Avadis Anlagestiftung. Quartalsbericht

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1 Avadis Anlagestiftung Quartalsbericht

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3 Wo liegen die Unterschiede zwischen dem Investieren in Immobilien in der Schweiz und im Ausland? Oliver Kunkel und Dr. Hansruedi Scherer, PPCmetrics AG imagepoint Westend61 Die meisten Anleger versuchen bei Immobilieninvestitionen im Ausland eine Anlagelösung zu finden, die den bekannten und bewährten Schweizer Anlagegefässen ähnlich ist. Eine solche «Kopie» der bekannten Schweizer Immobilienanlagen ist jedoch im Ausland kaum vorzufinden. Wir zeigen die Unterschiede zwischen Investitionen in Immobilien in der Schweiz und im Ausland auf. Die Eigenschaften eines Gebäudes wie der Zustand, der Ausbaustandard oder selbst die Art der Nutzung lassen sich in gewissem Umfang und mit dem entsprechenden finanziellen Aufwand verändern jedoch nicht der Standort. Deshalb sind für langfristige Investoren die Risiken in Bezug auf die Standortqualität gegenüber den gebäudespezifischen Risiken von übergeordneter Bedeutung. Das Standortrisiko lässt sich durch eine Streuung über mehrere Länder und Regionen wirkungsvoll reduzieren. Mit anderen Worten: Das von Anlegern anerkannte Konzept der internationalen Diversifikation kann und soll auch auf Immobilien angewandt werden. 4. Quartal 2015 Avadis Anlagestiftung 3

4 Die internationalen Immobilienmärkte lassen sich über den direkten Erwerb von Liegenschaften, die Zeichnung von nicht börsenkotierten Kollektivanlagen oder den Kauf von kotierten Immobilienfirmen an einer Börse erschliessen. Studien deuten darauf hin, dass die drei Formen langfristig ähnliche Rendite- und Risikoeigenschaften aufweisen. Für Anlagen von kurzer Dauer zeigen sich allerdings sehr deutliche Unterschiede: Die kurzfristigen Renditeschwankungen von kotierten Anlagen scheinen stärker von den allgemeinen Aktienmärkten geprägt zu sein als von den immobilienspezifischen Risiken. Zwischen der Schweiz und dem Ausland bestehen in Bezug auf die Portfolio struktur und die Immobilienmärkte teilweise deutliche Unterschiede. Die Verfügbarkeit von Anlagegefässen unterscheidet sich deutlich in den einzelnen Ländern, so dass eine globale Immobilienstrategie immer das Ergebnis von Top-down Entscheidungen beispielsweise in Bezug auf die Regionen und der Umsetzbarkeit (Bottom-up) beziehungsweise der Anlagemöglichkeiten sein muss. Zwischen der Schweiz und dem Ausland bestehen in Bezug auf die Portfoliostruktur und die Immobilienmärkte teilweise deutliche Unterschiede. Es empfiehlt sich, vor dem Investieren die Eigenschaften und Besonderheiten der wichtigsten Immobilienmärkte im Ausland kennenzulernen und die Wahl der «zugänglichen und transparenten» Märkte kritisch zu prüfen. Die Immobilienanlagen von institutionellen Anlegern in der Schweiz sind mehrheitlich auf Wohnliegenschaften ausgerichtet. Die meisten Kollektivanlagen im Ausland legen hingegen den Fokus auf Büro- oder Geschäftsliegenschaften oder investieren in Nutzungsarten, die in der Schweiz weniger vertreten sind wie Hotels oder Datenzentren. Diese Anlagen können andere Risikoeigenschaften aufweisen und erfordern das nötige Fachwissen der Betreiber respektive der Vermögensverwalter. Das bedeutet, dass die ausländischen Immobiliengefässe meist ein höheres Risiko aufweisen, als das Schweizer Anleger von ihrem Heimmarkt gewohnt sind. Bei einer Investition, insbesondere in nicht kotierte Anlagen, ist zu beachten, dass die ausländischen Rechtsformen oft nur wenig reglementiert sind. Meist bestehen bei Rechtsformen im Ausland, im Vergleich zu Schweizer Immobilienfonds oder Anlagestiftungen, kaum gesetzliche Vorschriften in Bezug auf die Anlagen. Bei nicht kotierten Anlagen in den USA ergeben sich etwa die Rechte und Pflichten der Organe und Anleger, die Anlagerichtlinien sowie die Informations- und Auskunftspflichten des Vermögensverwalters einzig aus den rechtlichen Dokumenten der Gefässe wie zum Beispiel dem «Private Placement Memorandum». Diese Dokumente sind für jedes Vehikel unterschiedlich und erfordern eine umfassende rechtliche Prüfung der Einhaltung der BVV-2-Vorschriften wie dem Verbot der Nachschusspflicht gemäss Art. 50 Abs. 4 BVV 2 oder zur maximalen Hebelwirkung gemäss Art. 53 Abs. 5 BVV 2. In vielen Fällen sind die Anlagevorschriften weit gefasst und erlauben die Investition in alternative Anlagen gemäss Art. 53 Abs. 3 BVV 2. Eine Investition in ausländische Immobilien setzt demnach Risikofähigkeit voraus und es besteht die Möglichkeit, dass die Anlage teilweise oder vollumfänglich den alternativen Anlagen angerechnet werden kann, ohne das gültige Anlagereglement oder die Limite gemäss Art. 55 BVV 2 zu verletzen. Auf dem Weg ins Ausland sind einige Hürden platziert, insbesondere wenn der Weg über nicht börsenkotierte Anlagen führt. Um eine Risikodiversifikation der Standorte zu erreichen, braucht es also eine sorgfältige Planung und nicht zuletzt Geduld. Autoren: Oliver Kunkel, MSc., Senior Consultant PPCmetrics AG Financial Consulting, Controlling & Research, Zürich Dr. Hansruedi Scherer, Partner PPCmetrics AG Financial Consulting, Controlling & Research, Zürich Auch in Bezug auf die Renditeerwartungen bestehen Unterschiede zwischen der Schweiz und dem Ausland: Zum Beispiel haben viele Anlagegefässe im Ausland sowohl kotierte wie auch nicht kotierte derzeit einen deutlich höheren Einsatz von Fremdkapital als in der Schweiz. 4 Avadis Anlagestiftung 4. Quartal 2015

