder Sachwert 21ff ImmoWertV). 8. Die Verkehrswertverfahren im Überblick 8.1. Das Vergleichswertverfahren Hier sind Vergleichspreise zu ermitteln, die sich aus Kaufpreisen von Grundstücken ableiten, die hinsichtlich der beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen ( 15 Abs. 1 ImmoWertV). Was ist der Grundgedanke? Gleichartige und ähnliche Objekte erzielen vergleichbare Verkaufspreise. Wie geht man vor? Die Basis für den Wertansatz bilden Kaufpreise aus verkauften Immobilien, die in ihren Merkmalen hinreichend übereinstimmen (z.b. Art, Lage, Ausstattung, Bauweise). Auskünfte über Kaufpreise erteilen Gemeinden oder in größeren Städten die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse (gegen Gebühr). Die ermittelten Kaufpreise werden sachverständig und nach statistischen Regeln aufbereitet. (Stichworte: Mittelwerte, Normalverteilung, Standardabweichung). Aus dem Zahlenwerk wird der Vergleichswert sachverständig abgeleitet Zusammenfassung Die entscheidenden Größen: Anzahl von Kaufpreisen mit hinreichender Übereinstimmung Restnutzungsdauer der Immobilie Ausstattung, Erhaltungszustand (..auch der Wert von Grund und Boden spielt eine Rolle) Vorteile Das Vergleichswertverfahren ist das einzige der klassischen Verfahren, das auf Marktdaten - tatsächlich erzielten Verkaufspreisen - beruht. Es spiegelt somit die tatsächlichen Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt wider. Es ist sehr gut geeignet für gleichartige Gebäude, die keine Unikate sind, z.b. Eigentumswohnungen, Reihen- Doppelhäuser oder ähnlich Nachteile Es ist häufig nicht anwendbar, weil nicht genügend Verkaufsfälle bekannt sind. Das Verfahren wird im wesentlichen über den Verkaufspreis entschieden. Ausstattung und Gebäudezustand sind normalerweise unbekannt Das Ertragswertverfahren Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 14 von 29

15 Das Ertragswertverfahren ist die klassische Anwendung für alle Grundstücke, die Erträge erzielen und auf wirtschaftliche Aspekte ausgerichtet sind. Dabei sind auch bekannte, zukünftige Erwartungen der Grundstücksentwicklung zu berücksichtigen. Was ist der Grundgedanke? Bei einer bekannten Kapitalverzinsung lässt sich der Kapitalstock errechnen. Ebenso lässt sich aus den Erträgen (Miet- und Pachteinnahmen) auf den Wert einer Immobilie schließen. Allerdings unterliegt Immobilie der Abnutzung. Sie erzielt deshalb nur Erträge über den Zeitraum ihrer Nutzungsdauer. Wie geht man vor? Die Miet- und Pacht Einnahmen (Rohertrag) eines Jahres werden um die marktüblichen Bewirtschaftungskosten vermindert: Dieser verbleibende Reinertrag wird mit einer marktüblichen Langzeitverzinsung für Immobilien (Liegenschaftszins) und über den Zeitraum der Nutzungsdauer wie eine Rente angesehen. Man erhält den Verkehrswert der Immobilie, indem man finanzmathematisch den Barwert dieser " Rente" auf einen Stichtag (z.b. heute) ermittelt (= Rentenbarwert). Möglicherweise sind weitere Korrekturen vorzunehmen, weil sie im angenommenen Maß dieser Berechnungsmethodik nicht enthalten sind, z.b. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder einer gekürzten Restnutzungsdauer berücksichtigt wurden Wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.b. Abweichungen von der marktüblichen Miete) Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. Anmerkung. Genaugenommen setzt sich der Ertrag aus einem Bodenanteil und einem Anteil für bauliche Anlagen zusammen. In der Berechnung wird berücksichtigt, dass Grund und Boden nicht der Abnutzung unterliegt, Zusammenfassung Die entscheidenden Größen: Restnutzungsdauer der Immobilie marktüblicher Mietertrag Verzinsung (Liegenschaftszins ) ( auch der Wert von Grund und Boden spielt eine Rolle) Vorteile Klassisches Verfahren für alle ertragsorientierten Immobilien. Auch anwendbar bei Eigennutzung, Leerstand wenn ein Mietmarkt für den Objekttyp existiert (fiktive Miete) Auch anwendbar bei Nutzungsänderung (z.b. früher Wohnung, jetzt Büro) Nachteile Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 15 von 29