5 Was es beim Investieren in ausländische Immobilien zu beachten gilt Dr. Ueli Mettler und Philipp Weber, c-alm AG Wie bei anderen Anlageklassen muss für einen fundierten Investitionsentscheid im Bereich Auslandimmobilien der Mix aus Rentabilität, Risiko und Liquidität stimmen. Da Schweizer Pensionskassen in der Kategorie Immobilien Ausland in der Regel indirekt durch Kollektivanlagen präsent sind, sollten die Verantwortlichen bei der Beur teilung den Besonderheiten dieser indirekten Anlage formen besonders Rechnung tragen. Als Killerkriterium bei dieser Umsetzungsvariante erweist sich dabei oft die Transparenz. Ohne eine klare Sicht auf das Portfolio (Look-through) ist eine Beurteilung des Mix aus Renta bi lität, Risiko und Liquidität nämlich nicht möglich. Rentabilität: prospektive Ertragsbeurteilung statt retrospektive Performanceanalyse Bei der Beurteilung der Rentabilität von Investitionsalternativen wird meist auf deren vergangene Rendite abgestellt. Diese Betrachtungsweise greift jedoch gerade im Bereich der indirekt umgesetzten Auslandimmobilien zu kurz. Neben der effektiven Netto-Ertragssubstanz der Bestandsimmobilien misst die historische Performance (Track Record) der Kollektivanlage eine Reihe weiterer Effekte: Wertschwankungen am Sekundärmarkt Sind die Anteile der Kollektivanlage an einem Sekundärmarkt im Handel, dann weicht der Anteilspreis in der Regel vom inneren Wert des Fondsvermögens ab. Es entsteht somit ein Aufschlag (Agio) oder Abschlag (Disagio) gegenüber dem Verkehrswert des in der Kollektivanlage enthaltenen Liegenschaftsportfolios. Die historische Entwicklung des Agios gilt als starker Treiber für die kurzfristige Entwicklung der Anteilspreise, sagt jedoch wenig über das Ertragspotenzial des Liegenschaftsportfolios aus. Aufwertungen der Liegenschaften Die Annahmen der Bewertungsmodelle bestimmen die Bewertung von Bestandsliegenschaften sie schwanken stark mit dem Konjunkturverlauf. In jüngerer Vergangenheit lassen sich global hohe Aufwertungen der Bestandsliegenschaften beobachten. Schätzungen zufolge gingen auf globaler Ebene im Jahr 2014 über 40% der ausgewiesenen Performance-Beiträge von ausländischen Immobilien Historische Performance Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Nettoertrag Veränderungsrisiko Total Return Massgebliche Grösse für Ertragssubstanz Fluktuation von Agio, Bewertungen, Währungen Ausgewiesene Performance Beim langfristigen Investitionshorizont einer Vorsorgeeinrichtung ist die Ertragssubstanz massgeblich. Kurzfristige Wertberichti gungen und die produktspezifische Währungsstrategie sind von untergeordnetem Interesse. 4. Quartal 2015 Avadis Anlagestiftung 5

6 Performance auf Aufwertungen zurück. Diese Aufwertungen können jedoch nicht als zukünftiger Ertrags- und damit Performanceanteil extrapoliert werden. Schwankungen der Währungen Auf ausländischen Liegenschaftsportfolios fallen realisierte und nicht realisierte Währungsgewinne und -verluste an. Das Gleiche gilt für die Gewinn- und Verlustrechnungen von Absicherungskontrakten. Diese Positionen verzerren das Ertragspotenzial des Immobilienportfolios und sollten daher nicht in die Ertragsbeurteilung einfliessen. Ausgehend vom Nettoertrag ist je nach Kontext eine Reihe weiterer Korrekturen vorzunehmen: Finanzierungsstruktur: Eine hohe Verschuldung erhöht die Rentabilität des Eigenkapitals. Die gängigen Erfolgskennzahlen auf Eigenkapitalbasis liefern daher ein verzerrtes Bild der Ertragskraft der Immobilien. Für eine entsprechende Korrektur sind der Verschuldungsgrad und die Kapitalkosten nötig. Kostenstruktur: Wiederkehrende Vermögensverwaltungskosten und auch die Kosten für die Verwaltung der Liegenschaften sind bei den ausgewiesenen Rentabilitätskennzahlen in der Regel bereits mit den Erträgen verrechnet. Ein genaues Hinschauen ist jedoch trotzdem ratsam, da eine hohe Kostenlast auch auf die Rendite drückt, wenn diese (vor Kosten) einmal tiefer ist als im Betrachtungszeitraum. Die zum Teil substanziellen einmaligen Einstiegs- und Ausstiegsgebühren müssen zuerst amortisiert werden und schmälern damit das Renditepotenzial besonders in der kurzen Frist. Risiko Auch bei Kollektivanlagen im Bereich «Immobilien Ausland» sollte man das Ziel einer ausgewogenen Portfoliozusammensetzung im Auge behalten. Im Folgenden seien einige dieser Aspekte erwähnt, die uns bei den von uns untersuchten Kollektivanlagen besonders aufgefallen sind: Diversifikation: Einige Vehikel im Markt haben einen sehr spezifischen geografischen Fokus oder verfügen erst über einen verhältnismässig kleinen Bestand an Liegenschaften. Eine Investition sollte aus Diversifikationsüberlegungen daher nur im Kontext eines grösseren Portfolios und zusammen mit anderen Kollektivanlagen erfolgen. Konjunkturabhängigkeit: Anders als im Schweizer Markt investieren die verfügbaren Kollektivanlagen oft ausschliesslich in Geschäftsimmobilien. Die Erträge sind dabei grundsätzlich stärker von der Konjunktur abhängig als bei Wohnimmobilien. Verursacht wird der vergleichsweise geringe Anteil an Wohnimmobilien durch die Tatsache, dass Wohneigentum im Ausland oft eine wesentlich grössere Rolle spielt als in der Schweiz. Ein weiterer Grund besteht in regulatorischen Rahmenbedingungen, welche den Zugang ausländischer Investoren zum Wohnungsmarkt beschränken. Hebelwirkung der Verschuldung: Der Verschuldungsgrad variiert stark zwischen den verschiedenen Kollektivanlagen und Märkten. Zinserhöhungen, aber auch unvorteilhafte Wertveränderungen an den Liegenschaftsmärkten sind bei hoher Verschuldung von deutlich grösserem Gewicht. Währungsrisiko: Ein Teil der Kollektivanlagen wird nur ohne Währungsabsicherung angeboten. Wenn diese Anlagen nicht im Rahmen eines Währungs-Overlay abgesichert werden, übernimmt der Investor damit erhebliche Währungsrisiken. Transparenz: Transparenz und Schutz vor Korruption sind Grundvoraussetzungen für die Investition in Immobilien. Diese Voraussetzungen sind beispielsweise in vielen Wachstumsmärkten nur ungenügend erfüllt. Liquidität Bei den von uns untersuchten nicht kotierten Kollektivanlagen ist eine Rückgabe meist innerhalb einer Frist von 12 bis 36 Monaten möglich, solange der Anbieter nicht von seiner Möglichkeit eines Aufschubs Gebrauch macht. Ein institutionalisierter Sekundärmarkt ermöglicht in einigen Fällen kurzfristige Liquidität. Der Preis dieser Liquidität besteht in einem Preisaufschlag gegenüber dem Buchwert (Agio) und dem zusätzlichen Schwankungsrisiko. Autoren: Dr. Ueli Mettler, Partner c-alm AG, Zürich Philipp Weber, CFA, Head Research c-alm AG, Zürich 6 Avadis Anlagestiftung 4. Quartal 2015