16 Besonderheiten und höherwertige Ausstattung werden nur über eine höhere Miete erfasst. Für Immobilien mit individueller Ausstattung nicht geeignet Folgende Daten werden für die Ertragswertberechnung benötigt: Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem marktüblichen jährlich erzielbaren Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( 18 Abs.1 ImmoWertV). Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des Rohertrags sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die marktüblichen Mieten zugrunde zu legen ( 18 Abs.2 ImmoWertV). Bewirtschaftungskosten sind gemäß 19 ImmoWertV Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis, (Leerstand). nicht auf den Mieter umlagefähige Betriebskosten (Durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.) Kapitalisierung und Abzinsung Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz mit der der Verkehrswert einer Liegenschaft durchschnittlich marktüblich verzinst wird ( 14 ImmowertV). Welcher Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Objektart und den am örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnissen zum Wertermittlungsstichtag. Dabei werden allgemein zu erwartende Entwicklungen am Grundstücksmarkt einbezogen. Als Ergebnis einer langfristigen Betrachtung hat er mit dem Zinssatz am Kapitalmarkt, der einem ständigen Auf und Ab unterliegt nichts gemeinsam. Der Liegenschaftszins selbst bildet eine zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren. In Verbindung mit der Restnutzungsdauer wird über diesen Zinssatz der Barwertfaktor ermittelt. Der Reinertrag aus der Immobilie wird mithilfe dieses Faktors (Vervielfältiger), bezogen auf den Wertermittlungsstichtag, kapitalisiert. Das Ergebnis ist die Ertragskraft des Objektes. ( 20 ImmoWertV Für Reihenhäuser / Doppelhaushälften wird beispielsweise von 3,0 % 3,5% ausgegangen. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Verkehrswertermittlung geht stets von einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, nicht von der technischen Lebensdauer aus. Anhaltspunkte für Wertansätze bilden Empfehlungen der örtlichen Gutachterausschüsse. Ergänzend wird die Nutzungsdauer in Abhängigkeit von der Ausstattung aufgrund der Typenbeschreibung der NHK 2000 überprüft. (Normalherstellungskosten). Für Reihenhäuser / Doppelhaushälften wird von Jahren ausgegangen. Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 16 von 29

17 Als (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen Anlagen aufgrund des derzeitigen Zustands bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. ( 6, Abs. 6 ImmoWertV) Besondere, objektspezifische Merkmale sind zu berücksichtigen, wenn Abweichungen vom normalen baulichen Zustand bestehen ( z. B. unterlassene Wartung, Instandhaltung, bzw. überdurchschnittlicher Erhaltungszustand), soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt wurden ( 8 Abs.3 ImmoWertV),). Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 17 von 29