7 Zentrale Kriterien für den Kauf von Auslandimmobilien «Espace» und «Explorer», Portugal Viele Pensionskassen investieren einen wesentlichen Anteil ihres Vermögens in Schweizer Immobilien. Oft handelt es sich um Direktinvestitionen in Wohn- oder Ge werbe liegenschaften, also Sachinvestitionen, die im wahrsten Sinne des Wortes «greifbar» sind. Bei einem Engagement in Immobilien ausserhalb unserer Landesgrenzen ist ebenfalls eine breite Diversifikation wichtig, um die Objektrisiken für das Portfolio zu minimieren. Bei den eher tiefen Quoten in Immobilien Ausland kommen für Schweizer Pensionskassen nur indirekte Investitionen infrage. Diese Anlagegefässe investieren meist in kommerzielle Gebäudekomplexe in unterschiedlichsten Regionen und Ländern. Was kann man sich unter solchen Gebäudekomplexen vorstellen? Zwei Beispiele aus dem Portfolio der AFIAA Anlagestiftung. Ein Anleger, der in Core-Immobilienanlagen im Ausland investieren will, erwartet ein Portfolio mit Objekten von hoher Qualität an erstklassiger Lage, die über Energieeffizienz- und Umweltlabel sowie eine gut diversifizierte Mieterstruktur verfügen. Der bedeutendste Markt für Auslandimmobilien sind die USA. Im März 2015 erfolgte ein weiterer Ausbau des Portfolios durch den Kauf des «Arch Square» in der Hauptstadt Washington D.C. für CHF 100 Millionen. Das Objekt an erstklassiger Lage wurde zu Beginn des 20. Jahrhunderts erbaut und 2012 umfassend kernsaniert. «Arch Square», Washington D.C. Das Gebäude ist vollständig vermietet. 80% der Mieterträge generieren Einzelhandelsgeschäfte auf einer Fläche von ca m 2, den Rest der Bürobereich mit einer Fläche von rund 2300 m 2 Letzterer ist vollständig an den amerikanischen Verband der Automobilhersteller vermietet. Die gut diver sifizierte Mieterstruktur und die zeitliche Staffelung der Mietverträge waren ein zentraler Faktor für den Kaufentscheid. Starke Präsenz zeigt AFIAA in Europa. Vor gut zwei Jahren übernahm die Anlagestiftung zum Beispiel einen aus zwei Gebäuden bestehenden Bürokomplex in Lissabon. «Espace» und «Explorer» befinden sich an zentraler Lage 200 m vom Garo do Oriente (Ostbahnhof) entfernt, einem der grössten Bahn-, Metro- und Bus Knotenpunkte in Lissabon. Die Gebäude mit einer Fläche von m 2 (Espace) und 5153 m 2 (Explorer) auf fünf Etagen wurden 2010 nach aktuellen Energieeffizienzstandards erbaut. Der Erwerb der Objekte erfolgte frühzyklisch zu einem günstigen Kaufpreis mit guten Aussichten auf die fortgesetzte Erholung der Konjunktur in Portugal. Dies ermöglichte attraktive Renditen. Der Immobilienmarkt in Lissabon hat sich in den letzten zwei Jahren positiv entwickelt, so dass im letzten Geschäftsjahr eine Aufwertung der Büroimmobilien um 13% erzielt und Ende 2015 die Vollvermietung erreicht wurde. 4. Quartal 2015 Avadis Anlagestiftung 7

8 Weshalb nun ein guter Zeitpunkt ist, um in den globalen Immobilienmarkt zu investieren Ian Gleeson, CBRE Global Investment Partners (GIP) Die Zyklizität zeichnet, wie allgemein bekannt, seit Jahren Immobilien als Anlageklasse aus. Die Performance dieser Anlageklasse hängt von Angebot und Nachfrage ab, und das Zusammenspiel dieser beiden Grössen kann sowohl eine positive wie auch eine negative Dynamik zur Folge haben. Angesichts der momentan vorherrschenden Dynamik gelangen wir zum Schluss, dass die Bedingungen für die Immobilienmärkte weltweit attraktiv sind. Global betrachtet erreichten die Immobilienmärkte zuletzt 2007 einen Höhepunkt. Darauf folgte die globale Finanzkrise, die eine deutliche Korrektur der Vermögenswertpreise über sämtliche Märkte hinweg sowie einen Rückgang der Risikobereitschaft auf breiter Front brachte. Noch heute sind die Reaktionen der Zentralbanken auf diese Krise spürbar, da die historisch tiefen Leitzinsen, die als Folge auf die Krise verordnet wurden, das Makroumfeld nach wie vor stark prägen. Auch acht Jahre nach der Krise sind die globalen Märkte immer noch durch aussergewöhnlich tiefe Zinsen beeinflusst, und es ist zu erwarten, dass das Niedrigzinsumfeld vorerst weiter Bestand haben wird, auch wenn es kurzfristig zu vereinzelten Zinserhöhungen kommt. Vor diesem Hintergrund und angesichts der erzielbaren Renditen sind Immobilien für Anleger nach wie vor attraktiv. Dies gilt vor allem für Schweizer Anleger, die bei Staatsanleihen negative Renditen in Kauf nehmen müssen. Auf relativer Basis scheint diese Anlageklasse im Vergleich zu den Anleihen somit attraktiv. Es war die über einen längeren Zeitraum vorherrschende Risikobereitschaft der Banken, die überhaupt erst zur Krise führte. Die Sanierung dieser Banken ist nun zwar in den meisten Märkten weitgehend abgeschlossen, doch die Vergabe von Fremdkapital ist heute vor allem aufgrund neuer Regulierungen an striktere Kriterien gebunden. Die eingeschränkte Kreditvergabe führte dazu, dass die Immobilienmärkte weltweit einen geringen Zuwachs an Neubauten verzeichneten. Renditedifferenz zwischen Immobilienanlagen und Staatsanleihen in % 12 Rendite erstklassiger Büroliegenschaften jährige Staatsanleihen Taipei Shanghai Hongkong Singapur Peking London New York Mumbai Seoul Los Angeles Madrid Oslo Boston San Francisco Paris Sydney Mailand Chicago Vancouver Toronto Tokyo Stockholm Wien Zürich Melbourne Dublin Helsinki München Hamburg Dallas Berlin Frankfurt Kopenhagen Brüssel Amsterdam Asien Europa Nordamerika Australien Renditedifferenz Quelle: CBRE Global Investors per 30. Juni Avadis Anlagestiftung 4. Quartal 2015

9 Da das Wirtschaftswachstum nun aber nach oben zeigt und die Nachfrage nach Mietflächen für gewerblichen Raum wieder zunimmt, ist das Angebot an modernen Räumlichkeiten begrenzt. Dieser Angebotsmangel in Kombination mit der aufgestauten Nachfrage führt am Immobilienmarkt zu einer neuen Phase mit steigenden Mieten. Aus Anlegersicht ist diese Entwicklung von grosser Bedeutung, denn es besteht nun die Möglichkeit, Vermögenswerte zu erwerben, die eine hohe absolute und relative Rendite generieren und beträchtliche Ertragschancen bieten. Ausblick Mietertragswachstum ( ) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% USA Europa Asien/Pazifik Wir befinden uns in einer Zeit rasanter und unabsehbarer Veränderungen. Ein weiterer Faktor, der Immobilien zu einer attraktiven Anlageklasse macht, ist das Zusammenspiel mit der Realwirtschaft. Unsere Welt sieht sich einem wirtschaftlichen, gesellschaftlichen, demografischen und techno logischen Wandel gegenüber. Diese Umbruchphase widerspiegelt sich sowohl im Konsumentenverhalten wie auch in den Unternehmensaktivitäten, und der Immobilienmarkt reagiert auf diese neuen Trends. Wir befinden uns in einer Zeit rasanter und unabsehbarer Veränderungen. Vor diesem Hintergrund wollen wir von globalen An lagethemen profitieren, die wir als attraktiv erachten und die Bestand haben dürften. Dazu gehören unter anderem die sich verändernden Gewohnheiten im Einzelhandel, der sich zunehmend ins Internet verlagert. Mit Blick auf den Immobilienmarkt wird dieser Trend weltweit zu einer enormen Nachfrage nach Logistikflächen führen und gleichzeitig eine Konsolidierung unter den Einzelhändlern in den heute noch dominierenden Einkaufszentren zur Folge haben. Ferner führt die demografische Entwicklung zu einem wachsenden Bedarf an spezialisierten Wohneinrichtungen wie Alterswohnungen und Studentenunterkünfte. Hierbei handelt es sich um Immobilienobjekte, die sowohl Renditeüberblick über sämtliche Immobilienmärkte in % Neuseeland Irland Australien Tschechische Republik Polen Portugal Niederlande Spanien Italien USA Deutschland Kanada Grossbritannien Frankreich Schweden Japan Schweiz Globaler Immobilienmarkt bietet hohe Renditen und attraktive Ertragswachstumsperspektiven Quellen: IPD Multinational Index 2014, CBRE Global Investors 4. Quartal 2015 Avadis Anlagestiftung 9