18 8.3. Das Sachwertverfahren Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert bzw. Bodenwertanteil und Wert der baulichen Anlagen (Wert der Gebäude bzw. Wohnung, der besonderen Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) und Wert der sonstigen Anlagen ermittelt ( 21 bis 23 ImmoWertV). Was ist der Grundgedanke? Eine Immobilie ist langlebig. Sie unterliegt auch nicht (so stark) den Einflüssen wie andere kurzlebige Wirtschaftsgüter (z.b. Mode, Gebrauch, Herstellungsverfahren). So lässt sich aus den Herstellungskosten eines Gebäudes der Wert eines Gebäudes weit gehend ableiten, wenn dabei verschiedene Einflussgrößen (Altersabzug, Erhaltungszustand) berücksichtigt werden. Wie geht man vor? man tut so, als würde man das Bauwerk neu erstellen. für die unterschiedlichen Immobilientypen ( z.b. Ein-/ Mehrfamilienhäuser), sowie Baujahrklassen und Ausstattungen sind standardisierte Tabellenwerke mit m²-preisen und Prozentwerten verfügbar. Von dem errechneten Neuwert wird die Alterswertminderung abgezogen. (Beispiel: Baujahr 1950, Nutzung 100 Jahre, rechnerische Restnutzung im Jahr 2012 = 38 Jahre). Berücksichtigt werden außerdem: Außenanlagen, Bauschäden, An- und Umbauten, die im normalen Altersabzug nicht enthalten sind und die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes erheblich beeinflussen können. Der Wert für Grund und Boden wird zum Schluss hinzugerechnet. Zusammenfassung Die entscheidenden Größen: Typ und Baujahr Restnutzungsdauer Ausstattung, Erhaltungszustand ( auch der Wert von Grund und Boden spielt eine Rolle) Vorteile Es funktioniert rechnerisch immer (z.b. wenn andere Verfahren nicht anwendbar sind oder nur wenige Unterlagen greifbar sind ). Es ist überwiegend anwendbar bei hochwertig ausgestatteten Immobilien (Einfamilienhäuser). Nachteile Das Sachwertverfahren ist kostentechnisch orientiert. Die errechneten Werte sind keine Marktpreise. (Beispiel Kaserne: Sachwert: hoch, Marktwert:??) Die ermittelten Werte sind stets per Marktanpassungsfaktoren auf die jeweilige Marktsituation anzugleichen ( 14 ImmoWertV). Es ergeben sich meistens Abzüge. Folgende Daten werden für die Sachwertwertberechnung benötigt: Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 18 von 29

19 Der Ansatz der Normalherstellungskosten wird den NHK2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen. Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen. Die Baunebenkosten hängen vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bezieht sich auf die Objektart. Durch den örtlichen/regionalen Gutachterausschuss werden Parameter empfohlen. Ergänzend wird die Nutzungsdauer in Abhängigkeit von der Ausstattung aufgrund der Typenbeschreibung der NHK 2000 überprüft. Als wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen Anlagen aufgrund des derzeitigen Zustands bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. ( 6, Abs. 6 ImmoWertV) Die Wertminderung ist die Minderung des Herstellungswertes a) wegen Alters b) wegen Bauschäden und Baumängel ( 23 ImmoWertV) Die Marktanpassung erfolgt über Faktoren, der den rechnerisch ermittelten Herstellungswert auf das tatsächliche Marktgeschehen anpasst. Die Gutachterausschüsse sind angehalten, diese Sachwertfaktoren zur Verfügung zu stellen ( 193 BauGB). Kann ein Gutachterausschuss keine verwendbaren Sachwertfaktoren zur Verfügung stellen kann auf vergleichbare Daten ähnlicher Lagen, zurückgegriffen werden oder sachverständig abgeleitet werden. Die Auswahl ist hinreichend zu begründen. Besondere, objektspezifische Merkmale (insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, aber auch wohnungs- und mietrechtliche Bindungen) werden in geeigneter Weise durch einen Abschlag/Zuschlag berücksichtigt ( 8 ImmoWertV. Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 19 von 29