10 defensive Eigenschaften haben als auch Wachstum bieten und zusätzlich eine hohe Rendite abwerfen. Weiter finden wir selektive Anlagemöglichkeiten in Märkten, in denen die Preise gesunken sind und sich eine Erholung abzeichnet. Um von diesen Trends zu profitieren, tätigen wir normalerweise taktische Investitionen in ausgewählten Büromärkten. Schliesslich glauben wir, dass die Bedingungen für Investitionen am globalen Immobilienmarkt vorteilhaft bleiben werden. Immobilienanlagen sind attraktiv bewertet, bieten hohe absolute und relative Renditen und profitieren von einer sich erholenden Weltwirtschaft, die ihrerseits zu steigenden Mieterträgen führt. Gleichzeitig beobachten wir das Entstehen neuer und nachhaltiger Branchen. Wir sind der Meinung, dass wir die sich bietenden Anlagechancen dank der Zusammenarbeit mit lokalen Spezialisten weltweit erfolgreich nutzen können. Über CBRE Global Investment Partners (GIP) CBRE Global Investment Partners (GIP) ist ein eigenständiger Geschäftsbereich von CBRE Global Investors, der Portfolios mittels Private und Secondary Funds, Joint Ventures und Co-Investments aufbaut. Die Investments decken die Risikoklassen «Core» bis «Enhanced» ab und können global oder regional ausgerichtet sein. Bei sämtlichen Anlagestrategien arbeitet GIP mit führenden Fondsbetreibern und -verwaltern zusammen. Per 30. September 2015 verfügte GIP über verwaltete Vermögen in Höhe von USD 13,3 Milliarden. Autor: Ian Gleeson, Chief Investment Officer CBRE Global Investment Partners, London Nachfragetreiber bei Logistikimmobilien BIP Wirtschaftliche Faktoren Handel Globaler Handel Nachfragetreiber bei Logistikimmobilien Konsum Konsum Strukturelle Faktoren Globalisierung Outsourcing E-Commerce Konsolidierung Umgestaltung der Lieferkette (Flächenerweiterung und Nachfrage nach Gebäuden der Klasse A) Quelle: Prologis 10 Avadis Anlagestiftung 4. Quartal 2015

11 Immobilien Ausland wird Produktangebot ergänzen Die Anlagegruppe Immobilien Ausland, die Avadis im Frühjahr 2016 lanciert, ergänzt deren bestehende Produktpalette. Die Investitionen in internationale Immobilienmärkte erfolgen indirekt über nicht kotierte Zielfonds mit einer Fund-of-Fund-Struktur. Diese Umsetzungsart ermöglicht den Aufbau eines nach Einzelobjekten, Sektoren und Regionen sehr breit diversifizierten Portfolios. Als Vermögensverwalter wurde CBRE Global Investment Partners bestimmt. Bezüglich Sektorenaufteilung wird die neue Anlagegruppe breit diversifiziert auf Einzelhandel, Industrie, Logistik sowie Büroliegenschaften. Als Beimischung investiert Avadis vereinzelt auch in Wohnliegenschaften, zum Beispiel in Spezialsegmente wie Studentenunterkünfte oder Seniorenresidenzen. Seit 15 Jahren bietet Avadis die kotierten Immobilienaktien (REITs) an. Mit ihnen lässt sich die Liquidität der strate gischen Anlagequote fein steuern und dadurch die Über- oder Untergewichtungen sofort auf- oder abbauen. Mit dieser neuen Produktpalette kann eine Vorsorgeeinrichtung ihr ganzes Engagement in Auslandimmobilien ab decken und ihre Allokation entsprechend ihren Vorzügen bezüglich Rendite, Risiko und Liquidität gestalten. Die Erweiterung des Produktangebots soll den Anlegern ermöglichen, ihr Gesamtengagement in ausländische Immobilien je nach Risikoappetit und Liquiditätsanforderungen zu kombinieren, um ihre Anforderungen bestmöglich zu erfüllen. Die indirekte Umsetzung ermöglicht eine sehr breite Diversifikation mit 1000 bis 1500 Einzelobjekten. Die regionale Aufteilung ist auf die drei Hauptmärkte Nordamerika, West europa und entwickeltes Asien ausgerichtet, mit einem geringen Anteil an Zentraleuropa und asiatischen Schwellenländern. 4. Quartal 2015 Avadis Anlagestiftung 11

12 Performance in % Anlagegruppe Avadis Benchmark Avadis p.a. 1 Jahr Avadis p.a. 3 Jahre Avadis p.a. 5 Jahre Avadis p.a. seit Beginn Anlagestiftung Obligationen Obligationen CHF Inlandschuldner 1,9 2,2 1,9 2,2 3,1 3,9 Indexiert Obligationen CHF Auslandschuldner 0,9 1,1 0,9 1,8 2,6 2,4 Indexiert Staatsanleihen FW hedged Indexiert -0,5-0,2-0,5 2,2 2,9 2,6 Staatsanleihen FW Indexiert -3,3-2,9-3,3-0,2 0,9 3,1 Staatsanleihen FW AAA-AA hedged 2) -1,2-0,9-1,2 n.a. n.a. 1,5 Unternehmensanleihen FW hedged 3) -2,0-1,8-2,0 1,2 n.a. 3,3 Emerging Markets Debt 4) -15,3-14,3-15,3-9,5 n.a. -8,5 Aktien Aktien Schweiz Indexiert 2,3 2,6 2,3 12,7 9,1 8,1 Aktien Welt hedged Indexiert 1,0 0,9 1,0 12,3 8,7 3,6 Aktien Welt Indexiert -0,2-0,2-0,2 13,0 9,1 4,7 Aktien Emerging Markets Indexiert 5) -14,1-13,4 n.a. n.a. n.a. -2,3 Aktien Emerging Markets -15,4-14,3-15,4-4,3-1,5 8,2 Immobilien Immobilien Schweiz Wohnen 5,3 5,8 5,3 5,4 5,5 5,2 Immobilien Schweiz Geschäft 7) 5,7 5,8 5,7 5,4 n.a. 5,4 Immobilien Europa 9,0 6,8 9,0 15,4 11,8 5,4 Immobilien Asien Pazifik -6,4-6,9-6,4 1,4 2,9-5,1 Alternative Anlagen Hedge Funds 9) 0,2 n.a. 0,2 3,8 2,2 2,5 Anlagestiftung 2 Aktien Aktien Welt hedged 2 Indexiert 1,1 0,9 1,1 12,5 8,9 9,7 Aktien Welt 2 Indexiert -0,1-0,2-0,1 13,2 9,3 8,2 Immobilien Immobilien Nordamerika 2 4,4 2,6 4,4 13,7 13,5 12,4 Private Equity Angaben zu Private Equity sind auf Seite 14 aufgeführt. 1) Ab 1. November 2011 ist SYZ AM alleiniger Vermögensverwalter. 2) Lancierung am 14. August ) Lancierung am 1. April ) Lancierung am 4. September ) Lancierung am 1. März ) Dimensional als zusätzlicher Manager seit 1. März 2012 bis 31. August 2014, danach JP Morgan 7) Aufteilung Immobilien Schweiz in Wohnen und Geschäft seit 1. November ) Managerwechsel von Macquarie zu AEW per 1. August ) Letzte verfügbare Daten per 30. November ) Babson als zusätzlicher Manager seit Avadis Anlagestiftung 4. Quartal 2015

13 Kenndaten Preis in CHF pro Anteil Vermögen in CHF Benchmark Anlagestil Vermögensverwalter Tracking Error in % 36 Monate rollend Swiss Bond Index Domestic AAA-BBB indexiert CSAM, SYZ AM 0, Swiss Bond Index Foreign AAA-BBB indexiert SYZ AM 1) 0, Citigroup WGBI ex CH hedged in CHF indexiert State Street Global Advisors 0, Citigroup WGBI ex CH indexiert State Street Global Advisors 0, Barclays Gl. Gov. AAA-AA capped ex CH h. CHF aktiv Wellington, Colchester n.a Barclays Gl. Aggr. Corp. Bonds ex CH hdg. in CHF aktiv Rogge, Babson 10) 0, JP Morgan GBI-EM Global Diversified unhedged aktiv Stone Harbor 1, UBS 100 indexiert UBS AM 0, MSCI Welt ex CH net TR hedged in CHF indexiert State Street Global Advisors 0, MSCI Welt ex CH net TR indexiert State Street Global Advisors 0, MSCI Emerging Markets net TR indexiert State Street Global Advisors n.a MSCI Emerging Markets net TR aktiv Arrowstreet, JPM 6) 2, KGAST Immo-Index (CH) aktiv Avadis 1, KGAST Immo-Index (CH) aktiv Avadis 1, FTSE EPRA NAREIT Europe net TR capped aktiv AXA Investment Managers 1, FTSE EPRA NAREIT Asien net TR aktiv AEW 8) 1, aktiv Goldman Sachs n.a MSCI Welt ex CH net TR hedged in CHF indexiert State Street Global Advisors 0, MSCI Welt ex CH net TR indexiert State Street Global Advisors 0, FTSE EPRA NAREIT Nordamerika TR aktiv AEW 1,14 4. Quartal 2015 Avadis Anlagestiftung 13