20 9. Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr lässt sich der Verkehrswert für gleichartig erstellte Immobilien vorrangig mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens ermitteln, wenn genügend Vergleichsmasse vorliegt. Im vorliegenden Fall lässt sich das Verfahren nicht anwenden, weil nicht genügend verwendbares Datenmaterial vorhanden ist. Für den Bodenwert existieren jedoch Vergleichswerte in Form von Bodenrichtwerten der Stadt Neumarkt, die im Gutachten berücksichtigt werden. Das Sachwertverfahren ist für die Bewertung des vorliegenden Objektes zwar anwendbar aber weniger effektiv. Das Verfahren eignet sich hauptsächlich für selbstgenutzte, hochwertig ausgestattete Einfamilienhäuser (freistehende Häuser, Villen oder ähnlich). Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren werden hier individuelle Werte und Ausstattungen stärker berücksichtigt. Das Ergebnis ist jedoch sehr stark an der Technik und an den Herstellungskosten orientiert. Für einen realistischen Verkehrswert wird eine Marktanpassung (Zuschlag/Abschlag) vorgenommen. Das Ertragswertverfahren ist für die vorliegende Verkehrswertermittlung anwendbar. Die Immobilie ist zwar eigengenutzt aber eine Vermietung ist vorstellbar, Weil für den Haustyp "Reihenhaus" ein Mietmarkt existiert, kann von einer fiktiven Vermietung ausgegangen werden. Die Entscheidung: Der Verkehrswert wird mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt, weil eine nachhaltig erzielbare Miete des Mietmarktes erheblichen Einfluss auf den zu ermittelnden Marktwert hat. 10. Bodenwertermittlung Der Bodenwert ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Es können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (16 Abs. 1 ImmoWertV). Die Gutachterausschüsse der Gemeinden sind verpflichtet, Bodenrichtwerte für die Wertermittlung zur Verfügung zu stellen (BauGB 192 bis 199). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je m² Bodenfläche für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Abweichungen von dem Richtwert wegen wertbeeinflussender Merkmale bewirken in der Regel eine sachverständige Korrektur des Bodenwertansatzes für das zu bewertenden Grundstück (z.b. Erschließungszustand, spezielle Lage und Umgebung, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt). Die Lage und Grundstücksausnutzung des zu bewertenden Objekts werden als durchschnittlich gesehen und mit dem ausgewiesenen Bodenwert angesetzt. Der Bodenwert erhält allerdings keine Erschließungsbeiträge (beitragspflichtig ebp). Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 20 von 29

21 Die aktuellen Preise wurden nach Rückfrage bei der Gemeinde zum Bodenwert hinzugerechnet und zum Wertermittlungsstichtag wie folgt ermittelt: Die Berechnung ist dem Kapitel 12 Ertragswertberechnung, Seite 24 angegliedert. Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 21 von 29

22 11. Ertragswert Berechnungen sind dem Kapitel 12 Ertragswertberechnung, Seite 24 angegliedert Mietfläche, Rohertrag Die Berechnung ist dem Kapitel 12 Ertragswertberechnung, Seite 24 angegliedert. Zur Ermittlung der marktüblichen Mieterträge habe ich meine Erfahrung als Makler genutzt, gestützt durch Informationen aus Tageszeitungen, Grundstücksmarktberichten, Mietspiegeln und Recherchen in den großen Immobilienbörsen (z.b. ImmobilienScout24, Immowelt, Immonet) Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten setzen sich zusammen aus Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Die angesetzten Werte wurden sachverständig mit IVD-Publikationen und den Wertermittlungsrichtlinien ( WertR ) abgeglichen. Die zu den Bewirtschaftungskosten zählenden Betriebskosten übernimmt bei Wohnmietverhältnissen üblicherweise der Mieter, bleiben unberücksichtigt. Die Berechnung ist dem Kapitel 12 Ertragswertberechnung, Seite 24 angegliedert Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer Der anzunehmende Liegenschaftszinssatz wurde auf Basis der IVD-Publikationen und den Wertermittlungsrichtlinien ( WertR ) abgestimmt. Für die Bewertung wurde er aufgrund Objektart und Einschätzung der örtlichen Marktverhältnisse sachverständig festgesetzt. Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 22 von 29

23 Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird sachverständig aus dem Objektzustand ermittelt. Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 23 von 29

24 12. Ertragswertberechnung Ermittlung des Bodenwertes Bodenrichtwert gemäß Schreiben der Gutachterstelle ( ) 288 /m² Anpassung auf das zu bewertende Grundstück (GFZ Umrechnung) 0 /m² erschließungsbeitragspflichtigi (ebp) Erschließung: Lagequalität innerhalb der Richtwertzone Abzug Zuschlag 0% 0% 0 /m² Bodenwert pro m² 288 /m² Bodenwert rentierlich 198 m² Bodenwert selbständig.1) 0 m² 0 Bodenwert Grundstück ohne Erschließung 198 m² Erschließung und Beitrag gemäß KAG (Kommunalabgabengesetz) Erschließung (Straße) 3024,23 Versorgung 642,76 Kanalbeitrag 6478,19 Summe (gerundet) Bodenwert Grundstück mit Erschließung ) Flächen, die selbständig verwertet werden können Ermittlung des Rohertrages Mieteinheit Mietfläche ca. [m²] Stck. marktüblicher Mietzins / m² marktüblicher Mietzins / Monat marktüblicher Mietzins/Jahr Einheit 104 7, ausgebauter Keller 17 3, Summe Mietfläche 121 Garage Rohertrag Das Anwesen wird derzeit eigengenutzt. Es werden Marktpreise angesetzt Ermittlung der Bewirtschaftungskosten 2% 209 Verwaltungskosten vom Rohertrag Instandhaltungsaufwendungen 16% vom Rohertrag Mietausfallwagnis 2% vom Rohertrag 209 Bewirtschaftungskosten jährlich insgesamt v.h. der Nettokaltmiete 20% = Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 24 von 29

25 12.4. Ermittlung des Ertragswertes Jährlicher Rohertrag Jährliche Bewirtschaftungskosten Jährlicher Reinertrag Baujahr 1989 Jahr der Bewertung 2012 wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren 70 (Leichtbauweise) Rechnerische Restnutzungsdauer in Jahren 47 (linear) wirtschaftliche Restnutzungsdauer in Jahren 47 Liegenschaftszinssatz (LZ) 3,10% Bodenwertanteil (rentierlich) Reinertrag des Bodens = Liegenschaftszinssatz * Bodenwert Ertrag der baulichen Anlagen Barwertfaktor (Basis Restnutzungsdauer und LZ) 24,58 Barwertfaktor * Ertrag der baulichen Anlagen ergibt Ertragswert Gebäude Bodenwertanteil (rentierlich) Sonstige Flächen (selbständig) 0 Vorläufiger Ertragswert Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertminderung wegen Baumängel/Bauschäden/Instandhaltungsrückstau Fensterrahmen streichen Lattenzaum instandhalten Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände: 20 /m² Schönheitsreparaturen Maler 104 m² Mietfläche Ertragswert Ertragswert gerundet Rohertragsvervielfältiger (informativ) 20,13 Anmerkung: Der Rohertragsvervielfältiger (auch Maklerfaktor) dient dem schnellen Vergleich der Angebote. Der Rohertrag (Jahreskaltmiete) wird zum Marktwert ins Verhältnis gesetzt. Die Erörterung mit Marktkennern, der Marktvergleich und die sachverständige Einschätzung bestätigen diesen Wert für die Gebäudeart/-ausstattung für den Objektzustand und für die Markt- und Objektlage als marktgerecht Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 25 von 29

26 13. Sachwert (nicht ausgewiesen) 14. Verkehrswert Der Verkehrswert für das Grundstück Reihenmittelhaus, Schokoladenstr Neumarkt Baujahr: 1989 Amtsgericht / Gemarkung: Neumarkt i. d. Opf. / Grundbuch von Mühlen Band: nicht vorhanden Blatt: 575 wird zum Wertermittlungsstichtag mit in Worten: zweihundert-zehn-tausend Euro festgestellt. Das Wertermittlungsobjekt wurde von mir besichtigt. Das Gutachten wurde unter meiner Leitung und Verantwortung erstellt. Ich versichere, dass ich das Gutachten unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstattet habe. Nürnberg, den Eberhard Haberlach Diplomsachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten + Pachten sowie Schäden an Gebäuden Das Gutachten ist nur mit Originalunterschrift gültig. Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 26 von 29

27 15. Fotos Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 27 von 29

28 Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 28 von 29

29 Verkehrswertermittlung Muster_RH_NM_Schokoladenstr146.doc Seite 29 von 29