14 Anlagegruppen Private Equity Die Private-Equity-Investitionen erfolgen hauptsächlich in US-Dollar, ebenso wie die von den Anlegern für die Private-Equity-Anlagegruppen eingegangenen Zeichnungsverpflichtungen (Commitments), die Kapitalabrufe und die Ausschüttungen. Deshalb sind die Kennzahlen in der Tabelle in US-Dollar ausgewiesen. Die Grafik zeigt einen Vergleich zwischen Private und Public Equity, ebenfalls in US-Dollar, über mehrere Zeiträume. Anlagegruppe Vintage-Jahr 1) Total Commitment in Mio. USD 2) Kapitalabrufe in % 3) Ausschüttungen in % 4) Restwert des 6) Multiple IRR Portfolios in % 5) in % 7) Welt II ,0 94,9% 134,3% 9,0% 1,43 6,37% Welt III ,8 88,1% 169,9% 14,4% 1,84 12,12% Welt IV ,1 91,1% 126,9% 45,4% 1,72 9,45% Welt V ,5 86,1% 90,9% 63,2% 1,54 8,79% Welt VI ,8 85,5% 77,5% 60,4% 1,38 8,89% Welt VII ,6 86,0% 43,1% 102,6% 1,46 11,86% Welt VIII ,7 77,5% 29,0% 99,6% 1,29 10,81% Welt IX ,4 61,4% 8,1% 102,8% 1,11 5,77% Welt X ,8 42,8% 0,0% 100,6% n.a. 8) n.a. 8) Welt XI ,7 5,0% 0,0% 100,3% n.a. 8) n.a. 8) 1) Vintage-Jahr ist der «Jahrgang» eines Private Equity Fund, das heisst der Zeitraum, in dem die ersten Investitionen getätigt wurden. 2) Ursprüngliche Zeichnungsverpflichtungen der Kunden in die Anlagegruppe 3) Bis zum aktuellen Datum abgerufenes Kapital bei Kunden im Verhältnis zum Total Commitment 4) Ausschüttungen an Kunden im Verhältnis zum Total der Kapital abrufe 5) Nettoinventarwert im Verhältnis zum Total der Kapitalabrufe 6) Nettoinventarwert plus Ausschüttungen im Verhältnis zum Total der Kapitalabrufe 7) Internal Rate of Return: «Interner Zinsfuss» auf das investierte Kapital unter Berücksichtigung sämtlicher zeitgewichteter Cashflows 8) Aufgrund der Investitionsphase noch keine Zahlen verfügbar 1) 2) Public versus Private Equity 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Welt II ( ) Welt III ( ) Welt IV ( ) Welt V ( ) Welt VI ( ) Welt VII ( ) IRR per MSCI World TR Illiquiditätsprämie 300 BP 1) Seit Lancierungszeitpunkt der Anlagegruppe bis zum Bewertungsstichtag am 30. Juni ) Aufgrund der geringen Aussagekraft noch ohne Welt VIII, Welt IX, Welt X und Welt XI 14 Avadis Anlagestiftung 4. Quartal 2015

15 Geschäftsführung Avadis Anlagestiftung Ivana Reiss, CFA Rechtlicher Hinweis Dieser Bericht dient ausschliesslich Informationszwecken. Der Inhalt des Berichts ist sorgfältig zusammengestellt. Dennoch kann Avadis keine Gewähr für Inhalt und Vollständigkeit des Berichts übernehmen. Die historischen Renditeangaben und Aussagen zu Marktentwicklungen geben keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Als Anleger sind nur die in der Schweiz domizilierten, steuerbefreiten Vorsorgeeinrichtungen zugelassen. PERFORMANCE neutral Drucksache myclimate.org

16 Avadis Anlagestiftung Bruggerstrasse 61a Postfach CH-5401 Baden T F

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